Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Urmas Reinola, Gaida Kivinurm teatavaks- 26. oktoober 2006.a, Tallinn
Otsuse avalikult tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-05-1543
Tsiviilasi
T.T hagi AS * vastu lepingutingimuste tühisuse tunnustamiseks ja 10 598,30 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03. mai 2006.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
T.T apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
12.oktoober 2006.a
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Apellant (hageja) T.T (IK xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja adv Raini Nõu Vastustaja (kostja) AS * (reg k xxxxxxxx), lepinguline esindaja Tõnu Kirves
RESOLUTSIOON
1.Jätta muutmata Harju Maakohtu 03. mai 2006.a otsuse lõppjäreldus – jätta rahuldamata T.T hagi AS * vastu lepingutingimuse tühisuse tunnustamise ja 10 598,30 krooni väljamõistmise nõuetes, arvestades põhjenduste osas ka ringkonnakohtu otsuses märgitut.
Otsuse peale võib edasi kaevata Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates.
Hageja nõue ja põhjendused
1.Hageja palus tunnustada pooltevahelise 25.04.2003 koostöölepingu p 5.3 tühisust ning mõista AS-lt * välja hageja kasuks 10 598,30 krooni. Vaidlustatud lepingupunkt sisaldab poolte kokkulepet selle kohta, et korterelamute korterite tegelikest müügihindadest kaetakse kõik p-s 5.1 nimetatud kohtuvaidlusega panga poolt kantud või kantavad kulud. Kohtuvaidlusega seotud kulude võrra suureneb panga baashind ning väheneb maaklerile makstav tasu.
2.04.02.2003 sõlmisid kostja ja T AS koostöölepingu, mille alusel kohustus T AS maaklerina vahendama kostjale lepingute sõlmimist kolmandate isikutega kostjale kuuluval x asuval kinnistul oleva korterelamu korterite müümiseks. Vastavalt lepingu p-le 3.2 oli maaklerile vahendamise eest makstava tasu arvestamise aluseks lepingu lisas 1 toodud korterite suhtes näidatud panga baashinnad. Kostja oli õigustatud endale jätma lepingu p-s 4 nimetatud kohtuvaidlusega seotud kostjalt väljamõistetud kulud. Lepingu sõlmimise ajal oli Tallinna Linnakohtu menetluses EELK hagi kostja vastu 1 016 266 krooni nõudes. Lepingu lisas 1 näidatud panga baashinna sisse on arvestatud kostja võimalikud kulud seoses kohtuvaidlusega, võimalike kulude suuruseks arvestati 1 075 000 krooni.
3.Kostja ja T AS sõlmisid 25.04.2003 uue koostöölepingu, mis kohustas T AS-i maaklerina vahendama kostjale lepingute sõlmimist kolmandate isikutega kostjale kuuluvatel x ja y Tallinnas asuvatel kinnistutel olevate korterelamute korterite müümiseks. Lepingupooled kinnitasid, et muudavad 04.02.2003 koostöölepingut selliselt, et loevad 04.02.2003 koostöölepingu uueks redaktsiooniks 25.04.2003 sõlmitud lepingu. Lepingu p 4.3 kohaselt saab maakler iga korteri müügi eest tasu, mis vastab korteri müügihinna, panga baashinna, korterelamutega seotud kulude ja muude nõudesummade vahele, mis kostjal on maakleri vastu. Kui lepingu lõppemisel seoses tähtaja möödumisega on müümata kortereid, pidi kostja maksma maaklerile tasu korterite eest, mille suhtes on notariaalne müügileping sõlmitud. Lepingu p 7.1 järgi kehtis leping kuni 01.09.2003.
4.25.04.2003 koostööleping oli kostja välja töötatud leping, mille tingimuste üle eraldi läbi ei räägitud. Kostja pani teise lepingupoole fakti ette, et kui soovid koostööprojektis osaleda, siis kirjuta alla. T AS oli koostöölepingu sõlmimise hetkeks majanduslikult arvestanud x tänava äriprojektiga ning ei jäänud muud üle, kui nõustuda kostja tingimustega. T AS ei olnud võimeline mõjutama lepingutingimuste sisu. Tallinna Linnakohus kinnitas 12.08.2004 tsiviilasjas nr 2/3/24-7261/02 poolte kokkuleppe, mille kohaselt kohustus kostja tasuma EELKle kahjuhüvisena 800 000 krooni, lõpetades ühtlasi asjas menetluse.
5.Kinnisvarabüroo x OÜ maaklerina ja T AS käsundiandjana sõlmisid 08.11.2002 maaklerilepingu nr 04-11-02/1, mille p 1.1 järgi tegi käsundiandja maaklerile ülesandeks objektide x ja y Tallinnas tehingute korraldamise. 24.01.2005 vastuses kinnitas kinnisvarabüroo, et osutas vahendusteenust (maakleriteenust) T AS-ile, vahendades lõpptehingute tegemist kostjale seoses korteritega aadressil x ja y Tallinnas. Kirjavahetus tõendab, et kinnisvarabüroo valmistas müügitehinguid ette ning vahendustegevuses osales T AS-i volitatud esindajana hageja.
