Otsuse tegemise aeg ja koht 07. aprill 2017 Tallinn Tartu maantee kohtumaja Tsiviilasja number
2-13-36492
Tsiviilasi
XxxxOÜ hagi Xxxxvastu võla nõudes
hagi hind 7 959,32 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja: XxxxOÜ (registrikood xxxx, xxxx); Hageja lepinguline esindaja: Anne-Riin Kütt (OÜ Xxxx, e-post esindajad [email protected]); Kostja: Xxxx(isikukood xxxx, xxxx, e-post xxxx). Tsiviilasja hind
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Mõista kostjalt Xxxx (isikukood xxxx) hageja XxxxOÜ (registrikood xxxx) kasuks välja 7471,67 (seitse tuhat nelisada seitsekümmend üks eurot ja 67 senti) eurot, millest 6680,12 eurot on põhinõue ja 791,55 eurot on seisuga 06.03.2017 sissenõutavaks muutunud viivis.
3.Mõista kostjalt Xxxx (isikukood xxxx) hageja XxxxOÜ (registrikood xxxx) kasuks välja sissenõutavaks muutuv viivis alates 07.03.2017 kuni põhinõude täieliku tasumiseni põhinõude summalt 6680,12 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulude jaotus
2.Mõista kostjalt Xxxx (isikukood xxxx) hageja XxxxOÜ (registrikood xxxx) kasuks menetluskuludena välja 3186,46 (kolm tuhat ükssada kaheksakümmend kuus eurot ja 46 senti) eurot, millest 475 eurot on hageja menetluses tasutud riigilõivud ja 2711,46 eurot on hageja õigusabikulud.
3.Mõista kostjalt Xxxx (isikukood xxxx) hageja XxxxOÜ (registrikood xxxx) kasuks välja viivis menetluskulude summalt 3186,46 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Edasikaebamise kord
Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale alates 05.03.2013 korteriomand Tallinnas, aadressil Xxxx, üldpinnaga 53,5 m2. Korteriomandiseaduse kohaselt lasub korteriomanikul kohustus tasuda temale kuuluva korteriomandi majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest. Hageja on tulenevalt talle valitsejana antud õigustest ja kohustustest koostanud ning kostjale esitanud arved majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest. Vaatamata korduvatele meeldetuletustele on kostja jätnud talle esitatud arved tasumata.
2.Korteriomanikud võivad kaasomandi eset valitseda ühiselt korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või nimetada valitseja. Xxxx asuva elumaja korteriomanikud on 27.02.2013 koosoleku otsusega nimetanud valitsejaks XxxxOÜ, mille ärinimeks alates 06.03.2013 on XxxxOÜ. Hagejal on KOS §-s 21 sätestatud õigused ja kohustused.
3.KOS § 21 lg 2 punkti 2 sätete ja Xxxx korteriomanike üldkoosoleku otsuste ning nendega kinnitatud majandustegevuse aastakavade alusel on hageja esitanud kostjale maksete ja kulude arveid alates 31.03.2013 kuni 31.10.2013, mis on jäänud tasumata. Hageja märkis, et 31.03.2013 arve esitati summas 154,54 eurot, millest kostjalt nõutakse 150,05 euro tasumist. 30.03.2013 arve esitati summas 153,90 eurot, kuid kostjalt nõutakse 138,5 euro tasumist. Kuna kostja sai korteri omanikuks alates 05.03.2013, nõutakse temalt viidatud arvete tasumist osaliselt ehk üksnes alates 05.03.2013 tarbitud teenuste eest. Arvete alusel on kostjal hagi esitamise ajaks põhinõudena tasumata 710,38 eurot. Lisaks põhinõudele palus hageja kostjalt välja mõista viivise.
