* OÜ hagi AS T vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, üürilepingu täitmiseks kohustamiseks ja tahteavalduse tegemise kohustuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 23.03.2007 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS T määruskaebus
Menetluse liik Menetlusosalised ja nende esindajad
Kirjalik menetlus Hageja * OÜ, esindaja adv. Leon Glikman Kostja AS T, esindajad adv. Carri Ginter ja adv. Mart Angerjärv
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 23.03.2007 määrus muutmata ning määruskaebus rahuldmata. Kohtumääruse peale ei saa edasi kaevata. Asjaolud
1.Hageja esitas 22.03.2007 hagiavalduse, milles palus tuvastada, et poolte vahel 31.05.2000 sõlmitud mitteeluruumi üürileping Tallinnas x asuva hoone 18. korruse ruumide osas kehtib kuni 30.06.2010 tähtaegse kestvuslepinguna; kohustada kostjat täitma üürilepingut kuni 30.06.2010 ja mitte tegema hagejale takistusi ruumide kasutamisel; tuvastada kostja kohustus anda nõusolek märkuse tegemiseks kinnistusraamatusse üürilepingu kohta või alternatiivselt kanda üürimärge kinnistusraamatusse. Hageja palus hagi tagamise korras reguleerida esialgselt pooltevahelist õigussuhet ja kohustada kostjat täitma hageja suhtes 31.05.2000 üürilepingut selle tingimustel ning mitte teha takistusi üüripinna kasutamiseks kuni kohtuotsuse jõustumiseni käesolevas asjas. Hageja palus hagi tagamiseks teha kinnistusraamatusse eelmärge märke tegemiseks 31.05.2000 üürilepingu kohta hageja kasuks. Vastavalt ülesütlemise teatisele lõpeb üürileping juba 15.06.2007. On täiesti ilmne, et 15.06.2007 seisuga on välistatud kohtuotsuse täitmine. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 377 lg 2 lubab kahju vältimiseks üüripinna kasutamise reguleerimist kuni kohtuotsuse jõustumiseni. Riigikohus leidis lahendis nr 3-2-136-04, et üürniku esitatud märkuse kinnistusraamatusse kandmise hagi tagamata jätmine võib välistada hagi rahuldamise. Kui üürileantud asja omanik kohtumenetluse ajal vahetub, siis ei saa hagi rahuldada eelmise omaniku suhtes. Esimese astme kohtu määrus
2.Kohus rahuldas hagi tagamise taotluse. Määruse põhjenduste kohaselt kaotab üürilepingu ülesütlemisele vastuvaidlemine igasuguse sisu, kui üürnikul ei ole võimalik jätkata ruumide kasutamist vähemalt kuni vaidluse lõppemiseni. Uue üüripinna leidmine ja kolimine ning ka tagasikolimine on seotud oluliste kulutustega. Seejuures üürilepingu alusel üüritud ruumide kasutamise jätkamine ei põhjusta üürileandjale mingisugust kahju. Eelduslikult ei seisa ruumid tühjana ning nende kasutamiseks sõlmitakse uue üürnikuga üürileping. Selle tulemusena ei ole juhul, kui üürileandja ei soovi ruume endise üürniku kasutusse tagasi anda, üürnikul reaalset võimalust ruume oma kasutusse tagasi saada. See olukord on käsitatav kohtuotsuse täitmise raskendatuse või võimatusena. Põhjendatud on keelata kostjal toimingud, mis on suunatud hageja poolt ruumide kasutamise takistamisele TsMS § 378 lg 1 p 3 järgi. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-136-04 asunud seisukohale, et üürniku esitatud märkuse kinnistusraamatusse kandmise hagi tagamata jätmine võib välistada hagi rahuldamise. Kui üürileantud asja omanik kohtumenetluse ajal vahetub, siis ei saa hagi rahuldada eelmise omaniku suhtes. Kui uus omanik üürilepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 alusel üles ütleb, siis puudub üürileping, mis on VÕS § 324 kohaselt märke nõudmise eeldus. Seega tuleb üürilepingu kohta märkuse tegemise hagi vastava taotluse korral tagada. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 631 lg 2 võimaldab hagi tagada eelmärkega. Määruskaebus ja selle põhjendused
3.Kostja palus määruse tühistada ning juhul, kui kohus leiab, et hagi tagamine on põhjendatud, teha hagi tagamine sõltuvaks tagatise andmisest kostjal tekkiva võimaliku kahju hüvitamiseks summas 10 000 000 krooni.
