1.Rahuldada OÜ xxx hagi AS xxx vastu 654 961, 80 krooni väljamõistmiseks.
Välja mõista kostjalt AS xxx hageja OÜ xxx kasuks 654 961, 80 krooni (kuussada viiskümmend neli tuhat üheksasada kuuskümmend üks krooni ja 80 senti) krooni, millest hageja poolt tehtud kulutused moodustavad 300 961, 80 krooni (kolmsada tuhat üheksasada kuuskümmend üks krooni ja 80 senti) ning saamata jäänud tulu 354 000 (kolmsada viiskümmend neli tuhat) krooni.
Menetluskulude jaotus
1.Välja mõista kostjalt AS xxx hageja OÜ xxx kasuks menetluskuluna hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv summas 34 000 (kolmkümmend neli tuhat) krooni, asja läbivaatamisekulu 23 600 (kakskümmend kolm tuhat kuussada) krooni ning õigusabikulu 32 748 (kolmekümne kahe tuhande seitsmesaja neljakümne kaheksa) krooni ulatuses hageja esindaja poolt osutatud õigusabi eest.
2.Välja mõista AS-ilt xxx menetluskulu 80,10 krooni (kaheksakümmend krooni ja 10 senti)
riigituludesse
Rahandusministeeriumi
postikulude
katteks.
arvelduskontole
Menetluskulu
number
tuleb
tasuda
10220034800017
Eesti
Ühispangas või arvelduskontole number 221023778606 Hansapangas, mõlemal viitenumber 2800049777, maksekorralduse selgitusse tuleb märkida: “Harju Maakohus, kohtuotsus nr 2-05-1080, menetluskulu”.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 28. augustil 2006.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.18. aprillil 2005.a esitatud hagiavalduse ja 29. märtsil 2006.a esitatud hagiavalduse täienduse kohaselt sõlmiti AS xxxja ASxxx vahel 26. septembril 1994.a leping nr 46, mille punkti 1. kohaselt võttis kostja kohustuse teostada kõik Kohtu 10 renoveerimistööd. Samuti sõlmisid hageja (tellijana) ja kostja (töövõtjana) 3. märtsil 1995.a lepingu nr 09, mille kohaselt kostja teostas peatöövõtjana kõik Kohtu tn 10 asuva objekti II faasi renoveerimistööd vastavuses arvutustega lepingu lisas. Vastavalt lepingule, teostas kostja renoveerimistöid Tallinnas, xxxri korterites xxx. Faktiliselt lõppesid remonttööd ja hageja võttis elamu kasutusele 1995.a augustikuus. Elamu sai kasutusloa 11. novembril 2001.a.
2.1995.a mais koostatud aktiga nr 31 andis kostja üle ja hageja võttis vastu teostatud ehitusmontaažitööd vastavalt lisale. Aktile lisatud kalkulatsioonist nähtub ehitustööde teostamine xxx keldrikorrusel 659389 krooni maksumuses. Keldrikorrusel teostatud tööde loetelu sisaldab muu hulgas põrandate ja sanitaartehnika töid. Vastavalt teostatud tööde loetelu alajaotusele “PÕRAND” kuulusid AS xxx poolt tehtud tööde hulka muuhulgas parkettpõranda lahtivõtmine, aluspõranda lammutamine, plaatpõranda lammutamine, aluspõranda ehitamine, soojustuse paigaldamine põrandale, hüdroisolatsiooni paigaldamine, liistparketi paigaldamine ja muud põrandatööd. Teostatud tööde loetelu alajaotusest “SAN. TEHNIKA” nähtub, et kostja on teostanud muu hulgas torude demontaaži ja kanalisatsioonitoru paigaldamistöid (pos. 129). Samuti nähtub 3. märtsi 1995a. lepingu nr 09 alusel teostatud tööde vastuvõtmise aktist ja tööde loetelust, et AS xxx teostas lepingu nr 09 alusel xxx keldrikorruse ehitus-remonttöid, sealhulgas põrandate ja kanalisatsiooni paigaldustöid. Vastuvõtuaktile lisatud keldrikorrusel teostatud tööde loetelu alajaotusest “põrand” nähtub kostja poolt tehtud töödena muuhulgas liistparketi paigaldamine, aluspõranda valamine, hüdroisolatsiooni paigaldamine jm põrandatööd.
Alajaotuse “san. tehnika” kohaselt sisaldasid AS-i xxx poolt tehtud tööd ka kanalisatsioonitoru paigaldamist.
3.Koheselt pärast xxx asuvate ruumide kasutusseandmist 1995. aastal hakkasid ruumide rentnikud kaebama ruumides esineva pideva halva kanalisatsioonilõhna üle. Hageja teatas kostjale korduvalt nimetatud probleemist ja rentnike kaebustest, kuid kostja ei asunud pikema aja jooksul halva lõhna põhjuseid välja selgitama ega kõrvaldama. 30. aprillil 1997.a koostatud protokollis võttis kostja kohustuse teha kõik võimalik ebameeldiva lõhna kõrvaldamiseks xxx korteris, mis asus xxx keldrikorrusel. 1998.a oktoobris püüdis kostja likvideerida ebameeldivat lõhna elamu keldrikorrusel, parandades kanalisatsioonikaevu- ja trassi, kuid tulutult. Hageja hinnangul on seejuures tegemist kostja iseseisva kohustusega, mis oli täitmiseks kohustuslik vastavalt (Eesti NSV) tsiviilkoodeksi (TsK) §-dele 173, 174, 233.
4.Järjekordselt informeeris hageja kostjat kirjalikult kanalisatsioonilõhna olemasolust ruumides 29.novembril 1999.a, teatades seejuures, et juhul kui kostja ei kõrvalda nimetatud defekte hiljemalt 1. detsembril 1999. a, laseb hageja defektid kõrvaldada kostja arvel. Samas kirjas teavitati kostjat, et ebameeldiva lõhna kõrvaldamiseks oleks vaja võtta lahti põrand. Kuna kostja jätkuvalt ignoreeris probleemi, lasi hageja ehitusfirmal AS xxx avada halva lõhna põhjuste väljaselgitamiseks 2000.a märtsis osaliselt kostja tehtud tammeparketist põranda. Põranda avamisel 8.märtsil 2000.a xxx ühes ruumis selgus, et põranda all asus lahtine kanalisatsioonitoru ots, mille ümber vedelesid tühjad õllepudelid ja rottide laibad. Järgmisel päeval (09.03.2000.a) teatas hageja kostjale põranda avamise tulemustest ning palus kostjal osaleda 10.märtsil 2000a. toimuval järgmisel põranda avamisel. Edasi teostati põrandate avamist hageja tellimusel järkjärgult märtsis ja aprillis 2000.a, millest teavitati igakordselt ka kostjat ning paluti kostja esindajal osaleda nii põrandate avamisel ja defektide tuvastamisel kui ka kontroll-ülevaatustel. Samuti teatas hageja kostjale 25.mail 2000.a põrandate taastamistööde alustamisest ja 14.juulil 2000.a praaktööde likvideerimise lõpetamisest ning palus osaleda 20.juulil 2000.a hoone ekspluatatsioonikomisjoni töös. Kostja esindaja xxx ilmus põrandate avamisele ainult ühel korral, so. 11.märtsil 2000.a. Järgnevalt AS-i xxxesindaja enam hageja kutsetele ei vastanud ega osalenud uuringu teostamisel.
