2-16-107052/52 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval - lahend.ee

Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded, väited ja tõendid Hageja nõuded, väited ja tõendid Kohtule esitatud hagiavalduste (I kd tl 23-24, 36-37, eelnes maksekäsu kiirmenetlus I kd tl 114), täiendatud hagiavalduse (I kd tl 121-126) ning teiste menetlusdokumentide (I kd tl 87-88) kohaselt kuulub Xxxxxx xxxxxx Xxxxx x-x asuv korteriomand (registriosa nr xxxxxxx) kostja M. L.le alates 04.02.2015. Xxxxxx xxxxxx Xxxxx x asuvas majas on moodustatud korteriühistu Xxxxx x (hageja, ka KÜ), mille liikmeks on kostja alates korteriomanikuks saamisest, s.. alates 04.02.2015. Korteriühistu põhikiri (I kd tl 38-42) kinnitati 12.04.1997 üldkoosoleku otsusega. Nagu nähtub korteriühistu 20.10.2008 üldkoosoleku protokolli p-st 2 (I kd tl 89), kehtestati korteriühistus kehtestati haldustasu suuruseks 6 krooni ehk 0,38 eurot ruutmeetri kohta ja seda alates 01.11.2008. Seoses rahakursi muutumisega kroonilt eurole soovitas korteriühistu revident alates 01.01.2011 hooldustasu ümardada 0,35 euroni ühe m2 kohta, mida korteriühistu tegigi. Korteriühistu 19.05.2016 üldkoosoleku otsusega otsustati tõsta hooldustasu alates 01.06.2016 1 euro ruutmeeter, kuni küttesüsteemi sisselülitamiseni. Eelnimetatud korteriühistu otsused ei ole vaidlustatud. Korteriühistu on esitanud kohtule majanduskulude andmed 2015.aasta eest, revidendi akti 13.01.2016 ning tulude ja kulude aruande 01.01.-30.11.2016 perioodi eest (I kd tl 131-134), millest võiks näha, milleks kasutatakse korteriühistus kogutud hooldustasu. Korteriühistu märgib, et nii majandusaasta aruanne kui ka revidendi aruanne esitatakse iga aasta üldkoosolekule kinnitamiseks ja soovi korral kõik korteriühistu liikmed saavad nendega tutvuda. Asjaolu, et kostja on tegelikult teadlik korteriühistu majanduskuludest, tõendab muu hulgas kostja poolt kohtule esitatud korteriühistu raamatupidamise aruanne 2015 II kvartali eest, milles on selgelt väljendatud korteriühistu tulud ja kulud. Samuti esitas korteriühistu kohtule küttearveid 2015-2016 aastate eest, kütte arvestuse 2015.aasta eest ning kütte ja hooldustasu arvestuse 2016.aasta eest (I kd tl 136-162) milledest võiks näha, et küttekulud jagatakse korterite vahel vastavalt korteri üldpinnale. Korteriühistu on teinud kostja võlgnevuse arvestuse perioodi eest 04.02.2015-28.12.2016 (I kd tl 164), võttes aluseks kostjale hagetavas perioodis esitatud arveid. Eelnimetatud arvestuse kohaselt kostja võlgnevus tekkis seoses 2015 veebruari kuu arve mittekohase tasumisega ja alates sellest ajast kogu aeg kasvab. 28.12.2016 seisuga on kostja võlgnevus korteriühistu ees 1345.77 eurot. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest soovib korteriühistu kostjalt viivise mõistmist 0,07% päevas alates selle nõude esitamise kuupäevast, s.o. alates 29.12.2016 kuni põhinõude kohase täitmiseni. Kostja seisukohad, vastuväited ja tõendid, hageja seisukohad kostja vastuväidetele Kostja M. L. märgib oma kohtule esitatud kirjalikus vastuses (I tl 67-68), et küttesüsteem on ümberpaigaldatud ja eemaldatud radiaatorite, ning hooldamata küttesüsteemi pärast tasakaalust väljas, mille tulemusena on korter külm (max temp. 12kraadi). Samuti on eemaldatud radiaatorid korteri all asuvast pesuruumist. Ühistu ei ole, kaebustele vaatamata, mitte midagi 2 (7)

