Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tartu Maakohus
Kohtukoosseis
kohtunik Lea Aavastik
Otsuse tegemise aeg ja koht
12. märts 2007 Tartu Kohtumaja, Kalevi 1
Tsiviilasja number
2-06-8699
Tsiviilasi
A.P. , O.J. , V.A. , L.O. , X OÜ, U.F. , A.H. , M.R. ja S. OÜ hagi R.T. vastu pärimistunnistuse kehtetuks tunnistamiseks ning ehitisregistri kande muutmiseks
Menetlusosalised ja nende
hageja A.P. hageja O.J. hageja V.A. hageja L.O. hageja X OÜ hageja U.F. hageja A.H. hageja M.R. hageja S. OÜ hagejate esindaja vandeadv Kaljo Kuusmaa, Aleksandri 1-2, 51004 Tartu; kolmas isik hagejate poolel Tartu linn, esindaja Tartu Linnavalitsus, asukoht Tartu Raekoda; kostja R.T. kostja lepinguline esindaja Maia Ploom, asukoht OÜ Heaara, Turu 5-6, 51004 Tartu
esindajad
Kohtuistungi aeg
6. märts 2007
Protokollija
Tiia Lepp
Juhindudes Tsiviilkohtumenetluse seadustiku §-dest 434, 438, 452 lg 1, 456, kohus o t s u s t a s: Jätta rahuldamata A.P. , O.J. , V.A. , L.O. , X OÜ, U.F. , A.H. , M.R. ja S. OÜ hagi R.T. vastu pärimistunnistuse kehtetuks tunnistamiseks ning ehitisregistri kande muutmiseks.
Rista Tiidu menetluskulud jäävad A.P. , O.J. , V.A. , L.O. , X OÜ, U.F. , A.H. , M.R. ja S. OÜ kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on pooltel õigus esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebus 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hageja nõue ja põhjendused 09.06.2004 suri N.K. , kelle pärijaks on kostja R.T. . 04.11.2004 väljastas Tartu notar Mati Allik kostjale riikliku ehitisregistri ebaõigele kandele tuginedes pärimistunnistuse, mille alusel kanti kostja ehitisregistrisse Tartus X 33 asuva maja 1840/10000 mõttelise osa omanikuna. Enne oma surma oli N.K. aga võõrandanud kogu temale kuuluva mõttelise osa X 33 elamust, seega ei saa kostjal olla omandiõigust X 33 elamu 1840/10000 mõttelisele osale. N. K tagastati Tartu LV korraldusega nr 526, 25. aprillist 1995, 1⁄2 mõttelist osa X 33 majavaldusest, mille N.K. võttis vastu 21.06.1995 koostatud õigusvastaselt võõrandatud vara üleandmise aktiga. 18.06.1996 esitas N.K. Tartu Linnavalitsusele ettepaneku majavalduste jagamise kohta. Esitatud ettepaneku alusel toimus Tartu LV korraldusega nr 1284, 18.07.1996 majavalduse X 33 reaalosadeks jagamine. 19.08.1996 esitas N.K. täiendava avalduse majavalduse jagamise kohta. Selle avalduse alusel andis Tartu LV välja uue korralduse, millega andis N. K majas X 33 korterid 8-11. Selle korralduse alusel kuulus N.K. majast X 33 mitte 1⁄2 mõttelist osa, vaid 1/3 mõttelist osa. Arvestades korterite pindalade suhet ja Tartu linna ja N.K. kokkuleppeid jäi Tartu linnale 70,39 % majavaldusest, so korterid 1-7. N.K. kuulus 31,6 % majavaldusest. 1997. a algul moodustasid seega Tartu linna poolt erastatud korterid ja N.K. kuulunud korterid kokku 100 % majavaldusest. N.K. maksti tema taotluse alusel õigusvastaselt võõrandatud maa eest kompensatsioon, sest N.K. oli 07.03.1997 võõrandanud kogu temale kuulunud majaosa, so 31,6 % elamust X 33 ostjatele A.P. le, A.H. ja M.R. ule notariaalse ostu-müügilepingu alusel. Hagejad on seisukohal, et ehitisregistris olev kanne selle kohta, et N.K. kuulus 2004 a detsembris 1840/10000 mõttelist osa majavaldusest