Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke
Määruse tegemise aeg ja koht
Tartu, 3. mai 2017
Tsiviilasja number
2-17-4227
Tsiviilasi
Korteriühistu SAT-5 määruskaebus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 27. veebruari 2017 kandemäärusele nr 224722017
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 27. veebruari 2017 kandemäärus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Korteriühistu SAT-5 määruskaebus
Kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad
RESOLUTSIOON
Edasikaebamise kord
Määruskaebuse esitaja: Korteriühistu SAT-5 (registrikood: 80109136); esindaja notar Tiina Tomberg
1.Jätta Korteriühistu SAT-5 määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 27. veebruari 2017 kandemäärus nr 224722017 muutmata.
2.Jätta määruskaebusega seotud menetluskulud Korteriühistu SAT-5 kanda. Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.
ASJAOLUD
1.Notar Tiina Tomberg (notar) esitas 21. detsembril 2016 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale avalduse (õienduse) 16. mail 2003 koostatud ja ametitoimingute raamatus nr 2687 all registreeritud avaldusele XXXX asuvas elamus nr X paiknevate korteriomandite kinnistamiseks. Avalduse kohaselt on Korteriühistu SAT-5 (avaldaja) (registrikood 80109136; avaldaja) esitanud 16. mail 2003 avalduse XXX asuvas elamus nr X paiknevate korteriomandite kinnistamiseks. Elamu juurde ostueesõigusega erastamisele kuuluva maa suuruseks oli määratud 8958 m2 ja see koosnes kahest katastriüksusest: XXX pindalaga 5309 m2 ja XXX, pindalaga 3649 m2. Ekslikult on kandeavalduses palutud kinnistusraamatuse kanda vaid katastriüksus XXX, millel korterelamut ei paikne. Avaldaja palub parandada 16. mai 2003 avalduse alusel kinnistusraamatusse kantud korteriomandite registriosad nr-d 2709704 kuni XXX I jaos olevad andmed ning kanda katastriüksuse XXX asemel korteriomandite koosseisu katastriüksused XXX ja XXX.
2.Kinnistusosakond kohustas 13. jaanuari 2017 kandemäärusega nr 28482017 avaldajat esitama hiljemalt 27. jaanuariks 2017 kinnistusosakonnale Konguta Vallavalitsuse notariaalselt kinnitatud või vastava töötaja poolt digitaalselt kinnitatud haldusakti, millega määrati kindlaks XXXX külas asuva endise Korteriühistu SAT hoone ehitisealune ja selle teenindamiseks vajaliku maatüki suurus.
MAAKOHTU SEISUKOHT
3.Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 27. veebruari 2017 määrusega nr 224722017 kinnistamisavalduse rahuldamata. Eluruumide erastamise korra (kinnitatud Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198) punkti 30 järgi vormistatakse ehitisealuse ja selle teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaksmääramine valla- või linnavalitsuse korraldusega.
