Xxxxavaldus Xxxxkohustamiseks nõusoleku andmiseks võlaõigusliku kokkuleppe, müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatusse kande tegemiseks
Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja Xxxx(isikukood xxxx; Xxxx; e-post xxxx) Avaldaja esindaja vandeadvokaat Janek Valdma (e-post [email protected]) Puudutatud isik 1 Osaühing Xxxx(registrikood xxxx; asukoht xxxx, e-post xxxx) Puudutatud isik 2 Xxxx(isikukood xxxx; elukoht xxxx, e-post xxxx) Puudutatud isik 3 Xxxx(isikukood xxxx; elukoht xxxx) Puudutatud isik 4 xxxx (isikukood xxxx; elukoht xxxx, e-post xxxx) Puudutatud isik 5 xxxx (isikukood xxxx; elukoht xxxx, e-post xxxx) Puudutatud isik 6 xxxx (isikukood xxxx; elukoht xxxx, e-post xxxx) Puudutatud isik 7 xxxx (isikukood xxxx; elukoht xxxx, e-post xxxxx) Puudutatud isik 8 xxxx (isikukood xxxx; elukoht xxxx, e-post xxxx) Puudutatud isik 9 Xxxx(isikukood xxxx; elukoht xxxx epost xxxx) Puudutatud isik 10 Swedbank AS (registrikood 10060701; asukoht Liivalaia tn 8, 15040 Tallinn) Puudutatud isik 11 AS SEB Pank (registrikood 10004252; asukoht Tornimäe tn 2, 15010 Tallinn) Puudutatud isik 12 Danske Bank A/S Eesti filiaal (registrikood 11488826; asukoht Narva mnt 11, 15015 Tallinn) Puudutatud isik 13 kohtutäitur Kersti Seisler (isikukood 47309226014; e-post [email protected])
Asja läbivaatamine
Ärakuulamine 23.05.2017
RESOLUTSIOON
Avaldus rahuldada. Tuvastada puudutatud isiku Xxxx(isikukood xxxx) nõusolek Tallinna notar Anneli Alekand juures 03.03.2016 sõlmitud korteriomandi koosseisu kuuluvate mõtteliste osade suuruste muutmise võlaõigusliku kokkuleppe ja uute moodustavate korteriomandite müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega p-is 4.2 sätestatud Xxxx, Tallinn asuvate korteri nr 9 (eluruumipind 52,3 m2) ja korteri nr 10 (eluruumipind 53,2 m2) moodustamiseks ja teiste elamus asukohaga Xxxx, Tallinn, asuvate korterite vastavate mõtteliste osade vähenemiseks. Kohustada puudutatud isikut Xxxx(isikukood xxxx) andma nõusolek järgmise kinnistusraamatu kande tegemiseks ja asendada tahteavaldus käesoleva määrusega: kanda muudatusena kinnistusraamatusse registriossa nr xxxx mõttelise osa suurus xxxx, reaalosa tähistus plaanil 8, reaalosa uus suurus 21,7 m, Xxxx, isikukood xxxx – 3⁄4 kaasomandist, Xxxx, isikukood 36712280270 – 1⁄4 kaasomandist. Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Kohtumäärus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.
Edasikaebamise kord ja tähtaeg Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv 50 eurot. Asjaolud ja avaldaja nõue
1.Avaldaja esitas 21.03.2016 kohtule avalduse tahteavalduse tegemise kohustuse tuvastamiseks puudutatud isiku Xxxxvastu. Avaldaja taotleb puudutatud isiku Xxxxkohustamist anda tahteavaldus nõusoleku andmiseks Xxxx elamu pööningukorruse korterite ehitamiseks ning sellega seonduvalt katuse vahetamiseks ja elamu remondiks. Avalduse kohaselt ei andnud korteri omandi Tulika 40-8 üks kaasomanikest Xxxxpööningukorruse väljaehitamise lepingule nõusolekut ning ei osalenud lepingus. Xxxxon eelnevas infovahetuses avaldanud nõusolekut katusekorruse väljaehitamiseks. Sisuliselt Xxxxkatusekorruse väljaehitmamisele vastu ei vaielnud.
