OÜ Räpina Vesiveski hagi I.W vastu rahalise kohustuse puudumise tuvastamise nõudes ja I.W vastuhagi OÜ Räpina Vesiveski vastu kahju hüvitamise nõudes
Tsiviilasja hind
Hageja hagi hind x eurot Kostja vastuhagi hind 14 572,9x eurot Hageja: osaühing Räpina Vesiveski (registrikood 10244298); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Tarmo Pilv; Kostja: I.W (isikukood XXX). Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Tauri Tigasson.
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi aeg
05.02.2025
RESOLUTSIOON
Jätta OÜ Räpina Vesiveski hagi I.W vastu rahalise kohustuse puudumise tuvastamise nõudes rahuldamata.
2.Rahuldada I.W vastuhagi OÜ Räpina Vesiveski vastu.
3.Mõista OÜ-lt Räpina Vesiveski I.W kasuks välja 12 972,7x eurot.
4.Mõista OÜ-lt Räpina Vesiveski I.W kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt summas 12 972,7x eurot alates vastuhagi esitamisest 31.08.2023 kuni põhinõude täitmiseni.
6.Määrata kindlaks I.W menetluskulude rahaline suurus summas 14 573,x eurot, millest 910 eurot moodustab riigilõiv ja 13 x,x eurot kostja lepingulise esindaja kulud. Mõista OÜ-lt Räpina Vesiveski I.W kasuks välja menetluskuluna 14 573,x eurot.
7.OÜ-l Räpina Vesiveski tuleb väljamõistetud menetluskuludelt tasuda I.W-le viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks määrava kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni.
8.Toimetada kohtuotsus pooltele kätte. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Pool võib esitada kohtuotsuse peale Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese
astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist suulisel istungil. Kui pool taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse.
ASJAOLUD
Osaühing Räpina Vesiveski (edaspidi ka hageja) esitas 18.03.2023 Tartu Maakohtule hagi, millega palub tuvastada, et osaühingul Räpina Vesiveski puudub Tarbijavaidluste komisjoni 19.12.2022 otsusest nr 19-1/22-11022-023 (edaspidi ka TVK otsus) tulenev rahaline kohustus I.W (edaspidi ka kostja) ees. TVK otsusega rahuldati osaliselt I.W avaldus ja mõisteti OÜ-lt Räpina Vesiveski I.W kasuks välja kahjuhüvitis summas x eurot seoses hageja poolt kostjale müüdud korteriomandil (asukohaga XXX-i , edaspidi ka korter) ilmnenud puudustega selle elektrisüsteemis. TVK jättis rahuldamata I.W avalduse osas, millega I.W taotles kahjuhüvitist korteri ebatasase põranda ja põrandakonstruktsioonidel ilmnenud hallituse likvideerimisega seoses, kuna ebatasane põrand ei olnud TVK hinnangul varjatud puudus (oli korteri ülevaatamisel nähtav) ning hallitusega seonduv oli jäänud TVK menetluses tõendamata. Kuivõrd hageja ei nõustunud TVK otsusega, esitas ta tarbijakaitseseaduse (TKS) § x lg 2 alusel sama vaidluse läbivaatamiseks maakohtusse hagi. Hageja leiab, et kostjale müüdud korteri vana elektrisüsteem ei olnud varjatud puudus, mille uuendamise või parandamisega seotud kulude eest peaks vastutama hageja, kuna kostja oli korterit ostes teadlik, et korteril on vana elektrisüsteem.
Kostja vaidles hagile vastu. Kostja selgitas, et hageja müüs kuulutuse järgi värskelt renoveeritud, sh uute tehnovõrkudega korterit ning hageja ei teavitanud enne korteri suhtes ostu-müügilepingu sõlmimist kostjat, et korteri elektrisüsteem on vana ja vaid osaliselt uuendatud. Kostja sai elektrisüsteemi puudustest teada alles pärast ostumüügilepingu sõlmimist korterisse sisse kolides ja seda kasutama hakates. Kostja tõi välja, et ka eriteadmistega isik on aktiga tuvastanud korteri elektrisüsteemis mitmeid puuduseid ja ohutusnõuete rikkumisi, mistõttu on tegemist sellise varjatud puudusega, mille likvideerimisega seotud kulude eest vastutab hageja.
Kostja esitas 31.08.2023 hageja vastu vastuhagi, millega taotleb hagejalt 12 972,7x euro suuruse kahjuhüvitise väljamõistmist seoses korteril ilmnenud puudustega. Vastuhagist nähtuvalt ilmnes pärast ostu-müügilepingu sõlmimist ja korterisse elama asumist, et korteri elektrisüsteem on vana ja puudulik. Alguses ei töötanud elektrisüsteem osaliselt, misjärel selgus, et elektrisüsteem on jäetud tegelikult uuendamata, ehkki kostjale teadaolevalt oli see renoveerimistööde käigus uuendatud. Kostja tellis elektrisüsteemi auditi, mille käigus tuvastati elektrisüsteemis mitmeid puuduseid ja ohutusnõuete rikkumisi. Lisaks ilmnes pärast korterisse elama asumist, et korteri põrandaalused konstruktsioonid on kaetud hallitusega. Kostja leiab, et nii elektrisüsteemi puudused kui põrandakonstruktsioonide hallitus on sellised varjatud puudused, mille eest vastutab müüjana hageja, ning nõuab vastuhagiga hagejalt korteri elektrisüsteemi puuduste ja põrandakonstruktsioonides ilmnenud hallituse likvideerimisega seotud kulutuste ja kahjude hüvitamist summas 12 972,7x eurot.
Hageja vaidles kostja vastuhagile vastu. Hageja leiab, et kostja oli korterit ostes teadlik, et selle elektrisüsteem oli vana ja uuendamata, mistõttu ei ole tegemist varjatud puudusega, mille eest vastutaks hageja. Seoses põrandaaluse hallitusega tõi hageja välja, et ei ole leidnud tõendamist, et hallitus oli olemas korteri müügilepingu sõlmimise hetkel, mistõttu ei vastuta selle eest hageja.
2
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
Tarbijakaitseseaduse (TKS) § x lg 2 näeb ette, et kui pooled komisjoni otsusega ei nõustu ja seda ei järgi, võivad nad pöörduda sama vaidluse läbivaatamiseks maakohtusse. Vastavalt TKS § x lõikele 4 avaldatakse Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti veebilehel kauplejate nimekiri, kes ei ole järginud komisjoni otsuseid. Kaupleja kantakse komisjoni otsuseid mittejärgivate kauplejate nimekirja, kui ta ei ole käesoleva paragrahvi lõike 3 kohaselt Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ametit teavitanud käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja jooksul.
Kohus märgib, et Tarbijavaidluste komisjoni (edaspidi TVK) otsused ei ole kohtus vaidlustatavad nii, et kohtusse oleks võimalik esitada hagi otsuse tühistamiseks. TKS § x lõikest 2 ei tulene, et maakohtus oleks võimalik vaidlustada komisjoni otsust, vaid sellisel juhul tuleb otsusega mittenõustuval osapoolel esitada teise poole vastu hagi tsiviilkohtumenetluse seadustikus (TsMS) sätestatud korras. TsMS § 3x lg 1 sätestab, et hageja võib esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kohus leiab, et olukorras, kus isik ei ole nõus TVK otsusega ega soovi seda täita, kuid ei taha ka sattuda nn musta nimekirja TKS § x lg 4 tähenduses, oleks sellise isiku puhul kohane õiguskaitsevahend maakohtusse tuvastushagi esitamine, millega hageja palub kohtul tuvastada, et hagejal puudub TVK otsusega tuvastatud kohustus kostja ees.
Kohus tuvastas, et TVK 19.12.2022 otsusega nr 19-1/22-11022-023 rahuldati osaliselt I.W avaldus OÜ Räpina Vesiveski vastu ning kohustati OÜ-d Räpina Vesiveski tasuma I.W-le kahjuhüvitis summas x eurot (dtl 53-57). Seega on hagejal õiguslik huvi vältida enda kandmist kauplejate nimekirja, kes ei ole järginud komisjoni otsuseid. Hageja nime avalikustamine negatiivses kontekstis võib mõjutada hageja kui ettevõtja usaldusväärsust ning mõjuda selliselt negatiivselt ettevõtja majandustulemustele. Korraliku ettevõtja hoolsusega ettevõtja võtab kasutusele seaduses sätestatud abinõud, et vältida ettevõtja nime avalikustamise negatiivses kontekstis. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et hagejal on tuvastushuvi TsMS § 3x lg 1 mõistes ja tema poolt esitatud tuvastushagi, millega ta palub kohtul tuvastada TVK otsusega tuvastatud kohustuse puudumine kostja ees, on õiguslikult lubatav ja selge.
