Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
7. märts 2007, Tallinn
Tsiviilasi
M.R hagi K.K vastu omavolilise juurdeehitise lammutamiseks ja omavolilise juurdeehitise eelse seisukorra taastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 26.09.2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
K.K apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
20. veebruar 2007, avalik kohtuistung
Menetusosalised ja nende esindajad
Hageja M.R (IK xxxxxxxxxxx, eluk x, esindajad Jüri Raag ning adv Indrek Veso Kostja K. K (IK xxxxxxxxxxx, eluk x), esindaja adv Allar Aru
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 26.09.2006 otsus ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
2.Välja mõista M. R K.K kasuks 24 948 (kakskümmend neli tuhat üheksasada nelikümmend kaheksa) krooni ja 10 senti kohtukulu Edasikaebamise kord Otsuse peale võib apellatsioonimenetluse apellant või vastustaja esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule
päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Asjaolud ja menetluse käik
M.R esitas 26.08.2005 hagi K.K vastu omavolilise juurdeehitise lammutamiseks ja omavolilise juurdeehitise eelse seisukorra taastamiseks.
2.Tallinnas, x krundil asuvad hooned on nelja kaasomaniku omandis: H. S 1⁄2 osas, M.R 1⁄4 osas, L. P 1/8 osas ja K. K 1/8 osas. 2002 juunikuus alustas kostja elamule juurdeehitise tegemist, projekti hageja kui kaasomanikuga ei kooskõlastatud. Kaasomanikud M. R ja L. P ei olnud nõus omavolilisele juurdeehitisele kooskõlastust andma, kuna see rikub nende õigusi. Juurdeehitis sulgeb hageja perekonna kasutuses oleva saunaruumi ainsa akna ning seega sulgeb dušširuumi ventileerimise võimaluse, mistõttu see kahjustab naabri õigusi planeerimis-ja ehitusseaduse (PES) § 54 järgi.
3.Kostja vaidles hagile vastu. x kaasomanikud on andnud oma kirjaliku kooskõlastuse vaidlusalusele juurdeehitisele v.a hageja. Hageja vastuväited, nagu sulgeks vaidlusalune juurdeehitis tema dušširuumi ventileerimise, on alusetud, kuna ehitusprojektis on hageja dušširuumi ventileerimine lahendatud läbi juurdeehitise ja ei kahjusta kuidagi hageja huve ning teostatakse kostja kulul. Kostja on seisukohal, et juurdeehitis ei riku kellegi teise ega ka avalikke huve. Esimese astme kohtu otsus
4.Kohus rahuldas hagi ja kohustas kostjat lammutama tema poolt hoonele omavoliliselt ehitatud juurdeehitis ja taastama omavolilise juurdeehitise eelne seisukord.
5.Kohus asus seisukohale, et juurdeehitis on ehitatud õigusliku aluseta ja rikub hageja huve.
6.Kostja alustas 2002 juurdeehitist olenemata sellest, et puudus vastav ehitusprojekt ja ehitusluba, mille olemasolu enne ehituse alustamist PES § 2 lg 4 järgi on kohustuslik. 05.11.2004 jõustunud Tallinna Halduskohtu 25.10.2004 otsusest nähtub, et x krundi juurdeehitise ehitusprojekt ei vastanud projekteerimistingimustele, sest puudusid kaasomanike L. P ja M. R kooskõlastused. Juurdeehitise projektist nähtub muuhulgas, et on vajalikud kaasomanike nõusolekud (Nõmme LOV nõunik-arhitekti A.S 05.08.2002 resolutsioon). Seega pidi 05.08.2002 kostja teadma, et juba enne juurdeehitise alustamist on vajalikud kaasomanike kooskõlastused ehitusloa saamiseks. Ehitustööde alustamine enne ehitusloa saamist oli seadusevastane ja sellega võttis kostja seadusvastase ehitise võimaliku lammutamise riski.
7.Pooled ei vaidle selle üle, et kõnealune saunaaken on kinni ehitatud. Kostja väide, et ehitusprojektis on hageja dušširuumi ventileerimine lahendatud läbi juurdeehitise ja teostatakse kostja kulul, asjas esitatud elamu juurdeehitise mõõdistusprojekt ei tõenda. Seega rikub omavoliline juurdeehitis hageja huve, kuivõrd kõnealuses dušširuumis puudub ruumi ventileerimise võimalus.
