Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Esimese astme kohtu otsus Poolte vahel ei ole vaidlust asjaolu osas, et kinnistul X asuv aiamaja on ilma ehitusprojektita ümber ehitatud, et krundi ümber ehitatud aed on osaliselt ehitatud väljapoole hagejale müüdud krundi piire.

28.09.2005.a notariaalse lepingu esemeks on kinnistu koos sellel asuva aiamajaga. Müüja Jelena Paulman kinnitas 28.09.2005.a notariaalses lepingus, et lepingu esemel ei ole varjatud puuduseid, millest müüja ei ole ostjat teavitanud. Seega ei ole pooled eraldi kokku leppinud üleantava kinnistu kvaliteedis. Teistsuguse kokkuleppe puudumisel tuleb eeldada, et ehitus on ehitatud ehitusloa alusel ning kooskõlas ehitusprojektiga (EhS § 12 lg 2). Kohus asus seisukohale, et kui ehitis ei vasta ehitamise aluseks olnud projektile, on müüja rikkunud VÕS § 217 lg 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Samale seisukohale asub kohus ka krunti ümbritseva aia osas. Ebaõige on kostjate väide, et hageja ei pea taotlema ehitusluba ümberehituseks, kuna ehitis on valmis. EhS § 22 lg 1 p 3 kohaselt tuleb taotleda ehitusluba ka ehitise rekonstrueerimiseks. Ilma ehitusloata tehtud ümberehitustööd tuleb hagejal seadustada, ainuüksi ehitise füüsiline valmisehitamine ei anna alust kasutusloa väljastamiseks. Kohus loeb kohaseks kostja väite, et aed ei ole tervikuna vale koha peal. Hageja ei ole kostjate väite ebaõigsust tõendanud. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostjad andsid üle lepingutingimustele mittevastava asja. Kostjate vastustest nähtuvalt teadsid nemad kinnistul esinevatest varjatud puudustest ning rääkisid sellest ka hagejale. Tunnistaja L. R ütlustega on tõendatud, et kostja väitis hagejale, et dokumendid on korras, projektis on kõik kirjas. Tõendatud on ka asjaolu, et müüja ei seletanud, kust tegelikult piir kulgeb ning maakler aias ei käinud. Kostja ei ole tõendanud, et ta hagejale puudustest teatas. Kohus ei loe maakleri avaldusega advokaadibüroole tõendatuks, et Jelena Paulman teatas hagejale, et aiaga piiratud krundi suurus ei vasta krundi tegelikele mõõtmetele ning kinnistu müügihinda alandati ehitusprojekti muudatuse kompenseerimiseks. Tunnistaja saab kirjalikke ütluseid anda ainult kohtu määruse alusel TsMS § 253 nimetatud juhtudel. Kostja esitas küll tunnistaja ülekuulamise taotluse, kuid hilinenult ning ei taotlenud tähtaja ennistamist ning kohus jättis kostja taotluse rahuldamata. Kuna tegemist on varjatud puudusega, mille olemasolust hageja ei pidanud kinnistu ülevaatamisel aru saama, ei vabasta pakkumuses viidatud kinnistuga tutvumine kostjat vastutusest puuduste eest. Hagejalt ei saa oodata, et ta suudaks otsustada, kas maja on ehitatud ehitusprojekti järgi või kas aed asub õige koha peal. Pooled sõlmisid kinnistu müügilepingu 28.09.2005.a ning hageja sai dokumentatsiooni ja kinnistu valdajaks 20.11.2005.a. Hageja esitas 04.01.2006.a kostjatele ostu-müügi hinna alandamise avalduse ning tegi müüjatele ettepaneku tagastada talle 74 547 krooni. Kostja Jelena Paulman keeldus raha tagastamisest. Avaldusest oli kostjatel võimalik aru saada, millised puudused kinnistul olid ning selle kohta ka arvamust avaldada. Seega on hageja vastavalt VÕS § 220 lg 1 ja 3 teatanud puudustest mõistliku aja jooksul. Kuna hageja on juba ostu-müügi hinna tasunud, on tal õigus VÕS § 112 lg 3; 189 lg 1; 191 lg 1 alusel nõuda ülemäära tasutud hinna tagastamist ning tulenevalt VÕS §-st 112 lg 1 on hagejal õigus nõuda hinna alandamist ulatuses, mis kulub kinnistu lepingujärgsesse olukorda viimiseks. Hageja kulud elamule ehitusloa saamiseks on projektdokumentatsiooni kulud 31 000 krooni ning riigilõiv 2315 krooni. Hageja kulud seoses aia osalise lammutamise ning uue rajamisega on maamõõdukulud 2050 krooni ning ehituskulud 17 641 krooni. Kohus jätab tähelepanuta kostja esitatud OÜ Neoton hinnapakkumised aiapiirde paigaldamiseks ning ümberehitusprojekti koostamiseks, kuna nimetatud tõendid ei ole esitatud tähtaegselt.