6.26.05.2003 müügi- ja asjaõiguslepinguga müüdi ja kanti üle korteriomandi aadressil x omand. Müügilepingu p 2.1 järgi oli lepingu eseme ostuhind 751 700 krooni. 25.04.2003 koostöölepingu lisa 1 kohaselt oli nimetatud korteriomandi panga baashind 746 891 krooni. T AS vahendas kostjale nimetatud korteriomandi müüki ja omandi üleandmist ostjale, mida tõendab Kinnisvarabüroo x OÜ 24.01.2005 vastus. Kuna T AS-il ei olnud lõpptulemina kohustusi seoses korteriomandiga aadressil x, on korteriomandi vahendamise eest maakleritasu 4809 krooni. 04.09.2003 müügi- ja asjaõiguslepinguga müüdi ja kanti üle korteriomandi aadressil x omand. Müügilepingu p 3.1 järgi oli lepingu eseme ostuhind 1 203 050 krooni. 25.04.2003 koostöölepingu lisa 1 kohaselt oli nimetatud korteriomandi panga baashind 1 195 353 krooni. T AS vahendas kostjale nimetatud korteriomandi müüki ja omandi üleandmist ostjale, mida tõendab Kinnisvarabüroo x OÜ 24.01.2005 vastus. Kuna T AS-il ei olnud lõpptulemina kohustusi seoses korteriomandiga aadressil x, on korteriomandi vahendamise eest 2(9)
maakleritasu 7697 krooni.
7.T AS loovutas 04.02.2003 ja 25.04.2003 koostöölepingutest tulenevad nõuded kostja vastu hagejale. T AS teatas kostjale nõuete loovutamisest 12.05.2003. Hageja üritas kostjaga kokku leppida. Kostja on tunnistanud läbirääkimiste toimumist. Kostja vastuväited
8.Kostja hagi ei tunnistanud. T AS ja kostja vahel 04.02.2003 koostöölepingu alusel tekkinud õigussuhete hindamisel tuleb lähtuda 25.04.2003 koostöölepingust, mille p 5.3 näeb ette, et x korterelamuga seotud panga poolt kantavad kohtukulud kantakse korterite tegelikest müügihindadest. Asjaolu, et 25.04.2003 koostöölepingus on EELK-ga seotud kohtuvaidluse kuludes teistmoodi kokkulepitud kui 04.02.2003 koostöölepingus, ei ole hea usu põhimõtte vastane ega kahjusta hagejat ebamõistlikult. Tulenevalt asjaolust, et õigussuhte ajal kehtis ainult üks koostööleping, ei saa rääkida kahjude sissenõudmist kahekordses ulatuses. T AS-ile oli mõlema koostöölepingu sõlmimise ajal teada, milline on EELK nõude suurus kostja vastu ning maakleritasu kavandades arvestas T AS sellega. Te projekt, mille üheks osaliseks oli T AS ei olnud panga jaoks seotud püsiva majandus- ja kutsetegevusega. Projekt oli panga jaoks erandlik, nagu ka projekti jaoks sõlmitud koostööleping ning seetõttu ei ole lepingule alust kohaldada tüüptingimuste regulatsiooni. Puudub alus nõuda lepingu tühisuse tunnistamist kohtulikus menetluses. Hagiavaldusest ei selgu, kuidas kujunes hagihind ja millisel õiguslikul alusel taotleb hageja kostjalt summa väljamõistmist. Nõudeõiguse loovutamise lepingust ei nähtu, et maakleritasu nõue oleks loovutatud. Hageja ei esitanud maakleritasu saamiseks kostjale arvet. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
9.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja mõistis T.Tlt välja 98,50 krooni menetluskulu riigituludesse.
10.Tüüptingimus peab olema eelnevalt välja töötatud tüüptingimusena kasutamiseks määramata hulgale lepingutele ja erinevatele lepingupartneritele. Hageja esindaja möönis kohtuistungil, et koostöölepingu p 5.3 räägiti poolte vahel läbi, samuti ei vaidlustanud hageja, et koostööleping ei ole tavapärane hageja poolt sõlmitud leping. Tingimuse tüüptingimusena käsitlemisel on oluline, et üks pooltest ei saanud tingimuste väljatöötamist mõjutada. Pooled ei vaidle, et nad pidasid lepingu üle läbirääkimisi. Hageja väide, et T AS oli arvestanud äriprojektiga ning seetõttu ei jäänud üle muud, kui lepingutingimustega nõustuda, on paljasõnaline. T AS on juriidiline isik, mis tegutses oma majandus- ja kutsetegevuse raames. Majandustegevuses on tavapärane, et äriprojekte finantseeritakse krediidiasutustest võetud laenude abil. Asjaolu, et T AS võttis äritegevuseks laenu, ei tähenda iseenesest, et tal puudus võimalus valida lepingupartnerit ning lepingu tingimusi ning et tal puudus võimalus lepingu sisu mõjutada. Lepingu teksti tehniline ettevalmistamine ei ole vaadeldav lepingu sisulise ettevalmistamisena ühe poole poolt.