Tsiviilasi nr 2-16-107052 teinud, et seda parandada ja kostja seda teha ei saa. Samuti on korterist eemaldatud (välja keevitatud) pooled radiaatoritest. Ühistu juhtkond on sellest teadlik. Kostja selgitab, et ostis korteri 02.02.2014, seega on hagejal aega olnud parandustöid teha kahe kütteperioodi järel. Kostja on korteri ostmisest saadik küsinud, mis kuulub hooldustasu alla, vastuseks on, et ei tea ja pole tema asi. Kahtlustused, et midagi on raamatupidamises valesti, algasid sellest, et raamatupidaja küsis kostja käest raamatupidamise tarvis ostutšekke. Seejärel hakkas kostja uurima, kuhu hooldustasu rahad lähevad. Vastust sellele ei anna ei raamatupidaja, ühistu esimees, üürikviitungid ega ka kvartaliaruanne. Lihtsalt üks numbrite jada, ilma ühegi seletuseta. Hageja märgib täiendavalt, et kostja ostis korteri 02.02.2015, mitte nagu kostja oma vastuses väitis 02.02.2014. Kostja ostis korteriomandi eelmise omaniku käest, mitte korteriühistu käest. Enne korteri ostmist käis kostja ka korteriga tutvumas, seega pidi ta nägema, millises seisus korteri ta soetab. Kostja poolt ostetud korterist ei eemaldanud korteriühistu radiaatoreid, kusjuures korteriühistu juhatus koostöös OÜ-ga Tootsi Kommunaal oli nõus paigaldama kostja korteris puuduoleva radiaatori, sellest kostja keeldus. xxxxx xx x kortermaja küttesüsteem on tõepoolest tasakaalust väljas ja kõik korterid, eriti otsapealsed korterid, ei saa võrdselt sooja. Ei saa nõustuda kostja väitega, et korteriühistu ei tee midagi, et olukorda parandada. Xxxxx xx x kortermajas on 12 korteriomandit, seega on ühistus 12 liiget. Sellisel väikesel korteriühistul on väga keeruline teha kortermajas suuremahulisi investeeringuid, oma rahadest seda teha ei jõua ja selleks, et võtta investeeringuteks pangast laenu on ju vaja ka üldkoosoleku nõusolekut. Tänase seisuga on KÜ lasknud koostada OÜ-l Termopilt Xxxxx xx x hoone küttesüsteemi rekonstrueerimisprojekti. Samuti on hageja antud laenutaotluse sisse SEB Panka, panga nõudmisel on korteriühistul enne laenu saamise otsuse tegemist vaja teostada mitmed ekspertiisid, sh ehitusekspertiis, elektrisüsteemide ekspertiis, kõik need toimingud võtavad aga aega. Seega küttesüsteemi rekonstrueerimise teostamine lükkub edasi 2017. aasta kevadesse, kui lõppeb kütteperiood. Iga korteriomanik tasub hooldustasu vastavalt temale kuuluva korteri üldpinna järgi. Kogutud hooldustasu on kasutatud elamu ja elamu ümbruse osa hooldamiseks ja remonttöödeks, nt. maja katuse katte vahetus, keldriakende vahetus, maja ümbruse niitmine ja korrashoid. Samuti on kasutatud hooldustasu korteriühistu poolt osutatud ja ostetud teenuste eest tasumiseks, nt. raamatupidaja töötasu. Kostjale esitatud arvetel on eraldi ridadena välja toodud milliseid summasid mille eest tasuma peab. Kuna kostja jättis teatamata alates juunikuust 2015 korteriühistule tema poolt tarbitud vee ja elektri koguste väljaarvestamiseks lõppnäidud, siis järgneval üheksal kuul ei esitanudki korteriühistu temale selle eest ühtegi arvet. 