X 33 on ebaõige, sest pärast kogu oma mõttelise osa võõrandamist ei olnud enam N. K omandiõigust mingile osale X 33 majavaldusest. Kui N.K. 09.06.2004 suri, väljastas Tartu notar M. Allik 04.11.2004 riikliku ehitisregistri ebaõigele kandele tuginedes pärimistunnistuse, mille alusel kanti kostja ehitisregistrisse X 33 majavalduse 1840/10000 mõttelise osa omanikuna. Ehitisregistri kanne on ebaõige. N.K. ei kuulunud tema surma momendil enam mõttelist osa X 33 majavaldusest. Hagejad paluvad tunnistada kostjale välja antud pärimistunnistus kehtetuks. Riikliku ehitisregistri ebaõige kanne takistab X 33 kaasomanikel ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamist ja maa kinnistusraamatusse kandmist. Samuti ei ole seetõttu võimalik korteriomanditeks jaotamine. Järelikult rikub ehitisregistri ebaõige kanne hagejate kui kaasomanike omandiõigust. Kostja keeldub riikliku ehitisregistri ebaõige kande muutmiseks nõusoleku andmisest. Hagejad paluvad kohustada kostjat andma nõusolek riikliku ehitisregistri ebaõige kande muutmiseks, et kõrvaldada hagejate omandiõiguse rikkumine ja võimaldada Tartu Linnavalitsusel esitada ehitisregistrile õiged andmed X 33 maja omanike kohta. Alternatiivselt paluvad hagejad tuvastada kostja kohustus sellise nõusoleku andmiseks. Kostja vastuväited hagile Kostja esindaja kirjaliku vastuse kohaselt vaidleb kostja hagile täielikult vastu. N.K. tunnistati ÕVVTK otsusega nr 4, 02.07.1992 õigustatud subjektiks 1⁄2 mõttelisele osale
elamust asukohaga X 33 Tartus. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastati N.K. Tartu LV korralduse nr 526, 25.04.1994 alusel koostatud õigusvastaselt võõrandatud vara üleandmise aktiga 21.06.1995. Vara tagastamine oli lõpule viidud, omandisuhted olid kindlaks määratud vastavalt õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korrale. N.K. kuulus eeltoodust tulenevalt 500/1000 mõttelist osa X 33 elamust. N.K. müüs 07.03.1997 sõlmitud notariaalse ostu-müügilepingu alusel A.P. le 90/1000, A.H. le 144/1000 ja M.R. ule 82/1000 mõttelist osa X 33 elamust. Kokku müüs N.K. 316/1000 mõttelist osa, müümata jäi 184/1000 mõttelist osa. Kostja ei nõustu hagejate väitega, et Tartu LV korraldusega on kaasomandi mõtteliste osade suurust muudetud. AÕS RakS § 13 lg 6 tolleaegse redaktsiooni ja käesoleval ajal kehtiva redaktsiooni kohaselt peab ehitise või selle võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. Tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine. Linnavalitsuse korraldusega ei ole võimalik omandiõiguslikke suhteid muuta. Tegemist võis olla kasutuskorra kindlaksmääramisega. Ehitisregistri andmed on õiged, pärimisõiguse tunnistus on seaduslik. Kostja palub jätta hagejate nõuded rahuldamata. Hageja poolel kolmanda isiku vastuväited Tartu Linnavalitsuse esindaja Anu Öpik on esitanud kolmanda isiku seisukohad suuliselt, need on kantud 19.12.2006 ja 06.03.2007 kohtuistungite protokollidesse. Linnavalitsuse esindaja nõustub sellega, et N.K. tagastati 1⁄2 mõttelist osa X 33 elamust. Kuid linn sõlmis N. K viimase taotlusel kokkuleppe, millega muudeti N.K. jäänud korterite arvu. Seadus reaalosadeks jagamise puhul notariaalset vormi ei nõudnud. N.K. jäid korterid 8-11, millised