Harju Maakohus
Kohtunik
Indrek Soots
Otsuse avalikult teatavaks -
6. veebruar 2008.a Tallinn, Harju Maakohtu Kentmanni
tegemise aeg ja koht
kohtumaja kohtukantselei
Tsiviilasja number
2-06-2793
Tsiviilasi
Korteriühistu
hagi
ET(T
)
vastu
korteriomandi
võõrandamiseks Menetlusosalised ja nende
hageja Korteriühistu (registrikood XXX, asukoht XXX)
esindajad
hageja esindaja VT kostja ET(isikukood XXX, elukoht XXX)
Istungi toimumise aeg
17.01.2008.a, avalik kohtuistung
Istungil osalenud isikud
hageja esindaja VT, istungit protokollis sekretär Carmen Vahem.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
09.02.2006.a esitatud hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt on kostja Korteriühistu liige ning temale kuulub Tallinnas XXX asuv korteriomand. Kostja ei ole 2005.a juuni seisuga tasunud kuue kuu jooksul hageja poolt esitatud arveid ning tema võla suurus oli 7200 krooni. Samuti on Korteriühistu juhatusele esitatud kostja peale kaebusi, kuna kostja peab korteris kahte koera, kes uluvad pidevalt. Kostja naabrite pöördumine hageja poole näitab, et nad ei pea võimalikuks, et kostja on edasi korteriühistu liige. 26.05.2005.a otsustas Korteriühistu juhatus teha kostjale ettepaneku oma korteriomand vabatahtlikult võõrandada. Kostja on ettepaneku kätte saanud, kuid midagi ette võtnud ei ole. 16.12.2005.a otsustas Korteriühistu volinike koosolek kohtu korras võõrandada kostja korteriomandi. Korteriühistu volinike koosolek on volitatud lahendama üldkoosoleku kompetentsi kuuluvaid küsimusi, välja arvatud need küsimused, mis kuuluvad üksnes üldkoosoleku pädevusse. Volinike koosolekul osales 38. volinikust 34 volinikku. Volinikud esindasid 1561 korteriomanikust 1213 korteriomaniku huve, kellele kuulub 77,25% Korteriühistu elamufondist. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kohustada kostjat võõrandama temale kuuluv korteriomand Tallinnas aadressil XXX32-88. Kostja vastuväited Kostja hagiavalduse suhtes seisukohta ei esitanud. Kohtu põhjendused Kinnistusraamatu väljatrükiga on tõendatud, et kostja on Tallinnas XXX asuva korteriomandi omanik. Korteriühistu põhikirja punkti 2.1 kohaselt on korteriühistu liikmeteks kõik aadressidel XXX7, 16, 20, 21, 25, 27, 35, 41, 45, 62, 64 ja XXX24, 25, 32, 34, 35 ja 37 asuvates elumajades olevate korteriomandite omanikud. Seega on kostja Korterühistu liige. Korteriühistu juhatuse koosoleku protokollist nr 7 ilmneb, et juhatus on 26.05.2005.a võtnud vastu otsuse, et jurist V. Timofejeval tuleb alustada kostjale kuuluva korteriomandi võõrandamise protseduuriga, kuna kostjal on pikaajaline kommunaalteenuste võlgnevus, samuti on tema peale esitatud kaebus teiste korteriomanike poolt. 29.08.2005.a on hageja teinud avalduse kostjale, milles teatab, et kui 1. oktoobriks 2005.a kostja oma korterit ei võõranda, pöördub hageja kohtusse. Korteriühistu volinike koosoleku protokollist nr 2 nähtuvalt on Korteriühistu volinike koosolek võtnud 16.12.2005.a vastu otsuse, mille kohaselt tuleb jurist V. Timofejeval vormistada kohtule hagi XXX asuva korteriomandi võõrandamise kohta. Volinike koosoleku protokollist nähtub, et otsuse vastuvõtmise aluseks oli asjaolu, et kostjal on võlgnevus summas 10 616,92 krooni, samuti et majaelanikud on esitanud kostja peale kaebusi. Korteriomandiseaduse (KOS) § 14 lg 1 sätestab, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Tulenevalt KOS § 14 lg 2 võib võõrandamisnõude eelkõige esitada, kui korteriomanik: on korduvalt jätnud täitmata käesoleva seaduse §-s 11 loetletud kohustused; on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu; häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. Kohtule esitatud Korteriühistu 30.01.2006.a võlateatisest nähtub, et kostja võlg oli 2005.a novembri seisuga 12 191,02 krooni, sellest viivis 179,38 krooni. Ajavahemikul 2005.a jaanuar kuni 2005.a november oli kostja tasunud makseid järgmiselt: mais 1000 krooni, juunis 2700 krooni, augustis 1500 krooni, septembris 1500 krooni, oktoobris 1000 krooni ja