TVK otsuse põhjendustest nähtuvalt mõisteti hagejalt kostja kasuks välja kahjuhüvitis seoses hageja poolt kostjale müüdud korteriomandil ilmnenud puudustega selle elektrisüsteemis. Samas jättis TVK otsusega rahuldamata I.W avalduse osas, millega I.W taotles kahjuhüvitist korteri ebatasase põranda ja korteri põrandakonstruktsioonidel ilmnenud hallituse likvideerimise kuludega seoses. Hageja palub hagiga kohtul tuvastada, et tal puudub TVK otsusest tulenev kohustus tasuda kostjale korteri elektrisüsteemi puuduste eest kahjuhüvitist, sest tegemist ei ole varjatud puudusega, mille eest vastutab hageja. Kostja palub vastuhagiga mõista hagejalt kostja kasuks välja kahjuhüvitis korteri elektrisüsteemi puuduste ja põrandal esineva hallituse likvideerimisega seotud kulude eest. Kuivõrd nii hageja haginõude kui kostja vastuhagi nõuete lahendamine sõltub eelkõige sellest, kas hageja poolt kostjale müüdud korteril esinesid kostja poolt välja toodud puudused (s.o puudulik elektrisüsteem ja hallitus põrandakonstruktsioonides) ning kas nende puuduste eest vastutab hageja, siis analüüsibki kohus alljärgnevalt antud asjaolusid ning sõltuvalt selle tulemusest võtab seisukoha nii hageja hagi kui kostja vastuhagi nõuete suhtes.
Kohus tuvastas, et hageja ja kostja sõlmisid 23.05.2022 notariaalse korteriomandi müügilepingu (edaspidi leping, dtl 15-21), millega hageja müüs kostjale 3x 000 euro 3
suuruse müügihinnaga korteri asukohaga XXX-i (registriosa numbriga xxxxxx, edaspidi ka korter). Hageja kinnitas lepingu p-s 2.1.3., et lepingu esemel ei ole mingeid Müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest Müüja ei ole Ostjale teatanud või mida Ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Eluruumis läbi maja planeering, korter remonditud 2020-2021, valdavalt heas seisukorras, paigaldatud uued aknad ja uksed. Osa valgusteid paigaldatud ja jäävad korterisse. [...] Elamu on 1989 ehitatud telliskivielamu, renoveeritud ei ole ja kommunikatsioonid ehitusaegsed. Lisaks leppisid hageja ja ostja lepingu p-s 2.2.4. kokku, et Müüja ei vastuta puuduste eest, mis olid või pidid olema Ostjale lepingu eseme ostu hetkel teada või lepingu eseme tavapärasel ülevaatamisel mõistlikult äratuntavad.
10.Kostja väidab, et pärast lepingu sõlmimist ja korteris elama asumist ilmnes, et korter ei vastanud kokkulepitud tingimustele, sest korteri elektrisüsteem on puudulik ja korteri põrandakonstruktsioonidel esineb hallitus. Kostja teavitas puudustest hagejat ja nõudis hagejalt puuduste likvideerimist, kuid kuna hageja seda ei teinud ja pooled ei saavutanud omavahel ka muusisulist kokkulepet, pöördus kostja avaldusega TVK-sse ja nõudis hagejalt puuduste likvideerimisega seotud kulude ja kahju hüvitamist.
11.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele (st lepingut on rikutud), kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi või kui asi ei sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 alusel peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Vastavalt VÕS § 218 lõikele 1 vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma.
12.Seega vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: müüdud asi ei vasta lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2), puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3), ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2).
13.Kohus analüüsib esmalt kostja väidetud esimese puuduse, s.o korteri puuduliku elektrisüsteemi olemasolu ning seda, kas esinevad alused pidada sellise väidetava puuduse eest vastutavaks hagejat.
13.1.Kostja heidab hagejale ette, et hageja reklaamis kostjale korterit kui värskelt renoveeritut, millel on muu hulgas ka uued tehnovõrgud, ega teavitanud enne lepingu sõlmimist kostjat vastupidisest, kuid tegelikkuses selgus pärast korteri müügilepingu sõlmimist ja korterisse elama asumist, et elektrisüsteemi on uuendatud vaid osaliselt (pandud vanade elektrikaablite asemel mõned uued kaablid), elektrisüsteem ei tööta nõuetekohaselt ning on ohtlik.
13.2.Kohus tuvastas, et hageja tellimusel müügikuulutuse üles pannud maakler X.S kasutas kuulutuses järgmise sisuga reklaamteksti (dtl 99): Pakkuda on müügiks värskelt renoveeritud korter. Uued uksed, aknad. Uued tehnovõrgud. X.S selgitas 05.02.2025 istungil tunnistajana ülekuulamisel (dtl 3x), et (hageja juhatuse liige) O.E teatas talle kui maaklerile, et on pakkuda müüki värskelt remonditud korter. X.S-i selgituste 4
kohaselt näitas O.E talle korterit ning oli näha, et kõik on üle käidud. X.S teatas, et elektrisüsteemi kohta ütles O.E, et on osaliselt vahetatud, konkreetselt detailidesse laskumata. Kuulutuse teksti koostas X.S, näitas seda O.E-le ja küsis talt üle, kas midagi vajaks muutmist, kuid sai vastuse, et kuulutus sobib. X.S tõdes (dtl 3x), et mingil hetkel O.E ütles, et kuulutus on natuke liiga hea, mille peale X.S küsis, kas on midagi, mida ta peaks muutma, kuid X.S-i sõnul ei andnud O.E talle kuulutuse muutmiseks juhiseid, vaid ütles, et räägib korteri ostuhuvilistele ise, mida seal tehtud on.
13.3.O.E väitis 05.02.2025 istungil vande all üle kuulates (dtl 3x), et ütles X.S-ile, et see ei ole õige kuulutus ja see tuleb ringi teha, sest korter ei olnud täielikult renoveeritud, vaid oli uuendatud, kuid sellele ei järgnenud maakleri poolt kuulutuse teksti muutmist. O.E ei osanud kohtule vastata, kas ja kuidas ta kuulutuse muutmist X.S-ilt nõudis ning miks seda ei muudetud.
13.4.Kohus leiab, et sõltumata sellest, kelle tegevuse tulemusel pandi üles sellise sõnastusega korteri müügikuulutus, vastustab sellises kuulutuses oleva info eest kostja kui korteri (potentsiaalse) ostja ees siiski korteri müüja ehk hageja, mitte maakler. Hageja tellis korteri müügiks pakkumiseks maakleriteenuse X.S-ilt ning oleks saanud VÕS § x lg 2 ja § x alusel nõuda X.S-ilt, et maakler täidaks hageja kui käsundiandja juhiseid muu hulgas ka müügikuulutuse teksti sõnastamisel. X.S-i ja O.E ütlusi koosmõjus hinnates peab kohus usutavaks, et maakler X.S kooskõlastas korteri müügikuulutuse teksti käsundiandja esindaja O.E-ga ning tegelikult ei pidanud O.E vajalikuks seda teksti muuta, sest pidas võimalikuks anda infot korteril teostatud remonttööde kohta vahetult igale huvilisele korteri ülevaatamisel. O.E ei väitnud, et tal oleks esinenud mõni takistus nõuda maaklerilt kuulutuseteksti muutmist või et maakler oleks keeldunud sellist käsundiandja juhist täitmast. Ühtlasi tuleb arvestada, et vastavalt VÕS § x lõikele 1 ei vastuta maakler tema poolt vahendatud lepingu täitmise eest.
13.5.Kohus nõustub kostjaga, et kõnealuse korteri müügikuulutuse teksti arvesse võttes võis kostjal mõistlikult võttes tekkida arusaamine, et hageja poolt müüdav korter on hiljuti täielikult renoveeritud ning et renoveerimistööde käigus on uute vastu vahetatud ka korteri tehnovõrgud. Sõna „tehnovõrk“ on oma olemuselt pigem juriidiline termin ja selle legaaldefinitsioon on toodud asjaõigusseaduse § 158 lõikes 1. Viidatud õigusnormi kohaselt käsitletakse tehnovõrkude ja -rajatistena kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasivõi elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi. Kohus leiab, et kõnekeeles kasutatakse sõna „tehnovõrk“ selle legaaldefinitsiooniga sarnases tähenduses ning enamjaolt peetaksegi tehnovõrkude all silmas erinevaid tehnoloogilisi süsteeme, mis aitavad ehitist varustada erinevate kommunaalteenustega, sh elektriga. Seega nõustub kohus kostjaga, et kostjal võis korteri müügikuulutuse teksti alusel tekkida mõistlikult võttes veendumus, et ka müüdava korteri elektrisüsteem on renoveerimistööde käigus täielikult uue vastu välja vahetatud, töötab nõuetekohaselt ja vastab kõikidele tänapäevastele ohutusnõuetele.
13.6.Kostja selgitas 05.02.2025 istungil vande all üle kuulates (dtl 375), et üsna kohe pärast korterisse kolimist (27.05.2022) ilmnesid korteri elektrisüsteemis mitmed puudused. Näiteks kui kostja soovis köögipistikusse ühendada väikest (ühefaasilist) elektripliiti, siis pliidipistik ei töötanud ja sealt ei tulnud voolu. Seejärel teavitas kostja sellest probleemist O.E-d, kes tuli probleemile lahendust leidma koos korteri ehitustöid teostanud L.M-iga . Kui nad toimetasid korteri elektrikapi kallal, siis silmas kostja, et elektrikapis olid tegelikult vanad juhtmed ja lülitid. Ka kostja poeg G.L selgitas 5
19.11.2024 istungil, et pärast korterisse elama asumist lülitus tal arvuti mitmeid kordi välja, kuid pärast nende poolt elektrisüsteemi osalist parandust see lõppes (istungiprotokolli 00:47:20, dtl 347). Samuti selgitas kostja elukaaslane T.M 19.11.2024 istungil, et pärast korterisse kolimist köögimööbli valgustid ja pistikud ei toiminud, seal oli ainult üks kaabel toodud, mis oli pliita taha pandud ja ülejäänud olid vanad alumiiniumjuhtmed (istungiprotokolli 00:57:13, dtl 348).
