Võlaõigus › Võõrandamislepingud

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 27.06.2016 esitas AN (hageja) Harju Maakohtule hagi OÜ PRP Puhkus (kostja) vastu, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja alusetult saadud 17 256,15 eurot, hagiavalduse esitamise päeva seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 4224,71 eurot ja alates hagi esitamisest viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 07.11.2008 kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu. Lepingu alusel kohustus kostja võõrandama hagejale Ao külas, Rakke vallas, Lääne-Virumaal asuva Lamposaari kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega ning hageja kohustus tasuma müügihinna 2 200 000 krooni (140 605,62 eurot). Hageja on tasunud kostjale müügilepingu alusel 17 256,15 eurot. Pooled ei ole sõlminud asjaõiguslepingut kinnistu üleandmiseks. 13.06.2013 esitas kostja müügilepingust taganemise avalduse. Tartu Ringkonnakohtu 06.01.2016 otsusega tuvastati müügilepingust taganemise tühisus. Samas lahendis tuvastas ringkonnakohus, et müügileping lõppes konkludentselt 01.07.2013. Hageja tasus kostjale müügilepingust tuleneva kohustuse osaliseks täitmiseks 17 256,15 eurot. Nimetatud summa võrra on kostja rikastunud. Müügilepingu lõppemisega kaotas hageja poolt tehtud sooritus õigusliku aluse ning poolte vahel tekkis tagastusvõlasuhe. Kostja ei ole tagastanud hagejale müügilepingu alusel tasutud 17 256,15 eurot. Hageja nõudis kostjalt viivist alates 01. juulist 2013 summas 4224,71 eurot. 29.11.2016 kohtuistungil leidis hageja, et menetluse lõpetamise alused ei ole täidetud, sest samade poolte vahel samadel asjaoludel ei ole vaidlust olnud. Eelmise tsiviilasja vaidluse ese oli eelmärke kustutamise nõue. Hageja esitas menetlusliku vastuväite ja palus eelmärke kustutamine siduda ostuhinna tagastamisega. Sellest ringkonnakohus keeldus. Vastuhagi ja vastunõuet ei esitatud. Ükski kohus ei ole lahendanud seni hageja nõuet ostuhinna tagastamiseks. Kostja tugineb ostuhinna tasumise ja selle nõude aegumisele, hageja nõue on ostuhinna tagastamise nõue. Leping on lõppenud, see on tagasitäitmise võlasuhe ja kuna leping lõppes 01.07.2013, siis ei ole nõue aegunud. Selle tuvastas ringkonnakohus eelmises vaidluses. Kostja vastuväited Kostja palus lõpetada menetluse TsMS § 428 lg 1 p-i 2 alusel, kohaldada aegumist vastavalt TsÜS § 146 lg-le 1 ja § 151 lg-le 1, jätta hageja nõuded rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja leidis, et menetlus tuleb lõpetada otsust tegemata, kuna on olemas jõustunud Eesti kohtu otsus, mis on tehtud vaidluses samade poolte vahel sama eseme kohta samal alusel ja mis välistab samas asjas uue kohtusse pöördumise. Viru Maakohus rahuldas 05.03.2015 otsusega OÜ PRP Puhkus hagi AN vastu Lamposaare kinnistu kolmandasse jakku kostja kasuks kantud omandiõiguse üleandmise nõude tagamise eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmise kohustamiseks. Maakohus määras, et kostja avaldus kinnistule seatud keelumärkest loobumiseks ja keelumärke kustutamiseks tuleb asendada jõustunud kohtuotsusega tingimusel, et hageja tagastab kostjale tema poolt tasutud ostuhinna 17 256,15 eurot. Tartu Ringkonnakohus tühistas 06.01.2016 otsusega Viru Maakohtu 05.03.2015 otsuse osas, millega maakohus kohustas hagejat tagastama kostjale ostuhinna 17 256,15 eurot. Kui kohus asub seisukohale, et hageja nõue kuulub menetlemisele, siis on kostja seisukohal, et hageja nõue on aegunud. Lepingu kohaselt kohustus hageja ostuhinna tasuma igakuiste osamaksetena selliselt, et igas kuus tasutav osamakse on vähemalt 15 000 krooni. Lepingu p 2.3 kohaselt oli kogu ostuhinna tasumise lõpptähtajaks 07.11.2009. Hageja nimetatud tähtajaks kogu ostuhinda ei tasunud. Viimane osamakse summas 15 000 krooni on hageja poolt tehtud 12.03.2010. Hiljem on hageja korduvalt kinnitanud, et ei kavatse ostuhinda tasuda ega lepingut täita. Hageja loobus lepingu täitmisest hiljemalt aprillis 2010. Hageja poolt 19.11.2008 tehtud osamakse aegumistähtaeg algas 1. jaanuaril 2009 kell 00:00 ja lõppes