11.Üksnes ebamõistlikult koormavate tüüptingimuste kasutamine on seadusega vastuolus. Hageja väitis, et temale on liigselt koormavaks asjaolu, et 04.02.2003 koostöölepingusse arvestati panga baashinna sisse kohtuvaidlusega seotud kulud ning koostöölepinguga arvestati kohtuvaidlusega seotud kulud uuesti panga baashinna sisse, st kostja arvestas sama kulu kaks korda. Hageja järeldus ei ole õige. Koostöölepingu p 1.2 järgi lugesid lepingu pooled, et 04.02.2003 koostöölepingu tekst asendatakse koostöölepingus kokkulepitud redaktsiooniga. Seega koostöölepingud ei kehtinud üheaegselt ja kostja ei saanud nõuda sama kohtuvaidlustega seotud kulude arvestamist panga baashinna sisse kaks korda ning maakleritasu suurus ei saanud koostöölepingu p 5.1 alusel väheneda. Koostöölepingu tingimused ei ole tüüptingimused ega hagejale liigselt koormavad ning hagi lepingu p 5.1 ja 5.3 tühisuse tunnustamiseks tuleb jätta rahuldamata. 3(9)
12.Hageja esitas nõude maakleritasu saamiseks, mille aluseks on 09.05.2003 sõlmitud nõudeõiguse loovutamise leping. Nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel on võimalik määratleda kohustust tasuda maakleritasu.
13.Koostöölepingu p 4.7 sätestab, et kostja kohustub tasuma maakleritasu esitatud arve alusel. Hageja ei tõendanud, et hageja või T AS oleks kostjale esitanud arve maakleritasu maksmiseks. VÕS § 82 lg 7 sätestab, et kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kohustuse täitmise tähtaja panid pooled koostöölepingu p 4.7 alusel sõltuvusse arve esitamisest. Kuna hageja kostjale arvet ei esitanud, st ei määranud kohustuse täitmise tähtja kulgemise algust, ei ole kostjal kohustust maakleritasu maksta, sest hageja ei ole maksmise tähtaega ära määranud ja nõue maakleritasu maksmiseks tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused
14.T.T palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning mõista kostjalt välja hageja kohtukulud.
15.Kohus ei tuvastanud, kas 04.02.2003 koostöölepingu järgi vahendas T AS maaklerina kostjale lepingute sõlmimist kolmandate isikutega x korterite müümiseks; kas maakler kasutas 04.02.2003 koostöölepingu p 1.9 järgset õigust sõlmida lepinguid kinnisvarafirmadega ostjate leidmiseks ning teha muid tegusid, et saavutada lepingu p-s 1.1 nimetatud eesmärk; kas 25.04.2003 koostöölepingu kohaselt vahendas T AS maaklerina kostjale lepingute sõlmimist kolmandate isikutega x ja y Tallinnas korterite müümiseks; kas maakler kasutas 25.04.2003 koostöölepingu p 3.4 järgset õigust sõlmida lepinguid kinnisvarafirmadega ostjate leidmiseks ning teha muid tegusid, et saavutada lepingu p-s 1.1 nimetatud eesmärk; kas juhindudes 24.02.2003 lepingu p-st 3.3 oli kostja õigustatud endale jätma lepingu p-s 4 nimetatud kohtuvaidlusega seotud kostjalt väljamõistetud kulud. Otsusest ei nähtu kohtu järeldust asjaolu suhtes, et 04.02.2003 lepingu p 4.3 põhjal kinnitas kostja, et lepingu lisas 1 näidatud panga baashinna sisse on arvestatud kostja võimalikud kohtukulud seoses lepingu p-s 4.1 nimetatud kohtuvaidlusega, võimalike kulude suuruseks arvestati 1 075 000 krooni. Otsusest ei selgu, kas kostja kohustus maksma müügilepingute vahendamise eest tasu, lähtudes 25.04.2003 lepingu pdest 4.1-4.2.
16.Kohus ei tuvastanud, kas 26.05.2003 müügi- ja asjaõiguslepinguga müüdi ja kanti üle korteriomandi aadressil x omand; kas T AS vahendas kostjale korteriomandi aadressil x müüki ja omandi üleandmist ostjale ning kas nimetatud korteriomandi vahendamise eest oli maakleritasu suuruseks 4809 krooni (millest tuleb maha arvestada käibemaks). Kohus ei tuvastanud, kas 04.09.2003 müügi- ja asjaõiguslepinguga müüdi ja kanti üle korteriomandi aadressil x omand, kas T AS vahendas kostjale nimetatud korteriomandi müüki ja omandi üleandmist ostjale ning kas maakleritasu oli 7697 krooni (millest tuleb maha arvestada käibemaks). Kohus ei andnud hinnangut asjaolule, et kostja ei vaidlustanud, et T AS-il ei olnud lõpptulemina kohustusi seoses hagis nimetatud korteriomanditega aadressil x.
