xxxx), nende Hageja Xxxx(isikukood xxx, elukoht Randla lepinguline esindaja Rein Küttim (e-post [email protected]) Kostja Xxxx(isikukood xxxx, elukoht xxxx), lepinguline esindaja Tiia E. Tammeleht (e-post [email protected])
Kohtuistungi toimumise aeg
30.05.2017
Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja Xxxx Hageja lepinguline esindaja Rein Küttim Kostja Xxxx Kostja lepinguline esindaja Tiia E. Tammeleht
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista kostjalt Xxxxhageja Xxxxkasuks võlgnevus 300 eurot. Menetluskulude jaotus
3.Jätta menetluskulud kostja Xxxxkanda. Meneltuskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul peale käesoleva kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Kohus ei anna luba edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul alates kirjeldava ja põhjendava osaga täiendatud kohtuotsuse kättetoimetamisest. Kohus täiendab otsust TsMS § 448 lõikes 41 sätestatu kohaselt, kui menetlusosaline teatab kümne päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates kohtule soovist esitada otsuse peale apellatsioonkaebus. Apellatsioonkaebuse esitamise soovi ei pea põhjendama. Kui menetlusosaline ei ole kohtule käesoleva paragrahvi lõikes 41 sätestatud tähtaja jooksul teatanud soovist kirjeldava ja põhjendava
osata otsuse peale apellatsioonkaebust esitada, loetakse, et ta on apellatsioonkaebuse esitamise õigusest loobunud (TsMS § 448 lg 42). Käesolev otsus on kirjeldava osata, mille täiendamist juhinduvalt TsMS § 444 lg 1 ei saa nõuda. Käesolev kohtuotsus on põhjendava osaga. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluse käik
1.Hageja Xxxx(edaspidi hageja) esitas 29.07.2016 Harju Maakohtule hagi kostja Xxxx(edaspidi kostja) vastu tagatisraha 300 eurot tagastamiseks.
2.16.08.2016 määrusega võttis kohus hagi menetlusse ja määras lahendada asi lihtsustatud korras.
4.29.09.2016 saabus kohtule kostja kaja Harju Maakohtu 07.09.2016 tagaseljaotsuse peale. Koos kajaga saabus 29.09.2016 kohtusse ka kostja taotlus asja menetleva kohtuniku Anu Uritam taandamiseks.
5.30.09.2016 määrusega taandas kohtunik Anu Uritam end tsiviilasja 2-16-11578 menetlemisest.
6.03.10.2016 on asi jagatud menetlemiseks kohtunikule Nele Atonen (endine Seping).
7.Kohus rahuldas 25.10.2016 määrusega kostja kaja ja määras taastada menetlus. Hageja nõue ja põhjendused
8.Hagiavalduse kohaselt palub hageja kostjalt välja mõista võlgnevus, üürilepingu sõlmimisel kostjale tasutud tagatisraha, 300 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
9.29.04.2014 sõlmisid pooled tähtajatu üürilepingu. 01.07.2014 andis hageja teada oma soovist lõpetada üürileping, mille peale kostja 15.07.2014 teatas, et seoses juunikuust muutunud situatsiooniga, on alates 15.07.2014 üür koos kommunaalmaksetega 400 eurot.
10.30.07.2014 e-kirjas teatas kostja, et lõpetab üürilepingu erakorraliselt ruumide mittesihipärase kasutamise ja vara kahjustava käitumise tõttu koheselt, kuid mitte hiljemalt, kui 31.07.2014. Samuti teatas kostja hagejale, et kahjude kompenseerimine toimub tagatisrahast ning nõudis ka tõstetud üüri vahet. Kuna kostja süüdistused eluruumi mittesihipärase kasutamise kohta tõele ei vastanud, soovis hageja koostada üleandmise akti, millest kostja esialgu keeldus. 31.07.2014 kirjutas kostja hageja lepingu lõppu, kuhu on märgitud objekti seisukord üleandmisel, et hakkab selgitama kahjusid augustikuu jooksul. Kahe kuu jooksul, aga ei võtnud kostja hagejaga kordagi ühendust (ei kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ega ka muul moel). Pärast kahekuulist ootamist, saatis hageja 30.09.2014 kostjale e-kirja nõudmaks kostjalt tagasi tagatisraha. Alles pärast seda, 01.10.2014, teatas kostja, et on teinud suurel hulgal töid, loetledes lihtsalt tööd ning summad. Hageja peab kostja nõudeid tema vastu alusetuteks ja põhjendamatuteks, kuna puuduvad aktid ja arved. Ka süüdistab hageja kostjat nendevahelise üürilepingu punktide 6.5 ja 6.5.1 ja 6.5.2 rikkumises.