N.K. ka võõrandas. Linn erastas temale jäänud ülejäänud korterid. Kõik X 33 majas asuvad korterid on müüdud. N.K. oli teadlik, et talle majast rohkem midagi ei kuulu. Seetõttu esitas ta Tartu Linnavalitsusele avalduse maa väärtuse kompenseerimiseks. Probleem tekkis pärimisõiguse tunnistuse väljastamisest, sest kostja R. Tiiduga ei ole olnud võimalik kokku leppida. Kolmanda isiku esindaja on seisukohal, et pärimistunnistuse kehtivuse osas tehtud kohtulahend on ehitisregistris kande muutmise aluseks. N.K. kuuluva mõttelise osa vähendamine toimus kokkuleppe alusel. Selle kohta koostati Tartu Linnavalitsuse korraldus, millest informeeriti ka registrit, kus parandust millegipärast ei tehtud. Linnavalitsusega sõlmitud uue kokkuleppe kohaselt kuulus N.K. 1/3 X 33 elamust. Linnavalitsuse korraldus, millega sisuliselt kokkulepe kinnitati, on jõus, seda pole vaidlustatud ega tühistatud. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra (edaspidi – Kord), kinnitatud Vabariigi Valitsuse 05.02.1993 määrusega nr 36, punkt 23 kohaselt Õigustatud subjektidele vara tagastamise otsuse teeb vara asukoha järgne valla-, linna- või alevivalitsus ...Korra punkt 41 sätestab, et Vara tagastatakse üldjuhul vara üleandmise aktiga. Korra punkt 48 alusel Omandiõigus tagastatud varale läheb vara õigustatud subjektidele üle üldjuhul vara üleandmise akti allakirjutamise päevast, kui vara tagastamise otsuses või üleandmise aktis pole ette nähtud teisiti. Viimasel juhul on tegemist erandiga 01.12.1993 jõustunud Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse §-s 13 lg 6 sätestatust: ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõendatud. Seda erandit kinnitab AÕS RakS §-s 13 lg 6 eeltoodud lausele järgnev lause: ehitise tasuta üleandmisel, kui üleandmisel on üheks pooleks riik või kohalik omavalitsusüksus, omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel tehingu tegemiseks ... ei ole notariaalne tõestus nõutav,... AÕS RakS § 13 lg 7 kohaselt Ehitise või selle osa võõrandamine või pärimine tuleb 15 päeva jooksul, alates omandiõiguse üleminekust, registreerida omandaja esildisel ehitise asukohajärgses riiklikus hooneregistris ja kohalikus omavalitsusüksuses. Kui ehitise
võõrandamise tehing tõestatakse notariaalselt, on tehingu tõestanud notaril kohustus registreerida tehing poolte kulul 15 päeva jooksul, alates tehingu tõestamisest. Kohus ei nõustu Tartu Linnavalitsuse esindaja seisukohaga, et N.K. ja Tartu Linnavalitsuse vahelise kokkuleppe puhul N.K. 21.06.1995 üle antud mõttelise osa suurust X 33 elamust saab hiljem vähendada N.K. enda avalduse ja linnavalitsuse korralduse alusel, kuivõrd omandi osa üleandmise üheks pooleks on kohalik omavalitsusüksus, AÕS RakS § 13 lg 6 eelpool viidatud lause alusel. Esiteks, kohus on seisukohal, et seadus ei ole sätestanud sellist erandit ehitise mõttelise osa kohta. Teiseks, üleandmine käesolevas asjas ei pidanud toimuma tasuta, vaid Tartu Linnavalitsus pidi N.K. vastu andma korterid X 16 ja X 18 elamutes (avaldus tl 17), st tegemist oleks olnud vahetusega. Kolmandaks on kohus seisukohal, et seadusandja ei ole siin pidanud silmas võimalust, et kodanik võib üle anda kohalikule omavalitsusüksusele osa endale kuuluvast