Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
KOHTUMÄÄRUS
3-2-1-151-06 Tartu, 14. veebruar 2007. a Eesistuja Henn Jõks, liikmed Villu Kõve ja Lea Laarmaa K OÜ, M. E, K. E ja AS-i H kandeavaldus. Tartu Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-20979 K OÜ, M. E, K. E ja AS-i H määruskaebus Avaldajad K OÜ (varasem ärinimi osaühing K, registrikood xxxxxxxx), M. E (isikukood xxxxxxxxxxx), K. E (isikukood xxxxxxxxxxx) ja AS H (registrikood xxxxxxxx), nende esindaja notar Paavo Uibopuu 22. jaanuar 2007. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 2-06-20979 ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 22. juuni 2006. a määrus nr 1222942006.
2.Saata kandeavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
3.Tagastada Paavo Uibopuule määruskaebuselt 21. novembril 2006. a tasutud kautsjon 800 (kaheksasada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.K OÜ (müüja), M. E ja K. E (ostjad) ja AS H (hüpoteegipidaja) (koos edaspidi avaldajad) sõlmisid
12.juunil 2006. a Tartus Xxxxx xx xx asuva kinnistu kahe korteriomandi (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna registriosad nr xxxxxxx ja nr xxxxxxx) (edaspidi korteriomandite registriosad) müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja vastavad asjaõiguslepingud (edaspidi leping). Lepingu p-s 15.1 soovisid lepingupooled muu hulgas kanda registriosadesse kantavate ühishüpoteekide juurde neljandatesse jagudesse märkuse, et omanikul on eesõigus kanda ühishüpoteegi ette Xxxxx xx xx kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 12. juuni 2006. a lepingu p-le 7. Lepingu p-s 15.2 soovisid avaldajad kanda nimetatud registriosade kolmandatesse jagudesse ühishüpoteegile järgnevale järjekohale omandiõiguse üleandmise nõuet tagavad eelmärked ostja kasuks ning kanda kummagi eelmärke juurde märkus, et omanikul on eesõigus kanda eelmärke ning ühishüpoteegi ette Xxxxx xx xx asuva kinnistu korteriomandite omanike kui kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastav märkus vastavalt 12. juuni 2006. a lepingu p-le 7. Lisaks andsid ostjad ja hüpoteegipidaja lepingu p-s 15.3 nõusoleku korteriomandite registriosadesse kantavate kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist kajastavate märkuste muutmiseks. Lepingu tõestas notar Paavo Uibopuu, kes esitas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale 12. juunil 2006. a kandeavalduse.
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 22. juuni 2006. a määruses paluti notaril esitada
lepingu p-des 15.1 ja 15.2 sisalduvaid kandetaotlusi täpsustav avaldus, sest taotletud märkused ja märkustele taotletud järjekohad ei vasta seadusele. Määrus tuli täita hiljemalt 24. juuliks 2006. a. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lg 1 ja § 62 järgi kantakse kinnistusraamatusse ainult seaduses sätestatud asjaõigused ja seaduses nimetatud märked. Esitatud lepingus ei lepitud kokku kaasomandi kasutuskorras. Lepingu p-s 7 lepiti kokku vaid tulevikus sõlmitava kasutuskorra tingimustes. Märkused kantakse AÕS § 631 lg 7 järgi kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud juhul, mitte isikute vabal valikul. AÕS § 79 lg-s 2 nimetatud kaasomandi kasutamise kohta märke tegemise eesmärgiks on kaasomanike kasutuskorra nähtavaks tegemine. Esitatud lepingust ei tulene, et kaasomanikud oleksid kasutuskorras kokku leppinud, seega puudub seaduslik alus taotletud märkuste kandmiseks kinnistusraamatusse. Hüpoteekide ja omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kandmiseks kinnistusraamatusse takistusi ei ole. AÕS § 59 lg 1 kohaselt saavad asjaõigused järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega. Seadusandja ei ole sätestanud, et märked saavad kinnistamisega järjekoha.
3.Avaldajad esitasid Tartu Maakohtule 7. augustil 2006. a määruskaebuse, milles palusid esitatud avalduse rahuldada.