11.Kostja esitatud tööde üleandmise-vastuvõtmise akti nr T. 50814, osas märgib hageja, et aktist ei ilmne, millises, aadressil Xxxx, Tallinn, asuvas ruumis töid teostati ja millal need tehti. Esitatud ei ole arvet tööde teostamise eest ega ka maksekorraldust tasumisele kuuluva summa maksmise kohta. Aktil puuduvad allkirjad. Pole tehtud fotosid, milles lepingus on kokku lepitud. Seega on hageja
seisukohal, et etteheited eluruumi ja sisustuse rikkumise suhtes on paljasõnalised, tööde tegemine üüritud pinnal ebavajalik ning tööde teostamine ebausutav.
12.Hageja ei nõustu kostja seisukohaga, et nõude esitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja on 30.09.2014 e-kirjas selgelt märkinud, et kui raha 01.10.2014 oktoobriks ei laeku võib ta seda hiljem koos viivistega nõuda. Põhjendamatu on kostja väide, et tal oli õigustatud ootus sellele, et hageja tema vastu tagatisraha nõuet ei esita. Kostja vastuväited
13.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
14.Pooled sõlmisid 29.04.2014 tähtajatu üürilepingu ning hageja maksis kostjale üürilepingu sõlmimisel tagatisraha 300 eurot. Lepingu punkti 3.7 kohaselt oli üürileandjal õigus teostada tagatisraha arvel tasaarvestusi muuhulgas eluruumi või selle sisustuse seisukorra taastamiseks või asendamiseks kuluvate summade ulatuses, kui üürnik on eluruumi või selle sisustust kahjustanud. Kahjustuseks loeti lepingu punkt 3.7 järgi ulatust, mis väljus tavalise kulumise kriteeriumitest. 2014 juunis hoiatas kostja hagejat suuliselt, et ütleb lepingu erakorraliselt üles ja nõuab kahju hüvitamist, kui viimane ei lõpeta üürile antud ruumide kahjustamist. Esmakordselt juhtis kostja tähelepanu ruumide mittesihipärase kasutamise kohta 2014 juunikuu alguses kostja poeg, kes elas hagejaga samal aadressil. Seepeale käis kostja kohapeal olukorda hindamas ning juhtis omakorda hageja tähelepanu üürile antud ruumide kahjustumisele seoses hageja tegevusega. Kostja 30.07.2014 ja 01.10.2014 e-kirjadest nähtub, et hageja oli kostja eluruumides tekitanud kahjustusi olulisel määral. Kostjale oli ilmne, et hageja ise neid kahjustusi kõrvaldama ei hakka. See oli ka üks põhjusi, miks kostja teatas hagejale oma 15.07.2014 e-kirjas, et seoses juunikuus muutunud situatsiooniga on alates 15.07.2014 üürisumma koos kommunaalmaksetega 400 eurot. Kõiki asjaolusid arvesse võttes, samuti asjaolu, et kostja oli hagejat hoiatanud, eeldas kostja, et hageja sai ja pidi aru saama, et kostja pidas muutunud situatsioonide all juunikuus muuhulgas silmas üüriruumi mittesihipärast kasutamist ja kostja vara kahjustamist. Hageja ei ole kostja esitatud pretensioonidele vastu vaielnud ehk hageja on kostja pretensioonid õigeks võtnud.
15.Kostjale jääb arusaamatuks hageja väide, et kostja nõue hageja vastu on aegunud. Nii üüri- kui kommunaalkulude nõue tuleneb lepingust, seda ei pea üürileandja üürnikult igakordselt eraldi nõudma. Seejuures võtab kostja õigeks, et hageja maksis kostjale ära juulikuu üüri summas 190 eurot. Vale on aga hageja väide, et maksis kostjale koos üürisummaga ära ka juulikuu kõrvalkulud. Hageja jättis kõrvalkulud summas 60 eurot tasumata, mille kostja, lisaks kahjusummale, tasaarvestas tagatisraha arvelt.
16.Leping lõppes 31.07.2014, s.o pärast seda, kui kostja oli 30.07.2014 e-kirjas hagejale teatanud, et lõpetab lepingu erakorraliselt seoses üürile antud ruumide mittesihipärase kasutamise ja vara kahjustava käitumisega juunikuus. Hageja hagis esitatud väited selle kohta, et ta soovis lepingu lõppedes koostada ruumide üleandmise akti, millest kostja keeldus, on ebaõiged ning tõendamata. Hageja ei avaldanud soovi ning kostja ei pidanud võimalikuks ruumide üleandmise hetkel akti koostamist, kuna tal tuli 31.07.2014 asuda teostama üürileandja pandiõigust (VÕS § 307 lg 1; lepingu p 5.4).
