Peeter Traadi (Traat) hagi Urve Veere ja Jaanus Veere vastu üürisuhtest tulenevates nõuetes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.11.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Urve Veere ja Jaanus Veere apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Peeter Traat, esindaja Maia Ploom Kostja Urve Veere, esindaja vandeadv Piret Simm Kostja Jaanus Veere
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 27.11.2007 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Apellantide menetluskulud jätta nende endi kanda.
3.Välja mõista riigieelarvest 3780 (kolm tuhat seitsesada kaheksakümmend) krooni Advokaadibüroo Digesta kasuks riigi õigusabi osutamise eest advokaat Piret Simmi poolt. Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates vandeadvokaadi vahendusel. Asjaolud ja hageja nõue
1.
Hagejale tagastati Tallinnas, x asuv õigusvastaselt võõrandatud vara ja anti 31.05.1996 aktiga üle. Kostja kasutab hagejale kuuluvat eluruumi Köie 1d-4. ORAS § 121 lg 1 alusel pikenes kostjaga sõlmitud üürileping kolme aasta võrra ja seejärel ORAS § 121 lg 3 alusel viie aasta võrra, so kuni 31.05.2004. Enne üürilepingu tähtaja möödumist teatas hageja kirjalikult kostjale Urve Veerele üürilepingu tähtaja möödumisest ja üürniku õigusest sõlmida uus üürileping või sellest keeldumisel eluruum vabastada.
2.26.07.2004 esitas Peeter Traat hagi Urve Veere vastu, milles taotles üürilepingu sõlmimist kostjaga või kostja keeldumisel korteri väljanõudmist kostja valdusest. 07.11.2006 kaasas kohus menetlusse kostjana Jaanus Veere.
3.Hageja nõue tuleneb asjaolust, et kostjaga sõlmitud üürileping lõppes 31.05.2004. Lepingu lõppemise aluseks oli hageja poolt kostjale saadetud teade üürilepingu lõpetamisest ning uue üürilepingu sõlmimise võimalusest, millest kostja 12.05.2005 kirjaga keeldus, jätkates eluruumi kasutamist. Hageja palub lugeda tema ja kostjate vahel sõlmitud üürileping lõppenuks, nõuda eluruum välja kostja ja tema perekonnaliikmete ebaseaduslikust valdusest ning väljakolimisest keeldumise korral tõsta nad eluruumist välja. Alternatiivse nõudena esitab hageja nõude lugeda hageja ja kostja Urve Veere vahel alates 01.06.2004 sõlmituks
tähtajatu eluruumi üürileping Tallinn, x asuva eluruumi kasutamiseks, mille kohaselt kostja tasub köetava eluruumi eest üüri 40 krooni ruutmeeter ja mitteköetava ruumi kasutamise eest 20 krooni ruutmeeter. 29.06.2005 esitatud täienduste kohaselt ei ole oluline, et üürilepingu lõpetamise teatisesse märgiti lepingu lõppemise päevaks 30.04.2004 ja mitte õige kuupäev 31.05.2004. Üürileandja tahe ning soov viidatud lepingu lõppemise ning seejärel lepingu sõlmimise suhtes oli teatises selgelt väljendatud.
4.21.06.2007 esitas hageja kohtule kostjate vastu hagi võlgnevuse väljamõistmiseks seoses korteri kasutamisega kostjate poolt. Hageja lähtus üüri või korteri kasutamise eest väljamõistetava tasu arvestamisel 31.05.2007 koostatud ekspertiisiaktist nr 7269/07 üüri suuruse määramisel, so 01.06.2004 kuni 31.05.2005 2000 krooni kuus, 24 000 krooni aastas; 01.06.2005 kuni 31.05.2006 2500 krooni kuus, 30 000 krooni aastas; 01.06.2006 kuni 31.05.2007 3100 krooni kuus, 37 200 krooni aastas ja alates 01.06.2007 3240 krooni. Hageja soovib kostjatelt lähtuvalt ekspertiisiaktis toodud samasuguse korteri tavalisest üürihinnast välja mõista kas korteri kasutamise kahjuhüvitis või tasumata üür. Kostjatel oleks tulnud maksta hagejale alates 01.06.2004 üüri või üüri suurusega võrdset kahjuhüvitist kuni 31.05.2007 kokku 91 200 krooni. Viidatud perioodil on kostjad tasunud 825 krooni kuus, kokku 29 700 krooni. Tasumata on 61 500 krooni, mille hageja palub kostjatelt välja mõista ja alates 31.05.2007 palub hageja kostjatelt välja mõista 3240 krooni kuus korteri kasutamise eest.