4.Kohtunikuabi määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle kohtunikule. 10. augustil 2006. a võttis kohtunik määruskaebuse menetlusse ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 7 alusel lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis määruskaebuse 3. novembri 2006. a määrusega rahuldamata ja andis määruskaebuse esitajale uue tähtaja kinnistusosakonnale kandetaotlusi täpsustava avalduse esitamiseks, kordamata maakohtu põhjendusi. Vastuseks määruskaebusele märkis ringkonnakohus, et tulenevalt AÕS § 53 lg-st 1, §-st 62, § 63 lg 1 p-st 4 ja § 631 lg-st 7 kantakse kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud asjaõigused ja seaduses nimetatud märked. AÕS § 63 lg 1 p 4 sisu ja mõtte kohaselt tehakse märkusega kinnistusraamatus nähtavaks mitmesugused kinnistusraamatusse kanda lubatavad asjaolud. AÕS § 79 lg 2 võimaldab kinnistusraamatusse kanda kinnisasja kaasomanike kokkulepete olemasolu näitava märkuse, mis tuleb kanda registriosa 3. jakku ning millega tagatakse kokkulepete kehtivus kolmandate isikute, eriti kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Kuna AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 79 kohaselt oleks nimetatud sätete alusel võimalik kinnistusraamatusse märkus kanda eesmärgiga teha nähtavaks kaasomanike kokkuleppe olemasolu selleks, et kokkulepe kehtiks ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes, siis eeldab sellise märkuse kinnistusraamatusse kandmine ka kaasomanikevahelise kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist puudutava kokkuleppe sõlmimist (kokkuleppe olemasolu), mitte aga üksnes kokkulepet tulevikus sellise lepingu sõlmimiseks. Lepingu p-de 15.1 ja 15.2 kinnistamisavalduses taotletakse sisuliselt järjekoha reserveerimist AÕS §s 79 sätestatud kaasomanikevahelisele kaasomandi kasutamist puudutavale ja tulevikus sõlmitavale kokkuleppele. Kuna asjaõigusseadus ega kinnistusraamatuseadus (KRS) ei näe ette kinnistusraamatusse sellise märke kandmist, mis kajastab kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe
sõlmimist tulevikus, ning kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist tulevikus ei saa pidada ka teiseks ulatuselt kindlaksmääratud õiguseks AÕS § 61 lg 1 mõttes, siis on kohtunikuabi põhjendatult keeldunud lepingu p-s 15 märgitud ja märkuste kohta käivate kandetaotluste rahuldamisest ning andnud notarile õigesti aja taotlusi täpsustava avalduse esitamiseks KRS § 46 lg 3 alusel. Lisaks viitas ringkonnakohus ka AÕS §-le 62, mille kohaselt loetakse märked kanneteks, ning AÕS § 59 lg-le 2, mille järgi tehakse kanded kinnistusraamatusse avalduste saabumise järjekorras, s.o märke (v.a eelmärke, millega tagatakse tulevast asjaõigust) puhul on tegemist formaalse, mitte aga materiaalse järjekorrasuhtega nagu asjaõiguste (AÕS § 59 lg 1) puhul. Seega leiti vaidlustatud määruses põhjendatult, et lepingu p-s 15 loetletud märkuste kanded ja märkustele kinnistusraamatus materiaalses mõttes järjekoha omistamine ei tulene seadusest ja on põhjendamatu. Sellised kanded oleksid kehtetud ja ilma avaliku usaldatavuseta, mistõttu tuleb notarile anda tähtaeg kandetaotluse muutmiseks. Õige on kaebuse väide, et määruses ei ole põhjendatud kannete tegemata jätmist muus osas. Vaidlustamata osas kande tegemiseks takistusi ei ole.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Avaldajad esitasid Riigikohtule määruskaebuse, milles palusid ringkonnakohtu määruse tühistada ja avaldus rahuldada. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kehtiva õiguse, kinnistamispraktika ja Riigikohtu praktikaga vastuolus ringkonnakohtu seisukoht, et kaasomanike kasutuskorra märkusel ei ole kinnitusraamatusse kantud õiguste seas järjekohta. Õige ei ole ringkonnakohtu seisukoht, et järjekohta on võimalik reserveerida vaid juba sõlmitud kokkuleppest tuleneva õiguse tagamiseks ning tulevikus sõlmitavast kokkuleppest tuleneva õiguse tarbeks ei ole võimalik järjekohta reserveerida. Selline käsitus teeb mõttetuks AÕS § 61 lg 1 rakendamise, sest lõplikult kokkulepitud õiguse saab kanda kinnistusraamatusse vastava õigusena, mis saab järjekoha vastavalt kandele. AÕS § 61 lg 1 ei sätesta järjekoha reserveerimist mitte ainult asjaõigustele, vaid ka teistele ulatuselt kindlaksmääratud õigustele. Kuna lepingu p-s 7 sätestatud tulevikus sõlmitava kasutuskorra kokkuleppes oli selgelt määratletud isikut puudutava parklakoha kasutusõigus, kulude jaotus ja ehitamispõhimõtted, oli tegemist piisavalt määratletud õigusega. Praeguseks on see kokkulepe ka sõlmitud. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 465 lg 2 p 7 ja § 442 lg-t 5, sest jättis lahendamata kaebuses esitatud taotluse rahuldada kõik esitatud kinnistamistaotlused. Ringkonnakohus küll möönis, et puudus takistus teiste kannete tegemiseks, kuid jättis määruse resolutsioonis nimetatud osas lahendi tegemata. Nimetatud kanded on tegemata alates 17. aprillist 2006. a, millega on jämedalt rikutud KRS § 46 lg-s 2 sätestatud menetlustähtaega.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu tühistada. Lisaks ringkonnakohtu määrusele tuleb TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus ja avaldus tuleb saata maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
8.Esmalt märgib kolleegium, et käesolevas asjas on nii maakohtu kinnistusosakonna määruses, maakohtu määruskaebuse ringkonnakohtule edasiandmise määruses kui ka ringkonnakohtu määruses ebaõigesti tähistatud menetlusosaliste ring. Maakohtu kinnistusosakonna määruses kohustati avalduses puudusi kõrvaldama mitte avaldajaid, vaid neid esindavat notarit. Maakohtu määruses kaebuse edastamise kohta nimetati menetlusosalisena üksnes notarit. Ringkonnakohus nimetas määruse põhjendustes menetlusosalisena avaldajaid, kelle esindaja on notar, kuid kohtumääruse resolutsioonis on ta andnud uue tähtaja määruskaebuse esitajale, s.o notarile. Kinnistamisavalduse tõestanud notar võib notariaadiseaduse § 30 lg 2 p 2 järgi esitada kinnistamismenetluses avalduse esitamiseks õigustatud isikute nimel ka määruskaebuse kohtulahendite peale (mh esitada määruskaebuse Riigikohtule), kuid ei saa seda teha enda nimel, vaid üksnes asjaosaliste esindajana ja nende nimel (vt Riigikohtu 15. jaanuari 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-02 (RT III 2003, 3, 32), p 8; 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (RT III 2006, 41, 348), p-d 9 ja 10). Sama tuleneb TsMS § 593 lg-st 4. Seetõttu ei ole lepingut tõestanud notar ise menetlusosaline hagita menetluses, vaid on menetlusosaliste (avaldajate) esindaja. Menetlusosaliste ringi ebaõige tähistamine alama astme kohtu lahendites ei toonud siiski iseenesest kaasa väära kohtulahendit ja menetlusosalised on võimalik korrektselt tähistada Riigikohtu menetluses. Kolleegium juhib avaldajaid esindava notari tähelepanu sellele, et määruskaebuse esitamine on menetlustoiming kohtus, millele kehtivad tsiviilkohtumenetluse seadustiku nõuded. Nõuded kohtule esitatava menetlusdokumendi sisule on sätestatud TsMS §-s 338. Kohtule esitatud avalduses peavad olema selgelt märgitud menetlusosalised ja kaebuse allkirjastaja staatus esindajana (TsMS § 338 lg 1 p 1)
9.Ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva alates määruse kättetoimetamisest avaldajatele (vt ka viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p-d 11 ja 12). Ringkonnakohtu 3. novembri 2006. a määrus on väljastusteate järgi avaldajate esindajale kätte toimetatud 7. novembril 2006. a. Määruskaebus jõudis Riigikohtusse 23. novembril 2006. a, st pärast määruskaebuse esitamise tähtaja möödumist. Siiski nähtub toimikust, et kaebus esitati tähtaegselt Tartu Ringkonnakohtule. Määruskaebus ringkonnakohtu määruse peale tuleb TsMS § 698 lg 1 järgi esitada Riigikohtule, mitte ringkonnakohtule ja iseenesest tuleb tähtaja arvestamisel lähtuda kaebuse jõudmisest Riigikohtusse. Siiski on kolleegiumi varasema praktika kohaselt võimalik analoogia korras rakendada TsMS § 65 ja lugeda kaebus tähtaegselt esitatuks ka juhul, kui see esitatakse kaebetähtaja jooksul ringkonnakohtule (vt Riigikohtu 15. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-06 (RT III 2006, 21, 196), p 11).
