OÜ Kaavere Agro hagi OÜ Vitsjärve Põldur vastu rendilepingu pikendamiseks 681 eurot
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 10. novembri 2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Kaavere Agro apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus Apellant: OÜ Kaavere Agro (hageja), rk 10804403; esindaja vandeadvokaat Rene Varul
Menetlusosalised ja nende esindajad
Vastustaja: OÜ Vitsjärve Põldur (kostja), rk 11106753; esindaja vandeadvokaat Helmeri Indela
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 10. novembri 2017 otsus muutmata.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta menetluskulud OÜ Kaavere Agro kanda.
4.Mõista OÜ-lt Kaavere Agro välja OÜ Vitsjärve Põldur kasuks 480 eurot menetluskulude katteks. Menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates ringkonnakohtu otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada
üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Kaavere Agro (hageja) esitas 30. juunil 2018 hagi OÜ Vitsjärve Põldur (kostja) vastu, milles palus pikendada poolte vahel sõlmitud põllumajanduslikku rendilepingut 30. augustini 2021. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Põltsamaa vald 18. aprillil 2013 rendilepingu Koplisaare kinnisasja kasutamiseks haritava maaga 13,62 ha. Rendileping sõlmiti tähtajaga 30. august 2018. Kostja esitas 19. aprillil 2017 hagejale avalduse, milles andis teada, et Põltsamaa vald võõrandas kinnisasja kostjale ja kostja on selle omanik 6. aprillist 2017. Kostja märkis avalduses, et ütleb rendilepingu üles. VÕS § 357 lg 1 kohaselt võib rentnik põllumajandusliku rendilepingu ülesütlemise korral rendileandja poolt kolme kuu jooksul ülesütlemise teate kättesaamisest nõuda kohtus lepingu pikendamist, kui pikendamist võib rendileandjalt oodata. Tähtajalise rendilepingu pikendamise taotluse peab rentnik kohtule esitama üheksa kuud enne lepingu lõppemist. Rendilepingu pikendamist saab nõuda nii tähtajalise kui ka tähtajatu rendilepingu puhul. Kostjal ei ole ülekaalukat ja tungivat huvi just hageja kasutuses olevat 13,62 ha suurust maad ise kasutusele võtta, sest teadaolevalt on kostjal ~ 1000 ha haritavat maad ja tema omandis on paarkümmend kinnistut. Hageja kasutuses olev maatükk moodustaks kostja haritava maa hulgast vaid väga väikese ja ebaolulise osa. Kostja ei saa tugineda VÕS § 357 lg 2 punktile 3, sest nimetatud sättes räägitakse vaid füüsilisest isikust rendileandjast ja tema lähikondsetest, mille alla kostja ei mahu, sest kostja on juriidiline isik, kellel ei saa olla sugulasi. See säte kehtib füüsilisest isikust põllumeeste ehk talunike kohta, kellele on antud rendilepingu pikendamise vastu eraldi kaitse. VÕS § 357 lg 1 ja 3 on põhiseadusega kooskõlas.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Täitmata on nõude materiaalsed eeldused. Kostja soovib ostetud kinnisasja ise majandada (VÕS § 357 lg 2 p 3). Kostja on põllumajandusettevõte ja tegeleb põllukultuuride kasvatamisega. Rendilepingu pikendamist ei saa seetõttu kostjalt oodata. VÕS § 357 lg 1 ja 3 on vastuolus põhiseadusega. Säte piirab ebamõistlikult ja ebaproportsionaalselt kinnisasja omaniku omandiõigust (PS § 32). Üldise lepinguvabaduse põhimõtte kohaselt võib igaüks vabalt valida, kellega ja missugustel tingimustel ta lepingu sõlmib. Seega ei tulene isikule seadusest üldist õigust nõuda, et teine isik sõlmiks temaga