5.10.09.2007 hagiavalduse täienduste kohaselt saabus 2007 juuli alguses hagejale Urve Veerelt kiri, et kostjad on alates 01.07.2007 korteri vabastanud. Sellest lähtuvalt käis hageja 16.07.2007 Tallinnas, kus allkirjastati ühiselt Urve Veere poolt postiga saadetud ja 28.06.2007 dateeritud akt korteri vastuvõtmise kohta alates 01.07.2007. Hageja on nõus lugema kostjate poolt korteri kasutamise lõpukuupäevaks 30.06.2007. Kostjad on seega vabatahtlikult hageja ühe nõude täitnud. Kostjad on sisuliselt nõude õigeks võtnud ja korteri väljanõudmiseks nende ebaseaduslikust valdusest puudub vajadus. Vaidlust ei ole ilmselt ka selle üle, et kostjad ei soovi hagejaga uut üürilepingut sõlmida. Hageja taotleb tasumata üüriraha/eluruumi kasutamise kompensatsiooni ja kohtukulude väljamõistmist kostjatelt solidaarselt. Kahjuhüvitisele tasumata üürile 61 500 krooni lisandub 2 415 krooni (2007 juunikuu üüri 3240 krooni miinus juulis tasutud 825 krooni).
6.Antud vaidluse lahendamisel saab lähtuda kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üürist või üürist, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Seega on valikuvõimalus hagejal. Hageja valis kahjuhüvitise suuruseks samasuguse asja tavalise üüri, milles suurus on tõendatud ekspertiisiaktiga. Kostjate viited ekspertiisiakti ebatäpsustele on paljasõnalised ning ei ole millegagi tõendatud. Kostjatele ei kuulu x kinnistul mingit kuuri. Elektriboiler kuulub korteri juurde. Korteris remonti teostama ei pea hageja, kõiki elamu tehnilisi omadusi on ekspert hinnangus arvesse võtnud. Üürisumma tasumine ei oma antud vaidluses mingit tähtsust, seda on kahjuhüvitise nõudes arvesse võetud. Kostja vastuväited
7.Kostja Urve Veere hagi ei tunnista. Üürileping on kostjal alates aastast 1981 ja praegu kehtib 12.01.1995 Kalamaja Koduga sõlmitud üürileping, sest see pikenes viieks aastaks. Uut üürilepingut kostja sõlmida ei soovi, sest hageja poolt pakutud kõrgem üür ja tähtajatu kehtivus ei sobi. Kostja on sundüürnikuna eluruumi taotlejate järjekorras. Hageja on nõudnud üüri arvetel tasu ka hoone kindlustuse eest, milleks pole õigust. Hageja saatis kostjale perioodi 01.05. – 31.08.2004 eest arve, kus üüri suuruseks oli 33 krooni ruutmeetrilt. Kostja ei ole nõus sellise üüri määraga ja pooltel vastavat kokkulepet ei ole. Korter on talvekuudel külm, puukuur on kostja enda ehitatud. Hageja ei ole kinni pidanud 3-kuulisest kohtusse pöördumise tähtajast. Teatis on väljastatud üürileandja poolt 18.04.2004 ja Urve Veere poolt kätte saadud 20.04.2004. Hageja on kohtusse pöördunud 20.07.2004, so kaks päeva peale ettenähtud tähtaega. Kostja leiab, et hagis on esitatud valed andmed – omandiõigus ei läinud üle mitte 30.04. vaid 31.05.1996. Ülesütlemisavaldus peab sisaldama
lepingu lõppemise päeva. Arvestades antud korteri seisukorda ei ole hageja poolt nõutav üürimäär õigustatud. Kostja on varasemalt teinud isiklikke kulutusi, pannes kõikidele kuuriboksidele uued plekkkatused ja pärast 1996 toimunud kuuride põlengut taastanud enda kasutuses oleva puukuuri. Tookordne majaomanik ei nõustunud ise uusi kuure ehitama, küll aga andis loa vajadusel elanikel ise ehitada. Elamistingimusi ei ole viimase üheksa aasta jooksul parandatud. Kostja on veelkord käsitlenud tema poolt teostatud töid oma 01.02.2007 avalduses. Puukuuridega seoses on hagejaga vaidlus olnud alates majaostust 23.05.1997 ja kostja oli nõus tasuma kuuri aluse pinna eest maamaksu, millest hageja loobus. Jõuti kokkuleppele, et kuuri eest üüri ei pea maksma, küll aga teiste abiruumide, kojakapi ja keldri pinna eest üürimääraga 5 krooni ruutmeeter.
