Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp
Otsuse tegemise aeg ja koht
20. november 2017. a, Tartu
Tsiviilasja number
2-14-55766
Tsiviilasi
I.M. ja R.M. (M.R. õigusjärglased) hagi M.K. vastu tehingu tühisuse tuvastamiseks, tehingu tühistamiseks või tehingust taganemiseks ning omanikukande muutmise tahteavalduse andmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
20 000 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 9. veebruari 2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
I.M. ja R.M. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
31. oktoober 2017
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellandid (hagejad): I.M. (isikukood: XXX) ja R.M. (isikukood: XXX), apellantide esindaja vandeadvokaat Enno Heringson Vastustaja (kostja): M.K. (isikukood: XXX), esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik
RESOLUTSIOON
1.Jätta Viru Maakohtu 9. veebruari 2016. a otsus muutmata.
2.Jätta I.M. ja R.M. apellatsioonkaebus rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
3.Jätta tsiviilasjas kantud menetluskulud solidaarselt I.M. ja R.M. kanda.
Jätta muutmata Viru Maakohtu 9. veebruari 2016. a otsuse p 3.1, millega mõisteti I.M. lt ja R.M. lt solidaarselt välja M.K. kasuks 3 479,93 eurot maakohtus kantud menetluskulude katteks.
5.Määrata kindlaks M.K. vajalike ja põhjendatud menetluskulude rahaline suurus järgmiselt: apellatsioonkaebuse esmakordsel läbivaatamisel 967,20 eurot, kassatsiooniastmes 890,40 eurot ja apellatsioonkaebuse teistkordsel läbivaatamisel ringkonnakohtus 264 eurot. Kokku on M.K. vajalike ja põhjendatud menetluskulude suurus apellatsiooni- ja kassatsiooniastmes 2 121,60 eurot (sh käibemaks).
6.Mõista I.M. lt ja R.M. lt välja 2 121,60 eurot M.K. kasuks ringkonnakohtus ja Riigikohtus kantud menetluskulude katteks. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.M.R. esitas 12.08.2014 Viru Maakohtule hagi M.K. (kostja) vastu, milles palus kohustada kostjat andma nõusolek kustutada Jõhvi vallas S. külas asuva R. kinnisasja kohta tehtud omanikukanne ja kanda omanikuna sisse M.R. . Maakohus tagas 08.09.2014 määrusega hagi ja seadis kinnistusraamatu kande kohaselt kostjale kuuluvale kinnisasjale M.R. kasuks käsutamise keelumärke. M.R. suri ning maakohus lubas 21.09.2015 määrusega astuda M.R. õigusjärglastena hagejatena menetlusse I.M. l ja R.M. l (hagejad). Hagejad paluvad kohustada kostjat andma nõusolek kustutada eeltoodud kinnisasja kohta tehtud omanikukanne ja kanda omanikena sisse hagejad kumbki pooles mõttelises osas. Hagejad paluvad asendada kostja tahteavaldus kohtulahendiga. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt kuulus M.R. le Jõhvi vallas S. külas R. kinnisasi (edaspidi kinnistu). 2014. aasta algul kolis ta koos elukaaslase H.S. Jõhvi Sotsiaalmajja. Kostja ja tema
elukaaslane E.K. tundsid huvi, kas M.R. oleks nõus müüma osa kinnistust kostjale. M.R. oli nõus võõrandama 2 ha maad, et osta saadava raha eest korter Jõhvis (või Ahtmes). M.R. nõustus kostja väljapakutud vahetustehinguga, et M.R. võõrandab 2 ha maad ning saab vastu korteri Jõhvis. M.R. (edaspidi kinkija) ja kostja sõlmisid 23.05.2014 notariaalse kinnisasja kinkelepingu (kinkeleping 1), asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse, millega kinkija kinkis vaidlusaluse kinnistu kostjale. Lepingu kohaselt on lepingu eseme väärtuseks 20 000 eurot. Kostja elukaaslane ja kinkija ning tema elukaaslane sõlmisid 10.07.2014 notariaalse korteriomandi kinkelepingu (kinkeleping 2), asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse, millega kostja elukaaslane kinkis kinkijale ja tema elukaaslasele korteriomandi Kohtla-Järvel XXX (edaspidi korteriomand). Lepingu kohaselt on lepingu eseme väärtuseks 4500 eurot. Kinkija lepingute eksemplare ei saanud. 16.07.2014 sai kinkija notarilt lepingute eksemplarid, millest selgus, et ta oli kinkinud ära 2 ha põllumaa asemel terve kinnistu. Samal päeval esitas kinkija kostjale kinkelepingust 1 taganemise avalduse. Kinkija tahteks on kinkelepingust 1 vabaneda.
2.Hagejad tuginesid kinkija õigusjärglastena oma lõplikus nõudes omandi tagasikandmiseks (alternatiivselt) alljärgnevale: 1) kinkeleping 1 on näiliku tehinguna tühine. Pooled soovisid sellega varjata vahetuslepingut (kinkija soov oli saada elamiskõlbmatu kinnistu vastu mugavustega korter). Vahetusleping on varjatud tehinguna vorminõuete rikkumise tõttu tühine; 2) kinkija on kinkelepingust 1 kehtivalt taganenud. Kingisaaja on kinkija ja tema lähendaste suhtes üles näidatud jämedat tänamatust (lepingudokumentide äravõtmine ja ebaviisakas suhtlus); 3) kinkija on esitanud kinkelepingu 1 pettuse tõttu tühistamise avalduse. Kinkijat on kallutatud tehingut tegema, tekitades mulje, et kinkija kingib 2 ha maad (mitte kogu kinnistu) ja saab vastu korteri Jõhvis (mitte Kohtla-Järvel).
