Kohtulahend

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

õigus üldkoosolekul hääletada, seega tuleb korterite 52 ja 53 omanikud lugeda koosolekul osalejateks. Hageja väitega, et korteriomandi nr. 62 valdaja ei saanud esindada korteriomandi omanikku üldkoosolekul, tuleb nõustuda. Korteriühistu liikmete nimekirja on ebaõigesti kantud N. E, sest tema õiguse korteriomanikku AS-i Hansa Liising Eesti esindada välistas KÜS § 101. Selles normis sätestatakse ammendav loetelu isikutest, kes võivad üldkoosolekul korteriühistu liiget esindada. Seadusest ei tulene erandit juhuks, kui korteriühistu liikmeks on juriidiline isik. Üldkoosolekult puudunud korteriomaniku hilisemat üldkoosoleku otsusega nõustumist ei saa lugeda koosolekul osalemiseks. Seega ei saa korteriomandi nr. 17 omanikku lugeda koosolekul osalenuks. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellatsioonkaebuses palub kostja linnakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata. Kohus ei arvestanud korteriühistu liikmete huvidega. Kostja juhatuse liikmed on pidevalt vahetunud, ühistus puudus normaalne tegevus ja pidevad vaidlused halvendasid ühistu majanduslikku olukorda. Korteriühistu liikmed taotlesid korduvalt üldkoosoleku kokkukutsumist, kuid juhatus, s. h. hageja, seda ei teinud. Juhatuse pädevus lõppes 18. aprillil 2004. a. 3. augusti 2004. a. üldkoosolek kutsuti kokku kooskõlas MTÜS-i sätetega. Korteriomandi nr. 17 omanikku esindas korteriomandi nr. 20 valdaja, korteriomandi nr. 17 omanik kiitis üldkoosoleku otsuse hiljem heaks. Sama tegi korteriomandi nr. 35 omanik. Korteriomandit nr. 62 kasutab AS-i Hansa Liising Eesti liisinguvõtja, kes esitas pärast koosolekut dokumendi, et liisinguandja annab liisinguvõtjale esindamisõiguse. Kohus pidi liisinguvõtja küsimuses lähtuma VÕS § 362 lõikest 1. Lisaks 32 korteriomandi omanikule toetasid 3. augusti 2004. a. üldkoosoleku otsust korteriomandite nr. 17, 35 ja 62 omanikud. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kõrgema astme kohtute varasemad otsused Tallinna Ringkonnakohus jättis 24. novembri 2005. a. otsusega linnakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 25. aprillil 2006. a. otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse kohaselt on korteriühistu üldkoosolekul osaleda ja hääletada võivate isikute ring sätestatud KÜS §-s 101. Selle paragrahvi kohaselt saaks liisinguandjast korteriomanikku esindaja korteriühistu üldkoosolekul üksnes liisinguandja seaduslik esindaja, see koormaks aga põhjendamatult liisinguandjat või jätaks tagamata tema, aga ka liisinguvõtja huvide esindatuse üldkoosolekul. Kui ühistut ei ole moodustatud, ei sisalda korteriomandiseadus (KOS) korteriomanikele üldkoosolekul esindusõiguse osas piiranguid. Arvestades ka VÕS §-i 361 ja § 362 lõiget 1, on korteri liisinguvõtjast valdajat põhjendatud pidada esindusõiguse aspektist samaväärseks korteri kaasomanikuga ja tal on õigus esindada korteriomanikust liisinguandjat korteriühistu üldkoosolekul. Korteriühistu üldkoosoleku otsus on õiguslikult olemuselt ühistu liikmete mitmepoolne tehing, mida on võimalik tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 129 lg. 1 kohaselt heaks kiita. See ei tähenda, nagu saaks heakskiitjat lugeda koosolekul osalejaks ja koosolekut otsustusvõimeliseks. Oluline on koosoleku ajal kohalolev kvoorum.