8.Kostjad kahju hüvitamise nõuet ei tunnistanud, sest üüri tõstmine ei ole kooskõlas seaduse ja üürilepinguga. Urve Veerel oli kehtiv üürileping, mis reguleeris üüri tõstmise korda. Üürileandjal oli õigus eluruumi üüri suurendada kokkuleppel üürnikuga. Renditasu väljamõistmine tagantjärele ei ole kooskõlas seadusega. Ekspertiisiaktis esinevad ebatäpsused, mis muudavad selles toodud rendihindu. Kinnisvaraturul toimunud ulatuslik hinnatõus üksi ei ole piisav põhjus üürihinna tõstmiseks, kuivõrd hageja ei ole elamispinda parendanud. Rendihinnad saavad tõusta pindadel, mis on korralikult remonditud ja kõigi mugavustega. Kostjad ei ole keeldunud rendi tasumisest, vaid ei ole pidanud põhjendatuks hageja poolt nõutud summat. Kostjad paluvad vähendada hüvitise suurust. Läbirääkimiste võimatuks osutumisel ei soovi kostjad üürilepingut sõlmida ning on otsustanud korteri vabastada 30.06.2007.
9.Hageja poolt nõutava saamata jäänud tulu hindamine on subjektiivne, kuna ta ei saa eeldada, et kostjatele esitatavatel tingimustel oleks saadud x korteri samal perioodil välja üürida. Arvestades vaidluse venimist ning kinnisvaraturul toimunud suurt hinnatõusu on hageja teeninud pigem suurt finantsilist kasu. Samaväärset ajalist ja moraalset kahju on hagi menetlemine põhjustanud kostjatele. Kostjad peavad põhjendatuks järgmist rendi suurust: 01.06.-31.12.2004 eluruumi üür 15 kr/m2 ja abiruumid 7,50 kr/m2, kokku 864 kr/kuus ehk 6048 kr/periood - üürid lasti vabaks alles 01.01.2005); 01.01.-31.05.2005 eluruumi üür 25 kr/m2 ja abiruumid 10 kr/m2, kokku 1395 kr/kuus ehk 6975 kr/periood); 01.06.200531.05.2006 eluruumi üür 30 kr/m2 ja abiruumid 12 kr/m2, kokku 1674 kr/kuus ehk 20088 kr/periood); 01.06.2006-31.05.2007 eluruumi üür 33 kr/m2 ja abiruumid 14 kr/m2, kokku 1855,80 kr/kuus ehk 22 269,60 kr/periood); 01.06.2007-30.06.2007 eluruumi üür 35 kr/m2 ja abiruumid 16 kr/m2, kokku 1989 krooni. Kohtuotsuse põhjendused
10.Kohus rahuldas hagi osaliselt. Kohus luges Peeter Traadi ja Urve Veere vahel sõlmitud üürilepingu lõppenuks 31.05.2004 ja mõistis kostjatelt solidaarselt välja korteri kasutamise eest kahjuhüvitisena 63 915 krooni ja kohtukulud 23 453,40 krooni. Kohus jättis rahuldamata hageja nõude Tallinnas, x asuva eluruumi kostjate ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks.
11.Vaidlust ei ole selles, et hagejale anti x eluruum üle 31.05.1996 ja kostjaga sõlmitud üürileping pikenes ORAS § 121 lg 1 alusel esmalt kolme aasta võrra ning seejärel ORAS § 121 lg 3 alusel viie aasta võrra, so kuni 31.05.2004. Enne üürilepingu tähtaja möödumist teatas hageja kirjalikult üürnikule üürilepingu tähtaja möödumisest ja kostja õigusest sõlmida uus üürileping või sellest keeldumisel eluruum vabastada. Teatis uue üürilepingu sõlmimiseks või eluruumide vabastamiseks toimetati hageja poolt Urve Veerele 20.04.2004 kätte. Teatisest nähtuvalt lubati uue üürilepingu tekst kostjale esitada 10 päeva jooksul. Seega sai kostja kätte hageja tahteavalduse (teatise), mis vastas VÕS § 16 lg 1 sätestatud tingimustele. Kirjaga loeb kohus tõendatuks, et kostja Urve Veere leidis ekslikult, et üürileping on veel viieks aastaks pikenenud ja ei soovinud uut üürilepingut sõlmida. Üürileandjal on õigus kolme kuu möödumisel pärast kirjaliku teate väljastamist pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks tema poolt pakutud tingimustel või üürilepingu
lõpetamiseks. Nimetatut on hageja teinud, postitades 20.07.2004 kohtusse hagi. Kui üürileandja teatab üürilepingu lõppemisest, siis üürileping ei pikene ja kui üürnik ei avalda soovi ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse kasutamiseks, siis üürileping lõpeb ja üürileandja saab nõuda üüritud eluruumi välja üürniku valdusest VÕS § 334 lg 1 alusel.