27.mail 2003 on Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale esitatud notari poolt 16. mail 2003 tõestatud (notari ATR nr 2687) avaldaja avaldus XXX asuvas elamus nr X paiknevate korteriomandite kinnistamiseks. Notarile esitati Tartu Maakatastri 3. jaanuari 2000 õiend ning katastripidaja poolt kinnitatud maaüksuse plaan, mille kohaselt on elamu alune ja selle teenindamiseks vajalik maatükk registreeritud maakatastri katastritunnusega XXX, asukoht Tartumaa Konguta vald Annikoru küla SAT-5, sihtotstarve elamumaa, katastriüksuse pindala 5309 m2. Koos kinnistamisavaldusega esitati kinnistusosakonnale maakatastri pidaja poolt koostatud õiend katastriüksuse XXX kohta ja katastriüksuse XXX plaan. Katastriüksuse XXX õiendit ega katastriüksuse XXX plaani kinnistuspäevikus olevate andmete põhjal koos kinnistamisavaldusega kinnistusosakonnale ei esitatud. Kuna korteriomand koosneb reaalosast, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, st maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis korteriomandi seaduse (KOS) § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, oli korteriomandite kinnistamiseks vajalik kinnistusosakonnale esitada koos Eluruumide erastamise seadus (ESS) § 214 lg 1 nimetatud dokumentidega ka dokumendid, mis tõendasid korterite vallasasjana omandamist ja eluruumide (hoone) teenindamiseks vajaliku maa suuruse määramist ning selle eest tasumist (et välistada reaalkoormatise seadmise vajadust). Korteriomandite omandamine on kajastatud hooneregistri õiendis, mille avaldaja esitas kinnistusosakonnale koos kinnistamisavaldusega. Kohaliku omavalitsuse korraldust ehitisealuse ja selle teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaksmääramise kohta kinnistusosakonnale ei esitatud. Avalduses on märge, et notarile on
esitatud Konguta vallavalitsuse 9. aprilli 2003 tõend, mille kohaselt on erastatava maa eest täielikult tasutud. Nimetatud õiendit kinnistusosakonnale ei esitatud. 16. mai 2003 kinnistamisavalduses ei ole avaldatud, milliste andmetega maaüksus, s.o asukoha, suuruse ja otstarbe kohta korteriomandid kinnistusraamatusse tuleb kanda. Avalduses on esitatud ainult tabel korteriomandite reaalosade andmete kohta. Kuna avaldus ja lisaks esitatud dokumentide andmed on olnud vastuolulised (katastri õiend ja plaan) ning kuna avalduses ei ole selgelt väljendatud, millised andmed maaüksuse kohta korteriomandite koosseisu hakkavad kuuluma ning kuna esitamata on andmed ehitisealuse ja selle teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaks määramise kohta, ei olnud kohtunikuabil võimalik 21. detsembri 2016 õienduse alusel korteriomandite koosseisuandmete muutmine. Kohtunikuabi selgitas, et avaldajal on vaja esitada kinnistusosakonnale kohaliku omavalitsuse nõuetekohaselt kinnitatud haldusakt, millega määrati kindlaks Tartu maakonnas Konguta vallas Annikoru külas asuva endise Korteriühistu SAT hoone ehitisealune ja selle teenindamiseks vajaliku maatüki suurus.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
27.veebruari 2017 kandemäärus nr 224722017 täies ulatuses ning teha uus määrus, millega parandada avaldaja poolt 16. mail 2003 allkirjastatud avalduse alusel kinnistusraamatuse kantud andmed. Määruskaebuse kohaselt esitas avaldaja 16. mail 2003 avalduse XXXX asuvas elamus nr 5 paiknevate korteriomandite kinnistamiseks. Vastavalt Konguta vallavalitsuse 25. novembri 1999 korraldusele nr 173 määras vald elamu juurde ostueesõigusega erastamisele kuuluva maa suuruseks 8958 m2. Nimetatud maatükk koosnes kahest katastriüksusest: XXX, pindalaga 5309 m2 ja XXX, pindalaga 3649 m2. Ekslikult paluti kandeavalduses kinnistusraamatusse kanda vaid katastriüksus