17.Kostjale üllatuseks esitas hageja 30.09.2014 e-kirjaga kostjale tagatisraha tagastamise nõude. Kostja vastas sellele 01.10.2014 e-kirjaga, meenutades hagejale taaskord tema poolt kostjale tekitatud kahju ning juulikuu kommunaalkulude võlgnevust 60 eurot. Samas e-kirjas tõi kostja välja ka kulude täpse loetelu ning hageja võlgnevuse kostja ees kokku 431 eurot. Kostja palus samas ekirjas hagejal maksta kostja arvelduskontole 131 eurot, s.o summa, mis jäi tagatisraha katteta (431300=131). Isegi juhul, kui lähtuda eeldusest, et kostjal puudus õigus tõsta üüri 100 euro võrra ning nõuda hagejalt hüvitist oma töö ja vaeva eest summas 50 eurot, tekkis hagejal üürilepingu lõppedes kostja ees võlgnevus summas 340 eurot, millest 280 eurot tellitud puhastustööde eest OÜ-st Xxxxning 60 eurot võlgnevus juulikuu kommunaalkulude eest. Kostja tuletas 01.10.2014 e-kirjas
hagejale meelde, et oli hagejale teada andnud augustis toimuvatest remonditöödest. Hageja kohale ei tulnud. Kuna hageja kostja 01.10.2014 e-kirjale ei reageerinud, võis kostja mõistlikult eeldada, et hageja on tema pretensioonid ja nõuded õigeks võtnud.
18.Kostja rõhutab, et tegi hagejale selge ja üheseltmõistetava tahteavalduse kahjude tasaarvestamise kohta tagatisrahast oma 30.07.2014 e-kirjas hagejale. Ehkki polnud selleks hetkeks selge tekitatud kahju täpne suurus, oli hagejale kostja nõue teada, mistõttu puudub tagatisraha tagasinõudel alus.
4.Kostja hinnangul on hageja nõue vastuolus nii hea usu kui mõistlikkuse põhimõttega. Hageja on asunud kostjalt tagatisraha tagasi nõudma ajal, mil lepingu lõppemisest on möödas ligi kaks aastat. Lisaks üüripinnal tekitatud kahjule soovib hageja tekitada kostjale täiendavat kahju oma õiguste teostamise kaudu. Sarnaselt üürileandjale on ka üürnikul kohustus oma õigused maksma panna mõistliku aja jooksul. Kuna hageja ei ole esitanud kostjale ühtegi nõuet ega pretensiooni pärast 01.10.2014, mil kostja andis hagejale täiendavalt teada hageja tekitatud varalisest kahjust, oli kostjal küllaldane alus arvata, et hageja sai kostjale kahju tekitamisest ning oma võlgnevusest kostjale aru ja nõustus hiljemalt 01.10.2014 kostja 30.07.2014 e-kirjas tehtud tagatisraha tasaarvestuse avaldusega.
10.Arusaamatuks jääb hageja väide selle kohta, et kostja on rikkunud lepingu p-des 6.5, 6.5.1 ja 6.5.2 kokkulepitut. Osundatud punktid kirjeldavad olukordi, mil üürileandjal tekib õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. Seda õigust kostja ka kasutas.
11.Kostja märgib 10.02.2017 menetlusdokumendis, et kostja üürilepingu ülesütlemisavaldus tuleb lugeda tühiseks ning, et üürileping lõppes seega VÕS § 312 lg 1 järgi hageja 01.07.2014 esitatud ülesütlemisavalduse alusel 01.10.2014. Maakohtu põhjendused
19.Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 määras kohus asja lahendamise lihtsustatud korras menetlusse võtmise määruses. Kohus menetleb hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes käesolevas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ning hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole.
20.Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega, istungil avaldatuga ja tunnistajate ütlustega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
21.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
22.Puudub vaidlus, et kostja ja hageja sõlmisid 29.04.2014 tähtajatu üürilepingu, mille objektiks oli Xxxx, Tallinn II-korruselise eramaja teisel korrusel asuv osaliselt möbleeritud 24 m2 suurune tuba, mille juurde kuulus II korrusel asuva WC ja dušširuumi kasutus, garderoobi kasutus ja elutoa ees oleva ruumi kasutus. Lisaks I korrusel asuva avatud planeeringuga köök-elutoa kasutus ning maja ühise peasissekäigu kasutus. Puudub vaidlus, et hageja tasus üürilepingu sõlmimisel kostjale tagatisraha summas 300 eurot.