13.7.Tegelikult kinnitasid ka hageja esindaja O.E ja korteri juures ehitustöid teostanud L.M , et elektrikaablid vahetati välja vaid osaliselt ja enamjaolt oli korteris vana elektrisüsteem. O.E selgitas 05.02.2025 istungil (dtl 3x), et elektrisüsteemi juures panid nad köögi pliidile uue ühefaasilise juhtme, mis oli sobilik sellele köögipliidile, mida hageja soovis sinna kööki panna. Lisaks tõid nad ka vannituppa boilerile ühe korraliku juhtme. Elektrikilbis nad algupäraseid 1989.a paigaldatud automaate ei vahetanud. L.M kinnitas 19.11.2024 istungil, et tema remontis korteri elektrisüsteemi: pani boileri jaoks tugevemad elektrijuhtmed ning ka köögis tegi elektrisüsteemi ringi, pannes elektripliidile tugevama juhtme ja vahetades paneeli, kuhu lähevad pliidi elektrijuhe ja teised juhtmed köögis, ning vahetades löögis ka pistikud ja pistikute vahelised juhtmed (istungiprotokolli 00:1x:34, dtl 344). Samas kinnitas L.M , et tal ei ole elektrialast eriharidust ning et elektriprojekti korteri elektritööde kohta ei tehtud.
13.8.Eeltooduga loeb kohus tuvastatuks, et korteri elektrisüsteemi oli uuendatud vaid väheses osas: eelkõige lasi hageja välja vahetada köögipliidi ja boileri juhtmed ning võimalik, et ka mõned köögipaneeli pistikud ja juhtmed. Seega ei vastanud korteri elektrisüsteemi tegelik olukord korteri müügikuulutuses avaldatule, mille kohaselt oli tegemist värskelt renoveeritud ja uute tehnovõrkudega korteriga.
13.9.Lisaks tuvastas kohus kostja poolt tellitud ja MHV Elektrikontroll OÜ ekspert J. K. poolt 28.07.2022 läbi viidud elektripaigaldise erakorralise auditi (edaspidi audit, dtl 22-25) alusel, et korteri elektrisüsteemis esines mitmeid olulisi puuduseid. Auditi kohaselt ei vastanud nõuetele korteri elektripaigaldis selle laiendus- ja ümberehitustööde, liigvoolukaitse, välistoime arvestamise, elektriseadmete/installatsiooni materjalide valiku, madalpingejuhistike ning maanduspaigaldise ja kaitsejuhtide osas. Lisaks esinesid olulised puudused dokumentatsioonis, joonistes ja skeemides, mittevastavused ehitamise ajast, laiendusja ümberehituse dokumentatsioonis, kaitses otsepuute eest, kaitses kaudpuute eest, kaitses kuumustoime eest, jaotlates ja jaoturites ning eripaigaldistes. Auditi käigus tehti 11 märkust (dtl 24). N.O-lt leiti auditi tulemusel, et elektripaigaldis ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ettenähtud otstarbel kasutamiseks ohutu. Seega leidis auditiga tuvastamist, et korteri elektrisüsteemis esinesid mitmed olulised mittevastavused ja puudused, mistõttu ei vastanud see kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ka kasutamiseks ohutu.
13.10.Eeltoodut arvesse võttes asub kohus seisukohale, et korter ei vastanud selle elektrisüsteemi osas lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1, lg 2 p-de 1 ja 2 ning § 77 lg 1 tähenduses. Kostjal esines korteri müügikuulutuse põhjal alus eeldada, et ka korteri elektrisüsteem on renoveerimistööde käigus uuendatud, see töötab nõuetekohaselt ja on ohutu. Tegelikkuses leidis tuvastamist, et korteri elektrisüsteemi oli hageja poolt uuendatud vaid osaliselt ja väheses ulatuses, kusjuures elektritööd tehti elektrialast eriharidust mitteomava isiku poolt ja ilma elektriprojektita ning pärast kostja poolt korterisse kolimist selgus, et elektrisüsteem ei töötanud nõuetekohaselt. Kostja poolt tellitud elektripaigaldise auditiga leidis tõendamist, et korteri elektrisüsteemis esinevad mitmed puudused, see ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele ning ei ole kasutamiseks ohutu. 6
13.11.Selleks, et kohus saaks hinnata, kas elektrisüsteemiga seotud puudused esinesid korteril juba juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1 kontekstis), peab kohus esmalt kindlaks tegema, millal läks korteri juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üle hagejalt kostjale. Vastavalt VÕS § 214 lõikele 2 läheb asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale üle asja üleandmisega. Pooled leppisid lepingu p-s 4.3. (dtl 18) kokku, et juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko läheb ostjale üle korteri otsese valduse üleandmisel. Vastavalt lepingu p-dele
4.1.ja 4.2. kohustus müüja (hageja) andma lepingu eseme otsese valduse, samuti kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ostjale (kostjale) üle lepingu sõlmimise päeval. Lepingu p 4.5. kohaselt allkirjastavad müüja ja ostja lepingu eseme otsese valduse üleandmisel lihtkirjaliku üleandmise-vastuvõtmise akti, mis loetakse ostja poolt antud täitmise kviitungiks ning milles märgitakse valduse üleandmise kuupäev.
13.12.Kohus tuvastas, et pooled sõlmisid notariaalse korteri müügilepingu 23.05.2022 (dtl 15). I.W kinnitas 05.02.2025 istungil vande all üle kuulates, et sai korteri valduse ja selle võtmed lepingu sõlmimisega samal kuupäeval (dtl 375). Kostja selgitas, et korteri teisel ülevaatamisel 2022.a aprillikuus ei olnud ta nõus korterivõtmeid enda kätte võtma, sest sai O.E-lt teada, et üks komplekt võtmeid on veel plaatija käes, kes oli korteris mingi aeg sees. Kostja kinnitas, et enne lepingu sõlmimist tal korteri valdust ei olnud ja ta selles iseseisvalt ei viibinud. Maakler X.S kinnitas samal istungil, et I.W sai korterivõtmed kätte siis, kui nad sõlmisid müüjaga notariaalse lepingu ja allkirjastasid korteri üleandmise akti ehk 23. mail 2022.a (dtl 3x).
13.13.Kohus ei pea eluliselt usutavaks O.E ja tunnistaja N.O K. ütlusi, mille kohaselt oli kostjal korteri võtmed ja seega korteri valdus juba enne lepingu sõlmimist. O.E väitis 05.02.2025 istungil vande all üle kuulates (dtl 370-371), et tema meelest läks I.W korterisse enne lepingut elama, ta andis kuu aega enne korteri müüki korteri võtmed I.W-le ja võtmed olid tema käes. Kui O.E-lt küsiti, miks I.W sai võtmed ja korteri valduse enne ostu-müügilepingu sõlmimist, ei osanud O.E sellele küsimusele kohtu hinnangul adekvaatset vastust anda, vaid küsis selle asemel ärritunult, kas ei tohi usaldada ja võtmeid anda ning kas viib seinad minema. Kohtu hinnangul ei osanud ka N.O 19.11.2024 istungil tunnistajana ütlusi andes (istungiprotokolli 01:01:05 – 01:23:09, dtl 341-342) anda eluliselt usutavat selgitust sellele, miks ta arvas või teadis, et kui tema koos O.E-ga kõnealust korterit külastas ja I.W ootas neid korteris juba ees, siis see toimus kindlasti enne korteri müügilepingu sõlmimist. N.O ei osanud vastata, mis kuul või kuupäeval see kohtumine toimus (istungiprotokolli 01:14:59, dtl 342). Võttes arvesse, et N.O K. selgituste kohaselt ootas neid korterisse minnes ees I.W , korteris olid ka kastides tema asjad ning korterist lahkudes jäi I.W korterisse edasi, siis võib järeldada, et see kohtumine toimus siis, kui korter oli juba I.W valduses. Kuivõrd eelnevalt tuvastas kohus lepingu p 4 regulatsiooni ning I.W ja X.S-i ütluste alusel, et I.W sai korteri valduse lepingu sõlmimisel 23.05.2022, siis järeldab kohus, et N.O K. poolt räägitud korterikülastus toimus millalgi pärast lepingu sõlmimist. Seda järeldust toetab ka asjaolu, et nii I.W (dtl 37x) kui ka O.E (dtl 372) ja M.K. ütluste (dtl 342, istungiprotokolli 01:14:59) kohaselt läksid O.E ja N.O sinna korterisse selleks, et viia sinna uus boiler, sest korterisse kolides selgus, et korteris olev boiler ei tööta.
13.14.Kohus peab kõike eeltoodut koosmõjus hinnates usutavaks ja loeb tuvastatuks, et kostja sai korteri otsese valduse endale lepingu sõlmimisega samal kuupäeval ehk 23.05.2022, mitte aga enne lepingu sõlmimist. Võttes arvesse, et kohus tuvastas eelnevalt (otsuse p-d 13.x.–13.10.), et korteri elektrisüsteemi oli hageja poolt 7
uuendatud vaid osaliselt ja väheses ulatuses ning et vahetult pärast kostja poolt korterisse kolimist selgus, et elektrisüsteem ei töötanud nõuetekohaselt, selles esinevad mitmed puudused, see ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele ja ei ole kasutamiseks ohutu, siis loeb kohus tuvastatuks, et elektrisüsteemiga seotud puudused esinesid korteril juba korteri otsese valduse üleminekul kostjale ehk lepingu sõlmimisel 23.05.2022.
