Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

Kohtutäitur O. Kutšmei taotleb määruskaebuses Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 04.01.2008 määruse tühistamist osas, millega jäeti rahuldamata kohtutäitur O. Kutšmei poolt 11.12.2007 kinnistamisavalduses esitatud taotlus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Jõgeva kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxxxx neljandas jaos kande nr 2 all korteriomandile Eksar-Transoil AS-i kasuks seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks, ning uue määruse tegemist, millega rahuldada Tartu kohtutäitur O. Kutšmei 11.12.2007 kandeavaldus osas, milles palutakse kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Jõgeva kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxxxx neljandasse jakku kande nr 2 alla korteriomandile Eksar-Transoil AS-i (registrikood 10136829) kasuks seatud kohtulik hüpoteek summas 131 975 krooni. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on ebaõige seisukoht, mille kohaselt on kohtuliku hüpoteegi puhul tegemist hagi tagamise vahendi, mitte õigusega. TsMS § 378 lg 1 p 1 kohaselt on hagi tagamise abinõuks mitte hagi tagamise korras kinnistusraamatusse kantav kohtulik hüpoteek ise, vaid hagi tagamise abinõuks on kohtuliku hüpoteegi seadmine kui toiming. AÕS § 363 lg-st 1 tulenevalt on kohtulik hüpoteek hüpoteegi eriliik. Olemuslikult on kohtulik hüpoteek kinnistusraamatusse kantav piiratud asjaõigus, mis annab samaväärselt lepingulisel alusel tekkinud hüpoteegiga hüpoteegipidajale õiguse pöörata nõue koormatud kinnisasja vastu ja nõuda hüpoteegiga koormatud eseme arvelt sundtäitmist. Hagi tagamise tühistamine ei lõpeta hüpoteeki. TsMS § 388 lg 6 alusel omandab hagi tagamise tühistamise või hagi tagamise abinõu asendamise korral hüpoteegi kinnisasja omanik. Nimetatud seisukohta kinnitab ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-108-06, mille kohaselt omandab kohtuliku hüpoteegi seadmist ette nägeva hagi tagamise tühistamise korral hüpoteegi TsMS § 388 lg 6 kohaselt kinnisasja omanik, st seda ei saa hagi tagamise tühistamise korral automaatselt kustutada. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi arvates saab hagi tagamise tühistamisel hüpoteegi omandaja kui kinnisasja omanik taotleda hüpoteegi kustutamist. Seega ei ole kohtuliku hüpoteegi puhul tegemist hagi tagamise abinõuga, mida hagi tagamise tühistamisel oleks võimalik automaatselt kustutada. Hagi tagamise määruse teinud kohtul ei ole pädevust hagi tagamise tühistamisel hagi tagamiseks seatud kohtulikku hüpoteeki kustutada. Seega üldjuhul omandab kohtuliku hüpoteegi seadmist ette nägeva hagi tagamise tühistamise korral tulenevalt TsMS § 388 lg-st 6 hüpoteegi kinnisasja omanik. Kui kinnisasja omanik ei taotle kohtuliku hüpoteegi kustutamist, jääb see üldjuhul omanikuhüpoteegina kehtima. Eeltoodud alusel hüpoteegi omandamist ei saa siiski toimuda erijuhul, kui hüpoteek on TMS § 158 lg-s 3 sätestatud alustel lõppenud. Sellisel juhul kuulub selline (ka kohtulik) hüpoteek