2016. aasta märtsikuu eest esitatud arvel märgiti tarbitud vee koguseks temale see näit, mis jäi järgi, kui oli kõikide teiste elanike poolt tarbitud kogused maha arvestatud. Kasutatud elektri koguse arvestamisel lähtuti samast põhimõttest, kogu kulust võeti maha teiste elanike poolt tarbitud elektrikogus. Kostja märgib oma seisukohtades (II kd tl 2 ja 11), et hooldustasude kirjeldusest teeb kostja järelduse, et ühistu on kasutanud ühistu raha ebaotstarbekohaselt - välja vahetati keldri aknad (uusi uksi keldrile ei ole ta näinud), iga inimene saab sellest aru, et need ei ole mitte esmatähtsad, eriti kui pooled korteritest on jahedad. Aga kuna ühistu juhatuse liikmetel on kõigil toad soojad (korterid maja keskel), siis nii otsustatigi. Kostja ei ole näinud ühtegi aasta plaani, kus oleks sellist väljaminekut planeeritud ja alla sellele ei kirjuta. Samuti on tellitud majale termopilt, mille kohta küttesüsteemide spetsialist ütles, et on täiesti mittevajalik, kuna probleem on silmaga näha (roostes boilerid ja torustik). Eelnevaga seoses eeldab kostja, et ühistul on olnud, vastupidiselt oma väidetele, rahalised võimalused küttesüsteemi viga ära parandada, aga seda ei tehtud ja kostja arvab, et seda ei plaanitagi. Korter on endiselt 3 (7)

Tsiviilasi nr 2-16-107052 elamiskõlbmatu korteriühistu süül ja kostja leiab, et ei võlgne hagejale midagi kuna kasutada ei ole seda saanud hageja tegemata töö pärast. Ühistu liikmed teadsid probleemist enne kostjat ja ka kostja teavitas neid korduvalt. Kostja väitel on ta xxxxx tänava korteri peale kulutanud 3000 euro ringis, pluss enda töö. Praegune küttesüsteem on ühistu esinduse sõnul “plahvatusohtlik” ja oleks pidanud välja vahetatama esimesel võimalusel. Pole kütet, pole sooja ja pole alust raha küsimiseks. Hageja sõnul oleks pidanud kostja korteris algse seisundi taastama, aga projekti, milles see algne seisund on näha, ei eksisteeri. Selle taastamiseks peaks tagasi panema ka kõik kostja korteri all oleva endise pesuruumi küttekehad. Kohaldatav õigus, kohtu tuvastatud asjaolud ja järeldused Kohus lahendab asja kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 ja § 405 lahendada kirjalikus menetluses lihtsustatud korras. Mõlemad pooled on avaldanud nõusolekut asja menetlemiseks kirjalikult, pooled on esitanud oma seisukohad ja tegemist on asjaga, mille hagihind ei ületa 2000 eurot, mistõttu on võimalik lahendada asi lihtsustatud korras TsMS § 405 järgi. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Käesolevas tsiviilasjas puudub vaidlus, et kostjale kuulub omandiõiguse alusel korteriomand Xxxxx x-1, Xxxxxx xxxxxx, Pärnumaal. Hageja nõuab kostjalt kommunaalkulude tasumist vastavalt hageja esitatud arvetele ajaperioodi eest 04.02.2015-28.12.2016 summas 1345.77 eurot. Antud asjas on tegemist võlgnevuse väljanõudmise vaidlusega, mis tuleb lahendada korteriühistuseaduse (KÜS) sätete alusel. Tulenevalt KÜS § 2 lg-st 1 on korteriühistu eesmärk korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (KÜS § 151) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 151 lg 1 kohaselt majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sama paragrahvi lõike 2 alusel eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Hageja põhikirja punkt p.3.2.1 sätestab, et korteriühistu liige on kohustatud täitma ühistu põhikirja ja ühistu juht- ja kontrollorgani otsuseid. Korteriühistu põhikirja p.3.2.4 kohaselt on korteriühistu liige muu hulgas kohustatud tasuma tähtaegselt sihtotstarbelisi makseid ja makseid teenuste eest. Makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse proportsionaalselt liikme kasutuses olevate ruumide üldpinnast, välja arvatud elanike kohta arvestatud sihtotstarbelised 4 (7)

