Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Kostja kohtule 23.03.2007.a. esitatud vastuväite kohaselt hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Hagejale oli 28.06.2006.a. sõlmitud lepingu punktis 4.1. toodud kohustuse rikkumine teada juba 01.07.2006.a., kuna viidatud punkti kohaselt oli kostja kohustatud andma korteriomandi valduse üle ostjale 30.06.2006.a. Korteriomandi otsest valdust 30.06.2006 üle ei antud. Ometi teavitas hageja kostjat oma kavatsusest nõuda leppetrahvi 15.01.2007.a. ehk 6,5 kuud hiljem. Hiljemalt 16.10.2006.a. sai hageja teada ka võimaliku nõutava leppetrahvi täpse suuruse, kuna siis anti korteriomandi otsene valdus üle. Ei ole õiglane ega ka seadusest tulenevalt korrektne jätta hoone hilisemast valmimisest tulenev kahju kostja kanda, kui selle põhjuseks on hageja ebamõistlik viivitamine leppetrahvi nõudest teavitamisel. Kostja on oma vastuses märkinud, et on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohtu põhjendused TsMS § 4 lg 2 kohaselt hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuse esitamise, § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Hageja märkis hagiavalduses, et soovib asja lahendamist kirjalikus menetluses (t lk 1-3), sellega on nõustunud ka kostja (t lk 36-38). Kohus on teinud 27.03.2007.a. kohtumääruse (t lk 42), mille kohaselt lahendab kohus antud tsiviilasja kirjalikus menetluses. Kohtumäärusega anti pooltele võimalus esitada kohtule avaldusi ja dokumente kuni 02.05.2007.a. Samuti teavitati menetlusosalisi, et kohtuotsus tehakse teatavaks 25.05.2007.a. Poolte vahel käib vaidlus selle üle, kas hageja poolt esitatud leppetrahvi nõue on esitatud mõistliku aja jooksul ning kas ta saab nõuda kostjalt 41 302,90 krooni tasumist. Seda, et kostja müüs hagejale korteriomandi, on tõendatud müügi- ja asjaõiguslepinguga (edaspidi leping, t lk 4). Lepingu p 4.1. kohaselt müüja, ehitaja ja ostja lepivad kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 30.06.2006.a., eeldusel, et ehitajaga ei ole sõlmitud eraldi töövõtulepingut. Nimetatud tähtpäevaks on ehitaja kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ja lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid ostjale üle andma ning ostja on kohustatud otsese valduse vastu võtma. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt leppetrahvi 0,025% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule. VÕS § 82 lg 1 kohaselt kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. VÕS § 101 lg 1 p 1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Antud juhul on müügi- ja asjaõiguslepinguga (t lk 4) leidnud tõendamist asjaolu, et poolte vahel oli sõlmitud leping korteriomandi ostmise kohta. Samuti see, et vaidlusalune korteriomand pidi ostjale üle antama hiljemalt 30.06.2006.a. ning kui selleks kuupäevaks ei ole otsest valdus üle antud, on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 0,025% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Korteriomandi otsene valdus anti üle hagejale 16.10.2006.a. Seda asjaolu tõendab korteriomandi ülevaatusakt (t lk 19), millele on allakirjutanud nii hageja kui ka kostja. Korteriomandi ülevaatusakti lisa 1 (t lk 20) kohaselt pidid vaegtööd olema tehtud hiljemalt 25.10.2006.a. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma, lg 3 kohaselt käesolevas jaos sätestatut kohaldatakse vastavalt juhtudele, kui lepingupooled on eelnevalt kokku leppinud hüvitatava kahju summas, mida peab maksma oma kohustust rikkunud lepingupool. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku ajal jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Kostja on oma vastuses tuginenud asjaolule, et hageja ei teavitanud kostjat leppetrahvi nõudest mõistliku aja jooksul ning seega on hageja kaotanud õiguse nõuda kostjalt leppetrahvi tasumist. VÕS § 7 lg 1 kohaselt loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus

tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks, lg 2 kohaselt mõistlikkuse hindamisel arvestatakse võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid. Arvestades seda, et kostja oli korteriomandi müüjaks ning hageja ostjaks, oli kostja teadlik asjaolust, et korter peab valmima 30.06.2006.a. ning seda, et kui korter õigeaegselt ei valmi, on ostjal õigus nõuda leppetrahvi. Kuna korter võeti vastu 16. 10.2006.a., selgus just siis lõplik leppetrahvi summa. 29.01.2007.a. esitas hageja kostjale pretensiooni (t lk 23), kus nõuab leppetrahvi summas 41 302,90 krooni tasumist. Seega esita hageja leppetrahvi nõudmise teate 3 kuud peale otsese valduse saamist korteriomandi üle. 01.02.2007.a. on kostja sellele pretensioonile vastanud (t lk 25-26). Kohtusse esitas hageja hagi 08.03.2007.a., s.o umbes 1,5 kuud peale pretensioonile vastuse saamist. Võib spekuleerida selle üle, kas 4,5 kuud on mõistlik aeg või mitte. Kohus asub seisukohale, et kui hagi oleks esitatud kuus kuud või hiljem ning vahepeal ei oleks esitatud pretensioone vms nõudeid, ei saaks rääkida mõistliku aja olemasolust. Seega on antud juhul järgitud mõistliku aja piire. Arvestada tuleb sellega, et pooled olid lepingus kokku leppinud leppetrahvis ning ei saanud kostjale tulla üllatuseks, kui hageja nõudis leppetrahvi tasumist. Samuti on hageja vahepeal esitanud kostjale pretensiooni. Seega ei ole kostja väide selle kohta, et hageja on kaotanud leppetrahvi nõudmise õiguse, kuna pole oma nõuet esitanud mõistliku aja jooksul, õige. Kuna VÕS § 7 lg 1 kohaselt tuleb arvestada asjaoluga mida heas usus tegutsevad isikud loeksid mõistlikuks ning arvestades käesoleval ajal valitsevat olukorda kinnisvaraturul, võib asuda seisukohale, et mõistlik inimene oleks esitanud leppetrahvi nõude peale asja valduse kättesaamist nagu seda antud juhul ka tehtud on. Enne valduse kättesaamist ei ole võimalik kindlaks teha, mis ajaks saadakse vaegtöödega valmis. Arvestada tuleb ka sellega, et ka vaegtööd ei pruugi õigeaegselt valmida. Seega on võimatu ette ennustada, mis perioodi eest leppetrahvi nõuda ning antud juhul 4,5 kuu jooksul hagi esitamist kohtusse tuleb lugeda mõistlik tähtaeg järgituks. Kostja väide selle kohta, et kostja ja ehitaja vahel on sõlmitud töölepingu muudatus nr 4 (t lk 39), mille kohaselt puuduvad pooltel kokkuleppe allkirjastamise ajahetkest (s.o 20.12.2006) pretensioonid teineteise suhtes ja neid ka täiendavalt hiljem ei esitata, ei oma antud juhul tähtsust. Seda eelkõige sellepärast, et kostja oli kokkuleppe sõlmimise ajal teadlik asjaolust, et hageja võib esitada leppetrahvi nõude kostja vastu. Arvestades asja materjale ja eeltoodut, asub kohus seisukohale, et hageja KEOÜ hagi OÜ TI vastu kuulub rahuldamisele. Kostjal tuleb hagejale tasuda 41 302,90 krooni leppetrahvi korteriomandi mitteõigeaegse valmimise eest. Menetluskulu Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendus sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kuna hagi rahuldati, siis tuleb menetluskulud jätta kostja OÜ TI kanda.

Ene Tsefels Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.