2-06-3412
Kohus
Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja
Kohtukoosseis
Kohtunik Gerty Pau
Otsuse tegemise aeg ja koht
9. jaanuar 2007. a Tallinn
Tsiviilasja number
2-06-3412
Tsiviilasi
xxx hagi xxx ja xxxx vastu kinnistu ostu-müügi hinna alandamiseks ja tasutud hinna osaliseks tagasimaksmiseks • Hageja xxx (isikukood xxx elukoht xx küla ) • esindaja vandeadvokaat Nikolai Kõiv • Kostja xxx (isikukood xxx, elukoht xxx) • Kostja xxx (isikukood xxx elukoht xxx) • Kostjate esindaja Jevgeni Šimonjuk 19. detsember 2006. a
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
xxx esitas xxx ja xxx vastu hagi, milles palus alandada hageja ja kostjate vahel 28.09.2005 sõlmitud kinnistu ostu-müügi hinda ja mõista kostjatelt hageja kasuks välja 71 147 krooni, s.t kummaltki 35 573.50 krooni. Hageja esitas hagihinna täpsustuse, märkides maa mõõdistamise hinnaks 2050 krooni ning palus kostjatelt välja mõista 70 647 krooni. Kohtuistungil loobus hageja poolest aia maksumuse hüvitamisest summas 17 641 krooni. Hageja palus lõpliku nõudena kostjatelt välja mõista 53 306 krooni solidaarselt.
Hagiavalduse kohaselt müüsid kostjad hagejale 28.09.2005 kinnistu müügilepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepinguga kostjate kaasomandisse kuuluva kinnistu xxx (asukoht Harjumaa xxx). Ostu-müügi hinnaks oli 765 000 krooni. Kostjad avaldasid lepingu p 2.1.4 kohaselt, et lepingu esemel ei ole varjatud puuduseid. Lepingu p 4.1 kohaselt pidid kostjad lepingu eseme otsese valduse hagejale üle andma 2 kuu jooksul lepingu sõlmimisest. Lepingu p 8.7 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Lepingu p 8.8 kohaselt ei vastuta müüja, kui ostja lepingutingimistele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Hageja sai kostjatelt 20.11.2005 maakatastri plaani, aiamaja projektdokumentatsiooni ja Saku vallavalitsuse 20.07.2004 korralduse nr 902 koos lisadega, mis sätestab kinnistul asuvate ehitiste projekteerimistingimused. Ehitise projektdokumentatsioon ei vasta ehitise tegelikule seisundile. Projektdokumentatsiooni ja ehitusregistri andmete kohaselt on kinnistul ühekorruseline aiamaja, tegelikult on seal katusekorrusega aiamaja. Vallavalitsus nõuab hagejalt dokumentatsiooni vastavusse viimist ehitise tegeliku seisundiga. Hagejal tuleb koostada ehitise rekonstrueerimise projektdokumentatsioon, võtta vallavalitsuselt ehitusluba, taotleda ehitise kasutusluba ning teha kanne ehitusregistrisse. Projektdokumentatsiooni saamiseks kulub 31 000 krooni (3000 krooni veeja kanalisatsiooniprojekti maksumust hageja ei nõua, kuna ta teadis nende puudumisest). Ehitusloa riigilõiv on 2315 krooni. Kostjad teadsid, et lepingu objekt ei vasta lepingutingimistele, kuid ei teavitanud hagejat, et ehitisel puudub nõuetekohane ehitusprojekt. Saku Vallavalitsus teatas, et kinnistu aed on ehitatud väljapoole katastriüksuse piire ja tegi hagejale korralduse aia lammutamiseks ning uue aia ehitamiseks. Kostjad kinnitasid hagejale vastupidist. Katastriüksuse tegeliku piiri määramiseks pidi hageja tellima maamõõdistamise hinnaga 2050 krooni. Vana aia lammutamiseks ja uue ehitamiseks tuleb hagejal tasuda 35 282 krooni. Hageja soovib, et kostjad alandaksid kinnistu hinda poole aia maksumuse ulatuses summas 17 641 krooni, kuna õige on kostjate väide, et hageja ei pea üksi kogu aeda asendama. Hageja tegi kostjatele hinna alandamise avalduse, kuid kostjad keeldusid tasutud hinda osaliselt tagastamast. Hageja palus kostjatelt välja mõista 53 306 krooni solidaarselt.
Kostjad vaidlesid hagiavaldusele vastu. Kostjate vastuväidete kohaselt sõlmisid pooled ja xxx xxx, esindaja Urve Brükland) 03.09.2005 kokkuleppe (pakkumuse). Pakkumuse p 3.8 kohaselt olid kostjad kohustatud hagejale lepinguobjekti üle andma seisundis, milline see oli ostja poolsel tutvumisel. Pakkumuse p 4.6 kohaselt on hageja kinnistuga tutvunud ning ei oma selle seisukorra suhtes pretensioone. Urve Brüklandi avaldusest nähtuvalt teatasid kostjad müüjale, et aiaga piiratud krundi suurus ei vasta krundi tegelikele mõõtmetele. Müüjad näitasid, kus ja kui palju on aed suuremaks nihutatud. Maakler võib tõendada ka seda, et kostjad alandasid kinnistu esialgset hinda maja ehitusprojekti muudatuse kulude kompenseerimiseks. Hageja kulud seoses projektdokumentatsiooni saamise ning piirdeaia edasilükkamisega on ülehinnatud. Kostjad esitasid xxx hinnapakkumised ümberehituse projektile ning aiapiirde edasilükkamiseks. Kostjatele jääb arusaamatuks, miks peab hageja paigaldama uue aiapiirde, jalgvärava ja autovärava. Hageja tutvus piirdeaia seisundiga ning nõustus ostma kinnistu koos vana piirdeaiaga. Osa piirdeaiast pikkkusega 39.23 m ei kuulu edasilükkamisele, kuna vastab maaüksuse tegelikule piirile. Piirdeaia osa pikkusega 36.08 m ei kuulu hagejale, selle omanik on xxx kinnistu omanik.
