Kohtulahend

Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja vastuväidete kohaselt sõlmisid pooled 01.01.2002 rendilepingu sanatooriumikompleksis „x“ asuva apteegi müügipunkti ja hambaravikabineti rentimiseks tähtajaga 01.01.2002 kuni 01.01.2010. 10.07.2002 ütles hageja apteegi müügipunkti ruumide rentimise osas rendilepingu ühepoolselt üles alates 01.10.2002. Hagejal puudusid VÕS §-s 313 sätestatud rendilepingu erakorralise ülesütlemise alused. Pooled jõudsid 20.10.2002 kokkuleppele, et apteegi müügipunkti rendilepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest kostjale tekkinud ja tulevikus tekkiva kahju 200 000 krooni hüvitamiseks tasaarvestab kostja kahjuhüvitise nõude hageja vastu hambaravikabineti renditasu ja kõrvalkuludega. Kostja sõlmis kokkuleppe AS * juhatuse esimehe A. P AS H aktsionäride 20.10.2002 erakorralisel üldkoosolekul, mida tõendab koosoleku protokoll. Leping sõlmiti suulises vormis, kuid VÕS § 13 lg-st 3 tulenevalt ei ole see tühine rendilepingu kirjaliku vormi järgimata jätmise tõttu. Kostjal oli hageja käitumise põhjal alus pidada kokkulepet kehtivaks, kuna hageja ei esitanud kahe aasta jooksul hambaravikabineti kasutamise eest rendiarveid ning pooltevahelistest saldoteatistest ei nähtunud kostja võlga. 06.08.2004 hageja taganes renditasu tasaarvestamise kokkuleppest ja teatas hiljem, et keeldub ka kahju hüvitamisest kostjale. Selline käitumine võlasuhtes ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega (TsÜS § 138 ja VÕS § 6). Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Pärnu Maakohus rahuldas hagi 05.05.2006 otsusega ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja rendivõla 49 324 krooni. Otsuse põhjenduste kohaselt puudub poolte vahel vaidlus selle üle, et 01.01.2002 sõlmitud rendilepingu p-de 5.1 ja 5.2 järgi kohustus kostja tasuma hagejale renti 1 900 krooni kuus hambaravikabineti suurusega 19 m2 kasutamise eest, kusjuures rendile lisandus käibemaks. Samuti kohustus kostja tasuma rendileandjale kasutatud kommunaalteenuste eest. Ajavahemiku 01.10.2002 kuni 31.07.2004 eest (22 kuud) oli kostja kohustatud tasuma renti 41 800 krooni, millele lisandus käibemaks 7 524 krooni, kokku 49 324 krooni. Võlgnevuse kohta esitas hageja kostjale 06.08.2004 arve nr 452277. Rendi mittemaksmist on kostja tunnistanud. Maakohtu hinnangul ei ole kostja väidetud tasaarvestuse kokkulepe poolte vahel asjas tõendamist leidnud. Hageja on 06.08.2004, 13.09.2004 ja 03.11.2004 [peab olema 02.11.2004] kirjades kostjale teatanud, et ei nõustu kostja ettepanekuga hüvitada talle saamata jäänud tulu 200 000 krooni ning tasaarvestus rendinõudega oleks võimalik ainult dokumentaalselt tõendatud kulutuste osas. Kuivõrd kostja kulutusi ei tõendanud, siis kokkulepet ei sõlmitud. Väidetava kahju hüvitamise ja tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimise osas kuulati tunnistajatena üle AS * endised ja praegused juhatuse liikmed. Endine hageja juhatuse esimees A.P eitas kokkulepet kostja kahjuhüvitise nõude tasaarvestamiseks. Hageja oli nõus renditasust mingis osas loobuma, seda arutati hageja juhatuse koosolekul, kuid lõplikus summas kokkuleppele ei jõutud. Kuni kokkuleppe sõlmimiseni otsustati rendiarveid mitte esitada. Ka tunnistaja A.K ütluste kohaselt ei esitatud kostjale rendiarveid, kuna A. P saadud informatsiooni kohaselt toimusid kostjaga läbirääkimised kokkuleppe saavutamiseks. Tunnistaja Ü. K-K ütluste kohaselt teadis ta, et 2002. aasta lõpul lõpetati rendileping kostjaga ja sellepärast ei esitatud rendiarveid. Nimetatud põhjusel ei kajastunud rendivõlg hageja majandusaasta aruandes ja saldoteatistes. Eeltoodust tegi maakohus järelduse, et hageja käitumine rendiarvete mitteesitamisel ei olnud tingitud kahju hüvitamise nõude aktsepteerimisest ega

