Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

lg 1 ja § 7 lg 1 ja süüdistas hagejat korralikkuse põhimõtete rikkumises. Kostja rikkus üürilepingu punkte 3.1. ja 3.2, aga ka p 9.6 lepingu ennetähtaegse lõpetamise kohta. Seoses kostja tegevusega oli hageja sunnitud kiiremas korras uusi ruume otsima, teostama seal remonti, alates 2006.a oktoobrist teavitama kliente tegevuskoha muutumisest, millega kaasnes järsk klientide arvu vähenemine ning järelikult käibe ja hageja sissetuleku vähenemine, maksma 2006.a oktoobris-novembris kahekordset üüri ja valveteenust aadressidel XXX ja XXX. 2006.a novembris esitas kostja hagejale allkirjastamiseks kokkuleppe teksti, et pooled justkui lõpetavad nr 04/06, 01.03.2006.a üürilepingu kokkuleppel. Hageja keeldus sellele alla kirjutamast, kuna lepingu lõpetamine toimus ennetähtaegselt kostja süü tõttu. Uute ruumide üürileping aadressil XXX, Tallinn sõlmiti hageja ja KAS vahel 26.10.2006.a, hageja alustas neis ruumides tegevust 01.12.2006.a. ja andis kostjale Sõle tn ruumide üle 30.11.2006.a. Kostja süüline käitumine seisnes üürilepingusse üürniku vastu suunatud muudatuse sisseviimise katses. Hagejal tekkis seetõttu kahju saamatajäänud tulu näol. Saamatajäänud tuluks on teiste ruumide üüritasu summas 9’440.- ja valveteenuse tasu summas 1’133,30 kr, samuti saamatajäänud sissetulek ajavahemiku 26.10.2006.a kuni 30.11.2006.a eest summas 140’000.- kr seoses sellega, et klientide arv vähenes. Hageja 08.08.2007.a kohtusse laekunud täpsustuste kohaselt ei saanud hageja augustis 2006.a kostja poolt märgitud seisukohta üüri tõstmise osas, kuigi teised maja üürnikud teises vormis sellise teate said. Samal ajal kostja juhataja pr JN kinnitas suuliselt hageja seaduslikule esindajale, et üürisummat ei tõsteta. Mingisuguseid läbirääkimisi ja kirjavahetust poolte vahel alates augustist 2006.a ei toimunud, üüri tõstmisest sai hageja teada alles arvest nr 61, 02.10.2006.a. Hageja on nõus väitega, et pakkus OÜ-le F võimalust üüride rentimiseks aadressil XXX, kuid tegi seda pärast seda, kui kostja keeldus täitmast üürilepingu punkti 3.2. OÜ F oli nõus ruume üürima ka 95.- kr eest ruutmeetrilt. Kostja poolt pakutud kokkulepe ei olnud ettepanek lepingu korrektseks lõpetamiseks, vaid püüd vabaneda süüst üürilepingu p 3.2 tingimuste rikkumise eest. Kokkuleppe projekt saadeti hagejale 2006.a novembri lõpus. Kostja süü seisnebki selles, et ta esitas 02.10.2006.a arve nr 61 ettehoiatamata ja rikkudes üürilepingu p 3.2 tingimusi. Hageja 10.10.2007.a täienduste kohaselt sõlmiti kostja poolt OÜ-ga F üürileping oktoobri lõpus – novembri alguses. See näitab, et igasugused lepingulised suhted hageja ja kostja vahel ei tulnud kõne allagi. Seepärast vajab erilist tähelepanu arvete esitamine 2006.a novembris. Kostja vastuväited ja põhjendused. Oma 13.06.2007.a vastuses kostja hagi ei tunnista, leides et hagi on õiguslikult alusetu. Poolte vahel olid üürisuhted, mis tulenesid 01.03.2006.a sõlmitud üürilepingust nr 04/06. Kostja sai ruumid AS-lt G . Kostja ei ole rikkunud üürilepingu tingimusi. 2006.a esitas kostja kõigile XXXüürnikele teate, milles teavitas soovist alates 01.10.2006.a tõsta üürisummat 74.- kroonilt ruutmeetri kohta 95.- kroonini. Teates sisaldusid ka üüri tõstmise põhjendused, antud teade oli faktiliselt pakkumus, millega kostja soovis muuta üürilepingu tingimusi üüri suuruse osas. Kostja tegi hagejale ettepaneku esitada hagejapoolsed seisukohad üüri tõstmise osas 21.augustiks 2006.a. Poolte vahel toimusid läbirääkimised ja kirjavahetus, mille käigus ei ole pooled jõudnud kokkuleppele, et üüri hind alates 01.110.2006.a moodustab 95 kr ruutmeetri kohta. Läbirääkimiste pidamine ei ole lepingu rikkumine. Seoses sellega, et pooled ei saavutanud kokkulepet üürihinna tõstmises, tegi kostja arve/saatelehe nr 61 ümber ja esitas selle hagejale. Poolte üürisuhe jätkus lepingu kohaselt ning hageja tasus