13.15.Hageja on VÕS § 218 lõikele 4 tuginedes väitnud, et ta ei vastuta korteri elektrisüsteemi puuduste eest, sest kostja teadis enne lepingu sõlmimist, et korteril on enamjaolt vana ja vaid osaliselt uuendatud elektrisüsteem. Kohtu hinnangul ei ole selline väide tõendamist leidnud.
13.16.Hageja on oma sellise väite juures esmalt viidanud lepingu p-s 2.1.3. antud kinnitusele ja leidnud, et selle alusel pidi kostja teadma, et korterit ei ole renoveeritud ja et ka selle elektrisüsteem on ehitusaegne ehk pärineb aastast 1989. Kohus ei nõustu hageja sellise järeldusega. Hageja on lepingu p-s 2.1.3. kinnitanud, et elamu on 1989 ehitatud telliskivielamu, renoveeritud ei ole ja kommunikatsioonid ehitusaegsed. Kohtu hinnangul saab sellest kinnitusest teha järeldusi üksnes xxxxxxx külas, XXX x asuva korterelamu kui terviku suhtes, mitte aga kostjale müüdud korteriomandi kohta. Ka kostja selgitas 05.02.2025 istungil (dtl 378), et sai lepingu p-s 2.1.3. antud kinnitusest aru selliselt, et see käib korterelamu kohta, st et korterelamu on ehitatud 1989. aastal ja et seda ei ole renoveeritud ega selle kommunikatsioone uuendatud, ning et seda nägi kostja ka elamut väljast vaadates. Nagu kohus eelnevalt tuvastas (otsuse p 13.5.), eeldas kostja korteri müügikuulutuse alusel, et korter on siiski renoveeritud ning ka korteri kommunikatsioonid (tehnovõrgud) on uuendatud. Kohus märgib, et korterelamu puhul on nii korteriomandite omanike kaasomandisse kuuluvaid kommunikatsioone kui ka korteriomandi juurde kuuluvaid kommunikatsioone (tehnovõrke), millest esimesed jäävad väljapoole eriomandi eseme (KrtS § 4 lg 1 tähenduses) piire ning teised asuvad korteriomandi piirides. Seetõttu juhul, kui hageja viitab lepingutingimustes, et korterelamu kommunikatsioone ei ole uuendatud, siis saab sellest teha järelduse eriomandi eseme piiridest väljapoole jäävate korterelamu kommunikatsioonide kohta, mitte aga korterelamu sisse (piiridesse) jäävate tehnovõrkude kohta.
13.17.Lisaks kinnitas I.W 05.02.2025 istungil vande all üle kuulates korduvalt (dtl 374-37x), et teda ei teavitatud enne korteri müügilepingu sõlmimist ei O.E ega ka ühegi teise hageja esindaja poolt kordagi sellest, et korteri elektrisüsteem on tegelikult uuendatud vaid osaliselt, s.o köögipliidi ja boileri kaablite ning köögipistikute osas. I.W selgitas, et ei korteri esimesel ülevaatusel, millel ta osales koos oma ema D.E-ga ja hageja poolelt näitas korterit O.E abikaasa, ega ka teisel ülevaatamisel, millel ta käis koos oma elukaaslane T.M-i ja kahe lapsega (sh G.L-iga) ning hageja poolelt näitas korterit O.E, ei öeldud talle kordagi, et korteri elektrisüsteemi ei ole tegelikult uuendatud või et seda on tehtud vaid osaliselt. I.W sõnul ei olnud ülevaatamistel korteri elektrisüsteemist üldse juttu. Ta nägi korteri teisel ülevaatamisel ka korteri elektrikappi ja silmas, et kapp oli vana, aga kaablid olid tänapäevased valged kaablid (dtl 375 ja 377). Alles pärast korterisse kolimist ja elektrisüsteemis esimeste probleemide ilmnemist nägi ta, et tegelikult oli elektrikapis kõik maja algusest, ei olnud isegi tänapäevalikke lüliteid (dtl 375). Ka kostja poeg G.L, kes osales korteri teisel ülevaatusel, kinnitas 19.11.2024 istungil, et kui tutvusime korteriga, räägiti, et korter on imelises korras, kõik on suurepärane, mingit halba külge esile ei toodud, ei avaldatud minu emale, et elektrisüsteem on puudustega (istungiprotokolli 00:39:23, dtl 34x). Ka kostja elukaaslase T.M-i sõnul ei räägitud neile korteri ülevaatamisel 8
midagi, vaid nad lihtsalt vaatasid seda korterit veel korraks üle (istungiprotokolli 01:03:25, dtl 348).
13.18.Kohus ei pea usutavaks O.E poolt 05.02.2025 istungil antud ütlusi selle kohta, et ta teavitas kostjat enne korteri müügilepingu sõlmimist korteri elektrisüsteemiga seonduvast. Kohtu hinnangul olid O.E sellekohased ütlused vastuolulised ja ebaselged. O.E vastas ühel hetkel, et teavitas kostjat, et köögipliidi elektrisüsteem oli ette nähtud ühefaasilisele pliidile, kuid järgmisel hetkel ütles, et kostja pidi seda ise nägema köögipliidi stepsli järgi (dtl 3x ja 370). Kui kohus küsis O.E-lt, mida ta kostjale elektrisüsteemi kohta rääkis, vastas, et seda, mida küsis, ma vastasin (dtl 370). O.E väitel rääkis ta kostjale, et köögipliidi juhe on alumiinium ühendatud vasega ja vannitoa juhe on ära vahetatud ning et ülejäänud juhtmeid, seinakontakte ja lüliteid vahetatud ei ole (dtl 370). Kuna O.E ja kostja ütlused selle asjaolu kohta on vastuolulised, siis O.E ja kostja ütlusi koosmõjus teiste korteri ülevaatustel osalenud isikute ütlustega hinnates loeb kohus usutavaks ja tuvastatuks, et O.E ei teavitanud korteri ülevaatamistel kostjat sellest, et elektrisüsteemi on uuendatud vaid osaliselt.
13.19.Hageja on soovinud tõendada kostja lepingueelset teavitamist elektrisüsteemi osalisest uuendamisest ka tunnistaja N.O K. ütlustega. Kuivõrd kohus tuvastas eelnevalt (otsuse p 13.13.), et N.O K. külastus koos O.E-ga kõnealusesse korterisse toimus pärast lepingu sõlmimist, siis ei saa N.O K. ütlustega tõendada, et hageja teavitas kostjat korteri elektrisüsteemiga seonduvast enne lepingu sõlmimist. Lisaks ei pea kohus N.O K. sellekohaseid ütlusi samuti usutavaks, kuna I.W sõnul ei rääkinud nad sellel korral, kui N.O ja O.E korterisse boileri tõid, kordagi korteri elektrisüsteemist (dtl 37x).
13.20.Ülaltoodu alusel loeb kohus tuvastatuks, et kostja ei teadnud (ega pidanud teadma) lepingu sõlmimisel korteri elektrisüsteemi puudustest, sh sellest, et korteri elektrisüsteemi oli uuendatud vaid osaliselt ja väheses ulatuses. Lisaks on oluline märkida, et elektripaigaldise auditiga leidis tuvastamist (otsuse p 13.9.), et korteri elektrisüsteemis esinevad mitmed olulised mittevastavused ja puudused, mistõttu ei vasta see kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ka kasutamiseks ohutu. Seega sõltumata sellest, kas kostja teadis enne lepingu sõlmimist, et korteri elektrisüsteemi on uuendatud vaid osaliselt, või mitte, ei saa olla vaidlust selles, et kostja ei teadnud lepingu sõlmimisel elektrisüsteemis (elektripaigaldise auditiga tuvastatud) puuduste olemasolust, vaid eeldas müügieelsele infole tuginedes, et korteri elektrisüsteem töötab nõuetekohaselt ja see on kasutamiseks ohutu. Seega ei saa hageja enda vastutuse välistamisel tugineda VÕS § 218 lõikele 4 ja väita, et ta ei vastuta korteri elektrisüsteemi puuduste eest, sest kostja teadis (või pidi teadma) neist juba lepingu sõlmimisel.
13.21.Kohtu hinnangul ei esine korteri elektrisüsteemis tuvastatud puuduste osas ka muid hageja vastutust välistavaid või piiravaid asjaolusid. Hageja ei ole VÕS § 101 lõikele 3 tuginedes väitnud, et rikkumise oleks põhjustanud kostja tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot kostja kannab. Samuti ei ole hageja VÕS § 221 lõikele 2 viidates väitnud, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud hageja vastutust piirav kokkulepe. Vastavalt lepingu p-le 2.2.4. ei vastuta Müüja puuduste eest, mis olid või pidid olema Ostjale lepingu eseme ostu hetkel teada või lepingu eseme tavapärasel ülevaatamisel mõistlikult äratuntavad. Nagu kohus eelnevalt tuvastas, ei olnud korteri elektrisüsteemiga seotud puudused kostjale korteri ostmise hetkel teada ega ka korteri tavapärasel ülevaatamisel mõistlikult äratuntavad. Kostja ei saanud ega pidanudki mõistlikult võttes saama korteri ülevaatamisel aru, kas ja millises ulatuses on korteri elektrisüsteemi tegelikult uuendatud, sest enamus 9
elektrisüsteemi komponentidest on varjatud (n-ö seinte sees) ja kostja pidi selles osas usaldama hageja poolt talle müügieelselt avaldatud (eelkõige müügikuulutusest lähtuvat) infot.