lepingu või teeks seda kindlatel tingimustel. Tähtajalise rendilepingu sõlmimise korral ei saa rentnikul tekkida mingit õiguspärast ootust asjaolu suhtes, et ta saab rendilepingu eset kasutada ka pärast rendilepingus kokkulepitud tähtaja möödumist. Põhjendamatu on pidada rentnikku lepingu nõrgemaks pooleks, kuna rentnik tegutseb majandustegevuses.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 10. novembri 2017 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hagi tagamine tühistati. Hagejalt mõisteti välja kostja kasuks menetluskulude katteks 1946 eurot ja viivis sellelt. Maakohus leidis, et VÕS § 357 lg 1 ja 3 on põhiseadusega kooskõlas. Kuigi sätted riivavad omandipõhiõigust ja ettevõtlusvabadust, on riive võimalik ületada põhiseaduspärase tõlgenduse ja kohtu kaalutlusõiguse rakendamise teel. Maakohus märkis, et pooled vaidlevad selle üles, kas kostjalt võib oodata rendilepingu pikendamist. Maakohus leidis, et VÕS § 357 lg 2 p 3 kohaldub nii füüsilisele kui ka juriidilisele isikule. Sättes märgitud loetelu on mitteammendav. Sellele viitab sissejuhatuses kasutatud sõna „eelkõige“. Kui seadusandja oleks sätet soovinud füüsilise isikuga kitsendada, oleks seda otsesõnu sätestatud. Isemajandamise soovi ei ole võimalik lõpuni tõendada ja piisab üksnes soovi põhistamisest. Kostja on piisava põhjalikkusega esitanud asjaolud ning võimalikud tõendid, millisel põhjusel ta vajab rendieset ise. Puudub vaidlus, et rendieseme näol on tegemist põllumajandusliku maaga ja ka hageja kasutas maad põllukultuuride kasvatamiseks. Hageja esindaja kinnitas istungil, et hageja soovib rendieset kasutada põllumajanduslikuks äriks, et seda harida ja saada tulu. Kostja avaldas, et soovib maad kasutada samal eesmärgil. Kostja 2016. majandusaasta aruandest (tl 41-45) nähtuvalt tegeleb kostja põllukultuuride kasvatamise ja saagi realiseerimisega. Põllukultuure kasvatas kostja 2016. a ca 420 hektaril, millest 184 hektarit oli kostjale kuuluv maa, ülejäänud rendimaa. Seega kasutas kostja oma majandustegevuseks endale kuuluvat maad vaid alla poole põllumaa pinnast (ligi 44%). Esitatud tõendite kohaselt on ebaõige hagiavalduses esitatud väide, et kostjal on 1000 ha haritavat maad. Kostja esitas kohtule kinnistusraamatu väljavõtte (seisuga 12.08.2017, tl 4647) hageja kinnistutest, millest nähtub, et hageja omandis on oluliselt rohkem kinnistuid suurema pindalaga haritavate maadega: üle 50 kinnistu sihtotstarbega maatulundus- või tootmismaa, millest väiksemate pindala on alla hektari ja suurim üle 53 hektari. Seega kuulub hagejale majandustegevuseks sobivat maad suuremal hulgal kui kostjale. Hageja 2016.a majandusaasta aruandest (tl 48-60) nähtub, et hageja on 2016. a kinnisvarainvesteeringutelt teeninud renditulu 303 251 eurot. Eeltoodust tuleneb, et hageja ei kasuta talle kuuluvat põllumajanduslikuks tegevuseks sobivat maad ise, vaid on selle välja rentinud. Seega on küsitav, miks ei kasuta hageja ise oma maad selle harimise ja tulu saamise eesmärgil, vaid soovib kindlasti kasutada sellel eesmärgil just kostjale kuuluvat kinnistut. Hageja seda selgitada ei osanud ja leidis, et VÕS § 357 alusel nõude esitamisel polegi rendieseme kasutamise eesmärk või põhjused olulised. Maakohus sellega ei nõustunud, sest kohus peab kaaluma mõlema poole huve ning selleks peavad pooled oma huvid välja tooma. Kostjalt ei saa eeltoodut arvestades oodata rendilepingu pikendamist olukorras, kus kostja on sunnitud haritavaid maid rentima ja tegema lisakulutusi, sest tal endal ei ole piisavalt maad oma saagi kasvatamiseks samal ajal, kui hagejal on nii palju maad, et ta rendib ise neid välja.
