lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/3-2-1-16-07

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudRiigikohus · 06.03.2007

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohus
Kohtuasja number
3-2-1-16-07
Asja liik
Tsiviilasi
Kuulutamise aeg
06.03.2007
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1351
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
AÕS § 63 lg 1Märke kandmine kinnistusraamatusseAÕS § 61 lg 1Eesõigus järjekohaleTsMS § 692 lg 1, 5Kassatsiooni korras kohtuotsuse tühistamise alusedAÕS § 53Kinnistusraamatusse kantavad andmedAÕS § 79 lg 2Kaasomanike kokkuleppe ja enamuse otsuse kehtivus õigusjärglaste suhtesTsMS § 149 lg 4Kautsjoni tasumine ja tagastamineTsMS § 593 lg 4KandeavaldusTsMS § 65Tähtaja arvutamine dokumendi saatmisel ebaõigesse kohtusse

Lahendi tekst

Riigi Teataja

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

Asja läbivaatamise kuupäev

KOHTUMÄÄRUS

3-2-1-16-07 Tartu, 6. märts 2007. a Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ, Andrei Balandini, Svetlana Balandina, Ljudmila Balandina ja aktsiaseltsi SEB Eesti Ühispank kandeavaldus. Tartu Ringkonnakohtu 1. detsembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-6281 KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ, Andrei Balandini, Svetlana Balandina, Ljudmila Balandina ja aktsiaseltsi SEB Eesti Ühispank määruskaebus Avaldajad KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ (varasem ärinimi OÜ KMT ARENDUS, registrikood xxxxxxxx), Andrei Balandin (isikukood xxxxxxxxxxx), Svetlana Balandina (isikukood xxxxxxxxxxx), Ljudmila Balandina (isikukood xxxxxxxxxxx) ja aktsiaselts SEB Eesti Ühispank (registrikood xxxxxxxx), nende esindaja notar Tiina Tomberg 19. veebruar 2007. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 1. detsembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-6281 ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 28. veebruari 2006. a määrus (kinnistusasi nr xxxxxxxxxx).
2.Saata kandeavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
3.Tagastada Tiina Tombergile määruskaebuselt KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ, Andrei Balandini, Svetlana Balandina, Ljudmila Balandina ja aktsiaseltsi SEB Eesti Ühispank eest 22. detsembril 2006 tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ (varasem ärinimi OÜ KMT ARENDUS) (müüja), Andrei Balandin ja Svetlana Balandina (ostjad ja pantijad), Ljudmila Balandina (pantija) ja aktsiaselts SEB Eesti Ühispank (hüpoteegipidaja) (koos edaspidi avaldajad) sõlmisid 20. veebruaril 2006 Tartus Xxxxx tn xx asuva kahe korteriomandi (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna registriosad nr xxxxxxx ja nr xxxxxxx) müügilepingu ja ühishüpoteegi seadmise lepingu (edaspidi leping). Lepingudokumendis sisaldus mh avaldus kanda korteriomandite registriosade neljandatesse jagudesse hüpoteegipidaja kasuks ühishüpoteek ja selle juurde järgmine märkus: "Omanikul on eesõigus kanda ühishüpoteegi ette Xxxxx tn xx kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 20.02. 2006. a lepingu punktile 7" (p 15.1). Samuti soovisid avaldajad kanda korteriomandite registriosade kolmandatesse jagudesse ühishüpoteegile järgnevale järjekohale võrdsetes mõttelistes osades omandiõiguse üleandmise nõuet