5.Ajavahemikul 10.-17.03.2000.a teostas Ehitusekspertiisibüroo OÜ hageja tellimusel xxx (ekspertiisiaktis xxx) poolkeldrikorrusel asuvate ruumide põranda ja kanalisatsiooni remonttööde uuringu eesmärgiga selgitada välja ehitaja (AS xxx) poolt remonditud ruumides esineva halva õhu põhjused. Läbi viidud ekspertiisi käigus tuvastati järgmised kostjapoolsed praaktööd: kanalisatsiooni amortiseerunud malmtorustik oli asendatud vaid osaliselt; endised kanalisatsioonitrapid ja toruavad olid sulgemata (lahtised trapid levitasid fekaalihaisu); vana torustiku ühendusi ei olnud tihendatud ega vanu siibreid eemaldatud ning kanalisatsiooni vesi ja aur märgasid parkettpõrandate aluskonstruktsioone, mis kohati mädanesid; põrandate kandekonstruktsiooni aluseid ei olnud puhastatud vanast kõdunenud sodist; soojussõlme põrandakaev oli jäetud korrastamata, solgivesi imbus betoneerimata kaevupõhjast hoonealusesse pinnasesse.
6.15. märtsil 2000.a pöördus hageja kostja poole järjekordse palvega parandada santehnilised praagid ning panna uus parkett, seades tööde tegemise lõpptähtajaks 22. märts 2000.a. Kuna kostjalt vastust ei järgnenud, teavitas hageja kostjat uuesti, et hageja on sunnitud pöörduma teiste ehitusfirmade poolt ehituspraakide likvideerimiseks poolkeldrikorruse korterites ja et tööd algavad 23. märtsil 2000.a. Kostjat teavitati ka sellest, et nimetatud tööd teostatakse kostja arvel.
7.Kõrvaldamaks puudusi Kostja poolt väljaehitatud kanalisatsioonisüsteemis tellis ja tasus hageja alljärgnevad tööd, mille käigus ajavahemikul 09.03.2000-19.07.2000 kõrvaldati edasine võimalus kanalisatsiooni haisude tungimiseks korteritesse xxx ning soojussõlme, põrandaalune pinnas uuendati ning desinfitseeriti ja eritöödeldi puitosasid, vahetati välja põrandamaterjal
tubades 004 ja 005 (keraamilised plaadid), võeti lahti ja taastati parkett korterites 4 ja 5, betoonipõrand toas 016 ja keraamiline põrandakate betoonalusel koos põrandaaluse elekterküttega toas 011, parandati kanalisatsiooni ventilatsiooni ja vahetati välja vigastatud malmtorudest kanalisatsioon, parandati 3 kaevu põhjasid ja paigaldati tihendid WC potile.
8.Loetletud remonttööde kogumaksumuseks kujunes 300961,80 krooni, millest defektide parandamiseks teostatud ümberehitustööde moodustavad 236533,20 krooni ja muu kulu seoses ekspertiiside, ehitusjärelevalve ja muude täiendavate töödega kostja poolt põhjustatud ehituspraagi kindlakstegemiseks ning kõrvaldamiseks 64428.60 krooni. Saamata jäänud tulu arvestuses on hageja lähtunud viimase rentniku, Ungari saatkonna poolt tasutud rendisummast 59000 krooni kuus. Lisaks nähtub hageja tellitud xxx Hindamisteenuste OÜ spetsialisti arvamusesest, et vaadeldavas hoones oli vaidlusalusel perioodil keskmine aastane üüritulu kokku 709000 krooni, millest hageja neto üüritulu oli 630000 krooni. Hageja leiab, et saamata jäänud tulu nõue (354000 krooni) vastab nii selle perioodi rendilepingute kui ka spetsialisti arvamuse kohaselt tulule, mida hageja oleks ehituspraagi tuvastamise ja likvideerimistööde ajal kuue kuu jooksul ruumide rendina saanud, kui kostja oleks oma lepingulised kohustused täitnud nõuetekohaselt. Hageja pretensioonid ülalnimetatud kulutuste hüvitamiseks on kostja jätnud rahuldamata. Hagis esitatud nõuete õigusliku alusena on hageja tuginenud TsK §-le 355, § 368 lg-le 1, § 222 lg-le 2, §-le 226 ja § 375 lg-le 2, enne 1.juulit 2002.a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-le 108. Samuti TsK §-dele 173 ja 233 ning planeerimis- ja ehitusseaduse §-dele 43 ja
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
Kostja oma kirjalikus vastuses ja selle täienduses hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja vastuväited seisnevad alljärgnevas.
9.Esiteks märgib kostja, et AS xxx ei ehitanud vaidlusalust elamut, vaid üksnes remontis seda. Kostja väitel oli vaidlusaluses elamus juba kanalisatsioonitorustik olemas ning selle remont kostja kohustuste hulka ei kuulunud. Kostja ühendas enda väidete kohaselt olemasolevale malmtorustikule täiendava plasttorustiku ning sulges lahtised kanalisatsioonitoru otsad nõuetekohaste plastkorkidega. Kostja hinnangul hävitati kõnealused plastkorgid rottide poolt, millele viitab asjaolu, et põrand avati alles viis aastat pärast hoone kasutuses olekut. Rotitõrjetööd ja muu rottidesse puutuv ei olnud kostja kohustus.
10.Teiseks on kostja seisukohal, et juhul kui AS xxx oleks ehitanud põranda lahtistele toruotstele, ei oleks ehitusjärelevalve lubanud põrandat sulgeda. Ehitus võeti tellija poolt märkusteta vastu. Tellijal ega ehitusjärelevalvel ei olnud ehituse käigus kanalisatsioonitorustikuga seonduvalt märkusi. Samuti märgib kostja, et põranda avamise juurde AS xxx esindajat ei kutsutud, mistõttu ei tea ta kanalisatsioonitoru ja selle ümbruse seisundit põranda avamise hetkel.
11.Hagiavalduses loetletud tööd, mille käigus väidetavalt kõrvaldati puudusi kostja poolt väljaehitatud kanalisatsioonisüsteemis, ei saa kostja hinnangul olla seotud väidetava haisuprobleemiga. Hageja on sellesse loetelusse võtnud hoone loomulikust kulumisest põhjustatud remonttööd, põhjendamata nende seotust haisuga. Kostja ei vaidlusta, et OÜ Ehitusekspert hinnangus märgitud töid tehti, kuid nende tegemine ei ole seotud OÜ xxx ja AS xxx vahel sõlmitud lepingutest tulenevaga.
