Võlaõigus › Võõrandamislepingud

hoonet valmis ehitanud ega oma Vallimaa 9-25 korteri erastamisõigusest kostja kasuks loobunud. Hageja hinnangul on kostja teda petnud (TsÜS § 72). Hageja soovis toetuda muuhulga kas Riigikohtu 01.12.2005.a otsusele tsiviilasjas 3-2-1-129-05, milles tsiviilkolleegium oma otsuse punktis 26 leiab, et kinkelepingu kui tasuta lepingu eripärast lähtudes võib kinkija taganeda lepingust ka siis, kui kingisaaja lepingut ei riku. Kinkijale on VÕS § 267 ja 270 järgi jäetud sisuliselt järele mõtlemisaeg, hindamaks lepinguga soovitud eesmärkide täitumist, kingisaajale on aga antud n-ö prooviaeg, tõestamaks kinkijale, et ta oli "kingi vääriline." Kostja on kingisaajana näidanud hageja kui kinkija ja tema abikaasa vastu üles jämedat tänamatust võlaõigusseaduse (VÕS) § 267 p 1 mõttes. Kostja on nõudnud korduvalt vanemate ja õe perelt temale kuuluva elamu kasutamise eest igakuist tasu ja ähvardanud vanemaid ja õde koos perega välja tõsta. 01.05.2006, mil kostja kutsus kohale politsei ning ähvardas hagejat ja tema pereliikmeid nende elukohast välja tõsta, loeb hageja aluseks kinkelepingust taganemise õiguse tekkimise momendiks. Lepingust taganemise üldkorra järgi muutub leping taganemisel nn tagasitäitmise võlasuhteks (VÕS §-d 189-191). Sellest tulenevalt peavad pooled teineteiselt lepingu järgi saadu tagasi andma. Erandlikult viitab VÕS § 268 lg 1 kinkelepingust taganemise korral tagasitäitmisele alusetu rikastumise sätete järgi. Seega tuleb kinkelepingust taganemise puhul tagastada lepingu järgi üleantu VÕS § 1028 lg 1 järgi, arvestades VÕS §-des 1028-1036 sätestatut. Kuna kinge on tasuta leping, on sellest taganemise põhiliseks tagajärjeks kingisaaja kohustus lepingu järgi saadu välja anda. Praegusel juhul on kostja saanud hagejalt kinkelepinguga omandi. Seega on hagejal, juhul kui kinkelepingust taganemine kehtib, võlaõiguslik nõue kostja vastu, et see kannaks hagejale tagasi omandi asjale. Hageja nõue on suunatud omandi tagasikandmisele, s.t sisuliselt asjaõiguslepingu sõlmimisele AÕS § 641 järgi. Tegemist on võlaõigusliku nõudega. Selline nõudeõigus on hagejal kinkelepingust taganemise korral VÕS § 268 lg 1 ja § 1028 lg 1 järgi. Kostja nõusoleku kinnisomandi tagasikandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks saab TsÜS § 68 lg 5 järgi asendada kohtuotsusega. Seega saaks hagi rahuldava kohtuotsuse resolutsiooniga lugeda kostja omanikukande muutmisega nõustunuks. Hageja avaldab, et soovib enda omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Kostja vastuväited Kostja ei tunnistanud hagi ja leidis, et kõik hageja nõuded on põhjendamatud. 2000. aastal hakkas hageja nõudma, et kostja kingiks Kullerkupu tänava elamu talle tagasi. Kui kostja sellest keeldus, tekkis tüli. 10. 03.2004 erastas kostja riigilt elamu juurde kuuluva maatüki ning 21.04.2004 kanti see kinnistusraamatusse. Kostja ei ole ähvardanud hagejat, A. K ja M. K elamust välja tõsta, vaid on nõudnud enda kui omaniku õiguste tunnustamist. Hageja takistab õigusvastaselt kostjal elamu kasutamist. Kostja ei ole nõudnud hagejalt tasu hoone kasutamise eest, vaid M. K. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 7 lg 1 kohaselt saab enne 01.07.2002 tehtud tehingu pärast 1.07.2002 tühistada või lepingu ühepoolselt lõpetada üksnes kehtivates seadustes sätestatud korras. Tühistamise ja lõpetamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. Kehtiva TsÜS § 98 lg 1 kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. VÕS § 188 lg 1 kohaselt toimub lepingust taganemine lepingupoole poolt taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kostja leiab, et alates 01.07.2002 ei ole kinkelepingust taganemine ega selle tühistamine kohtu pädevuses ning nende nõuete osas tuleb tsiviilasja menetlus lõpetada. Hageja kandmiseks kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse puudub alus. Lepingust taganemine ja lepingu tühistamine ei kuulu praegu kehtiva seaduse kohaselt kohtu pädevusse ja selles osas tuleb asjas menetlus lõpetada. 19.02.2007 hageja esitatud avaldusest teeb kostja järelduse, et hageja on teinud kostjale kinkelepingust taganemise avalduse. Tehingu tegemise ajal

reguleeris õigussuhteid tsiviilkoodeks ja alusetu tugineda taganemise avalduse tegemisel VÕS sätestatule, sest VÕS ei kehtinud kinkelepingu tegemise ajal. Kuna tsiviilkoodeks ei tundnud sellist kinkelepingu lõpetamise alust nagu „jäme tänamatus“ kinkija või tema lähedase vastu – pole ka teoreetiliselt võimalik, et hageja saaks tugineda kingisaaja jämedale tänamatusele. Kostja seisukoht oli, et sisuliselt ka mingit jämedat tänamatust esinenud ei ole ja hageja ei ole ka mingeid tõendeid selle kohta esitanud, mida ta kostja käitumise kohta väidab. Isegi kui taganemise avaldus oleks kehtiv, siis ei annaks see hagejale alust nõuda kinnistu üleandmist temale, sest kinkelepingu esemeks kinnistu ei olnud. Kinkelepingu esemeks oli pooleliolev elamu. Käeolevaks ajaks on kinkelepingu ese muutunud valmis elamuks ja pärast maa erastamist ja kinnistu tekkimist selle oluliseks osaks. Kostja omandis on praegu kinnistu, millest nähtub, et isegi kui taganemise avaldus oleks kehtiv, pole alust kanda hagejat kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. Maakohtu otsus ja selle põhjendused Pärnu Maakohus jättis hagi rahuldamata. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja esitas 26.06.2006 soovi kinkelepingust taganeda ja leping tühistada. Avalduse edastas kohus kostjale. See tähendab, et lepingust taganemise formaalsed eeldused on täidetud. Selleks, et taganemise avaldus kehtiks ja lõpetaks VÕS 188 lg 2 alusel kinkelepingu, peavad olema täidetud ka taganemise sisulised eeldused, ehk teisisõnu – hageja peab tõendama, et tal on lepingust taganemiseks õigus (Riigikohtu lahend 3-2-1-129-05 p. 25). Hageja tugineb oma nõudes VÕS § 267 p 1, kuid vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 7 saab enne 01.07.2002 tehtud tehingu pärast 01.07.2002 tühistada või lepingu ühepoolselt lõpetada küll kehtivates seadustes sätestatud korras, kuid tühistamise ja lõpetamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. Hageja on ka hagiavalduses märkinud, et kinkelepingu sõlmimise ajal kehtis TsK. See tähendab, et lepingust taganemise aluseks tuleb võtta tehingu sõlmimise ajal kehtinud TsK. Tsiviilkoodeks ei tundnud sellist mõistet nagu jäme tänamatus. Ka ei ole hageja tõendanud, et kostja oleks kinkija või tema lähedaste suhtes käitunud viisil, mida saaks käsitleda jämeda tänamatusena. Esialgses hagis on hageja viidanud hagi alusena TsÜS §-le 72 mis käsitleb pettust kui isiku poolt teise isiku tahtlikku eksimusse