4.Õiguslikult viitas hageja KOS § 8 lõikele 1, 3 ja 4, § 17 lõikele 1 ning § 13 lg 1 ja 2, samuti AÕS §-le 75. Korrapärase majandamise raames võivad korteriomanikud asju otsustada häälteenamusega, mis lubab valitsemist lihtsustada kooskõlas KOS § 12 lg 2, § 14 lg 3, § 15 lg 3 ja lg 6, § 20 lg 1, § 22 lg 5. KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Korteriomanikud võivad ka nimetada valitseja. Tallinnas Xxxx asuva elamu korteriomanikud on 27.02.2013 otsusega nimetanud elamu valitsejaks XxxxOÜ, käesoleval ajal uue ärinimega XxxxOÜ. Eespool nimetatud otsusest tekkisid XxxxOÜ-l Xxxx elamu valitsejana KOS §-s 21 sätestatud õigused ja kohustused. Kuni käesoleva ajani ei ole XxxxOÜ õigusi ja kohustusi elamu valitsejana lõpetatud ja valitsejaks nimetamisest XxxxOÜ ja Xxxx korteriomanike vahel tekkinud leping ei ole lõppenud ka muul seadusest tuleneval põhjusel. Seega on XxxxOÜ-l olemas volitused ja õigused Xxxx elamu valitsejana, mis ei ole lõppenud ning kestavad ka hagiavalduse esitamise ajal. Valitsejal on õigus esindada kõiki korteriomanikke ja esitada kohtusse hagi korteriomaniku võla sissenõudmiseks.
5.Hageja palus kostjalt välja mõista 710,38 eurot, sest kostja on jätnud oma kohustused täitmata.
Samuti palus hageja kostjalt välja mõista viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis on 26,51 eurot. Hageja palus kostjalt välja mõista ka tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise seadusjärgses määras.
6.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Hageja on Xxxx korteriomanike poolt nimetatud valitseja ja selle kohta kohtule on esitatud tõendid ehk korteriomandite omanike 27.02.2013 korduskoosoleku protokoll. Kostja kaebused, mis on seotud garaaži äravoolusüsteemi puudustega, ei saa olla suunatud Xxxx korteriomanike vastu, keda esindades hageja käesolevas kohtuasjas on hagi esitanud. Isegi kui kostja on teinud enda väidetud kulutusi, ei saa ta sellele tuginedes jätta tasumata hageja arveid. Võimalikku kahjunõuet ei saa kostja esitada teiste korteriomanike vastu. Korteriomanikud ega hageja ei ole kostja ees vastutavad võimaliku hoone nõuetele vastava ehitamise kvaliteedi eest.
7.Ebaõige on kostja väide, et hageja nõuab temalt „üüri“ summat, mis on eelnevalt juba tasutud tsiviilasjas nr 2-09-47861 kinnitatud kompromissi alusel. Kostja ei ole kohtule esitanud kompromissi ega oma väiteid tõendanud. Tegemist on ilmselt kompromissiga, mis sõlmiti korteriomandi eelmise omaniku Xxxx. Tsiviilasjas nr 2-09-47861 on Harju Maakohtu määrusega 13.08.2012 kinnitatud kompromiss, mille alusel Xxxxkohustus tasuma XxxxAS-le põhivõla summas 4 168,87 eurot, viivised summas 1 922,48 eurot ning poole riigilõivust, kuid see ei saa kuidagi puudutada käesolevas kohtuasjas Xxxxsuhtes esitatud nõude aluseks olevaid majandamiskulude ja kommunaalteenuste arveid, millest ajaliselt varaseim arve on kostjale esitatud 2013. aasta märtsis. Kompromiss ei saanud kajastada arveid, mis esitati alles aasta hiljem pärast selle kinnitamist. Samuti ei kajasta hagiavaldus nõudeid Xxxxvastu. Kostja väide, et menetluskulud sisalduvad arvetes, on paljasõnalised ja tõendamata.
8.27.07.2015 seisukohtades pidas hageja kostja vastuväiteid endiselt alusetuteks. Alusetu on kostja väide, et hagejal puudub õigus esindada Xxxx elamu korteriomanikke ja teenindada elamut valitsejana. Xxxx elamu korteriomanike 27.02.2013 üldkoosoleku otsuse päevakorrapunktis nr 3 nähtub, et üldkoosoleku otsusega on korteriomanikud nimetanud valitsejaks XxxxOÜ ehk hageja. Sama koosoleku otsuse punktiga 4 anti hagejale volitus võlglastelt võlgade sissenõudmiseks. Viidatud üldkoosoleku otsus ei ole keegi (sealhulgas kostja poeg ja varasema korteriomanik Xxxx) seaduses sätestatud korras vaidlustanud, mistõttu koosoleku otsused ja otsusega hagejale antud volitus on kehtivad ja seaduslikud. Hageja on elamu valitsejaks. Hageja on hagiavalduses viidanud nendele õigusnormidele, millest tulenevad valitsejate õigused.