12.Hageja esitas alternatiivsed nõuded – kas uue üürilepingu sõlmimiseks hageja ja kostja Urve Veere vahel või kostjate poolt eluruumi vabastamiseks. Seejuures leiab kohus, et üürilepingu sõlmimise nõudes on tegemist vaidlusega lepingutingimuste määramiseks analoogia alusel lähtudes VÕS § 26 põhimõttest. Menetluse kestel teatasid kostjad, et nad vabastasid vabatahtlikult eluruumi. Seega ei soovinud kostjad üürilepingu pikenemist hageja poolt pakutud tingimustel. Hageja nõue lugeda üürileping lõppenuks alates 31.05.2004 on põhjendatud ning hagi kuulub selles osas rahuldamisele. Hageja nõude eluruumi kostjate ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks on kostjad vabatahtlikult täitnud, eluruumi vabastanud ja aktiga üle andnud, mistõttu nimetatud osas jääb hagi rahuldamata.
13.Kohus rahuldas hageja nõude korteri kasutamise eest perioodil 01.06.2004 – 30.06.2007 kahjuhüvitise väljamõistmiseks VÕS § 335 alusel. Kahju hüvitise suuruse määramisel on oluline kas kokkulepitud üür või samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline üür. Pooled kokkulepet üüri suuruses ei saavutanud. Riiklikult tunnustatud eksperdi Toomas Oosalu ekspertarvamusega on tõendatud, et vaidlusaluse eseme üüri turuväärtus antud ajavahemikul oli järgmine: 01.06.2004 kuni 31.05.2005 24 000 krooni aastas, 01.06.2005 kuni 31.05.2006 30 000 krooni aastas, 01.06.2006 kuni 31.05.2007 37 200 krooni aastas. Ka edaspidise kahjuhüvitise arvestamisel on hageja palunud lähtuda viimase perioodi üüri turuväärtusest. Kohus peab nimetatud tõendit usaldusväärseks, kuna ekspert on võtnud arvesse ja analüüsinud üürilepingu eset piisava põhjalikkusega, arvestanud nii korteri asukoha, suuruse, korruselisuse, hoone seisukorra kui ka korteri seisukorraga. Kostjad ei ole tõendanud nende poolt parenduste tegemist ja nende poolt asjaoludes esile toodud summad ei ole kontrollitavad. Hageja on vaidlustanud kostjate poolt parenduste tegemise. Kostjate väited kahju hüvitise suuruse ja ekspertarvamuse põhjendamatuse kohta on üldsõnalised, nad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, milline on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline üür. Matemaatilise arvutuse osas kostjad vastuväiteid ei esitanud. Hageja selgituste kohaselt on ta nõutud hüvitisest maha arvestanud kostjate poolt tasutud üüri. Seega on hageja nõue 63 915 krooni põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Apellatsioonkaebuse põhjendused
14.Kostjad paluvad kohtuotsuse hagi rahuldavas osas tühistada materiaalõiguse ja menetlusõiguse normide rikkumise tõttu ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
15.Hageja ei pöördunud tähtaegselt kohtusse. Kuna hageja koostas 18.04.2004 teate üürilepingu lõpetamise kohta, siis pidi ta kolme kuu jooksul selle väljastamisest ES § 32 lg 3 kohaselt esitama hagi. Seadus ei räägi teate kättesaamisest tähtaja arvutamisel. Kostjad on seisukohal, et kuna teatises on märgitud üürilepingu lõpetamise kohta vale kuupäev 30.04.2004 (elamu tagastamisest hagejale 31.05.1996 ja kaheksa aastat möödus 31.05.2004), siis on üürileping pikenenud kolmeks aastaks. Kohus leidis, et VÕS §-s 325 sätestatud üürilepingu ülesütlemise avalduse vormi nõue ei ole kohaldatav kostjate suhtes, kuna nn sundüürnike suhtes kehtib elamuseadus, mis sätestab lepingu lõpetamise korral selle kirjaliku teate esitamise kohustuse. Elamuseadus sätestab, et lepingu lõpetamise kohta väljastatakse kirjalik teade, kuid selle sisu seadus ei sätesta. Küll aga ei