ehitisest lihtkirjaliku avalduse alusel ilma tehingut notariaalselt vormistamata. N.K. sai 21.06.1995 Akti alusel enda omandisse 1⁄2 mõttelist osa majavaldusest X 33 Tartus koos päraldistega (akt tl 12). Seda asjaolu kinnitab Tartu LV korraldus nr 1059, 15. maist 1997, millega kinnitati X tänava endise kinnistu nr 185b (X 33 – kohtu märkus) maa maksumus ja määrati 1⁄2 osa kompensatsioon N.K. ule. N.K. oli 1⁄2 mõttelise osa majavaldusest X 33 omanik. Tema omandiõigus oli kantud hooneregistrisse seaduse alusel: omandiõigus läks üle õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise akti allakirjutamisega AÕS RakS § 13 lg 6 kohaselt ning see registreeriti vastavas registris AÕS RakS § 13 lg 7 kohaselt. N.K. avaldas 19.08.1996 avalduses (tl 17) Tartu Linnavalitsusele soovi „tagastada majavaldusest X 33 (kinnistu 185b) ja majavalduste X 16 ja 18 (kinnistu 282) 1⁄2 mõttelist osa alljärgnevalt:“ Edasi tuleb jaotus N.K. ja linna vahel korterite numbrite järgi. AÕS RakS § 13 lg 4 kohaselt Asjaõigusseaduse rakendamisega seotud õigusaktide muutmise seaduse jõustumisel tsiviilkäibes olevad ehitise reaalosad loetakse mõttelisteks osadeks, kui käesolev seadus ei sätesta teisiti. Mõttelise osa suuruseks on ehitise reaalosa üldpinna ja ehitise reaalosade üldpinna suhe. Ehitise reaalosa võib tsiviilkäibes olla vaid korteriomandina, korterihoonestusõigusena, erastatud eluruumina, elamus asuva erastatud mitteeluruumina, endise korteriühingu liikme omandisse antud korterina või ehitise kaasomandi lõpetamisel tekkiva ehitise reaalosana. Ehitise jagamine kaasomandi lõpetamisel ei või olla vastuolus ehitise olemusega ja maakorralduse nõuetega. Eeltoodust tulenevalt ei ole juriidiliselt korrektne Tartu Linnavalitsuse korraldus nr 14, 09.01.1997, mille kohaselt võeti aluseks N.K. u täiendav avaldus „reaalosade ümberjaotamise“ kohta (kuigi N.K. ei ole sellist sõnastust oma avalduses kasutanud) ja anti N.K. u omandisse konkreetsed korterid. Pärast N.K. ule 1⁄2 mõttelise osa majavaldusest X 33 tagastamist ei saanud N.K. võõrandada linnale (vahetada linnaga) elamu reaalosasid (kortereid), sest seadusele vastavaid, tsiviilkäibes osaleda võivaid reaalosasid sellest elamust ei olnud veel tekkinud. Linnavalitsuse korraldusega ei olnud võimalik tekitada erastamata/müümata korteritega korterelamu reaalosasid. Ehitise reaalosade konkreetne loetelu on toodud AÕS RakS §-s 13 lõikes 4. X 33 ehitise kaasomandit ei saanud lõpetada ka ehitise kaheks reaalosaks jagamisega, sest seda ei saanud teha maakorralduslikult. Vastavalt Tartu LV korraldusele nr 14, 09.01.1997 anti N.K. reaalosana „omandisse“ X 33 „teisel korrusel asuvad korterid 8-11“. Ehitise reaalosa peab olema maaga seotud, mida ei saa toimuda kortermaja puhul. Muuta oleks saanud ainult N.K. ule ja Tartu linnale X 33 majavaldusest kuuluvate mõtteliste osade suurust, sest tsiviilkäibes sai olla ainult mõtteline osa ehitisest. Sellist