2(7)

tasaarvestuse kokkuleppe täitmisest. Tasaarvestuse kokkuleppe olemasolu ei kinnita ka kostja aktsionäride 20.10.2002 erakorralise üldkoosoleku protokoll. Aktsionärid on küll võtnud vastu otsuse, et apteegiruumide rendilepingu erakorralisest ülesütlemisest põhjustatud kahju 200 000 krooni kuulub hüvitamisele tasaarvestamise teel kehtiva rendilepingu renditasu arvel, kuid protokollist ei nähtu, et koosolekul viibinud AS * esindaja A.P oleks seda aktsepteerinud. Hageja juhatuse koosolekute protokollidest ei nähtu, et juhatus oleks arutanud AS-ga H sõlmitud rendilepingust tulenevaid küsimusi või sellega seoses olevaid kokkuleppeid. Seega maakohus leidis, et poolte vahel sõlmitud suuline kokkulepe rendilepingu tingimuste (maksete korra) muutmiseks ei ole tõendatud. Rendilepingu järgi on kostja kohustatud tasuma hagejale renti, mida ta alates 2002. aasta oktoobrist ei ole teinud. Kostja võlgneb hagejale renditasuna 49 324 krooni. Kostja väide, et hageja on lepingu osalise ennetähtaegse ülesütlemisega põhjustanud talle kahju, ei anna alust hageja nõude rahuldamata jätmiseks. Kostja ei ole esitanud vastuhagi ega tõendanud oma nõuet kahju hüvitamiseks. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Kostja palub tühistada Pärnu Maakohtu 05.05.2006 otsuse täies ulatuses ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kohtukulud palub apellant jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on kohus ebaõigesti kohaldanud või kohaldamata jätnud materiaalõiguse normid, mis kostja arvates tõendavad tema väidetud suulise tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimist poolte vahel. VÕS § 13 lg 3 kohaselt, kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Kuigi rendilepingus oli ette nähtud täiendavate kokkulepete sõlmimine kirjalikus vormis, leppisid pooled AS H aktsionäride 20.10.2002 üldkoosolekul tasaarvestuses kokku suuliselt ja hageja hilisem käitumine kinnitas seda (kaudne tahteavaldus TsÜS § 68 lg 3 mõttes). Hageja juhatuse esimehel A.P oli tehingu tegemisel esindusõigus ja tehing on kehtiv. Maakohus ei ole põhjalikult analüüsinud tunnistaja A.P ütlusi, millest nähtub tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimine. Tasaarvestuse kokkulepe nähtub ka poolte kirjavahetusest, mille kostja kohtule esitas. Hageja 2002. a. ja 2003. a. majandusaasta aruannetes ja saldoteatistes ei ole kostja võlga kajastatud. Nimetatud tõendeid on kohus ebaõigesti hinnanud ja teinud ebaõige järelduse tasaarvestuse kokkuleppe puudumise kohta. Tõendeid oleks tulnud hinnata kogumis ja võtta arvesse poolte pikaajalist majandussuhet ja hageja käitumist, mis seisnes rendiarvete esitamise lõpetamises alates 01.11.2002. Hagejal puudus tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimise ajal piisav likviidsus kostja kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks ja sellepärast lepitigi kokku kostja nõude tasaarvestamises hageja renditasu nõudega hambaravikabineti kasutamise eest. Antud asjaolu tõendamiseks esitab apellant finantsanalüüsi hageja maksevõimelisuse kohta 31.12.2001, 31.12.2002, 31.12.2003 ja 31.12.2004 seisuga. Kuna hageja endine juhatuse liige A. P võttis tasaarvestuse kokkuleppe omaks nii tunnistajaütlustes kui elektronkirjas kostjale (tl 120), oleks kohus pidanud kohaldama pooltevahelisele õigussuhtele tasaarvestuse sätteid VÕS § 197, § 198, § 203. Kostjal tekkis apteegiruumide rendilepingu ennetähtaegse ülesütlemise tagajärjel kahju nii apteegi müügipunkti avamiseks tehtud investeeringute kaotamise kui 8 aasta saamatajäänud