MENETLUSE KÄIK
12.Kohus arutas asja kahel kohtuistungil, mis toimusid 21. juunil 2006.a ja 7. augustil 2006.a. Kohus kuulas hageja taotlusel asjas tunnistajatena üle xxx, xxx, xxx, xxx ja xxx Kohtuistungitel jäi hageja kirjalikus hagiavalduses ja selle täienduses esitatud väidete ning nõuete juurde ja palus hagi rahuldada. Kostja vaidles hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata.
13.7. augusti 2006.a kohtuistungile kostja esindaja A.Hallmägi ei ilmunud ega teatanud kohtule enne istungi toimumist mitteilmumise põhjustest. Istungi toimumise ajast ja kohast oli kostja esindajat nõuetekohaselt teavitatud ning selgitatud seejuures istungilt puudumise võimalikke tagajärgi (vt toimik, lk 375). Kohus pidas vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 414 lg-le 1 võimalikuks asja sisulist lahendamist kostja osavõtuta.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
14.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
15.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja ja kostja vahel on 26. septembril 1994.a sõlmitud leping nr 46 ning 3. märtsil 1995.a lepingu nr 09. Esimese lepinguga tellis hageja ja kostja kohustus sooritama kõik renoveerimistööd aadressil xxx, Tallinn vastavalt lisatud kalkulatsioonile (vt toimik, lk 178-179, tõlge lk 180-181). Teise lepinguga tellis hageja ja kostja kohustus sooritama kõik renoveerimistööd aadressil xxx, Tallinn, etapp nr II vastavalt lisatud kalkulatsioonile (vt toimik lk 12-14, tõlge lk 136-137). Puudub vaidlus ka selles, et lepingu nr 46 alusel teostatud tööd on hageja poolt vastu võetud 1995.a mais (vt toimik, lk 182-187) ning lepingu nr 09 alusel teostatud tööd 1995.a augustis (vt toimik, lk 188-193). Kostja ei ole esitanud vastuväiteid selle kohta, et hageja on kostjale nimetatud aktides loetletud tööde eest tasunud ning kostja on tasu aktsepteerinud.
16.Pooltel on esmalt õiguslik vaidlus küsimuses, milline oli ülalmainitud lepingutega kostja poolt võetud kohustuste sisu ja maht ning kas kostja oli kohustatud Tallinnas xxx asuvas hoone keldrikorrusel kanalisatsioonitoru vahetama. Juhul kui kostja oli kohustatud hageja poolt välja toodud tööde teostamiseks (kanalisatsioonitoru vahetamiseks), on pooltel edasine vaidlus selles, kas kostja poolt teostatud töödes esinesid varjatud puudused ning kas kostjat saab lugeda vastutavaks lepingutingimustele mittevastava töö teostamise eest.
17.Lähtudes poolte poolt välja toodud asjaoludest ning asja arutamisel uuritud tõenditest, ei ole kohtul kahtlust selles, et kostja võttis 26. septembril 1994.a sõlmitud lepinguga muu hulgas kohustuse paigaldada Tallinnas xxx asuva hoone keldrikorruse korteri nrxxx ruumides 12 jooksevmeetrit (jm.) kanalisatsioonitoru. Samuti kuulus 3. märtsil 1995.a sõlmitud lepingu alusel teostatud lisatööde hulka sama hoone keldrikorruse korterite nr xxx ruumides kanalisatsioonitoru paigaldamine kokku 18 jm. ulatuses. Mõlema vaidlusaluse lepingu tingimused on lepingutekstis formuleeritud küll äärmiselt üldsõnaliselt ning nendest ei selgu lepingupoolte kohustuste täpne sisu ja maht. Lepingutes on fikseeritud tööde tegemise esialgne eelarve (lepingute punkt 2), kuid teostavate tööde täpsema sisu osas viitavad lepingud nendele lisatud kalkulatsioonidele.
26.septembril 1994.a sõlmitud lepingu nr 46 alusel teostatud tööde kohta on pooled 1995.a mais koostatud akti nr 31, millele lisatud tabelitest nähtub, et kostja poolt teostatud tööd hõlmavad muu hulgas põrandatöid (s.h parkettpõranda lahtivõtmist, aluspõranda lammutamist, plaatpõranda lammutamist, aluspõranda ehitamist jne, vt toimik 185). Teostatud sanitaartehniliste tööde loetelust nähtub torude demontaaž ja kanalisatsioonitoru paigaldamistöö 12 jm. ulatuses (vt toimik, lk 187). Analoogselt on pooled 3. märtsil 1995.a sõlmitud lepingu nr 09 alusel teostatud tööde kohta koostanud akti 1995.a augustis (vt toimik, lk 188). Aktis on kostja poolt teostatud ja hageja poolt aktsepteeritud töödena fikseeritud ka xxx keldrikorruse lisatööd ("additional work in basement"), sealhulgas põrandate ja kanalisatsiooni paigaldustööd.
Aktile lisatud tabelist nähtub AS-i xxx poolt teostatud tööna liistparketi paigaldamine, aluspõranda valamine, hüdroisolatsiooni paigaldamine jms põrandatööd (vt toimik, lk 189). Sanitaartehniliste töödena on muu hulgas fikseeritud kanalisatsioonitoru paigaldamine 18 jm. ulatuses (vt toimik, lk 190). Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) §-le 2 kohaldatakse enne 1. juulit 2002.a tekkinud asjaolule või tehtud toimingule asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui samast rakendamisseadusest ei tulene teisiti. Käesolevas asjas vaidlusaluste lepingute sõlmimise ja täitmise ajal kehtinud TsÜS § 64 lg 1 kohaselt tuli tehingu tõlgendamisel lähtuda tehingu teinud isikute tegelikust tahtest. Kohtu hinnangul võimaldavad ülalkäsitletud tõendid järeldada, et poolte tahe oli suunatud ka kanalisatsioonitorustiku vahetamisele Tallinnas Kohtu tn 10 asuva hoone keldrikorrusel. Pooled on jõudnud kokkuleppele vaidlusaluste tööde teostamises, kostja on tööd teostanud ning hageja on need vastu võtnud ja tööde eest tasunud. Kostja väited selle kohta, et temal vaidlusaluse kanalisatsioonitoru vahetamise kohustust ei lasunud, on kohtu hinnangul tõendamata.