kokkulepet, isegi lihtkirjalikul kujul, kuidas muudetakse kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade suurust, Tartu linna ja N.K. vahel ei ole vormistatud. Kohus saab käsitleda Tartu LV korralduses nr 14, 09.01.1997 toodud nn korterite omandisse andmist ainult kui kasutuskorra kindlaksmääramist. Nimetatud korraldusega ei saanud N. K ära võtta osa tema omandiõigusest 1⁄2 mõttelisele osale X 33 elamust. Siin ei saaks isegi kaaluda tehingu poolte tegeliku tahte arvesse võtmise võimalust, millele Tartu linna esindaja ja hagejate esindaja on viidanud, märkides, et N. K ei olnud vastuväiteid sellisele kokkuleppele, nagu on vormistatud linnavalitsuse korraldusega. AÕS RakS § 13 lg 4 keelab selgesõnaliselt tehingud ehitise reaalosadega, so kortermaja korteritega, kuni need ei ole erastatud vm viisil omaniku saanud. Tehinguid sai teha ainult ehitise mõttelise osaga. Tartu Linnavalitsus oleks pidanud N.K. selgitama olukorda ning tegema ettepaneku kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmiseks. Ehitise kaasomandi mõtteliste osade suuruse muutmine võis toimuda ainult notariaalselt tõestatud lepinguga, tulenevalt AÕS RakS §-st 13 lg 6. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 10. novembri 2003. a otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03 punkt 29 kohaselt „Ehitise kui vallasasja võõrandamise lepingu vormi osas kehtestas AÕS RakS § 13 lg 6 lepingu sõlmimise ajal kehtinud redaktsioon, et ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Seadus ei täpsustanud, kas võõrandamistehingu all peetakse silmas võlaõiguslikku või asjaõiguslikku lepingut või mõlemat. Kolleegium leiab, et viidatud õigusnormis oli notariaalse tõestamise nõude eesmärgiks ka tehingupoolte kaitse läbimõtlematu tegevuse eest ehitise kui väärtusliku vallasasja võõrandamisel – notariaalse tõestamise hoiatusfunktsioon. Kuna müügilepingust tulenes müüjale kohustus omand asjale üle anda ja ostjale kohustus selle eest tasuda, siis tuli hoiatusfunktsiooni täitmiseks notariaalselt tõestada juba müügileping. Seetõttu leiab kolleegium, et AÕS RakS § 13 lg 6 kehtestas notariaalse tõestamise nõude ka müügilepingule.“ Seda enam kehtestas AÕS RakS § 13 lg 6 notariaalse tõestamise nõude asjaõiguslepingule, so ehitise või selle osa omandi üleandmise kokkuleppele. Kohtule esitatud notariaalse ostu-müügilepingu kohaselt, sõlmitud 07.03.1997 (tl-d 2426), on N.K. võõrandanud A.P. le 90/1000, A.H. le 144/1000 ja M.R. ule 82/1000 mõttelist osa X 33 elamust. Kokku müüs N.K. 316/1000 mõttelist osa, müümata jäi 184/1000 mõttelist osa. Vaidlust ei ole selles, et kõik elamus X 33 olevad korterid on elamu mõtteliste osadena ja nendele vastavate korteritena võõrandatud. Asjaolu, et Tartu Linnavalitsus on järelikult ise 684/1000 (500/1000 pluss N.K. osa 184/1000) mõttelise osa ulatuses võõrandanud X 33 kaasomandi osa, ei muuda N.K. u, pärast tema surma aga tema pärija Rista Tiidu omandiõigust olematuks. Ehitisregistri kanne on õige selles mõttes, et see kajastab õigesti N.K. u, pärast pärimistunnistuse registreerimist aga Rista Tiidu omandiõiguse olemasolu 1840/10000 mõttelisele osale X 33 elamust. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 3 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kohus on seisukohal, et hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb kostja menetluskulud kanda hagejatel. TsMS § 174 lg 1, 2 ja 3 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud
lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.