Kohus
Harju maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtukoosseis
Kohtunik Kai Härmand
Otsuse tegemise aeg ja koht 04.10.2006 Tsiviilasja number
2-05-21987
Tsiviilasi
AKi hagi HK vastu 123 000 krooni saamiseks
Menetlusosalised ja nende
Hageja AK, isikukood XXX, elukoht XXX, esindaja EN
esindajad
Kostja HK, isikukood 35402110233, elukoht XXX, esindaja advokaat VV
Kohtuistungi toimumise aeg 13.09.2006
Hagi rahuldada osaliselt. Tuvastada, et AKi ja HK vaheline üürileping lõppes XXX. Välja mõista HKult 78 000 (seitsekümmend kaheksa tuhat) krooni AKi kasuks. Kohtukulude jaotus Välja mõista HKult 9130 (üheksa tuhat ükssada kolmkümmend) krooni AKi kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Ringkonnakohus võib kaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks.
Kostja ja hageja tütar KK (edaspidi üürnik) sõlmisid XXX eluruumi üürilepingu kostjale kuuluva eluruumi asukohaga XXX kasutamiseks. Üürnik suri XXX. Hageja on üürniku seadusjärgne pärija. Üüritud eluruum oli hageja ja tema perekonna kasutuses kuni XXX.
2-05-21987
Hageja esitas XXXX kohtule hagi, milles palus kostjalt välja mõista üürilepingu sõlmimisel tasutud ettemaksu78 000 krooni ja üürniku poolt tehtud remondikulud summas 45 000 krooni. Üürnik tasus üürilepingu sõlmimisel kostjale 6000 USA dollarit ettemaksuna, milles üürilepingu poolte kokkuleppe kohaselt pidi maha arvatama igakuine üürisumma. Kostja esitas üürnikule ka igakuiselt üüriarveid, mis on üürniku poolt tasutud. Hageja leiab, et temale kui üürniku seadusjärgsele pärijale on üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle läinud. Hageja asus pärast üürniku surma eluruumi kasutama ja samuti täitis ta üürilepingust tulenevat üüri tasumise kohustust. Hageja teatas kostjale üürilepingu lõpetamisest XXX. Üürilepingu p 8.3 sätestab, et üürnikul on lepingu lõppemise korral õigus tagasi nõuda ettemaksuna tasutud summad, mida ei ole üürisummadega tasaarvestatud. Üürnik tegi tema kasutusse antud eluruumis remonti summas 45 000 krooni, et muuta üüritud elamispind elamiskõlblikuks, sest tegemist oli põlenud korteriga. Hageja leiab, et remondikulude suurust ei ole täpselt võimalik kindlaks teha, kuid nimetatud summa on mõistlik.
Kostja hagi ei tunnista. Kohtule esitatud kirjalike vastuväidete kohaselt leppisid üürnik ja üürileandja kokku, et üüri suuruseks oli 1500 krooni kuus, sest TL kehtis üüri piirmäär vaid sundüürnikele. Ettemaks tasuti seetõttu, et kostja soovis seda raha kasutada korteri parendamiseks enne üürniku sissekolimist. Üürilepingu poolte vahel oli suuline kokkulepe, et üürikviitungil kajastatud üür on tegelikult korteri hooldus- ja halduskulu, hinnaks 4 kr /m2 ning XX alates 4,504 kr /m2 ja korteri tegelik üür 1500 krooni arvestatakse maha ettemaksust. Üürnikule esitatud arved olid märksa väiksemad, kui teistele majaelanikele esitatavad arved. Suulise kokkuleppe olemasolu kinnitab ka asjaolu, et üürnik ei nõudnud arvete mahaarvamist ettemaksust vaid tasus arved ära. Kostja ja üürniku vahel oli usalduslik vahekord. Hagejal oli vastavalt seadusele 1 kuu jooksul alates üürniku surmast õigus esitada teade üürilepingusse astumise kohta, kuid hageja seda teinud ei ole. Kostja leiab, et üürileping ei ole hagejale üle läinud. Üürniku poolt tehtud remont teostati 10 aastat tagasi. Üürnik tegi korteris sanitaarremonti, mille hüvesid kasutas vaid ise. Käesolevaks ajaks on remondi tulemus amortiseerunud. Osa remondi materjale hankis kostja. Üürnik oleks pidanud eelnevalt kirjalikult nõudma remondi tegemist ja eluruumi puudused välja tooma ja alles üürileandja keeldumise, oleks üürnikul olnud õigus ise remonti teha. Parendusi oleks saanud teha vaid kostja kirjalikul nõusolekul. Korteri olukord ei ole 10 aastat tagasi tehtud remondi tõttu paranenud. Remondikulud ei ole tõendatud.
Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja, kostja ning tunnistajad, uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et hageja on üürniku pärija. Samuti puudub vaidlus selle üle, et üürnik tasus üürilepingu sõlmimisel kostjale 6000 USA dollarit ettemaksu. Poolte puhul puudub vaidlus ka selles, et enne üürile andmist olid eluruumil põlengukahjustused. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürilepingust tulevad õigused ja kohustused on hagejale üle läinud, millised olid üürilepingu tingimused üüri suuruse osas ja millisel määral on üürnik eluruumis remonti teinud. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas tehtud remont on kapitaalse iseloomuga ja eluruumi parendanud ning kas üürnikul oleks olnud õigus nende parenduste eest hüvitust saada. 2 (4)
2-05-21987
Kohus leiab, et üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekus puhul tuleb rakendada elamuseaduse sätteid, sest üürnik suri XXX. Samuti tuleb rakendada elamuseaduse sätteid, andmaks hinnang üürniku ja kostja vahel sõlmitud sulisele üüri tasumise kokkuleppele, sest kokkulepe ja üürileping sõlmiti elamuseaduse kehtimise ajal. Üürilepingu lõppemisest tulenevatele õigustele ja kohustustele tuleb hinnang anda võlaõigusseaduse järgi, sest poolte vaheline üürileping lõppes XXX. ES § 40 lg 1 sätestab, et üürniku surma, alatise lahkumise või väljatõstmise korral on ühel temaga koos elanud perekonnaliikmetest nende omavahelisel kokkuleppel õigus nõuda enda tunnistamist üürnikuks esialgse üürniku asemel varem sõlmitud üürilepingu järgi. Seadus ei sätesta, kas tahteavaldus tuleb teha kirjalikult või suuliselt. TsÜS 2001.aastal kehtinud redaktsiooni § 91 lg 1 sätestab, et pooled võivad teha tehingu mistahes vormis, kui seadus ei sätesta tehingu kohustuslikku vormi. ES § 31 lg 1 sätestab, et üürileping tuleb sõlmida kirjalikus vormist. TsÜS § 93 lg 1 järgi on kohustusliku lihtkirjaliku vormi nõude järgimata jätmisel tehing tühine, kui seadusest ei tulene teisti. ES ei sätesta, et üürilepingu kirjaliku vormi järgimata jätmisel on üürileping tühine. Ka kohtupraktika on asunud seisukohale, et kohustusliku kirjaliku vormi järgimata jätmisel ei ole üürileping tühine vaid üürilepingu sisustamisel tuleb lihtsalt lähtuda seadusega sätestatud tingimustest. Kohus asub seisukohale, et üürniku surma korral üürilepingusse astumisel ei pea perekonnaliige tegema kirjalikku tahteavaldust selleks, et üürileping temale üle läheks. Pooled ei vaidle asjaolu üle, et hageja kasutas üüritud eluruumi kuni XXX ja kostja esitas talle üüriarveid. Seetõttu leiab kohus, et hageja on teinud oma tegudega ES § 40 lg 1 ette nähtud tahteavalduse ja kostja on seda oma tegevusega aktsepteerinud ning üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused on hagejale üle läinud. ES § 31 lg 1 sätestab, et üürileping tuleb sõlmida kirjalikus vormist. Järelikult peavad kõik üürilepingut puudutavad küsimused, sealhulgas ka kokkulepped üüri tasaarvestamise osas või üüriarvetel väljendatud kirjete osas olema kirjalikult sõlmitud. Kirjaliku vormi nõue on seadusega sätestatud selleks, et tagada tõendamisfunktsioon lepingu tingimuste väljaselgitamiseks ja ka üürniku kui sotsiaalselt nõrgemal positsioonil oleva poole kaitseks. Kostja oli üürilepingu sõlmimisel vaba väljendama oma tahet üüridepingu tingimuste osas. Kostja on seda teinud ning leppinud kokku üüri suuruse. Kostja ei ole ka tõendanud seda, et poolte vahel oleks olnud mingi muu kokkulepe. Kostja vandeta antud seletust ei saa käsitelda tõendina. TsMS § 230 lg 1 järgi oli kostjal kohustus esitada tõendeid oma väidete kinnituseks. Kostjat esindas