Leander Michelise hagi MTÜ Eesti Apostlik-Õigeusu Kirik vastu üürilepingu ülesütlemise hea usu põhimõttega vastuolus olevaks tunnistamiseks ning MTÜ Eesti Apostlik-Õigeusu Kirik vastuhagi eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.06.2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Leander Michelise apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
19.12.2006, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Leander Michelis Kostja MTÜ Eesti Apostlik-Õigeusu Kirik, esindaja adv Indrek Västrik
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 22.06.2006 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Välja mõista Leander Micheliselt (ik xxxxxxxxxxx, elukoht x) apellatsioonimenetluse kohtukulud 5310 (viis tuhat kolmsada kümme) krooni MTÜ Eesti Apostlik-Õigeusu Kirik (reg kood 80208476, asukoht Wismari 32, Tallinn) kasuks. Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.Leander Michelis esitas 22.02.2005 hagi MTÜ Eesti Apostlik-Õigeusu Kirik vastu, paludes tuginedes võlaõigusseaduse (VÕS) § 327 lg-tele 1 ja 2 tuvastada, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega.
2.Hagi põhjenduste kohaselt kasutab hageja kostjale kuuluvat eluruumi Tallinnas x suulise üürilepingu alusel. 09.11.2004 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse, kuna üürnik keeldus korterist väljakolimisest selle remondi ajaks. Sellele eelnesid teated 17.03.2003 ja 25.08.2004. Samuti pakkus kostja võimalust sõlmida remondi ajaks üürileping
eluruumi y kasutamiseks. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega ning tühine. Kostja soovib peale remonti tõsta korteri üüri 120 kroonini/m2 eest, millist summat pole hageja võimeline tasuma. Üürileping asenduseluruumi suhtes oleks kestnud remondi lõpuni, kuid hageja poleks saanud algsesse korterisse tagasi pöörduda liigselt kõrge hinna tõttu. Kostja vastuväited
3.Kostja ei tunnistanud hagi ja palus selle jätta rahuldamata. Väited, mis puudutavad remonditud korteri üüri suurust ja asenduskorteri kasutamiseks üürilepingu sõlmimist, ei ole ülesütlemisavalduse tühistamise aluseks.
4.07.11.2005 esitas kostja vastuhagi (tl 181-182), paludes eluruum x välja nõuda hageja ja tema ema Liidia Michelise ebaseaduslikust valdusest (välja tõsta), kuna üürileping on üles öeldud ning üürnik peab pärast üürilepingu lõppemist üüritud asja tagastama. Kostja leidis, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes tema asja õigusliku aluseta valdab. Vastuväited vastuhagile
5.Hageja ei tunnistanud vastuhagi ning palus selle jätta rahuldamata. Maakohtu otsus ja põhjendused
6.Harju Maakohus jättis 22.06.2006 otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi, otsustades nõuda eluruumi x Leander Michelise ebaseaduslikust valdusest välja. Kohus lõpetas TsMS § 428 lg 1 p 5 alusel menetluse Liidia Michelise suhtes viimase surma tõttu.
7.Kohus leidis, et enne 01.07.2002 sõlmitud üürilepingule kui kestvuslepingule kohaldatakse alates 01.07.2002 võlaõigusseaduse regulatsiooni. VÕS § 313 lg-d 1, 2 ja 3 sätestavad, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 317 kohaselt võib kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. VÕS § 284 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et üürileandja võib teha asjale parendusi ja muudatusi ning üürnik peab taluma parenduste ja muudatustega seotud töid ning muid mõjutusi, kui tööd ja mõjutused ei ole üürnikule ebamõistlikult koormavad. Üürileandja peab vähemalt kaks kuud enne parenduste või muudatuste tegemise alustamist teatama üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis parenduste ja muudatuste tegemiseks kavandatavate abinõude liigist, ulatusest, algusest ja eeldatavast kestusest, samuti nendest tuleneda võivast üüri suurenemisest.