18.Tulenevalt eeltoodust vajab alljärgnevalt analüüsimist küsimus, kas kostja poolt teostatud tööd vastasid kokkulepitud tingimustele. Vaidlusaluste lepingute sõlmimise ja täitmise ajal kehtinud TsK § 173 lg 1 kohaselt tuli kohustised täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks vastavalt seaduse või lepingu sätetele, selliste sätete puudumisel korral aga vastavalt tavaliselt esitatavatele nõuetele. Kumbki käesoleva vaidluse esemeks olevatest lepingutest ega nende lisadest teostatavate tööde kvaliteedi osas tingimusi ei sea. Hageja esindaja on eelmenetluse käigus väitnud, et töö kvaliteet pidi vastama tavaliselt esitatavatele nõuetele (vt toimik, lk 239). Tulenevalt eeltoodust tuleb kostja poolt teostatud tööde kvaliteedinõuetele vastavuse hindamisel lähtuda töö vastavusest tavaliselt esitatavatele nõuetele.
19.Ehitustegevust reguleeriv ja ehitisele esitatavaid üldisi nõudeid sisaldav planeerimis- ja ehitusseadus (PES) jõustus 22.juulil 1995.a. Seega ei kehtinud see õigusakt vaidlusaluste lepingute sõlmimise ajal, samuti olid lepingute esemeks olevad tööd seaduse jõustumise ajaks suuremas osas lõpetatud. Kostja poolt tööde teostamise ajal ei eksisteerinud Eestis korrektselt kehtestatud kvaliteedinorme ja -standardeid ehituskvaliteedi hindamiseks. Samas oli juba EV Keskkonnaministeeriumi 11. novembri 1993.a käskkirjaga nr 108 kinnitatud "Ehituse töövõtulepingu üldised tingimused" (edaspidi ETÜT; avaldatud Eesti Ehitusteave kartoteegis, kaardi number ET-2 0204-0047). Lisaks olid fikseeritud hea ehitustava üldpõhimõtted Ehitusreeglite nõukogu seisukohas "Hea ehitustava (üldtunnustatud tehnikareeglid)" (edaspidi Hea ehitustava; Ehitusreeglite nõukogu protokoll nr 8, 09.09.1994, avaldatud Eesti Ehitusteave kartoteegis, kaardil number ET-1 0207-0068).
20.Ehituse töövõtulepingu üldistel tingimused ega Hea ehitustava ei ole kehtestatud seaduse tasandil ega ole vaadeldavad ka muu normatiivaktina, kuid arvestades, et kostja sõlmis vaidlusalused lepingud enda majandus- ja kutsetegevuse raames, saab kohtu hinnangul ETÜT-s ja Hea ehitustavas fikseeritud ehitusstandardeid kohaldada tavaõigusena. Kohus leiab, et kostja kui ehitusettevõtja pidi hagejaga sõlmitud lepingute täitmisel kõnealuseid standardeid tundma ning nendega arvestama. ETÜT punkt 2.1.5 sisaldab töövõtja üldist kohustust tagada, et kõik vastavalt lepingule hangitud ja kasutatavad materjalid ning seadmed on uued ja kogu töö tehakse hea kvaliteediga, vigadeta ja defektideta ning vastavuses lepingu dokumentidega ja Eesti Vabariigis kehtivate normidega. Töö, mis pole vastavuses nende nõuetega, kaasa arvatud õiguslikult mitte heakskiidetud ega vastuvõetud asendused, loetakse defektseks (praak). Töövõtja üldine vastutus tuleneb ETÜT punktist 2.8. Töövõtja vastutab ainuisikuliselt kõigi töös kasutatavate vahendite, meetodite,
tehnika, järjekordade ja protsesside eest, aga samuti töö koordineerimise eest lepingu raames (ETÜT p 2.8.1). Vastavalt ETÜT punktile 2.8.2 vastutab töövõtja muu hulgas selle eest, et projektikohaselt tehtud töö ja paigaldatud seadmed vastaksid eesmärgile ja funktsioneeriksid laitmatult. ETÜT punkti 2.8.4 järgi vastutab töövõtja seadusest, määrusest ja muudest kohustuslikest eeskirjadest ja normidest kinnipidamise eest lepinguperioodil. Töövõtja peab esitama tellijale õigeaegselt kinnitamiseks kõik töövõtja poolt koostatud täite- ja tööjoonised (ETÜT p 2.1.3 (f)). Hea ehitustava punktis 1 sisalduva põhimõtte kohaselt tuleb ehitised kavandada, püstitada, muuta ja korras hoida nii, et nad oleksid ehituskunstiliselt ja teostuselt heatasemelised ja oma keskkonda sobivad; ei looks ülemäärast ohtu inimestele, varale ega keskkonnale ning nende (ehitiste) tarbeomadused säiliksid kogu kavandatud eluea jooksul. Püsiehitise kavandatu elueaks tuleb teistsuguste kokkulepete puudumisel vastavalt Hea ehitustava punktile 2 lugeda vähemalt 50 aastat. Punkti 2.1 kohaselt loeb Ehitusreeglite Nõukogu ehitise välistorustike (v.a soojustrassid) ja sisetorustike kavandatud elueaks 50 aastat. Kõnealuse dokumendi punkt 7 kohustab ehitise kavandamisel, püstitamisel, muutmisel ja kasutamisel head ehitustava (üldtunnustatud ehitusreegleid) järgima.
21.Ehitusekspertiisibüroo OÜ poolt 10.-17. märtsini 2000.a läbi viidud ekspertiisi käigus tuvastati kostja poolt teostatud sanitaartehniliste töödega seonduvad järgmised puudused. Ekspertiisi aruandest, mida kohus käsitleb eriteadmistega isiku arvamusena (TsMS § 272 lg 2), nähtub, et kanalisatsiooni amortiseerunud malmtorustik oli asendatud vaid osaliselt. Endised kanalisatsioonitrapid ja toruavad olid sulgemata, lahtised trapid ja torud levitasid fekaalihaisu. Vana torustiku ühendusi ei olnud tihendatud ega vanu siibreid eemaldatud ning kanalisatsiooni vesi ja aur märgasid parkettpõrandate aluskonstruktsioone, mis kohati mädanesid (vt toimik, lk 209-210). Kõnealuse ekspertiisi aruande koostanud xxx hinnangul on ehitaja rikkunud Hea ehitustava punkti 1. Ekspertiisi aruande kokkuvõtvast osast nähtub, et Tallinnas xx (xxx) poolkeldrikorruse ruumides ebameeldiva õhu tekkepõhjusteks olid demonteerimata ja avatud trappide ning jätkukohtadega vana malmist kanalisatsioonitorustiku fekaalvete ja aurude läbilaskmine ja tungimine parkettpõranda puidust aluskonstruktsioonidesse ja sealt edasi remonditud ruumidesse. Teise põhjusena on välja toodud rottide põrandaalusest elutegevusest tingitud haisud, kuna lohaka ehitustööga oli loodud neile soodus elukeskkond põrandate alla (vt toimik, lk 211). Eelkirjeldatud asjaolusid on ekspertiisi aruande allkirjastanud isik xxx kohtule kinnitanud ka ülekuulamisel tunnistajana (vt toimik, lk 368). Ka teisest hageja poolt kohtule esitatud eriteadmistega isiku arvamusest (OÜ Ehitusekspert eksperthinnangust) nähtub, et kostja poolt paigaldatud kanalisatsioonitorustikus esinesid puudused (vt toimik, lk 234-283). Nimetatud eksperthinnangu on koostanud ehitusinsener xxx ning dokumendis (ekspertiisiakti punktis 3.6) on välja toodud mitmed kostja poolt kanalisatsiooni ehitamisel tehtud vead (vt toimik, lk 245-246). Spetsialist xxx on talle esitatud materjalide põhjal leidnud, et xxx asuva hoone poolkeldri ruumide põrandaaluse kanalisatsioonisüsteemi väljaehitamist ei tehtud kostja (AS xxx) poolt nõuetekohaselt, millega rikuti Head ehitustava ja sisekanalisatsiooni torustike ning süsteemide ehitamisel esitatavaid tingimusi ja nõudeid (vt eksperthinnangu alapunkte 3.4, 3.5, 3.6 ja 3.8). Samuti on eksperthinnangus asutud seisukohale, et kostja suhtus nii tööde läbiviimisesse kui sellega seonduvate küsimuste-probleemide lahendamisse ükskõikselt ja vastutustundetult (vt toimik, lk 250). Kõnealuse tõendi hindamisel tuleb silmas pidada, et eksperthinnang on koostatud Ü.Lainsalu ́le esitatud dokumentide põhjal ning tal puudus võimalus ekspertiisi objektiks olevate töödega ise vahetult tutvuda. Samas on xxx eksperthinnangus märkinud, et loeb saadud algandmeid hinnangu koostamiseks piisavateks (vt toimik, lk 238). Samale seisukohale jäi Ü.Lainsalu ka enda poolt kohtule antud ütlustes (vt toimik, lk 380).