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Kinkija pöördus ise kostja poole sooviga kinkida kinnistu kostjale. Poolte kokkuleppe järgi pidi kinkija vastu saama heas korras kahetoalise korteri (asukoha suhtes kokkulepet ei olnud). Kinkija taganemisavaldus on tühine, sest tehingust taganemise eeldused ei ole täidetud. Hageja lepingu tühistamise avaldus on tühine, sest kostja ei ole kinkijat petnud. Oma lõppseisukohtades leidis kostja, et pooled ei ole sõlminud vahetuslepingut. Kui ka vahetustehing oleks tehtud, ei oleks see notariaalse vorminõude täitmata jätmise tõttu tühine, sest asjaõigusseaduse järgi parandab käsutustehingu notariaalses vormis sõlmimine kohustustehingu puuduse.
MAAKOHTU LAHEND
4.Viru Maakohus jättis 09.02.2016 otsusega hagi rahuldamata ja tühistas hagi tagamisena kinnistusraamatusse seatud keelumärke. Maakohus jättis poolte menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ja määras menetluskulud rahaliselt kindlaks. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole kinkeleping 1 tühine. Notaril oli tehingu tõestamisel kohustus tuvastada ja kontrollida nii isiku tahet kui ka tema võimet oma tahet juhtida ning ei ole alust kahelda või eeldada, et notar oma kohustust ei täitnud või ei täitnud seda piisava hoolega. Tõendamata on väide, et kinkija tegelik tahe ei olnud sõlmida kinkelepingut 1 kogu kinnistu kohta. Kinkelepingust 1 tuleneb, et kinkija kingib ning kingisaaja võtab kinkena vastu terve lepingu eseme. Kohtul ei ole alust kahelda kinkija teo- või otsusevõimes kinkelepingu 1 tegemise ajal. Kahe kinkelepingu koosmõjus saavutatu on sarnane vahetuslepingu tunnustele, kuid olenemata sellest, et kostja nimetab hagiavaldusele esitatud vastuses pooltevahelist suhet vahetustehinguks, ei ole kinkelepingud koosvõetuna käsitatavad vahetustehinguna. Kinkija eesmärk ja soov võis olla vabaneda elamiskõlbmatust kinnistust ning saada vastu elamiskõlbulik korter. See, et selline eesmärk
saavutati kahe kinkelepinguga, ei muuda tehinguid veel TsÜS § 89 tähenduses (näilik tehing) tühiseks. Isegi kui pooled oleks sõlminud vahetuslepingu (varjatud tehing), mis sisaldus kahe kinkelepingu tekstis, ei oleks see tehing vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Seda põhjusel, et käsutustehingud on tehtud seaduses sätestatud vorminõuet järgides, mis AÕS § 119 lg 2 kohaselt parandab kohustustehingu puuduse. Kinkijal ei olnud alust kinkelepingust 1 taganeda (VÕS § 268), sest hageja väidetav lepingudokumentide äravõtmine ning ebaviisakas suhtlus ei ole käsitatav jämeda tänamatusena kinkija ja tema lähedaste suhtes. Asjas ei ole tõendatud, et kinkijat oleks petetud (kallutatud kinkijat kinkelepingut 1 sõlmima tema tahte vastaselt ja ebaõigete andmete avaldamise teel (TsÜS § 90 lg 1, § 94 lg-d 1 ja 3).
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD JA TAOTLUSED RINGKONNAKOHTUS
5.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada Viru Maakohtu 9.02 2016 otsuse täies ulatuses ja teha uue otsuse, millega I.M. ja R.M. hagiavaldus rahuldada. Apellantide väite kohaselt on kinkeleping näilik tehing – M.R. tahe oli suunatud vahetustehingule. Kohus pole vastavaid tõendeid käsitlenud. M.R. l puudus tahe kinkelepingu sõlmimiseks ja kostja tasuta rikastamiseks ilma mingi vastutasuta. Sisuliselt oli tegemist vahetustehinguga. Seda, et R. M tahe ei olnud suunatud kinkimisele, tõendavad arvukad ja usaldusväärsed tõendid. Kohtuotsus on vastuoluline. Kohus on oma otsuses jõudnud järeldusele, et tegu on vahetustehinguga. Samas leiab kohus ka otsuses, et R. M ning E.K. kinkeleping koosvõetuna ei ole käsitletavad vahetustehinguna. M.R. tahet tuleb hinnata vastava hetke seisuga. Sel hetkel soovis R. M igal juhul saada vastu korterit, mitte rikastada M.K. t tasuta. M.K. ei täitnud kokkulepitud vahetuslepingu tingimusi ning M.R. soovis tehingust vabaneda. M.R. l puudus tahe sõlmida kinkeleping kostjaga – tema tahe oli suunatud vahetustehingule. Samas ei ole ka kokkulepitud vahetustehingu tingimused antud juhul täidetud. R. M jaoks oli sobimatu korteri asukoht ja kinnistu ei olnud samaväärne saadud korteriomandiga. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme. Vääralt on kohaldatud järgmisi sätteid: TsÜS § 89 lg 2, VÕS § 9 lg 1 ja AÕS § 119 lg 2. Alternatiivselt, juhul kui kohus ei tuvasta tehingu tühisust, jäävad apellandid ka selle juurde, et R. M taganes kehtivalt kinkelepingust ning ka väite juurde, et esinevad alused tehingu tühistamiseks pettuse tõttu.