kostjale 02.10.2006.a arve/saatelehe nr 61 alusel üürilepinguga kokkulepitud hinna. Hageja kinnitas oma toimingutega, et soovib täita üürilepingu tingimusi ja on nõus kostja poolt esitatud arvega. 17.10.2006.a kiri oli läbirääkimiste etapp, milles sätestatud võimalus hagejal uute ruumide otsimiseks oli üks variantidest olukorra lahendamiseks. Hageja valis variandi, et jääb ruumidesse ja jätkab ruumide üürimist, kostja aktsepteeris seda valikut ja esitas üüriarved oktoobris ja novembris 2007.a. Vaatamata sellele, et poolte vahel oli kehtiv üürileping, lahkus hageja üüritud ruumidest omal initsiatiivil. Kostja tegi hagejale ettepaneku vormistada üürileping korrektselt ja esitas hagejale kokkuleppe, kuid hageja ei soovinud seda allkirjastada. Hageja leidis ise teise üürniku (OÜ F ) ja tutvustas seda kostjale, kostja andmeil sai hageja uuelt üürnikult kompensatsiooni ja ruumide ja sellese jäetud vallasvara ning remondi eest. Kostja ei vastuta hageja klientide või käibe vähenemise eest. Kostja ei ole üürilepingut hagejaga üles öelnud. Hagejal ei ole tekkinud otsest varalist kahju, hageja väited saamata jäänud tulu osas on arusaamatud ja vastuolulised. Hageja sissetulek ei saa olla tuluks, kuna sellest tuleb maha võtta ettevõtte kahju ja kulutused. Hagist pole võimalik aru saada, mis oli klientide arvu vähenemise põhjuseks oktoobris ja novembris 2006.a, kui pooltel oli kehtiv üürileping. Hageja viitamine 5kuulisele perioodile klientide leidmiseks ja hagejat rahuldava käibe saamiseks on põhjendamatu. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. 28.02.2008.a kohtusse laekunud täienduste kohaselt ei ole kostja andnud hagejale suusõnalisi lubadusi üürisumma mittetõstmise kohta. Kostja ei nõudnud hagejalt kõrgendatud üürisuma tasumist, vaid tegi arved ümber vastavalt lepingus kokkulepitule. Kostja ei tõstnud üürisummat. Kostja ei ole pidanud läbirääkimisi OÜ-ga F . Hageja ise otsustas, et soovib vahetada ruume, leidis teise üürniku, tutvustas uut üürnikku kostjale, mille tagajärjel nõustus hageja, et vaidlusaluste ruumide uueks üürnikuks on OÜ F . Hageja ei ole kungai esitanud ega kostja saanud hagejalt ühtegi üürilepingu ülesütlemise teadet. Kostja oli sunnitud sõlmima OÜ-ga F üürilepingu, kuna hageja ei ole lepingut etteteatamistähtaega järgides üles öelnud, vaid lahkus ootamatult. Üürileping sõlmiti OÜ-ga F pärast hageja vabatahtlikku lahkumist ruumidest. Kohtuotsuse põhjendused. Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hageja nõue ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et hageja ja kostja vahel sõlmiti 01.03.2006.a XXX asuvate kostjale kuuluvate mitteeluruumide üürileping nr 04/06 ja hageja pidas vastavates ruumides pandimaja ning komisjonikauplust ning üürilepingu p 3.2 kohaselt ei olnud kostjal õigust ühe aasta jooksul lepingu allakirjutamisest üürisummat tõsta; lepingu p 3.1 kohaselt oli kokkulepitud üüri suuruseks 74.- krooni, millele lisandub käibemaks (tl 6-11). Vaidlust ei ole ka selles, et 02.10.2006.a esitas kostja hagejale arve nr 61, milles üürisumma ruutmeetrilt oli tõstetud 95.kroonile (tl 12); hageja vaidlustas selle arve oma 03.10.2006.a kirjaga (tl 13) ning kostja esitas hagejale parandusarve nr 61 vana üürisummaga 74.- kr ruutmeetrilt (tl 71); hageja maksis arve alusel esialgses lepingus kokkulepitud üürisumma (tl 72). Hageja kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldusteks on, et kostja rikkus oma lepingulisi kohustusi, hagejal tekkis kahju ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Poolte vahel on vaidlus, kas kostja rikkus lepingut. Vastusega (tl 14-16) loeb kohus tõendatuks, et kostja vastas hageja pretensioonile arve nr 61 osas 17.10.2006.a, et ei pea õiglaseks hageja positsiooni ja põhjendas seda nii teiste üürnike suhtes tõstetud üüriga kui ka kallinenud haldamise ja hooldamise kuludega; kostja palus oma vastuses võtta hagejal teadmiseks, et äriruumi üüri suurus on 95.