Võlaõigus › Võõrandamislepingud

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 08.03.2007.a esitas OÜ Kalesseum Ehitus kohtule hagi OÜ Trenton Invest vastu, paludes mõista kostjalt välja 41 302,90 krooni. Hagiavalduse kohaselt 28.06.2006.a sõlmitud notariaalse korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu alusel ostis hageja kostjalt korteriomandi koos parkimiskohaga. Lepingu eseme ostuhind oli 1 558 600 krooni. Müüja kohustus vastavalt lepingu punktile 4.1 lepingu eseme otsese valduse ostjale üle andma hiljemalt 30.06.2006.a, üleandmisega viivitamise korral on ostjal õigus nõuda leppetrahvi 0,025% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Lepingu eseme otsene valdus anti akti alusel ostjale üle 16.10.2006.a. Ka siis olid osad ehitustööd lõpuni viimata, lõplikult said vaegtööd tehtud alles 25.10.2006.a. Kuna kostja oli viivituses kokku 106 päeva (30.06.2006.a kuni 16.10.2006.a), siis palus hageja mõista selle aja eest välja viivist summas 41 302,90 krooni.. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hagejale oli 28.06.2006.a sõlmitud lepingu punktis 4.1 toodud kohustuse rikkumine teada juba 01.07.2006.a, kuna viidatud punkti kohaselt oli kostja kohustatud andma korteriomandi valduse ostjale üle 30.06.2006.a. Ometi teavitas hageja kostjat oma kavatsusest nõuda leppetrahvi 15.01.2007.a ehk 6,5 kuud hiljem. Hiljemalt 16.10.2006.a sai hageja teada ka võimaliku nõutava leppetrahvi täpse suuruse, kuna siis anti korteriomandi otsene valdus üle. Hageja on hagiavalduse koostamisel jätnud tähelepanuta mõned olulised võlaõigusseaduse sätted. Näiteks VÕS § 159 lg 2, mis ütleb, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Kuna hoone, kus asub ka hageja korteriomand, valmis planeeritust oluliselt hiljem, siis esitasid ka teised korteriomanikud kostja vastu leppetrahvi nõudeid ning kostja tasus sügisel 2006 erinevaid mõistliku aja jooksul esitatud leppetrahve kokku 553 502, 27 krooni. Ei ole õiglane ega ka seadusest tulenevalt korrektne jätta hoone hilisemast valmimisest tulenev kahju kostja kanda, kui selle põhjuseks on hageja ebamõistlik viivitamine leppetrahvi nõudest teavitamisel. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused 25.05.2007 otsusega Harju Maakohus rahuldas hagi ja jättis kohtukulud kostja kanda. Antud juhul on müügi- ja asjaõiguslepinguga tõendatud, et poolte vahel oli sõlmitud leping korteriomandi ostmiseks ning see, et korteriomand pidi ostjale üle antama hiljemalt 30.06.2006.a ning kui selleks kuupäevaks ei ole otsene valdus üle antud, on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 0,025% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Korteriomandi otsene valdus anti hagejale üle 16.10.2006.a. Seda asjaolu tõendab korteriomandi ülevaatusakt, millele on pooled alla kirjutanud. Korteriomandi ülevaatusakti lisa 1 kohaselt pidid vaegtööd olema tehtud hiljemalt 25.10.2006.a. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma, lg 3 kohaselt käesolevas jaos sätestatut kohaldatakse vastavalt juhtudel, kui lepingupooled on eelnevalt kokku leppinud hüvitatava kahju summas, mida peab maksma oma kohustust rikkunud lepingupool. VÕS § 159 lg 2 järgi kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku ajal jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Arvestades seda, et kostja oli korteriomandi müüjaks ning hageja ostjaks, oli kostja teadlik asjaolust, et korter peab valmima 30.06.2006.a ning sellest, et kui korter õigeaegselt ei valmi, on hagejal õigus nõuda