13.22.Ülaltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et korteri elektrisüsteemis tuvastatud puudused saab lugeda VÕS § 217 lg 1, lg 2 p-de 1 ja 2 ning § 77 lg 1 tähenduses lepingutingimustele mittevastavuseks, mille eest vastutab korteri müüjana hageja.
14.Järgmisena analüüsib kohus kostja väidetud teise puuduse, s.o korteri põrandakonstruktsioonidel hallituse olemasolu ning seda, kas esinevad alused pidada ka sellise väidetava puuduse eest vastutavaks hagejat.
14.1.Kohus tuvastas eelnevalt (otsuse p 13.2.), et hageja reklaamis müügikuulutuses korterit kui värskelt renoveeritut. Kohus märkis, et sõltumata sellest, kelle tegevuse või tegevusetuse tõttu pandi üles just sellise sõnastusega korteri müügikuulutus, vastustab sellises kuulutuses oleva info eest kostja kui korteri ostja ees siiski korteri müüja ehk hageja (otsuse p 13.4.). Nagu kohus leidis korteri elektrisüsteemi osas (otsuse p 13.5.), on kohus ka korteri põrandakonstruktsioonide osas seisukohal, et kui hageja reklaamib korterit „värskelt renoveerituna“, siis võis kostja müügikuulutuses avaldatud info põhjal mõistlikult võttes eeldada, et ka korteri põrandakonstruktsioonid on renoveerimistööde käigus üle kontrollitud ja võimalikud puudused korda tehtud.
14.2.Kostja tõi 05.02.2025 istungil vande all üle kuulates välja (dtl 373), et korteri ülevaatamisel nägi ta, et põrandal on uus parkett ja plastikliistud kõigis tubades. Samas ei avaldatud talle hageja poolt korteri põranda kohta enne lepingu sõlmimist mingit täiendavat infot. Kostja sõnul ilmnes üsna kohe pärast korterisse kolimist, et toa nurgad lähevad niiskeks, misjärel eemaldas ta osad põrandaliistud ja avastas, et selle tagajärjel hakkas tuppa tulema ebameeldivat haisu (dtl 37x). Seepeale eemaldas ta ühe toa nurgast laminaadi, selle all olnud laminaadivaiba ja avas vanad saepuruplaadid ning avastas, et saepuruplaatidel on hallituse moodi asi (dtl 37x).
14.3.Kohus tuvastas kostja poolt tellitud ja Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse SA ekspert K. P. poolt 27.01.2023 koostatud biokahjustuse ekspertiisi nr 513x/0123 (edaspidi ekspertiis, dtl 255-2x) alusel, et 2023.a jaanuarikuu seisuga oli korteri tubade ja koridori põrandad kahjustatud hallitusseente kolooniate poolt. Ekspertiisi järelduste (dtl 257) kohaselt viitavad leitud hallitusseened, mis olid kolooniaid moodustanud, puitlaastplaatide kestvale märgumisele. Ekspertiisi hinnangul on kahjustuse tekkepõhjuseks põrandakonstruktsioonide vähene või ebakorrektne soojustus, mistõttu tekkis kastepunkt puitlaastplaadi alla ning märgumise tulemusena hakkasid arenema hallitusseened. Tubades oli soojustuseks 50 mm mineraalvilla ja koridoris praktiliselt soojustus puudus. Samas puudus hoone nõuetekohane välisseina ning vundamendi soojustus ja sein oli tugevalt märgunud. Eksperdi hinnangul ei olnud hallitusseente kolooniate tekkeaega võimalik määrata, kuna kolooniad võivad soodsate keskkonnatingimuste puhul tekkida väga lühikese ajaperioodi jooksul.
14.4.Kohus on eeltoodu põhjal seisukohal, et korter ei vastanud VÕS § 217 lg 1, lg 2 p-de 1 ja 2 ning § 77 lg 1 tähenduses lepingutingimustele ka korteri põrandakonstruktsioonidel, s.o aluspõrandaks olevatel puitlaast-/saepuruplaatidel tuvastatud hallitusseente kolooniate osas. Kostjal esines korteri müügieelse info, sh müügikuulutuse põhjal alus eeldada, et ka korteri põrandakonstruktsioonid on renoveerimistööde käigus üle kontrollitud ja võimalikud puudused korda tehtud. Ehkki kostja teadis, et tegemist on 1989. aastal ehitatud korterelamuga, ei saa sellest iseenesest järeldada, et kostja oleks võinud eeldada või pidada tõenäoliseks, et korteri põrandakonstruktsioonid on kaetud hallitusega, või et seda saaks käsitleda sellisel 10
aastal ehitatud korteri keskmise kvaliteedina VÕS § 77 lg 1 tähenduses – seda eriti olukorras, kus kostjale müügieelselt avaldatud info kohaselt oli korter terves ulatuses värskelt renoveeritud ning ka korteri ülevaatamisel oli näha, et korteri põrand oli kaetud uue laminaatkattega.
14.5.Kohus peab VÕS § 218 lg 1 kohaselt hindama, kas põrandaga seotud puudus oli korteril olemas selle valduse üleminekul kostjale. Kohus tuvastas eelnevalt (otsuse p 13.14.), et kostja sai korteri otsese valduse lepingu sõlmimisega samal kuupäeval ehk 23.05.2022. Kuigi ekspertiisi teostanud eksperdi hinnangul ei olnud võimalik hallitusseente kolooniate täpset tekkeaega määrata, viitasid korteri põrandakonstruktsioonides leitud hallitusseente kolooniad eksperdi hinnangul puitlaastplaatide kestvale märgumisele. Kohus tuvastas, et kostja teavitas hagejat põranda saepuruplaatidel avastatud hallitusseentest 19.09.2022 e-kirjaga (dtl 128). Samuti selgitas kostja 05.02.2025 istungil vande all üle kuulates (dtl 37x), kuidas ta üsna kohe pärast korterisse kolimist täheldas, et toa nurgad lähevad niiskeks, misjärel eemaldas ta osad põrandaliistud ja avastas, et selle tagajärjel hakkas tuppa tulema ebameeldivat haisu. Seepeale eemaldas ta ühe toa nurgast laminaadi, selle all olnud laminaadivaiba ja avas vanad saepuruplaadid ning avastas, et saepuruplaatidel on hallituse moodi asi. Kostja elukaaslane T.M selgitas 19.11.2024 istungil (dtl 348), et I.W võttis põranda lahti, sest põranda ääred olid tubades märjad ja niisked. T.M-i arvates tuli niiskus seetõttu, et ei olnud ventilatsiooni, kõik oli nii umbseks tehtud, kõik ääred olid kinni, õhk kusagilt ei liikunud ja all oli külmasein. Ekspertiisi hinnangul oli hallituse tekkepõhjuseks põrandakonstruktsioonide vähene või ebakorrektne soojustus, mistõttu tekkis kastepunkt puitlaastplaadi alla ning märgumise tulemusena hakkasid arenema hallitusseened. Ekspertiisis on märgitud, et hallituskolooniad võivad soodsate keskkonnatingimuste puhul tekkida ka väga lühikese ajaperioodi jooksul. Selle järgi oleks võimalik järeldada ka seda, et korteri valduse üleminekul kostjale (s.o 23.05.2022) ei olnud hallitus veel korteri põrandakonstruktsioonides arenema hakanud. Siiski ei ole kohtu hinnangul antud juhul VÕS § 218 lg 1 kontekstis niivõrd oluline tuvastada seda konkreetset ajahetke, mil korteri põrandakonstruktsioonides hakkas arenema hallitusseente koloonia, vaid pigem on oluline tuvastada, kas korteri valduse ülemineku hetkel kostjale esines korteri põrandakonstruktsioonides selline „tehniline lahendus“, mis võimaldas ja soodustas seal hallitusseente arenema hakkamist. Kuivõrd poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja ei teostanud pärast korteri valduse saamist ja enne põrandakonstruktsioonides hallituse avastamist korteri põrandakonstruktsioonidega seoses ise mingeid töid ega muudatusi, siis loeb kohus eeltoodu alusel tuvastatuks, et hallitus (või hallituse teket põhjustanud põrandakonstruktsiooni omadus) esines korteri põrandakonstruktsioonides juba korteri valduse üleminekul kostjale.
14.6.Ehkki hageja vastutuse eelduseks ei ole see, kas hageja ise oli põrandakonstruktsioonides esinevast puudusest (hallitusest) teadlik või mitte, siis peab kohus vajalikuks märkida, et hageja kui ehitustöödega tegelev ettevõte oleks saanud ja võinud korteri suhtes renoveerimistööde teostamisel põhjalikumalt uurida korteri põrandakonstruktsioone ja lahendada need vajadusel selliselt, et minimeerida hallituse tekkimise võimalust. Kohus loeb O.E poolt 05.02.2025 istungil vande all antud ütlustega (dtl 3x) tõendatuks, et hageja tegeles puhkemajanduse rajamisega Peipsi järve äärde ning kasutas oma majandustegevuses tööjõuna ehitajaid, sh Lauri Ruluksit. Seega võib hagejat pidada ehitusalaseid teadmisi, kogemusi ja oskusi omavaks ettevõtteks. Nii O.E kui korteri juures ehitustöid teostanud L.M selgitasid, et korteri renoveerimistööde käigus sai remonditud ka korteri põrandat selliselt, et L.M
11
eemaldas vana põranda pealiskatte (laminaadi ja vaibad), kuid jättis alles vanad puitlaast-/saepuruplaadid, mis olid põranda aluskonstruktsiooniks, ning paigaldas selle peale uue laminaatkatte koos n-ö laminaadivaibaga (dtl 3x ja dtl 344, istungiprotokolli 00:00:31). L.M-i kinnitusel ta vanu saepuruplaate ei avanud ja seega ta ei teadnud, millises seisukorras on alumised põrandakonstruktsioonid. Võttes arvesse, et hageja oli teadlik korteri ehitusaastast (1989) ning omas ehitusalaseid teadmisi ja kogemusi, oleks ta kohtu hinnangul võinud eeldada, et korteri põrandakonstruktsioonid võivad vajada rohkem tähelepanu kui vaid pealmise laminaatkatte vahetamine. Kohus leiab, et hageja oleks hoolsa ehitusettevõttena võinud korteri renoveerimistööde käigus avada ka (kasvõi osaliselt) alumised põrandakonstruktsioonid, et veenduda nende seisukorras, ning vajadusel täiendada nii põrandaalust soojustust kui ka paigaldada uusi konstruktsioone (või muuta nende lahendust), et minimeerida põrandakonstruktsioonidesse hallituse tekkimise võimalust.
