Määruse tegemise aeg ja koht 4. aprill 2025, Tallinn Kohtuasja number
2-21-15854
Kohtuasi
Spitham KV OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 14. oktoobri 2024 määrus (parandatud Harju Maakohtu 30. oktoobri 2024 määrusega)
Kaebuse esitaja ja liik
Spitham KV OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja: Spitham KV OÜ (registrikood 12115197) lepinguline esindaja Mari-Liis Mererand Puudutatud isik I City Discover OÜ (registrikood 12199975), lepinguline esindaja Alvar Kasera Puudutatud isikud II–VII: XXX Lääne-Harju Vallavalitsuse kaudu (registrikood 77000200) volitatud esindaja Eha Kõiv I.Q (isikukood XXX) W.L (isikukood XXX) J.V (isikukood XXX) A.K (isikukood XXX) P.F (isikukood XXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 14. oktoobri 2024 määrus (parandatud Harju Maakohtu 30. oktoobri 2024 määrusega) juurdepääsutasu suuruse kindlaksmääramise ja osaliselt menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus määrus, millega määrata aastase juurdepääsutasu suuruseks summa, mis arvutatakse järgmiselt: 2272 (eurot) × võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär (diskontomäär), ning jätta avaldaja menetluskulud puudutatud isiku I kanda.
2-21-15854
2.Harju Maakohtu 14. oktoobri 2024 määruse (parandatud Harju Maakohtu 30. oktoobri 2024 määrusega) tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
2.1.Määrata kindlaks tähtajatu ja piiranguteta juurdepääs jalgsi ja igat liiki sõidukitega Harju maakonnas Lääne-Harju vallas Kurkse külas asuvale Märdi kinnistule (katastritunnus 56201:003:0738), mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 11065450, üle Harju maakonnas Lääne-Harju vallas Kurkse külas asuva Andu kinnistu (katastritunnus 43101:001:1942), mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 4564202 mööda Andu kinnistut läbivat teed 80 meetri pikkuses ja 4 meetri laiuses, vastavalt kohtumäärusele lisatud kaardile (määruse lisa 1).
2.2.Kohustada City Discover OÜ-d andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 4564202 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale märkuse kandmiseks, mille kohaselt Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 11065450 kantud kinnistu igakordne omanik omab piiranguteta ja tähtajatut juurdepääsu õigust oma kinnistule kohtumääruses sätestatud tingimustel ning asendada vastav City Discover OÜ tahteavaldus kohtumäärusega.
2.3.Välja mõista Märdi kinnistu igakordselt omanikult Andu kinnistu igakordse omaniku kasuks aastane juurdepääsutasu suuruses, mis tuleb arvutada järgmiselt: 2272 (eurot) × võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär (diskontomäär). Juurdepääsutasu tuleb tasuda hiljemalt 3 päeva jooksul käesoleva kohtumääruse jõustumisest ja edaspidi igal aastal samaks tähtpäevaks.
3.Rahuldada Spitham KV OÜ määruskaebus.
4.Jätta Spitham KV OÜ maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud City Discover OÜ kanda ja City Discover OÜ menetluskulud tema enda kanda. Jätta ülejäänud puudutatud isikute menetluskulud puudutatud isikute endi kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Spitham KV OÜ (avaldaja) esitas 10.10.2021 Harju Maakohtule avalduse (täpsustatud 16.11.2021), milles palus määrata kindlaks tähtajatu ja piiranguteta juurdepääsu jalgsi ja igat liiki sõidukitega Harju maakonnas Lääne-Harju vallas Kurkse külas asuvale Märdi kinnistule (registriosa nr 11065450) üle Harju maakonnas Lääne-Harju vallas Kurkse külas asuva Andu kinnistu (registriosa nr 4564202), mööda Andu kinnistut läbivat teed umbes 75 meetri ulatuses. Avaldaja palus kohustada City Discover OÜ-d (puudutatud isik I) andma tahteavaldus kinnistusregistri registriosa nr 4564202 kolmandasse jakku esimesele vabale 2
2-21-15854 järjekohale märkuse kandmiseks, mille kohaselt kinnistusregistri registriossa nr 11065450 kantud kinnistu igakordne omanik omab piiranguteta ja tähtajatut juurdepääsu õigust oma kinnistule kohtumääruses sätestatud tingimustel ning asendada vastav tahteavaldus kohtumäärusega. Avaldaja palus ka määrata kindlaks, et Märdi kinnistu igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma Andu kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsutasu 10 eurot aastas. Tee hooldamise ja korrashoiu kulud võivad jääda koormatava kinnisasja omaniku (kui tee omaniku) kanda. Kui puudutatud isik I tasu suurusega ei nõustu, on tal võimalus tuua esile omapoolsed arvutuskäigud ja nägemus tasu suurusest. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku I kanda.