23.Võlaõigusseadus (VÕS) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 272 avab elu- ja äriruumide mõiste, mille alusel määratakse, millistele lepingutele elu- ja äriruumide kohta sätestatut kohaldatakse. VÕS § 272 lg 1 tulenevalt eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Eluruumide üürimise kohta käiva eriregulatsiooni eesmärk on nendele üürnikele täiendava õiguskaitse andmine, kes kasutavad üürilepingu esemeks olevat ruumi oma eksistentsi ühe põhialusena – koduna. Seega on VÕS-i kontekstis oluline see, kas ruum võimaldab alalist elamist või mitte. Lisaks korterile tavatähenduses tuleb eluruumiks VÕS-i tähenduses lugeda ilmselt ka eraldi seisvaid tubasid, mille puhul on üürnikule tagatud vähemalt elamiseks vajalike muude ruumide (nt WC) kasutusvõimalus (P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Lk 150). Lähtudes eeltoodust asub kohus seisukohale, et käesoleval juhul kuulub kohaldamisele võlaõigusseaduses eluruumide üürilepingute kohta sätestatu.
24.VÕS § 308 lg 1 tulenevalt eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tagatisraha peab üürileandja hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. VÕS § 308 lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.
25.Vastavalt poolte vahel sõlmitud tähtajatu eluruumi üürilepingu punktile 3.1. kohustus hageja tasuma kostjale igakuist üüri summas 190 eurot ning tulenevalt lepingu punktist 3.2. maist kuni septembrini kõrvalkulusid 60 eurot kuus ning oktoobrist maini 120 eurot kuus. Vastavalt lepingu punktile 3.6 leppisid pooled kokku, et hageja tasub lepingu allkirjastamise päeval üürileandjale lepingust tulenevate nõuete tagamiseks tagatisraha summas 300 eurot, millise hageja on tasunud kostjale 29.04.2014. Nimetatu üle pooled ei vaidle.
26.Üürilepingu punkti 3.7 kohaselt kohustus üürileandja juhul kui üürileandjal puuduvad nõuded üürniku vastu, tagastama tagatisraha üürnikule 30 (kolmekümne) päeva jooksul alates lepingu lõppemisest. Kuna lepingu punktis 3.7 kokku lepitud tähtaeg ei ühti VÕS § 308 lg-s 3 sätestatud tähtajaga ning kuivõrd käesoleval juhul on tegemist eluruumi üürilepinguga siis võtab kohtus esmalt seisukoha, kas käesoleval juhul saab lähtuda lepingu punktis 3.7 kokkulepitud 30 päevasest tähtajast või tuleks lähtuda siiski VÕS § 308 lg-s 3 sätestatud kahe kuulisest tähtajast. Kohus on oma 13.01.2017 kirjas eeltoodule ka poolte tähelepanu juhtinud ning palunud pooltel esitada omapoolne seisukoht. Arvestades VÕS § 275 sätestatut, mille kohaselt eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine ning asjaolu, et praegusel juhul on pooled eluruumi üürilepingu punktis 3.7 leppinud kokku tingimuses, mis on üürniku jaoks soodsam, on kohus seisukohal, et käesoleval juhul tuleb lähtuda üürilepingus kokkulepitust, nagu on leidnud ka hageja.
27.Selleks, et teha kindlaks, kas hagejal on õigus nõuda tagatisraha tagastamist või on kostjal kui üürileandjal õigus tagatisraha jätta oma üürilepingust tulenevate nõuete katteks, tuleb kohtul järgnevalt tuvastada üürilepingu lõppemise kuupäev ning seejärel hinnata, kas üürileandja esitas oma nõude üürniku vastu üürilepingu punktis 3.7 sätestatud 30 päevase tähtaja jooksul.
28.Tulenevalt VÕS § 311 lg-st 1 võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. VÕS § 311 lg 2 kohaselt kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. VÕS § 312 lg 1 kohaselt eluruumi üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. VÕS § 325 lg 1 sätestab, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis
on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürilepingu punktist 6.4 nähtuvalt on pooled lepingu sõlmimisel kokku leppinud, et mõlemal poolel on õigus leping ennetähtaegselt sõltumata põhjusest üles öelda, teavitades teist poolt lepingu lõpetamise soovist kirjalikult vähemalt 2 kuud ette (I kd tl 9). VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 tulenevalt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Sama paragrahvi lõige 3 sätestab, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 315 lg 1 p 1 ja p 2 kohaselt on üürileandja õigustatud üürilepingu erakorraliselt üles ütlema, kui üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi ning eeldusel, et üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. VÕS § 276 lg 2 sätestab, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 315 lg 2 sätestab, et elu- või äriruumide üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima. Kohus märgib, et viidatud paragrahvist üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine (VÕS § 275). Nagu juba eelnevalt osundatud, siis VÕS § 325 lg 1 kohaselt üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seejuures sama paragrahvi lõike 2 kohaselt üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Eelnevalt loetletud nõuetele mittevastav ülesütlemine on VÕS § 325 lg 5 tulenevalt tühine. Üürilepingu punktist 6.5 nähtuvalt võib üürileandja lepingu erakorraliselt üles öelda ning nõuda lepingu objekti viivitamatut tagastamist, kui selleks on mõjuv põhjus. Mõjuva põhjusega on tegemist, kui kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema poole huvisid kaaludes ei või oodata, et üürileandja jätkaks lepingu täitmist kuni lepingu tähtaja möödumiseni. Muuhulgas on mõjuvaks põhjuseks lepingu punkti 6.5.1 kohaselt asjaolu, et üürnik kasutab lepingu objekti vastuolus lepingus nimetatud otstarbega ja ei ole rikkumist lõpetanud kolme tööpäeva jooksul pärast vastavasisulise hoiatuse esitamist üürileandja poolt ning punkti 6.5.2 kohaselt asjaolu, et üürnik tahtlikult või ettevaatamatuse tõttu halvendab eluruumi või sisustuse seisundit või ei hoolda seda kokkulepitud korras ja ei ole olukorda heastanud kolme tööpäeva jooksul peale vastavasisulise hoiatuse saamist.