Edasine menetluse käik 04.01.2017 määrusega uuendas kohus käesoleva tsiviilasja menetluse ning andis pooltele nõude võimaliku ümberkvalifitseerimise osas seisukoha esitamiseks tähtaja. Hageja ei nõustunud käsitlusega, mille kohaselt võib VÕS § 1028 asemel kohaldamisele tulla VÕS § 189. Tsiviilasja nr 2-14-57802 06.01.2016 otsuses tuvastas Tartu Ringkonnakohus, et pooltevahelise müügilepingu saab lugeda lõppenuks alates 01. juulist 2013. Samale seisukohale on asunud käesolevat tsiviilasja menetlev maakohus. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt lõppes müügileping konkludentse taganemisega, kuna mõlemad lepinguosalised tegid tahteavaldused, mille eesmärgiks oli vabaneda kinnisasja müügilepingust. Taganemine on ühepoolne kujundusõigus. Antud juhul ei ole kumbki pool kinnisasja müügilepingust kehtivalt taganenud. Jõustunud kohtulahendiga on tuvastatud, et OÜ PRP Puhkus 13.06.2013 taganemisavaldus oli tagajärjetu ja müügilepingust taganemine VÕS § 118 lg 1 alusel lubamatu ning seetõttu tühine. AN ei ole samuti pooltevahelisest müügilepingust VÕS § 116 lg 1 alusel kehtivalt taganenud. Eeltoodust tulenevalt ei lõppenud pooltevaheline müügileping (konkludentse) taganemisega. Riigikohtu senise praktika järgi on VÕS § 189 lg 1 analoogia korras kohaldamise eelduseks, et viis, kuidas võlasuhe lõpetatakse, on taganemisele sarnane. Kui pooled teevad vastastikused tahteavaldused ning võlasuhe seetõttu lõpeb, ei ole tegemist taganemisele sarnase olukorraga. Hageja ja kostja vahelisele tagastusvõlasuhtele ei saa VÕS §-i 189 analoogia korras kohaldada. Kui kohus siiski VÕS §-i 189 kohaldab, palus hageja arvesse võtta 29. novembri 2016 kohtuistungil antud kinnitust omapoolse kohustuse täitmise kohta. Hageja tagastab kostjale lepingu eseme valduse, kui on saanud tagasi tasutud ostuhinna. Samasisulist kinnitust kostja andnud ei ole. Hageja ostuhinna tagastamise nõue ei ole mitte millegi muuga tagatud. 10.02.2017 seisukohas leidis hageja, et kostja väide, et ringkonnakohtu eesmärgiks ei olnud tuvastada pooltevahelise lepingu kehtivust või lõppemist, ei vasta tõele. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt lõppes müügileping konkludentse taganemisega, kuna mõlemad lepinguosalised tegid tahteavaldused, mille eesmärgiks oli vabaneda kinnisasja müügilepingust. Kuivõrd kumbki pool ei ole lepingust kehtivalt taganenud, ei kuulu VÕS § 189 järgne tagasitäitmise regulatsioon kohaldamisele. Hageja ja kostja vaheline müügileping on lõppenud ja kostjal ei ole õiguslikku alust jätta müügilepingu eseme ostuhinna ettemaks endale. Hagi läbivaatamata jätmiseks puudub alus. Samuti ei ole hageja nõue aegunud, kuna nõude aegumine peatub hagi esitamisega, mitte selle menetlusse võtmisega. Müügilepingu alusel üleantu tagasisaamiseks kohtusse pöördumine ei ole hea usu põhimõtte vastane käitumine. Hageja põhi- ja kõrvalnõuete rahuldamata jätmiseks puudub alus. Kostja leidis, et kohus on menetluse uuendamise määruses põhjendamatult tuginenud hageja seisukohale, nagu oleks Tartu Ringkonnakohus 06.01.2016 otsuses 2-14-57802 asunud seisukohale, et pooltevaheline müügileping on lõppenud. Lepingu kaudse tahteavalduse (konkludente tahe) alusel lõppemise kaalutlusega 2013. aastal on vastuolus ringkonnakohtu otsuses tuvastatud asjaolu, mille kohaselt ostja (hageja) on varasema kohtumenetluse vältel korduvalt avaldanud seisukohta, et poolte vaheline võlaõiguslik müügileping kehtib ja et ostjal on säilinud nõudeõigus kinnisomandi üleandmiseks. Seega puudub kohtul alus lugeda leping lõppenuks ostja kaudse tahteavaldusena. Ringkonnakohus ei tuvastatud pooltevahelise müügilepingu lõppemist, kuna lahend puudutas üksnes AÕS § 63 lg 8 kohaldamise võimalikkust erinevates õiguslikes olukordades. Juhul kui kohus jääb oma seisukoha juurde, et leping on lõppenud, siis esitab kostja taaskord aegumise vastuväite. Kohtu poolt asja võimaliku lahendamise alusena osundatud VÕS § 189 käsitleb tagasitäitmist lepingust taganemise korral. Mingit lepingust taganemist hageja poolt toimunud ei ole. Seega on välistatud VÕS § 189 tagasitäitmise regulatsiooni kohaldamine. Asjas on kindlakstehtud fakt,

et lepingu ese – müüdav kinnistu, on jätkuvalt ostja valduses ning ostja ei ole seda müüjale tagastanud. Kostja on seisukohal, et poolte võlasuhted ei ole lõppenud ning kostja ei ole mingil viisil hageja õigusi rikkunud. Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 alusel või hageja nõuded tema poolt esitatud kujul rahuldamata. Hageja nõuete rahuldamise ja mõlemapoolse tagasitäitmise kohustuse panekul on vajalik, et kohus määraks kostjale mõistliku hüvituse hageja poolse pahatahtliku tegutsemise, lepingu täitmatajätmise ning lepingu eseme pikaajalise tasuta kasutamise eest. Maakohtu otsus 20.02.2017 otsusega jättis Harju Maakohus rahuldamata kostja taotluse menetluse lõpetamiseks otsust tegemata ja jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kohus märkis, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist. TsMS § 442 lg-le 5 tuginedes lahendas kohus esmalt kostja taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks. Kostja taotleb menetluse lõpetamist otsust tegemata TsMS § 428 lg 2 alusel, kuna