Muud › Muud hagiasjad

Hagiavalduse asjaolud Hageja elab kostjale omandireformi käigus tagastatud elamus aadressil XXX korteris XX Tallinnas. 09.11.2004 esitas kostja üürileandjana hagejale kui üürnikule üürilepingu ülesütlemisavalduse. Ülesütlemise alusena oli märgitud üürniku keeldumine korterist väljakolimiseks korteri remondi ajaks. Ülesütlemisavaldusele eelnes kaks teatist vastavalt 17.03.2003 ja 25.08.2004. Ka eelnes ülesütlemisavaldusele kostja pakkumine sõlmida üürileping aadressil XXXkorteri kasutamiseks XXX asuva korteri remondi ajaks. Hageja leidis, et eluruumi ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega ning tühine, kuna kostja soovib peale elamu

remonti tõsta vaidlusaluse korteri üürihinna 120 kr/m2, et korteri remondi ajaks pakutava XXX Tallinnas asuva asenduskorteri üürileping oleks kehtinud kuni XXX korteri remondi lõpuni ja peale asenduskorteri üürilepingu lõppemist ei saa hageja tagasi pöörduda endisesse korterisse, kuna üür on seal liiga kõrge. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu, palus selle rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda jätta. Vastuväidete kohaselt ei ole võimalik vaidlus remonditud korteri üüri suuruse üle ega üürilepingu sõlmimine asenduskorteri kasutamiseks ülesütlemisavalduse tühistamise aluseks. 07.11.2005 esitas kostja vastuhagi hagejalt ja tema emalt LM aadressil XXX Tallinnas asuva eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks (väljatõstmiseks), kuna üürileping on ülesöeldud ning üürnik peab pärast üürilepingu lõppemist üüritud asja tagastama. Kostja leidis, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes tema asja õigusliku aluseta valdab ning nõue on suunatud asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest. Hageja vastuväited vastuhagile Hageja vastuhagi ei tunnistanud ning palus selle rahuldamata jätta. Kohtuotsuse põhjendused Kohus on seisukohal, et enne 1. juulit 2002. a sõlmitud üürilepingule kui kestvuslepingule rakendatakse alates 1. juulist 2002. a võlaõigusseaduse regulatsiooni. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1, 2 ja 3 sätestavad, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 317 kohaselt võib kumbki lepingupool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. VÕS § 284 lg 1 ja 2 sätestavad, et üürileandja võib teha asjale parendusi ja muudatusi ning üürnik peab taluma parenduste ja muudatustega seotud töid ning muid mõjutusi, kui tööd ja mõjutused ei ole üürnikule ebamõistlikult koormavad. Üürileandja peab vähemalt kaks kuud enne parenduste või muudatuste tegemise alustamist teatama üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis parenduste ja muudatuste tegemiseks kavandatavate abinõude liigist, ulatusest, algusest ja eeldatavast kestusest, samuti nendest tuleneda võivast üüri suurenemisest. 09.11.2004 hagejale esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldusest nähtub, et kostja ütleb lepingu erakorraliselt üles, kuna eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimese tervisele ning, et hageja ei ole talunud töid ja mõjutusi, mis on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks või kahju ärahoidmiseks, seeläbi, et ei vabastanud remondi ajaks eluruumi XXX ega asunud ajutiselt elama XXX Tallinnas, mistõttu ei ole üürileandja saanud vajalikke remonditöid teha. Nimetatud aluste olemasolu on tõendatud OÜ ekspertarvamusega XXX asuva ehitise ehitustehnilise seisundi kohta tööga nr. XXX 2004 25.10.2004, mille punktis 3.8 järeldab ekspert, et ekspertiisi objektiks oleva XXX asuval kinnistamata maatükil asuv ehitis (elamu) on avariiohtlikus olukorras. Ehitise seisund on selles viibivatele elanikele ohtlik ning võib põhjustada tõsiseid kestvaid tervisekahjustusi. Ehitise edasiste kahjustuste ja deformeerumiseks tuleks koheselt alustada ehitise kandetarindi kõikide osade projektikohaste tugevdustöödega ning tehnosüsteemide väljavahetamisega. Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti kirjaga on tõendatud, et XXX elamu rekonstrueerimiseks väljastati ehitusluba nr. XXX 15.07.2004. XXX asuva elamu küttekollete ja –seadmete remondivajadust tõendavad OÜ korstnapühkija Leo Kalme akt ja ettekirjutus elamu omanikule. 01/11.jaanuaril 2005 tellis hageja OÜ H.U inseneri H U kontrollima tema kasutuses oleva korteri olukorda, mille käigus insener H.U jõudis järeldusele, et ruumi laekrohvi ja lae kandekonstruktsioonide olukord on varisemisohtlik, korteri elektrijuhtmestik on vananenud ja