22.Ülalkäsitletud dokumentaalsetes tõendites kirjeldatud asjaolud on leidnud kinnitust nii tunnistajatena üle kuulatud xxx kui xxx enda ütlustega, samuti ka tunnistaja xxx poolt kohtule antud ütlustega (vt vastavalt toimik, lk 379, lk 388, lk 383). Tunnistaja xxx ütluste kohaselt oli ta isiklikult xxx objektil põrandate avamise juures. Põranda all oli märg ja niiske. Reovesi voolas lahtistest kohtadest välja ja põranda alla. Niiskus põranda all tekitas hallitust. Kanalisatsioonitorud ning muud torud olid kaetud ehitusprahiga (vt toimik, lk 383).
23.Nimetatud eriteadmistega isikute arvamustest nähtub ka see, et ebameeldiv õhk (kanalisatsioonihais) oli tingitud eelnimetatud puudustest kostja poolt teostatud kanalisatsiooni remonttöödes.
24.Seega on kohtu hinnangul tõendatud, et kostja poolt teostatud kanalisatsiooni remonttööd ei vastanud tavaliselt esitatavatele nõuetele TsK § 173 lg 1 tähenduses, kuna nende tegemisel ei järgitud muu hulgas ETÜT p-de 2.8.2 ja 2.8.4 nõudeid. Samuti ei vasta kostja poolt teostatud tööd kohtu arvates Hea ehitustava punktis 1 nimetatud üldistele põhimõttetele, kuna kostja poolt tehtud kanalisatsiooni remonttööde teostust ei saa lugeda heatasemeliseks. Töös esinenud puuduste tõttu oli selgelt häiritud xxx asuvate eluruumide sihipärane kasutamine. Kostja kui tööettevõtja on seega 26. septembril 1994.a ja 3. märtsil 1995.a sõlmitud lepingutest tulenevaid kohustusi rikkunud. Kohustuste rikkumise ajal kehtinud TsK § 227 kohaselt kannab kohustist rikkunud isik vastutust ainult süü olemasolu korral. Samast sättest tulenevalt tuleb aga süü puudumist tõendada kohustist rikkunud isikul. Käesoleval juhul ei ole kostja enda süü puudumist kohustiste rikkumisel millegagi tõendanud. Kohus märgib seejuures, et olemasolevate tõendite põhjal oleks kostja hooletus remonttööde teostamisel ka üheselt tuvastatav.
25.Kostja vastuväite kohaselt AS xxx mitte ei ehitanud vaidlusalust elamut, vaid üksnes remontis seda. 26. septembril 1994.a sõlmitud lepingu nr 46 ning 3. märtsil 1995.a lepingu nr 09 kohaselt oli kostja üldiseks kohustuseks renoveerimistööde teostamine aadressil Kohtu tn 10, Tallinn. Iseenesest omab nii kostja lepingujärgsete kohustuste määratlemisel kui kostja vastutuse piiritlemisel tähtsust asjaolu, et lepingute esemeks ei olnud uue ehitise püstitamine, vaid ajaloolise hoone renoveerimine. Siiski tuleb kohtu hinnangul ka renoveerimistööde läbiviimisel järgida ehitustöödele kehtestatud üldisi nõudeid, mida aga käesoleval juhul järgitud ei ole. Samuti omab tähtsust asjaolu, et kostja näol on tegemist spetsialistiga (ehitusettevõtjaga), tellijal seevastu erialased (ehitusalased) teadmised käesoleval juhul puudusid. Vastavalt TsK §-le 355 kohustub tööettevõtja töövõtulepingu järgi tegema omal riisikol tellija ülesandel kindlaksmääratud töö kas tellija või omast materjalist, tellija aga kohustub tehtud töö vastu võtma ja selle eest tasuma. Seejuures lasus tööettevõtjal TsK § 363 p-dest 2 tulenevalt kohustus teatada tellijale, et viimase juhendite järgimine ohustab tehtava töö vastupidavust või kõlblikkust. Sama paragrahvi kolmas punkt nägi ette kohustuse teavitada tellijat ka teiste tööettevõtjast mitteolenevate asjaolude olemasolust, mis ohustavad tehtava töö vastupidavust või kõlblikkust. Analoogne kohustus tuleneb töövõtjale ka ETÜT punktist 2.10. Käesoleval juhul võttis AS xx 26. septembril 1994.a sõlmitud lepingu ning 3. märtsil 1995.a lepingu alusel kohustuse kanalisatsioonitorude paigaldamiseks (asendamiseks) renoveeritavas hoones (Kohtu 10, Tallinn). Sellega võttis kostja kohustuse saavutada lepingutes kokkulepitud tulemus (teha kindlaksmääratud töö) ning võttis seeläbi ka vastutuse nimetatud kohustise täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmise eest. Kui tööettevõtjale sai lepingujärgsete tööde teostamise käigus teatavaks asjaolusid, mis ohustavad tehtava töö vastupidavust või kõlblikkust, pidanuks kostja hagejat vastavalt TsK §-s 363 sätestatule teavitama ning ootama tellija edasisi juhiseid (TsK § 364). Käesoleval juhul kostja hagejat töö tulemust ohustavatest asjaoludest ei teavitanud.