17.Kohus ei tuvastanud 20.01.2005 järelepärimisest ja 24.01.2005 vastusest nähtuvaid asjaolusid – kinnisvarabüroo tutvustas ostjatele tehingu esemeid, tehingu esemeid reklaamiti, büroo valmistas ette tehingute eellepinguid, büroo pidas võimalike klientidega läbirääkimisi ja vahendas informatsiooni, vahendustegevuses osales T AS-i volitatud esindajana hageja.
18.Tuvastusnõue puudutas vaid 25.04.2003 lepingu ühte tingimust. Koostöölepingu p 5.3 liigset koormavust tuli hinnata T AS-i, mitte hageja suhtes. Väär on väide, et hageja esindaja möönis kohtuistungil, et koostöölepingu p 5.3 räägiti poolte vahel läbi. Mõistetamatu on kohtu järeldus, et koostööleping ei ole tavapärane hageja sõlmitud leping – koostöölepingute poolteks olid kostja ja T AS.
19.25.04.2003 koostööleping on tüüptingimustega sõlmitud leping VÕS § 35 lg 1 tähenduses. 4(9)
Otsusest ei nähtu, milliste tõenditega on ümber lükatud 25.04.2003 lepingu tüüptingimuste eraldi läbirääkimiste eeldus (VÕS § 35 lg 2). Kohus ei näidanud, millele tugines järeldus, et T AS mõjutas 25.04.2003 lepingu tingimuste väljatöötamist ega seda, kuidas mõjutas T AS 25.04.2003 koostöölepingu tingimuste väljatöötamist. Otsusest ei selgu, mille põhjal kohus järeldas, et pooled ei vaidle selle üle, et lepingupooled pidasid lepingu tingimuste üle läbirääkimisi. Eksitav on kohtu seisukoht, et asjaolu, et T AS võttis äritegevuseks laenu, ei tähenda iseenesest, et tal puudus võimalus valida lepingupartnerit ning lepingu tingimusi. Kostja ei esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks läbirääkimiste pidamist.
20.25.04.2003 koostöölepingu p 5.3 järgi kaetakse korterite tegelikest müügihindadest kõik lepingu p-s 5.1 nimetatud kohtuvaidlusega kostja poolt kantud või kantavad kulud, kohtuvaidlusega seotud kulude võrra suureneb panga baashind ning väheneb maaklerile makstav tasu. Kuna 25.04.2003 lepingujärgset panga baashinda võrreldes 04.02.2003 lepinguga ei vähendatud, siis kohtukulud kajastusid ka 25.04.2003 lepingu panga baashinnas. Hageja ei väitnud, et 04.02.2003 ja 25.04.2003 koostöölepingud kehtisid üheaegselt.
21.Kohus ei lükanud ümber hageja väidet, et koostöölepingutega üritas kostja kohtuvaidlusega seotud kulu arvestada kaks korda, soovides seeläbi kulu ühekordses ulatuses rikastuda. Kohus ei põhjendanud, miks ei ole õige hageja väide, et kui 04.02.2003 koostöölepingus kajastuvad viidatud kohtuvaidlusega seotud kulud panga baasihinnas, ei saa 25.04.2003 koostööleping seonduvalt kohtuvaidlustega kantavate võimalike kuludega mõjutada maakleritasu suurust. Kohus ei analüüsinud hageja väidet, et 25.04.2003 koostöölepingu p 5.3 oli maaklerit ebamõistlikult kahjustav, kuna sellega kalduti kõrvale põhimõttest, et tasumiskohustus tuleb täita. 25.04.2003 p 5.3 ei saa kohaldada, kuna see on hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu (VÕS § 6 lg 2). Kohus ei argumenteerinud, kuidas saaks 25.04.2003 lepingu p 5.3 lugeda mõistlikuks, kuidas samas olukorras tegutsevad isikud loeksid sellist punkti tavaliselt mõistlikuks (VÕS § 7 lg 1). Kohus ei põhjendanud, miks ei olnud 25.04.2003 lepingu p 5.3 T AS-i ebamõistlikult kahjustav ning mille põhjal ta seda järeldas.
22.Kohus asus seisukohale, et tüüptingimusena saab käsitleda vaid VÕS § 35 lg 1 sätestatud esimest võimalust. Kohus ei põhjendanud, miks ei saa tüüptingimuseks pidada VÕS § 35 lg 1 sätestatud teist võimalust – mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav pool kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu.
23.Otsus on vastuoluline. Ühelt poolt leidis kohus, et tüüptingimustega lepingust saab rääkida, kui see on välja töötatud määramatu hulga lepingutele ja paljudele erinevatele lepingupartneritele, samas peatus kohus küsimusel, kas lepingutingimused olid poolte vahel eraldi läbi räägitud. Kohtu järeldus, et lepingu p 5.1 ja 5.3 ei ole hagejale liigselt koormavad ning nõue nende tühisuse tunnustamiseks tuleb jätta rahuldamata, on väär. Hageja ei olnud lepingu pooleks, lepingu p 5.1 tühisuse tunnustamist ei nõutud.