leiab, et on olemas jõustunud Eesti kohtu otsus, mis on tehtud vaidluses samade poolte vahel sama eseme kohta samal alusel. Samuti taotleb kostja hagi läbivaatamata jätmist TsMS § 423 lg 2 alusel, kuna poolte võlasuhted ei ole lõppenud ning kostja ei ole mingil viisil hageja õigusi rikkunud. Kohus leidis, et kostja taotlus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Kohus oli TsMS § 428 lg 1 p-s 2 sätestatule viidates seisukohal, et samade poolte vahel samadel asjaoludel ei ole jõustunud Eesti kohtu lahendit. Kohtule esitatud Tartu Ringkonnakohtu 06.01.2016 otsusest nähtuvalt oli tsiviilasja nr 2-14-57802 vaidluse ese kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmiseks kohustamine. Vastuhagi AN nimetatud tsiviilasjas ei esitanud. AN esitas menetlusliku vastuväite ja palus eelmärke kustutamine siduda ostuhinna tagastamisega. Ringkonnakohus tühistas 06.01.2016 otsusega Viru Maakohtu 05.03.2015 otsuse osas, millega maakohus seadis hageja nõude täitmise sõltuvusse hageja vastusooritusest kostjale ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Seega ei olnud tsiviilasja nr 2-14-57802 esemeks AN ostuhinna tagastamise nõue. Samuti tuleb jätta rahuldamata kostja taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks TsMS § 423 lg 2 alusel. Kohtul tuleb hageja nõude lahendamiseks tuvastada, kas kohaldamisele võivad kuuluda alusetu rikastumise sätted või on võimalik kohaldada VÕS § 189 sätteid. Seega tuleb kohtul tuvastada, kas pooltevaheline võlasuhe on lõppenud. Riigikohus on märkinud, et TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaldamine on võimalik siis, kui hagiavaldus või hagita menetluses esitatud avaldus on õiguslikult perspektiivitu, st et hagis või avalduses esitatud asjaolude tõesuse korral ei oleks hagi või avaldust võimalik rahuldada. Selle sätte kohaldamiseks ei pea kohus seega tuvastama asjaolusid (vt Riigikohtu määrus nr 3-2-1-114-12, p 18). Tulenevalt eelnevast ei rahuldanud kohus kostja taotlust hagi läbivaatamata jätmiseks ning lahendas tsiviilasja otsusega. Kostja esitas nõudele muu hulgas aegumise vastuväite. Nõude aegumisele antav hinnang eeldab õigussuhte kvalifitseerimist (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-40-13, p 13, ja selles viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-63-08, p 14). Eeltoodust tulenevalt kvalifitseeris kohus esmalt hageja nõude ja seejärel võttis seisukoha hageja nõude aegumise üle. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 143 järgi kohus või muu vaidlust lahendav organ võtab nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. TsÜS § 142 lg 1 järgi õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. Aegumise kohaldamiseks on vaja esmalt määratleda, mis nõudega on tegemist, kui pikk on konkreetse nõude aegumistähtaeg, ning millal hakkas aegumistähtaeg kulgema.

Hageja eesmärk on saada tagasi poolte vahel 07.11.2008 sõlmitud lepingu alusel tasutud 17 256,15 eurot. Hageja esitas kohtule hagi alusetu rikastumise sätte, so võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 alusel. Kohus avaldas 29.11.2016 kohtuistungil, et lahendab asja VÕS § 1028 lg 1 alusel. Kostja vaidles õiguslikule kvalifikatsioonile vastu ja leidis, et leping kehtib ning kohaldub VÕS § 189. Kohus uuendas 04.01.2017 määrusega tsiviilasja menetluse ning andis pooltele nõude võimaliku ümberkvalifitseerimise osas VÕS 189 alusel seisukoha esitamiseks tähtaja. Kohus ei võtnud 04.01.2017 määruses üheselt sisukohta, et käesoleval juhul ei ole alusetu rikastumise sätted, so VÕS § 1028 kohaldatav. Kohus selgitas määruses, et käesolevas asjas on võimalik, et kohaldamisele ei tule VÕS § 1028 sätted, vaid kohaldamisele võib kuuluda VÕS § 189 lg 1. Sellest tulenevalt võimaldas kohus avaldada pooltel selle kohta arvamust. Kohtule esitatud Tartu Ringkonnakohtu 06.01.2016 jõustunud otsusest nähtuvalt leidis ringkonnakohus alternatiivselt, et poolte vahel sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu saab lugeda konkludentselt lõppenuks alates 01. juulist 2013. Samuti on ringkonnakohus nimetatud lahendi p-s 21 märkinud, et ringkonnakohtu poolt nn teise alternatiivina esitatud konkludentne taganemine toob kaasa tagasitäitmise olukorra ja sellisel juhul on kostja vastunõue sissenõutav. VÕS § 189 lg 1 kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Kohus, tutvunud poolte sisukohtadega VÕS § 189 kohaldamise osas, leidis, et käesoleval juhul ei saa kuuluda kohaldamisele VÕS § 189. Tartu Ringkonnakohtu 06.01.2016 jõustunud otsusega on tuvastatud, et OÜ PRP Puhkus 13.06.2013 taganemisavaldus oli tagajärjetu ja müügilepingust taganemine VÕS § 