Kokku mõistab kohus kostjatelt hageja kasuks välja 53 006 krooni. Kuigi 28.09.2005.a on müüjaks märgitud Jelena Paulman ning müüja abikaasaks Vladimir Pašuk, on perekonnaseaduse § 14 kohaselt tegemist abikaasade ühisvaraga ning kohus mõistab nimetatud summa kostjatelt välja solidaarselt. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus on sisuliselt hagi rahuldanud ning menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 1; 165 lg 3 alusel solidaarselt kostjate kanda. Apellatsioonkaebus Apellandid paluvad tühistada 09.01.2007.a Harju Maakohtu otsus ning jätta kohtukulud vastustaja kanda. Apellandid on seisukohal, et Harju Maakohus on eelistungi läbiviimisel, kui ka otsuse langetamisel oluliselt rikkunud nii menetlusnorme kui ebaõiglaselt kohaldanud materiaalõiguse norme. TsMS § 422 sätestab mõjuvaks põhjuseks kohtuistungile ilmumata jätmiseks muu hulgas poole ootamatu haigestumise. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt esitab menetlusosaline või tema esindaja kohtule sellekohase tõendi. Et lõige 3 ei välista tõendi puudumisel või puudulikkusel haiguse põhistamist muude tõenditega, olid apellandid esitanud kohtule avalduse eelistungi edasilükkamiseks seoses ootamatu haigestumisega ja esitasid tõendid. Kohus aga neid tõendeid ei arvestanud. Kohus on 21.12.2006.a helistanud Vladimir Pašuki perearstile ja Jelena Paulmani raviarstile, kes eitasid arstitõendite väljaandmist apellantidele, andes seega valeinformatsiooni. Seetõttu paluvad apellandid Tallinna Ringkonnakohtul teha järelepärimise arstidelt apellantide haigestumisest eelistungi läbiviimise ajal, 19.12.2006.a. Apellandid on arvamusel, et Harju Maakohus on rikkunud TsMS 242, 243, 252, 352, 422 sätteid ja seega ei saanud apellandid kaitsta oma materiaalseid õigusi hageja ees. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud asja materjalidega, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Tulenevalt TsMS § 652 lg 1 p-s 1 sätestatust võttis ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Apellandid heidavad kohtule ette menetlusõiguse normide olulist rikkumist nii eelistungi läbiviimisel kui ka otsuse langetamisel. Kolleegium sellega ei nõustu.