menetluses vandeadvokaat, samuti on kostjale kirjaliku vastse esitamise kohustuses selgitatud, et ta peab esitama tõendid oma vastuväidete kinnituseks. Kohtule esitatud üürilepingust nähtub, et kostja ja üürnik on üürilepingu sõlmimisel kokku leppinud ettemaksu tasumise, millest kostja hakkab tulevikus üüri maha arvama. Samas on kostja esitanud üürnikule igakuised üüriarved, kus on selgesõnaliselt väljendatud üür. Kohus leiab, et kui poole andsid lepingu sõlmimisel elamuseadusega sätestatud terminitele teistsuguse sisu ja nimetasid üüriks üksnes haldus- ja hoolduskulusid, oleks pidanud pooled seda üürilepingus eraldi märkima. Kuna üürilepingus seda tehtud ei ole, tuleb üüri mõiste lahtimõtestamisel lähtud üürilepingust ja lepingu sõlmimise ajal kehtinud Vabariigi Valitsuse 26.10.1999 määrusega nr 38 kehtestatud üüri arvestamise korra p 6, mis sätestab kulud, mida tuleb üürina käsitleda. Üürnik on üüri tasunud, seega on ta tasunud üheaegselt nii arvetel näidatud üüri, kui ka ettemaksu. Järelikult on üürnik täitnud oma üüri tasumise kohustuse kahekordselt ning enammakstud üür st ettemaks 6000 USA dollarit, tuleb kostjal hagejale tagastada. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 78 000 krooni ettemaksuna tasutud üüri VÕS § 1028 lg 1 alusel. Kohtule esitatud üürilepingu lõpetamise teatest nähtub, et hageja on üürilepingu XXX saadetud kirjaga üles öelnud. Teade on kostjale välja saadetud XXX. Kostja ei ole eitanud menetluse 3 (4)
2-05-21987
käigus, et ta pole teadet kätte saanud. Kohus leiab, et üürileping lõppes selle ülesütlemisega hageja poolt XXXX. Üürileping lõppes võlaõigusseaduse kehtivuse ajal, järelikult tuleb VÕS rakendusseaduse § 12 lg 1 alusel üürilepingu lõppemise tagajärgedele kohaldada võlaõigusseadust, kuna üürilepingu puhul on tegemist kestvuslepinguga. Parendused üüritud asjale tehti ajal, mil üürisuhet reguleeris elamuseadus, seega tuleb asjaolu, kas üürnikul oli õigus teha üüritud asjale parendusi, tuvastada elamuseaduse sätete alusel. ES § 42 lg 4 järgi tuleb remondi- ja hoolduskohustus kindlaks määrata üürilepingus. Üürilepingu p 6.2. sätestab, et üürnikul on kohustus teha sanitaarremonti omal kulul. Lepingu sõnastusest võib järeldada, et üürnikul puudus lepingu järgi õigus nõuda parenduste hüvitamist kostja poolt. Samas sätestab VÕS § 286 lg 1, et kokkulepe, välistab parenduste hüvitamise kohustuse, on tühine. Seega leppisid küll üürnik ja kostja kokku, et üürnik teostab sanitaarremondi omal kulul, kui parenduste eest on hagejal õigus nõuda hüvitist. Kostja ei ole eitanud, et üürnik tegi remonti tema nõusolekul. Kostja kinnitas istungil, et remondi tegemine oli üks lepingu sõlmimise tingimustest. Seega on remont tehtud kostja nõusolekul. Samas ei ole hageja kohtuisutngil tõendanud, et remondi käigus oleks üüritud asja väärtust oluliselt suurenenud. Tunnistaja Riina Kärneri ütlustega on leidnud tõendamist, et üürnik tegi remonti, kuid seda remonti saab käsitleda siiski sanitaarse remondina, sest elamu põhikonstruktsioonide ja kommunikatsioonide muutmist või parendamist ei toimunud. Tunnistaja Aivar Vahari ütluste kohaselt on remont amortiseerunud, seega ei ole olnud remondil väärtust, mis oleks oluliselt tõstnud asja väärtust. Kohus leiab, et remondikulude osas tuleb jätta hagi rahuldamata. TsMS rakendusseaduse § 3 järgi tuleb kohtukulude väljamõistmise suhtes kohaldada kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS redaktsiooni. Kostjalt kuulub väljamõistmisele riigilõiv hagi rahuldatud osalt summas 5000 krooni ja hageja kantud kohtukulud summas 4130 krooni. Kohtunik
4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.