leppetrahvi. Kuna korter võeti vastu 16.10.2006.a, selgus just siis lõplik leppetrahvi summa. 29.01.2007.a esitas hageja kostjale pretensiooni, milles nõudis leppetrahvi 41 302, 90 krooni tasumist. Seega esitas hageja leppetrahvi nõudmise teate 3 kuud peale korteriomandi otsese valduse saamist. 01.02.2007.a on kostja sellele pretensioonile vastanud. Kohtusse pöördus hageja 08.03.2007.a, s.o umbes 1,5 kuud peale pretensioonile vastuse saamist. Kohus asus seisukohale, et nõue on esitatud kohtule mõistliku aja jooksul, s.o 4,5 kuud pärast vastava nõude tekkimist. Kuna pooled olid lepingus kokku leppinud leppetrahvis, ei saanud selle nõudmine tulla kostjale üllatusena. Samuti oli hageja eelnevalt esitanud kostjale pretensiooni. Seetõttu ei nõustunud kohus kostja väitega, et hageja on kaotanud leppetrahvi nõudmise õiguse, kuna pole oma nõuet esitanud mõistliku aja jooksul. Kuna VÕS § 7 lg 1 kohaselt tuleb arvestada asjaoluga, mida heas usus tegutsevad isikud loeksid mõistlikuks, ning arvestades käesoleval ajal valitsevat olukorda kinnisvaraturul, võib asuda seisukohale, et mõistlik inimene oleks esitanud leppetrahvi nõude peale asja valduse kättesaamist nagu antud juhul hageja seda ka tegi. Enne valduse saamist ei olnud võimalik teha kindlaks, mis ajaks saadakse vaegtöödega valmis. Arvestada tuleb ka sellega, et ka vaegtööd ei pruugi õigeaegselt valmida. Seega oli võimatu ennustada, mis perioodi eest leppetrahvi nõuda. Hagi esitamisega 4,5 kuu jooksul tuleb lugeda mõistlik tähtaeg järgituks. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellant palus apellatsioonkaebuse tühistada Harju Maakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu. Kohus on jätnud otsuses täielikult tähelepanuta VÕS § 159 lg 2 regulatsiooni, kuigi kostja sellele oma vastuses hagiavaldusele tähelepanu juhtis ning tegi seda juba ka hageja pretensioonidele vastates 2007.a jaanuaris. Kohus on oma lahendi koostamisel lähtunud ainult VÕS § 7 lg-s 1 sätestatud üldisest mõistlikkuse põhimõttest, mis on küll vajalik, kuid ei arvestanud seda teiste seaduses sätestatud regulatsioonide kontekstis, mitte selliselt, et konkreetset võlasuhet reguleerivad sätted unustatakse hoopis. VÕS § 159 lg 2 puhul on oluline, et mõistlikku aega arvestatakse kohustuse rikkumise avastamise hetkest alates ja leppetrahvi nõudeõiguse kasutamise eelduseks on leppetrahvi nõudmisest mõistliku aja jooksul teatamine. Kostja kohustuste rikkumine ei saanud teatavaks korteriomandi valduse üleandmisel 16.10.2006.a, vaid siis sai selgeks võimaliku leppetrahvi täpne suurus. Rikkumine ise ja ka selle avastamine oli toimunud juba ca 3,5 kuud enne korteriomandi üleandmist ehk 01.07.2006.a. Viidatud VÕS § 159 lg-s 2 sisalduva sätte eesmärk on seada leppetrahvi nõude esitamisele ajaline piir, et kohustust rikkunud pool saaks valmistuda leppetrahvi maksmiseks (näiteks nõuda kahjude hüvitamist ehitajalt, kelle tegevuse tõttu korter valmis hiljem), võtta tarvitusele abinõud kahju vähendamiseks ja et tekiks selgus võimalike tulevaste kohustuste suhtes. Ebamõistlikult pikk aeg leppetrahvi sissenõudmiseks või sellest teatamiseks oleks hea usu põhimõttega vastuolus. Tulenevalt sellest, et kohus on jätnud tähelepanuta VÕS § 159 lg 2 regulatsiooni, on ekslikud ka kohtu järeldused nõudeõiguse tekke aja ning mõistliku aja piiri kohta. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Menetluse edasine käik Tallinna Ringkonnakohus jättis 13.11.2007.a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kostja OÜ OÜ Trenton Invest esitas kassatsioonkaebuse,

milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse. Kostja leidis, et VÕS § 159 lg 2 eesmärk on tagada, et võlausaldaja subjektiivse õiguse kasutamine oleks võlgniku jaoks piisavalt ettenähtavja et võlgnik saaks leppetrahvi nõuet oma edasises käitumises arvestada. VÕS § 159 lg 2 sätestatud mõistlik aeg tuleb määratleda selliselt, et tagada võlgnikule õigussuhtes piisav stabiilsus ja ettenähtavus ning välistada leppetrahvi nõue, kui see on esitatud pärast nõude esitamiseks vajalike õigustoimingute tegemiseks vajaliku aja möödumist. Riigikohus 20.03.2008.a otsusega rahuldas kassatsioonkaebuse, ja tühistas Tallinna Ringkonnakohtu 13.11.2007 otsuse ja saatis asja tagasi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Kaebuse põhjendustes on kostja valdavalt korranud kirjalikus vastuses hagiavaldusele väljendatud seisukohti. Maakohus on kostja seisukohtadele vastanud ning kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse seisukohtadega, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata. Maakohtu hinnang vaidluses tähtsust omavatele asjaoludele ja nende kinnitamiseks esitatud tõenditele on olnud igakülgne, täielik ja objektiivne ning ringkonnakohtul ei ole alust võtta nende suhtes teistsugust seisukohta. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Vaidlus poolte vahel on selle üle, kas hageja on teatanud lepingu rikkumisest tulenevast leppetrahvi nõudest kostjale mõistliku aja jooksul (VÕS § 159 lg 2) ning kas hagejal on õigus kostjalt leppetrahvi tasumist nõuda. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Maakohus hindas nõudeõiguse tekkimise ja sellest teatamise vahele jäävat veidi enamat kui kolme kuud mõistlikuks ajaks ja leidis, et hageja on oma leppetrahvi nõudest teatanud kostjale mõistliku aja jooksul. Ringkonnakohus sellega nõustub. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-15-08 (p-d 12-14) leidnud, et VÕS § 159 lg 2 eesmärk, mille kohaselt tuleb võlgnikule esitada mõistliku aja jooksul teade leppetrahvi nõudest kohustuse rikkumise avastamisest, on tõkestada õiguste kuritarvitamine leppetrahvi nõude esitamisele ajalise piiri seadmisega ja kaitsta sellega võlgnikku lepingulises suhtes. Teates leppetrahvi kohaldamise kohta ei pea ära näitama leppetrahvi suurust. Veel on samas lahendis asutud seisukohale, et mõistliku aja määramisel saab mh arvestada leppetrahvi nõude aegumistähtaega, milleks TsÜS § 146 lg 1 järgi on kolm aastat. Eelnevast tuleneb, et mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 tähenduses mahub ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele ning käesolevas vaidluses ei ole mõistlik aeg leppetrahvi nõudest teatamiseks möödunud enne korteriomandi eseme valduse üleandmist ehk 16. oktoobriks 2006.a.