3(7)

kasumi (prognoositavalt 400 000 krooni kuni 800 000 krooni) näol. Pooltevaheline rendileping oli sõlmitud 10 aastaks ja teise isiku lepingulise õiguse omandamine ilma mõistliku hüvituseta oleks kostja suhtes selgelt ebaõiglane. Kahju hüvitamine oli kostjapoolne tingimus rendilepingu lõpetamiseks, muidu ta ei oleks ruume vabastanud. Lisaks vaidlustab apellant seda, et kohus ei hinnanud pooltevahelise rendilepingu ennetähtaegse ülesütlemise õiguspärasust ning selle õiguslikke tagajärgi. Materiaalõiguse normidest on esimese astme kohus ebaõigesti kohaldamata jätnud TsÜS § 112 ja § 138 ning VÕS § 6 ja § 7, millele kostja tugines. Nimelt on tehingust (s. o tasaarvestuse kokkuleppest) taganemine, milleks varem on nõusolek antud, vastuolus hea usu põhimõttega ja mõistlikkuse põhimõttega võlasuhetes. Hageja lähtumine majanduslikust kasust ei tähenda, et ta võiks olla teise poole suhtes ebaaus ja alusetult keelduda omavaheliste kokkulepete täitmisest. Hageja hoidumine kompromissi sõlmimisest on samuti taunitav ja kahjustab tsiviilkäivet ning häid äritavasid. Maakohus oleks pidanud kohaldama VÕS § 25 lg 1 ja lg 2, mille kohaselt lepingupooled on oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul kohustatud järgima iga tava, mille järgimises nad on kokku leppinud, ning tavasid, mida samal tegevus- või kutsealal tavaliselt tuntakse ja arvestatakse. Kostja arvates on tavapärane, et pikaajalises rendisuhtes sõlmitakse enamus kokkuleppeid suuliselt, ja seda eriti Kuressaares, arvestades kohaliku kogukonna väiksust. Apellant toob tõendite väära hindamise seisukohalt eraldi välja, et kohus on jätnud kaevatavas otsuses hindamata menetluses tuvastatud asjaolud ega ole hinnanud tõendeid kogumis õigesti. 01.03.2006 kohtuistungil (tl 183) tuvastas kohus sõnaselgelt tasaarvestuse kokkuleppe olemasolu poolte vahel ja teatas, et sellises olukorras on mõistlik poolte vahel kompromissi sõlmimine. Kohtu enda tuvastatud asjaolu tähelepanuta jätmine kohtuotsuses on menetluslikult ebaõige; samuti ei ole kohus andnud hinnangut, missuguse õigusliku järelduse ta teeb tuvastatud asjaolust, et hagejal oli tahe tasaarvestada kostja nõuet rendilepingu kõrvalkulude arvelt. Tunnistajate A. K, R. K, Ü. K-K ja A. P ütlustega on tõendatud, et rendilepingutega seotud küsimused olid hageja juhatuse esimehe A.P pädevuses, kes kooskõlastas oma tegevuse hageja nõukogu esimehe ja suuraktsionäri P. L. Esimese astme kohus on jätnud põhjendamatult arvestamata tunnistaja A.P ütlused (tl 178), milles viimane selgesõnaliselt tasaarvestuse kokkuleppe omaks võttis: „... meil puudusid vahendid, et see summa tasuda, seda hakati tasaarvestama rendilepingu arvel, [...] renditasu võtmine lõpetati, [...] 01.11.2002 algas pihta tasaarveldamine, [...] 01.11.2002 alanud tasaarvestusest oli teadlik ka omanik P. L, sest ma ütlesin talle seda, meil oli sellest juttu suusõnaliselt.“ Eeltoodud ütlustega võttis hageja seaduslik esindaja kokkuleppe sõlmimise ajal omaks tasaarvestuse tehingu tegemise kostja kirjeldatud asjaoludel. Apellant leiab, et kohus rikkus menetlusõiguse norme sellega, et ei lükanud kostja taotluse alusel edasi 13.04.2006 asja arutamiseks määratud kohtuistungit ja muutis sellega võimatuks poolte vahel kompromissi sõlmimise, mille soodustamine on TsMS § 4 lg-st 4 tulenevalt kohtu kohustus. Poolte vahel oli läbirääkimisel kostja poolt 07.09.2005 esitatud kompromissileping. Kompromissi sõlmimine oli tõenäoline, sest 01.03.2006 oli Saare Maakohus kohtuistungi edasi lükanud kompromissi sõlmimiseks, kuna kohtuistungil ilmnes asjaolu, et hageja juhtorganid olid teadlikud poolte vahel tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimisest. 11.04.2006 teatas kostja lepinguline esindaja kohtule kohtuistungile ilmumise takistusest mõjuval põhjusel (erakorraline töölähetus

