Muud › Muud hagiasjad

Kostja vastuväited Esialgses vastuses vaidles kostja hagile vastu. Hagejate sooviks on ehitada kostja kasutuses olevale maale garaaž. Kostja elab vaidlusaluses elamus koos abikaasa ja tütrega alates 1969. a. Kostja, tema abikaasa ja tütar on töövõimetud. Kostja on kandnud vastavalt oma võimalustele elamuga seotud kulutusi. Kostja arvates tuleb elamu jagada reaalosadeks, säilitades senise mõtteliste osade jaotuse. Hagejad takistavad elamu aluse maa erastamist ja hoiavad sellega kunstlikult elamu hinna madalal. 29.10.2004 esitas kostja oma alternatiivse seisukoha (tl 111-112). Kaasomandi jätkamisel tuleb erastada elamualune maa ning kokku leppida elamu korrashoiuks vajalikes töödes ja kulutustes. Kostja nõustus elamu jätmisega hagejatele, kui viimased tasuvad tema osa eest 1 350 000 krooni. Sellest väiksema summa eest ei ole kostjal võimalik uut eluaset soetada. Kaasomandi lõpetamist pidas kostja võimalikuks ka viisil, kus kõik kaasomanikud müüvad oma osad ühiselt, mis võimaldaks saada soodsaima hinna. Selleks tuleks maa eelnevalt erastada (viia vastavad toimingud lõpuni). Ka võib kostja hagejatelt nende osa välja osta, kuid selle eelduseks on maa erastamine. Kinnisasja tagatisel oleks kostjal võimalik saada pangalaenu. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Tallinna Linnakohus rahuldas hagi ja lõpetas kaasomandi, jättes elamu Maret Ülemaantee kaasomandisse 11/24 mõttelises osas ja Jüri Ülemaantee kaasomandisse 13/24 mõttelises osas, pannes hagejatele kohustuse maksta kostjale 710 000 krooni. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Pooled on nõus, et elamu jääb hagejatele. Vaidlus on kostja kaasomandi osa väärtuses. Hagejad hindavad elamu turuväärtuseks 1 220 000 krooni, kostja aga oma osa väärtuseks 1 350 000 krooni. Kohtule esitatud Simus Kinnisvara eksperthinnangu kohaselt on elamu esimese korruse turuväärtuseks 600 000 krooni ja teise korruse väärtuseks 620 000 krooni (tl 51-68). Uus Maa Kinnisvarakonsultantide eksperdid hindasid ainult kostja kasutuses olevat elamu osa ja leidsid, et kostja elamu osa turuväärtuseks on 800 000 krooni (tl 118-126). Hagejad nõustusid kohtuistungil tasuma kostjale 620 000 krooni. Kohus arvestas mõlema eksperthinnanguga ja asjaoluga, et elamute hinnad tõusevad ning hilisem hindamine võib turutendentsi hõlmata. Elamu on rahuldavas, kuid kaasaja nõuetele mittevastavas olukorras, mis ei mõju elamu väärtuse tõusule soodsalt. Elamu remondivajadus alandab elamu hinda. Kostja on hinnanud oma kaasomandi osa hagejate omast oluliselt kõrgemalt. Kostja esitatud eksperthinnangus ei ole pakutud kostja poolt väljendatud mõttelise osa hinda. Seega ei ole kostja tõendanud, et tema kaasomandi osa väärtus on 1 350 000 krooni. Kohus määras kostja mõttelise osa väärtuseks eksperthinnangutes väljendatust keskmise hinna. Kostja kaasomandi väärtus on 710 000 krooni, mille hagejad kohustuvad kostjale tasuma. Kohus ei saa arvestada asjaoludega, mis võivad tulevikus elamu hinda mõjutada (tl 24-31, 79, 89-99, 103-104, 113), lähtuda tuleb faktilistest tõendatud asjaoludest. Apellatsioonkaebuse põhjendused Kostja palub apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistada ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kuigi kostja teatas kohtule, et ta ei saa haiguse tõttu ilmuda kohtuistungile ja avaldas soovi asja arutamisest osa võtta, jättis kohus kostja taotluse istungi edasilükkamiseks alusetult rahuldamata ning vaatas asja läbi kostja osavõtuta. Sellega rikkus kohus protsessinormi. Kuigi kostja oli seisukohal, et on nõus elamu jätmisega hagejatele, muutis kostja oma otsust ja soovis esitada vastuhagi elamu korteriteks jagamiseks. Seega oli kostja osavõtt asja arutamisest

