Harju Maakohus
Kohtunik
Lukiina Vismann
Otsuse tegemise aeg ja koht
27. aprill 2007.a, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-05-17454 (endine tsiviilasja nr 2/125-24245/05)
Tsiviilasi
OÜ hagi TT, IT, RT, AT, MB(end T), JJ, IJ, LM (end I) GBvastu eluruumi kasutamise eest tasu väljamõistmise nõudes. Hageja: OÜ OÜ (reg kood XXX, aadr XXX); Hageja esindaja : SS, OÜ XXX Kostjad: TT (ik XXX, elukoht XXX); esindaja advokaat OL IT (ik XXX, elukoht XXX); RT (ik XXX, elukoht XXX); AT (ik XXX, elukoht XXX); MB(end T) (ik XXX, elukoht XXX); JJ (ik XXX, elukoht XXX), seaduslik esindaja IJ; lepinguline esindaja vandeadvokaat MM IJ (ik XXX, elukoht XXX); esindaja vandeadvokaat M M LM (end I) (ik XXX, elukoht XXX); esindaja vandeadvokaat MM GB( ik XXX, elukoht XXX), seaduslik esindaja M B . 03. aprill 2007. a
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg Istungil osalenud isikud
Hageja esindaja: SS Kostja : TT Kostja TT esindaja: OL Kostja: IJ Kostja JJ`i, IJ ja LM esindaja: vandeadvokaat M M
Hagi rahuldada. Mõista välja solidaarselt TT`lt, IT`lt, RT`lt, MB`lt (end T), IJ`lt, LMlt (end I) ruumide kasutamise harilik väärtus iga kalendrikuu eest alates 30.06.2004 summas 2100 (kaks tuhat ükssada) krooni s.o. kuni 30.09.2005 summas 31 500 (kolmkümmend üks tuhat viissada) krooni OÜ kasuks.
Mõista välja solidaarselt TT`lt, IT`lt, RT`lt, MB`lt (end T), IJ`lt, LMlt (end I) hagi esitamisel tasutud riigilõiv 200 (kakssada) krooni OÜ kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on pooltel õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtusse esitades apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o 30.04.2007.a. Hagi aluseks olevad asjaolud OÜ oli 30.03.2004.a. kuni 10.11.2006.a. XXX asuva kinnistu omanik. Kinnistul paikneb hoone, mida kasutatakse elamiseks. Rahvastikuregistri andmetel elavad kostjad nimetatud hoones korteris nr XXX. Kinnistul paikneb ka kuur, mida kostjad kasutavad. Hageja on seisukohal, et kostjad vastutavad ebaseadusliku valduse eest VÕS § 85 lg 1, § 1037 ja § 1040 alusel. Hageja leiab, et käesoleval juhul kuulub hüvitamisele keskmine üüritasu võrreldavas kahetoalises korteris. Väljatrükkidest „XXX“ ja „XXX“ nähtub, et ahjuküttega korterite hinnad on vahemikus 2100-4200 krooni. Kuna kostjad kasutavad ka kuuri, leiab hageja, et lähedase kuulutuse üüri turuhind koos kuuriga on 2100 krooni. Hageja palub mõista kostjatelt solidaarselt välja ruumide kasutamise harilik väärtus iga kuu eest alates 30.06.2004.a. summas 2100 krooni s.o kuni 30.09.2005.a. summas 31 500 krooni ja välja mõista kostjatelt solidaarselt kohtukulud. Kostja seisukoht Kostjad ei tunnista hagi ja vaidlevad sellele vastu. On õige, et kostjad on kasutanud hagejale varem kuulunud eluruumi aadressil XXX, kuid ekslikud on hageja väited, et kostjatel oleks sellisest õigussuhtest tulenev võlgnevus hageja ees. Kostjate hinnangul on poolte vahel tegemist üürilepinguga, kuigi kirjalik üürileping puudub. Kostjad leiavad, et hageja seisukohad on ebajärjekindlad. Sama hageja on algatanud samade kostjate vastu ka teise tsiviilvaidluse, kus menetlus on lõppenud hagi läbi vaatamata jätmisega, sest hageja ei ilmunud asjas määratud kohtuistungile. Viidatud vaidluses asus hageja sisuliselt seisukohale, et poolte vahel puudub vastastikkusi kohustusi loov õigussuhe. Kostjad