26.Tulenevalt eeltoodust ei oma õiguslikku tähendust ka kostja võimalikud vastuväited hageja poolt esitatud projektdokumentatsiooni puudulikkuse kohta. Vastavalt eelpool refereeritud TsK
§-le 355 pidi kostja saavutama lõppresultaadi omal riisikol. Kui projektdokumentatsiooni puudumine või puudulikkus oleks olnud takistuseks tööde teostamisel, olnuks kostjal võimalus keelduda tööde täitmiseks võtmisest. Seejuures on tunnistajana üle kuulatud xxx, kui ehitustehniliste eriteadmistega isik (TsMS § 293 lg 2), kohtule väitnud, et renoveerimistöid sai teha ka projektita, kuid selleks tuli kostjal esmalt kogu kanalisatsioonisüsteem avada ja teha kindlaks selle seisukord (vt toimik, lk 379-381). Vastavalt TsK §-le 363 lasus kostjal kohustus teatada tellijale takistustest, mis ohustavad töö kõlblikkust.
27.Pooltel puudub iseenesest vaidlus selles, et ehitis võeti tellija poolt märkusteta vastu ning ei tellijal ega ehitusjärelevalvel ei olnud ehituse käigus kanalisatsioonitorustikuga seonduvalt märkusi. Samas ei välista nimetatud faktid veel AS xxx vastutust ning kostja sellesisulisi väiteid ei saa lugeda asjakohasteks. Kohus nõustub hagejaga selles, et avastatud defektide näol oli tegemist varjatud puudustega, mis said ilmneda ja ilmnesid alles pärast ruumide (sealhulgas kanalisatsiooni) kasutuselevõttu rentnike poolt. TsK § 366 lg 1 sätestas tellija kohustuse tööettevõtja poolt tehtud töö vastu võtta ja see üle vaadata. Ka nähtuvalt Riigikohtu tsiviilkolleegium 12. veebruari 2004.a otsusest kohtuasjas nr 3-2-1-13-04 (vt lahendi p 25), saab tellija õigust jätta töö vastu võtmata tunnustada üksnes juhul, kui tehtud töö on täiesti kasutuskõlbmatu ja tuleb tervikuna asendada. Kõrvaldatavate puuduste korral on tellijal õigus nõuda TsK § 368 lg-s 1 sätestatut. Seega ei välista tööde vastuvõtmine tellija hilisemat tuginemist tööde lepingule mittevastavusele ega vabasta tööettevõtjat selles osas vastutusest. TsK § 366 lg 2 kohaselt on tellija kohustatud teatama lepingutingimustest kõrvalekaldumistest ja teistest puudustest töös, mida tavalise vastuvõtu viisi juures ei võidud avastada, tööettevõtjale viivitamatult pärast nende avastamist. Käesoleval juhul ilmneb tunnistaja xxx ütlustest, et üürnikud hakkasid korteris nr 5 põranda alt tuleva ebameeldiva haisu üle kaebama juba 1995.a. Aeg-ajalt hais kadus, kuid siis tekkis uuesti. 1998.a muutus olukord väljakannatamatuks (vt toimik, lk 377). 30.aprillil 1997.a kostja võttis kostja kohustuse teha kõik võimalik ebameeldiva lõhna kõrvaldamiseks xxx korteris aadressil xxx keldrikorrusel (vt toimik, lk 16-17, tõlge lk 138). Kostja püüdis likvideerida ebameeldivat lõhna elamu keldrikorrusel, parandades kanalisatsioonikaevu- ja trassi, kanalisatsioonihais keldrikorruse ruumides aga ei kadunud. Hageja informeeris kostjat kirjalikult kanalisatsioonilõhna olemasolust ruumides 29.novembril 1999.a, teatades, et juhul kui kostja ei kõrvalda nimetatud defekte hiljemalt 1. detsembril 1999. a, laseb hageja defektid kõrvaldada kostja arvel (vt toimik, lk 22, tõlge lk 142). Samas kirjas teavitati kostjat, et ebameeldiva lõhna kõrvaldamiseks oleks vaja võtta lahti põrand.
28.Samuti puuduvad asjas tõendid selle kohta, et hagejale oleks teatatud kanalisatsioonitööde lõpetamisest või et hagejat oleks kutsutud kanalisatsiooni vastuvõtmisele, s.t kaetud töid üle vaatama. Kostja ei ole hagejale esitanud ka kaetud tööde akte.
29.Kohus märgib täiendavalt, et omanikujärelevalve organiseerimise kohustust tellijal vaidlusalusel perioodil ei eksisteerinud. Vastav kohustus kehtestati alles 22. juulil 1999.a jõustunud PES § 59 p-ga 4. Samas võiks poolte vahel sõlmitud lepingute hinda ja tööde keerukust arvestades pidada vähemalt minimaalse tellijapoolse järelevalve olemasolu mõislikuks. Teisalt tuleb silmas pidada, et juba vaidlusaluste lepingute täitmise ajal kehtinud ETÜT p. 2.8.7 kohaselt ei piira ega vähenda tellija korraldatud töö järelevalve lepingus määratud töövõtja vastutust. Seega ei saa ebapiisav järelevalve kohtu hinnangul õigustada ebakvaliteetset ehitamist. Kohtu arvates on mõistlik eeldada, et tööettevõtja teostab tööd kvaliteetselt ka tellija järelevalve täielikul puudumisel ning AS-il xxx oli seega kohustus kvaliteetselt ehitada sõltumata järelevalvest.
30.Kostja väited lahtiste kanalitoru otste nõuetekohase sulgemise kohta (s.h plastkorkidega) ning plastkorkide hilisema hävitamise kohta rottide poolt on vastuolus tõendamist leidnud asjaoludega. Eelkõige tunnistaja xxx ütluste (vt toimik, lk 377) põhjal saab järeldada, et kanalisatsioonihais keldrikorrusel asuvates korterites ilmnes koheselt pärast ruumide
kasutuselevõtmist rentnike poolt 1995.a (teises pooles). Seega ilmnes kanalisatsioonihais juba ajal, kui lahtised toruotsad olid väidetavalt kostja poolt suletud. Eriteadmistega isik xxx on hagejale 13. aprillil 2000.a saadetud kirjas kinnitanud, et lahtiste toruotste ümbrusest ei leitud põrandate avamise käigus plastmasskorgi tükke, mis rottide tegevusele viitaksid (vt toimik, lk 221). Sama järelduse võib teha asja materjalide juures olevalt videosalvestuse põhjal. Kohtu hinnangul on kostja poolt esitatud versiooni plastmasskorkide hävitamise kohta rottide poolt tõelevastavus seega ebatõenäoline.