2.Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Juurdepääsutasu osas leidis puudutatud isik I, et mõistlik summa juurdepääsu rajamise ja servituudi seadmise eest oleks 20 000 eurot.
3.Puudutatud isikud II–VII leidsid, et avaldus on põhjendatud. Maakohtu määrus ja põhjendused
4.Harju Maakohus rahuldas 14.10.2024 määrusega (parandatud 30.10.2024 määrusega) avalduse ning määras tähtajatu ja piiranguteta juurdepääsu jalgsi ja igat liiki sõidukitega Märdi kinnistule üle Andu kinnistu mööda Andu kinnistut läbivat teed 80 meetri pikkuses ja 4 meetri laiuses, vastavalt määrusele lisatud kaardile (määruse lisa 1). Kohus kohustas puudutatud isikut I andma tahteavalduse juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks ja asendas tahteavalduse kohtumäärusega. Kohus määras tähtajatult juurdepääsutee iga-aastaseks hüvitiseks 2272 eurot, mis tuleb indekseerida hüvitise tasumise tähtaja seisuga võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimääraga ja tasuda Märdi kinnistu igakordsel omanikul Andu kinnistu igakordsele omanikule hiljemalt 3 päeva jooksul määruse jõustumisest ja edaspidi igal aastal samaks tähtpäevaks. Menetluskulud jättis kohus menetlusosaliste kanda.
5.Kohus tugines juurdepääsutasu määramisel Riigikohtu praktikale (RKTKm 20.12.2023, 219-6901 p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5) ja järgmistele põhjendustele. Puudutatud isik I soovis saada kinnistu koormamisel juurdepääsuteega selle eest tasu ühekordselt 20 000 eurot. Avaldaja tegi ettepaneku määrata 26.08.2024 seisuga iga-aastaseks makseks 278,32 eurot, mis saadakse järgmiselt: 2272 eurot × 12,25% (VÕS § 113 lg 1 järgi 8% + 01.04.2024 seisuga Eesti Panga avaldatud võlasuhtele kohaldatav intressimäär 4,25%). Kuna avaldaja ega puudutatud isiku I taotletud hüvitis ei vasta Riigikohtu lahendites toodud juhistele, määrab juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanikule tasu kohus.
6.Kohus määras 06.06.2024 kinnisasja väärtuse vähenemise (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) väljaselgitamiseks ekspertiisi. Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ 17.07.2024 eksperthinnangu kohaselt on hoonestatud kinnisasja registriosa nr-ga 4564202 turuväärtus hoonestamata kujul väärtuse kuupäeval ja seisukorras 7,1 eurot/m 2 kogu kinnisasja pindala kohta. Ekspert leidis, et 4 m laiuse ja u 80 m pikkuse juurdepääsutee talumise kohustuse tõttu väheneb kinnisasja turuväärtus 2272 euro võrra. Servituudiala pindala muutumisel tuleb mõju suuruse arvutamisel lähtuda ühiku turuväärtusest. Kuna juurdepääsutee kantakse kinnistusraamatusse servituudina ja kohaldub kinnistute igakordsetele omanikele, siis tuleb ka hüvitis ja selle tasumise kohustus määrata kinnistute igakordsetele omanikele. Seega määras kohus Andu kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsutee iga-aastaseks hüvitiseks 2272 eurot, mis tuleb indekseerida juurdepääsutee hüvitise tasumise tähtaja seisuga VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimääraga. 3
2-21-15854
7.Kuigi lahend tehakse avaldaja huvides ja juurdepääsu määramise avalduse rahuldamine teenib eelkõige avaldaja huve, ei ole põhjendatud jätta puudutatud isikute hulka arvestades avaldaja kanda ka puudutatud isikute menetluskulusid. Mõistlik ja otstarbeks on jätta menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel iga menetlusosalise enda kanda. Määruskaebus