on saanud korteri valduse seaduslikul teel ning valdus ei ole ka hiljem muutunud ebaseaduslikuks. Orderist nr XXX johtub, et korteri valduse sai kostjate üleneja sugulane PM XXX. Kostjad IJ (sündinud M ) ja LM on PM tütred, kostja JJ on kostja IJ poeg. Kostjad esitavad täiendavalt tõendina väljavõtte rahvastikuregistrist, mille kohaselt korter on registreeritud kostja LM (väljavõtte koostamise ajal nimega L I) elukohana alates XXX, kostja IJ elukohana alates XXX ja kostja JJi elukohana alates XXX. Kostja TT on XXX esitanud avalduse korteri erastamiseks eluruumina, mille eluruumide toonane käsutaja riigiettevõte EK on samal päeval vastu võtnud ja millele ei ole esitatud vastuväiteid avalduses nimetatud isikute valduse õiguspärasuse kohta. Seega on kostjate valdus eluruumile tekkinud seaduspäraselt ja sellisena ka püsinud. Korter on väga halvas seisukorras ja hageja on seega jätnud täitmata võlaõigusseaduse (VÕS) § 276 lg-st 1 tuleneva üürileandja kohustuse tagada üüritud asja hoidmine lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Kostjad on pidanud tegema olulisi kulutusi üüritud asja hoidmiseks kasutuskõlblikuna, samuti kulutusi takistamaks üüritud asja hävinemist. Kostjad on esitanud korteri omanikele ka sellekohased nõuded ja tasaarvestuse avaldused. Kostjad märgivad, et hageja ei ole ilmutanud vajalikku hoolt ega ole hoolitsenud tema registrijärgsel aadressil posti kättesaamise eest. Hageja ei ole osutanud ega võimaldanud kostjatele osutada praktiliselt mingeid kommunaalteenuseid, ka selles osas on hagejal täitmata üürileandja kohustused. Üürileping on olemuselt vastastikune leping, st kostjatel kui üürnikel tekib tasumiskohustus üürileandja ees vaid juhul, kui üürileandja täidab oma kohustusi; vastasel juhul on kostjatel VÕS § 278 p 4, § 296 lg 1 ja § 111 lg 1 alusel sisuliselt õigus oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda. Kostjate arvates on üüritud asja puudused nii
olulised, et kostjatel ei ole kohustust üüritud asja eest üüri tasuda enne kui puudused on kõrvaldatud. Kostjad märgivad täiendavalt, et neile teadaolevalt ei ole hageja enam korteri omanik. Kohtuotsuse põhjendused TsMS § 436 lg 1 kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud ja sama paragrahvi lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Kui kohus lahendab asja kohtuistungil, rajab kohus otsuse ainult nendele tõenditele, mida istungil uuriti. Kohus, kuulanud ära hageja esindaja, kostja TT ja tema esindaja, kostja JJ`i, IJ ning LM esindaja vandeadvokaat MM`i seletused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostjad kasutavad hagejale ajavahemikus 30.06.2004.a.10.11.2006.a. kuulunud eluruumi aadressil XXX. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjatel on üldse õiguslikku alust vaidlusalust eluruumi kasutada, millised olid üürilepingu tingimused üüri suuruse osas ja kas kostjatel on üürilepingu alusel tulenev võlgnevus hageja ees. Kohtule esitatud TL TSN TK elamispinna arvestuse ja jaotamise osakonna ordenist nr XXX (tl 53) nähtub, et order on välja antud PM`ile elama asumiseks järgmiste isikutega – KM, TM, IJ (sündinud M ), LM, VM, JJ, VM, kes omavad õigust elamispinna kasutamiseks XXX asuvas korteris. Kohus leiab, et nimetatud tõendiga on tõendatud, et kostjatel oli ja on õiguslik alus vaidlusalust eluruumi kasutada