Riigikohtu otsuse kohaselt ei ole ringkonnakohus hinnanud kõiki poolte väiteid. Lisaks väitele, et üldkoosoleku otsuse tegemiseks puudus põhikirjas nõutud kvoorum, väitis hageja ka seda, et üldkoosolek kutsuti kokku seaduse ja põhikirja nõudeid rikkudes, et osa allkirju üldkoosoleku jaoks koguti enne ja osa pärast üldkoosolekut ning et kostja ei põhjendanud, millises seoses üldkoosolekuga on kohtutoimiku lehel 31 olev korteriühistu liikmete nimekiri. Hageja väitis, et korterite nr. 2 ja 47 omanikud ei osalenud üldkoosolekul. Ringkonnakohus luges nende tõendatuks korterite omanike osalemise üldkoosolekul, viidates kohtutoimikus asuvatele tõenditele, kuid jättis selgitamata, mis tõenditega on tegu, missugust asjaolu üks või teine tõend tõendab ning miks ei ole õige hageja hinnang ühele või teisele tõendile. Ringkonnakohtu otsuses jääb ebaselgeks, kas ringkonnakohus luges korterite nr. 2 ja 47 omanikud osalenuks üldkoosolekul selle tõttu, et nad ilmusid üldkoosolekule kohale, või selle tõttu, et nad kiitsid hiljem üldkoosoleku otsuse heaks. Ringkonnakohus eksis üldkoosolekul osalenud korteriomanike arvu kokkulugemisel, võttes kaks korda arvesse korterit nr. 39. Seega on ringkonnakohtu otsuses nimetatud kokku 27 erinevat korteriomanikku, mitte aga 30 korteriomanikku, nagu ekslikult leidis ringkonnakohus. Lisaks luges ringkonnakohus oma otsuse punktis 14 korteriühistu üldkoosolekul osalenuteks veel kolme korteri (korterid nr. 52, 53 ja 62) omanikud. Järelikult osales ringkonnakohtu otsusest nähtuvalt üldkoosolekul kokku mitte 33, vaid 30 korteriomanikku. Ebaõige on kassatori seisukoht, et korterite 60 ja 61 omanikul oli üldkoosolekul kokku üks hääl. KÜS § 11 lõike 1 järgi annab korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜS § 11 lg 1 on erisätteks KOS § 19 lõike 1 suhtes, mille kohaselt omab korteriomanik korteriomanike üldkoosolekul ühe hääle talle kuuluvate korteriomandite arvust sõltumata. Kostja põhikirja punkti 5. 3 järgi annab iga korteriomand selle omanikule ühe hääle. Seega oli korterite 60 ja 61 omanikul üldkoosolekul hääletamisel kaks häält. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse lõppjärelduse tühistamiseks, küll tuleb otsuse põhjendust muuta. Kostja 3. augusti 2004. a. üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamise nõuet on hageja muuhulgas põhjendanud väitega, et üldkoosolekul ei olnud otsuste vastuvõtmiseks vajalikku kvoorumit. Maakohus tuvastas, et X asuvas elamus on 64 korteriomandit, millest igaüks annab vastavalt kostja põhikirja punktile 5. 3 selle omanikule ühe hääle. Kohus leidis ka, et kuna põhikirja punkti 5. 3 kohaselt on koosolek otsustusvõimeline, kui sellel on esindatud üle 1⁄2 korteriomanditega määratud häältest, siis pidi üldkoosoleku otsustusvõimelisuseks sellel osalema vähemalt 33 liiget. Neid maakohtu järeldusi ei ole apellatsioonimenetluses vaidlustatud. Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled selle üle, kas vaidlusalusel koosolekul oli kvooruminõue täidetud. Maakohus märkis otsuses, nagu ei oleks vaidlust 30 korteriomaniku osalemise üle koosolekul kas isiklikult või esindaja vahendusel. Otsuses märgitud korteriomandite numbreid kõrvutades aga selgub, et kahe korteriomandi omanikke – korteriomandite nr. 39 ja 57 omanikke – on maakohus arvestanud kahekordselt. Nii on korteri nr. 39 omanik loetud osalenuks nii isiklikult kui esindaja kaudu, kelleks oli teise korteriomandi omanik; korteri nr. 57 puhul on aga maakohus lugenud omaniku esindatuks nii pereliikme kui teise korteriomandi omaniku kaudu. Seega tegelikult ei olnud esimese astme kohtu menetluses vaidlust 28 korteriomandi omaniku osalemise üle, olgu nad siis osalenud isiklikult või esindaja kaudu. Need ühistu liikmed, kelle osalemise või esindatuse üle vaidlust ei olnud, olid korteriomandite nr. 3, 8, 12, 19, 20, 21, 24, 31, 36, 37, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 48, 49, 50, 51, 54, 55, 57, 59, 60, 61, 63 ja 64 omanikud. Maakohus leidis õigesti, et kuna L. Z