14.7.Kohtule arusaadavalt puudub poolte vahel vaidlus selles, et kostja ei teadnud ega pidanudki lepingu sõlmimise ajal teadma, et korteri põrandakonstruktsioonides esineb hallitus. Ka hageja ei ole seda väitnud ega sellist asjaolu tõendanud. Sellest lähtuvalt loeb kohus tuvastatuks, et antud juhul ei esine korteri põrandakonstruktsioonides tuvastatud hallituse kui korteri lepingutingimustele mittevastavuse osas VÕS § 218 lõikes 4 sätestatud alust hageja vastutuse välistamiseks.
14.8.Ühtlasi ei esine kohtu hinnangul korteri põrandakonstruktsioonides tuvastatud puuduse osas ka muid hageja vastutust välistavaid või piiravaid asjaolusid (VÕS § 101 lg 3, § 221 lg 2). Kohus märgib lepingu p 2.2.4. kontekstis, et kostjale ei olnud ega pidanudki mõistlikult võttes olema korteri ülevaatamistel näha, et korteri põranda alumistes konstruktsioonides esineb hallitus.
14.9.Ülaltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et ka korteri põrandakonstruktsioonides tuvastatud hallituse kui puuduse saab lugeda VÕS § 217 lg 1, lg 2 p-de 1 ja 2 ning § 77 lg 1 tähenduses lepingutingimustele mittevastavuseks, mille eest vastutab korteri müüjana hageja.
15.Järgmisena analüüsib kohus seda, kas ja millal teavitas kostja hagejat korteril ilmnenud puudustest (VÕS § 220 lg 1) ning kas kostja andis täitmisnõudega hagejale võimaluse puuduste likvideerimiseks (VÕS § 222 lg 1).
15.1.VÕS § 220 lg 1 näeb ette, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 222 lg 1 sätestab, et kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui valitud õiguskaitsevahendi kasutamine on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teise õiguskaitsevahendi kasutamisega ebaproportsionaalseid kulusid, arvestades kõiki asjaolusid, muu hulgas väärtust, mis asjal oleks olnud, kui lepingutingimustele mittevastavust ei esineks, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust kasutada teist õiguskaitsevahendit ilma märkimisväärse ebamugavuseta.
15.2.Kostja on välja toonud, et teavitas hagejat korteri puudustest ja nõudis nende kordategemist 28.0x.2022 toimunud kohtumisel ning edastas 02.07.2022 hagejale ka sellekohase kokkuvõtliku e-kirja. Kohus tuvastas, et kostja saatis 02.07.2022 hageja esindaja O.E-le e-kirja (dtl 121-122), milles esmalt viitas poolte vahel 28.0x.2022 toimunud viimasele kohtumisele, millel kostja teavitas hagejat korteril ilmnenud puudustest. Järgmisena kirjeldas kostja samas e-kirjas hagejale korteri elektrisüsteemis ilmnenud puuduseid ning avaldas hagejale soovi, et hageja vahetaks kogu korteri 12
ulatuses välja olemasoleva vana elektrijuhtmestiku. Ühtlasi teavitas kostja hagejat, et on tellinud elektriku, kes kaardistab kogu korteris elektrisüsteemi seisukorra, misjärel selgub tegelik puuduste ja tööde maht. Kuna sellel hetkel ei olnud kostja veel põrandakonstruktsioone avanud ega sealt hallitust avastanud, ei saanud ta sellest ka hagejat teavitada, kuid samas viitas oma e-kirjas korteris olevale suurele niiskustasemele ning sellele, et sai naabermaja inimestelt teada, et selles elamus enamus kortereid hallitavad.
15.3.Kostja märkis, et põrandas leviva hallituse osas saatis kostja hagejale täiendavat infot ja nõudis põranda kordategemist 19.09.2022 e-kirjas. Kohus tuvastas, et kostja saatis hagejale 19.09.2022 e-kirja (dtl 128), mille p-s 2 viitas kostja laminaadi all oleval vanal saepuruplaadil hallitusseente levikule ning teatas, et laminaat tuleb kogu korteri ulatuses üles võtta, eemaldada põrandakonstruktsioonidest kõik, mis on kokku puutunud saepuruplaatidega, ning konstruktsioonid võimalusel desinfitseerida või välja vahetada.
15.4.Arvestades, et kohus tuvastas eelnevalt, et kostja sai korteri elektrisüsteemi puudustest teada vahetult pärast korterisse elama asumist (2022.a maikuu lõpus) ja põranda hallitusest mõnevõrra hiljem (2022.a suvel), siis loeb kohus, et kostja on teavitanud hagejat korteril ilmnenud puudustest kooskõlas VÕS § 220 lõikega 1, s.o mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai. Ühtlasi märgib kohus, et lisaks eelviidatud e-kirjavahetusele suhtlesid kostja ja hageja omavahel eelnevalt ka suuliselt, mis tähendab, et tegelikult teavitas kostja hagejat korteril ilmnenud puudustest eelviidatud e-kirjadest isegi ajaliselt varem. Nii I.W kui O.E poolt 05.02.2025 istungil antud ütlustest selgus, et tegelikult teavitas kostja O.E-d elektrisüsteemis ilmnenud riketest koheselt, kui selgus, et köögipliidi pistikust ei tule elektrit, misjärel tuli O.E koos elektrikuga seda vaatama (dtl 375). O.E omakorda kinnitas, et I.W teavitas teda hallitusest umbes kuu või kaks pärast korteri ostu (dtl 371).
15.5.Samuti loeb kohus, et kostja esitas VÕS § 222 lg 1 tähenduses hagejale täitmisnõude, andes hagejale võimaluse korteril ilmnenud puuduste likvideerimiseks. Ehkki üldjuhul tuleks VÕS § 222 lg 1 alusel täitmisnõude esitamisel määrata müüjale selge nõue koos täitmistähtajaga, siis võttes arvesse, et kostjal ei olnud sellel hetkel õigusharidusega esindajat, kes oleks saanud teda korrektse täitmisnõude koostamisel aidata, saab kohtu arvates kostja 02.07.2022 ja 19.09.2022 e-kirjade alusel lugeda, et kostja on kooskõlas VÕS § 222 lõikega 1 esitanud hagejale täitmisnõude ja andnud hagejale võimaluse puuduste likvideerimiseks.
16.Kostja on oma vastuhagis tuginenud muu hulgas ka VÕS § 218 lõikele 2 1, mis näeb ette, et müügilepingu puhul, mille esemeks on kinnisasi või selle osa, korteriomand või piiratud asjaõigus, mille osaks on ehitis, või hooneühistu liikmesus, ning mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel, eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmisest arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega. Kohus märgib, et kõnealune õigusnorm kohaldub tarbijale üksnes juhul, mil tegemist on uue asja müügiga, ja ei ole kohaldatav olukorras, kui tehingu eesmärk on võõrandada juba kasutusel olev ehitis (vt Tartu Ringkonnakohtu 22.10.2021 otsus tsiviilasjas 2-20-15327, p 10). Kostja kinnitas, et talle müüdud korteri puhul on tegemist kasutuses oleva korteriga, mitte uue korteriga (dtl 379). Kohus nõustub sellega. Seetõttu ei ole kostja antud olukorras õigustatud tuginema VÕS § 218 lõikele 2 1, kuid nagu kohus juba eelnevalt tuvastas, saab hageja lugeda korteril ilmnenud puuduste eest vastutavaks ka VÕS § 218 lg 1 alusel.
13
17.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja ei ole seniajani parandanud müüdud korteril ilmnenud puuduseid. Ehkki hageja ja kostja proovisid leida omavahel kompromisslahendust nii kohtueelselt kui kohtumenetluse jooksul, ei õnnestunud neil omavahel kokkulepet saavutada ja seetõttu ei asunud hageja kostja poolt välja toodud puuduseid likvideerima. Sellest tulenevalt esitas kostja oma vastuhagis VÕS § 222 lõikele 5 tuginedes hageja vastu puuduste parandamise kulutuste hüvitamise nõude summas 871,7x eurot ja § 115 lõikele 1 tuginedes seoses puuduste parandamisega tulevikus tekkiva kahju hüvitamise nõude summas 12 101 eurot. Kohus analüüsib alljärgnevalt kostja nõuete komponente ja nende eelduste olemasolu.