novembris 500 krooni. Sellest võlateatisest ei nähtu, et kostja oleks kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Seega ei ole KOS § 14 lg 2 p 2 sätestatud võõrandamisnõude esitamise alus leidnud tõendamist. KOS § 14 lg 2 p 3 kohaselt võib võõrandamisnõude esitada, kui korteriomanik häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. Asja materjalidest nähtuvalt on 04.05.2005.a XXX 32 – 89 elav L. B esitanud avalduse Korteriühistu juhatusele, et kostja kaks koera uluvad hommikust õhtuni. 13.05.2005.a on XXXVI trepikoja kuus elanikku teinud Korteriühistu juhatusele avalduse, et kostja koerad uluvad nii hommikul, lõunal kui õhtul. Kostja ei ole väitele, et tema koerad korteris pidevalt uluvad, vastuväiteid esitanud. Kohus leiab, et sellist kostja käitumist, millega ta laseb oma koertel korteris pidevalt ulguda, saab pidada tegevuseks, millega oluliselt häiritakse teiste korteriomandite kasutamist. Seega on tõendatud KOS § 14 lg 2 p 3 sätestatud võõrandamisnõude esitamise alus. KOS § 14 lg 3 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud nõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel. Vastavalt KOS 14 lg 5, kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Kuna korteriühistu on, tulenevalt korteriühistuseaduse § 2 lg 1, korteriühistu liikmete, kes on samaaegselt ka korteriomanikud, ühiste huvide esindaja, siis on ka korteriühistul õigus esitada KOS § 14 lg 5 sätestatud hagi. Tulenevalt KOS § 17 lg 1 võetakse häälteenamusega tehtavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul. Vastavalt KOS § 19 lg 2 on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui selles osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Riigikohus on 16.09.2004.a otsuses nr 3-2-1-83-04 märkinud, et kuna kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, siis on võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja otsuse poolt on enamus üldkoosolekul osalejatest. Korteriühistu põhikirja punkt 9.2 kohaselt on ühistu kõrgeim juhtorgan üldkoosolek. Volinike koosolek on organ, mis täidab üldkoosoleku ülesandeid, vastavalt põhikirjas määratud pädevusele. Korteriühistu põhikiri ei sätesta otsesõnu, kelle pädevuses on KOS § 14 lg 1 sätestatud otsuse vastuvõtmine. Vastavalt põhikirja punktile 9.3.7 kuulub üldkoosoleku pädevusse muude ühistu tegevusega seotud küsimuste otsustamine, kui need küsimused ei kuulu volinike koosoleku või ühistu juhatuse pädevusse. Samas sätestab Põhikirja punkt 9.8.10, et volinike koosoleku pädevusse kuulub teiste, juhatuse pädevusse mittekuuluvate küsimuste otsustamine. Vastavalt Korteriühistu põhikirja punktile 9.4 valitakse volinikud ühistu liikmete seast ühistu liikmete koosolekul vastavalt üldkoosoleku poolt kehtestatud normile. Volinikud valitakse juhul, kui ühistus on enam kui 200 liiget. Korteriühistu volinike 16.12.2005.a koosoleku protokollist nr 2 selgub, et korteriühistul on 38 volinikku. Kohus on seisukohal, et kuna tulenevalt KOS § 17 lg 1 tuleb võõrandamise otsus vastu võtta korteriomanike üldkoosolekul, siis on sellise otsuse vastuvõtmiseks korteriühistu puhul pädev korteriühistu üldkoosolek, mitte volinike koosolek. Samuti ei olnud volinike koosoleku näol tegemist koosolekuga, kus oleks osalenud korteriomanikud, kellele kuulub üle poole kaasomandiosadest, kuna volinikku ei saa pidada teiste korteriomanike esindajaks tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 117 mõttes. Samuti ei saa volinike eelnimetatud otsust pidada KOS § 14 lg 1 sätestatud otsuseks. KOS
§ 14 lg 1 sätestab, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Tulenevalt KOS § 14 lg 5 võib esitada vastava hagi, kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei võõranda. Käesoleva juhul ei otsustatud volinike 16.12.2005.a koosolekul nõuda kostjalt korteriomandi võõrandamist, vaid võeti vastu otsus esitada kohtusse vastav hagi. Eeltoodust tulenevalt tuleb jätta hagi rahuldamata. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis tuleb kõik menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Indrek Soots kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.