viimist või eksimuses hoidmist, et kallutada teda tehingut tegema. Viide on tehtud kuni 01.07.2002 kehtinud, 28.06.1994 vastu võetud Tsiviilseadustiku üldosa seadusele, mida ei saa rakendada 1984. aastal tehtud tehingu lõpetamise ja tühistamise alusena. Ka ei ole hageja tõendanud kostja aktiivset tegevust hageja kinkelepingu sõlmimisele kallutamiseks 1984. aastal. Kuna kinkimise hetkel oli kingi saaja 17- aastane, ei pidanud kohus seda ka tõenäoliseks. Kohus leidis, et avaldus tehingust taganemiseks ei ole kehtiv, kuna puuduvad sisulised eeldused ja hageja ei ole tõendanud oma õigust tehingust ühepoolseks taganemiseks. Teiseks nõudeks on hageja poolt esitatud nõue kinkelepingu tühistamiseks (kehtetuks tunnistamiseks). Kehtiva TsÜS § 98 järgi toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. Antud juhul on hageja asendanud selle hagi esitamisega kingi saaja vastu, millega võib lugeda formaalsed eeldused lepingu tühistamiseks täidetuks. Ka tehingu tühistamise alusena on võimalik kohaldada tehingu sõlmimise ajal kehtinud seadust. Hageja on näinud tühistamise alusena pettust ja jämedat tänamatust. Tõendamata on, et kostja sel ajal 17- aastasena oleks aktiivselt tegutsenud, kallutamaks hagejat sõlmima kinkelepingut tema kasuks. Hageja sellekohased väited on jäänud paljasõnaliseks, sisuline eeldus lepingu tühistamiseks puudub ja seetõttu ei ole avaldus kinkelepingu tühistamiseks kehtiv. Hageja on oma haginõude täpsustuses viidanud Riigikohtu lahendi 3-2-1-129-05 punktile 26. Hageja on lahendit tõlgendanud endale soodsas valguses, jättes tähelepanuta, et tegelikult sätestab lahendis viidatud VÕS § 270 kinkija jaoks kinkelepingust taganemiseks aastase tähtaja ajast, mil ta

sai teada või pidi teada saama oma taganemise õigusest. See tähendab, et järelmõtlemise aeg ei saa kesta aastakümneid. Arvesse võttes nii hageja poolt hagiavalduses, kui kostja vastuses toodud asjaolusid, jõudis kohus järeldusele, et seadusega antud tähtaeg lepingust taganemiseks oli hageja jaoks hagi esitamise ajaks möödunud. Ka tehingu tühistamiseks näeb kehtiv TsÜS § 99 ette tähtajad, andes selleks tähtajaks 6 kuud, arvates pettusest teadasaamisest, kuid mitte hiljem kui kolme aasta jooksul tehingu tegemisest. Seega on ka see tähtaeg hageja jaoks hagi esitamise ajaks möödunud. Kolmandaks nõudeks oli hageja kandmine kinnistusraamatusse kinnistu asukohaga x, Kuressaares omanikuna. Nõuet saab käsitleda soovina kostja kinnisomandi üleandmise tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega. Kinkelepingust taganemise aluseks ei saa olla kehtiv seadus, ehk võlaõigusseadus. Kuna kohus leidis, et hageja poolt esitatud lepingust ühepoolne taganemisavaldus, samuti selle tühistamisavaldus on kehtetud, kui sisuliselt põhjendamatud, ei saa hageja nõuda kinkelepingu järgi üleantu tagastamist. Isegi kui taganemine oleks olnud kehtiv, ei saaks hageja nõuda kinnistu üleandmist enda omandisse tehingu kehtetuse tõttu, sest tehingu esemeks ei olnud kinnisasi, vaid pooleliolev elamu, täpsemalt elamu vundament, mida asjast seda kahjustamata ei ole võimalik eraldada. Kinnisasja omandi üleandmiseks alus puudub. Kostja sai kinkelepinguga küll omandi lepingu esemele, milleks oli pooleliolev individuaalelamu, kuid kinkelepinguga ei antud üle omandit kinnisasjale ja seetõttu ei saa kinkija