8.Elamu kaasomanikud peavad oma õigusi ja kohustusi täitma hea usu põhimõttest lähtudes ja arvestades kaasomanike huve. Vaidlusalune juurdeehitis ei välista võimalust hagejal kaasomandit takistusteta kasuta eeldusel, et hageja siiski annab nõusoleku seaduses sätestatud tingimustel juurdeehitise tegemiseks ja võimaldab kostjal välja ehitada kõnealuses saunas (mille aken on kinni ehitatud) nõuetekohase ventilatsioonisüsteemi vastavalt projektile. Tähelepanuta ei saa jätta asjaolu, et teised kaasomanikud on juurdeehitisega nõustunud. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
9.Kaie Kallus esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi jätta rahuldamata.
10.Hageja ei ole oma tsiviilõigusi kasutanud heas usus ning on läbivalt keeldunud mistahes mõistlikest kokkulepetest kaasomanike omandis oleva elamu kasutamisel ja valdamisel. Hageja on vaatamata kõigi teiste kaasomanike ja ka naabrite kirjalikele kooskõlastustele hilisemalt kostja juurdeehitise projekti kooskõlastamisest keeldunud, viidates asjaolule, et 2(4)
puudub ehitusluba, mille eelduseks on omakorda hageja kooskõlastus, ja et seega ei ole võimalik ebaseaduslikku ehitist seadustada.
11.Asjaõigusseaduse § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Enamus x kaasomanikest on andnud oma kirjaliku kooskõlastuse vaidlusalusele juurdeehitisele. Hageja ja kostja kui naabrite vahel oli suuline kokkulepe ja hageja nõusolek vaidlusaluse juurdeehitise püstitamiseks. Ehitusluba tühistati tagantjärele hageja aktiivse tegevuse tulemusena. Seega ei saanud kostja mõistlikult käitudes eeldada, et varem ehitise püstitamisega nõus olnud naaber asub hilisemalt nõudma selle lammutamist.
12.Hageja kui kaasomaniku õigusi ei ole juurdeehitusega tegelikult kahjustatud või need kahjustused on kõrvaldatavad muude meetmetega. Kui välja arvata hageja alusetu keeldumine juurdeehitisele kooskõlastuse andmisest, ei riku juurdeehitis kellegi teise ega ka avalikke huve. Ehitusloa väljastamisest on keeldutud üksnes hageja poolt hilisema kooskõlastuse mitteandmise tõttu.
13.Kohus ei ole analüüsinud, kas hageja poolt vaidlustatavast juurdeehitisest väidetavalt tulenevad naabriõiguse kahjustused oleks kõrvaldatavad muude meetmetega. Kostja on läbivalt kinnitanud ventilatsiooni väljaehitamist enda kulul. Sisuliselt kohus oma lõppsõnas möönab, et hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt ei tohiks juurdeehitis hageja huve oluliselt kahjustada, kui ehitatakse välja nõuetekohane ventilatsioonisüsteem vastavalt projektile. Sellega kohus samas ka möönab apellandi poolt välja toodud ventilatsioonilahenduse olemasolu.
14.Kuivõrd menetluse käigus ei tõusetunud küsimust ehitustehnilise ekspertiisi vajalikkusest ning sellele ei juhitud ka kostja tähelepanu ning vastav kohtu järeldus on kostjale üllatav, siis soovib kostja võtta tõendina tsiviilasja materjalide juurde AS R eksperdi L. R 19.10.2006 eksperthinnangu nr E-635/06, mille punktis 2.7 on välja toodud, et ruumi on võimalik ventileerida x poolsesse välisseina ventilaatori paigaldamisega või ventileerimisega korstna kaudu. Ruumi ventileerimine oli juba ette nähtud kostja poolt eelpool viidatud elamu juurdeehitusprojektis ning äärmiselt ebamõistlik ja arusaamatu on ehitise lammutamise otsustamine selle väära järelduse pinnalt. Vastustaja seisukoht
15.M.R ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
16.Tsiviilkolleegium leidis, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja kohtuotsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusnormi rikkumise ja tõendite ebaõige hindamise tõttu. Ringkonnakohtul on endal võimalik teha uus otsus, millega hagi tuleb jätta rahuldamata.