29.Hagiavalduse kohaselt teatas hageja oma soovist lõpetada poolte vaheline tähtajatu eluruumi üürileping kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis 01.07.2014. Vastavat kinnitab kohtule tõendina esitatud koopia hageja poolt 01.07.2014 kostjale saadetud e-kirjast (I kd tl 12). Kohus leiab, et eeltoodud e-kirja tuleb käsitleda kui hageja poolset tähtajatu üürilepingu ülesütlemisavaldust. Kostja hageja poolset ülesütlemisavaldust vaidlustanud ei ole. 30.07.2014 e-kirjaga teatas kostja soovist lõpetada pooltevaheline üürileping koheselt, kuid mitte hiljem kui 31.07.2014 (I kd tl 14). Kohus leiab, et kuivõrd kostja ei vaidlustanud hageja poolset 01.07.2014 üürilepingu ülesütlemist, siis ei olnud kostjal õigust esitada omapoolset ülesütlemisavaldust. Ka kostja ise on 10.02.2017 menetlusdokumendis leidud, et temapoolne ülesütlemisavaldus tuleb lugeda tühiseks (I kd tl 141). Pooled ei vaidle, et üürilepingu ese tagastati kostjale 31.07.2014. Kohus leiab, et käesoleval juhul saab lugeda üürilepingu lõppenuks 31.07.2014, mil eluruumi üürilepingu ese tagastati üleandmisevastuvõtmise akti (I kd tl 103) alusel üürileandjale. Kuigi pooled leppisid üürilepingu punktis kokku, et üürilepingu lõpetamisest tuleb ette teavitada kaks kuud (lepingu punkt 6.4), siis ei keela seadus lõpetada üürilepingut poolte kokkuleppel varem. Käesoleval juhul on kostja ise soovinud, et hageja vabastaks üürilepingu esemeks olevad ruumid hiljemalt 31.07.2014, millega hageja on nõustunud. Seega loeb kohus, et üürileping on lõppenud hageja poolse ülesütlemisavaldusega ning poolte kokkuleppel alates 31.07.2014, mil hageja tagastas kostja soovil üürilepingu esemeks olevad ruumid.
30.Kuna kohus luges poolte vahel sõlmitud üürilepingu lõppenuks alates 31.07.2014, siis, tulenevalt eelnevast ja lähtudes üürilepingu punktis 3.7 sätestatud 30 päevasest tähtajast, tulnuks kostjal esitada üürilepingust tulenev nõue hageja vastu hiljemalt 30.08.2014.
31.Kostja on seisukohal, et on oma 30.07.2014 e-kirjas (I kd tl 14) selgelt ja üheselt mõistetavalt teinud tahteavalduse tasaarvestamise kohta tagatisrahast. Hageja seevastu leiab, et kosja teatas oma nõudest üürniku vastu alles 01.10.2014 e-kirjaga (I kd tl 16).
32.Edasi hindab kohus, kas kostja 30.07.2014 e-kirja (I kd tl 14) hagejale saab pidada tasaarvestusavalduseks.