8.Avaldaja palub maakohtu määruse tühistada osas, millega kohus määras juurdepääsutasu indekseeritavana ning palub teha selles osas uue määruse, millega määrata juurdepääsutee iga-aastaseks hüvitiseks 2272 eurot, mis tuleb korrutada hüvitise tasumise tähtaja seisuga VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimääraga. Avaldaja vaidlustab määruse ka menetluskulude jaotuse osas ja palub teha uue määruse, millega jätta avaldaja menetluskulud puudutatud isiku I kanda ning mõista puudutatud isikult I avaldaja kasuks välja menetluskulud 5228,20 eurot. Alternatiivselt palub avaldaja jätta tema menetluskulud osaliselt puudutatud isiku I kanda, mõista viimaselt avaldaja kasuks välja ekspertiisitasu ettemaks 2373 eurot või pool sellest ning muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
9.Kaebuse kohaselt rikkus maakohus juurdepääsutasu kindlaksmääramise osas TsMS § 442 lg 5 teist lauset. Resolutsioon ei ole selge ega täidetav. Kohus määras juurdepääsu igaaastaseks hüvitiseks 2272 eurot, mida tuleb indekseerida VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimääraga. Kohus tugines määruse põhjendustes küll Riigikohtu praktikale, mille järgi tuleb kinnisasja väärtuse vähenemine korrutada diskontomääraga, kuid jättis resolutsioonis määramata, et kinnisasja väärtuse vähenemine tuleb diskontomääraga just korrutada. Indekseerimine ja korrutamine ei ole samatähenduslikud.
10.Maakohtu määrus on ka vastuoluline. Kohus leidis, et avaldaja 26.08.2024 menetlusdokumendis välja toodud hüvitis ei vasta Riigikohtu juhistele, ometi tugineb avaldaja arvutuskäik just Riigikohtu juhistele. Kohus märkis valesti, et avaldaja tegi ettepaneku määrata iga-aastaseks makseks 278,32 eurot. Sellist ettepanekut avaldaja ei teinud.
11.Kohus rikkus menetluskulude jaotamisel diskretsiooniõigust, jättes põhjendamata, miks ta ei arvesta avaldaja seisukohtadega. TsMS § 172 lg 1 esimene lause ei välista menetluskulude jätmist puudutatud isiku kanda, kes vaidleb ilmselgelt põhjendatud avaldusele alusetult vastu (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 17). Üldjuhul on õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (RKTKm 20.04.2022, 2-19-5997, p 21).
12.Avaldaja pöördus kohtusse, kuna puudutatud isik I vaidles juurdepääsu vormistamisele vastu. Avaldaja pakkus juba enne kohtuvaidluse alustamist puudutatud isikule I kompromissina vastastikuseid tasuta servituute. Menetluse ajal pakkus avaldaja puudutatud isikule I erinevaid kompromisse. Kohus rahuldas avalduse. Menetluskulude jätmine avaldaja kanda ei ole sellises olukorras põhjendatud. Puudutatud isik I ei käitunud menetluse ajal heauskselt, mh esitades põhjendamatuid ja tõendamata nõudmisi (nt 20 000 euro nõudmine juurdepääsu seadmiseks) ja tehes avaldaja kinnistule juurdepääsuks füüsilisi takistusi. Maakohus tuvastas, et puudutatud isiku I poolt teadvalt takistuste tegemine toimus pahauskselt.
13.Alternatiivselt tuleb vähemalt avaldaja tasutud ekspertiisitasu ettemaksu kulud jätta puudutatud isiku I kanda. TsMS § 148 lg 1 mõtte kohaselt peaks ekspertiisikulu kandma puudutatud isik I, kes nõudis juurdepääsutasu ja kelle jaoks tõend vajalik oli.
4
2-21-15854
Menetlusosaliste seisukohad
14.Puudutatud isik I vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Menetluse edasine käik
15.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
16.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 (koosmõjus §-ga 659) alusel tühistada juurdepääsutasu suuruse kindlaksmääramise ja osaliselt menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega mõistab Märdi kinnistu igakordselt omanikult Andu kinnistu igakordse omaniku kasuks välja aastase juurdepääsutasu suuruses, mis tuleb arvutada järgmiselt: 2272 (eurot) × võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär (diskontomäär), ning jätab avaldaja menetluskulud puudutatud isiku I kanda. Määruskaebus rahuldatakse.