Kostjale on majanduslikult oluliselt kulukam rentida oma majandustegevuseks maad, kui harida endale kuuluvat kinnistut, olenemata selle suurusest. Samas ei kahjusta ühe rendipinna kaotus hageja huve ülemäära, sest tal on piisavalt omal kinnistuid, millel majandustegevust jätkata. TsMS § 162 lg 1 järgi tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja põhjendatud ja vajalik kulu õigusabile on kokku 1896 eurot (120x15,8 h). Hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista kokku 1946 eurot (50 eurot riigilõiv määruskaebuse esitamisel ja 1896 eurot õigusabikulud).
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt tõlgendas maakohus VÕS § 357 lg 2 punkti 3 valesti. VÕS § 357 lg 2 p 3 ei kuulu kohaldamisele ja kostja ei ole selle aluse olemasolu suutnud tõendada. VÕS § 357 lg 2 p 3 kohaldub vaid füüsilisest isikust rendileandjale ja tema lähikondsele. Apellandi hinnangul peaks VÕS § 357 lg 2 p 3 sisu ja eesmärki vaatlema läbi ajalooliste tegurite. Seadusandja on soovinud anda talunikele ja nende pereliikmetele eelisõiguse ja võimaluse oma maad harida ning sellest elatist saada, tulenevalt enda ja pere olmelistest vajadustest. Juhul, kui ringkonnakohus peaks nõustuma maakohtu tõlgendusega VÕS §-le 357 lg 2 p 3, siis ei tohiks olla selle sätte rakendamiseks piisav lihtsakoeline sooviavaldus või põhistus, mille kohaselt tahetakse ise maad kasutada. VÕS § 357 lg 2 p 3 aluse esinemist peab tõendama rendileandja ja antud juhul peaks maa kasutamise soovi õigustatust kontrollima läbi rendilepingu ülesütlemise avalduse põhjendatuse.
5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 10. novembri 2017 otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus jätab apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda.
7.Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, et VÕS § 357 lg 2 p 3 kohaldub vaid füüsilisest isikust rendileandjale. VÕS § 357 lg 2 p 3 kohaldub ka juriidilisest isikust rendileandjale. See säte hõlmab nii füüsilisest kui juriidilisest isikust rendileandjat ja laiendab isikute ringi, kes võivad lisaks rendileandjale soovida maad ise majandada. VÕS § 357 lõikes 2 on esile toodud avatud, st mitteammendav nimekiri olukordadest, mil ei saa rendilepingu pikendamist rendileandjalt oodata. On võimalik, et rendilepingu pikendamist ei saa rendileandjalt oodata muu hulgas ka siis, kui maad soovib majandada mõni rendileandjaga seotud kolmas isik, nt rendileandja tütarühing või tema majandustegevuses oluline lepingupartner.