4(7)

välisriiki) ja põhistas eelnimetatud asjaolu tõendiga. Kostja esindaja palus asja tema isikliku osavõtuta mitte läbi vaadata, kuna vastasel korral ei saa kohus täielikku ja asjatundlikku ülevaadet kostja õiguslikust positsioonist. Ka kostja seaduslikul esindajal oli tekkinud mõjuv põhjus istungile mitteilmumiseks. Kohus vaatas asja sellest hoolimata sisuliselt läbi ning rikkus TsMS § 414 lg 2 p 2, mille kohaselt kohus ei või asja poole osavõtuta sisuliselt lahendada, kui pool on teatanud kohtule mõjuvast põhjusest kohtuistungile ilmumata jätmiseks ja on seda põhistanud ega ole soovinud asja läbivaatamist temata. Sisuliselt vaatas esimese astme kohus asja läbi tagaseljaotsuse korras. Vastuväited apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt materiaalõigusnormi ebaõiget kohaldamist ega ka menetlusõigusnormi olulist rikkumist, mis annaks alust otsuse tühistamiseks. Maakohus on otsust seaduse nõuete kohaselt põhjendanud ning lõppjäreldus on vastavuses toimikus olevatega tõenditega. Poolte vahel puudus vaidlus nõude suuruse üle. Kostja vastuväiteks oli võlgnevuse puudumine seoses tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimisega. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et poolte vahel tasaarvestuse kokkuleppe olemasolu suulises ega ka kirjalikus vormis ei leidnud tõendamist. Maakohus on oma seisukohta piisavalt põhjendanud ning kaebuses toodud väited ei võimalda teha teistsugust järeldust. Hagiavalduse ajal kehtinud TsMS § 91 lg 1, kui ka kehtiv TsMS § 230 lg 1 sätestab poole kohustuse tõendada oma väiteid ja vastuväiteid. Seega tulnuks hagejal tõendada, milles seisnes poolte kokkulepe ja millal see sõlmiti. Antud asjaolu hageja ei suutnud tõendada. Kaebuses viidatud kostja aktsionäride 20.10.2002 erakorralise üldkoosoleku protokoll, mida on kohus hinnanud, ei tõenda samuti kokkuleppe sõlmimist. Toimik ei sisalda ühtegi tõendit, millest nähtuks, mis summas pidi tasaarvestus toimuma ja millisel perioodil. Pooltevahelisest kirjavahetusest ilmneb, et kostja oli nõus ruumide vabastamisega, kui hageja hüvitab kulud ning kompenseerib saamata jäänud tulu. 18.10.2002 kirjas tegi kostja konkreetse ettepaneku maksta kulutused summas 200 000 krooni ning palus sellele ettepanekule vastata 26.oktoobriks/t.lk. 38/. Hagejapoolset aktsepti sellele ettepanekule ei järgnenud. Hageja esindaja kinnitas ringkonnakohtus, et tõepoolest poolte vahel käisid läbirääkimised, kuid kokkuleppele ei jõutud. Antud asjaolu ilmneb toimiku materjalidest. Apellandi väidetel kohus hindas tõendeid ebaõigesti. Kolleegium nimetatud menetlusõigusnormi rikkumist ei tuvastanud, seda ka tunnistaja A. P ütluste hindamisel. Tunnistaja A.P- hageja juhatuse liikme- ütluste kohaselt ei sõlminud pooled kirjalikult ega suuliselt tasaarvestuse kokkulepet. Tunnistaja ütluste kohaselt esialgselt oli hageja nõus mingis osas kostjalt mitte võtma üüri, kuid summast ei olnud juttu.