118 lg 1 alusel lubamatu ning seetõttu tühine. AN ei ole samuti pooltevahelisest müügilepingust VÕS § 116 lg 1 alusel kehtivalt taganenud. Sellest tulenevalt ei lõppenud poolte vahel sõlmitud müügileping konkludentse taganemisega. Kohus nõustus hageja seisukohaga, et kui pooled teevad vastastikused tahteavaldused ning võlasuhe seetõttu lõpeb, ei ole tegemist taganemisele sarnase olukorraga ning poolte vahelisele tagastusvõlasuhtele ei saa VÕS §-i 189 analoogia korras kohaldada. Kuna hageja ei ole omapoolseid lepingulisi kohustusi täitnud, kostja täitmisnõue on aegunud, siis tuleb pooltevaheline lepinguline võlasuhe lugeda lõppenuks. Kohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et sisuliselt on tegemist võlasuhte lõpetamisega kokkuleppel VÕS § 186 p 4 tähenduses. Kokkulepe eeldab poolte tahet lepingu lõpetamiseks. Kostja on käesoleval ajal seisukohal, et leping ei ole lõppenud ja seega ei saa asuda seisukohale, et lepingu saab lugeda lõppenuks poolte kokkuleppel. Kohus märkis ka, et juhul kui leping oleks lõppenud poolte kokkuleppel, siis võlasuhte kokkuleppel lõpetamisel saab muu kokkuleppe puudumisel tagasitäitmisel lähtuda taganemise sätetest (vt ka Võlaõigusseadus I kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2016, komm 186 , lk 922). Kohus leidis, et juhul, kui lepingu saaks lugeda lõppenuks poolte kokkuleppel, siis tuleks kohaldada analoogia korras tagasitäitmisele VÕS §

alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ajast, mil õigustatud isik sai teada või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Õiguse rikkumise korral algab rikkumise teel saadu väärtuse hüvitamisele suunatud alusetu rikastumise nõude aegumistähtaeg ajast, mil õigustatud isik rikkumisest ja kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama. Hageja leidis, et leping on lõppenud, see on tagasitäitmise võlasuhe ja kuna leping lõppes 01.07.2013, siis ei ole nõue aegunud. Hageja tegi kostjale makseid lepingu alusel ajavahemikus 19.11.2008 kuni 14.12.2009. Kohus leidis, et kuna kohus tuvastas eelnevalt, et poolte vahel sõlmitud leping lõppes 01.07.2013 konkludentselt, siis teadis hageja hiljemalt 01.07.2013, et tal on kostja vastu alusetust rikastumisest tulenev nõue. Seega pidi hageja TsÜS § 151 lg 1 järgi esitama kostja vastu hagi hiljemalt kolme aasta jooksul nimetatud päevast, so hiljemalt 01.07.2016. Hageja esitas hagi 27.06.2016, seega ei ole hagi aegunud. Kohus, hinnanud kõiki kohtule esitatud tõendeid kogumis, leidis, et hagiavaldus ei ole põhjendatud ja rahuldamisele ei kuulu. VÕS § 1028 lg 1 kohaldamisel peab olema selge, milles seisnes hageja sooritus kostjale VÕS § 1028 lg 1 mõttes ja milline kohustus on ära langenud või tekkimata jäänud (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 10). Eeltoodust tulenevalt on oluline hageja tahe teha sooritus teatava kohustuse täitmiseks. Pooltel puudub vaidlus selles, et hageja on tasunud kostjale müügilepingu alusel perioodil 19.11.2008 kuni 12.03.2010 kokku 17 256,15 eurot. Eeltoodust tulenevalt on hageja teinud kostjale soorituse 17 256,15 euro ulatuses ning on täidetud VÕS § 2018 lg 1 kohaldamise esimene eeldus. Järgmisena analüüsis kohus, kas kinnistu müügilepingu alusel tehtavate osamaksete tasumise kohustus on ära langenud. Riigikohus on selgitanud, et hageja peab VÕS § 1028 lg 1 kohaldamiseks tõendama, et ta tahtis kostja rikastamiseks täita olematut kohustust või kohustust, mida ei tekkinud või mis langes hiljem ära (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-13411, p 13). Seega peab VÕS § 1028 lg 1 teise eeldusena üleandmine olema toimunud ilma õigusliku aluseta. Õiguslik alus puudub, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kohustus langeb hiljem ära. Hageja oli kohustatud poolte vahel sõlmitud lepingu alusel maksma kostjale kinnistu müügihinna osamaksetena. Seega oli hagejal maksete tegemiseks lepingust tulenev alus. Käesoleval ajal ei tulene pooltele lepingust õiguslikke tagajärgi, kuna leping on lõppenud ja seda ei ole enam võimalik täita. Kohustuse hilisema ära langemisega on tegemist ka seetõttu, et lepingu täitmise nõue on aegunud. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et 17 256,15 euro tasumise kohustus on ära langenud. Järgmisena võttis kohus seisukoha, kas kostja on hageja arvel 17 256,15 euro võrra alusetult rikastunud või on rikastumine ära langenud. Kohus leidis, et kostja ei ole hageja arvel alusetult rikastunud. Kostja on toonud kohtu ette asjaolud, mille kohaselt on kostjal vaatamata hageja tehtud soorituse alusetusele õigus keelduda saadut tagastamast. Kostja on esitanud vastuväite, et Lamposaari kinnistu on hageja valduses olnud alates võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisest 07.11.2008, so üle kaheksa aasta. Seega on hageja kinnisasja kasutanud tasuta üle kaheksa aasta. Samuti on kostja märkinud, et tal on lasunud kohustus kanda kinnisasja omamisega seotud kulutusi nagu maamaks. Tõendeid nimetatud asjaolude kohta kostja kohtule esitanud ei ole. TsMS § 231 lg 1 kohaselt tõendada ei ole vaja asjaolu, mida kohus loeb üldtuntuks. Üldtuntuks võib kohus lugeda asjaolu, mille kohta saab usaldusväärset teavet menetlusvälistest allikatest. Kohus leidis, et üldtuntud asjaoluks, mida ei ole vaja tõendada, saab lugeda asjaolu, et kinnisasja kasutamise eest tuleb tasuda üüri või renti. Kostja poolt kohtule esitatud maaregistri väljavõttest nähtuvad kinnistul asuvad rajatised ning nimetatud tõendist nähtuvalt on kinnistu sihtotstarve maatulundusmaa 100%. Hageja on tasunud kostjale kokku 17 256,15 eurot. Kui arvestada asjaoluga, et nimetatud kinnistu on olnud hageja valduses 8 aastat ja 2 kuud, siis hageja on kasutanud kostja kinnistut

98 kuud, mis teeb kinnistu kasutamise eest 179 eurot kuus. Samuti on tasunud kostja maamaksu. Hageja nimetatut vaidlustanud ei ole. Maamaksuseaduse (MaaMS) § 3 kohaselt maamaksu maksab maa omanik või käesoleva seaduse §-s 10 ettenähtud juhul maa kasutaja. Hageja avaldas 29.01.2017 kohtuistungil, et kinnistu on väga halvas seisukorras ning hageja ei kasuta seda ega teeni sellega tulu. Kohtu hinnangul ei oma nimetatu tähtsust, kuna hageja ei ole kinnistu valdust kostjale üle andnud ja on seega takistanud kostjal endal kinnistut käsutada ja kasutada. Seega asus kohus seisukohale, et kostja ei ole hageja arvel alusetult rikastanud ja kostjal on õigus jätta endale hageja poolt tasutud 17 256,15 eurot kinnistu tasuta kasutamise eest. Kohus nõustus kostjaga, et müügihinna tagastamine on ka hea usu põhimõttega vastuolus. VÕS § 6 lg 2 kohaselt võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või lepingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Tartu Ringkonnakohtu 06.01.2016 jõustunud otsusega on tuvastatud, et olukord, kus AN ei ole omapoolseid kohustusi täitnud, vastaspoole täitmisnõue on aegunud ja kostja kasutab asja tasuta, on vastuolus hea usu põhimõttega. Kohtu hinnangul on heade kommetega vastuolus, et kinnistu on olnud üle kaheksa aasta tasuta hageja kasutuses. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus märkis, et kooskõlas TsMS § 174 lg-ga 4 määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Apellatsioonkaebus 22.03.2017 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada Harju Maakohtu 20.02.2017 otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus palub hageja jätta kostja kanda. Hageja ei vaidlusta maakohtu otsust hagi läbi vaatamata jätmise taotluse rahuldamata jätmise osas. Samuti leiab hageja, et maakohus tuvastas õigesti, et 07.11.2008 sõlmitud võlaõiguslik müügileping on lõppenud. Hageja on nõus ka sellega, et müügileping tuleb lugeda lõppenuks alates 01.07.2013. Sõltumata sellest, kas hageja nõue kvalifitseerida lepingu tagasitäitmise (VÕS § 189 lg 1) või alusetu rikastumise sätete (§ 1028 lg 1) kohaselt leiab hageja, et ostuhinna tasumiseks müüjale üle antud rahalised vahendid tuleb ostjale tagastada. Kostjal ei ole õiguslikku alust ettemaksu endale jätmiseks. Jõustunud kohtulahendiga on tuvastatud lepingu lõppemine. Poolte vahel ei ole kunagi olnud kokkulepet, et lepingu lõppemise korral ei tule ettemaksu tagastada. Maakohtu järeldus, et kostja ei ole hageja arvel rikastunud, on vastuolus kohtu poolt eelnevalt tuvastatud asjaoludega, üllatuslik ning vale. Selle tulemusena on maakohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme ja jätnud hagi rahuldamata. Rikastumine on isiku vara lisandumine või suurenemine. Maakohus on lahendi p-s 30 tuvastanud, et hageja on tasunud kostjale 17 256,15 eurot ja lahendi p-s 31, et ülekannete tegemise aluseks olev kohustus on ära langenud. Seega on kostja vara suurenenud hageja soorituse tagajärjel. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole kostja rikastunud, on vastuolus lahendi p-des 30 ja 31 tuvastatuga. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud, mis muuhulgas tähendab, et otsus peab olema vastuoludeta. Vaidlustatud otsus ei vasta TsMS § 436 lg-s 1 kehtestatud nõuetele. Maakohus on otsuse p-s 33 lugenud üldtuntuks kaks asjaolu. Esmalt selle, et kinnisasja kasutamise eest tuleb tasuda üüri või renti ning teiseks selle, et Lamposaari kinnisasja