8.Iseenesest on õige apellatsioonkaebuse väide, et rendileandja peab tõendama, et temalt ei saa lepingu pikendamist oodata. Samas tuleb rendileandja tõendmiskoormise ulatust tõlgendada põhiseaduskonformselt. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et VÕS § 357 riivab omandipõhiõigust (PS § 32) ja ettevõtlusvabadust (PS § 31). Ringkonnakohtu hinnangul riivab VÕS § 357 ka üldist vabadusõigust (PS § 19), mis on privaatautonoomia alus (vt ka RKPJKo 3-4-1-34-14, p 41). Privaatautonoomia väljendub muu hulgas lepinguvabaduses, mille kohaselt
on isik vaba sõlmima või mitte sõlmima mis tahes sisuga lepingut. Ringkonnakohus märgib, et iga põhiõiguse riive ei muuda veel normi põhiseadusega vastuolus olevaks, kui riive eesmärk on legitiimne ja riive on proportsionaalne. Põhiseadusega ei oleks kooskõlas VÕS § 357 lg 2 p 3 selline tõlgendus, mille kohaselt peaks rendileandja tõendama tulevikus aset leidvate sündmuste toimumist. Tulevikus toimuma hakkava majandustegevuse tõendamine võib osutuda võimatuks või raskeks ning sellisel juhul piiraks VÕS § 357 lg 1 ebaproportsionaalselt rendileandja põhiõigusi. Seetõttu leidis maakohus põhjendatult, et vähemalt üldjuhul piisab VÕS § 357 lg 2 p 3 kohaldamiseks, et rendileandja põhistab oma soovi rendieset ise majandada ehk teeb selle väite kohtule usutavaks. Näiteks piisab VÕS § 357 lg 2 p 3 kohaldamiseks, et rendileandja tõendab tegelemist põllumajandusega ja märgib, et ta soovib selleks maad ise harida. Kuna kostja tõendas, et ta tegeleb põllumajandusega ja tõi esile soovi maad ise majandada, on kostja teinud kohtule usutavaks, et rendilepingu pikendamist temalt oodata ei saa.
9.Ringkonnakohus leiab, et VÕS § 357 eesmärk on kaitsta rentnikku eelkõige olukorras, kus rendilepingu ülesütlemine võib tema majandustegevust oluliselt takistada või selle lõpetada. Seetõttu ei ole välistatud, et rendilepingu pikendamist ei saa rendileandjalt oodata muu hulgas siis, kui rentnikul on endal piisavalt haritavat maad või on rendieseme tähtsus rentniku majandustegevuses marginaalne. Selle hindamine, kas rendilepingu pikendamist saab rendileandjalt oodata, on kohtu kaalutlusotsus. Kaalutlusotsuse tegemisel tuleb arvestada kõigi asjaoludega ja poolte õigustatud huvidega. Kuna säte piirab oluliselt lepinguvabadust ja omandiõigust, ei ole õigustatud rendilepingu pikendamine olukorras, kus rentnikul ei ole selleks õigustatud huvi. Maakohus viis kaalutlusõiguse läbi kooskõlas menetlusõigusega ja põhjendas otsust piisavalt. Muu hulgas tugines maakohus õigustatult asjaolule, et hagejal on piisavalt maad oma majandustegevuse jätkamiseks.
10.Menetluskulud ringkonnakohtus tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda, kuna apellatsioonkaebus jäeti rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul on vajalik ja põhjendatud kostja menetluskulu 480 euro väärtuses. Kuigi kohaldamispraktikata õigusnormi tõlgendamine ja analüüsimine võis olla keskmisest keerukam, võtab apellatsioonkaebusele vastamine eelduslikult vähem aega, kui selle koostamine. Seda eriti olukorras, kus maakohus oli õigusnormi piisavalt ja õigesti sisustanud ning vastuses nõustuti sisuliselt maakohtu hinnanguga tsiviilasja lahendamisel. Seetõttu ei olnud ka kostjal vajadust välja töötada maakohtu seisukohtadest oluliselt erinevat õiguslikku analüüsi. Vastuse koostamiseks ei ole põhjendatud ajakulu üle nelja tunni. Võttes arvesse eeltoodut, määrab ringkonnakohus TsMS § 174 lg 1 alusel kindlaks kostja menetluskulu 480 eurot, mõistab selle hagejalt välja kostja kasuks ja märgib kostja taotlusel, et menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates ringkonnakohtu otsuse jõustumisest kuni menetluskulude nõude kohase täitmiseni.
/digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja
/digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.