Ringkonnakohtul tuleb riigikohtu otsusest tulenevalt anda hinnang mõistlikule tähtajale, arvestades selle algust hageja poolt kohustuse rikkumise avastamisest. Vaidlust ei ole selles, et kostja andis korteriomandi otsese valduse hagejale 30.juuni 2006.a asemel üle 16. oktoobril 2006.a. Apellatsioonikohtu istungil hageja seadusliku esindaja antud ütlustest nähtub, et kostja lubas telefoni teel korteri üle anda 2006.a oktoobris, samas teatas hageja kostjale õigusest nõuda leppetrahvi, kuivõrd korteriomandi otsest valdust talle selleks ajaks üle antud ei olnud. Ka kostja esindaja möönab kohtuistungil, et hageja võttis kostjaga ühendust, soovides teada, kuidas edasi käituda. Ringkonnakohus leiab, et sellega oli hageja kostjale, kuigi suuliselt, leppetrahvi nõudest teatanud ja kostja pidi arvestama asjaoluga, et hageja võib tema vastu leppetrahvi nõude esitada, mistõttu ei saanud leppetrahvi nõue tulla kostjale üllatusena, sest just kostja ise soovitas nõude vormistada kirjalikult. Samas ei tulene seadusest otseselt, et kahjustatud pool peab õiguse leppetrahvi nõuda vormistama kirjaliku avaldusena. Pooltevaheliste suhete kontekstis mõistliku aja määramisel peab arvestama kõiki asjaolusid ja poolte käitumist (VÕS § 7), st muu hulgas ka täitmise vastuvõtmise aega ja asjaolusid. Õige on maakohtu järeldus, mille kohaselt mõistlik inimene oleks esitanud leppetrahvi nõude peale asja valduse kättesaamist, sest enne ei ole võimalik kindlaks teha, mis ajaks saadakse vaegtööd valmis ja võimatu on ette ennustada, millise perioodi eest leppetrahvi nõuda. Apellatsioonikohtu istungil hageja seadusliku esindaja seletuse kohaselt tekkisid 2006.a oktoobris uued probleemid, mida kostja asus likvideerima. Et hageja oli kostjat eelnevalt leppetrahvi nõudest juba informeerinud, pöördus ta 2006.a novembris leppetrahvi nõude dokumentide vormistamiseks juristi poole. Et detsembrikuus oli hageja puhkusel, tekkis võimalus pretensiooni esitamiseks jaanuaris 2007.a, ehk kolm kuud peale otsese valduse saamist korteriomandi üle. Ringkonnakohtu hinnangul on ülaltoodut arvestades hageja leppetrahvi nõude esitamine kolme kuud peale hageja poolt kohustuse rikkumise avastamist mõistlik tähtaeg, arvestades asjaoluga, et kostjale oli eelnevalt nõude esitamisest teatatud. Tähelepanuta ei saa jätta seejuures ka asjaolu, et kostja on maksnud leppetrahvi korteriomanikele, kes esitasid vastava kirjaliku nõude kuni 20. detsembrini 2006.a. Selleks ajaks oli hageja juba oma nõude kostjale suuliselt teatavaks teinud ja kostja pidanuks sellega arvestama, sõlmides 20.12.2006.a kokkuleppe ehitajaga. Hagejal ei lasunud kohustust tuletada kostjale meelde lepingus kokkulepitud tingimusi ja teatada, et kavatseb tulevikus kasutada lepingust tulenevat õigust. Hageja ei saanud 30.juunil 2006.a kuidagi teada, kas kostja täidab oma kohustused 2006.a oktoobris, või varem või hoopis tunduvalt hiljem. Seega esitas hageja oma nõude mitte 6,5 kuud hiljem nagu väidab kostja, vaid kolme kuu jooksul peale vaegtööde lõpetamist, mida tuleb lugeda mõistlikuks tähtajaks. Kuna ringkonnakohus jätab vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, kannab TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, so antud juhul kostja.

Gaida Kivinurm

Mare Merimaa

Urmas Reinola

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.