tagavad eelmärked ostjate kasuks ning nende juurde järgmise märkuse: "Omanikul on eesõigus kanda eelmärke ning ühishüpoteegi ette Xxxxx tn xx kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 20.02. 2006. a lepingu punktile 7" (p 15.2). Lepingu tõestas notar Tiina Tomberg, kes edastas kandeavalduse 21. veebruaril 2006 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 28. veebruari 2006. a määrusega jättis kohtunikuabi kandeavalduse osaliselt rahuldamata. Määruse järgi ei kanta kinnistusraamatusse märkust ühishüpoteegi juurde. Kasutuskorra kokkulepet kajastav märkus ei ole asjaõigus. AÕS § 61 reguleerib märke kandmist tulevase asjaõiguse järjekoha tagamiseks. Kaasomanikevahelise parklakohtade kasutuskorra puhul ei ole tegemist järjekoha tagamisega asjaõigusele, sest märkus kantakse kinnistusraamatusse lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (AÕS § 63 lg 1 p 4), mitte aga õiguste järjekoha tagamiseks. Rahuldamata jäeti ka taotlus kanda märkus korteriomandite registriosadesse nr xxxxxxx ja nr xxxxxxx kantud omandamist tagavate eelmärgete juurde. Seadus ei näe ette täiendava märkuse kandmist eelmärke juurde.
3.Avaldajad esitasid kandemääruse peale määruskaebuse, milles palusid kandeavalduse rahuldada.
4.Kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ja kaebus edastati Tartu Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 1. detsembri 2006. a määrusega kaebuse rahuldamata. Määruse kohaselt nõustub ringkonnakohus kandemäärusega, leides, et see on lõppjäreldustes õige. Vastuseks määruskaebusele märkis ringkonnakohus järgmist. Ebaõige on kohtunikuabi seisukoht, et seadus ei näe ette kaasomanikevahelise kasutuskorra kokkuleppe nähtavakstegemist kinnistusraamatusse märkusena, vaid see kuulub korteriomandi sisusse ja tuleb seetõttu kanda omandi koosseisu jakku. Tulenevalt AÕS § 53 lg-st 1, §-st 62 ja § 631 lg-st 7 kantakse kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud asjaõigused ja märked. AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt tehakse märkusega kinnistusraamatus nähtavaks mitmesugused kinnistusraamatusse kanda lubatavad asjaolud. AÕS § 79 lg 2 võimaldab kinnistusraamatusse kanda kinnisasja kaasomanike kokkuleppe olemasolu näitava märkuse, millega tagatakse kokkulepete kehtivus kolmandate isikute, eriti kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Nimetatud kanne tuleb teha registriosa 3ndasse, mitte aga 1. jakku, nagu leidis kohtunikuabi. Samas nähtub kinnistamisavaldusest, et praegusel juhul ei ole kokkulepet veel sõlmitud. Kinnistamisavaldustes taotletakse sisuliselt järjekoha reserveerimist AÕS §-s 79 sätestatud kaasomanikevahelisele kaasomandi kasutamist puudutavale ja tulevikus sõlmitavale kokkuleppele. Asjaõigusseadus ega kinnistusraamatuseadus ei näe ette kinnistusraamatusse märke kandmist, mis kajastab kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist tulevikus, ning kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist tulevikus ei saa pidada ka teiseks ulatuselt kindlaksmääratud õiguseks AÕS

§ 61 lg 1 mõttes. Märkus ei ole asjaõigus ega oma seetõttu ka järjekohta. Taotletud kanded oleksid kehtetud ja avaliku usaldatavuseta, mistõttu tuleb anda tähtaeg kandetaotluste muutmiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6.Avaldajad esitasid Riigikohtule määruskaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu määruse tühistada ja kandetaotlused rahuldada. Määruskaebuse kohaselt ei ole õige ringkonnakohtu seisukoht, et kaasomanike kasutuskorra märkusel ei ole kinnistusraamatusse kantud õiguste seas järjekohta. Õige ei ole ka seisukoht, et järjekohta ei ole võimalik reserveerida tulevikus sõlmitavast kokkuleppest tuleneva õiguse tarbeks. Järjekoha saab lisaks asjaõigustele reserveerida ka teistele ulatuselt kindlaksmääratud õigustele. Kuna lepingu p-s 7 ettenähtud tulevikus sõlmitava kasutuskorra kokkuleppes oli selgelt määratletud isikut puudutava parklakoha kasutusõigus, kulude jaotuse ja ehitamise põhimõtted, oli tegemist piisavalt määratletud õigusega. Praeguseks on see kokkulepe ka sõlmitud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7.Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu määrus TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Lisaks ringkonnakohtu määrusele tuleb TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus ja kandeavaldus tuleb saata maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
8.Esmalt märgib kolleegium, et menetletavas asjas on kohtute lahendites ebaõigesti tähistatud menetlusosaliste ring. Riigikohus on leidnud, et kinnistamisavalduse tõestanud notar võib notariaadiseaduse § 30 lg 2 p 2 ja TsMS § 593 lg 4 järgi esitada kinnistamismenetluses avalduse esitamiseks õigustatud isikute nimel ka määruskaebuse kohtulahendite peale (mh esitada määruskaebuse Riigikohtule), kuid ei saa seda teha enda nimel, vaid asjaosaliste esindajana ja nende nimel (vt nt Riigikohtu 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (RT III 2006, 41, 348), p-d 9 ja 10; 13. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 8). Menetlusosaliste ringi ebaõige tähistamine alama astme kohtu lahendites ei toonud siiski kaasa väära kohtulahendit ja menetlusosalised on võimalik korrektselt tähistada Riigikohtu määruses. Kolleegium juhib avaldajaid esindava notari tähelepanu sellele, et ta on määruskaebuses avaldaja KODUMAJA KINNISVARAARENDUSE OÜ ärinimena ekslikult näidanud tema endise ärinime OÜ