8.Hagejale 09.11.2004 esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldusest nähtub, et kostja ütles lepingu erakorraliselt üles, kuna eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimese tervisele, ning et hageja ei ole talunud töid ja mõjutusi, mis on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks või kahju ärahoidmiseks seeläbi, et ei vabastanud remondi ajaks kõnealust eluruumi ega asunud ajutiselt elama asenduseluruumi, mistõttu ei ole üürileandja saanud vajalikke remonditöid teha. Nimetatud aluste olemasolu on tõendatud Finantsplaneerimise OÜ 25.10.2004 ekspertarvamusega, mille p-s 3.8 järeldab ekspert, et ekspertiisi objektiks olevas asuval kinnistamata maatükil asuv ehitis (elamu) on avariiohtlikus olukorras. Ehitise seisund on selles viibivatele elanikele ohtlik ning võib põhjustada tõsiseid kestvaid tervisekahjustusi. Ehitise edasiste kahjustuste ärahoidmiseks ja deformeerumiseks tuleks koheselt alustada ehitise kandetarindi kõikide osade projektikohaste tugevdustöödega ning tehnosüsteemide väljavahetamisega. Tallinna Säästva
Arengu ja Planeerimise Ameti kirjaga on tõendatud, et kõnesoleva elamu rekonstrueerimiseks väljastati 15.07.2004 ehitusluba nr 5054. Elamu küttekollete ja –seadmete remondivajadust tõendavad TVTÜ Teenus OÜ korstnapühkija Leo Kalme akt ja ettekirjutus elamu omanikule. 01/11.01.2005 tellis hageja OÜ H. Uuetalu inseneri Heino Uuetalu kontrollima tema kasutuses oleva korteri olukorda, mille käigus H. Uuetalu jõudis järeldusele, et ruumi laekrohvi ja lae kandekonstruktsioonide olukord on varisemisohtlik, korteri elektrijuhtmestik on vananenud ja muutunud kõlbmatuks ning tegi ettepaneku elanike vigastuste vältimiseks nad koheselt evakueerida. Eluruumi varisemisohtlikkust tõendavad muuhulgas hageja esitatud fotod. Kostja 17.03.2003 ja 25.08.2004 teadetega, eluruumi y üürilepingu projektiga ja poolte kirjavahetusega on tõendatud, et hageja keeldus kostja ettepanekust asuda elamu remonttööde teostamise ajaks elama teise eluruumi, mille vajadus oli tõendatud nii Finantsplaneerimise OÜ ekspertarvamusega kui ka OÜ H. Uuetalu inseneri Heino Uuetalu arvamusega. Seega on asjas tõendatud, et kostjal oli seaduses sätestatud alus eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks. Kohus leidis, et üürileandja huvid teostada avariiohtlikus olukorras olevas elamus remondi- ja ehitustöid on olulisemad ja kaaluvad üles üürniku huvid kasutada lepingujärgset eluruumi, mistõttu oli kostjal VÕS § 313 lg 1 sätestatud mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Hageja väide, et poolte vahel oli kokkulepe osta y asuv eluruum tema omandisse, on tõendamata, sest 21.05.2004 A. Sarapiku kirjast sellist asjaolu selgesõnaliselt ei järeldu. Ka on hageja nõue osta korter tema omandisse kostjale liialt koormav. VÕS § 325 lg-te 1, 2 ja 5 kohaselt võivad üürileandja ja üürnik elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt nimetatud paragrahvi lg 2 p-des 1-4 märgitud andmed. Käesoleva paragrahvi lg-tes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Üürilepingu ülesütlemise teade vastab VÕS §-s 325 sätestatule, ülesütlemise teate tühisust kohus ei tuvastanud.
9.Pooled vaidlevad selle üle, kas üürilepingu ülesütlemine oli kooskõlas hea usu põhimõttega, s.o kas lepingu ülesütlemine on kehtiv. VÕS §-id 326 ja 329 reguleerivad üürilepingu ülesütlemise vaidlustamist vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. VÕS § 326 lg 1 järgi võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 327 sätestab loetelu juhtudest, mille puhul eelkõige võib sedastada ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega. Ülesütlemise vaidlustamise korda reguleerib VÕS § 329 lg 1, mille kohaselt peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Hageja vaidlustas üürileandja poolse eluruumi üürilepingu ülesütlemise vastuolu tõttu hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 2 alusel seetõttu, et üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud. Hageja on oma väidetes tuginenud x elanikele saadetud üürileandja 17.03.2003 ja 25.08.2004 teadetele. Teadetest nähtub, et need on üürnikke üürileandja eelseisvast tegevusest informeerivad, nendes ei nõuta ei kehtivate üürilepingute tingimuste muutmist ega ole teatatud üürilepingu ülesütlemisest. Eelnimetatud teated ei vasta ka VÕS §-s 325 sätestatud üürilepingu ülesütlemisavalduse nõuetele, mistõttu ei saa neid käsitleda üürilepingu ülesütlemisavaldustena. Üürilepingu 09.11.2004 ülesütlemisavaldus ei põhine üürileandja soovil muuta kehtivat üürilepingut üürniku kahjuks. Eluruumi y üürilepingu sõlmimine või sõlmimata jätmine ei mõjuta hagejaga sõlmitud x eluruumi üürilepingu kehtivust ega tingimusi. Seega ei ole hageja tõendanud üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega ja hagi tuleb jätta rahuldamata.