17.TsMS § 651 lg 1 ja § 659 kohaselt kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Avaldaja vaidlustab maakohtu määruse juurdepääsutasu suuruse kindlaksmääramise osas ja osas, millega kohus jättis avaldaja menetluskulud tema enda kanda. Seega ei ole määrust vaidlustatud juurdepääsutee määramise ja kinnistusraamatusse vastavate märkuste kandmiseks tahteavalduste andmiseks kohustamise osas. Selles osas ringkonnakohus maakohtu määrust ei kontrolli. Ka ei ole määrust vaidlustatud osas, milles kohus jättis puudutatud isikute menetluskulud puudutatud isikute endi kanda.
18.Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et maakohtu määrus, sh selle resolutsioon, on juurdepääsutasu määramise osas ebaselge. Maakohus viitas määruses asjakohaselt juurdepääsutasu osas viimastel aastatel välja kujunenud Riigikohtu praktikale, kuid on tasu määramisel neid seisukohti ekslikult tõlgendanud.
19.Riigikohus on leidnud, et juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine. Kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus, ja ta taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, p 14; RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p-d 15.4–15.5).
20.Siinsel juhul määras maakohus nii avaldaja kui puudutatud isiku I nõusolekul asjas ekspertiisi, mille eesmärk oli välja selgitada, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus Andu kinnisasja väärtust vähendab, st eksperdil paluti hinnata Andu kinnistu väärtust ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ja juhul, kui kinnistut koormab juurdepääsutee. Eksperthinnangu kohaselt väheneb 4 m laiuse ja ca 80 m pikkuse juurdepääsutee talumise kohustuse tõttu kinnisasja turuväärtus 2272 euro võrra. Määruskaebemenetluses eksperdi järeldust vaidlustatud ei ole. 5
2-21-15854
21.Maakohus viitas Riigikohtu juhisele, mille kohaselt tuleb iga-aastase juurdepääsutasu makse suurus määrata perpetuiteedi alusel koormatava kinnisasja väärtuse vähenemise (rahavoo nüüdisväärtuse) ja diskontomäära korrutisena. Seda saab väljendada järgmise valemina: juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär. Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5). Maakohus määras juurdepääsutee iga-aastaseks hüvitiseks 2272 eurot, mis tuleb indekseerida juurdepääsutee hüvitise tasumise tähtaja seisuga VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimääraga. Selliselt ei vasta maakohtu määratud juurdepääsutasu arvestamise viis eekirjeldatud põhimõtetele ja metoodikale.
22.Eeltoodust tulenevalt muudab ringkonnakohus maakohtu määratud juurdepääsutasu arvestamise viisi ja mõistab Märdi kinnistu igakordselt omanikult Andu kinnistu igakordse omaniku kasuks välja aastase juurdepääsutasu suuruses, mis tuleb arvutada järgmiselt: 2272 (eurot) × võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 11,15%). Praeguse lahendi tegemise seisuga oleks juurdepääsutasu aastane makse 253,33 eurot (s.o 2272 (eurot) × 11,15%).
23.Avaldaja vaidlustab maakohtu määruse ka teda puudutava menetluskulude jaotuse osas, paludes jätta avaldaja menetluskulud täielikult või osaliselt puudutatud isiku I kanda. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et kohus rikkus menetluskulude jaotuse määramisel diskretsiooni piire, jättes olukorras, kus avaldus rahuldati, avaldaja menetluskulud tema enda kanda.
24.TsMS § 172 lg 1 teine lause annab mitme menetlusosalise osalemisel hagita menetluses kohtule ulatusliku kaalutlusõiguse otsustada menetluskulude mõne menetlusosalise kanda jätmise, kui see on asjaolusid arvestades õiglane ning üldjuhul on õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (RKTKm 20.04.2022, 2-19-5997, p 21). Arvestades, et siinsel juhul avaldus rahuldati, kuna puudutatud isiku I vastuväited ei osutunud edukaks, muuhulgas tuvastas maakohus puudutatud isiku I pahauskse käitumise menetluse ajal, s.o juurdepääsule teadvalt takistuste tegemise (vt maakohtu määruse p 9), on kolleegiumi hinnangul õiglane jätta avaldaja menetluskulud puudutatud isiku I kanda.
25.Kuna ringkonnakohus nõustus avaldaja määruskaebuse väitega, et avaldaja menetluskulud tuleb jätta tervikuna puudutatud isiku I kanda, ei käsita ringkonnakohus menetlusökonoomia põhimõtet arvestades kaebuse alternatiivseid menetluskulude jaotust puudutavaid väiteid.
26.Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2 alusel kindlaks maakohus määrusega mõistliku aja jooksul pärast käesoleva määruse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt)
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.