17.TsMS § 442 lg 8 sätestab kohtu kohustuse otsuses põhjendada, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Samuti peab kohus otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama.
18.Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et juurdeehitis on püstitatud ilma kehtiva ehitusloata. Pooled vaidlevad selle üle, kas seda juurdeehitist on võimalik tagantjärele seadustada või tuleb see seadustamise võimatuse tõttu lammutada. Kostja väidab, et ehitusloa saamist takistab üksnes hageja nõusoleku puudumine. Hageja ei ole seda kostja väidet ümber lükanud ega esitanud tõendeid selle kohta, et juurdeehitise seadustamiseks oleks veel mingi muu takistus. Seega otsustamaks, et ehitis kuulub lammutamisele, pidi
3(4)
kohus andma hinnangu, kas hageja nõusoleku andmisest keeldumine on põhjendatud. Kohus hageja õiguste tegelikku rikkumist hinnanud ei ole.
19.Kohtuotsus on vastuoluline. Maakohus leidis, et vaidlusalune juurdeehitis ei takista hagejal oma kaasomandi kasutamist, kui kaasomanikud käituvad mõistlikul viisil ja oma õiguste ja kohustuste teostamisel arvestavad teiste kaasomanike huvidega. Samas kohustas kohus kostjat aga juurdeehitise lammutama. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma lahendis nr 3-2-1-31-03 asunud seisukohale, et kui juurdeehitis sisuliselt kellegi huve ei riku, ei saa nõuda lammutamist ainuüksi karistusena omavolilise käitumise eest.
20.Hageja väitel seisneb tema õiguste rikkumine selles, et juurdeehitis varjab tema kasutuses olevas elamu osas asuva sauna akna, mille kaudu toimub sauna duširuumi ventileerimine. Kostja on kogu aeg väitnud, et see puudus on kõrvaldatav ja vaidlusalust duširuumi on võimalik ventileerida läbi juurdeehitise. Kohus sellele kostja poolt väljapakutud võimalusele hinnangut andnud ei ole. Kostja poolt ringkonnakohtule esitatud AS R ekspertarvamuse kohaselt sulgeb juurdeehitis küll saun-garaaž duširuumi akna, kuid ruumi on võimalik ventileerida x poolsesse välisseina ventilaatori paigaldamisega või ventileerimisega korstna kaudu. Ekspert märgib ka, et saun-garaaž, mille akna juurdeehitus varjab, on samuti ehitusregistris vormistamata. Ringkonnakohtu istungil väitis hageja, et tegelikkuses nimetatud ruumi pesemiseks ei kasutata, kuna ruum on amortiseerunud, ja seal hoitakse üksnes vana koli.
21.Hageja väide selle kohta, et tema õigusi rikub ka see, et juurdeehitis tingib kaasomanike mõtteliste osade suuruse muutmise, on küll õige, kuid see asjaolu iseenesest ei ole aluseks ehitise lammutamise nõudele. Krundi suuremas ulatuses kasutamise tõttu võib teistel kaasomanikel tekkida hüvitise nõue.
22.Eeltoodule tuginedes leiab ringkonnakohus, et tõendamist ei leidnud, et vaidlusalune juurdeehitis rikub hageja õigusi sellisel määral, et ehitis tuleb lammutada. Seetõttu jätab ringkonnakohus hageja nõude kohustada kostjat lammutama omavoliliselt ehitatud juurdeehitis ja taastama juurdeehitise eelne seisukord rahuldamata.
23.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätestab, et enne 01.01.2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud seaduses sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel kannab hagi rahuldamata jätmisel kohtukulud hageja. Kostja kohtukuludeks on esimese astme õigusabikulu 16 868,10 krooni ja teise astme õigusabikulu 7080 krooni ning apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 1000 krooni, seega kokku 24 948,10 krooni. Kolleegium leiab, et tegemist on vajaliku ja põhjendatud kuluga, mis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista.
R. Allikvere
G. Kivinurm
T. Kollom
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.