6.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata täies ulatuses. Apellandi väited vahetustehingu sõlmimise kohta on vastuolulised ning asjakohatud arvestades AÕS § 119 lg 2 regulatsiooni. Apellant ei ole esile toonud mistahes asjaolu, mis annaks aluse arvata, et R. M ei saanud notari juures tehingut tehes sellest aru või et ta ei oleks saanud enda tahet vabalt väljendada. Maakohus ei ole jätnud tõendeid hindamata, vaid on jõudnud nende hindamisel teistsugusele järeldusele, kui apellant. Vastustaja arvates ei esine kinkelepingust taganemise aluseid. Samuti ei ole VÕS § 267 p 2 eeldused täidetud, kuivõrd kinkija ei sattunud kinke tagajärjel olukorda, kus ta ei oleks suutnud ennast mõistlikult üleval pidada. Kinge ei mõjutanud R. M võimet ennast ülal pidada.
Apellandi väited pettuse kohta on konkretiseerimata. Apellatsioonkaebusest ei selgu, milles täpselt seisneb maakohtu poolt TsÜS § 94 vale kohaldamine ning millised on need seonduvad õigusnormid, mida maakohus on samuti väidetavalt valesti kohaldanud.
EELNENUD OTSUSED APELLATSIOONI- JA KASSATSIOONIMENETLUSES
7.Tartu Ringkonnakohus tühistas 12.12.2016 otsusega maakohtu otsuse ja rahuldas hagi, tuvastades, et kinkeleping 1 ja asjaõigusleping on tühised. Ringkonnakohus kohustas kostjat andma nõusolek kanda kinnistu omanikena kinnistusraamatusse sisse hagejad võrdsetes mõttelistes osades. Kohtuotsus asendab TsÜS § 68 lg 5 tähenduses kostja sellekohast nõusolekut. Ringkonnakohus leidis, et asjas esitatud tõendite kohaselt sõlmisid pooled suulise vahetuslepingu (VÕS § 254 lg 1), millega kinkija andis kinnistu kostjale ja sai vastu korteriomandi. Asja materjalide kohaselt ei soovinud kinkija kinnistu üleminekut oma tütardele ja soovides jätta viimastele muljet, et ta kinkis tasu vastu saamata kinnistu ära, vormistati kinnistu võõrandamine kinkelepinguna. Tegelikult tehti kolm tehingut – vahetusleping, mis on varjatud tehing sisesuhte jaoks, ja kaks varjavat tehingut, millega loodi ebaõige ettekujutus kolmandatele isikutele. Kõik asjas esitatud asjaolud viitavad sellele, et kinkija ei soovinud oma kinnistut ära kinkida, vaid soovis samaväärset vastusooritust. Kui tehinguid saaks käsitada vahetustehinguna ning hinnata neid müügilepingu sätete alusel, tekiks tehingutes märgitud väärtuste vahel disproportsioon, mis viitab vastuolule heade kommetega. Kui aga tehingutes ei vasta väärtused tegelikkusele, siis on rikutud vorminõudeid. Pooled on sõlminud notariaalselt tõestatud näiliku varjava tehingu (kinkeleping), kuid varjatud tehing (kinnisasjade vahetusleping) oli suuline ja seega AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Ka kinkelepingu 2 saab lugeda näilikuks ja tuvastada, et see on tühine tehing. AÕS § 119 lg 2 kaudu saab muutuda kehtivaks üksnes vorminõuete puudusega kohustustehing. Vaidlusalusel juhul ei ole tegemist vorminõuete rikkumisega, vaid tehingutahte puudumisega, st puudused olid tehingu sisus.
8.Riigikohus tühistas oma 22. mai 2017 otsusega nr 3-2-1-40-17 ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT ASJA UUEL LÄBIVAATAMISEL
9.Ringkonnakohus leiab, et Viru Maakohtu 9. veebruari 2016. a otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust selle muutmiseks ega tühistamiseks.
10.Ringkonnakohus käsitleb esmalt küsimust, kas vaidlusaluse kinnisasja omandi üleandmise aluseks oli vahetusleping või kinkeleping. Vahetuslepingu sõlmimist ei välista iseenesest asjaolu, et sõlmiti kaks eraldi lepingut ning mõlemad vormistati kinkelepingutena. Tehingute tõlgendamisel tuleb TsÜS § 75 ja VÕS § 29 järgi juhinduda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Praegusel juhul ei kattu omavahel kinkelepingute pooled. Ringkonnakohtul tuleb muuhulgas hinnata, kas kinkelepingutega sai varjata vahetuslepingut olukorras, kus kinkelepingute poolteks ei ole samad isikud. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et hagejate õiguseellane M.R. kinkis 23.05.2014 notariaalse kinkelepinguga kostjale Jõhvi vallas S. külas asuva R. kinnistu (registriosa nr 3949508) pindalaga
4,52 ha. 10.07.2014. a sõlmisid E.K. kinkijana ja M.R. ning H.S. kingisaajatena teise notariaalse kinkelepingu, millega kinkija kinkis kingisaajatele korteriomandi asukohaga XXX Kohtla-Järvel.