31.Hagiavaldusest nähtuvalt on hageja teinud kostja töös esineva ehituspraagi avastamiseks ja kõrvaldamiseks kokku kulutusi summas 300961,80 krooni. TsK § 368 lg 1 andis tellijale tööettevõtjapoolse lepingu rikkumise korral õiguse nõuda vajalike kulutuste hüvitamist, mida tellija kandis puuduste parandamisel omade vahenditega, kui lepinguga on tellijale selline õigus ette nähtud. Käesoleval juhul poolte vahel sõlmitud lepingud tellijale nimetatud õigust iseenesest ette ei näe. Samas on Riigikohtu praktikas leitud, et puuduste parandamiseks tehtud kulutuste hüvitamise nõue tuleneb ka TsK § 222 lg-st 2 ja §-st 226 koostoimes TsÜS §-ga 108, kui tellija on omapoolselt teinud kõik mõistlikult võimaliku selliste kulutuste ärahoidmiseks ja tööettevõtja ei ole puudusi ettenähtud ajaks kõrvaldanud. Kui tööettevõtja ei järgi esitatud nõudeid töö korda tegemiseks või asendamiseks ja talle on teatatud, et see võidakse lasta tema kulul teha teise ettevõtja poolt, on olemas piisav alus ka kulude panemiseks esimesele tööettevõtjale (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21.mai 2002.a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-56-02, p 22). Hageja on korduvalt pöördunud kostja poole palvega selgitada välja korterites levinud kanalisatsioonihaisu põhjused (vt toimik, lk 21, tõlge lk 141), samuti andis hageja kostjale 29. novembri 1999.a kirjaga tähtaja avastatud puuduste kõrvaldamiseks, informeerides kostjat seejuures, et juhul kui kostja ei kõrvalda nimetatud ehitusdefekte hiljemalt 1. detsembril 1999.a, kaalub hageja defektide kõrvaldada laskmist kostja arvel (vt toimik, lk 22, tõlge lk 142). Sellele vaatamata on töös esinenud puudused jäänud kostja poolt kõrvaldama. Nimetatud asjaolusid arvestades eksisteerib kohtu hinnangul piisav alus hageja poolt kantud kulude sissenõudmiseks kostjalt.
32.Analüüsides küsimust kulude vajalikkusest, tuleb kõigepealt märkida, et kostja ei ole iseenesest vaidlustanud hagiavalduses nimetatud tööde tegemist või vastavate kulude kandmist hageja poolt. Samuti ei ole kostja esitanud konkreetseid vastuväiteid kulude otstarbekuse ega asjakohasuse osas. TsK § 222 alusel toimuva kahju hüvitamise eesmärgiks on võlausaldaja paigutamine olukorda, mis oleks võimalikult lähedane olukorrale, kus võlausaldaja oleks olnud, kui võlgnik ei oleks oma kohustust rikkunud. Arvestades ühelt poolt vaidlusaluste (26.09.1994.a ja 03.03.1995.a sõlmitud) lepingute kogumahtu ja ka lepingute hinda ning teiselt poolt kostja töös ilmnenud puuduste kõrvaldamiseks teha lastud tööde mahtu, ei ole kohtu hinnangul tegemist põhjendamatute või ebamõistlike kuludega. Hagiavalduses loetletud parandustööde hulgas ei ole kohtu hinnangul töid, mida ei saaks seostada kostja poolt teostatud kanalisatsiooni remonttöödes esinenud puuduste avastamise või kõrvaldamisega. Teostatud parandustööde ning vastavate kulude vajalikkust ja põhjendatust kinnitab ka kohtule dokumentaalse tõendina esitatud OÜ xxx eksperthinnang. Riiklikult tunnustatud eksperdina tegutsev xxx on nimetatud eksperthinnangus jõudnud järeldusele, et AS-i xxx poolt mittenõuetekohaselt tehtud tööde ümberehitamine (põrandaalune kanalisatsioon) koos sellega seotud lammutus- ja üldehituslike tööde tegemisega oli nii mahuliselt kui maksumuslikult põhjendatud (vt toimik, lk 251)
33.Kohtu hinnangul kuulub tulenevalt eeltoodust rahuldamisele ka hageja nõue mittevaralise kahju hüvitamiseks. Vaidlusaluste lepingute sõlmimise ja täitmise ajal kehtinud TsK § 222 lg 2 kohaselt tuli kreeditori kahjude all muu hulgas mõista ka saamata jäänud tulu, mis võlausaldaja oleks saanud, kui võlgnik oleks kohustise täitnud. Saamata jäänud tulu näol on tegemist oletusliku tuluga, mida kohtul on võimalik hinnata vaid ligilähedaselt. Saamata jäänud tulu all tuleb mõista kasu, mida kahjustatud lepingupool oleks tulevikus tõenäoliselt saanud, kui lepingut
ei oleks rikutud. Seetõttu saab saamata jäänud tulu nõude puhul hinnata ainult tõenäosust, millega ja millises suuruses tulu oleks saadud, kui kohustusi oleks nõuetekohaselt täidetud. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium juba ülalviidatud kohtuasjas nr 32-1-56-02 (vt lahendi p 21).
34.Käesoleval juhul jäi hageja kostja kohustise rikkumise tõttu ilma tavapärastest õigusviljadest. xxx asuvaid kortereid xxx ei olnud võimalik kostja töös esinenud puuduste kõrvaldamise perioodil 2000.a märtsist kuni juulini elamiseks kasutada ning nendes korterites nimetatud ajavahemikul ka reaalselt ei elatud. Nimetatud asjaolud on tõendatud tunnistajate xxx, xxx ja xxx ütlustega (vt vastavalt toimik, lk 383, lk 388 ja lk 377). Samuti on tunnistaja xxx kinnitanud, et kumbki nimetatud korteritest ei olnud remonttööde ajal kasutuskõlblik (vt toimik, lk 386). Kohtu hinnangul on korterite kasutuse takistus otseselt seotud kostja lepingurikkumisega. Kostja pidi mõistliku isiku ja professionaalse ehitajana ette nägema, et kanalisatsioonitööde teostuses esinevad puudused ning nende kõrvaldamiseks vajalikud tööd ei võimalda ehitist sihipäraselt kasutada ning et sellega võib hagejal omakorda kaasneda tulu saamise võimatus.