24.Kohus pidi tuvastama, kas poolte vahel toimusid hageja nõude üle läbirääkimised. Hageja esitas 25.09.2003 järjekordse ettepaneku tasaarvestuse tegemiseks. Kohus pidi hindama, kas 2003.a. sügisest ja 2005.a. kevadeni oli kostjale piisav ajaperiood maakleritasu väljamaksmiseks. Kohus pidi tuvastama, kas hageja esitas läbirääkimiste käigus kostjale nõude maakleritasu maksmiseks ja kas kostja oli teadlik maakleritasu nõude esitamisest ning selle, mis tingis maakleritasu maksmata jätmise. Kohus pidi tegema kindlaks, milline oli mõistlik aeg esitatud nõude alusel tasu maksmiseks, arvestades, et 18.10.2004 vastuses räägitakse läbirääkimiste pidamisest mineviku vormis. Kohtuistungil kinnitas kostja esindaja, et kostja oli teadlik hageja nõuetest, päevakorras oli kompromissi sõlmimine ning kinnitas ka pooltevahelise kirjavahetuse toimumist. Kohus ei võtnud seisukohta kostja väite osas, et hagist ei selgu, kuidas kujunes hagihind ja mis on rahalise nõude õiguslik alus.
25.04.07.2005 vastuses ei vaidlustanud kostja, et maaklerteenust osutati nõuetekohaselt, et T AS-il ei olnud lõpptulemina kohustusi seoses korteriomanditega aadressil x ja y, et nõue 5(9)
loovutati, et nõuete loovutamisest teatamise järgselt üritas hageja kostjaga kokku leppida, kostja tunnistas läbirääkimiste toimumist ning seda, et ta ei ole vabatahtlikult soostunud maakleritasu maksma.
26.Otsusest ei selgu, kuidas takistas maakleritasu väljamaksmist asjaolu, et hageja ei määranud arvega, mis aja jooksul peab olema tasu makstud. Kostja ei väitnud, et ta ei saanud kohustust täita, kuna ei olnud teada ajavahemik, millal kohustust täita. Kohus rikkus TsMS § 5 lg-d 1 ja 2 ning § 436 lg-t 4.
27.Hageja ei saanud kostjale arvet esitada, kuna ta pole füüsilisest isikust ettevõtja. Arve esitamata jätmine ei vabasta arve maksmise kohustusest. Kuna kostja esitas arve esitamise väide alles 12.04.2006 kohtuistungil, oli see ootamatu ja hageja ei saanud väitele põhjalikult vastu vaielda. Arve sai esitada teenust osutanud isik. Hageja ei osutanud kostjale teenust, vaid seda tegi T AS, hageja käitumine ei ole 25.04.2003 lepingu mõttes vaadeldav ettevõtlusena. Kui hageja, kes oli ettevõtlusega mittetegelev füüsiline isik, oleks esitanud kostjale käibemaksu sisaldava arve, tekkinuks tal käibemaksu maksmise kohustus. Kostja ei saa hagejat sundida end maksekohuslasena registreerima. T AS-il ei olnud alust arvet esitada, kuna oli nõude loovutanud hagejale. Kohus pidi arvestama, et 25.04.2003 leping sõlmiti kahe äriühingu vahel. Kohus ei pööranud tähelepanu asjaolule, et uueks võlausaldajaks olevalt füüsiliselt isikult ei saa nõuda kõigi juriidiliste isikute vahelises õigussuhtlemises mõeldavate kohustuste täitmist. Kohus ei põhjendanud, kuidas oleks saanud T AS esitada arve, kuigi otsuses märgiti, et puuduvad tõendid, et T AS oleks arve esitanud. Kohus jättis põhjendamatult kohaldamata käibemaksuseaduse, rikkudes TsMS § 631 lg-t 2. Kuna hageja ei ole füüsilisest isikust ettevõtja, ei pea ta arvet esitama. Kohus ei tuvastanud, kuidas oleks arve esitamine mõjutanud kostja kohustuse täitmist. Kui kostjal oleks tulnud tasuda maakleritasu arve alusel, oleks summa käibemaksu võrra suurem. Kohus pidi tuvastama, millistel asjaoludel soovinuks kostja tasuda maakleritasu käibemaksu ulatuses suuremas summas. Kohus tõlgendas ja kohaldas vääralt VÕS § 82 lg-t 7.
28.Arusaamatu on kohtu järeldus, et kohustuse täitmine tähtaeg oli pandud lepingu p 4.7 alusel sõltuvusse arve esitamisest – p 4.7 tähtaega ei käsitle. Põhjendamatu on kohtu järeldus, et kostja võiks vabaneda maakleritasu maksmisest, kuna hageja pole esitanud kostjale arvet ega seeläbi määranud kohustuse täitmise kulgemise aja algust. Heauskne võlgnik tasub teenuse eest pärast teenuse osutamist, ka teades, et arve esitamine ei ole nõutav.
29.Kohus ei toiminud hageja suhtes võrdõiguslikkuse alusel, millega rikkus TsMS § 7. Kohus jättis lahendamata hageja 18.01.2006 taotluse 16.01.2006 eelistungi protokolli parandamiseks. Vastus apellatsioonkaebusele
30.AS * ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused
31.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust tühistada maakohtu otsust lõppjärelduse osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata. Maakohtu otsus tuleb aga osaliselt tühistada põhjenduste osas, asendades põhjendused vastavas ulatuses ringkonnakohtu otsuses märgituga. Apellatsioonkaebus ei kuulu rahuldamisele.