2.Avaldaja palub kohtul kohustada puudutatud isikut Xxxx andma nõusolek 03.03.2016 notar Anneli Alekand juures sõlmitud korteriomandi koosseisu kuuluvate mõtteliste osade suuruste muutmise võlaõigusliku kokkuleppe ja uute moodustavate korteriomandite müügilepingu ja asjaõiguslepingu p-is 4.2 sätestatud Xxxx, Tallinn asuvate korteri nr 9 (eluruumipind 52,3 m2) ja korteri nr 10 (eluruumipind 53,2 m2) moodustamiseks ja teiste elamus asukohaga Xxxx, Tallinn, asuvate korterite vastavate mõtteliste osade vähenemiseks. Kanda kinnistusraamatusse lepingu p-is 6 sätestatud muudatused Tulika tn 4, Tallinn korteriomandite Harju Maakohtu kinnisturegistri registriosades vastavalt tabelile.
3.Puudutatud isik Xxxxkohtule enda seisukohta esitanud ei ole. Ülejäänud puudutatud isikud on nõustunud korteriomandi koosseisu kuuluvate mõtteliste osade suuruste muutmisega ning sõlminud 03.03.2016 Tallinna notar Anneli Alekand büroos võlaõigusliku kokkuleppe ja uute moodustavate korteriomandite müügilepingu ja asjaõiguslepingu p-is 4.2 sätestatud Xxxx, Tallinn asuvate korteri nr 9 ja korteri nr 10 moodustamiseks ja teiste elamus asukohaga Xxxx, Tallinn, asuvate korterite vastavate mõtteliste osade vähenemiseks. Kohtumääruse põhjendused
4.Kohus, tutvunud menetlusosaliste väidete ja asjas esitatud tõenditega, kuulanud 23.05.2017 ära avaldaja ja puudutatud isiku Erik Kuninga, leiab, et avaldus tuleb rahuldada.
5.Kohus lahendab avalduse TsMS § 475 lg 1 p 13 ja 61. ptk järgi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Sama paragrahvi seitsmenda lõike järgi kontrollib kohus avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid.
6.Avaldaja taotluse õiguslik alus on KOS § 81, mille kohaselt võib korteriomanik nõuda sama paragrahvi teises lõikes sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist. Kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet sama paragrahvi esimeses lõikes nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist. Tahteavalduse andmiseks kohustamise otsustab kohus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi.
7.Tahteavaldust saab nõuda kui on täidetud KOS § 81 lg s 2 nimetatud järgmised tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga ning 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks.
8.Vastavalt KOS § 81 lg 2 p le 1 kontrollib kohus esmalt, ega avalduses nimetatud tehinguga ei kahjustata ebamõistlikult elamu korteriomanike huve. Kohus leiab, et tehinguga ei kahjustata ebamõistlikult korteriomanike huve. Kohtule esitatud korteriomandite koosseisu kuuluvate mõtteliste osade suuruste muutmise võlaõiguslik kokkulepe, uute moodustavate korteriomandite müügilepingu ja asjaõiguslepingu ese on Xxxx, Tallinn, asuva elamu eluruumide üldpinna ja elamus asuvate korteriomandite reaalosadeks olevate korterite mõtteliste osade suuruste muutmises kokkuleppimine seoses nimetatud elamu pööningukorruse arvel kolmanda korruse väljaehitamisega, mille tulemusel moodustub kaks uut iseseisvat korteriomandit (tl 11-26). Kohus leiab, et nimetatud lepingu p-is 1.1 on piisavalt selgelt määratletud lepingu ese ning eelkõige on võimalik lepingust üheselt aru saada, millele on suunatud selle poolte tahe. Korteriomandite reaalosa suurust tehing ei puuduta. Mõttelise osa võõrandamine pööningu arvelt annab elamu katuse vahetuse ja remondi kaudu korteriomanikele soodsa vastusoorituse. Seega vastab kortermaja parendamine korteriomanike huvidele.