33.VÕS § 197 lg-s 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvestuse eelduste täitmise korral (VÕS § 197 lg 1) tekib tasaarvestuseks õigustatud isikul subjektiivne õigus, mille teostamiseks on vajalik tasaarvestuse avalduse tegemine teisele poolele (VÕS § 198) ning mille tagajärjel tasaarvestatavad nõuded lõpevad (VÕS § 197 lg 2). Seadus ei kehtesta tasaarvestuse avaldusele mingeid vorminõudeid, põhimõtteliselt võib vastava avalduse teha ka suuliselt. Seadus ei sätesta nõudeid ka tasaarvestuse avalduse sisule. Minimaalselt peab tasaarvestuse avaldusest tulenema, millised pooltevahelised nõuded tasaarvestatakse. Tasaarvestuse avalduse alusel peab seega olema identifitseeritav nii nõue või nõuded, millega tasaarvestav pool tasaarvestada soovib (e. aktiivnõue), kui ka teise poole nõue või nõuded, millega tasaarvestav pool tasaarvestada soovib (e. passiivnõue). Tasaarvestamiseks kasutatavad aktiivnõuded peavad olema tasaarvestuse avalduse alusel individualiseetitavad. Põhimõtteliselt sama kehtib ka passiivnõude või –nõuete osas, mida tasaarvestatakse. Siiski on tasaarvestuse avalduses lubatud passiivnõuete määratlemine teatavate liigitunnuste alusel, näiteks „meievahelistest müügilepingutest tulenevate müügihinna tasumise nõuete“ tasaarvestamine, sellise tasaarvestuse avalduse lubatavus tuleneb VÕS § 201 lg-st 1. Tasaarvestusel osalevate nõuete piisava määratluse nõude täitmata jätmise korral on tasaarvestuse avaldus tühine. Tasaarvestuse avaldusest ei pea tulenema tasaarvestatavate nõuete suurus ning see, millises ulatuses vastavad nõuded tasaarvestatakse, samuti ei pea tasaarvestuse avaldusele olema lisatud arvestus, millises ulatuses vastavad nõuded lõppevad. (P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, K. Sein. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Lk 980).
34.30.07.2014 e-kirjas, mille kättesaamist hageja vaidlustanud ei ole, on kostja loetlenud omapoolsed etteheited üürieseme mittesihipärase kasutamise osas ning märkinud järgmist: „Kõik eeltoodu toob kaasa kahjude kompenseerimise tagatisrahast, samuti oled võlgu juuli kuu rendisummalt kasvanud rendimaksete vahe.“ Kohus leiab, et 30.07.2014 tasaarvestuse avalduses on nii aktiivnõue kui ka passiivnõue piisavalt määratletud ning edasi tuleb kohtul kontrollida tasaarvestuseks kasutatud kostja nõude olemasolu.
35.Seoses kostja poolt 15.07.2014 e-kirjas üüri tõstmisega märgib kohus, et üüri tõstmine on vastuolus VÕS § 299 lg-s 3 sätestatud põhimõtetega ning seega tühine. Eelnevat on kohus selgitanud juba ka 30.05.2017 toimunud istungil (I kd tl 190 pöördel).
36.Tulenevalt VÕS § 334 lg 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisukorras. Seega ei pea üürilepingu esemeks olnud asi olema üleandmise hetkel olnud seisundis. Viidatud paragrahvi kohaselt ei tohi tagastatava asja seisund olla halvem seisundist, mis vastab lepingujärgsele kasutusele (VÕS § 272). Kui üürnik üürileandjale asja tagastab, kuid kui üürileandja ei ole tagastamisel rahul asja seisundiga, siis peab üürileandja tõendama, et üüritud asja seisund asja tagastamisel ei vastanud VÕS § 334 lg 1 esimeses lauses sätestatule. Tulenevalt eelnevast selgitas kohus oma 13.01.2017 kirjas pooltele, et tõendamiskoormis asjaolu osas, et üürilepingu esemeks
olev tuba ei vastanud lepingujärgsele kasutamisele lasub kostjal. VÕS § 334 lg 2 kohaselt vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Eelnevast tulenevalt on vastutust välistavate asjaolude tõendamiskoormis üürnikul ehk hagejal. VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 132 lg 1 1. lause kohaselt asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. VÕS § 132 lg 3 1. lause kohaselt kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise.
37.Pooled vaidlevad, kas üürilepingu esemaks oleva eluruumi tagastamisel vastas toa seisund, selle lepingujärgsele kasutamisele. Kostja heidab hagejale ette üürieseme mittesihipärast kasutust ja kostja vara kahjustamist. 30.07.2014 e-kirjas (tasaarvestuse avaldus, I kd tl 14) on kostja hagejale esitanud järgnevad etteheited: liha praadimine aknalaual, toidu valmistamine magamistoas, magamistoa vaip on märgunud, sellega seoses on kahjustatud ka vaiba alune põrandaplaat, aknalaud märgunud ja praadimise ning toidu valmistamisega seoses määrdunud ka sein, aknalaua alune tapeet märgunud, magamistoas on toiduvalmistamise lõhn, võimalik, et seal on ka suitsetatud, WC ja dušširuum jätkuvalt räpane ja kasutatud mittesihipäraselt, sh külalisega keemiliste vahendite kasutamine, juuste värvimine ja muud reostavad tegevused. WC-poti ummistumised ja selleks mittesobivate pühkepaberite sisseloopimine. Prügi, olenemata meeldetuletustest, korduvalt välja viimata. Koridor ja trepp täis karvu toiduplekke. Hageja kostja etteheiteid õigeks ei võta.