4.Seadusandja on näinud ette, et õigussuhte esialgsel reguleerimisel tuleb kostja eelnevalt ära kuulata või põhjendada, miks kohus seda vajalikuks ei pea. Olukorras, kus puudub akuutne vajadus õigussuhte esialgseks reguleerimiseks (üürileping kehtib vähemalt 15.06.2007), ei ole kuidagi õigustatav, et kohus rahuldab hagi tagamise avalduse ja reguleerib õigussuhte esialgselt kostjat ära kuulamata ning vaidluse tegelikesse asjaoludesse süvenemata. Ärakuulamisõiguse rikkumine on jäme menetlusnormi rikkumine, mis on antud juhul toonud kaasa ebaõige kohtumääruse. Kostjal võib hagi tagamise tõttu tekkida kahju, mille hüvitamiseks oleks kohus pidanud hagi tagamise tegema sõltuvaks tagatise andmisest (TsMS § 383 lg 1). Arvestades, et müügitehingu väärtus küündib sadadesse miljonitesse kroonidesse, oleks mõistliku tagatise suuruseks vähemalt 10 000 000 krooni.
5.Kohus on hagi taganud, kontrollimata, kas ja kuidas on hageja saanud kostja poolt I OÜ-ga (endine ärinimi A AS) sõlmitud lepingu pooleks. Olukorras, kus üürnikuna esinevad kaks erinevat tegutsevat äriühingut ja ei ole toimunud vastavate ühingute ühinemist, jagunemist või ümberkujundamist, oleks antud asjaolu tulnud kontrollida. Juhul kui I OÜ on ruumid andnud hageja allkasutusse, kujutab see kostja kirjaliku nõusoleku puudumisel lepingu p 7.11 rikkumist. Juhul kui I OÜ on lepingust tulenevad kohustused hagejale loovutanud, eeldab selline loovutus võlausaldaja nõusolekut. Seega oleks kohtule esitatud andmete põhjal omanud lepingu ülesütlemise vaidlustamise küsimuses kohtusse pöördumise õigust I OÜ, mitte hageja.
6.Kohus ei ole nõudnud hagejalt enda väidete tõendamist ega lubanud kostjal enda seisukohta esitada, mistõttu on kohus hageja pahatahtliku nõude rahuldanud ja kohaldanud hagi tagamise korras abinõu, mille kohaldamise materiaalõiguslikud eeldused on täitmata. Kohus on taganud hagi osas, milles seda ei oleks tohtinud menetlusse võtta. VÕS § 324 lg 1 toodud abinõu kohaldamine olukorras, kus hageja pole ca 5 aasta jooksul lepingu kohta kinnistusraamatusse märke sissekandmist oluliseks pidanud ja pole seda ka kunagi kostjalt nõudnud ning kostja pole enda
seadusliku kohustuse täitmisest ka kunagi keeldunud, on menetlusõiguste pahauskne kasutamine. Keeldumist ei saa järeldada sellest, et üürileping on üles öeldud. Märke tegemine või sellest keeldumine ei seondu kehtiva üürilepingu puhul üürilepingu ülesütlemisega. Antud juhul on selge, et hageja õigusi ei ole rikutud ning on jäetud kontrollimata, kas tal on üldse õigus vaidlusaluses küsimuses kohtusse pöördumiseks. Tulenevalt eeltoodust ja asjaolust, et hagejal puudub rikutud õigus (üürileping lõpetati lepingu alusel, kostja ei ole keeldunud märke sissekandmisest), tulnuks keelduda hagiavalduse menetlusse võtmisest ja hagi tagamisest (TsMS § 423 lg 2).