KMT ARENDUS.

9.Ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva alates määruse kättetoimetamisest avaldajatele (vt ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-9706, p-d 11 ja 12). Ringkonnakohtu 1. detsembri 2006. a määrus on väljastusteate järgi avaldajate esindajale kätte toimetatud 5. detsembril 2006. Määruskaebus jõudis Riigikohtusse 28. detsembril 2006, st pärast määruskaebuse esitamise tähtaja möödumist. Siiski nähtub toimikust, et kaebus esitati tähtaegselt Tartu Ringkonnakohtule (digitaalse allkirjaga 20. detsembril 2006). Seetõttu on võimalik analoogia korras rakendada TsMS § 65 ja lugeda kaebus tähtaegselt esitatuks.
10.Ringkonnakohus on leidnud õigesti, et AÕS § 79 lg 2 võimaldab kinnistusraamatusse kanda kinnisasja kaasomanike kokkuleppe olemasolu näitava märkuse, millega tagatakse kokkulepete

kehtivus kolmandate isikute, eriti kaasomaniku õigusjärglaste suhtes.

11.Kolleegiumi arvates on kohtud aga valesti tõlgendanud esmajoones AÕS § 61. Kolleegium leidis eespool viidatud määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (p 22), et kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantav märkus omandab kinnistusraamatus järjekoha, mis omab tähendust esmajoones täitemenetluse läbiviimisel kinnisasja suhtes. Järjekohta omava õiguse järjekoha saab kinnistusraamatus AÕS § 61 kohaselt reserveerida, kuna selle sätte järgi saab reserveerida järjekoha igale õigusele, mida saab kanda kinnistusraamatusse ja millele laieneb materiaalne järjekorrasuhe. Oluline on vaid, et märge oleks AÕS § 61 lg 1 kohaselt ulatuselt kindlaksmääratud (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 12).
12.Vastavalt AÕS § 61 lg-le 2 kantakse eesõigus märkena kinnistusraamatusse selle õiguse juurde, mis eesõiguse kasutamisel peab tagasi astuma. Praegusel juhul on tegemist eesõiguse märkega kaasomanike kasutuskorra märkuse tagamiseks. Avalduses taotleti selle kandmist ühishüpoteegi ja omandi üleandmist tagava eelmärke juurde. Hilisema võimaliku kasutuskorra kande ulatus on kindlaks määratud lepingus, millele soovitakse kandes viidata. Seetõttu on kolleegiumi arvates võimalik vastavaid kandeid teha (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 13).
13.Tulenevalt eelnevast jäeti avaldajate avaldus ebaõigesti rahuldamata ja ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada. Kolleegiumi arvates tuleb asi kandeavalduse lahendamiseks saata maakohtu kinnistusosakonnale, kes saab kontrollida kannete tegemise muid eeldusi. Seetõttu tuleb lisaks ringkonnakohtu määrusele tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 15).
14.Samuti märgib kolleegium, et ringkonnakohtu määruses tähistati asja ebatäpselt kaebusena maakohtu kinnistusosakonna määruse peale. Lahendatavaks kohtuasjaks on kandeavalduse lahendamine (vt ka ülalviidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06, p 18).
15.Kuna määruskaebus rahuldatakse, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 kohaselt tagastada. Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Henn Jõks

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.