35.Hageja poolt välja toodud saamata jäänud tulu ulatust (354000 krooni) saab kohtule teadaolevate asjaolude põhjal lugeda mõistlikuks ja põhjendatuks. Hageja on saamata jäänud tulu hindamisel lähtunud perioodil 1995-2001 erinevate (xxx asuva hoone) rentnike ja üürnikega sõlmitud lepingute järgselt saadud tulust . Kohtule esitatud üüri- ja rendilepingutest nähtub (vt toimik, lk 287-289 ja lk 130-135), et korterite xxx ühe kuu üürisumma kokku aastal 1995 oli 66940 krooni, vahetult enne põrandate avamist rentis ruume Ungari Vabariigi Suursaatkond, tasudes renti 59000 krooni kuus, millele lisandus käibemaks (vt toimik, lk 290). Viimase summa alusel on põrandate avamise ja kostja praaktööde likvideerimise ajal 2000. aastal kuue kuu jooksul, millal hagejal ei olnud võimalik kortereid välja rentida, hageja kahju saamata jäänud tulu näol 354000 krooni. Pärast kostja ehituspraagi kõrvaldamist õnnestus hagejal kõnealuste ruumide suhtes sõlmitud kasutuslepingutest teenida tulu 65000 krooni kuus (vt toimik, lk 297 ja lk 303). Hageja väiteid saamata jäänud tulu osas kinnitab ka xxx Hindamisteenuste OÜ arvamus xxx asuvatelt üüripindadelt ajavahemikul 2000-2001 saamata jäänud üüritulu kohta (vt toimik, lk 309-310). Nimetatud arvamuse kohaselt oli vaadeldavas hoones korterite 4 ja 5 osas hageja mõistlik saamata jäänud aastane üüritulu 630000 krooni. Arvamuses on seejuures silmas peetud nn netoüüri, s.t üüri, millele tavaliselt lisanduvad kommunaalkulud (küte, elekter, vesi, turvateenus jm) ja äriühingute puhul ka käibemaks (vt toimik, lk 310). Eeltoodust nähtub, et hagiavalduses märgitud saamata jäänud tulu nõue 354000 krooni vastab tulule, mida hageja oleks ehituspraagi tuvastamise ja likvideerimistööde ajal kuue kuu jooksul ruumide kasutusse andmisest tõenäoliselt teeninud, kui kostja oleks oma lepingulised kohustused täitnud nõuetekohaselt. Kostja ei ole välja toonud asjaolusid, mis seaksid hageja poolt väidetu kahtluse alla. Samuti ei ole kostja omalt poolt esitanud tõendeid.
36.Kokkuvõtvalt leiab kohus, et kostja poolt teostatud tööd ei vastanud tavapäraselt esitatavatele nõuetele TsK § 173 lg 1 tähenduses, töödes esinesid varjatud puudused, kostja lepingutest tulenevat kohustist rikkunud ning kostjat saab lugeda vastutavaks lepingutingimustele mittevastava töö teostamise eest. Kostja lepingurikkumiste tõttu on kostjal tekkinud kahju kogusummas 654961,80 krooni, millest puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutused moodustavad 300961,80 krooni ning saamata jäänud tulu 354000 krooni.
37.Seoses hageja poolt välja toodud alternatiivsete hagi alustega märgib kohus, et käesolevas asjas on täidetud eeldused hagi rahuldamiseks ka TsK § 375 lg-le 1 tuginedes. Samas ei annaks hagi rahuldamiseks iseseisvat alust kostja poolt 30. aprillil 1997.a võetud kohustus “teha kõik
võimaliku kõrvaldamaks ebameeldivat lõhna xxx korteris xxx” (vt toimik, lk 16, tõlge lk 138). Kostja poolt võetud kohustust tuleb mõista kui lubadust teha niisuguseid pingutusi nagu lepingupoolega samal tegevus- või kutsealal tegutsev isik samadel asjaoludel teeks. Igal juhul ei saa lubadust vaadelda kohustusena saavutada kindlaksmääratud tulemus (kõrvaldada ebameeldiv lõhn). Hageja poolt väidetu kohaselt püüdis kostja 1998.a oktoobris likvideerida ebameeldivat lõhna elamu keldrikorrusel, parandades kanalisatsioonikaevu- ja trassi. Seega on kostja poolt ebameeldiva lõhna kõrvaldamiseks teatud samme astutud. Hagi rahuldamiseks vajanuks hageja poolt järelikult tõendamist ka mõistlike pingutuste tegematajätmine kostja poolt.
38.Kooskõlas 1. jaanuaril 2006.a jõustunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni 31. detsembrini 2005.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 31. detsembrini 2005.a kehtinud TsMS § 60 lg 1 sätestas, et kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Õigusabikulude väljamõistmisel tuleb arvestada sama seaduse § 61 lg 1 p-s 1 nimetatud piirmääraga. Käesolevas asjas on hageja palunud kostjalt välja mõista menetluskulud (kohtukulud), mis koosnevad hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivust sumas 34000 krooni (vt toimik, lk 11) ning OÜ Ehitusekspert eksperthinnangu kui dokumentaalse tõendi saamiseks kantud kulust ehk asja läbivaatamiskulust summas 23600 krooni (vt toimik, lk 368-370). Samuti on hageja kandnud õigusabikulusid 48951,10 krooni ulatuses, s.h käibemaks (vt toimik 360-367), millest hageja palub kuni 31.detsembrini 2005.a kehtinud TsMS § 61 lg 1 p-s 1 sätestatust lähtudes kostjalt välja mõista 32748 krooni (vt toimik, lk 357-358). Eeltoodust lähtuvalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks menetluskuluna välja hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivu summas 34000 krooni. Samuti peab kohus põhjendatuks lugeda OÜ xxx poolt läbi viidud kohtuvälise ekspertiisi kulusid summas 23600 krooni dokumentaalse tõendi saamise kuluks vastavalt (enne 01.01.2006.a kehtinud) TsMS § 52 p-le 2. Nimetatud dokumentaalse tõendi hankimise vajaduse tingis hageja jaoks käesoleva vaidluse tõendamisese, mille hulka kuulub muu hulgas kostja poolt teostatud töös esinevate puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutuste vajalikkus ja otstarbekus. Kõnealune eksperthinnang on hageja poolt võetud käesoleva kohtumenetluse ajal, selles käsitletakse üksnes kostja poolt teostatud kanalisatsioonitöödega seonduvat ning tõend sisaldub viiteid ka käesoleva tsiviilasja toimikumaterjalidele. Eelnenust võib järeldada, et ekspertarvamus on hangitud dokumentaalse tõendina ainuüksi käesoleva kohtumenetluse jaoks ning hageja kulutused tõendi hankimiseks tuleb kostjal hüvitada. Arvestades asja mahtu ja keerukust on hageja kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabile kohtu arvates samuti vajalikud ning põhjendatud. Kuna kohus rahuldab hagi täies ulatuses, ei ületa hageja poolt nõutavad õigusabikulud kuni 31. detsembrini 2005.a kehtinud TsMS § 61 lg 1 p-s 1 sätestatud piirmäära. Seega kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele õigusabikulu 32748 krooni ulatuses. Kostja enda menetluskulude väljamõistmist hagejalt taotlenud ei ole, samuti ei ole kostja esitanud kulusid tõendavaid dokumente. Kostjalt kuulub kuni 31. detsembrini 2005.a kehtinud TsMS § 52 p-st 5 ja § 54 lg-st 4 juhindudes asja läbivaatamiskuluna riigituludesse väljamõistmisele postikulu 80,10 krooni. Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik
Ärakiri õige. Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.