rendihind on 179 eurot kuus. Maakohtu sedastused on üllatuslikud. Asjaolu TsMS § 231 lg 1 alusel üldtuntuks lugemisel tuleb kohtuotsuses märkida, mille põhjal kohus selleni jõudis, ja enne võimaldada pooltel avaldada selle asjaolu kohta seisukohta. Maakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 4, kui tugines asjaolule, mida polnud menetluses arutatud. Lisaks rikkus maakohus TsMS § 5 lg-t 2, kui kaasas menetlusse uued asjaolud omal algatusel. Kostja ei tuginenud menetluses kordagi väitele, et Lamposaari kinnisasja kasutamise eest tulnuks tasu maksta. Sellist kokkulepet poolte vahel ei olnud. Hageja valdas kinnisasja 07.11.2008 võlaõigusliku müügilepingu p-i 2.7 alusel. Kostja andis hagejale kinnisasja valduse üle, kasutamise tasu maksmise kokkulepet poolte vahel ei olnud. Lisaks ei nõustu hageja maakohtu seisukohtadega ka sisuliselt. Vaidlustatud lahendis puudub selgitus, mille põhjal on kohus järeldused üldtuntuse kohta teinud. Maakohus on omal algatusel tuvastanud pooltevahelise kasutuslepingu olemasolu olukorras, kus kumbki pool pole sellist väidet esitanud. Võlaõigusliku müügilepingu alusel kinnisasja valduse ostjale üleandmine (kasutustasu kokkulepet sõlmimata) ei ole praktikas tavapäratu. VÕS § 389 näeb koguni ette eseme tasuta kasutamise lepingu mõiste. Pole mingit alust väita, et kõik kasutuskokkulepped peaksid olema või tavapäraselt on tasulised. Ühe kuu kasutustasu summaline kindlaksmääramine on ebaõige muuhulgas seetõttu, et maakohus ei ole tuvastanud kinnisasja seisukorda ega kasutusvõimalusi, veel vähem samas piirkonnas sarnaste kinnisasjade üüri- või rendihinda. Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et kostja on toonud kohtu ette asjaolud, mille kohaselt on tal vaatamata hageja tehtud soorituse alusetusele õigus keelduda saadu tagastamisest. Müügilepingu ese on hageja valduses, kuid hageja ei kasuta ega ole seda kunagi kasutanud. Kasutustasu maksmise kokkulepet poolte vahel ei ole. Kostja ja maakohus on viidanud maamaksu tasumise kohustusele, mis ei puutu asjasse. Kostja on kinnisasja omanik ning maamaksu tasumise kohustus on kinnisasja omaniku kohustus. Kostjal ei ole õigust keelduda saadu tagastamisest. Maakohus, tuvastades, et hageja ei ole kinnistu valdust kostjale üle andnud, on piirdunud vaid pooliku tõdemusega. Hageja ei ole keeldunud kinnistu valduse üleandmisest. Hageja on kostjale pakkunud valduse üleandmist viimati maakohtus toimunud kohtuistungil tingimusel, et talle tagastatakse tasutud ettemaks. Kostja on kategooriliselt keeldunud ettemaksu tagastamisest. Kostja 19.07.2016 seisukoha p-le 3.13 ja kostja lepingulise esindaja poolt 29.11.2016 kohtuistungil väidetule tuginedes märgib hageja, et kostja on heitnud hagejale ette üksnes valduse tagastamata jätmist, mitte valduse tagastamisest keeldumist. Kostja käitumine ei ole olnud heauskne. Kostja esitas müügilepingust taganemise avalduse, mille tagajärjetus tuvastati tsiviilasjas nr 2-14-57802. Samas menetluses nõudis kostja eelmärke kustutamist ja tugines väitele, et leping on lõppenud. Käesolevas menetluses, pärast eelmärke kustutamist, on kostja asunud väitma, et müügileping kehtib. Seejuures ei ole kostja olnud oma väidetes järjekindel isegi käesoleva menetluse raames. Maakohtus toimunud kohtuistungil esitas kostja väite, et lepingu siiski võib lugeda kaudselt lõppenuks. Maakohus tuvastas õigesti, et leping on järelduslikult (konkludentselt) lõppenud. Kehtivat taganemisavaldust ei ole kumbki pool teinud, kuid müüja on nõudnud ostuhinna tasumist ja ostja on sellest aegumise tõttu keeldunud. Müüja on esitanud lepingust taganemise avalduse, mille tagajärjetuse tuvastas Tartu Ringkonnakohus. Müüja nõudel on kustutatud kinnistusraamatust omandiõiguse üleminekut tagav eelmärge. Ostja on esitanud nõude müügilepingu alusel üleantu tagastamiseks. Need tahteavaldused on kõik suunatud lepingu lõpetamisele. Pärast kirjeldatud tahteavaldusi ei saa heas usus käituv lepingupool väita, et tema arusaamist mööda on müügileping kehtiv. Hageja ei nõustu maakohtuga, et ostuhinna tagastamine oleks hea usu põhimõttega vastuolus. Riigikohus on sarnases olukorras märkinud, et hea usu põhimõttega poleks kooskõlas

