Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Käesoleva otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue ning põhjendused 21.03.2007.a esitas hageja Harju Maakohtusse hagiavalduse ja 04.05.2007.a täpsustatud hagiavalduse. Täpsustatud hagiavalduse kohaselt Harju Maakohtu 24.10.2006. a kohtumäärusega nr 2-05-1525 kinnitati poolte kompromiss, mille kohaselt OÜ G andis temale kuuluva mõttelise osa suurusega 1⁄4 kaasomandist Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr XXX kantud korteriomandist, katastritunnus XXX, mille kooseisus on XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosana mitteeluruum nr 39, mille üldpind on 1060,8 m2, asukoht Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, XXX hagejale. Kohtumäärus jõustus 02.11.2006. a. Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonnale esitati 07.02.2007.a „Hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping", mille kohaselt OÜ G seadis kostja kasuks hüpoteegi vaidlusaluse korteriomandi ühe neljandiku suurusele mõttelisele osale. Hüpoteek summas üks miljon krooni kanti kinnistusraamatusse sisse 07.03.2007. a. Kandega kohustatakse kinnistu igakordset omanikku alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. „Hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping" on sõlmitud OÜ G ja kostja vahel, mõlemat juriidilist isikut esindas notariaalakti tõestamisel TL. Eeltoodud lepingus kinnitab OÜ G, et kinnistut ei ole kellelegi võõrandatud ega koormatud ühegi kolmandale isikule kuuluva õigusega ja kinnistu võõrandamiseks ei ole sõlmitud mingeid võlaõiguslikke kokkuleppeid. TL, kui OÜ G seaduslik esindaja, teadis Harju Maakohtu 24.10.2006. a kohtumäärusega nr 2-05-1525 kinnitatud kompromissist, millega loobuti hüpoteegiga hiljem koormatud ühe neljandiku suurusest mõttelisest osast IP kasuks. IP ei olnud sellise hüpoteegilepingu sõlmimisest teadlik hetkeni, kui alustas kohtumääruse nr 205-1525 täitmist ning toimikuga tutvudes selgus, et selline leping on sõlmitud. Kompromissi sõlmimise ajal ja kohtumääruse jõustumise hetkel hüpoteegi seadmise kannet ei olnud ning sellest ei oldud ka teavitatud. Selline kohustuse panemine omandaja tahte vastaselt ei ole seadusega kooskõlas. Hageja ei ole andnud OÜ-le G nõusolekut kaasomandi käsutamiseks ning ei kiida sellist kasutust ka mingil moel heaks. OÜ G eiras kompromissi ja kasutas omakasu huvides ära ajavahemiku, millal avaldaja viivitas kandeavalduse esitamisega kinnistusraamatusse. Sellise teguviisiga lõi OÜ G omakasu eesmärkidel olukorra kinnistusraamatu kannete näol, millega oli ta jätkuvalt kinnistu mõttelise osa omanik ja kinnistusraamatus ei olnud tehtud kandeid jõustunud kohtumääruse alusel. Teades, et kinnistusraamat väljendab ebaõigesti pärast jõustunud kohtumäärust tekkinud seisukorda, kasutas OÜ G tekkinud soodsat olukorda hüpoteegi lepingu sõlmimiseks kostjaga ja kande kinnistusraamatusse kandmiseks. OÜ G ja kostja olid teadlikud, et hüpoteegi lepingu sõlmimisel esitatud andmed ei vasta tegelikule olukorrale ja reaalsuses puudus neil õigus sõlmida leping kaasomandi koormamiseks hüpoteegiga ning teadsid ka seda, et hüpoteegikande kandmisel kinnistusraamatusse kaob avaldajal võimalus kannet kustutada ilma hüpoteegipidaja nõusolekuta. Hageja palub tuvastada kostja ebaõige hüpoteegi kande kustutamise nõusoleku andmise kohustus ja kustuda ebaõige hüpoteegi kanne, mõista kostjalt hageja kasuks välja hageja menetluskulud ning jätta kostja menetluskulud tema enda kanda. Hageja 30.07.2007.a kohtusse laekunud täienduste kohaselt ei saa ta tasuda olematut või alusetut võlga OÜ Gi ees, mistõttu ta ei pea võimalikuks kompromissi sõlmimist kostjaga hüpoteegi

kustutamiseks. Kostja vastuväited ja põhjendused Oma 11.06.2007.a vastuses kostja hagi ei tunnista. Hagejal puudub eelmärkega tagatud nõue ja ei ole tegemist eelmärget rikkuva tehinguga. OÜ G poolt tehtud käsutamine ei olnud tühine. Viidatud hüpoteegikanne ei ole ka ühelgi muul alusel ebaõige. 