17.1.VÕS § 222 lg 42 kohaselt peab müüja asja parandama või asendama mõistliku aja jooksul alates hetkest, kui ostja teavitas müüjat asja lepingutingimustele mittevastavusest. VÕS § 222 lg 5 sätestab, et kui kostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.
17.2.Kohus tuvastas eelnevalt (otsuse p 15), et kostja nõudis alates 2022. aasta juulikuust hagejalt korteril ilmnenud puuduste kõrvaldamist. O.E selgitas 05.02.2025 istungil, et nad proovisid kostjaga jõuda tööde tegemise osas kokkuleppele, kuid ei jõudnud (dtl 372). Ka kostja kinnitas 05.02.2025 istungil, et kuna O.E ei tahtnud tunnistada, et tema on puudustes süüdi, ning temaga ühist keelt saavutada oli raske, siis kokkulepet ei tulnud ja puudused jäid kõrvaldamata (dtl 37x-377). Seega ei ole hageja korteril tuvastatud puuduseid seniajani kõrvaldanud.
17.3.Kostja märkis vastuhagi p-s 17, et selleks, et ta saaks ohutult korteri kööki kasutada, tellis ta elektritööde teostamise korteri köögis ja tasus selle eest 700 eurot. Kohus tuvastas, et Elekserv OÜ on 0x.01.2023 esitanud kostjale arve summas 700 eurot elektritööde (köögi kaabeldustööde) eest ja see on vastavalt arve märkusele tasutud sularahas (dtl 248). Kohtu hinnangul on tegemist mõistlike kulutustega korteril esinevate puuduste kõrvaldamiseks, mida kostjal on õigus nõuda hagejalt VÕS § 222 lg 5 alusel.
17.4.Kostja tõi vastuhagi p-s 19 välja, et kuivõrd kostja oli juba enne biokahjustuste ekspertiisi kindel, et korteri köögipõranda seisukord ei ole hea, siis ostis kostja Helia Puit AS-st vajaliku puitmaterjali summas 171,7x eurot, et korteri köögipõranda aluskonstruktsiooni vajalikus ulatuses vahetada. Tööde teostamisel ilmneski, et põranda alusmaterjali kihid osalt hallitasid. Kuivõrd vajalike tööde teostamise maksumus eeldas lisakulu, siis otsustasid kostja ja tema elukaaslane vajalikud tööd korteri köögipõranda osas ise ära teha, sest kuna köögipõrand oli varasematel aastatel valatud betooniga, siis oli köögipõranda tööde tegemine lihtsam ja tööd sai omajõududega tehtud. Kohus loeb kostja poolt esitatud Helia Puit AS-i arve (dtl 2x) alusel tõendatuks, et tal kulus köögipõranda remondile 171,7x eurot. Ka kostja elukaaslane T.M kinnitas 19.11.2024 istungil, et ta teostas köögipõrandaga seotud tööd ise ning selleks kulunud puit ja saepuruplaat läksid maksma umbes 200 eurot (istungiprotokolli 00:52:24, dtl 348). Kohtu hinnangul on tegemist mõistlike kulutustega korteril esinevate puuduste kõrvaldamiseks, mida kostjal on õigus nõuda hagejalt VÕS § 222 lg 5 alusel.
17.5.Ülaltoodust tulenevalt loeb kohus kostja nõude VÕS § 222 lg 5 alusel puuduste kõrvaldamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamiseks summas 871,7x eurot (700€ + 171,7x€) tõendatuks ja põhjendatuks ning mõistab selle hagejalt kostja kasuks välja.
17.6.Lisaks tehtud kulutuste hüvitamisele nõuab kostja ka tulevikus tekkiva kahju hüvitamist kokku summas 12 101 eurot. Võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1), võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), 14
võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3), rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
17.7.VÕS § 115 lg 1 näeb ette, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Vastavalt VÕS § 127 lõikele 1 on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 2 järgi ei kuulu kahju hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. VÕS § 127 lg 3 kohaselt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. VÕS § 127 lg 4 järgi peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Vastavalt VÕS §-le 128 võib hüvitamisele kuuluv kahju olla varaline või mittevaraline, kusjuures varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.
17.8.Kostja tõi vastuhagi p-s 14 välja, et kuivõrd korteri elektrisüsteem valmistas kostjale muret, siis tellis kostja MHV Elektrikontroll OÜ-lt korteri elektripaigaldise erakorralise auditi ning tasus selle eest 288 eurot. Kohus tuvastas juba eelnevalt (otsuse p 13.9.), et kostja tellimusel koostas MHV Elektrikontroll OÜ ekspert J. K. 28.07.2022 elektripaigaldise erakorralise auditi (dtl 22-25). Kostja on tõendanud, et ta tasus auditi koostamise eest 01.08.2022 MHV Elektrikontroll OÜ-le 288 eurot (dtl 24x-247). Kohus leiab, et tegemist on otsese varalise kahjuga (s.o mõistliku kuluga kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks VÕS § 128 lg 3 tähenduses), mis on põhjuslikus seoses hageja lepingurikkumisega, ja vastav kahju oli hagejale ettenähtav, kuivõrd elektrisüsteemis esinevate puuduste tuvastamiseks on vajalik kasutada erialaseid teadmisi omava isiku teenust. Seega loeb kohus hageja vastava kahjunõude tõendatuks ja põhjendatuks.
17.9.Ühtlasi tõi kostja vastuhagi p-s 17 välja, et kuna kostjal ei olnud rahalisi vahendeid kõigi vajalike elektritööde tellimiseks korraga, siis võttis kostja veel teha jäänud vajalike elektritööde osas konkureerivad hinnapakkumised (dtl 249-251), millest hinna poolest soodsaimaks osutus POWTEC OÜ pakkumine. Kuivõrd POWTEC OÜ hinnapakkumise neljas kulurida on kostja enda soovil lisatud ja selle hüvitamist ta hagejalt ei nõua, siis on veel teha jäänud vajalike elektritööde maksumus kokku 3504 eurot. Kohus tuvastas, et vastavalt POWTEC OÜ 19.07.2023 hinnapakkumisele nr 1157 (dtl 251) moodustavad ridadel 1, 2 ja 3 toodud elektritööd, mis kujutavad endast elektripaigaldise auditis tuvastatud puuduste likvideerimist, koos käibemaksuga kokku 3504 eurot. Kohus leiab, et tegemist on hageja lepingurikkumise tagajärjel kahju tekitamisega seoses tulevikus kantavate mõistlike kuludega. Need on põhjuslikus seoses hageja lepingurikkumisega 15
ja vastav kahju oli hagejale ettenähtav, kuna hageja võis mõistlikult võttes eeldada, et kui ta reklaamis müüdavat korterit värskelt renoveerituna ja uute tehnovõrkudega ning tegelikult korteri elektrisüsteem oli enamjaolt vana, puudustega ja kasutamiseks mitteohutu, siis tuleb tal elektrisüsteemi vastavusse viimisega kulud endal kanda. Sellest lähtuvalt loeb kohus ka selle kahjunõude tõendatuks ja põhjendatuks.
17.10.Kostja märkis vastuhagi p-s 18, et ta tellis pärast Tarbijavaidluste komisjoni otsust biokahjustuste ekspertiisi ja tasus selle eest 285 eurot. Kohus tuvastas eelnevalt (otsuse p 14.3.), et kostja tellimusel koostas Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse SA ekspert K. P. 27.01.2023 biokahjustuse ekspertiisi nr 513x/0123 (dtl 255-2x). Kostja on tõendanud, et ta tasus ekspertiisi koostamise eest Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse SA-le 285 eurot (dtl 252). Kohus leiab, et tegemist on otsese varalise kahjuga (s.o mõistliku kuluga kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks VÕS § 128 lg 3 tähenduses), mis on põhjuslikus seoses hageja lepingurikkumisega, ja vastav kahju oli hagejale ettenähtav, kuivõrd korteri põrandakonstruktsioonides esineva võimaliku hallituse tuvastamiseks on vajalik kasutada erialaseid teadmisi omava isiku teenust. Seega loeb kohus hageja vastava kahjunõude tõendatuks ja põhjendatuks.
17.11.Kostja märkis vastuhagi p-s 20, et küsis biokahjustuste ekspertiisaktis nimetatud teiste tööde osas konkureerivad hinnapakkumised (dtl 2x-270), millest hinna poolest soodsaimaks osutus Töömehed OÜ pakkumine summas 7700 eurot. Biokahjustuse ekspertiisis on soovitatava tegevustena hallitusseente tõrjeks toodud välja, et kahjustatud piirkonnas tuleb teisaldada põrandakonstruktsioonid ja puhastada aluspind ning taastada põrandad nõuetekohase soojustusega põrandatena (dtl 257). Kohus tuvastas, et vastavalt Töömehed OÜ 17.04.2023 hinnapakkumisele (dtl 2x) moodustab x m2 pindalaga põranda lammutamine, utiliseerimine, aluspinna puhastamine, uue põranda ehitamine ja materjalid kokku 7700 eurot. Kohus leiab, et tegemist on hageja lepingurikkumise tagajärjel kahju tekitamisega seoses tulevikus kantavate mõistlike kuludega. Need on põhjuslikus seoses hageja lepingurikkumisega ja vastav kahju oli hagejale ettenähtav, kuna hageja võis mõistlikult võttes eeldada, et kui ta reklaamis müüdavat korterit värskelt renoveerituna, kuid tegelikult on põrandakonstruktsioonid kaetud hallitusega, siis tuleb tal põranda vastavusse viimisega kulud endal kanda. Sellest lähtuvalt loeb kohus ka selle kahjunõude tõendatuks ja põhjendatuks.
