Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

teadmisega, et see on koormatud põllumajandusliku rendilepinguga, mis tähendab seda, et kinnistu koormatus on avaldunud kinnistu hinnas. Samuti on kostja ise loonud olukorra, kus hagejal tekkis õigus nõuda rendilepingu pikendamist – kostja on öelnud rendilepingu koheselt üles pärast kinnistu omandamist, ehkki teadis, et hagejal on tähtajaline õigus kinnistu kasutamiseks kuni 2018. aastani. Hageja oli endiselt seisukohal, et VÕS § 357 lg 2 p-is 3 räägitakse vaid füüsilisest isikust rendileandjast ja tema lähikondsetest. Kostja ei ole toonud esile mitte mingeid asjaolusid, millest võiks välja lugeda kostja erilist isiklikku olukorda või muid olulisi asjaolusid, mis kokkuvõttes õigustaks minimaalset lepingu pikendamise tähtaega kuni 01.09.2017, mis tegelikult on juba möödunud. Seoses kostja nõudega muuta lepingu pikendamisel ka rendihinda leidis hageja, et see pole põhjendatud. Pikendatav rendileping on sõlmitud kõigest 4 aastat tagasi, mis põllumajanduslike lepingute puhul ei ole pikk aeg. Kostja ei ole tõendanud, et 100 eurot oleks keskmine turuhind. 20.10.2017 toimunud kohtuistungil oli hageja seisukohal, et VÕS § 357 ongi mõeldud rohkem rentniku kaitseks ning see on olnud seadusandja tahe. Hageja ei usu, et midagi põhiseadusega vastuolus oleks. Hageja märkis ka, et kostja ise on lepingut ennetähtaegselt üles öeldes võtnud riski, et hageja esitab lepingu pikendmaise nõude. Hageja leidis, et kuna tal on seadusest tulenev õigus pikendamist nõuda, siis lepingu jätkamise vajadust ta tõendama ega põhjendama ei pea. Muus osas jäi hageja kirjalikult esitatu juurde. Kostja vastuväited 05.07.2017 esitas kostja vastuväited hagile. Kostja nõustus hagejaga selles osas, et nõude formaalsed eeldused on täidetud, kuid leidis, et nõude materiaalsed eeldused ei ole täidetud. Hagejale on juba 19.04.2017 ülesütlemise avaldusest teada, et rendilepingu ülesütlemise põhjuseks on kostja soov ostetud kinnistut ise majandada (VÕS § 357 lg 2 p 3). Kostja näol on tegemist põllumajandusettevõttega, kes tegeleb põllukultuuride kasvatamisega. Kostja hinnangul puudub hagejal seaduslik alus nõuda rendilepingu pikendamist, kuna rendilepingu pikendamist ei või rendileandjalt oodata. 15.08.2017 esitas kostja täiendavad seisukohad. Kostja esitas kohtule taotluse VÕS § 357 lg 1 ja 3 põhiseadusvastaseks tunnistamiseks. Kostja oli seisukohal, et VÕS § 357 lg-d 1 ja 3 on vastuolus PS § 32 lõigetega 1 ja 2, piirates ebamõistlikult ja ebaproportsionaalselt kinnisasja omaniku põhiseadusega kaitstud omandiõigust ja selle teostamist. VÕS § 357 lg 1 ja 3 on käesolevalt asjassepuutuvad normid, mis on kohtuasja lahendamisel otsustava tähtsusega. Üldise lepinguvabaduse põhimõtte kohaselt võib igaüks põhimõtteliselt vabalt valida, kellega ja missugustel tingimustel ta lepingu sõlmib. Seega ei tulene isikule seadusest üldist õigust nõuda, et teine isik sõlmiks temaga lepingu või et ta teeks seda mingitel kindlatel tingimustel. Tähtajalise rendilepingu sõlmimise korral ei saa rentnikul tekkida mingit õiguspärast ootust asjaolu suhtes, et ta saab rendilepingu eset kasutada ka pärast rendilepingus kokkulepitud tähtaja möödumist. Rendilepingut allkirjastades aktsepteerib rentnik rendilepingu tähtaega ning on teadlik sellest, kui kaua ta võib rendileandja põllumajanduslikku kinnisasja kasutada. VÕS § 357 lg-d 1 ja 3 võtavad kinnisasja omanikult vastuolus PS § 32 lg-tega 1 ja 2 õiguse otsustada enda kinnisasja valdamise ja kasutamise üle, andes