5(7)

Seejuures tunnistaja A. P tõepoolest ütles, et “ tasaarveldamine algas pihta 01.11.2002“, kuid seejärel kinnitas, et ei jõutud summas kokkuleppele/ t.lk. 177-178/. Kaebuses viidatud kostja esindaja ja A.P 17.05.2005 protokollitud vestlusest ilmneb, et rendiarveid ei esitatud seoses võimaliku kompromissi sõlmimisega, kuid see jäi saavutamata/ t.lk.120/. Seega eelnimetatud tõendid ei kinnita kokkuleppe saavutamist, vaid neist võib teha järelduse, et poolte vahel toimusid läbirääkimised. Kolleegium nõustub apellandi väitega, et hageja käitumine oli eksitav, kui ta mitme aasta kestel ei esitanud kostjale rendiarveid. Õige on ka see, et lepingupooled peavad käituma heas usus ning mõistlikkuse põhimõttest lähtudes, kuid see ei võimalda jätta hagi rahuldamata. Vaidlus puudub selle üle, et ruumide kasutamise eest olid pooled rendi suuruses kokku leppinud ning vaidlusaluse perioodi eest ei ole kostja renti maksnud. Seega oli hageja nõue põhjendatud. Poolte vahel jätkusid rendisuhted kostja valdusesse jäänud ruumide osas, mistõttu oli hageja õigustatud nõudma kokkulepitud renditasu tulenevalt VÕS §-st 271. Asjaolu, et kostja võlgnevus oli kajastamata raamatupidamisdokumentides, ei ole aluseks hagi rahuldamata jätmiseks. Apellandi seisukoht on ekslik, et maakohtul tuli hinnata rendilepingu lõpetamise mõju menetlusosalistele. Poolte vahel puudus vaidlus selle üle, et rendileping apteegiruumide osas lõpetati ennetähtaegselt. Lepingu lõpetamist kostja ei vaidlustanud ning vabastas ruumid. Kostja ei esitanud nõuet, mille osas tulnuks hinnata lepingu ennetähtaegse lõpetamise seaduslikkust ja selle mõju rentnikule. . Apellandi väitega võib nõustuda, et rendilepingu ennetähtaegne lõpetamine võib rentnikule põhjustada kahju, kuid sel juhul oli tal võimalik oma õigusi kaitsta seaduses ettenähtud korras ja viisil. Toimikust ei ilmne, et kostja oleks oma õiguste kaitseks vastavat õiguskaitsevahendit kasutanud ning ei esitanud kahju hüvitamise nõuet. Apellandi väidetel renti ei võetud seetõttu, et hageja majanduslik seisund ei võimaldanud kostjale kahju hüvitamiseks maksta 200 000 krooni. Kolleegium leiab, et kokkuleppe olemasolu kahju hüvitamise osas ei leidnud tõendamist ning esitatud nõude puhul ei oma hageja majanduslik seisund tähendust. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt TsMS § 414 lg 2 p 2 rikkumist 13.04.2006 kohtuistungi läbiviimisel ilma kostja esindajate osavõtuta. Toimikust ilmneb, et maakohtule laekus 11.04.2006 kostja lepingulise esindaja J. M taotlus kohtuistungi edasilükkamiseks seoses töölähetusega Itaaliasse. Taotlusele lisatud arvest ilmneb, et tegemist oli reisipaketiga. Ühtegi tõendit selle kohta, et tegemist oli ootamatu töölähetusega, ei esitatud. Mõjuva põhjuse olemasolu tulnuks kostjal tõendada. Kolleegium juhib tähelepanu, et TsMS § 422 lg 1 loeb kohtuistungile ilmumata jätmises mõjuvaks põhjuseks eelkõige liikluskatkestust või siis poole või tema lähedase isiku ootamatut haigestumist. Töölähetust ei ole seadusandja pidanud vajalikuks lugeda mõjuvaks põhjuseks kohtusse mitteilmumiseks.

6(7)

Eelneval kohtuistungil 01.03.2006 esindasid kostjat ka seaduslikud esindajad H. H ja V. H, kes olid teadlikud 13.04.2006 kohtuistungist, kuid kohale ei tulnud ning ei teavitanud kohut ka oma mitteilmumise põhjusest. Arvestades eeltoodut oli maakohtul õigus läbi vaadata tsiviilasi ilma kostja esindajateta ning kolleegium ei tuvastanud apellatsioonkaebuses väidetud kostja õiguste rikkumist. Kaebuses väidetud kompromissi on pooltel võimalik sõlmida ka apellatsioonimenetluses, kuid antud tsiviilasjas see ei õnnestunud. Kohtukulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi enne 1.jaanuari 2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamise ja nende kindlaksmääramise osas seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid. Apellant taotleb kohtukulude väljamõistmist. Kuivõrd apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb apellandi kohtukulud jätta tema endi kanda. Vastustaja taotlust kohtukulude osas ei esitanud.

Kai Kullerkupp

Mare Merimaa

Malle Seppik

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.