Tsiviilasi nr 2-16-107052 maksed. Maksete mittetähtaegsel tasumisel tasub liige iga viivitatud päeva eest viivist. Korteriühistus on kehtestatud hooldustasu ja küttekulud, lähtudes korteri ruutmeetrist, vee- ja kanalisatsioonikulud vastavalt tarbimisele ja prügiveokulud vastavalt elanike arvule. Hageja poolt esitatud kommunaalteenuste arvetest nähtuvalt on kostja võlgnevus hageja ees seisuga 28.12.2016 summas 1345.77 eurot. Vastavalt hageja poolt esitatud arvetes märgitule tuleb kommunaalteenuste arved tasuda hiljemalt kuu lõpuks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 82 lg 7 alusel muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist. Kuivõrd hageja on kostjale arveid esitanud, milles on märgitud kohustuse täitmise tähtaeg, on nõue sissenõutavaks muutunud. Kostja on esitanud vastuväite, et küttesüsteem on ümberpaigaldatud ja eemaldatud radiaatorite, ning hooldamata küttesüsteemi pärast tasakaalust väljas, mille tulemusena on korter külm. Samuti on eemaldatud radiaatorid korteri all asuvast pesuruumist ning pooled radiaatorid kostja korterist. Kohus nõustub hagejaga, et asjaõigusseaduse (edaspidi ka AÕS) § 74 lg 1 alusel võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel (vt ka Riigikohtu 18. jaanuari 2011. määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10). Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Samale seisukohale on asunud Riigikohus oma lahendis nr 3-2-1-50-11. Kuna kütteseadme paigaldamine on ehitusseaduse järgi ehitise tehnosüsteemide muutmine, siis lisaks kõigi kaasomanike kirjalikule nõusolekule tuleb vastavalt ehitusseaduse § 16 lg 1 punktile 2 kohalikust omavalitsusest taotleda kirjaliku nõusolekut (kohaliku omavalitsuse nõudel peab esitama ka ehitusprojekti). Kostjal aga see kõik puudub. Seega kostja peab taastama enda korteris keskkütte. Seega kostja kui elamu korteriomanik (ja kaasomanik) ja KÜS § 5 lg 1 ja 2 järgi kui korteriühistu liige peab nii seaduse kui ka korteriühistu põhikirja järgi osalema elamu majandamise ühiste kulude kandmisel vastavalt oma kaasomandiosa suurusele. See tuleneb nii korteriomandiseaduse (edaspidi ka KOS) § 13 lg 1 esimesest lausest ja lg-st 2 kui kaasomandi kohta üldiselt ka AÕS § 75 lg-st 1. Samale seisukohale asus ka Riigikohus oma lahendis 3-2-1-61-14 (p 15). Samas lahendis asus Riigikohus seisukohale, et korteriomanik ei vabane kaasomanike kokkuleppe puudumisel elamu küttekulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et kulutusi nõutakse aja eest, kui korteril puudus soojustatud katus või kui korter oli keskküttesüsteemist välja lülitatud. Kostja on ise kohtueelistungil selgitanud, et ostis korteri, mis oli juba elamu üldisest küttesüsteemist (omavoliliselt) eraldatud – seega saab nõudeid elamiskõlbmatu korteri osas esitada üksnes müüjale ja korteriühistu selle eest vastutada ei saa. KOS § 13 lg 1 teise lause järgi peab proportsionaalsest kulujaotusest kõrvalekaldumiseks olema kaasomanike kokkulepe, mida tegelikult ei ole. Seega ei ole kostjal ühtegi seaduslikku alust majandamiskulude, sh küttekulude, tasumata jätmiseks. Kohtu hinnangul on hageja kostja võla kujunemist piisavalt selgitanud ning esitanud selle tõendamiseks kommunaalteenuste arved (I kd tl 90-96 ja 166-167). Kostja ei ole oma arvetel märgitud tarbitud vee, elektri ja prügi osas vastuväiteid esitanud, kohtueelistungil on ta nendega nõustunud. Hooldustasu mittesihtotstarbelise kasutamise osas on kostjal teised õiguskaitsevahendid, nagu nt ühistu koosolekute otsuste vaidlustamine, samuti on kostjal ühistu liikmena õigus nõuda üldkoosolekul dokumente, mis näitaksid, kuidas hooldustasu kasutatakse.