sellise otsustusõiguse kohtule. Seejuures ei sisalda VÕS § 357 lg-d 1 ja 3 mistahes kaitsmisväärset eesmärki, miks põllumajandusliku kinnisasja rendile andmise tähtaeg ja selle tingimused peaksid olema kinnisasja omaniku asemel kohtu otsustada. Käesoleval juhtumil puudub põhjus kõneleda rentnikust kui nõrgemast poolest, sest rentniku näol on tegemist professionaalse ettevõtjaga, kes on põllumajandusliku rendilepingu sõlminud oma majandustegevuses. Kostja ei näe ühtegi põhjust, miks seadusandja peaks VÕS § 357 lg-tega 1 ja 3 soodustama professionaalsete majandustegevuses tegutsevate juriidiliste isikute majandustegevust

kinnisasja omanike (rendileandjate) õiguste ja huvide arvel ning andma kinnisasja valdamise ja kasutamisega seonduvate küsimuste üle otsustusõiguse rendileandja asemel kohtu pädevusse. Lepinguvabaduse põhimõtte valguses ei ole võimalik väita, et rentnik oleks nõrgem pool, kes vajaks mingit rendilepingu lõppemise järgset lisakaitset rendileandja vastu. Selline regulatsioon riivab ebaproportsionaalselt kinnisasja omaniku omandiõigust ja privaatautonoomia põhimõtet. Lisaks on nimetatud VÕS sätted vastuolus põhiseadusega seetõttu, et need sätted võimaldavad kinnisasja omaniku tahte vastaselt koormata põllumajandusliku kinnisasja rentniku kasuks sisuliselt kuni 6-aastase sundvaldusega ja lepingu pikendamist võib nõuda korduvalt. Kostja on seisukohal, et asjaolu, et kinnisasja omanik on otsustanud kinnisasja korra rendile anda (tähtajaks või ka tähtajatult), ei tähenda seda, et rendileandja sooviks kinnisasja igavesti või määramata ajaks välja rentida. VÕS § 357 lg-d 1 ja 3 on vastuolus ka õigusselguse ja õiguskindluse põhimõttega, kuna põllumajandusliku kinnisasja omanik ei tea kinnisasja rendile andmisel kunagi, kui pikaks ajaks tegelikult ta kinnisasja valduse kolmandale isikule üle annab. Selliselt takistavad VÕS § 357 lg-d 1 ja 3 ka normaalsele vabaturumajandusele omase põllumajanduslike kinnisasjade rendituru toimimist. VÕS § 357 lg-d 1 ja 3 on vastuolus ka PS §-ga 31. Kostja viitas, et seadusest ei tulene ühtegi loogilist põhjendust, miks peaks pärast rendilepingu lõppemist eelistama rentniku majandustegevust ja huve kinnisasja omaniku õigusele tegeleda enda kinnisasjal ettevõtlusega. Lisaks märkis kostja, et Riigikohus on selgesõnaliselt pidanud VÕSi tõlgendamisel võimalikuks lähtuda eeskujuna Saksa õigusest. VÕS § 357 väljatöötamisel eeskujuks olnud BGB § 595 alusel on rendilepingu pikendamise nõudeõiguse esitamise alused oluliselt piiratud ja lepingu pikendamist on Saksa õiguse järgi õigus nõuda üksnes füüsilisest isikust rentnik. Kostja leidis, et BGB § 595 (ja sellest tingituna ka VÕS § 357) algne eesmärk on seega olnud kaitsta siiski füüsilisest isikust rentnikke, kelle ainus elatusallikas on renditav põllumajanduslik maatükk ning rendilepingu lõppemise korral väiketalunik sisuliselt laostuks. Kostja on seisukohal, et temalt ei saa rendilepingu pikendamist oodata, sest ta soovib oma maad ise majandada. Kostja hinnangul ei ole VÕS § 357 lg 2 p-s 3 mõeldud ainult füüsilist isikut. Kostja arvates ei ole võimalik väita, et juriidilisest isikust rendileandja õigus oma omandit vabalt vallata ja kasutada ning tegeleda ettevõtlusega peaks olema mõnevõrra vähem kaitstud kui füüsilise isiku samad õigused. Lisaks sellele on antud sättes toodud loetelu mitteammendav. Kostja märkis, et kellegi soove ei ole võimalik lõpuni tõendada ja piisab sellest, kui kostja põhistab, et soovib ikkagi maad ise kasutada ning seda on kostja