32.Pooltel on vaidlus küsimuses, kas 25.04.2003.a koostöölepingu p 5.3 näol on tegemist tüüptingimusega VÕS § 35 lg 1 tähenduses ning kas kõnealune lepingupunkt tuleks lugeda VÕS § 42 alusel tühiseks. VÕS § 35 lg 1 kohaselt võivad läbirääkimisvõimalused olla kitsendatud nii seetõttu, et konkreetset tingimust kavatsetakse kasutada hulgas lepingutes kindlaksmääramata arvu lepingupartneritega, kui ka üksnes ühele lepingupartnerile mõeldud lepingute puhul, kus läbirääkimiste võimalust teisele lepingupoolele ei anta. Seega lasus hagejal TsMS § 230 lg 1 (enne 01. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 91 lg 1) kohaselt kohustus tõendada, et vaidlustatud 6(9)
lepingutingimus kujutas endast tüüptingimust, mida pooled ei olnud eraldi läbi rääkinud. Kumbki pooltest ei ole tuginenud asjaolule, nagu oleks kostja sõlminud või kavatsenud sõlmida sarnastel tingimustel lepinguid kolmandate isikutega. Seega võinuks käesolevas asjas eraldi läbirääkimata tüüptingimuste esinemist tuvastada üksnes tõendite abil, millest järelduvalt ühel lepingupoolel puudus võimalus mõne lepingutingimuse osas kaasa rääkida. Kolleegium leiab, et läbirääkimisvõimaluse puudumise kohustus lasus üldisest tõendamiskoormise jaotusest tulenevalt hagejal ega nõustu apellandi seisukohaga, justkui pidanuks läbirääkimiste toimumist tõendama kostja. Üldist tõendamiskoormist ei saa muuta ainuüksi hageja väitega, et leping sisaldab tüüptingimust, mida eraldi läbi ei räägitud. Seda tõendamiskoormist ei muuda ka VÕS § 35 lg 2, mille kohaselt vaidluse korral tingimuse läbiräägitavuse korral rakendub eeldus, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Nimelt on VÕS § 35 lg 2 kohaldatav vaid juhtudel, kus lepingutingimuse tüüptingimusele vastav olemus on juba kindlaks tehtud. Lepingu teksti tehniline ettevalmistamine ja lepinguprojekti esitamine teisele poolele ei kujuta endast lepingutingimuste eelnevat väljatöötamist VÕS § 35 lg 1 mõttes. Kolleegium nõustub ka maakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei tähenda asjaolu, et leping on vormistatud ühe lepinguosalise (s.o kostja) logoga paberile seda, nagu puudunuks Te AS-l võimalus lepingu sisu mõjutada. Kui lepingu projekti koostas üks lepingupartneritest, siis vastava asjaolu esinemisel oleks teisel poolel üldjuhul võimalik tõendada, et ta tegi teisele poolele ettepanekuid konkreetsete lepingutingimuste korrigeerimiseks, kuid teine lepingupool nende ettepanekutega ei arvestanud. Niisugustele asjaoludele ei ole hageja tuginenud ega sellekohaseid tõendeid esitanud. Seega on maakohus ringkonnakohtu arvates õigesti asunud järeldusele, et tõendatud ei ole hagejal võimaluse puudumine mõjutada 25.04.2003.a koostöölepingu, täpsemalt selle p 5.3 sisu. Eeltoodust tulenevalt puudub alus lugeda nimetatud lepingupunkti tüüptingimuseks VÕS § 35 lg 1 mõttes.
33.Kuna hageja poolt vaidlustatud lepingu p 5.3 tüüptingimuseks olek tuvastamist ei leidnud, puudub alus hinnata ka kõnealuse lepingupunkti kehtivust VÕS § 42 alusel, eelkõige selle lepingupunkti kui tüüptingimuse ebamõistlikku koormavust hageja õiguseellase suhtes. Väljaspool tüüptingimuste regulatsiooni on lepingupartnerid üldise lepinguvabaduse põhimõtetest lähtuvalt oma lepinguliste õiguste ja kohustuste vahekorra kujundamisel üldjoontes vabad. Kohtul on lepingusuhetesse võimalik sekkuda üksnes seaduses ettenähtud juhtudel, kus seadusandja on lepingusuhete tasakaalustatuse huvides pidanud vajalikuks poolte privaatautonoomia põhimõttest kõrvale kalduda. Seega oli nii 04.02.2003.a kui ka 25.04.2003.a koostöölepingute pooltel õigus vabalt valida nendevaheliste lepingusuhete tingimusi, sealhulgas maakleritasu suuruse arvestamise aluseid. Seejuures oli pooltel soovi korral õigus ka esialgselt kokkulepitud maakleritasu suurust vähendada, mis samuti ei anna alust pidada hilisemat lepingut ühe lepingupoole jaoks ebamõistlikult kahjustavaks ega hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Eeltoodust lähtudes jätab ringkonnakohtus tähelepanuta apellandi need väited, mis puudutavad maakleritasu arvestamise erisusi 04.02.2003.a ja 25.04.2003.a lepingutes.