11.VÕS § 254 järgi kohustuvad lepingupooled vahetuslepinguga vastastikku teineteisele üle andma eseme ja tegema võimalikuks eseme omandi ülemineku. Vahetuslepingule kohaldatakse müügilepingu kohta sätestatut, kusjuures kumbagi lepingupoolt vaadeldakse tema poolt üleandmisele kuuluva eseme suhtes müüjana ja talle üleandmisele kuuluva eseme suhtes ostjana. Kui käesoleval juhul asuda seisukohale, et võimaliku vahetuslepingu poolteks pidid olema M.R. ja M.K. , siis pidanuks M.K. omalt poolt andma M.R. le üle mingi varalise hüve, mis poolte kokkuleppe kohaselt tulnuks lugeda vastusoorituseks M.R. poolt M.K. le üle antud R. kinnistu omandiõiguse eest. VÕS § 255 kohaselt eeldatakse seejuures, et vahetamisele kuuluvate esemete hind on võrdne. Samas on VÕS § 255 dispositiivne säte ning pooled võivad kokkuleppel sellest kõrvale kalduda. VÕS §-s 255 sisalduv eeldus tähendab seda, et isegi kui selgub, et vahetatud esemete väärtus ei ole ühesugune, ei ole kummalgi poolel kohustust väärtuste erinevust teisele poolele kompenseerida (vt ka Varul, P. jt, VÕS II, kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2007, § 255 komm nr 3, lk 115).
12.Praegusel juhul puudub M.K. poolne otsene varaline sooritus M.R. le. Hagejate esindaja leidis, et 10.07.2014. a kinkelepinguga täitis E.K. M.K. kohustuse, mis tulenes M.R. ja M.K. vahelisest vahetuslepingust. VÕS § 78 lõike 1 kohaselt võib kohustuse täita ka kolmas isik ning seda ei pea tegema lepingu pool isiklikult. M.R. l kui vaidlusaluses kontekstis võlausaldajal puudus alus ka kolmanda isiku (E.K. i) poolse täitmise vastuvõtmisest keelduda, kuivõrd asjaoludest ei nähtu, et võlgnik (M.K. ) oleks vastu vaielnud sellele, et kohustuse täidaks tema asemel kolmas isik (VÕS § 78 lg 2). Vahetuslepingu olemasolu ei välista ka asjaolu, et vastusoorituse saajaks ei olnud mitte üksnes M.R. , vaid lisaks ka H.S. . M.R. l kui vastavas võlasuhtes võlausaldajal oli õigus teise lepingupoolega kokku leppida selles, kuidas kohustus täidetakse, mh selliselt, et kohustus täidetakse osaliselt kolmandale isikule (H.S. le). Muuhulgas oleks võimalik tugineda VÕS § 79 lõikele 1, kuna korteriomand anti notariaalse lepingu alusel üle M.R. ja H.S. kaasomandisse M.R. nõusolekul ja heakskiidul. Vahetuslepingut ei ole M.R. ja M.K. vahel sõlmitud otseste tahteavalduste vahetamise teel (TsÜS § 68 lg 2), milles sõnaselgelt oleks avaldunud tahe tuua kaasa konkreetne õiguslik tagajärg, s.o sõlmida vahetusleping, mille kohaselt M.K. pidi võõrandama M.R. le korteri vastusooritusena M.R. poolt M.K. le võõrandatud maatüki eest. Hagejad on tuginenud sellele, et vahetuslepingu sõlmimine tuleneb lepingupoolte kaudselt avaldatud tahtest (TsÜS § 68 lg 3).
13.Ringkonnakohus on seisukohal, et poolte tahe sõlmida kinnistute vahetusleping ja olla üheselt seotud just vahetuslepingule omaste õiguslike tagajärgedega, ei ole asjas tõendatud. Esialgses hagiavalduses ei tuginetud vahetuslepingu õiguslikule konstruktsioonile, vaid hageja avaldas, et soovib vabaneda 23.05.2014 kinkelepingu tagajärgedest alternatiivselt kas kinkelepingust taganemise või kinkelepingu tühistamise tulemusena. Hagiavalduses kirjeldatu kohaselt arutati küll vahetustehingu tegemist, kuid läbirääkimiste käigus jõuti siiski seisukohale, et otstarbekam on mitte teha vahetustehingut, vaid kinkida üksteisele kokkulepitud vara, sest vastasel korral tulnuks tasuda riigile arvestataval määral makse. Hagiavalduses on seejuures täpsustatud, et kui pooled oleksid teinud vahetustehingu lepinguesemete osas, mis ei olnud nende elukoht, siis ei oleks tehingule laienenud tulumaksuseaduse § 15 lg 5 p-st 1 tulenev maksuvabastus. Alles ca pool aastat hiljem, 04.02.2015. a täpsustatud hagis asus hageja seisukohale, et tegelik tahe oli suunatud vahetuslepingu sõlmimisele. Ei 23.05.2014 ega 10.07.2014 notariaalselt tõestatud kinnisasjade kinkelepingus ei ole mistahes viiteid sellele, et poolte vahel oli veel muid kokkuleppeid seoses kinnistute omandi üleandmisega.