teinud. Ekslik on ka hageja väide, et kostja peab tungivalt vajama ise maa kasutamist. Kostjale teadaolevalt ei ole hageja rendilepingu esemele mistahes tema poolt nimetatud investeeringuid teinud. Kostja viitas, et hageja on kohut teadlikult eksitanud väites, et kostjal on rohkem kui 1000 ha haritavad põllumaad. Kostja 2016. aastamajandusaasta aruandest nähtub, et põllukultuure kasvatati ca 420 hektaril. Oma maad oli sellest ca 184 hektarit, ülejäänud on renditud maa. Samas kuulub aga hagejale kokku 66 kinnistut kogupindalaga 822,29 ha. Seega kuulub hagejale 4 korda rohkem maad kui kostjale. Hageja ei ole motiveerinud, miks temal on seda maad tungivalt vaja või kuidas tekitaks see talle pöördumatuid kahjulikke tagajärgi. Kostja rõhutas, et ka majanduslikus mõttes ei ole kostjalt võimalik oodata rendilepingu pikendamist. Rendilepingu pikendamisel saaks kostja ligi 6kordselt väiksemat tulu, kui ise sama maad majandades. Kostja avaldas, et isegi kui kohus leiab, et rendilepingu pikendamine on põhjendatud, siis on see põhjendatud üksnes kuni rendilepingu esemelt käesoleva aasta saagi koristamiseni ehk kuni 01.09.2017. Ühelgi juhul ei ole rendilepingu pikendamine põhjendatud hageja soovitud tähtajani. Kostja esitas alternatiivselt taotluse rendilepingu järgse tasu muutmiseks (100 euroni hektarilt aastas) rendilepingu pikendamise korral. Kostja on seisukohal, et põllumajandusliku maa rent 50 eurot hektari kohta aastas oli juba rendilepingu sõlmimisel keskmisest turuhinnast oluliselt madalam ja käesoleval ajal on keskmine põllumaa rendi hind 100 eurot hektari kohta aastas.

20.10.2017 toimunud kohtuistungil jäi kostja seisukohale, et omandipõhiõigus on väga VÕS § 357 lg 1 ja 3 tugevalt riivatud, kui sellist regulatsiooni pidada põhiseadusega kooskõlas olevaks. Ta on arvamusel, et see säte sellisel kujul võib olla põhiseadusega vastuolus. Rendileandja annab maatüki rendile poolte kokkuleppel ja seega peaks ka lõppsõna olema rendileandjal. VÕS ei sätesta, millist eelduste korral saaks rendilepingut pikendada. Kostja jäi muus osas kirjalikult esitatud seisukohtade juurde. Hagi tagamine 30.06.2017.a määrusega rahuldas kohus hageja taotluse hagi tagamiseks ja reguleeris hagi tagamise abinõuna esialgselt vaidlusalust õigussuhet selliselt, et keelas kostjal kuni tsiviilasjas lõpplahendi jõustumiseni, kuid mitte kauem kui 30.08.2021, mistahes toimingud, mis takistavad hageja valdust ning piiravad tema õigust ja võimalust kasutada rendilepingu eset, mh ka rendilepingu kolmandate isikute kasutusse andmist. Kostja esitas määruskaebuse, mille Tartu Ringkonnakohus jättis 10.08.2017.a määrusega rahuldamata ja maakohtu 30.06.2017.a määrusega muutmata. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et OÜ Vitsjärve Põldur taotlus (VÕS) § 357 lg-te 1 ja 3 põhiseadusvastaseks tunnistamiseks ning OÜ Kaavere Agro hagi OÜ Vitsjärve Põldur vastu tuleb jätta rahuldamata. Esmalt lahendab kohus kostja taotluse VÕS § 357 lg-te 1 ja 3 põhiseadusvastaseks tunnistamiseks (I) ja seejärel hageja hagiavalduse kostja vastu (II). I Taotlus VÕS § 357 lg-te 1 ja 3 põhiseadusvastaseks tunnistamiseks Põhiseaduse (PS) §-st 11 tulenevalt peab kohus otsustama, kas õigusi ja vabadusi on piiratud kooskõlas põhiseadusega ja kas need piirangud on demokraatlikus ühiskonnas vajalikud ega moonuta piiratavate õiguste ja vabaduste olemust. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et VÕS § 357 lg 1 ja 3 on käesolevalt asjassepuutuvad normid, mis on kohtuasja lahendamisel otsustava tähtsusega. Kostja hinnangul on VÕS § 357 lg-d 1 ja 3 vastuolus PS §-ga 31 ja § 32 lg-tega 1 ja 2. Eelkõige seetõttu, et nimetatud sätted piiravad ebamõistlikult ja ebaproportsionaalselt kinnisasja omaniku põhiseadusega kaitstud omandiõigust ja selle teostamist, sh võtavad kinnisasja omanikult õiguse otsustada enda kinnisasja valdamise ja kasutamise üle, andes sellise otsustusõiguse kohtule. Kostja leiab, et VÕS sätted on vastuolus põhiseadusega ka seetõttu, et need sätted võimaldavad kinnisasja omaniku tahte vastaselt koormata põllumajandusliku kinnisasja rentniku kasuks sisuliselt kuni 6-aastase sundvaldusega ja lepingu pikendamist võib nõuda korduvalt. Kostja on seisukohal, et riik ei tohi ettevõtlusega tegelemiseks teha põhjendamatuid takistusi ja peab tagama õigusliku keskkonna vaba turu toimimiseks. Kostja viitas, et seadusest ei tulene ühtegi loogilist põhjendust, miks peaks pärast rendilepingu lõppemist eelistama rentniku majandustegevust ja huve kinnisasja omaniku õigusele tegeleda enda kinnisasjal ettevõtlusega. Põhiseaduse (PS) § 32 lg 1 sätestab: Igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus.

Sama paragrahvi lg 2 sätestab: Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. PS § 31 sätestab: Eesti kodanikel on õigus tegelda ettevõtlusega ning koonduda tulundusühingutesse ja -liitudesse. Seadus võib sätestada selle õiguse kasutamise tingimused ja korra. Kui seadus ei sätesta teisiti, siis on see õigus võrdselt Eesti kodanikega ka Eestis viibivatel välisriikide kodanikel ja kodakondsuseta isikutel. VÕS § 357 lg 1 sätestab, et põllumajandusliku rendilepingu ülesütlemise korral rendileandja poolt võib rentnik kolme kuu jooksul ülesütlemise teate kättesaamisest nõuda kohtus lepingu pikendamist, kui pikendamist võib rendileandjalt oodata. Tähtajalise rendilepingu pikendamise taotluse peab rentnik kohtule esitama üheksa kuud enne lepingu lõppemist. Sama paragrahvi lg 3 sätestab, et Kohus otsustab rendilepingu pikendamise mitte kauemaks kui kuueks aastaks. Pikendamise tähtaja määramisel tuleb arvestada lepingupoolte isiklikku olukorda, rendieseme liiki ja muid olulisi asjaolusid. Seega näeb VÕS § 357 ette võimaluse, et rentniku nõudel määrab kohus rentnikule kuuluva omandi kasutamise ja käsutamise. Seega piirab nimetatud säte omaniku õigust oma omandit iseseisvalt vabalt kasutada ja käsutada. Kohus leiab, et VÕS § 357 lg 1 ja 3 ei ole kindlasti vastuolus PS § 32 lg 1, sest nimetatud põhiseaduse säte käsitleb omandi võõrandamist samas kui VÕS säte võõrandmaise võimalust ette ei näe. Seega jätab kohus kostja väite vastuolust PS § 32 lg 1 kõrvale. Kohus möönab, et VÕS § 357 lg 1 ja 3 võivad põhimõtteliselt riivata omandiõigust ja ettevõtlusvabadust. Samas märgib kohus, et omandiõigus ja ettevõtlusvabadus ei ole absoluutsed õigused ning seadusandjal on õigus kitsendada nende käsutamise tingimusi ja korda: konkreetsed viited on nii PS § 31: Seadus võib sätestada selle õiguse kasutamise tingimused ja korra; PS § 32 lg 2: Kitsendused sätestab seadus. Käesolevalt on võlaõigusseadusega piiratud omaniku piiramatut õigust oma omandit vallata, kasutada ja käsutada, sh otsustada, kellega ja millistel tingimustel ta sõlmib rendilepingu. Lisaks omandi kasutamise ja käsutamise piirangule piirab VÕS § 357 sätestatu ka isiku õigust tegeleda vabalt ettevõtlusega- kasutada omandit ettevõtluseks omal äranägemisel. Kostja hinnangul on põhiseaduslike õiguste kitsendused sätestatud küll seadusega, kuid need on ebaproportsionaalsed ja põhjendamatud. Riigikohtu