Asja materjalidest nähtub, et eelistungil 7.novembril 2006.a määras kohus uue istungi toimumise ajaks (ülemineku võimalusega põhiistungile) 19.detsemberi 2006.a. Kohus oli pooli ja nende esindajaid hoiatanud istungile mitteilmumise õiguslike tagajärgede eest allkirja vastu. Seega said kostjad ja nende esindaja järgmise kohtuistungi toimumise ajast teada 7.novembril 2006.a (tl 78). 19.detsembril 2006.a kohtuistungile kostjad ja nende esindaja ei ilmunud. TsMS § 410 kohaselt teeb kohus juhul, kui kostja ei ilmu asja arutamiseks määratud kohtuistungile, kohale ilmunud hageja taotlusel kas tagaseljaotsuse, lahendab asja sisuliselt või lükkab asja arutamise edasi. Antud asjas taotles hageja esindaja asja sisulist lahendamist. Kolleegium leiab, et kohtul olid olemas eeldused asi sisuliselt lahendada ja apellandid ei ole kaebuses põhjendanud, millega on rikutud nende õigusi. Oma olemuselt on eelistung korraldava iseloomuga kohtuistung (TsMS § 398 lg 1) ja asjas ei esinenud takistusi üleminekuks põhiistungile (TsMS § 398 lg 2). Vaidlusaluse asja lahendamisel on oluline selgitada, kas kostjal oli mõjuv põhjus kohtuistungile ilmumata jätmiseks ja kas ta on seda põhistanud. Mõjuvaks põhjuseks kohtuistungile ilmumata jätmiseks on TsMS § 422 lg 1 järgi eelkõige liikluskatkestus, poole ootamatu haigestumine või lähedase ootamatu raske haigus, mille tõttu isik ei saanud kohtusse ilmuda ega saata kohtusse esindajat. Seadus ei sätesta mõjuvate põhjuste ammendavat loetelu ning kohtul on konkreetseid asjaolusid arvestades õigus hinnata, kas menetlusosalisel oli kohtusse ilmumata jätmiseks mõjuv põhjus. Kostjaid esindas kohtus täisvolikirjaga esindaja, kes esitas 18.detsembril 2006.a taotluse istungi edasilükkamiseks seoses enda lähetusega Leedu Vabariiki ja kostjate haigestumise tõttu. Kostja Vladimir Pašuki tervisliku seisundi kohta esitas kostjate esindaja OÜ Ranna Perearstikeskuse tõendi koopia (tl 107), mis aga ei vasta sotsiaalministri määrusega kehtestatud tõendi väljaandmise tingimustele ja korrale (TsMS § 422 lg 2 2.lause). Kolleegium nõustub kohtu seisukohaga istungi edasilükkamise taotluse rahuldamata jätmiseks. TsMS § 422 lg 1 tähenduses mõjuvaks põhjuseks kohtuistungile ilmumata jätmiseks ei saa pidada lepingulise esindaja välislähetust. Kostjate esindaja oli istungiajast teadlik juba alates 7.novembrist 2006.a ja seega oli tal võimalus korraldada oma tööd selliselt, mis oleks talle andnud võimaluse osaleda kohtuistungil ja kostjaid esindada. Apellantide taotlus ringkonnakohtule kostjate osas raviarstidelt tõendite väljanõudmiseks ei tulene seadusest. TsMS § 230 lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 236 lg 1 mõtte kohaselt tõendi esitamise kohustus lasub taotluse esitanud poolel. Asjaolu, et apellantide esindajal puudus võimalus nõuda raviasutustelt tõendit apellantide haiguse kohta ei tähenda kolleegiumi arvates seda, et selline võimalus puudus apellantidel endil. Apellandid ise ei ole raviasutustelt vastavaid tõendeid nõudnud ega kohtule esitanud. Maakohus leidis õigesti, et kostjate esindaja kohtuistungile ilmumata jätmist tuleb käsitleda mittemõjuva põhjusena ja kostjad ei ole oma mitteilmumist kohtuistungile nõutavas vormis tõendanud. Oma haiguse põhistamiseks tuleb kohtule esitada tõend, millest nähtub, et haigust saab lugeda takistuseks kohtuistungile ilmumast. Tõendi vormi ning selle väljaandmise tingimused ja korra kehtestab sotsiaalminister määrusega (TsMS § 422 lg 2). Kohtul oli õigus kohale ilmunud hageja taotlusel asja sisuliselt lahendada (TsMS § 410). Sisuliselt otsust apellandid vaidlustanud ei ole.

Kaebusest ei nähtu, milliseid materiaalõiguse norme on kohus rikkunud ning milles need rikkumised apellantide arvates seisnevad. Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, s.o antud juhul kostjad.

Urmas Reinola

Gaida Kivinurm

Mare Merimaa

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.