muutunud kõlbmatuks ning tegi ettepaneku elanike vigastuste vältimiseks nad koheselt evakueerida. Eluruumi varisemisohtlikkust tõendavad muuhulgas hageja esitatud fotod. Kostja teadetega 17.03.2003 ja 25.08.2004, eluruumi asukohaga XXX Tallinnas üürilepingu projektiga ja poolte kirjavahetusega on tõendatud, et hageja keeldus kostja ettepanekust asuda elamu remonttööde teostamise ajaks elama teise eluruumi, mille vajadus oli tõendatud nii Finantsplaneerimise OÜ ekspertarvamusega nr. XXX/2004 25.10.2004, kui ka OÜ H.U inseneri HU arvamusega. Seega on asjas tõendatud, et kostjal oli seaduses sätestatud alus eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks. Kohus leidis, et üürileandja huvid teostada avariiohtlikus olukorras olevas elamus remondi- ja ehitustöid on olulisemad ja kaaluvad üles üürniku huvid kasutada lepingujärgset eluruumi, mistõttu oli kostjal VÕS § 313 lg 1 sätestatud mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Hageja väide, et poolte vahel oli kokkulepe osta XXX Tallinnas asuv eluruum tema omandisse on tõendamata, sest 21.05.2004 A.S kirjast sellist asjaolu selgesõnaliselt ei järeldu. Ka on hageja nõue osta korter tema omandisse kostjale liialt koormav. VÕS § 325 lg 1, 2 ja 5 sätestavad, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Üürilepingu ülesütlemise teade vastab VÕS §-s 325 sätestatule, ülesütlemise teate tühisust kohus tuvastanud ei ole. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürilepingu ülesütlemine oli kooskõlas hea usu põhimõttega, s.o kas lepingu ülesütlemine on kehtiv. VÕS §-d 326 ja 329 reguleerivad üürilepingu ülesütlemise vaidlustamist vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Võlaõigusseaduse § 326 lg 1 järgi võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Võlaõigusseaduse § 327 sätestab loetelu juhtudest, mille puhul eelkõige võib sedastada ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega. Ülesütlemise vaidlustamise korda reguleerib VÕS § 329 lg 1, mille kohaselt peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Hageja on vaidlustanud üürileandja poolse eluruumi üürilepingu ülesütlemise vastuolu tõttu hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 2 alusel seetõttu, et üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud. Hageja on tuginenud seda väites üürileandja XXX elanikele saadetud teadetele 17.märtsist 2003 ja 25.augustist 2004. Teadetest nähtub, et need on üürnikke üürileandja eelseisvast tegevusest informeerivad, nendes ei nõuta ei kehtivate üürilepingute tingimuste muutmist ega ole teatatud üürilepingu ülesütlemisest. Eelnimetatud teated ei vasta ka VÕS §-s 325 sätestatud üürilepingu ülesütlemisavalduse nõuetele, mistõttu ei saa neid käsitleda üürilepingu ülesütlemisavaldustena. Üürilepingu 09.11.2004 ülesütlemisavaldus ei põhine üürileandja soovil muuta kehtivat üürilepingut üürniku kahjuks. Korteri asukohaga XXX Tallinnas üürilepingu sõlmimine või sõlmimata jätmine ei mõjuta hagejaga sõlmitud XXX eluruumi üürilepingu kehtivustega tingimusi. Seega ei ole hageja tõendanud üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega ja hagi tuleb jätta rahuldamata. VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Asjaõigusseaduse § 80 lg 1 ja 2 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Kohus tuvastas, et pooltevaheline üürileping on erakorraliselt üles öeldud ülesütlemisavalduse

esitamise päevast 09.11.2004, see ei ole tühine ega vastuolus hea usu põhimõttega. Tulenevalt VÕS §- 313 lg 3 ei pidanud üürileandja üürnikule ülesütlemisest ette teatama. Seega lõppes üürileping 09.11.2004 ning üürnik peab VÕS § 334 lg 1 kohaselt üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Kuna üüritud asja tagastatud ei ole, siis esitas asja omanik nõude asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Pooltel ei olnud vaidlust selle üle, et üürileandja oli asja omanik. Kuna üürileping on lõppenud 09.11.2004, siis on hageja valdus üüritud korterile ebaseaduslik. Seega tuleb vastuhagi hagejalt eluruumi väljanõudmises rahuldada ja kohtukulud kostja kasuks välja nõuda. Menetlus kuulub tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 428 lg 1 p 5 alusel lõpetamisele Liidija Michelise suhtes seoses tema surmaga 05.02.2006. Kohtukulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 tuleneb, et enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. TsMS § 60 lg 1 kohaselt kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. TsMS § 61 lg 1 p 1 kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale. Võttes arvesse hagi hinda ja asja keerukust kohus leidis, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista riigilõiv 10 000 krooni ning vajalik ja põhjendatud tasu esindaja poolt osutatud õigusabi eest 10 000 krooni, kokku 20 000 krooni. TsMS § 54 lg 1 ja 4 sätestavad, et tunnistaja- ja eksperditasu, samuti paikvaatluse tegemise kulud, postikulud ja kutsete kättetoimetamise kulud tasub ette see pool, kes esitas taotluse, millega kulud kaasnevad. Kui taotluse on esitanud mõlemad pooled või kui tunnistajad ja eksperdid kutsutakse välja või paikvaatlus tehakse kohtu algatusel, tasuvad pooled kulud võrdselt. Kui pool, kes pidi ette maksma käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud kulud, seda kohtu määratud tähtpäevaks ei teinud, võib kohus jätta taotletava toimingu tegemata või mõista läbivaatamiskulud välja kohtuotsusega protsessiosaliselt, arvestades käesoleva seadustiku paragrahvis 60 sätestatut. Kostjalt kuulub väljamõistmisele kohtukulu postikulu 465.90 riigituludesse Rahandusministeeriumi kontole nr. XXX SEB Eesti Ühispangas või nr. XXX Hansapangas, viitenumber XXX, selgitusse märkida kulu liik ja tsiviilasja number. Kohtunik:

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.