poolt antud juhiste kohaselt (nt RKÜK 22.02.2005.a otsus asjas nr 3-2-1-73-04, p 36) tuleb esmalt vaadata, kas erinevaid sätteid on võimalik tõlgendada nõnda, et nendest tõlgendustest kujunenud norm oleks põhiseadusega kooskõlas. Põhiseadusvastasuse hindamisel saab kaaluda, kas õiguskord võimaldab alternatiivseid tõlgendusi, mis viiksid põhiseaduspärase lahenduseni. Seetõttu tuleb erinevate tõlgendusvõimaluste puhul eelistada põhiseadusega kooskõlas olevat tõlgendust. Riigikohus on märkinud, et neil ei ole alust normi põhiseadusvastasuse motiivil kehtetuks tunnistada, kui normi on võimalik tõlgendada põhiseaduspäraselt. Kohtu hinnangul ei ole seadusandja VÕS § 357 lg-tega 1 ja 3 omandiõigust ja ettevõtlusvabadust ebaproportsionaalselt kitsendanud, sest nimetatud normi on tõlgendamise teel võimalik kohaldada põhiseaduspäraselt. Esiteks ei ole VÕS § 357 lg 1 ja 3 absoluutsed, erandeid ja kaalutlusõigust välistavad normid. Rentnikul on küll õigus nõuda ülesütlemise korral rendilepingu pikendamist, kuid samas ei näe seadus ette, et rendilepingut peab pikendama või kindlasti pikendatakse. Samas paragrahvis – lõikes 2- on ette nähtud alusel, mille kohaselt võib rendileandja põhjendada lepingu pikendamisest keeldumist. Esitatud alusetl on kohtul kohustus kaaluda rendileandja ja rentniku huve ning otsustada esiteks,

kumma poole huvid vajavad suuremat kaitset ja teieks vajadusel ka muuta lepingu tingimusi, et vähendada huvide võimalikku kahjustamist (lg 4). samuti annab lõige 3 võimaluse pikendada lepingut kuni kuueks aastaks, kusjuures kohis peab ka siin kaaluma poolte huve („... tuleb arvestada isiklikku olukorda, rendieseme liiki ja muid olulisi asjaolusid“) ning kohus ei pea lepingut pikendama maksimaalselt seaduses lubatud ajaks. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et VÕS § 357 võimaldab nõuda lepingu pikendamist korduvalt- sätet saab kohaldas vaid siis, kui rendileandja lepingu üles ütleb, lepingu tähtaja lõppemisel rentnik lepingu pikendamist nimetatud sätte alusel nõuda ei saa. Kohtu hinnangul annab VÕS § 357 lg 2 rendileandjale mitteammendava loetelu põhjusest, miks temalt ei saa rendilepingu pikendamist oodata. Nimetatule viitab enne loendit kasutatud sõna „eelkõige“, mis näitab, et pikendamisest keeldumiseks võib olla veel teisigi aluseid. Seega pole seadusandja sätestanud ammendavat nimekirja, st konkreetseid ja kindlaid aluseid, millal rendilepingu pikendamist rendileandjalt oodata ei saa. Sellega on seadusandja võimaldanud ka muud alused, kindlustamaks, et rendilepingut ei pikendataks põhiseadusvastaselt, st rendileandja õigusi ebamõistlikult kahjustades ja piirates. Kohus märgib, et ka rendileandja põhiseadusest tulenevad õigused omandile ja ettevõtlusvabadusele ei saa asetuda kõrgemale kui rentniku omad, millel viitab asjaolu, et tulenevalt põhiseadusest on seadusandja otsustanud omaniku põhiseaduslikke õigusi kõnealuse sättega piirata. Eeltoodust tulenevalt on seadusandja andnud kohtule, kui sõltumatule ja erapooletule instituudile, õiguse mõlema poole igakülgseid huve kaaludes otsustada rendilepingu pikendamise võimaluse või sellest keeldumise. Kohus leiab, et omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse riive võimalik ebaproportsionaalsus on kõrvaldatud kohtule pandud kaalutluskohustusega. Kohus viitab, et näiteks analoogselt on kohtule antud huvitatud isikute huvide kaalumisel õigus ja kohustus langetada otsuseid kinnistule juurdepääsu määramisel, mis ju põhimõtteliselt samuti kahjustab koormatud kinnistu omaniku õigusi ja riivab tema vabadust omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada (AÕS § 156). Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et VÕS § 357 lg-t 1 ja 3 tuleb tõlgendada koosmõjus teiste sama paragrahvi sätetega ning sellise tõlgenduse korral saab nimetatud norme kohalda põhiseaduspäraselt. Kuna VÕS § 357 lg 1 ja 3 on võimalik tõlgendada selliselt, mis tagab normi kooskõla põhiseadusega, puudub vajadus selle sätte põhiseadusevastaseks või kehtetuks tunnistamiseks ning kostja taotlus selles osas tuleb jätta rahuldamata. II Hageja nõue Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: - Põltsamaa Vallavalitsus ja hageja sõlmisid 18.04.2013 põllumajandusliku rendilepingu (edaspidi rendileping) tähtajaga kuni 30.08.2018. Rendilepingu esemeks oli Koplisaare kinnistu suurusega 13,62 ha haritavat maad. - Põltsamaa Vallavalitsus võõrandas Koplisaare kinnistu kostjale ning kostja on alates 06.04.2017 Koplisaare kinnistu omanik ning 18.04.2013 rendilepingust tulenev uus rendileandja. - Kostja ütles 18.04.2013 rendilepingu üles 19.04.2017 ning luges lepingu lõppenuks 16.08.2017. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjalt võib oodata rendilepingu pikendamist. Kostja on tulenevalt VÕS § 357 lg 2 p 3 avaldanud soovi ise rendilepingu eset majandada. Hageja leiab, et kostjal ei ole ülekaalukat ja tungivat huvi hageja kasutuses olevat maad ise kasutusele võtta ning, et kostja viidatud VÕS § 357 lg 2 p 3 kostjale ei kohaldu.

VÕS § 357 lg 2 p 3 kohaselt peab rendileandja tõendama, et temalt ei saa lepingu pikendamist oodata ja rendilepingu pikendamist ei saa rendileandjalt oodata eelkõige, kui rendileandja, tema abikaasa, lähisugulane või -hõimlane soovib rendilepingu eset ise majandada. Kohtu hinnangul annab VÕS § 357 lg 2 rendileandjale vastuväite õiguse lepingu pikendamise nõudele ja kohus peab nimetatud vastuväidet kaaluma. Käesolevalt leidis hageja, et VÕS § 357 lg 2 p-is 3 räägitakse vaid füüsilisest isikust rendileandjast ja tema lähikondsetest. Seega ei saa kostja nimetatud sättele tugineda. Kostja sellise käsitlusega ei nõustunud. Pooltel on seega vaidlus VÕS § 357 lg 2 p 3 tõlgendamise üle. Kohus on seisukohal, et puudub alus VÕS § 357 lg 2 p 3 kitsendavaks tõlgendamiseks ja säte hõlmab nii füüsilisi kui ka juriidilisi rendileandjaid. Esiteks leiab kohus, et VÕS § 357 lg-s 2 sätestatud loetelu on mitteammendav, mille viitab lõike sissejuhatuses kasutatav väljend “eelkõige“. Eesti keele seletava sõnaraamatu internetiväljaande kohaselt on nimetatud väljendil kaks tähendust: „eeskätt, kõige enam, eriti, peamiselt“ ning „enne muud, kõigepealt (ajalises täh)“. Käesolevalt tuleb lähtuda esimesest seletusest, mis viitab seega kohtu hinnangul otseselt sellele, et lisaks p 1-5 nimetatud isikutele ja olukordadele on võimalikud ka muud täiendavad põhjused, kui rendileandja võib esitada lepingu pikendamise nõudele vastuväite. Juba seetõttu ei saa kitsendada lõike p 3 nimetatud isikute ringi vaid füüsiliste isikutega. Teiseks on kogu VÕS 16. peatükis, sh §-s 357, läbivalt kasutatud väljendit rendileandja, st seadusandja pole konkreetselt märkinud, kas rendileandjaks on füüsiline või juriidiline isik. Kui seadusandja soov oleks olnud kitsendada VÕS § 357 lg 2 p-s 3 rendileandjaks olevate isikute ringi, siis oleks nimetatud sättes pidanud selgelt ja konkreetselt olema see väljendatud. Käesoleval juhul on seadusandja tahe olnud anda täiendavalt füüsilisest isikust rendileandja lähikondsetele võimalus rendilepingu eset ise majandada, mistõttu on nimetatud isikud eraldi välja toonud. Kokkuvõtvalt ei kitsenda VÕSS § 357 lg 2 p 3 väljend „...tema abikaasa, lähisugulane või -hõimlane..