nõuda ka kinnisasja omandi tagastamist. Hageja on ühe alusena märkinud TsK § 24. Kohus oli sunnitud märkima, et hagis toodud tekst ei pärine TsK §-st 24 vaid võib olla suure tõenäosusega tsitaat Vene NFSV tsiviilkoodeksist. Apellatsioonkaebuse põhjendused Hageja palub kohtuotsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kohus leidis, et hageja ei ole tõendanud, milles seisnes kostja jäme tänamatus. Hageja leiab, et jämeda tänamatuse ülesnäitamisena on hinnatav see, kui kingisaaja sunnib elamust lahkuma oma vanemaid, kes talle asja kinkisid, samuti oma õde ja tema kahte alaealist last ning seda kõike ähvarduste saatel ja hageja ning tema abikaasa poolt loodu hävitamisega ning neile kuuluvate tarbeesemete ja dokumentide äraviimisega. Seega pole kohus õigesti hinnanud hageja poolt esitatud tõendeid. Hageja leiab, et kuna kinge on tasuta leping, on sellest taganemise põhiliseks tagajärjeks kingisaaja kohustus lepingu järgi saadu välja anda. Praegusel juhul on kostja saanud hagejalt kinkelepinguga vallasasja omandi, kuid otsest valdust tegelikult kostjale üle antud ei ole. Seega, kuna valdust kostjale üle ei antud, siis on küsitav omandi üleminek kostjale. Kostja, kes kinkelepingu sõlmimise ajal oli 16 aastane ei võtnud küll mingil moel üle valdust vundamendile. TsK § 259 lg 3 sätestab, et kinkeleping kehtib alates omandi üleandmisest. Kostja on alati kasutanud ja alaliselt elanud hagejalt saadud korteris asukohaga x Kuressaare. Hageja leiab veel, et kinkeleping on ka tühine, kuna kinke näol oli tegemist ühisvaraga, kuid hageja abikaasa nõusolekut kinkelepingu sõlmimisel ei nõutud. Ülejäänud apellatsioonkaebuse väited kattuvad hagiavalduses ja selle täiendustes esitatuga. Vastuapellatsioonkaebuse põhjendused Kostja taotleb maakohtu otsuse tühistamist lepingu kehtetuks tunnistamise ja lepingust taganemise nõuete rahuldamata jätmise osas ning tühistatud osas asja menetluse lõpetamist. Samuti palub kostja tühistada Pärnu Maakohtu 09.05.2006 määrusega asjas kohaldatud hagi tagamise abinõud, sealhulgas Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna registriossa nr 2403934 L.K kasuks kantud Kursssaares Kullerkupu tn 36 asuva kinnisasja käsutamise keelumärge. Kostja taotles mitmeid kordi menetluse lõpetamist lepingust taganemise ja selle kehtetuks tunnistamise nõuete osas, kuna nende lahendamine ei kuulu kohtu pädevusse. Kohtuotsuses ei

võtnud kohus seisukohta kostja taotluse osas menetluse osaliseks lõpetamiseks. Sellega rikkus kohus TsMS § 442 lg-s 5 sätestatut, mille kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused. Kohus tegi hageja nõuete osas kinkelepingust taganemiseks ja lepingu kehtetuks tunnistamiseks otsuse, millega jättis nimetatud nõuded rahuldamata. Kostja peab kohtuotsust selles osas ebaseaduslikuks. Kohus on asunud otsuse põhjendavas osas hindama, kas hageja väidetavad taganemis- ja tühistamisavaldused on kehtivad, kuigi hageja polnud selliseid tuvastamisnõudeid kohtule esitanud. Kostja ei nõustu kohtuga selles, et hageja esitades 26.06.2006 esmakordselt soovi kinkelepingust taganeda ja leping tühistada, sest hageja on väljendanud kostjale oma tahet kinkelepingust taganeda 19.02.2007 esitatud hagiavalduse täpsustuses, aga mitte 26.06.2006. 