- krooni ühe ruutmeetri kohta ja teatada oma seisukohast 10 päeva jooksul kirja kättesaamisest. Nimetatust saab teha järelduse, et kostja tegi hagejale pakkumise tõsta üüri hinda, kuid jättis siiski hagejale võimaluse teatada oma seisukoht. Kostja ei ole tõendanud, et oleks saatnud hagejale teate 04.08.2006.a üüri hinna tõstmisest (tl 75) ja et see oleks hagejani jõudnud,

kuid nimetatu ei ole ka vaidluses oluline, sest kostja aktsepteeris hageja soovi maksta kokkulepitud üürihind ja parandas oma vea. Vaidlust ei ole selles, et kostja soovis peale hageja ruumidest väljakolimist üürilepingu kokkuleppega (tl 16) lõpetada alates 30.novembrist 2006.a, kuid nimetatud kokkuleppele hageja allkirja ei andnud. Hageja nõuab kostjalt kahju ehk saamatajäänud tulu, kuivõrd kostja tõstis ühepoolselt üürisummat ehk tegi katse viia üürilepingusse sisse muudatused, mis tõi endaga kaasa hageja poolse üürilepingust taganemise ja ennetähtaegse üürilepingu lõpetamise. Õiguskaitsevahendi kasutamise eelduseks on materiaalsete eelduste täitmine õiguskaitsevahendi rakendamiseks ning formaalsete tingimuste järgimine õiguskaitsevahendi rakendamiseks. Kostjapoolse rikkumise tuvastamine on vältimatu hageja kui võlausaldaja jaoks kostja suhtes õiguskaitsevahendi rakendamiseks. Rikkumise olulisus on seaduse kohaselt selliste õiguskaitsevahendite nagu lepingust taganemine ja lepingu ülesütlemine kohaldamise eelduseks. Kohus on seisukohal, et 17.10.2006.a kirjaga ei ütelnud kostja hagejale üürilepingut üles ega rikkunud seega ka pooltevahelise üürilepingu p 9.6. Kostja kõrgendas ühepoolselt üüri, kuid hageja vastavasisulise pretensiooni saamisel üüriarve nr 61 parandati. Arve-saatelehega (tl 20 ja 73) loeb kohus tõendatuks, et 01.11.2006.a arvele nr 66 oli üürisummaks märgitud endine kokkulepitud üürihind 74.- krooni ruutmeetri eest, mille hageja ka tasus (tl 74). Hageja käsitlus, et ta on üürilepingust taganenud, ei ole asjakohane, sest üürileping on kestvusleping ja selle saab üles öelda vastavalt VÕS §-s 196 sätestatule, seejuures peab olema tegemist olulise lepingurikkumisega (VÕS § 116 lg 6) . Hageja ei ole esile toonud asjaolu, et ta oleks üürilepingu üles öelnud seaduses nõutavas vormis ja et selleks oleks olnud mõjuv põhjus (VÕS § 313 lg 1 ja 2; § 325 lg 1). Seega ei esine asjaolu – lepingu rikkumist, mille alusel tekiks kostjal kohustust hüvitada hagejale tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1). Kohus ei analüüsi poolte väiteid üürilepingu sõlmimisest kostja poolt OÜ-ga F , kuna nimetatu ei ole käesolevas vaidluses oluline. Kuna kohus leiab, et kostja ei vastuta hagejale väidetavalt tekkinud kahju eest, ei analüüsi kohus ka kahju tõendamiseks esitatud dokumentaalseid tõendeid: turvateenistuse arveid (tl 17-19), KAS arve (tl 21), hageja raamatupidamisdokumente (tl 22-42, 82-111), laenulepingut (tl 112-113). Kohus ei analüüsi ka antud vaidluses kohtu hinnangul asjakohatuid tõendeid: tööleping (tl 6567), majavalitseja ametijuhend (tl 68-70), tööraamatut (tl 120-122), allkirja raha saamise kohta (tl 135-136), arve saateleht nr 67 (tl 137) ja saldoteatisi (tl 138-139). Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega jäetakse hagi rahuldamata, seega on otsus tehtud hageja kahjuks. Eelnevast tulenevalt tuleb kostja menetluskulud jätta hageja kanda. Kostjal on õigus nõuda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Ele Liiv kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.