Mõlemal juhul on notar pooltele selgitanud (p 6.2), et käesolevasse lepingusse tuleb märkida kõik lepingu eseme kinkimisega seotud kokkulepped. Oma 16.07.2014 taganemisavalduses (I kd tl 29) on M.R. avaldanud soovi lepingust taganemiseks seoses jämeda tänamatuse ülesnäitamisega ning kinkija eksitusse viimisega, samuti temalt dokumentide äravõtmisega ning asjaoluga, et kinkija ei ole lepingu täitmise puhul võimeline ennast mõistlikult ülal pidama ja kingisaaja ei maksa ülalpidamiseks vajalikku raha (VÕS § 267).
14.Kostja on oma algses vastuses hagile sisuliselt kinnitanud, et kokku lepiti vastastikuste võõrandamistehingute tegemises – kui M.R. pidi kostjale võõrandama oma kinnistu, siis vastu pidi M.R. saama heas korras 2-toalise korteri. Seega on ka kostja põhimõtteliselt möönnud seost kahe kinkelepingu vahel. Kahe kinkelepingu niisugune omavaheline seos ei pruugi aga siiski tähendada seda, et kaht kinkelepingut tuleks vältimatult käsitada ühtse vahetuslepinguna. Õigussuhte vahetuslepinguna kvalifitseerimine omab eeskätt tähendust kontekstis, kas vahetuslepingu poolel on alust tugineda sisuliselt müügilepingu rikkumisest tulenevatele õiguskaitsevahenditele (VÕS § 254 lg 2). Hageja ei ole praegusel juhul siiski tuginenud vahetuslepingust tulenenud kohustuste (kokkulepete) rikkumisele, vaid viidanud üksnes vahetuslepingu tühisusele vorminõuete rikkumise tõttu. Väidetav vahetusleping on sõlmitud suuliselt (sedagi pigem kaudsete tahteavalduste vahetamise teel), ehkki kinnisasja võõrandamisele suunatud kohustustehing peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Vahetuslepinguga saaks praegusel juhul tegemist olla, kui leiaks kinnitust, et 23.05.2014 ja 10.07.2014 kinkelepingud olid näilikud ning nendega sooviti varjata tegelikult kavandatud vahetuslepingut. TsÜS § 89 lg 1 järgi loetakse näilikuks tehingut, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta muljet tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad.
15.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praegusel juhul tõendatud, et poolte (s.o M.R. ja M.K. ) olid omavahel kokku leppinud, et kinkelepingul ei ole tegelikult kinkelepingule omaseid õiguslikke tagajärgi, s.o M.R. poolt kinnistu omandi üleandmine M.K. le, millega M.K. l ei kaasnenud kohustust rahaliseks vastusoorituseks. Asjas kogutud materjalid ei võimalda asuda seisukohale, et kinkelepingu pooled olid arutanud ja kaalunud kinkelepingu ja vahetuslepingu õiguslikke tagajärgi ning langetanud teadliku valiku sõlmida näilikud kinkelepingud eesmärgiga varjata tegelikult kavandatud vahetustehingut. Hagiavalduses hageja poolt märgitu viitab vastupidisele – vahetuslepingu sõlmimist arutati, kuid otsustati see võimalus maksualastel kaalutlustel siiski kõrvale jätta. Tsiviilasja materjalide põhjal saab järeldada, et poolte arvates oli võimalik soovitud tulemusele (R. kinnistu võõrandamine M.K. le, teise tehinguga korteri võõrandamine M.R. le) jõuda ka kahe kinkelepingu sõlmimise teel ning selle asemel vahetuslepingu sõlmimine ei oleks pooltele loonud märkimisväärselt erinevat (soodsamat) õiguslikku positsiooni. Kinkelepingut ei muuda vahetuslepinguks ka asjaolu, et pooled leppisid eelduslikult vaikimisi kokku vastastikuste kinkelepingute sõlmimises. Niisugune kinkelepingute omavaheline seotus ei ole praegusel juhul õiguslikult kvalifitseeritav, tegemist võiks olla mittetäieliku kohustusega VÕS § 4 tähenduses. Sellest lähtudes oli kumbki kinkeleping tasuta tehing, kuna puudus õiguslikult siduv kohustus vastusoorituseks. Pooled võisid omavahelise usalduse alusel arvestada suulise kokkuleppega vastastikuste kinkelepingute osas, kuid ringkonnakohtu hinnangul ei saa kumbagi kinkelepingut lugeda teise kinkelepingu mõttes vastusoorituseks.