34.Hageja esitas ühtlasi nõude maakleritasu väljamõistmiseks 25.04.2003.a koostöölepingu p
4.3.alusel summas 10 598,30 krooni. Maakohus tuvastas ning pooled ei ole vaidlustanud, et hageja omandas maakleritasu nõude 09.05.2003.a sõlmitud nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel AS-lt T. VÕS § 165 kohaselt on võimalik loovutada ka tulevikus tekkivaid ja tingimuslikke nõudeid, kui need on loovutamise hetkel piisavalt määratletavad. Seejuures ei ilmne aga maakohtu otsuse põhjendustest, kas ja missugusel alusel ning ulatuses luges kohus tõendatuks hageja nõude olemasolu. Kolleegium leiab, et nõude tõendatusele (sh selle suurusele ja arvestamise alustele) hinnangut andmata ei saanud kohus võtta seisukohta nõude sissenõutavuse eelduste täidetuse osas. Nii võib maakohtu otsusest järeldada, et kohtu arvates oli loovutamislepingu sõlmimise ajal tegemist tulevikus tekkiva nõudega. Niisuguse nõude puhul tuleb eraldi kontrollida, kas loovutatud tulevane või tingimuslik nõue on hagi esitamise ajaks ka tegelikult tekkinud, kuna tulevaste nõuete loovutamisel tekivad loovutamisega seotud õiguslikud tagajärjed alles nõude tekkimise hetkel, tingimuslike nõuete puhul aga tingimuse saabumisel. 7(9)
35.Käesolevas asjas on kostja tuginenud asjaolule, et tulenevalt 25.04.2003.a koostöölepingu pst 4.3 mõjutasid maakleritasu suurust ja väljamaksmist lisaks korteri tegelikule müügihinnale ning korteri baashinnale ka korterelamuga seotud kulud (maamaks, kindlustuskulud, kommunaalkulud jm) ning muud nõuded, mis pangal (kostjal) olid maakleri (hageja õiguseelneja) vastu; samuti lepingu alusel tehtud ettemaksed (lepingu p 2.5) ja U maakleritasu (lepingu p 4.4). Lepingu p 4.4 kohaselt pidi pank (kostja) maksma lepingu alusel arvestatava maakleritasu, millest kuulusid mahaarvamisele juba tasutud ettemaksed, maaklerile välja pärast korterelamute kõigi korterite suhtes notariaalsete müügilepingute sõlmimist. Ka nähtub lepingu p-dest 4.6 ja 4.9, et maakleril tasu saamise õigus ja selle ulatus olid seatud sõltuvusse lepingueseme kui tervikuga (x ja y korterelamud) seotud kuludest ning teatud juhtudel tekkinuks hoopis maakleril hüvitamiskohustus panga ees. Ringkonnakohus nõustub kostja seisukohaga, et maakleritasu arvestamisel tuli vaidlusaluse lepingusuhte eripärast lähtudes arvestada lepingut tervikuna, kuivõrd lepingu kohaselt mõjutasid tasu suurust ka muud asjaolud lisaks neile, millele on viidanud hageja. Põhjendatud ei ole hageja poolt tasu arvestamisel tugineda kokkulepitud tasu arvestamise korrale üksnes osalises ulatuses. Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium, et hageja ei ole tõendanud kostja vastu nõude olemasolu summas 10 598,30 krooni.
36.Kuna nõude olemasolu ja selle suurus ei ole tõendatud, ei oma asja lahendamisel otsest tähendust küsimus, kas hagejal tuli maakleritasu saamiseks esitada kostjale arve. Kolleegium märgib siiski, et lepinguga võivad pooled seada tasu maksmise kohustuse täitmise tähtaja sõltuvusse arve esitamisest. Vaidlusaluses lepingu 4. peatükis („Maaklerile makstav tasu“) on tasu maksmise tähtaegu reguleeritud vaid p-s 4.4, kusjuures nimetatud lepingupunkti kohaselt ei tulnud tasu välja maksta iga müügiks vahendatud korteri kohta eraldi, vaid silmas peeti lepingu alusel arvestatavat maakleritasu kogusummana. Kui poolte kokkulepe siiski nägi ette maakleri õiguse saada tasu iga konkreetse korteri müügi kohta eraldi arvestatuna, oleks võimalik juhinduda VÕS §-s 26 sätestatust lugedes, et pooled on jätnud maakleritasu maksmise tähtajad ja summad konkreetsete tasu osade lõikes maakleri määrata. Sellisel juhul määrab lepingupool lahtise tingimuse teisele lepingupoolele avalduse tegemisega (VÕS § 26 lg 8). Niisuguse avalduse saab teha nii füüsiline kui juriidiline isik sõltumata sellest, kas ta on ettevõtja või mitte. Käesoleva asja materjalidest ei nähtu, et hageja või tema õiguseellane oleks kostjale esitanud avalduse arve kujul või muu dokumendina, millega oleks kindlaks määratud konkreetsete korterite müügi vahendamise eest väljamaksmisele kuuluva tasu suurus ja maksmise tähtaeg. Hageja poolt kostjale adresseeritud 25.09.2003.a teade laenulepingute nr 1245 ja 1096 tasaarveldusest (t lk 68-69) ei ole käsitatav kui arve 25.04.2003.a lepingu p 4.7 mõttes ega kui avaldus lahtise lepingutingimuse määramiseks VÕS § 26 lg 8 mõttes. Tõendatud ei ole ka arve (avalduse) hilisem esitamine. Kolleegium ei pea vajalikuks analüüsida apellandi ülejäänud väiteid arve esitamise kohustuslikkuse kohta, kuivõrd tõendamata nõude puhul ei ole võimalik eraldi tuvastada selle nõude täitmise tähtaega.