kuulub kaks korteriomandit (nr. 60 ja 61), on tal vastavalt põhikirja punktile 5. 3 üldkoosolekul hääletamisel kaks häält. Vaidluse all oli, kas üldkoosolekul osalenuks või esindatuks sai lugeda korteriomandite nr. 17, 52, 53 ja 62 omanikke. Maakohus leidis, et korteriomandite nr. 52 ja 53 omanikel oli õigus vaidlusalusel üldkoosolekul hääletada vaatamata sellele, et neil oli tasumata korteriühistu osamaks. Vaidlust ei olnud selle üle, et korteriomandite nr. 52 ja 53 omanikud vaidlusalusel üldkoosolekul osalesid ja apellatsioonikohtu istungil ei vaidlustanud enam kumbki pooltest nende hääletusõigust. Apellatsioonkaebuses vaidlustas apellant maakohtu otsuse osas, mis puudutas korteriomandite nr. 17, 62 ja 35 omanikke. Kaebuses apellant kinnitas, et korteriomandi nr. 17 omanikku esindas korteri nr. 20 valdaja, kellel seaduse järgi puudus esindusõigus, kuna ta ise oli oma poja esindaja, kuid apellandi arvates lahendas olukorra asjaolu, et korteri nr. 17 omanik tegi hiljem avalduse, milles avaldas toetust 3. augusti 2004. a. üldkoosoleku otsustele. Kolleegium leiab, et otsuste hilisem heakskiitmine ei tähenda, et isiku saaks lugeda koosolekul osalejaks ja koosoleku otsustusvõimeliseks. Arvestades asjaolu, et korteriühistu üldkoosoleku otsus võetakse vastu hääletamise teel ning üldkoosoleku otsus jõustub selle tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti, on oluline koosoleku toimumise ajal kohalolev kvoorum. Üldkoosoleku hilisem heakskiitmine ei muuda üldkoosolekut tagantjärele otsustusvõimeliseks. Taolist arusaama kinnitavad ka KOS § 19 lõiked 2 ja 3, mis reguleerivad korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõimelisust ja uue üldkoosoleku kokkukutsumist, kui üldkoosolek on otsustusvõimetu, ja KOS § 17 lg. 3, mis lubab korteriomanikel otsuse teha üldkoosolekut kokku kutsumata vaid siis, kui otsuse kohta on kõigi korteriomanike kirjalik seisukoht. Seega ei muuda asjaolu, et korteriomandi nr. 17 omanik V. B vaidlusaluse üldkoosoleku otsused hiljem heaks kiitis, üldkoosoleku otsustusvõimelisust. Ka korteriomandi nr. 35 omaniku arvestamata jätmise osas pani apellant maakohtule pahaks, et kohus ei arvestanud nimetatu poolt otsuse hilisemat heakskiitmist. Kolleegium leiab, et eespooltoodud põhjendusel ei saa otsuse hilisem heakskiitmine muuta koosoleku otsustusvõimelisust. Apellant ei ole kunagi väitnud, nagu oleks korteri nr. 35 omanik vaidlusalusel koosolekul isiklikult või esindaja kaudu osalenud. Kolleegium leiab, et ka korteriomandi nr. 62 omanik ja ühistu liige AS Hansa Liising Eesti ei olnud vaidlusalusel üldkoosolekul nõuetekohaselt esindatud. KÜS § 101 kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri; esindajaks võib olla korteriomaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige. Kui korteriomanikud ei ole moodustanud korteriühistut, siis korteriomandiseadus (KOS) ei näe korteriomanikele üldkoosolekul esindusõiguse osas ette piiranguid. VÕS § 361 järgi kohustub liisingulepinguga liisinguandja omandama liisinguvõtja poolt määratud müüjalt teatud eseme (liisinguese) ja andma selle liisinguvõtja kasutusse, liisinguvõtja kohustub aga maksma liisingueseme kasutamise eest tasu. Eseme liisimine võib lepingu kohaselt olla suunatud ka korteri omandamisele. Sellest tulenevalt on põhjendatud pidada korteri liisinguvõtjast valdajat esindusõiguse seisukohast samaväärseks korteri kaasomanikuga ja tal on õigus esindada korteriomanikust liisinguandjat korteriühistu üldkoosolekul. Vastasel juhul võib korteri kasutamine liisinguvõtja poolt olla takistatud, mis ei ole kooskõlas VÕS § 362 lõikega 1, mis sätestab muuhulgas liisinguandja kohustuse mitte takistada liisinguvõtjat liisingueseme valdamisel ja kasutamisel. Pooled ei vaidle selle üle, et korteriomandit nr. 62 kasutas liisinguvõtjana Natalja Jegorova, kes eespooltoodust lähtudes kuulus isikute ringi, kes võis KÜS § 101 lause 2 kohaselt olla korteriühistu liisinguandjast liikme esindajaks üldkoosolekul. Esindajana üldkoosolekul osalemine aga eeldas KÜS § 101 lause 1 kohast volitust, sest ka kaasomanik võis ühistu liiget üldkoosolekul esindada üksnes lihtkirjaliku volikirja olemasolul. Hageja tugines esimese