16.Pooled ei ole ise käsitlenud omavahelist õigussuhet vahetustehinguna, menetluses on esitatud vastuolulisi seisukohti. Juhul, kui pooled olnuksid ühisel arusaamisel, et M.R. ja M.K. vahel sõlmiti vahetusleping, siis pidanuks M.K. osalema hagejana ka tsiviilasjas nr 2-14-63136, kuna väidetavalt
täideti 10.07.2014 kinkelepinguga just M.K. (vahetuslepingust tulenev) kohustus. Ringkonnakohus märgib, et teise isiku kohustuse täitmine (VÕS § 78) ei kujuta küll endast teise isiku esindamist (TsÜS § 115), mistõttu ei kehti nõuet, et täitmine peaks toimuma tegelikult kohustatud isiku nimel. Küll aga on siiski oluline, et asjaosalistele endile oleks selge, kelle kohustust vara üleandmisega täidetakse ning et võõrast kohustust täitev kolmas isik oleks ka ise sellest ning täitmise võimalikest tagajärgedest teadlik. Muuhulgas ei ole notariaalses lepingus sisalduvate tahteavalduste ümberlükkamiseks piisavad tunnistajate K.S. ja K.V. ütlused. Tunnistajate ütlused üksnes kinnitavad seisukohta, et kinnistu ja korteri vastastikuste võõrandamistehingute puhul puudus pooltel juriidiliselt ühtne arusaam sellest, et tegemist pidi olema just nimelt vahetuslepinguga. Ka eraldi kinkelepingute sõlmimisega oli võimalik saavutada sarnane tulemus.
17.Ringkonnakohus märgib vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud väidetele, et notariaalse lepingu tõestamisel tuleb notaril vastavalt tõestamisseaduse (TõS) §-le 11 esmalt veenduda osaleja teo- ning otsusevõimes. TõS § 18 kohaselt lasub notaril selgitamiskohustus, mis hõlmab kohustust selgitada välja osalejate tahe ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud, samuti selgitada osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar hoolitseb ka selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Kui notaril tekib kahtlus tehingu seadusele ja osalejate tegelikule tahtele vastavuse suhtes, arutab ta selle osalejatega läbi ning vajadusel märgib oma selgitused notariaalakti. See annabki aluse eeldada, et notariaalse tehingu sõlmimise hetkel vastas isiku poolt avaldatu tema tegelikule tahtele ning vastupidist ei anna alust väita isegi see, kui isik hiljem ümber mõtles või hakkas tehtud tehingut kahetsema. Seevastu sotsiaaltöötajatest tunnistajatel notariga võrreldavad funktsioonid ja kohustused puuduvad. Tunnistajate ütlustest ei saa teha järeldust, et kinnistu kinkimine oleks olnud R. M tahtega vastuolus, kui ta sai endale selle asemele korteri. Teistsugusele järeldusele ei vii väited, et R. M ei soovinud tegelikult võõrandada mitte tervet maatükki vaid ainult ca poolt sellest ning et temale kingitud korter ei vastanud R. M soovidele selle asukoha tõttu mitte Jõhvis vaid Kohtla-Järvel (Järve linnaosas), mistõttu korteri asukoht tuli talle tagantjärele ebameeldiva üllatusena. Ringkonnakohus on seisukohal, et teo- ja otsusevõimeline isik suudab kinnisasja võõrandamisel mõista lepingu põhilisi tingimusi, sh määratleda võõrandamislepingu eseme. Tehingute tegemisel on tehingus osalejatel lepinguvabadus. Eeltoodust lähtudes leiab ringkonnakohus, et soov sõlmida vahetusleping ning selle varjamine näilikuna mõeldud kinkelepingutega ei ole käesolevas asjas tõendamist leidnud. Ringkonnakohus on seisukohal, et M.R. ja M.K. sõlmisid 23.05.2014. a kinkelepingu, millel olid ja on kinkelepingule omased õiguslikud tagajärjed. Kinkelepingut puudub alus pidada näilikkuse tõttu tühiseks.
18.Ringkonnakohus märgib siiski, et ka juhul, kui pooltevahelist õigussuhet oleks alust kvalifitseerida vahetuslepinguna, ei ole käesoleval juhul esile toodud asjaolusid, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et R. kinnisasja omand ei ole kostjale üle läinud. Riigikohus selgitas käesolevas asjas tehtud otsuses, et TsÜS § 89 lg-st 3 tulenevalt ei tähenda näiliku tehingu tühisus seda, et tühine oleks ka varjatud tehing. Varjatud tehing kehtib juhul, kui see vastab sellise sisuga tehingu kehtivuse eeldustele, sh vorminõuetele. Seega ka vahetuslepingu puhul peaksid AÕS § 119 lg 1 järgi olema lisaks asjaõiguslepingule (AÕS § 120) notariaalselt tõestatud ka vahetuse aluseks olev(ad) kohustustehing(ud). Praegusel juhul on R. kinnistu omand antud üle 23.05.2014. a notariaalselt sõlmitud asjaõiguslepinguga, kuid vahetuslepingut ei ole sõlmitud notariaalses vormis. AÕS § 119 lg 2 järgi aga muutub vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks, kui selle tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Vaidlust ei ole, et kostja on tehingu tulemusel kantud kinnistusraamatusse R. kinnistu omanikuna. Seega saab
lugeda, et väidetava vahetuslepingu puhul puuduv notariaalne vorm on korvatud asjaõigusliku käsutustehingu notariaalse tõestamisega ning kinnistusraamatusse kande tegemisega.