7.Asjaoludest ja kostja poolt esitatud tõenditest tulenevalt on selge, et lepingus väljendub poolte tahe anda pooltele õigus leping igal juhul 3-kuulise etteteatamise tähtajaga ennetähtaegselt üles öelda. Seega oli määruskaebuse esitajal õigus leping üles öelda. Kostja esitatud dokumentidest nähtub, et lepingu p 12.2. sõnastuse muutmine oli hageja enda soov ja hageja on vastavat õigust ka ise kasutanud. Kuivõrd tegemist on ilmselt põhjendamatu hagiga, on põhjendamatu ka hagi tagamine. Hagi on esitatud kostja vara ebaseadusliku kasutamisvõimaluse loomiseks olukorras, kus vara kasutamise õiguslik alus on selgelt lõppenud. Hagi tagamisega ei tohi kaasa aidata põhjendamatu õigusvastase eesmärgi saavutamisele ja kahju tekitamisele kostjale. Alates lepingu sõlmimisest on olnud teada, et kõik ruumidega seonduvad kulutused jäävad rentniku kanda ja neid ei hüvitata. Hageja pidi võimaliku kahju tekkimisega arvestama ning olema valmis ruumid vabastama. Kostja on lisanud määruskaebusele mõned hetkel vabade üüripindade üürikuulutused. Lisaks on kostja pakkunud hagejale võimalust sõlmida leping x või kasutada ruume kuni 2007. a lõpuni samadel tingimustel. Vastus määruskaebusele ja menetluse edasine käik
8.Hageja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
9.Harju Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel Tallinna Ringkonnakohtule läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu seisukoht
10.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et kohtumäärus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust määruse tühistamiseks.
11.TsMS § 377 lg 1 järgi võib kohus hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. Vastavalt TsMS § 377 lg-le 2 võib kohus sõltumata käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust hagi tagamise korras esialgselt reguleerida vaidlusalust õigussuhet, eelkõige asja kasutusviisi, kui see on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või muul põhjusel. Üheks võimalikuks hagi tagamise abinõuks on kostjatel teatud tehingute ja toimingute tegemise keelamine (TsMS § 378 lg 1 p 3). Hagi tagava abinõu valikul tuleb arvestada, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks (TsMS § 378 lg 4). Ringkonnakohus leiab, et kohaldatud hagi tagamise abinõud ei koorma kostjat liigselt ning hagi tagamisel ei ole kohus seadust rikkunud. Kohus on määruses põhjendanud, miks ta pidas hagi tagamist vajalikuks. Olukorras, kus kostja on üürilepingu üles öelnud ja hageja on tuginenud selle tühisusele, on igati põhjendatud hagi tagamise korras üürisuhte esialgne reguleerimine. Kohus ei rikkunud TsMS § 384 lg-t 3, kuna seadus ei kohusta kohut enne hagi tagamise avalduse lahendamist kostjat ära kuulama, vaid annab selleks võimaluse. Maakohus ei pidanud kostja eelnevat ärakuulamist vajalikuks. Seadus ei näe ette, et kohus peab vastavat otsustust põhjendama. Ka määruskaebuses ei ole esile toodud asjaolusid, mis annaksid
alust järeldada, et kostja ärakuulamine oleks kaasa toonud teistsuguse lahendi hagi tagamise taotluse osas.
12.TsMS § 378 lg 1 p 10 kohaselt võib hagi tagamise abinõuks olla kohtu poolt vajalikuks peetud muu abinõu. Kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemise nõude tagamise abinõuks sobib AÕS § 63 lg 1 p-s 1 sätestatud eelmärge. AÕS § 631 lg 2 sätestab, et eelmärke võib kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise määruse alusel ning hagi tagamise määruse alusel eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks ei ole nõutav, et eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik tõendaks eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu. Maakohus on põhjendatult viidanud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-136-04 toodud seisukohale üürilepingu märke kinnistusraamatusse kandmise nõude tagamise taotluse rahuldamise vajadusele. Asjaolu, et hageja ei ole varem kostjalt nõudnud märke kandmist kinnistusraamatusse, ei anna alust hagi tagamise tühistamiseks.
13.Määruskaebuse läbivaatamisel ei lahendata asja sisuliselt, mistõttu ei saa ringkonnakohus anda hinnangut määruskaebuse väidetele, mis käsitavad vaidluse sisu. Samuti ei saa ringkonnakohus hagi tagamise määruse peale esitatud määruskaebuse läbivaatamisel kontrollida hagi menetlusse võtmise õigsust. Kui kostja leiab, et hagi on võetud maakohtu poolt ebaõigesti menetlusse, võib ta taotleda esimese astme kohtult hagi läbivaatamata jätmist. Samuti on kostjal õigus taotleda maakohtult hagi tagamise jätkumise sõltuvaks tegemist tagatise andmisest kostjale tekkiva kahju hüvitamiseks. Sel juhul tuleb kostjal kahju tekkimine põhistatud avalduses kohtule usutavaks teha.
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.