38.30.05.2017 toimunud kohtuistungil (I kd tl 190) uuris kohus pooltelt, kas üürilepingu sõlmimisel sõlmiti ka eluruumi ja sisustuse üleandmise akt või tehti fotod ruumis seisukorra kohta? Hageja kinnitas kohtule, et akti ei koostatud ning fotosid ei tehtud. Kohtu küsimusele, kuidas kostja ruumi seisukorda enne üürileandmist tõendada kavatseb, vastas kostja, et tunnistaja ütlustega (I kd tl 190, jätk pöördel). Tunnistaja Xxxxmärkis 30.05.2017 ülekuulamisel, et ei mäleta, kas viibis ruumide üleandmise juures. Toa seisukorra osas märkis tunnistaja, et toa seisukord oli tühi, oli ainult voodi, laud ja riidekapp ning vannitoas oli ka kõik korras, WC-paberi rull, hambahari ja rätikud (I kd tl 194). Kohus leiab, et eelnev ei ole piisav tuvastamaks üürieseme lepingueelset seisukorda, kuid arvestades, et hageja ei ole esitanud menetluse kestel väiteid, et üüriese ei vastanud selle üleandmise hetkel lepingujärgseks kasutamiseks sobivale seisundile, loeb kohus, et üürieseme seisund selle üleandmisel hagejale oli hea.
39.Üürilepingu eseme seisundi kohta üürilepingu lõppemisel on kohtule tõendina esitatud üürilepingu lisa nr 1 eluruumi ja sisustuse üleandmise-vastuvõtmise akt (I kd, tl 103), millele on käsikirjaliselt märgitud: „30. juulil 2014 saadetud e-kirjaga erakorralise lepingu lõpetamise teade sisaldab etteheiteid ja rahalisi kahjusid. Kahjud selgitan augustis.“ Asja materjalidest nähtuvalt on kostja kinnitanud, et vastava märke on aktile kirjutanud tema. Eelnevat kinnitas kostja ka 30.05.2017 istungil (I kd tl 191). Lisaks eelmärgitule nähtub esitatud aktil käsikirjaline märge: „Tagastatud mööbel (laud, voodi) heas korras. Vaip ja põrand kuiv. Objekt üle antud 11:35 koristamata seisukorras, kuna sain ette teada erakorralisest lepingu lõpetamise tingimustest 24 t tagasi. Vaip tolmuimejaga üle võtmata, aknalauad, kraanikauss ja wc pott pestud. Tagastatud WC-s ja köögis ummistusi pole.“ Kostja on kohtule väitnud, et viimane, hageja poolt kirjutatud tekst, on lisatud hiljem ilma kostja teadmata. Samuti osundab kostja, et tema ei ole hageja kirjutatut oma allkirjaga kinnitanud ning lisab, et hageja on asunud tõendeid fabritseerima. Kohus on 13.01.2017 (I kd tl 127130) kohtu selgituskohustust täites rõhutanud, et tõendamiskoormus asjaolu osas, et üürilepingu
esemeks olev tuba ei vastanud lepingujärgsele kasutamisele lasub kostjal ning kostja on kahtluse alla seadnud hageja poolt esitatud vastupidist tõendava tõendi, on kostja kohustus tulenevalt TsMS § 230 lg 1 tõendada, et üürilepingu lisas nr 1 üürilepingu esemeks oleva toa seisundi osas märgitu on sinna lisatud hiljem. Kohus selgitas ka, et TsMS § 229 lg 2 kohaselt võib tõendiks olla eksperdiarvamus ning, et TsMS § 293 lg 1 kohaselt on kohtul menetlusosalise taotlusel õigus küsida eksperdi arvamust asjas tähtsate ja eriteadmisi nõudvate asjaolude selgitamiseks. Kohus juhtis kostja tähelepanu, et juhul, kui kostja soovib tõendada, et tema poolt aktile kirjutatu, samuti tema allkiri on aktile kirjutatud enne hageja märkeid üürilepingu objekti seisukorra kohta, on TsMS § 229 lg 2 kohaselt võimalik esitada kohtule taotlus ekspertiisi läbiviimiseks. Samuti selgitas kohus, et TsMS § 143 p 1 ja § 148 lg 1 alusel tasub eksperditasu kohtu määratud ulatuses ette menetlusosaline, kes esitas taotluse ekspertiisi määramiseks. Kostja teatas 10.02.2017 menetlusdokumendis (I kd tl 141143), et ei soovi teha täiendavaid kulutusi ekspertarvamusele ning soovib oma seisukohta, üüripinna seisukorra kohta selle üleandmisel, samuti kahju tekitamise kohta hageja poolt, tõendada tunnistaja Xxxxütlustega, kes elas üürilepingu kehtivuse ajal hagejaga samaaegselt aadressil Xxxx, Tallinn. Tunnistaja Xxxx, kes elas hagejaga samaaegselt Xxxx asuvas majas, märkis 30.05.2017 ülekuulamisel (I kd tl 194-197), et tunnistaja hageja toas, kui hageja seal elas, ei käinud. Tunnistaja sõnul ei viibinud ta väljakolimise juures ning, et ta nägi tuba ja vannituba peale väljakolimist augusti 2014 lõpus, kuupäeva ei mäleta. Vannitoa ja WC olukorra kohta hageja seal elamise perioodil märkis tunnistaja, et juuksekarvad olid laiali, oli imelik lõhn ja asju ei olnud kusagile panna. Remonttööde teostamist ta ei näinud ning ei tea, millal need toimusid. Kohtu küsimusele, kas vannitoas ja WC-s oli üksnes imelik lõhn ja juuksed, vastas tunnistaja jaatavalt. Kohus leiab, et kostja ei ole käesolevaga suutnud tõendada, et hageja oleks üürilepingu eset kasutanud mittesihtotstarbeliselt ning kostjale kahju tekitanud. Kostja väiteid ei tõenda mitte ükski tõend, peale kostja enda e-kirja hagejale. Kostjal oli võimalus kahjud dokumentaalselt kinnitada, teha fotosid, kuid kostja ei pidanud vastavat vajalikus. Kostja ei ole teinud fotosid ka eluruumi üleandmisel hagejale, milline kohustus tulenes üürilepingu punktist 2.4 (I kd tl 6). Seega puudub kostjal kahju nõue, mida tasaarvestada hageja nõudega.