astme kohtu menetluses asjaolule, et N. J liisinguandja volitust ei olnud (tl. 89). Kostja ei ole väitnud, nagu oleks nimetatul volitus olnud; kohtule on kassatsioonimenetluses esitatud liisinguandja poolt N. J alles 7. aprillil 2005. a. väljaantud volikiri (kd. II, tl. 32). Kuna N. J vaidlusaluse üldkoosoleku toimumise ajal liisinguandja volitust ei olnud, siis ei olnud ta õigustatud ka vaidlusalusel koosolekul osalemiseks korteri nr. 59 omanikku Ljubov Gudilinat edasi volitama. Seega osales vaidlusalusel 3. augusti 2004. a. üldkoosolekul isiklikult või esindaja kaudu 30 korteriühistu liiget ja koosolekul ei olnud otsuste vastuvõtmiseks vajalikku kvoorumit. Apellatsioonikohtu istungil väitis apellant, et esindatud oli ka korteriomandi nr. 34 omanik, see uus asjaolu jääb aga tulenevalt TsMS § 652 lg. 1 punktist 2 ja lg. 3 punktidest 1 ja 2 tähelepanuta. Pealegi ei muudaks see vaidluse tulemust, sest kvoorumist jäid ühtekokku puudu 3 korteriühistu liikme hääled. Korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtivuse üle otsustamisel peab kohus lähtuma seaduses sätestatud nõuetest koosoleku läbiviimisele ja otsuste vastuvõtmisele ega saa seaduse sätetest mööda minnes arvestada ühistu liikmete defineerimata huvidega, nagu apellant on kaebuses soovinud. Kaebusest ei nähtu ka, millised on need ühistu liikmete huvid, mida kostja kaebuses kaitseb. Hageja esitas apellatsioonimenetluses taotluse kassatsioonimenetluses kantud õigusabikulu 5900 krooni väljamõistmiseks kostjalt. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 tuleb enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldada menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Nii tuleb hageja taotlus lahendada kuni 1. jaanuarini 2006. a. kehtinud TsMS-i alusel. Selle seadustiku § 60 lg. 3 kohaselt, kui pool ei ole esitanud enne kohtuvaidlusi kohtule kohtukulude nimekirja ja kuludokumente, ei ole tal õigust kulude hüvitamist nõuda. Sellest tuleneb, et vastavas kohtuastmes kantud kohtukulude nimekiri ja neid tõendavad dokumendid tuli menetlusosalisel esitada vastavas kohtuastmes enne lahendi tegemist. Seega pidi ka hageja esitama oma kassatsioonimenetluse kohtukulude hüvitamise taotluse kassatsioonimenetluses enne otsuse tegemist. Hageja esitas kassatsioonkaebuses küll taotluse menetluskulude väljamõistmiseks vastaspoolelt (kd. II, tl. 18), ei esitanud aga kassatsioonimenetluse kohtukulude nimekirja ega kuludokumente. Seega on hageja kaotanud õiguse kassatsioonimenetluse õigusabikulu hüvitamist taotleda ja see kohtukulu jääb tema enda kanda. Apellatsioonimenetluse kohtukulu hüvitamist ei ole hageja taotlenud. Kostja kui vaidluse kaotanud poole kohtukulude väljamõistmiseks hagejalt ei anna TsMS §-d 60 ja 61 alust.

Reet Allikvere

Urmas Reinola

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.