olukord, kus müüjad saaksid jätta endale ostja tasutud osa müügihinnast, kuigi ostja pole tasutu eest vastusooritust (kinnisasja omandiõigust) saanud (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 32-1-47-15, p 13). Hageja ei ole tasutud müügihinna osa eest vastusooritust saanud. Maakohus on teinud ebaõige lõppjärelduse hagi rahuldamata jätmise osas. Maakohtu otsus põhineb materiaal- ja menetlusõiguse normide rikkumisel. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse resolutiivosa muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Harju Maakohtu 20.02.2017 otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata maakohtule uueks menetlemiseks alates eelmenetluse staadiumist, kuna ringkonnakohus ei saa ise rikkumist kõrvaldada. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Ringkonnakohtu hinnangul ei viinud maakohus sisuliselt läbi eelmenetlust nii nagu näevad ette TsMS § 237 lg 1, § 329 lg-d 3 ja 4 ning § 392 ega täitnud piisavalt selgitamiskohustust (§ 351). Need rikkumised on olulised TsMS § 656 lg 1 p 1 mõttes. Mitte igasugused rikkumised eelmenetluses ei osutu menetlusõiguse normi niivõrd oluliseks rikkumiseks, et see toob kaasa kohtulahendi tühistamise. Kuna ainuüksi eelmenetluse nõuete rikkumine ei ole menetlusõiguse normi oluliseks rikkumiseks TsMS § 656 lg 1 mõttes, siis saavad maakohtule ette heidetavad rikkumised olla aluseks kohtuotsuse tühistamisele vaid juhul, kui rikkumine võis mõjutada asja lahendamise tulemust ja seda ei saa kõrvaldada apellatsioonimenetluses (TsMS § 656 lg 2, vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-15, p 20). Praegusel juhul on võimalik, et menetluslikud rikkumised mõjutasid asja lahendamise tulemust ja neid ei ole mõistlikult võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Käesolevas asjas on hageja esitanud kostja vastu poolte vahel 07.11.2008 sõlmitud kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu alusel kostjale tasutud ostuhinna 17 256,15 euro tagastamise nõude. Hageja nõue tugineb sellel, et poolte vahel sõlmitud võlaõiguslik müügileping on lõppenud 01.07.2013, mistõttu on kostjal poolte vahel tekkinud tagasitäitmise võlasuhtest tulenevalt kohustus saadud ostuhind hagejale tagastada. Kostja seevastu on ostuhinna tagastamise nõudele läbivalt maakohtu menetluses ja ka apellatsioonimenetluses vaielnud vastu väitega, et müügileping ei ole lõppenud ja et müügilepingu alusel üle antud Laposaari kinnistu on olnud hageja valduses 8 aastat, millise aja jooksul on hagejal olnud võimalik kinnisasja kasutada ja selle pealt tulu teenida. Maakohus asus vaidlustatud otsuses seisukohale, et poolte vahel 07.11.2008 sõlmitud võlaõiguslik müügileping on lõppenud konkludentselt ja hageja nõue on kvalifitseeritav VÕS § 1028 alusel, ent kuna üldtuntuks saab lugeda asjaolu, et kinnisasja kasutamise eest tuleb tasuda üüri või renti, ei ole kostja hageja arvel alusetult rikastunud. Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuses osundatuga, mille kohaselt on maakohus vääralt kohaldanud menetlusõiguse normi, lugedes TsMS § 231 lg 1 alusel üldtuntud asjaoluks, mida ei ole vaja tõendada, asjaolu, et kinnisasja kasutamise eest tuleb tasuda üüri või renti. Vastavast seisukohast juhindudes on maakohus meelevaldselt arvutanud hageja poolt kinnistu kasutamise eest tasumisele kuuluva üüri suuruse, jagades hageja poolt kostjale tasutud kinnistu ostuhinna 17 256,15 eurot hageja poolt kinnistu kasutamise perioodiga (8 aastat ehk 96 kuud). Vaatamata hageja poolt 29.01.2017 kohtuistungil avaldatule, et kinnistu on väga halvas seisukorras ja hageja ei kasuta seda ega teeni sellega tulu, on maakohus

sellegipoolest leidnud, et kostja ei ole hageja arvel alusetult rikastunud ja kostjal on õigus jätta hageja poolt tasutud 17 256,15 eurot endale kinnistu tasuta kasutamise eest. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et maakohtu eeltoodud seisukoht on ekslik ning pooltele üllatuslik. TsMS § 436 lg 3 kohaselt võib kohus tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Sama paragrahvi lg 4 kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Samuti ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on enne juhtinud sellisele võimalusele poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukohta. Sellest järeldub mh, et otsus ei või olla pooltele üllatuslik. Riigikohus on selgitanud, et kohtu õiguslik hinnang ei või tulla pooltele üllatuslikult, st kohus peab üldjuhul juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 40; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10, p 16). Maakohus on eeltoodud menetlusõiguse norme rikkunud, sest toimiku materjalidest nähtuvalt ei ole kohus pooltele selgitanud, et kohus peab võimalikuks lugeda kinnisasjast saadavat kasu üldtuntud asjaoluks, mis tõendamist ei vaja. Ka on maakohtu vastav seisukoht sisuliselt põhjendamatu, kuivõrd käesolevas asjas hageja valduses olevast kinnisasjast saadav kasu, sh selle kasutamisest saadavad eelised ei ole asjaoluks, mida saaks lugeda üldtuntuks TsMS § 231 lg 1 mõttes. Maakohus ei ole tuvastanud vaidluse lahendamiseks keskse tähendusega asjaolu, kas hageja on talle müügilepingu alusel üle antud