10.VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Asjaõigusseaduse § 80 lg-te 1 ja 2 kohaselt on omanikul
nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Kohus tuvastas, et pooltevaheline üürileping on erakorraliselt üles öeldud ülesütlemisavalduse esitamise päevast 09.11.2004, see ei ole tühine ega vastuolus hea usu põhimõttega. Tulenevalt VÕS § 313 lg 3 ei pidanud üürileandja üürnikule ülesütlemisest ette teatama. Seega lõppes üürileping 09.11.2004 ning üürnik peab VÕS § 334 lg 1 kohaselt üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Kuna üüritud asja tagastatud ei ole, siis esitas asja omanik nõude asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Pooltel ei olnud vaidlust selles, et üürileandja oli asja omanik. Kuna üürileping on lõppenud 09.11.2004, siis on hageja valdus üüritud korterile ebaseaduslik. Seega tuleb vastuhagi hagejalt eluruumi väljanõudmiseks rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjendused
11.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata. Kohus, lähtudes kostja poolt esitatud eksperthinnangust, ei arvestanud asjaoluga, et see teostati pärast seda, kui kostja oli ise elamu avariiseisundini lõhkunud, eesmärgiga vabaneda kõikidest üürnikest. Kapitaalremont algas märtsis 2003, kuid luba selleks saadi alles 15.07.2004. Need erakorralised asjaolud, mille tõttu kostja ei pidanudki üürilepingu ülesütlemisest ette hoiatama, olid tekitatud sihilikult kostja poolt. Kostja hea tahte korral oleks hageja võinud elamus edasi elada ja remonti oleks teostatud etapiviisiliselt igas toas eraldi. Selle võimatust pole kostja tõendanud. Kohus oleks pidanud määrama eksperdi, kes poleks olnud pooltega mingil moel seotud. Kostja soovis muuta kehtivat üürilepingut hageja kahjuks. Ta lõi teadlikult sellised tingimused, et hageja ei saaks eluruumis elada ja kui oleks saanud, poleks suutnud maksta üüri. Seetõttu on üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega.
12.Kohus võttis vastuhagi menetlusse, kuigi esinesid TsMS § 373 lg-tes 1, 2 ja 3 sätestatud keeldumise alused. See annab aluse järeldada, et kohus oli ebaobjektiivne ja eelarvamuslik. Kohus poleks saanud vastuhagi võtta menetlusse seni kuni pole tõendatud, et üürnik kasutab asja ebaseaduslikult. Kuna hageja kasutab eluruumi üürilepingu alusel ja selle ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, ei saa kostja eluruumi ebaseaduslikust valdusest välja nõuda. Apellant ei ole nõus ka kohtukulude jaotamisega. Kostjal oleks õigus nõuda kohtukulude hüvitamist üksnes vastuhagi esitamisel tasutud riigilõivu ulatuses. Apellatsioonkaebuse vastus
13.Kostja leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
14.Ringkonnakohus, ära kuulanud protsessiosaliste seletused ja tutvunud esitatud materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
15.Pooltel on vaidlus eelkõige selle üle, kas kostja poolt 09.11.2004 üürilepingu ülesütlemine on tühine vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Selle küsimuse lahendamisest sõltub, kas üürileping kehtib või mitte ning kas hageja on kohustatud kostjale üüritud asja tagastama.
16.VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 järgi on erakorraline ülesütlemine
lubatud eelkõige sama seaduse paragrahvides 314 - 319 sätestatud asjaoludel. Üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel ei pea kohus erinevalt lõikes 1 sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid. Huvitatud isikule jääb võimalus tõendada, et kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes oleks ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega.
17.VÕS § 317 lubab mõlemal lepingupoolel eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on võimalik seega juhul, kui on olemas eluruumi seisukorrast tingitud kestev objektiivne oht inimeste tervisele. Muuhulgas tuleb VÕS § 317 tõlgendamisel arvestada ka ehitusseaduses (EhS) sätestatuga, eelkõige selle paragrahvis 3 sätestatud ehitisele esitatavate nõuetega. Maakohus tuvastas, et vaidlusaluse eluruumi kasutamine on seotud olulise ohuga hageja tervisele, kuna elamu, milles vaidlusalune korter asub, on varisemis- ja tuleohtlik ning elamiseks kõlbmatu. Eluruumi edasine kasutamine võib põhjustada üürnikule ettearvamatuid riske ja õnnetusi. Seega leidis maakohus õigesti, et üürilepingu ülesütlemiseks oli antud juhul VÕS §-s 317 sätestatud alus.