9.Avalduse rahuldamiseks peab KOS § 81 lg 2 p 2 kohaselt vastava tahteavalduse andma vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest. Elamus on käesoleval ajal 8 korteriomandit. Avaldaja esitas ärakirja korteriomanike 03.03.2016 notariaalselt sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingust (tl 11-25). Kohus tuvastab, et tahteavaldused võlaõigusliku müügilepingu sõlmimiseks on andnud järgmised korteriomanikud (puudutatud isikud): Xxxxkorter nr 1, Xxxxkorter nr 2, Xxxxkorter nr 3, Xxxxkorter nr 4, Xxxxkorter nr 5, Xxxxkorter nr 6, Xxxxkorter nr 7 ja korter nr 8 1⁄4 kaasomanik Xxxx – kokku seega 7 korteriomandi ja 8-nda korteriomandi 1⁄4 kaasomandi osa omanikud. Tulenevalt eeltoodust tuvastab kohus, et 8-st korteriomandi omanikest on oma nõusolekut andnud peaaegu kõik. Kohtu hinnangul 7 korteriomandi ja 8-nda korteriomandi 1⁄4 kaasomandi osa omanike nõusolekutega on KOS § 81 lg 2 p 2 nõue täidetud.
10.Avalduse rahuldamise eeldus KOS § 81 lg 2 p 3 kohaselt on asjaolu, et võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. TsÜS
§ 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Kohus kuulas 23.05.2017 toimunud kohtuistungil tunnistajana ära Xxxx. Xxxxon töötanud alates 1999. aastast kinnisvara arendamise ja müügiga. Tunnistaja sõnul on korda tehtud korterite väärtus alati suurem, kui korda tegemata. Arendamiseks on väljastatud ehitusluba. Välja ehitamata kujul pööningul turuväärtust tänasel päeval ei ole. Kortermaja asub miljööväärtuslikul alal ja sinna ei lubata midagi teha. Projekt on tehtud 10. aastat tagasi ja on saadud ehitusluba. Planeeritava ühe korteri turuhind võiks tunnistaja sõnul olla u 80 000 eurot, mõlema korteri suurus on 50m2. Samas rajoonis renoveerimata ja renoveeritud maja korterite turuhindade vahe on 5 000 – 10 000 eurot (tl 95-96). Seega on ilmne, et katuse vahetusega ja elamu remondiga saadav väärtus on suurem, kui tänasele pööninguosale vastav kaasomandi osast tuleneva mõttelise osa väärtus. Nimetatud lepingu p 4.4 kohaselt müüjad (korteriomanikud) võõrandavad ja ostja omandab tekkivad lepingu esemeks olevad korterid nr 9 ja 10, asukohaga Xxxx, Tallinn kokku 57 520,48 euro eest. Seega on kokku lepitud müügilepingu eseme (tulevikus tekkivad 2 korteriomandid) hinnas 57 520,48 eurot. Kohtu hinnangul on KOS § 81 lg 2 p 3 eeldus täidetud ning müüjate ja ostja vahel sõlmitud müügilepingus kokkulepitud summa vastab korteriomanike huve arvestades piisavalt korteriomandite harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. Kohtu hinnangul on tunnistaja ütlustega tõendatud seisukoht piisav.
11.KOS § 81 lg 2 p 4 nõuab, et võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. KOS § 81 lg 3 sätestab, et kui sama paragrahvi teise lõike neljanda punkti kohaselt ei maksta võõrandamisest saadavat tulu korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul, kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. Riigikohus sedastas 30. oktoobri 2013. aasta otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-101-13 p s 18, et eelduslikult tuleks saadav tulu maksta esimese alternatiivi järgi korteriomanikele. Teise alternatiivi rakendamine riivab põhiseaduse § st 32 tulenevat korteriomaniku omandipõhiõigust ning seetõttu tuleks seda rakendada üksnes juhul, kui on tõendatud raha kasutamise vajadus hoone korrashoiuks või parendamiseks. Seejuures tuleb arvestada KOS § 81 lg s 3 sätestatud nõuet, et korteriomanikel peab olema kohustus selliseid kulutusi kanda. Lepingu p 4.5 kohaselt tasub ostja lepingu eseme eest järgmiste ehitustööde tegemisega vastavalt renoveerimis- ja ümberehitustööde ehitusprojektile: paigaldab elamule uue katuse; renoveerib ja värvib elamu fassaadi; teeb elamu trepikojas sanitaarremondi; vahetab elamu trepikoja aknad ning vahetab elamu soklikorruse aknad. Kohus on veendunud, et nimetatud lepingu p-dest 4.5 – 4.6 nähtub piisavalt selgelt, milliseid töid tuleb kaasomandi parendamiseks teha kaasomandiosade saamise eest. Kaasomandi renoveerimise ja parendamise tagajärjel muutuvad paremaks kõik korteriomandid.