19.Hagejad on apellatsioonkaebuses väljendanud mh seisukohta, et kuigi poolte tahe oli suunatud vahetuslepingu sõlmimisele, siis ei olnud pooled jõudnud kokkuleppele kõigis vahetuslepingu olulistes tingimustes (VÕS § 9). Seega ei saaks vahetuslepingut lugeda tegelikult sõlmituks ega omistada sellele õiguslikke tagajärgi. Ringkonnakohus ei nõustu selle käsitlusega. Kui kinkelepingute endi puhul ei ole alust heita ette olulistes tingimustes (sh eeskätt lepinguesemete määratlemine – võõrandatava maatüki suurus, korteri asukoht ja omadused) kokkuleppele mittejõudmist, siis ei saa ringkonnakohtu arvates seesama puudus kerkida esile samade kinnisasjade omandi üleandmisele suunatud vahetuslepingu puhul, viies selleni, et vahetuslepingut ei saaks olulistes tingimustes kokkuleppe puudumise tõttu üldse sõlmituks lugeda. Samuti ei võimalda TsÜS § 89 ringkonnakohtu arvates jõuda järeldusele, et kui pooled vormistasid tegelikult kavandatud vahetuslepingu varjamise eesmärgil kaks eraldi kinkelepingut, kuid vahetuslepingu sõlmimiseni tegelikult ei jõutud, siis ei kehti ükski tehing (kinkelepingud seetõttu, et need olid mõeldud üksnes näilikena ja vahetuslepingu varjamiseks, kuid vahetuslepingut ennast ei sõlmitudki). Tegemist ei ole olukorraga, kus pooltel ei olnud üldse soovi mingeid õiguslikke tagajärgi saavutada ja kinkelepingud sõlmiti ainult õigusnäivuse loomise eesmärgil, vaid vaidluse asjaolude kohaselt sooviti väidetavalt näilike kinkelepingutega varjata teist tehingut, s.o vahetuslepingut. Näilik tehing ja varjatud tehing peavad olema omavahel üheses seoses ning selleks, et kohalduks TsÜS § 89, peab varjatud tehing tegelikult sõlmitud olema. Seega ei anna ka hagejate käsitlus oluliste tingimuste osas kokkuleppe puudumise tõttu vahetuslepingu sõlmimata jäämisest alust tuvastada kinkelepingu(te) tühisust TsÜS § 89 lg 2 alusel. Käsutustehingu (asjaõiguslepingu) võimalikele tühisuse alustele ei ole käesolevas tsiviilasjas viidatud. Käsutustehing ei saa olla näilik. Seetõttu puudub alus tuvastamaks, et R. kinnistu omandiõigus ei ole kostjale üle läinud ning kinnistusraamatu kanne ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (omanikuna on sisse kantud vale isik).
20.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus poolte väidete ja esitatud tõendite alusel 23. mail 2014 sõlmitud kinkelepingu tühistamise õiguspärasust ning lepingu kehtivust. Vastavalt Riigikohtu seisukohale tuleb lahus hinnata nii kohustustehingu kui ka käsutustehingu kehtivust. Hageja(d) on tuginenud M.R. poolt kinkelepingust taganemisele 16.07.2014. a avaldusega. Alternatiivselt on hageja esitanud kinkelepingu tühistamisavalduse pettuse tõttu. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et praeguses asjas ei esine aluseid kinkelepingust taganemiseks VÕS § 267 p 1 järgi. Riigikohus on selgitanud, et "jäme tänamatus" kui hinnanguline kategooria peab VÕS § 267 p 1 järgi avalduma kingisaaja käitumises kinkija või tema lähedase suhtes (vt nt Riigikohtu 1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05, p-d 26-27). Lisaks saab "jäme tänamatus" avalduda üldjuhul kingisaaja (mitte tema lähedase) käitumises kinkija või tema lähedase suhtes. Kohtul tuleb sellise käitumise hindamisel lähtuda kinkelepingu eesmärgist ning arvestada kõiki konkreetse juhtumi asjaolusid, nii teo objektiivset hukkamõistetavust kui ka kinkija subjektiivset hinnangut.
21.Hageja(d) on sisustanud jämedat tänamatust väidetava dokumentide äravõtmisega ning ebaviisaka suhtlusega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuses toodud põhjendustega (p 16.3), mille kohaselt ei ole hagiavalduses ja selle täiendustes esiletoodu käsitatav jämedalt tänamatu käitumisena kinkija suhtes. Isegi kui lugeda tõendatuks väide, et M.R. lepingueksemplar jäi pärast tehingu tegemist M.K. ja E.K. i kätte, ei ole alust pidada seda kingisaaja poolseks jämedalt tänamatuks käitumiseks, mis annaks alust kinkelepingust taganemiseks.
Esile ei ole toodud asjaolusid, nagu oleks kingisaaja kinkijat või temale lähedast isikut ähvardanud kehavigastuse tekitamisega. Hageja on väitnud, et kostja ähvardus seisnes selles, et hageja ei saa R. kinnistut endale tagasi. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tegemist jämeda tänamatuse väljendusega VÕS § 267 p 1 mõttes. Esitatud on väiteid ebaviisaka suhtlemise kohta, kuid mitte konkreetseid väiteid, et kingisaaja M.K. oleks käitunud kinkija M.R. või tema lähedaste suhtes viisil, mida tuleks pidada jämedaks tänamatuseks. Muuhulgas ei nähtu asja materjalidest, et R. M oleks pidanud oluliseks enda vara üleminekut oma lähisugulastele, kuna 2011. aastal tehtud testamendi kohaselt oli ta nimetanud oma ainupärijaks hoopis H.S. (II kd tl 88).