kohtutäituri poolt TMS § 160 lg 1 alusel esitamisele kuuluva kinnistamisavalduse alusel kinnistusregistrist kustutamisele sõltumata sellest, kas kohus on hagi tagamise abinõu tühistanud või asendanud teise hagi tagamise abinõuga või kas kinnisasja omanik soovib kõnealust hüpoteeki omandada. Seega on kohtulik hüpoteek ilmselgelt õigus (täpsemalt piiratud asjaõigus), mitte aga hagi tagamise abinõu või hagi tagamise vahend. 04.12.2007 toimus Janek Orumaale kuuluva Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Jõgeva kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriossa numbriga xxxxxxxx kantud kinnisasja sundenampakkumine. 04.12.2007 vara enampakkumise akti kohaselt tunnistati sundenampakkumise parimaks Jõgeva Kinnisvara OÜ pakkumine summas 250 000 krooni. Kuivõrd Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Jõgeva kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxxxx neljandas jaos kande nr 2 all J. Orumaale kuuluvale korteriomandile Eksar-Transoil AS-i kasuks seatud kohtulik hüpoteek on asjaõigus, mis TMS § 158 lg 3 alusel on lõppenud, oli määruskaebuse esitajal TMS § 160 lg-st 1 tulenevalt õigus ja kohustus viivitamatult pärast kogu ostuhinna tasumist esitada kinnistusosakonnale avaldus lõppeva õiguse kustutamiseks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Vaidlustatud kinnistusosakonna määrus tuleb tühistada ja kinnistamisavaldus saata maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Asja materjalidest nähtub, et J. Orumaale kuuluva korteriomandi (registriosa nr xxxxxxx) sundenampakkumisel tunnistati parimaks Jõgeva Kinnisvara OÜ pakkumine summas 250 000 krooni. Kohtutäituri poolt koostatud sundenampakkumise tulemi jaotuskava kohaselt rahuldati AS Hansapank täitemenetluses sissenõutav nõue summas 195 000 krooni ning Eksar-Transoil AS-i täitemenetluses sissenõutav nõue summas 19 400 krooni. Kinnistusosakonnale esitatud kinnistamisavalduse kohaselt palus kohtutäitur TMS §-de 160 lg 1 ja 2 ning 158 lg 3 alusel muu hulgas kustutada registriosa nr xxxxxxx neljandas jaos kande nr 1 all J. Orumaale kuuluvale korteriomandile AS Hansapank kasuks seatud hüpoteek summas 195 000 krooni ning Eksar-Transoil AS-i kasuks seatud kohtulik hüpoteek summas 131 975 krooni. Kohtunikuabi jättis avalduse rahuldamata osas, milles paluti Eksar-Transoil AS-i kasuks seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamist. Kohtunikuabi põhjendas avalduse osalist rahuldamata jätmist sellega, et kohtutäituril on õigus esitada lõppevate õiguste kustutamise avaldusi, kuid antud juhul on tegemist hagi tagamise abinõu, mitte õigusega. Ringkonnakohus leiab, et kohtunikuabi on kohaldanud ebaõigesti TMS §-de 158 ja 160 sätteid ning jätnud kohtutäituri avalduse põhjendamatult rahuldamata. Täitemenetluses enampakkumise käigus toimunud kinnisasja omaniku vahetus kantakse TMS § 160 lg-te 1 ja 2 alusel kinnistusraamatusse ja kinnistusraamatust kustutatakse enampakkumisel lõppenud kolmandate isikute õigused kohtutäituri avalduse alusel ning kande tegemiseks ei ole vaja kustutatavate õiguste omajate nõusolekut (KRS § 341 lg 7). TMS § 160 lg-s 1 nimetatud lõppevaid õigusi reguleerivad TMS §-d 158 ja 159. Sissenõudja nõudest järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad TMS § 158 lg 3 esimese lause järgi pakkumise parimaks tunnistamisega. Seega tuleb hüpoteek kinnistusraamatust kustutada, kuna see ei saa kehtida kinnisasja enampakkumisel omandanud uue omaniku suhtes.

AÕS § 363 lg 1 kohaselt on kohtulik hüpoteek hüpoteegi eriliik, s.o piiratud asjaõigus, mitte hagi tagamise vahend, nagu seda on ekslikult leidnud kohtunikuabi. TsMS § 378 lg 1 p 1 järgi on hagi tagamise abinõuks kinnisasjale kohtuliku hüpoteegi seadmine. Kuivõrd kinnistusraamatut peetakse kinnistusosakonnas (AÕS § 51) ning kinnistusraamatusse teeb kandeid kohtunikuabi (AÕS § 621, KRS §-d 321 ja 33), siis tuleb kinnistusavaldus saata maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

Andra Pärsimägi

Egon Konsand

Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.