17.12.Viimasena tõi kostja vastuhagi p-s 21 välja, et kuivõrd tööde teostamise perioodiks tuleb korter vajalikus ulatuses mööblist tühjaks kolida, siis küsis kostja ka nendeks töödeks hinnapakkumisi ja sai kõige soodsama pakkumise summas 324 eurot (ehk 1x eurot x 2). Kohus tuvastas, et AVA-Ekspress OÜ on 31.08.2023 esitanud kostjale hinnapakkumise mööbli kolimistranspordile ühel suunal summas 1x eurot, mis koos mööbli tagasikolimisega moodustab kokku 324 eurot (dtl 271-272). Kohus leiab, et tegemist on hageja lepingurikkumise läbi kahju tekitamisega seoses tulevikus kantavate mõistlike kuludega. Need on põhjuslikus seoses hageja lepingurikkumisega ja vastav kahju oli hagejale ettenähtav, kuna hageja võis mõistlikult võttes eeldada, et kui ta müüb kostjale lepingutingimustele mittevastava korteri, mis vajab remonti, siis on remondi ajaks vajalik välja viia korteris olev mööbel ja see pärast korterisse ka tagasi tuua. Sellest lähtuvalt loeb kohus ka selle kahjunõude tõendatuks ja põhjendatuks.
17.13.Kuivõrd kohus tuvastas eelnevalt, et hageja poolt kostjale müüdud korter ei vastanud lepingutingimustele selle elektrisüsteemi ja põrandakonstruktsioonis tuvastatud hallituse osas ning hageja vastutab selliste puuduste (lepingurikkumise) eest, siis on kostja õigustatud nõudma hagejalt seeläbi tekkiva kahju hüvitamist. Kostja on tõendanud, et hageja lepingurikkumise läbi tekkiva kahju suuruseks on 12 101 eurot, millest 288 eurot 16
on elektripaigaldise auditi maksumus, 3504 eurot on veel teha jäänud vajalike elektritööde maksumus, 285 eurot on biokahjustuse ekspertiisi maksumus, 7700 eurot on hallituse likvideerimisega seotud tööde maksumus ja 324 eurot on kolimisteenuse maksumus. Kohus on seisukohal, et kostja nõutav kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga, sest hageja lepingujärgne kohustus oli anda kostjale üle lepingutingimustele vastav korter ning kostjale tekkis kahju seepärast, et hageja ei andnud kostjale lepingutingimustele vastavat korterit. Samuti oli selline kahju rikkumise võimaliku tagajärjena hagejale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, sest hageja mõistis või vähemalt pidi mõistma, et kui korteris ilmnevad puudused, siis tekib kostjal kahju hüvitamise nõue hageja vastu. Rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos, sest kui hageja ei oleks lepingut rikkunud, siis ei oleks kostjale kahju tekkinud.
17.14.Ülaltoodust tulenevalt loeb kohus kostja nõude VÕS § 115 lg 1 alusel hageja lepingurikkumise tagajärjel tekkiva kahju hüvitamiseks summas 12 101 eurot (288€ + 3504€ + 285€ + 7700€ + 324€) tõendatuks ja põhjendatuks ning mõistab selle hagejalt kostja kasuks välja.
18.Kohus tuvastas ülaltooduga, et hageja poolt kostjale müüdud korter ei vastanud lepingutingimustele, ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja kahjuhüvitise kokku summas 12 972,7x eurot (871,7x€ + 12 101€, vt otsuse p-d 17.5. ja 17.14.). Sellest lähtuvalt jätab kohus rahuldamata hageja hagi kostja vastu, millega hageja palus kohtul tuvastada, et tal puuduvad TVK otsusest tulenevad rahalised kohustused kostja ees. Kuivõrd kohus rahuldas kostja vastuhagi ja mõistis hagejalt kostja kasuks korteril esinevate puudustega seoses välja kahjuhüvitise 12 972,7x eurot, siis märgib kohus õigusselguse mõttes, et hageja kohustused kostja ees tulenevad käesolevas tsiviilasjas tehtavast lõpplahendist, mitte TVK otsusest.
19.Kostja on palunud vastuhagi p-s 38 mõista hagejalt VÕS § 113 lõigete 1 ja 2 ning TsMS § 3x alusel alates vastuhagi esitamisest kuni põhinõude täieliku täitmiseni välja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. VÕS § 113 lg 1 alusel võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 113 lg 2 sätestab, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. VÕS § 3x alusel võib viivisnõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.
20.Eeltoodust lähtuvalt mõistab kohus hagejalt kostja kasuks välja viivise põhinõudelt summas 12 972,7x eurot alates vastuhagi esitamisest, s.o 31.08.2023 kuni põhinõude täieliku täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
21.TsMS § 442 lg 2 p 51 kohustab kohut märkima otsuses tsiviilasja hinna. Hageja esitas kohtusse tuvastushagi, millega palus tuvastada, et tal puudub kostja ees TVK otsusest tulenev rahaline kohustus summas x eurot Vastavalt TsMS §-le 125 määratakse tuvastushagi hind hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Seega on hageja hagi hind x eurot. Kostja esitas kohtusse vastuhagi, millega palus hagejalt välja mõista põhinõudena 12 972,7x eurot ning kõrvalnõudena TsMS §-le 3x tuginedes viivised VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates vastuhagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. TsMS § 124 lg 1 kohaselt määratakse 17
raha maksmisele suunatud hagi puhul hagihind nõutava rahasummaga. Vastavalt TsMS § 133 lõikele 1 arvutatakse hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. TsMS § 133 lg 2 näeb ette, et TsMS §-s 3x sätestatud kõrvalnõude hagihinna arvutamisel liidetakse hagi esitamise seisuga arvestatud viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale. Kuivõrd kostja nõuab viivist alates vastuhagi esitamisest, moodustab perioodil 31.08.2023 – 31.08.2024 (s.o 1 aasta) VÕS § 113 lg 1 II lause alusel arvestatav viivis 12 972,7x euro suuruselt põhinõudelt kokku 1x,17 eurot. Eeltoodust lähtuvalt on kostja vastuhagi hind kokku 14 572,9x eurot (12 972,7x€ + 1x,17€).
MENETLUSKULUD
22.Vastavalt TsMS § 1x lõikele 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jättis hageja hagi rahuldamata ja rahuldas kostja vastuhagi täielikult, siis jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda.
23.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab asja menetlev kohus menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 järgi on kohtukulud riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 kohaselt, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
24.Kohus tuvastas, et kostja tasus vastuhagi esitamisel riigilõivu vastavalt hagihinnale summas 910 eurot (dtl 273).
25.Kostja tõi 10.03.2025 menetluskulude nimekirjas välja, et kostja lepinguline esindaja on osutanud kostjale käesoleva tsiviilasja raames õigusabiteenuseid kokku x tunni 20 minuti ulatuses kokku summas 11 013,30 eurot, millele lisandub käibemaks. Kostja lepinguline esindaja kirjeldas menetluskulude nimekirja p-des 3.1.-3.22. detailselt kõiki kostjale osutatud töid koos nende ajakuluga. Kohus tutvus nendega, analüüsis neid ning veendus, et kõik tööd on asjakohased, põhjendatud ja vajalikus ulatuses ning et nende tööde ajakulu vastab eelduslikult tegelikule töömahule. Kostja selgitas menetluskulude nimekirja p-s 4, et menetluskulude nimekirja p-des 3.1 – 3.10 nimetatud teenuseid osutas kostja lepinguline esindaja tunnihinnaga 150 eurot (lisandub käibemaks) ja p-des 3.11 – 3.22 nimetatud teenuseid tunnihinnaga 185 eurot (lisandub käibemaks). Kostja märkis menetluskulude nimekirja p-s 5, et kuna käibemaksumäär tõusis 20%-lt 22%-le alates p-s 3.10 nimetatud kuluartiklist, siis tasus kostja käibemaksu kokku 2325,10 eurot (90x,30€ + 1418,80€). Lisaks selgitas kostja menetluskulude nimekirja p-s x, et eeltoodud menetluskuludele lisanduvad kulud, mis tekkisid kostja lepingulise esindaja transpordiga 19.11.2024 kohtuistungile summas 325,13 eurot. Ehkki hageja leidis oma 11.03.2025 menetlusdokumendi p-s 3.4., et kostja menetluskulud on ülepaisutatud ja proportsioonist väljas, ei esitanud hageja täpsemaid vastuväiteid kostja menetluskulude nimekirjas toodud tööde, nende ajalise mahu ega maksumuse kohta.
26.Ülaltoodust tulenevalt määrab kohus kostja menetluskulud kindlaks vastavalt kostja menetluskulude nimekirjas taotletule summas 14 573,x eurot, millest 910 eurot moodustab riigilõiv ja 13 x,x eurot kostja lepingulise esindaja kulud, ning mõistab need hagejalt kostja kasuks välja.
18
27.Kuna kohus jättis menetluskulud täielikult hageja kanda, siis ei pea kohus põhjendatuks määrata eraldi kindlaks hageja menetluskulusid.
28.TsMS § 177 lg 2 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Antud juhul on kostja vastava taotluse oma 10.03.2025 menetluskulude nimekirja p-s 9 esitanud. Eeltoodust lähtuvalt märgib kohus, et hageja poolt kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.