ja seal elada. Kostja poolt esitatud 10.12.2001.a. Rahvastikuregistri väljavõte, milles on märgitud, mis ajast alates on L I, JM`i, JJ`i, TT, IJ, M T, RT ja IT elukohaks XXX, jätab kohus tähelepanuta, kuna asjaolust, et kostjad on eluruumi sisse kirjutatud, ei tulene nende õigus eluruumi üürnikuna kasutada. Rahvastikuregistri väljavõte iseenesest ei tõenda, et nimetatud isikutel oli õiguslik alus vaidlusalust ruumi kasutada. Samuti kostja väited selle kohta, et TT on esitatud avalduse korteri erastamiseks eluruumina, mille eluruumide toonane käsutaja riigiettevõte EK on samal päeval vastu võtnud ja millele ei ole esitatud vastuväiteid valduse õiguspärasuse kohta, on asjakohatud, kuna kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et eluruumide käsutaja EK oleks esitatud avalduse eluruumi erastamiseks rahuldanud. Kostjad tunnistavad, et poolte vahel on tegemist üürilepinguga, kuigi kirjalik üürileping puudub. Kohus leiab, et olenemata kirjaliku üürilepingu sõlmimisest on poolte vahel üürisuhe ja sellest suhtest tekkinud vaidlusi lahendatakse üürilepingu sätete kohaselt. Vastavalt võlaõigusseadus (VÕS) §-ile 271 kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Pooled vaidlevad selle üle, millised olid üürilepingu tingimused üüri suuruse osas. Kohtu arvates ei oma tähtsust asjaolu, et üürilepingus ei olnud sätestatud üüri suurust, kuna kostjate poolt faktiliselt üüri mitte tasumine ei muuda üürisuhet vara tasuta kasutamiseks. Sellest tulenevalt, kuna kostjad on eluruumi kasutanud omapoolseid kohustusi täitmata (üüri maksmata), tuleb kostjatelt hageja kasuks võlgnevus välja mõista. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et üüri suuruse arvestamisel tuleb lähtuda keskmisest üüritasust analoogsete korterite üürimisel. Kohtule esitatud „XXX“-i ja „XXX“-i väljatrükkidest (tl 12-16) nähtub, et 2-toaliste ahjuküttega korterite hinnad on vahemikus 2100-4200 krooni. Sellest tulenevalt leiab hageja, et vaidlusaluse eluruumi (koos kuuriga) üür on 2100 krooni. Tõendamist ei ole leidnud asjaolu, et hageja oleks jätnud täitmata oma lepingujärgsed kohustused või rikkunud lepingu tingimusi, mistõttu kostjate väited selle kohta on paljasõnalised. Asjaolu, et kostjad on pidanud tegema olulisi kulutusi üüritud asja hoidmiseks
kasutuskõlblikuna, samuti kulutusi takistamaks üüritud asja hävinemist, võib olla kostjate poolse iseseisva kulutuste hüvitamise nõude aluseks, kuid ei oma üürivõla üle käivas vaidluses tähtsust, mistõttu jätab kohus kostjate sellekohased väited käesoleva vaidluse lahendamisel kõrvale. Samuti ei oma tähtsust kostjate väite, et neile teadaolevalt ei ole hageja enam korteri omanik, kuna ajavahemikul, mille eest hageja üüri tasumist nõuab, oli hageja vaidlusaluse eluruumi omanik. Kohtukulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 alusel kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist (01.01.2006) alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Vastavalt TsMS § 60 lg-le 1 mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Seega kuuluvad solidaarselt kostjatelt hageja kasuks väljamõistmisele hagi esitamisel tasutud riigilõiv summas 200 krooni. Kostjate õigusabikulud tuleb jätta nende endi kanda, sest kohus rahuldas hagi täielikult.
Lukiina Vismann kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.