XXX, millel korterelamut ei paikne. Kandeavaldusele lisati katastriüksuse XXX maakatastri õiend, pindalaga 5309 m2 ja katastriüksuse XXX plaan, pindalaga 3649 m2. Nii notar kui ka kohtunikuabi on aastal 2003 oma ametikohustusi täites eksinud. Viga ei märganud ka kande teinud kohtunikuabi, kes kandis kinnistusraamatusse ja jagas korteriomanditeks katastriüksuse tunnusega XXX, pindalaga 5309 m2, millel korterelamut ei paikne, ning jättis kinnistusraamatusse kandmata katastriüksuse tunnusega XXX, pindalaga 3649 m2, millel paikneb korterelamu. On üheselt selge, et korteriomandite kinnistamise menetluses peeti silmas kahe katastriüksuse, tunnusega XXX, pindalaga 5309 m2, ja tunnusega XXX, pindalaga 3649 m2, erastamist ja korteriomandite kaasomandi osana kinnistusraamatusse kandmist (10. jaanuari 2017 vallasekretäri Maris Sirendi digitaalselt kinnitatud ärakiri Konguta Vallavalitsuse 25. novembri 1999 korraldus nr 173, koopiad katastriüksuse plaanidest, Konguta Vallavalitsuse arendus- ja keskkonnanõuniku vallavanema ülesannetes Riina Savisaare digitaalselt allkirjastatud 3. märtsi 2017 maa erastamist puudutavad täiendavad Konguta valla käsutuses olevad täpsustavad dokumendid). Avaldaja esitas kinnistusosakonnale Konguta Vallavalitsuse 25. novembri 1999 korralduse nr 173 kinnitatud ärakirja. Kandemääruses nr 224722017 leiab kohtunikuabi, et korteriomandite nr-d 2709704 kuni XXX koosseisuandmete muutmiseks korteriomandite koosseisus olevate maatükkide osas on vajalik esitada Konguta Vallavalitsuse korraldus, millega on määratud kindlaks korteriühistu SAT-5 hoone osas ehitisealuse ja selle teenindamiseks vajaliku maatüki suurus.
Korraldusele peab olema lisatud maatüki asendiplaan. Sisuliselt nõuab kohtunikuabi, et Konguta vallavalitsuse 25. novembri 1999 korraldus nr 173 vastaks nõuetele, mis kehtestati aastal 2001. Kohtunikuabi poolt viidatud Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määruse nr 198 "Eluruumide erastamise korraldamise kohta" punkt 30 jõustus 19. veebruaril 2001, Konguta vallavalitsuse 25. novembri 1999 korralduse nr 173 vormistamisel kohtunikuabi poolt viidatud korra nõuded veel ei kehtinud. Haldusmenetluse seaduse § 54 sätestab, et haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Riigikohtu Halduskolleegium on lahendi 3-3-144-14 punktis 14 märkinud, et asjaolude muutumine pärast haldusakti andmist ei muuda aga haldusakti tagantjärele õigusvastaseks. Kohtunikuabi kandis korteriomandid kinnistusraamatusse ühele katastriüksusele enne viidatud määruse jõustumist ja selles kehtestatud nõuetele mittevastavate korralduste alusel Konguta vallavalitsuse 25. novembri 1999 korralduse nr 173 alusel.
5.Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle kohtule (tl 1-2). Tartu Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle Tartu Ringkonnakohtule (tl 70).
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 27. veebruari 2017 kandemäärus muutmata. Avaldaja palus 21. detsembril 2016 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale saadetud avalduses parandada avaldaja poolt 16. mail 2003 allkirjastatud avalduse alusel kinnistusraamatuse kantud andmed ning kanda nimetatud avalduse alusel avatud registriosade nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX; nr XXX ja nr XXX esimesse jakku seniste katastriüksuste andmete „katastritunnus XXX, pindala 5309 m2, aadress SAT-5 XXXX, maa sihtotstarve elamumaa (100%)“ asemel katastriüksusena: - katastriüksus tunnusega XXX, asukoht XXXXX küla SAT-5, sihtotstarve elamumaa 100%, katastriüksuse pindala 3649 m2; - katastriüksus tunnusega XXX, asukoht XXXX küla SAT-5, sihtotstarve elamumaa 100%, katastriüksuse pindala 5309 m2.