“ kohtu hinnangul pikendamise nõudele vastuväidet esitavate isikute ringi vaid hoopiski laiendab seda ringi eraldi nimetatud isikute võrra. Kohus leiab, et hageja tõlgendus ei ole kookõlas sätte eesmärgiga ning ka grammatilise tõlgenduse tulemusel ei saa asuda hagejaga samale seisukohale. Seega asub kohus seisukohale, et äriühingust rendileandjal on samuti õigus esitada VÕS § 357 lg 2 p 3 alusel rentniku nõudele vastuväide. Vastuväite esitamisel peab rendileandja tõendama, et temalt ei saa lepingu pikendamist oodata, kusjuures selle põhjuseks on soov rendieset ise majandada. Seega on käesolevalt küsimus, kuidas saab rendileandja tõendada oma soovi. Hagejas on leidnud, et kostja ei ole oma soovi tõendanud. Kohus nõustub kostja hinnanguga, et ise majandamise soovi ei ole võimalik lõpuni tõendada ning piisab soovi põhistamisest. Kohtu hinnangul on kostja piisava põhjalikkusega esitanud asjaolud ning ka võimalikud tõendid, millisel põhjusel ta vajab rendieset ise. Puudub vaidlus, et rendieseme näol on tegemist põllumajandusliku maaga ja ka hageja kasutas maad põllukultuuride kasvatamiseks. Hageja esindaja kinnitas istungil, et hageja soovib rendieset kasutada põllumajanduslikuks äriks- et seda harida ja saada tulu. Kostja on avaldanud, et soovib rendieset kasutarad samal eesmärgil. Kostja 2016.a majandusaasta aruandest (tl 41-45) nähtuvalt tegeleb kostja põllukultuuride kasvatamise ja saagi realiseerimisega. Põllukultuure kasvatas kostja 2016.a ca 420 hektaril, millest 184 hektarit oli kostjale kuuluv maa, ülejäänud rendimaa- seega kasutas kostja oma majandustegevuseks omale kuuluvat maad vaid alla poole põllumaa pinnast (ligi 44%). Esitatud tõendite kohaselt on ebaõige hagiavalduses esitatud väide, et kostjal on 1000 ha haritavat maad. Kostja esitas kohtule kinnistusraamatu väljavõtte (seisuga 12.08.2017, tl 46-

47) hageja kinnistutest, millest nähtub, et hageja omandis on oluliselt rohkem kinnistuid suurema pindalaga haritavate maadega: üle 50 kinnistut sihtotstarbega maatulundus- või tootmismaa, millest väiksemate pindala on alla hektari ja suurim üle 53 hektari. Seega kuuluba hagejale majandustegevuseks sobivat maad suuremal hulgal kui kostjale. Hageja 2016.a majandusaasta aruandest (tl 48-60) nähtub, et hageja on 2016.a kinnisvarainvesteeringutelt teenitud renditulu saanud 303 251 euro ulatuses. Eeltoodust tuleneb, et hageja ei kasuta omale kuuluvat põllumajanduslikuks tegevuseks sobivat maad ise vaid on selle välja rentinud kolmandatele isikutele. Kohus möönab, et ka maade välja rentimine on samuti äritegevus. Eeltoodust tulenevalt on aga küsitav, miks ei kasuta hageja ise oma maad selle harimise ja tulu saamise eesmärgil vaid soovib kindlasti kasutada sellel eesmärgil just kostjale kuuluvat kinnistut. Hageja seda selgitada ei osanud ja leidis, et VÕS § 357 alusel nõude esitamisel polegi rendieseme kasutamise eesmärk või põhjused olulised. Kohus sellega ei nõustu, sest kohus peab kaaluma mõlema poole huve ning selleks peavad pooled oma huvid välja tooma. On üldteada, et renditud maade eest tuleb rendileandjale tasuda- st teha täiendavaid kulutusi. Hageja esitatud rendilepingu kohaselt tasus tema vaidlusaluse rendieseme eest renti 50€ hektari kohta aastas. Kostja esitas kohtule näitena arve ja rendilepingu (tl 61-63), millest nähtub, et kostja maksab näiteks