24. oktoobril 2006.a kohtumäärusega kinnitatud kompromissis ei andnud OÜ G puudutatud isiku nõusolekut kande tegemiseks. Hagejal ei tekkinud seetõttu kompromissi järgi õigust saada tema viidatud mõttelise osa omanikuks automaatselt. Kompromissi pooled leppisid teadlikult ja tahtlikult kokku, et OÜ G ei anna puudutatud isikuna nõusolekut kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Poolte kokkuleppe järgi pidi OÜ G vastava nõusoleku andma pärast muude poolte vahel pooleli olevate vaidluste lahendamist ja hageja poolt teatud summade tasumist. Vaidlusi ei ole aga tänaseni lahendatud ja hageja ei ole maksekohustust täitnud. Seega tegelikult ei ole hagejal tekkinud õigust saada kinnistu omanikuks. Eestis kehtiva abstraktsiooniprintsiibi tõttu on müüjatel alati võimalus välistada ostja omanikuks saamine, kui müüjal õnnestub sõlmida uus asjaõigusleping kohe peale eelmist ja nö teise asjaõiguslepingu kohta jõuab kinnistamisavaldus registriosakonda enne esimest avaldust. Müüja vastutab sellisel juhul üksnes võlaõiguslikult. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja mõista hagejalt kostja kasuks välja kostja menetluskulud ning jätta hageja menetluskulud tema enda kanda. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hageja nõue ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et Harju Maakohtu 24.10.2006. a kohtumäärusega nr 2-051525 kinnitati poolte kompromiss, mille kohaselt OÜ G andis temale kuuluva mõttelise osa suurusega 1⁄4 kaasomandist, katastritunnus XXX, mille kooseisus on XXXmõttelist osa kinnistust ja reaalosana mitteeluruum nr XXX, mille üldpind on 1060,8 m2, asukoht Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, XXX hagejale (tl 5-7). Kohtumäärus jõustus 02.11.2006.a. 07.02.2007.a esitati kinnistusametile „Hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping" (tl 12-16), mille kohaselt OÜ G seadis kostja kasuks hüpoteegi ühe neljandiku suurusele mõttelisele osale Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosale nr XXX kantud korteriomandile. Hüpoteek summas üks miljon krooni OÜ G kuuluvale mõttelisele osale kostja kasuks kanti kinnistusraamatusse sisse 07.03.2007.a (tl 19-20). Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Nõusoleku asendamine kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 alusel on võimalik sel juhul, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse. Selline kohustus peaks tulenema kas poolte (võlaõiguslikust) kokkuleppest või seadusest. Kokkulepet hageja ja kostja vahel ei ole. Seadusest ei tulene hüpoteegipidaja nõusoleku andmise kohustust hüpoteegi kustutamiseks, kui vastavat eelmärget kinnistusraamatusse omandiõiguse nõude ülemineku tagamise kohta kantud ei olnud (AÕS § 63 lg-d 3 ja 4). Vaidlust ei ole selles, et vastavat eelmärget kinnistusraamatusse kantud ei olnud. Hageja väited OÜ Gi kui õigustamata isiku käsutustehingust on ekslikud. Hageja ei ole vaidlusaluse kinnisomandi mõttelise osa omanik, kuivõrd omandiõigus kinnisomandile tekib alles

kinnistusraamatu kande alusel (AÕS § 641) ja vastavat kannet tehtud ei ole. Kompromissiga (tl 57) loeb kohus tõendatuks, et kompromissi punktis kolm on OÜ G andnud puudutatud isiku nõusoleku kinnistusraamatu kannete tegemiseks kompromissi punktis 2.1 ja 2.2 nimetatud korteriomandite jagamiseks ja uute korteriomandite kinnistamiseks vajalike kõikide kinnistusraamatu kannete tegemiseks. Nimetatuga ei andnud OÜ G nõusolekut kompromissi lepingu punktis üks märgitud käesoleva vaidluse esemeks oleva kinnisasja mõttelise osa suhtes. Seega ei saa OÜ Gi käsutus olla õigustamatu TsÜS § 114 lg 1 mõttes ja selleks ei ole vajalik hageja heakskiitu taotleda (TsÜS § 114 lg 2). Eelnevast tulenevalt ei saanud vaidlusaluse kinnisomandi peale kompromissi sõlmimist käsutamine ehk hüpoteegiga koormamine olla tühine ei AÕS § 63 lg-s 5, TsÜS § 114 lg-s 1 sätestatu ega muul alusel. Kuivõrd antud vaidluse poolte vahelist kokkulepet hüpoteegi kustutamiseks või seadusest tulenevat kohustust hüpoteek kustutada kostjal ei ole, siis kostja ei pea andma hüpoteegi kustutamise nõusolekut. Hageja on valinud oma õiguste kaitseks mittekohase viisi. Poolte väiteid hageja ja OÜ G kompromissi alusel omandiõiguse ülekandmise (asjaõigusleping) ja ülemineku võimalikkuse osas kaasomandile või pooltevaheliste lahendamata kohustissuhete olemasolu kohus ei analüüsi, kuna väljuks sellega käesoleva haginõude piiridest. Kuivõrd kohus on seisukohal, et hagejal puudub nõudeõigus kostja vastu, jääb hagi kui põhjendamatu rahuldamata. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega jäetakse hagi rahuldamata, seega on otsus tehtud hageja kahjuks. Eelnevast tulenevalt tuleb hageja menetluskulud jätta tema enda kanda ja kostja menetluskulud jätta hageja kanda. Kostjal on õigus nõuda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Ele Liiv kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.