kinnisasja kasutamisest saanud kasutuseeliseid või tulu, millele kostja maakohtu menetluses osundas. Kostja on 22.07.2016 hagivastuse (tl 3540) p-s 3.12 tuginenud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-136-05 p-s 26 märgitule, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. Kinnisasja (aga ka ehitiste kui vallasasjade) kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha. Hagivastuse p-s 3.14 asus kostja seisukohale, et hageja valduses oleva Lamposaari kinnistu puhul on tegemist kinnisasjaga, mida on võimalik praktiliselt kasutada erinevatel eesmärkidel tulu saamiseks, mis aga kostjal on hageja poolse lepingurikkumise tõttu jäänud saamata. Arvestades eeltoodut, pidanuks maakohus eelmenetluse raames täitma selgitamiskohustust ja paluma kostjal tuua esile kinnisasja kasutamisest saadava tulu ja eelistega seonduvad asjaolud ja esitada neid asjaolusid tõendavad tõendid, ning võimaldama hagejal esitada nende osas seisukoht. Seda maakohus teinud ei ole. Vastavad asjaolud võivad aga mõjutada haginõude õiguslikku põhjendatust. Samuti ei tulene maakohtu otsusest põhjendusi, millise tähenduse on kohus rikastumise äralangemise hindamisel omistanud otsuses märgitule, et kostja on tasunud maamaksu, millist asjaolu hageja vaidlustanud ei ole. Maakohus on seejuures tuginenud maamaksuseaduse (MaaMS) §-le 3, mille kohaselt maksab maamaksu maa omanik või käesoleva seaduse §-s 10 ettenähtud juhul maa kasutaja. Käesolevas asjas puudub pooltel vaidlus, et Laposaari kinnistu omand kuulub endiselt kostjale, kellel lasub MaaMS §-st 3 tulenevalt ka maamaksu tasumise kohustus. Praegusel juhul ei tulene hageja kui maakasutaja maksukohustus MaaMS §-st 10, samuti ei nähtu asja materjalidest, et pooled oleksid kokku leppinud seaduses sätestatust teistsuguses maamaksu tasumise kohustuses. Seega jääb maakohtu motiivide pinnalt ebaselgeks, kas või millist tähendust omab maakohtu hinnangul asjaolu, et kostja on tasunud kinnisasja maamaksu. Selles osas ei vasta maakohtu otsus TsMS § 442 lg-s 8 ja § 436 lg-s 1 sätestatud kohtuotsuse põhjendamise nõuetele. Muu hulgas tähendab kohtulahendi põhjendamise kohustus seda, et kohtu põhjendused peavad olema jälgitavad ja seostatud asjas tuvastatud asjaoludega. Ringkonnakohtu hinnangul ei vasta maakohtu otsus kohtulahendi põhjendamise nõuetele ka müügilepingu lõppemisega seotud asjaolude osas. Maakohtu

seisukohad müügilepingu lõppemise osas on vastuolulised ning otsuse põhjenduste pinnalt ei ole jälgitav, millistele käesolevas asjas tuvastatud asjaoludele maakohtu sellekohased seisukohad tuginevad. Otsuse p-s 25 on kohus leidnud, et poolte vahel sõlmitud müügileping ei lõppenud konkludentse taganemisega. Seevastu otsuse p-s 26 on maakohus tuginedes Tartu Ringkonnakohtu 06.01.2016 otsusele tsiviilasjas nr 2-14-57802 leidnud, et poolte vahel sõlmitud võlaõiguslik müügileping on lõppenud konkludentselt. Samuti ei ole maakohtu vastuoluliste põhjenduste pinnalt selge, millised järeldused on kohus teinud otsuses viidatud Tartu Ringkonnakohtu lahendis müügilepingu lõppemise osas tuvastatust. Viidatud otsuse p-s 21 on Tartu Ringkonnakohus märkinud, et kohtu poolt nn teise alternatiivina esitatud konkludentne taganemine toob kaasa tagasitäitmise olukorra ning OÜ-l PRP Puhkus tuleks VÕS § 189 lg 1 alusel müügilepingu alusel saadu AN-le tagastada. Käesolevas asjas on maakohus aga erinevalt Tartu Ringkonnakohtu otsuses tuvastatust järeldanud, et müügilepingu konkludentne lõppemine toob kaasa hageja nõude kvalifitseerimise VÕS § 1028 alusel. Riigikohus on 13.04.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-11 asunud seisukohale, et juhtudel, kus maakohus on olulisel määral rikkunud eelmenetluses selgitamiskohustust, on põhjendatud asja saatmine TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumist. Praegusel juhul on maakohus lisaks põhjendamiskohustuse rikkumisele rikkunud olulisel määral eelmenetluse ülesandeid ning sellest tulenevalt jätnud olulises osas asjas tähtsust omavad asjaolud välja selgitamata. Seetõttu tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks alates eelmenetluse staadiumist. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul võtta selge seisukoht lepingu lõppemise ja sellest tuleneva tagasitäitmise võlasuhte õigusliku kvalifikatsiooni osas ja sõltuvalt hageja nõudele antavast õiguslikust kvalifikatsioonist selgitada välja vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohtu otsustada.

(allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere

(allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal

(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.