rendileandjatele 103,36 ha maa eest renti kokku 12 614,20 € aastas (s.o ca 122€ hektari kohta). Seega kaasnevad maade rentimisega kulud, mida omale kuuluva maa kasutamisega ei kaasne. Kohtu hinnangul ei saa kostjalt eeltoodut arvestades oodata rendilepingu pikendamist olukorras, kus kostja on sunnitud haritavaid maid rentima ja tegema lisakulutusi, sest tal endal ei ole piisavalt maad oma saagi kasvatamiseks, samal ajal kui hagejal on nii palju maad, et ta rendib ise neid välja. Kostjale on majanduslikult oluliselt kulukam rentida oma majandustegevuseks maad kui harida endale kuuluvat kinnistut, olenemata selle suurusest. Samas ei kahjusta ühe rendipinna kaotus hageja huve ülemäära, sest tal on piisavalt omal kinnistuid, mille majandustegevust jätkata. Kõike eeltoodust arvesse võttes ja hinnates mõlema poole huve ja olukorda, on kohus seisukohal, et kostja on piisavalt põhistanud oma soovi rendilepingu eset ise majandada ja kostja huvid on antud olukorras hageja huvidest kaalukamad. Sellises olukorras ei saa kostjalt oodata rendilepingu pikendamist. Hageja hagiavaldus rendilepingu pikendamiseks tuleb seega jätta rahuldamata. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, on ära langenud hagi tagamise vajadus ja kohus tühistab TsMS § 386 lg 4 alusel 30.06.2017.a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud.

Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Lõike 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kanda, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti ning lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Lähtudes TsMS §-st 162 jätab kohus kõik menetluskulud hageja kanda.

Pooled esitasid menetluskulude nimekirja kohtule. Kuivõrd kohus jättis kõik menetluskulud hageja kanda, hindab kohus üksnes kostja menetluskulusid põhjendatuse ja vajalikkuse kriteeriumist lähtuvalt. Hageja menetluskulud jäävad nagunii tema enda kanda. Kostja esitatud nimekirja kohaselt on kostjal seoses menetlusega kulusid kokku 2126 eurot. Summa on käibemaksuta. Menetluskulu koosneb õigusabikuludest summas 2076 eurot ja hagi tagamise määrusele esitatud määruskaebuse riigilõivust summas 50 eurot. Hageja vaidles vastaspoole kuludele osaliselt vastu leides, et 14.08.2017 seisukohtadele kulunud aeg 13,5 tundi ei ole põhjendatud ega vajalik. Samuti ei peaks hageja maksma kinni kostjapoolset kohtupraktika ja saksa õiguskirjanduse analüüsi ja põhiseaduslikkuse järelevalvele suunatud taotlusi, sest vaidlus käib peamiselt kitsalt VÕS § 357 lg 2 rakendamise osas ja selle osas väljendas kostja juhatuse liige oma seisukoha juba esialgses vastuses. Kohus leiab, et kostja kuludest on põhjendatud riigilõiv 50 eurot vastavalt TsMS § 147 lg-le

täielikult arvestamata. Siiski leiab kohus, et arvestades taotluste ja seisukohtade olemust, kostja esindaja kvalifikatsiooni ning seisukohas esitatud sisulisi vastuväiteid, on põhjendatud ajakulu 14.08.2017 seisukohale maksimaalselt 12 tundi. Muus osas on kostja esindaja kulud põhjendatud. Eeltoodut arvestades on kohus seisukohal, et kostja põhjendatud ja vajalik kulu õigusabile on kokku 1896 eurot (120€x15,8h). Hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista kokku 1946 eurot (50 eurot riigilõiv ja 1896 eurot õigusabikulud. Kostja taotlusel mõistab kohus TsMS § 177 lg 2 alusel hagejalt kostja kasuks välja viivise menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 lauses 2 ettenähtud määras.

/allkirjastatud digitaalselt/ Maimu Laumets Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.