7.KOS § 1 lõigete 1 ja 2 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. Kaasomandi esemeks on korteriomandiseaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. ESS § 21.4. lõigete 1 ja 5 järgi peab korteriomandite kinnistamiseks eluruumide erastamise kohustatud subjekt esitama kinnistusosakonnale ühepoolse notariaalselt kinnitatud kinnistamisavalduse ja dokumendi (plaani) ehitise, eluruumide ja mitteeluruumide, reaalosade ja mõtteliste osade suuruse ja paiknemise kohta ning muud seadusest tulenevad kinnistamiseks vajalikud dokumendid. Korteriomandi omanikuna kantakse kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav isik. Kande aluseks on nimetatud paragrahvi 1. lõikes sätestatud dokumendid. ESS § 18 järgi erastatavate eluruumide alune ja nende teenindamiseks vajalik maa erastatakse või antakse lepingulisse kasutusse.
Kinnistusosakond kohustas 13. jaanuari 2017 kandemäärusega nr 28482017 avaldajat esitama hiljemalt 27. jaanuariks 2017 kinnistusosakonnale Konguta Vallavalitsuse notariaalselt kinnitatud või vastava töötaja poolt digitaalselt kinnitatud haldusakti, millega määrati kindlaks XXXX külas asuva endise Korteriühistu SAT hoone ehitisealune ja selle teenindamiseks vajaliku maatüki suurus. Kuna nimetatud puudust avaldaja tähtaegselt ei kõrvaldanud, oli põhjendatud kinnistamisavalduse rahuldamata jätmine kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 46 lg 5 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 596 lg 2 alusel.
8.KRS § 621 lg 1 p 1 kohaselt parandatakse kinnistusraamatu kanne muuhulgas juhul, kui kanne on tehtud ebaõige kandemääruse alusel. Kui kande parandamise õigus on kinnistusosakonnale seaduse järgi ette nähtud, tähendab see ühtlasi ka ametikohustust ebaõige kanne parandada. Samas ei saa kandest puudutatud isik ega muu isik kinnistusosakonnalt nõuda kande parandamist omal algatusel. Ta saab pöörduda kinnistusosakonna poole üksnes märgukirjaga ega saa esitada määruskaebust, kui kinnistusosakond ei alusta kande parandamise menetlust (Riigikohtu 21. detsembri 2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-10, p 11). Seega juhul, kui avaldaja 21. detsembri 2016 avaldust tuleb käsitleda mitte kinnistamisavaldusena, vaid ettepanekuna ebaõige kande parandamiseks, puudub tal vaidlustatud määrusele kaebeõigus. Asja materjalidest nähtub, et avaldaja on 16. mail 2003 esitanud kinnistamisavalduse koos Tartu Maakatastri 3. jaanuari 2000 õiendi ning katastripidaja poolt kinnitatud maaüksuse plaaniga, mille kohaselt elamu alune ja selle teenindamiseks vajalik maatükk on registreeritud maakatastris katastritunnusega XXX, asukoht XXXXX SAT-5, sihtotstarve elamumaa, katastriüksuse pindala 5309 m2. Õiendiga taotleb avaldaja kanda ka katastriüksuse tunnusega XXX, asukoht Tartumaa Konguta vald Annikoru küla SAT-5, sihtotstarve elamumaa 100%, katastriüksuse pindala 3649 m2, mida ei ole esialgses kinnistamise avalduses esitatud. Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et tegemist on ilmse eksimusega, mida registripidaja saaks KRS § 621 lg 1 p 1 alusel parandada. Ringkonnakohus märgib, et isegi kui 16. mai 2003 kinnistamisavalduse alusel kanti korteriomandid kinnistusraamatusse ühele katastriüksusele nõuetele mittevastavate korralduste alusel, ei anna see avaldajale õigust nõuda uue kande tegemist nõuetele mittevastavate korralduste alusel. Avaldajal on õigus esitada uus seaduse nõuetele vastav kinnistamisavaldus või TsMS § 368 lg 1 alusel tuvastushagi 16. mai 2003 kinnistamisavalduses esinevate asjaolude kindlaks tegemiseks.
9.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb määruskaebusega seotud menetluskulud TsMS § 172 lg 2 alusel jätta avaldaja kanda. /allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kai Kullerkupp
Kersti Kerstna-Vaks
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.