22.Kinkelepingust taganemise alusena on hageja viidanud veel sellele, et kinkija ei ole kinkelepingu sõlmimise tagajärjel võimeline ennast mõistlikult ülal pidama (VÕS § 267 p 2). Ringkonnakohtu arvates ei esine praegusel juhul nimetatud alust kinkelepingust taganemiseks, kuivõrd puuduvad viited sellele, nagu oleks R. kinnistu omamine mõjutanud kuidagi M.R. igapäevast suutlikkust oma tavapäraseid eluvajadusi katta. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse sellekohaste põhjendustega (kohtuotsuse p 16.4). Apellatsioonkaebuses esitatud põhjendused on vastuolulised. Ühest küljest soovivad apellandid tugineda sellele, et kinnistu kinkimisega jäi R. M ilma olulisest varast, kuid teisest küljest rõhutavad nad, et kinnistu oli täiesti elamiskõlbmatu. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praeguse vaidluse lahendamisel asjakohane hüpoteetiline võimalus, et kinkija oleks võinud kinnistu turuhinnaga müüa ja saadud raha arvel oma elutingimusi parandada. Asja materjalide kohaselt ei ole M.R. avaldanud kavatsust kinnistut oma eluajal müüa. Samuti sai R. M kaasomandina H. S elamiskõlbliku korteri. Ringkonnakohus nõustub täielikult ka maakohtu seisukohtadega, mille kohaselt ei esinenud käesoleval juhul alust kinkelepingu tühistamiseks pettuse tõttu (TsÜS § 90 lg 1; maakohtu otsuse p 17) ning ei korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. Tõendamata on kõik hagejate väited selle kohta, et notariaalses lepingus väljendatu ei vastanud R. M tegelikule tahtele. Puudub alus heita maakohtule ette õigusnormide väära kohaldamist. Asjaolu, et R. M tundis ennast väidetavalt pärast tehingute tegemist petetuna, ei anna automaatselt alust TsÜS § 94 kohaldamiseks. TsÜS § 94 lg 1 järgi on pettus isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Sellekohaseid asjaolusid ei ole tõendatud. Tuginetud ei ole ka sellele, nagu oleks R. M teinud tehingud ajutise teovõimetuse või otsusevõimetuse seisundis. Seega on 23.05.2014 kinkeleping kohustustehinguna kehtiv. Puuduvad alused tuvastamaks käsutustehingu (asjaõiguslepingu) tühisust. Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus õigesti hagi rahuldamata.
23.Seoses hagi rahuldamata jätmisega jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel asjas kantud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Hagejatel tuleb kanda kostja vajalikud ja põhjendatud menetluskulud kõigis kohtuastmetes.
23.1.Maakohus mõistis hagejatelt kostja kasuks välja 3479,93 eurot menetluskulude katteks. Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude rahalist suurust ei ole apellatsioonkaebuses eraldi vaidlustatud, puudub alus maakohtu poolt kindlaksmääratud menetluskulude rahalise suuruse muutmiseks. Kostja on esitanud järgmised menetluskulude nimekirjad.
23.2.Apellatsioonkaebuse esmakordsel läbivaatamisel ringkonnakohtus kandis kostja menetluskulusid õigusabikulude näol summas 595,20 eurot (km-ga), lisaks ringkonnakohtu 22.11.2016 istungiga seotud kulud: istungiks ettevalmistamine 1 h 45 min ja istungil osalemine 50 min, kokku 2 h 35 min, töötunni hind 120 eurot (km-ta), rahaliselt 310 eurot (km-ta) ja 372 eurot koos käibemaksuga. Kokku (595,20 + 372) 967,20 eurot. Ringkonnakohus leiab, et tegemist on vajalike ja põhjendatud menetluskuludega.
23.3.Kassatsiooniastmes kandis kostja menetluskulusid summas 979,20 eurot (käibemaksuga); sh kulus kostja esindajal kassatsioonkaebuse koostamisele kokku 4 h 11 min ning täiendavate seisukohtade koostamisele kokku 2 h 37 min (kokku ajakulu 6 h 48 min) Ringkonnakohus loeb arve nr 20170570 alusel vajalikuks ja põhjendatud ajakuluks 2 tundi. Ringkonnakohus jätab arvestamata vastustajate menetluskulude nimekirjale vastuväidete koostamiseks kulunud aja ning vastaspoole 13.03.2017. a vastusele vastuse koostamise aja, kuivõrd tegemist oli menetluses juba korduvalt väljendatud seisukohtadega. Seega on kassatsioonimenetluse põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks 6 h 11 min, s.o rahaliselt 890,40 eurot (km-ga).
23.4.Tsiviilasja teistkordsel läbivaatamisel ringkonnakohtus kandis kostja menetluskulusid summas 264 eurot (km-ga), sh ajakulu tutvumiseks Riigikohtu otsusega, ettevalmistamine kohtuistungiks ja osalemine kohtuistungil kokku 1 h 50 minutit. Ringkonnakohus leiab, et tegemist on vajalike ja põhjendatud menetluskuludega.
23.5.Seega on kostja menetluskulud ringkonnakohtus ja Riigikohtus kokku (967,20 + 890,40 + 264) 2 121,60 eurot (käibemaksu sisaldavana). Nimetatud summa tuleb hagejatelt kostja kasuks lisaks maakohtu otsuses märgitud menetluskuludele solidaarselt välja mõista. Vastavalt kostja taotlusele mõistab ringkonnakohus hagejatelt välja viivise hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Üllar Roostoja
Kersti Kerstna-Vaks
Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.