ole õigust nõuda lepingu lõpetamist enne üürilepingu lõpetamist, mida hageja teate kohaselt tegi. Kostjad on sellele tähelepanu juhtinud 12.05.2004 vastuses. Kohus on asunud seisukohale, et tähtsust omab vaid tahteavaldus, mis peab olema kooskõlas seadusega. Apellant leiab, et kirjalik teade peaks sisaldama samu asjaolusid, mis on loetletud VÕS §-s 325. Käesoleval juhul on teade vastuolus seadusega, st omanik ei saa üks kuu enne üürilepingu tähtaega nõuda selle lõpetamist. Alles peale vara üleandmise akti esitamist kohtule teatas hageja, et ta eksis kuupäevaga. Apellandid peavad otsust ebaõigeks osas, milles kohus leidis, et hagejal oli õigus ühepoolselt üürimäära tõsta.
Vastus apellatsioonkaebusele
16.Hageja ei pea apellatsioonkaebust õigeks, palub jätta selle rahuldamata ning kohtuotsuse muutmata. Hageja leiab, et ta pöördus tähtaegselt kohtusse. Asjas on oluline, et kostjatele teatati lepingu lõppemisest ja uue sõlmimise võimalusest. Kostjate õigusi ei rikutud sellega, et esialgselt teatati teine lepingu lõppemise kuupäev. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
17.Vastavalt TsMS § 651 lõikele 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtuotsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kohtuotsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata. Seega vaatab ringkonnakohus otsuse läbi osas, milles maakohus hageja nõuded rahuldas.
18.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
19.Kuna vaidlust ei ole selles, et kostja Urve Veerele toimetati hageja poolt 20.04.2004 kätte teatis uue üürilepingu sõlmimiseks või sellest keeldumisel eluruumi vabastamiseks, siis on hagi esitatud tähtaegselt (hagiavaldus postitati 20.07.2004). Kuna kostjad on hagejale kuuluva elamispinna vabatahtlikult vabastanud ja korteri kasutamise lepingu lõpetanud ning hagejaga kokku leppinud lepingu lõpukuupäevaks 30.06.2007, siis ei ole väidetel lepingu pikenemise kohta enam sisulist tähtsust. Samas on aga apellandid ebaõigesti oma kaebuses lepingu ülesütlemise sidunud VÕS-i sätetega, kuna käesolevas vaidluses on kohaldatav ES §
32.Kuigi apellandid on kaebuses märkinud, et nad vaidlustavad kogu otsuse (v.a resolutsiooni p 3), ei ole nad toonud esile, milles seisneb korteri kasutamise eest hüvitise väljamõistmise ebaõigsus. Ringkonnakohus leiab, et ka kahjuhüvitise väljamõistmise osas on otsus seaduslik ja tühistamisele ei kuulu. Menetlusnorme maakohus asja lahendamisel ei rikkunud. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks.
20.Asja menetlust alustati 2004. aastal ja kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt jäävad apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel apellantide menetluskulud nende endi kanda.
21.Tallinna Linnakohtu 15.09.2004 määrusega määrati Urve Veerele esindajaks advokaat riigi arvel. Advokatuuri poolt määrati riigi õigusabi osutajaks Advokaadibüroo Digesta advokaat Piret Simm. Advokaat on taotlenud ringkonnakohtus osutatud riigi õigusabi eest riigieelarvest 3780 krooni väljamõistmist Advokaadibüroo Digesta kasuks. Kolleegium leiab, et esindaja taotlus tuleb rahuldada ning riigi õigusabi tasu tuleb riigi õigusabi seaduse § 23 lg 1 ja justiitsministri 26.01.2005 määruse nr 2 "Riigi õigusabi osutamise eest makstava tasu arvestamise alused, maksmise kord ja tasumäärad ning riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus ja kord" § 1 lg 1 alusel riigieelarvest välja mõista.
U.Loonurm
A.Tänav
I.Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.