40.Kohus on ka seisukohal, et isegi, kui oleks tuvastatud, et hageja on üürilepingu eset kasutanud mittesihtotstarbeliselt, siis ei ole kostja tõendanud kahju suurust. Kohus leiab, et ebausaldusväärne on XxxxOÜ tööde 05.08.2014 üleandmise-vastuvõtmise akt nr T50814 (I kd tl 111). Tõendi ebausaldusväärsust kinnitab asjaolu, et esmalt on esitatud kohtule 05.08.2014 tööde üleandmisevastuvõtmise akt T50814 allkirjastamata (I kd tl 85) ning asjaolu, et sularahaarve (I kd tl 125), väidetavalt teostatud tööde eest, esitati alles 05.08.2016. Tõendite ebausaldusväärsust kinnitavad ka tunnistaja Xxxxütlused (I kd tl 199-204). Tunnistaja kinnitas, et on kostja väga hea sõber. Lisaks tunnistas tunnistaja, et eluruume koristati väidetavalt torusiili ja Fairyga. Seega ei ole usutavad kostja väited väidetava kahju suuruse osas.
41.Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, mille kohaselt on hageja nõue vastuolus hea usu põhimõttega tulenevalt asjaolust, et hageja on asunud kostjalt tagatisraha nõudma ajal, mil lepingu lõppemisest on möödas ligi kaks aastat. Kostja leiab, et kuna hageja ei ole esitanud kostjale ühtegi nõuet ega pretensiooni pärast 01.10.2014, mil kostja andis hagejale täiendavalt teada hageja tekitatud varalisest kahjust, oli kostjal küllaldane alus arvata, et hageja sai kostjale kahju tekitamisest ning oma võlgnevusest kostjale aru ja nõustus hiljemalt 01.10.2014 kostja 30.07.2014 e-kirjas tehtud tagatisraha tasaarvestuse avaldusega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg-st 1 tulenevalt tuleb õiguste teostamisel toimida heas usus. Kohus osundab, et Riigikohus on oma 3.12.2008 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-105-08 ning ka varasemas praktikas leidnud, et aegumistähtaja kestel nõude maksmapanekut saab lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ja nõuet seetõttu lõppenuks ainuüksi pikemaajalisele nõude sissenõudmata jätmisele tuginedes üksnes
erandlikel asjaoludel (vt nt Riigikohtu 2.06.2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-03, p 13; 17.11.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-06, p 13). Käesoleval juhul on nõude aegumistähtaeg TsÜS § 146 tulenevalt kolm aastat. Kohus leiab, et kuivõrd hageja on esitanud nõude aegumistähtaja kestel ning kohtu hinnangul ei ole asjas toodud esile selliseid erandlikke asjaolusid, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et nõude sissenõudmata jätmine ligikaudu 2 aasta jooksul oleks käesoleval juhul hea usu põhimõttega vastuolus ja nõue seetõttu lõppenud.
42.Tulenevalt eelnevast on kohus seisukohal, et hagi kuulub rahuldamisele ning kostjal tuleb hagejale tagastada tagatisraha 300 eurot. Menetluskulude jaotus
43.Hagihind on TsMS § 124 lg 1 ja § 133 lg 1 alusel 300 eurot.
44.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti ning lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud.
45.Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus kõik menetluskulud kostja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul peale kohtulahendi jõustumist tulenevalt TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2. /allkirjastatud digitaalselt/ Nele Atonen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.