hädavajalik. Kohtuotsusest ei selgu, miks on kostjale kuuluva mõttelise osa turuväärtuseks kohtu arvates 700 000 krooni, mitte kostja poolt pakutud 1 350 000 krooni või Uus Maa Kinnisvarakonsultantide poolt pakutud 800 000 krooni. Selgusetu on, miks lähtus kohus aasta varem tehtud Simus Kinnisvara eksperthinnangust, kui on teada, et kinnisvara hind on kasvanud. Kostja poolt esitatud eksperthinnangus on arvestatud puudustega, mis vähendavad elamu turuväärtust. Kohus ei saanud asuda eriteadmistega isiku rolli ning määrata elamu turuväärtust. Hagejad takistavad elamu aluse maa erastamist, alandades sellega elamu turuhinda. Kohtu poolt määratud hüvitis ei ole apellandi arvates õiglane. Ka ei ole välistatud olukord, et kostja koos perega tõstetakse elamust välja ilma hüvitist maksmata. Apellatsioonkaebuse vastus Hagejad ei nõustu apellatsioonkaebusega ja paluvad jätta selle rahuldamata, kohtuotsuse muutmata ning kohtukulud apellandi kanda. Apellandi väitel soovis ta esitada vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks elamu korteriomanditeks jagamise teel. Seega ei ole pooltel vaidlust, et elamu kaasomand tuleb lõpetada. Apellant ei ole põhjendanud tõendi esitamist ringkonnakohtule. Menetluse edasine käik Ringkonnakohus määras asja läbivaatamiseks kohtuistungi. Apellandi taotlusel lükkas kohus 23.03.2006 toimuva istungi edasi ning määras uueks istungi ajaks 04.05.2006. Nimetatud ajal toimunud kohtuistungil taotlesid pooled istungi edasilükkamist, sest soovisid aega kompromissi sõlmimiseks, samuti vajati aega maa kinnistamise lõpuleviimiseks, et oleks võimalik hinnata vara tegelikku väärtust. Uueks kohtuistungi ajaks määras kohus 12.06.2006. Ka nimetatud istung lükati poolte taotlusel ja samal põhjusel edasi, uueks istungi ajaks määrati 16.11.2006. Ka see istung lükati poolte taotlusel edasi. Ühtlasi esitati kohtule kinnistusregistri väljavõte Tallinnas x asuva elamumaa kandmisest kinnistusraamatusse ning teatati, et pooled on saavutanud kokkuleppe kaasomandis oleva vara korteriomanditeks jagamiseks ja notariga on kokku lepitud aeg tehingu sõlmimiseks. Kuna asjaajamiseks kulus loodetust rohkem aega, taotlesid pooled ka 11.01.2007 istungi edasilükkamist. Sel põhjusel lükati edasi ka 05.04.2007 toimuma pidanud istung. Uut istungi aega kohus ei määranud. 20.12.2007 teatas vastustajate Maret Ülemaantee ja Jüri Ülemaantee esindaja, et pooltevahelised läbirääkimised on katkenud ning palus määrata asja läbivaatamiseks kohtuistungi. Ringkonnakohus määras istungi toimumise ajaks 06.03.2008. Apellant Kalle Rässa esitas 03.03.2008 kohtule eksperthinnangu vara maksumuse kohta. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Tsiviilkolleegium, ära kuulanud ajast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et kaevatav kohtuotsus tuleb kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 3 tühistada ning asi saata uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Kostja ei nõustunud esimese astme kohtu otsusega, millega jäeti poolte kaasomandis olev elamu hagejate omandisse ning mõisteti neilt välja kostja kasuks 1⁄2 mõttelise osa vara hüvitamiseks 710 000 krooni. Ringkonnakohtu istungil vastustajad möönsid, et neilt väljamõistetud summa ei vasta apellandi varaosa väärtusele ning vähemalt selles osas vajab kohtuotsus muutmist. Kuna käesolevaks ajaks on elamualune maa kinnistatud ning kohtule on esitatud vaidlusaluse vara väärtuse kohta uus arvamus, mille kohaselt on x asuva kinnistu turuväärtuseks 2008. a veebruaris 3 450 000 krooni, olid menetlusosalised ühisel seisukohal, et vaidluse lahendamine ei ole apellatsioonimenetluses võimalik. Peale selle avaldasid vastustajad arvamust, et BREC Kinnisvara AS eksperthinnangus on kinnistu turuväärtus märgitud suuremana, kui see tegelikult on, mistõttu tuleks küsida vara väärtuse kohta hinnangut ka mõnelt teiselt spetsialistilt. Samuti avaldasid

vastustajad kohtule, et sellise hinnaga ei ole nad võimelised 1⁄2 vara maksumust vastaspoolele hüvitama. Seega on kaasomandi lõpetamine esimese astme kohtu poolt näidatud viisil praegusel ajal võimatu. Antud juhul on vaidlus jõudnud olukorrani, kus ükski kaasomanikest ei pea võimalikuks vara oma omandisse jäämise korral selle maksumust teistele hüvitada. Seega peaksid pooled leidma kaasomandi lõpetamiseks uue kõigile vastuvõetava viisi. Sellest tulenevalt tühistab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse ning saadab vaidluse lahendamiseks Harju Maakohtule.

Ü. Jänes

M. Klaar

U. Reinola

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.