09.05.2006 määrusega rahuldas kohus hageja taotluse hagi tagamiseks enne selle esitamist ning määras: 1) teha hageja kasuks kinnistusraamatusse kostjale kuuluva Kuressaares x asuva kinnisasja käsutamise keelumärge ja 2) keelata kostjal teha takistusi hagejale ja tema perekonnaliikmetele samal kinnistul paikneva elamu kasutamisele kuni kohtuvaidluse lõpuni. Kohtumääruse alusel kanti keelumärge 20.06.2006 kinnistusraamatusse. Takistuste tegemise keeldu elamu kasutamisele peab kostja ainetuks. Vastus vastuapellatsioonkaebusele Hageja leiab, et kostja vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus, ära kuulanud hageja ja tema esindaja ja tutvunud esitatud materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. 05.06.2006 esitas L.K maakohtule hagiavalduse M.Se vastu, milles ta soovis TsK § 24 alusel kinkelepingust taganeda ja kinkelepingut kehtetuks tunnistada. Hageja oli hagiavaldusele lisanud tõendid menetlusabi taotlemiseks - pensioniameti tõendi ja arstliku ekspertiisi otsuse 138267, millest nähtuvalt on isikul raske puue töövõimekaotusega 80% kuni 31.08.2007 (t.lk.17, 18). Kuigi hageja on taotlenud menetlusabi riigilõivu tasumisest vabastamiseks, oleks kohus pidanud õige ja õiglase kohtupidamise põhimõtetest lähtuvalt selgitama hagejale pärast temalt hagiavalduse saamist ja selles puuduste kõrvaldama asumist (t.lk.32-35) õigusabi kasutamise võimalusi kohtumenetluses. Vastavalt TsMS § 217 lg 8, kui kohus leiab, et menetlusosaliseks olev füüsiline isik ei ole ise võimeline kaitsma oma õigusi ja tema olulised huvid võivad advokaadi abita jääda kaitseta, selgitab kohus talle võimalust saada riigi õigusabi. Juba esitatud hagiavaldusest nähtuvalt (TsK § 24 käsitleb surnuks kuulutatud kodaniku taasilmumise tagajärgi) pidi kohtul olema kahtlusi, kas isik suudab ilma kvalifitseeritud õigusabita oma eeldatavaid ja seadusega kaitstud õigusi ja huve kaitsta. Käesoleval juhul on hageja õigused ja huvid jäänud kaitseta ja seda olukorras, kus vastaspoolel oli kasutada kvalifitseeritud õigusabi. Käesoleval juhul, arvestades hageja poolt esitatud hagiavaldusi, nende sagedasi täiendusi ja muutusi, oli hageja ilmses segaduses oma õiguste kaitsel. Isegi kui hageja kasutas abi oma dokumentide vormistamisel, siis ei olnud ilmselt tegemist juristi abiga, vaid hageja õigusi ja huve kahjustava ebaprofessionaalsete nõuannetega. Eeltoodud põhjendustel tuleb maakohtu otsus tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumi. Vastavalt TsMS § 376 lg-le 6 võib kohus nõuda hagiavalduse teksti tervikuna esitamist, kui hagi on selle korduva muutmise tõttu või muul põhjusel ebaülevaatlik ja hagiavalduse tervikuna esitamine lihtsustab asja menetlemist. Ringkonnakohtu istungil ei suutnud hageja selgitada, milliseid nõudeid ta oli maakohtule esitanud ja ilmnes, et ta ei ole olnud suuteline oma õigusi kaitsma. Ringkonnakohtul ei ole võimalik asja sisuliselt lahendada olukorras, kus tuleks läbi viia uus sisuline arutamine ega täita TsMS 42. peatükis sätestatud ülesandeid. Kuivõrd ringkonnakohus tühistab

maakohtu otsuse apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata, ei anna kohus hinnangut kaebuste sisulistele väidetele, kuid otsuse tühistamisega loeb ta kaebused osaliselt rahuldatuks. Menetluskulud jaotatakse asja sisulise lahendamise käigus.

U.Loonurm

Ü.Jänes

I.Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.