12.Tulenevalt eeltoodust leiab kohus, et avalduse rahuldamine ning puudutatud isiku Xxxx tahteavalduse asendamine korteriomandite koosseisu kuuluvate mõtteliste osade suuruste muutmise võlaõigusliku kokkuleppe, uute moodustavate korteriomandite müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks on põhjendatud. Kuna kohus tuvastab üksnes puudutatud isiku Xxxx kohustuse tahteavalduste andmiseks, siis ei hinda kohus teiste samas lepingus osalevate isikute avaldusi. Puudutatud isiku Xxxxavaldusest on lepingu osaks lepingudokumendi p-s 2.8 märgitu.
13.Käesoleval juhul on sõlmitud notariaalselt tõestatud asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks müüjatelt ostjale ning ostja saab korteriomandite nr 9 ja 10 omanikuks vastavate kannete tegemisega kinnistusraamatus (lepingu p 7.1). Käesoleval juhul saab kohus üksnes Xxxxsuhtes asendada nõusoleku kohtulahendiga avaldaja taotletud asjaõiguskokkuleppeks ja kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Tulenevalt asjaolust, et ülejäänud korteriomanikud on notari juures sõlminud asjaõiguslepingu ja teinud kinnistamisavaldused kinnistusraamatus kannete muutmiseks, siis nende korteriomanike suhtes kohus ei saa nõusolekut
kinnistusraamatu kannete muutmiseks tuvastada ja nimetatud kanded saab teha 03.03.2016 lepingus sisalduvate kinnistamisavalduste alusel.
14.KOS § 81 lg 4 sätestab, et kui sama paragrahvi esimeses lõikes nimetatud kinnistusraamatu kande tegemine eeldab ehitusloa olemasolu, siis võib korteriomanik kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmise seada sõltuvusse ehitusloa olemasolust. Käesoleval juhul on ehitusluba väljastatud.
15.TsMS § 478 lg 4 näeb ette, et hagita menetluses tehtav määrus hakkab kehtima ja kuulub täitmisele sõltumata jõustumisest viivitamata alates päevast, kui see tehakse teatavaks isikutele, kelle kohta määrus vastavalt selle sisule on tehtud, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus võib määrata, et määrus kuulub osaliselt või täielikult täitmisele alates hilisemast asjast, kuid mitte hiljem kui alates jõustumisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Tehingu tegemiseks nõusoleku või heakskiidu andnud või isiku tahteavalduse asendanud määrus kuulub täitmisele alates jõustumisest. Kohus määrab, et käesolev määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest. Menetluskulud
16.TsMS § 172 lg 1 kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus jätab menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda, kuna käesolev lahend on kõigi menetlusosaliste huvides.
17.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-18-11, p-s 19 märkinud, et suuresti ei lahendata hagita menetluses keerulisi õigusküsimusi, vaid kohus kohaldab esmajoones kaalutlusõigust. Seega puudub ka hagimenetlusega võrreldav vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi ja selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla üldjuhul õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks. Vastupidine ei oleks kooskõlas TsMS § 2 järgse tsiviilkohtumenetluse ülesandega, milleks on mh tagada, et kohus lahendaks tsiviilasja võimalikult väikeste kuludega. Kohus on seisukohal, et arvestades käesoleva vaidluse asjaolusid, on põhjendatud jätta menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda. Kohus lahendas avalduse avaldaja huvides võttes arvesse kõigi puudutatud isikute huve. Kuivõrd kohus jätab menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, siis puudub vajadus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks. / allkirjastatud digitaalselt / Kaie Almere kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.