Hageja ei pea taotlema ehitusluba ümberehituseks, kuna ehitis on valmis. Hageja otsus teha pärast notariaalse lepingu sõlmimist ümberehitusi ei puutu kostjatesse. Seega ei saa hageja nõuda kostjatelt nende kulutuste hüvitamist. Kostjad võtsid kohtuistungil omaks, et ehitusluba ümberehituseks ei olnud. Aiamaja oli ehitatud vastavalt projektile, garaaži ehitasid kostjad ilma projektita juurde. Kostjad teatasid hagejale korduvalt, et maja garaaži ehitusprojektis ei ole.
Kohus loeb esitatud dokumentaalsete tõenditega tõendatuks, et kostjad müüsid 28.09.2005 notariaalse müügilepinguga ja asjaõiguslepinguga hagejale kinnistu xxx (Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa number xxx hinnaga 765 000 krooni (tl 7-16). Ehitusregistrisse on kantud nimetatud kinnistul asuv 1-korruseline aiamaja ehitusaluse pindalaga 62 m2 (tl 17-19). Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Asja lepingutingimustele mittevastavus on VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele. Seega tuleb kohtul analüüsida, kas 1. kostjad rikkus pooltevahelist müügilepingut, andes hagejale üle lepingutingimustele mittevastava asja; 2. kas kostjad vastutavad lepingutingimustele mittevastavuse eest VÕS § 218 lg 4 järgi ning vastutuse olemasolul 3. kui suures osas on hagejal õigus ostuhinda alandada.
Kohus loeb kohaseks kostja väite, et aed ei ole tervikuna vale koha peal. Hagejale kuuluva kinnistu piiridest väljapoole on ehitatud aed lõigul punktist 1 kuni punktini 5 (tl 34, piiriandmete tabel lk 33) pikkusega 79.05 meetrit. Punktide 5 kuni 7 vahel ei ole vaja aeda liigutada ning kostjate väitel kuulub punktide 1 ja 7 vahel asuv aed hageja naaberkrundi, xxx omanikule. Hageja ei ole kostjate väite ebaõigsust tõendanud. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostjad andsid üle lepingutingimustele mittevastava asja.
Hageja on esitanud OÜ Biltman Grupp hinnapakkumise, mille kohaselt elamu arhitektuurse projekti hind on 28 000 krooni, elektriprojekti hind 3000 krooni ning vee- ja kanalisatsiooniprojekti hind 3000 krooni (tl 38). Kuna hageja teadis, et vesi ja kanalisatsioon puuduvad, ei saa ostuhinna alandamisel arvestada nimetatud tööde projekti koostamise maksumust 3000 krooni. Hageja kulud elamule ehitusloa saamiseks on projektdokumentatsiooni kulud 31 000 krooni ning riigilõiv 2315 krooni. Kostja ei ole tõendanud, et projektdokumentatsiooni hind on kõrgem, kuna hageja soovib majale teha lisamuudatusi lisaks kostjate poolt juba ehitatule. Aia õigele kohale rajamiseks pidi hageja tellima uue maamõõtmise ja tasus rakendusgeodeesia ja ehitusgeoloogia inseneribüroole 27.11.2005.a 2500 krooni (tl 40). Hageja on taotlenud maa mõõtmise eest 2050 krooni väljamõistmist. ERKVERK KVH OÜ 21.12.2005 hinnapakkumise kohaselt maksab 155 meetri aia ehitus koos jalgvärava ja autoväravaga 35 282 krooni (tl 39). Kuna nihutada tuleks aeda osaliselt, pikkusega 79.05 meetrit (s.t natuke üle poole aiast), on hageja taotlenud aia ehitamisega seotud kulude hinnast mahaarvamist summas 17 641 krooni. Hageja kulud seoses aia lammutamise ning uue aia rajamisega on maamõõdukulud 2050 krooni ning ehituskulud 17 641 krooni. Kohus jätab tähelepanuta kostja esitatud OÜ Neoton hinnapakkumised aiapiirde paigaldamiseks ning ümberehitusprojekti koostamiseks (tl 101, 102), kuna nimetatud tõendid ei ole esitatud tähtaegselt, kostja ei ole taotlenud tõendite esitamise tähtaja ennistamist, hinnapakkumistel puuduvad osaühingu rekvisiidid ning üks neist on vene keelne. Kokku mõistab kohus kostjatelt hageja kasuks välja 53 006 krooni. Kuigi 28.09.2005 on müüjaks märgitud xxx ning müüja abikaasaks xxx, on perekonnaseaduse § 14 kohaselt tegemist abikaasade ühisvaraga ning kohus mõistab nimetatud summa kostjatelt välja solidaarselt. Kinnistu üleandmise kohustus oli mõlemal abikaasal ning VÕS § 65 lg 4 kohaselt on tegemist solidaarvõlgnikega. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista 53 306 krooni, kohus mõistab hageja kasuks välja 53 006 krooni. Kuna kohus mõistab kostjatelt välja iga hageja poolt nimetatud üksiku kulutuse, tuleneb lõppsummade erinevus arvutusveast. Kohus on sisuliselt hagi rahuldanud ning menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 1; 165 lg 3 alusel solidaarselt kostjate kanda. Hageja võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimeses astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid.
Gerty Pau Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.