37.Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väidetega menetlusõiguse normide rikkumise kohta maakohtu poolt. Apellant heidab maakohtule ette kostja ja T AS vahel 04.02.2003.a ja 25.04.2003.a sõlmitud koostöölepingutega seotud asjaolude tuvastamata jätmist, kuid apellatsioonkaebusest ei nähtu, mil viisil olnuksid need asjaolud asja lahendamise seisukohalt olulised. Maakohus on seisukoha võtnud mõlema hageja esitatud nõude (25.04.2003.a lepingu p 5.3 tühisuse tunnustamine ning kostja poolt võlgnetava maakleritasu väljamõistmine) kohta. Maakleritasu maksmise kohustuse osas märkis maakohus, et 09.05.2003.a nõudeõiguse loovutamise lepingu alusel on võimalik määratleda kohustust tasuda maakleritasu. Seega ei pidanud kohus eraldi tuvastama kõiki poolte (hageja õiguseellase ning kostja) vahelise suhte üksikuid asjaolusid, mille üle poolte vahel vaidlus puudus. Ka on kohtuotsuse põhjendustest nähtuvalt maakohus hinnanud vaidlusaluse koostöölepingu p 5.3 kehtivust just T AS (kui hageja õiguseellase) suhtes. Menetlusõiguse norme ei ole maakohus rikkunud sellega, et on hageja õiguseellase nimetamise asemel kohtuotsuses kohati kasutanud määratlust „hageja“. Kohtuotsuse õigsust mõjutavaks menetlusnormi rikkumiseks ei saa pidada ka asjaolu, et 16. 8(9)
jaanuari 2006.a eelistungi protokollis (t lk 101) on kostja taotlus kuulata asjas üle tema seaduslikud esindajad (juhatuse liikmed) kajastatud kui taotlus tunnistajate ülekuulamiseks. Asja materjalidest nähtuvalt on kohus võtnud hageja taotluse protokolli parandamiseks teadmiseks ning sellega sisuliselt nõustunud. Kuna aga 12. aprilli 2006.a kohtuistungil on pooled seaduslike esindajate vande all ülekuulamisest loobunud, ei saanud ebatäpsus eelistungi protokollis asja lahendamist kuidagi mõjutada.
38.Kolleegiumi arvates tuleb maakohtu otsuse põhjendustes sisalduvaid viiteid 04.02.2003.a koostöölepingu vaidlustamisele hageja poolt käsitada ilmsete ebatäpsustena, mis ei mõjuta otsuse lõppjäreldust ega sisu. Samuti tuleb maakohtu otsuse põhjendusi pidada ebatäpseks osas, milles kohus märkis, nagu oleks hageja esindaja kohtuistungil möönnud, et koostöölepingu p 5.3 räägiti poolte vahel läbi. Asjas toimunud kohtuistungite protokollid hageja esindaja niisuguseid sõnu ei kajasta. Küll aga on hageja esindaja 12. aprilli 2006.a kohtuistungil (t lk 109-110) möönnud, et aprilli 2003.a koostööleping oli sõlmitud ühe konkreetse juhtumi kohta, kuid välja töötatud Krediidipanga poolt. Kuna nimetatud küsimust analüüsis maakohus seoses sellega, kas koostöölepingu p 5.3 oli käsitatav tüüptingimusena, ei muuda ka kõnealune ebatäpsus kohtuotsuse sisu. Mõlemal juhul on tegemist asjaoludega, mis kinnitavad kohtu järeldust, et vaidlusalune p 5.3 ei kujutanud endast tüüptingimust VÕS § 35 lg 1 mõttes.
39.Apellant taotles vastustajalt esimese ja teise astme kohtu menetluses kantud menetluskulude väljamõistmist. Vastavalt Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 kohaldatakse enne nimetatud seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Tulenevalt kuni 01. jaanuarini 2006.a kehtinud TsMS § 60 lõigetest 1 ja 8 jäävad apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel apellandi kohtukulud tema enda kanda. Vastustaja ei ole taotlenud apellatsiooniastmes kantud menetluskulude väljamõistmist apellandilt.
K. Kullerkupp
U. Reinola
G. Kivinurm
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.