18.Maakohus leidis õigesti ka seda, et üürilepingu ülesütlemisel ei rikutud hea usu põhimõtet VÕS § 327 lg 1 p 2 tähenduses, nagu hageja leiab. Tõendamist ei leidnud, et üürileandja oleks soovinud muuta üürilepingut üürniku kahjuks, so tõsta korteri üüri 120 kroonini/m2 eest ja üürnik sellega ei nõustunud. Kostja 17.03.2003 ja 25.08.2004 teatisi majaelanikele ei ole võimalik tõlgendada üürilepingu muutmise soovina.
19.Hageja ei tõendanud oma väidet, et kostja lõhkus elamu avariiseisundini üürnikest vabanemise eesmärgil. Arvestades elamu seisukorda ei saa iseenesest põhjendatuks lugeda ka hageja seisukohta, et ta oleks võinud remondi ajal jätkata elamus elamist ja kostja oleks võinud remonti teostada etapiviisiliselt tubade kaupa. Selliseid tõendeid, mis hageja eelnimetatud seisukohta kinnitaks, asjas esitatud ei ole.
20.Asja materjalist ei nähtu, et hageja oleks esitanud kohtule taotluse kohtu poolt ekspertiisi määramiseks. Asjaolu, et spetsialisti arvamuse (nn ekspertarvamus t/lk 106-121) tellis ja esitas kohtule kostja, ei sea iseenesest selles märgitut kahtluse alla. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid ega esitanud tõendeid, mis võimaldaks teha järelduse, et eelnimetatud tõendis märgitu ei vasta tõele või ei saa seda mingil muul põhjusel arvestada. Vastupidi, ka hageja on ise korduvalt kinnitanud, et ta elab majas, mis on elamiseks kõlbmatu ja elule ohtlik ning esitanud selle tõendamiseks fotod.
21.Nõustuda ei saa hageja seisukohaga, nagu oleks maakohus olnud ebaobjektiivne ja eelarvamuslik, kui võttis menetlusse kostja vastuhagi. Vastuhagi esitamise ajal kehtinud TsMS § 151 lg 1 ja § 153 p 3 sätestasid kostja õiguse esitada kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus hageja vastu vastuhagi ühiseks läbivaatamiseks põhihagiga muu hulgas siis, kui vastuhagi ja põhihagi vahel on vastastikune seos ja nende ühine läbivaatamine võimaldab asja õiget ja kiiremat läbivaatamist. Sama põhimõte on sätestatud alates 01.01.2006 kehtiva TsMS § 373 lg 1 p-s 3. Ringkonnakohtu hinnangul oli käesolevas asjas esitatud vastuhagi puhul selle esitamise tingimus TsMS § 153 p 3 tähenduses täidetud ja kohtul puudus alus vastuhagi vastuvõtmisest keeldumiseks. Üürilepingu ülesütlemise ja üüritud asja tagastamise vaidlust oli kohus õigustatud läbi vaatama ühiselt.
22.Ekslik on hageja seisukoht, nagu oleks kohus võinud hagejalt kostja kasuks kohtukuluna välja mõista üksnes vastuhagi esitamisel tasutud riigilõivu. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS 60 lg 1 järgi mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Advokaadi abi eest tasumist poolele, kelle kasuks otsus tehti, reguleerib TsMS § 61 lg 1,
mis sätestab samuti vajalike ja põhjendatud kulude hüvitamise põhimõtte. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus hagejalt kostja kasuks õigusabikulude väljamõistmisel nimetatud sätetest ka juhindunud. Maakohus ei rahuldanud kostja õigusabikulude hüvitamise taotlust täies ulatuses. Kohus põhjendas otsuses väljamõistetud õigusabikulude suurust ja andis hinnangu nende vajalikkusele ja põhjendatusele. Iseenesest asjaolu, et hageja arvates oli kostja esindaja tehtud töö ebapiisav ja esindaja ebapädev, ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks hagejalt väljamõistetud õigusabikulude osas.
23.TsMS § 60 lg 8 järgi jaotab ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kohtukulud sama paragrahvi lõigetes 1 – 7 nimetatud alustel. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb hagejal hüvitada kostjale apellatsioonimenetluses kantud õigusabikulud kostja taotletud suuruses - 5310 krooni. Ringkonnakohus leiab, et arvestades kostja esindaja tehtud tööd apellatsioonkaebusele vastuse koostamisel ning osalemist kolmel ringkonnakohtu istungil, on eelnimetatud summa vajalikuks ja põhjendatud õigusabikulu suuruseks, mis tuleb hagejal kostjale hüvitada.
T. Kollom
U. Loonurm
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.