10.Kolleegiumi arvates tõlgendasid alama astme kohtud valesti esmajoones AÕS § 61. Selle paragrahvi 1. lõike järgi võib omanik kinnisasja koormamisel jätta endale eesõiguse teise ulatuselt kindlaksmääratud õiguse kandmiseks koormava õiguse ette. Alama astme kohtud leidsid, et selle sätte järgi ei saa kanda kinnistusraamatusse märkena eesõigust kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe märkusele järjekoha reserveerimiseks, kuna seadus sellist võimalust ette ei näe, kaasomanike
kokkulepet ei ole sõlmitud ja selle kohta kinnistusraamatusse kantaval märkusel ei ole järjekohta. Kolleegium sellega seisukohaga ei nõustu. Riigikohus leidis eespool viidatud määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06 (p 22), et kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantav märkus omandab kinnistusraamatus järjekoha, mis omab tähendust esmajoones täitemenetluse toimingute tegemisel kinnisasja suhtes. Järjekohta omava õiguse järjekoha saab sellest tulenevalt reserveerida kinnistusraamatus ka AÕS § 61 kohaselt, kuna selle sätte järgi saab reserveerida järjekoha igale õigusele, mida saab kanda kinnistusraamatusse ja millele laieneb materiaalne järjekohasuhe. Märge peab AÕS § 61 lg 1 järgi olema ulatuselt kindlaksmääratud. Kolleegium leiab, et lepingu p-s 7.1 kokkulepitust nähtub märke ulatus.
11.Vastavalt AÕS § 61 lg-le 2 kantakse eesõigus märkena kinnistusraamatusse selle õiguse juurde, mis eesõiguse kasutamisel peab tagasi astuma. Praegusel juhul on tegemist seega eesõiguse märkega kaasomanike kasutuskorra märkuse tagamiseks. Kinnistamisavalduses taotleti selle kandmist ühishüpoteegi ja omandi üleandmist tagava eelmärke juurde. Hilisema võimaliku kasutuskorra kande ulatus on kindlaks määratud lepingus, millele soovitakse kandes viidata. Seetõttu on kolleegiumi arvates vastavaid kandeid põhimõtteliselt võimalik teha.
12.Kolleegium nõustub avaldajatega, et maakohtu kinnistusosakond ei põhjendanud, miks ei kantud kinnistusraamatusse ühishüpoteeke ja eelmärkeid. Nende kannete tegemiseks ei olnud määruse järgi takistusi. Avaldajad ei sidunud KRS § 42 lg 2 järgi kannete tegemist üksteisega.
13.Tulenevalt eelnevast määrati avaldajatele avalduse täpsustamiseks valesti täiendav tähtaeg ja ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada. Kolleegiumi arvates tuleb asi kandeavalduse lahendamiseks saata maakohtu kinnistusosakonnale, kes saab kontrollida kannete tegemise muid eeldusi. Kolleegiumi arvates tuleneb see õigus Riigikohtule TsMS §-st 695 ja § 692 lg-st 5 (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-06).
14.Lisaks juhib kolleegium ringkonnakohtu tähelepanu TsMS § 442 lg-le 5 (koostoimes TsMS § 654 lg-ga 1 ja §-ga 659), mille kohaselt peab kohtulahendi resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav ka otsuse muu tekstita. Ringkonnakohtu määruse resolutsiooni kohaselt anti avaldajatele puuduste kõrvaldamiseks uus tähtaeg: "10 päeva arvates käesoleva määruse jõustumisest". Seda tähtaega ei ole selgitatud määruse põhjendustes. Kolleegium märkis viidatud määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, (p 13), et tsiviilkohtumenetluse seadustikus käsitatakse määruste "jõustumist" erinevalt (st üldjuhul kas alates kaebetähtaja möödumisest või määruse kättetoimetamisest). Seetõttu tulnuks määruses täpsustada, millist tähtaega ringkonnakohus täpselt silmas pidas.
15.Samuti märgib kolleegium, et ringkonnakohtu määruses tähistati asja ebatäpselt kandemääruse peale esitatud määruskaebusena. Kandeavalduse lahendamine (kandemenetlus) on TsMS § 475 lg 1 p 10 ja § 591 p 3 järgi kohtu lahendatav hagita asi ja kohtumenetlus algab avalduse esitamisest, mitte avalduse menetlemisel tehtud lahendi peale kaebuse esitamisest. Seega on kohtuasjaks kandeavalduse lahendamine.
16.Kuna määruskaebus rahuldatakse, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 kohaselt tagastada. Henn Jõks, Villu Kõve, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.