Tsiviilasi nr 2-16-107052 Hageja palub kostjalt välja mõista viivis alates 29.12.2016 kuni põhinõude täitmiseni. Tulenevalt KÜS § 7 lõikest 4 võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult majandamiskulude maksmisega viivitamisel viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Käesolevas asjas puudub vaidlus, et kõik hageja nõutavad summad on majandamiskulud KÜS viidatud sätete mõttes. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Seega tuleb kostjalt välja mõista viivis arvestatuna võla põhiosalt alates 29.12.2016 kuni põhinõude täitmiseni määras 0.07 % päevas KÜ Xxxxx x kasuks. Seega tuleb hagi rahuldada täies ulatuses. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt jäävad menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses. Hageja on oma menetluskulude nimekirja, kuludokumendid ja menetluskulude kindlaksmääramise avalduse ja selle täienduse esitanud, kostja oma sisulist seisukohta menetluskulude nimekirjale esitanud ei ole. Kohus, tutvunud hageja menetluskulude kindlaksmääramise avaldusega ja vaadanud läbi asja materjalid, leiab, et avaldus tuleb rahuldada. Menetluskulude kindlaksmääramise menetlusele kohaldatakse hagita menetluse sätteid (vt Riigikohtu 15.02.2012 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-161-11, p 7). Hagita menetluses lahendatavas asjas rakendab kohus tsiviilkohtumenetluses seadustiku (TsMS) § 477 lg 7 kohaselt uurimispõhimõtet, st kontrollib avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui sellele ei ole esitatud vastuväiteid. Seejuures ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele (Riigikohtu lahend 03.06.2013, tsiviilasi nr 3-2-1-65-13 p 14). Vastavalt TsMS § 175 lõikele 1, kui menetluskulude kindlaksmääramise avaldus on selgelt põhjendamatu või kui lepingulise esindaja kulude kohta esitatakse vastuväide, kontrollib kohus lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust. Menetluskulude kindlaksmääramisel peab kohus analüüsima, kas tegemist on menetluskuludega, kas menetluskulud vastavad asja keerukusele ning on sellest lähtudes põhjendatud ja vajalikud. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt peetakse asja keerukuse hindamise kriteeriumiteks eelkõige asja mahtu ja õigusliku vaidluse olemasolu, asja lahendamisel peetud istungite ja läbitud kohtuastmete arvu. TsMS § 138 lõike 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Kohtuväliste kulude koosseisu reguleerib TsMS § 144 ja selle kohaselt on kohtuvälisteks kuludeks näiteks menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud, menetlusosaliste sõidukulud, aga ka menetlusosaliste saamata jäänud töötasu või muu püsiv sissetulek. Hageja palub menetluskulude nimekirjas kostjalt välja mõista menetluskulud summas 775 eurot, millest 550 eurot õigusabikulud ning 225 eurot riigilõiv. Õigusabikulu on esitatud OÜ Õigusbüroo Jelena Smorodina 29.12.2016 arve nr 67 ja 04.04.2017 arve nr 15 alusel. Kostjale on menetluskulude nimekiri kätte toimetatud ja kostja ei ole kohtule tähtaegselt vastuväiteid esitanud.