9.Xxxx elamu korteriomanike 27.02.2013 üldkoosoleku otsus on seaduslik ja kehtiv ega ole õigustühine kooskõlas KOS §-ga 15. Hageja viitas samuti KOS §-dele 17, 18 ja 19. Teade korduskoosoleku toimumisest ja kutse sellele oli avaldatud elamu teadete tahvlil. Kostja kanti korteriomandi uue omanikuna kinnistusraamatusse sisse 05.03.2013. Seadus ei näe ette, et korteriomanikke tuleks koosoleku toimumisest teavitada vaid posti teel või elektrooniliselt. Kirjaliku teatega teadetahvlil saab lugeda täidetuks kohustuse teatada korteriomanikele üldkoosoleku toimumisest kirjalikult. Kuna teised korteriomanikud said kordusüldkoosolekust teada, ei ole veenev kostja väide, et teda ega tema poega koosolekule ei ole kutsutud ning ta ei saanud koosoleku toimumisest teada ka teadetetahvlilt.
10.Xxxx elamu korteriomanike 27.02.2013 üldkoosoleku protokollist nähtub selgelt, et tegemist oli korduskoosolekuga, mistõttu oli üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Asjaolu, et hageja pole kohtule esitanud esimese 18.02.2013 üldkoosoleku protokolli, mis ei olnud ka otsustusvõimeline, ei sea kahtluse alla, et korduskoosolek on läbi viidud vastavalt seadusele. KOS § 18 lg 6 kohaselt protokollitakse vaid üldkoosoleku otsused. Kostja väide, et korduskoosolek oli seadusevastane, sest valitseja nimetamine oli valitseja enda organiseeritud, ei ole põhjendatud. KOS § 18 annabki valitsejale õiguse kutsuda kokku korteriomanike
üldkoosolek, seda juhatada ja allkirjastada protokoll. Kuna kostja ei ole üldkoosoleku otsust tähtaegselt vaidlustanud, on asjakohatud tema väited, et koosoleku otsusega ei saanud hagejat valitsejaks nimetada. KOS § 8 lg 3 kohaselt on otsus kostja suhtes kehtiv.
11.Kostja ei saa temal väidetavalt tekkinud kahju maha arvestada hageja nõudest. Kostja väited ja tõendid kahju tekkimise kohta ei oma seost käesoleva asjaga. Hageja on palunud kostjalt KOS § 13 alusel välja mõista kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemisega tekkinud kulutused, mida kostja on keeldunud hüvitamast valitsejale, kes korteriomanike kokkuleppe kohaselt valitseb kaasomandi eset. Kostja ei saa nende kohustuste täitmata jätmist põhjendada kortermaja ehitusvigadega, puudujääkidega hooldamisel jms-ga ega talle sellest väidetavalt tekkinud kahjuga.
12.Hageja kinnitas, et ta ei ole korteriomanikele kommunaalteenuste vahendamisel rakendanud arvetel mingeid täiendavaid tariife ega muutnud tasutavaid summasid oma suva järgi, vaid on lähtunud teenuste tegelikust tarbimisest ja teenuste osutajatega sõlmitud lepingutest, mis on kohtule esitatud. Xxxx elamu korteriomanike 27.02.2013 üldkoosoleku päevakorrapunktis nr 2 kinnitatud 2013. a majanduskava punktide 3.1, 3.2, 3.3 ja 3.6 kohaselt toimub soojusenergia (küte ja vee soojendus), vee ja kanalisatsiooni, elektri ning prügiveo eest tasumine vastavalt tegelikule tarbimisele. Seega jaotub teenuste osutajatelt ostetud kommunaalteenuste kulu korteriomanike vahel vastavalt korterite tegelikku tarbimist mõõtvate arvestite näitudele. Kulud üldelektrile, üldveele ja –kanalisatsioonile jagunevad vastavalt Xxxx korteriomanike 15.02.2006 üldkoosoleku otsusega kinnitatud kodukorra punktile 3.2. Kodukord on kohtule esitatud.
13.Kuigi kostja on kinnitanud, et on nõus maksma elektri (korter ja garaaž), vee, kanalisatsiooni, kütte ja prügiveo eest, ei ole kostja hagejale mitte midagi tasunud. Asjaolu, kas kostja majandamiskulude suurusega nõustub või mitte, ei oma tähtsust, sest kulude suurust oleks saanud vaidlustada vaid vastavaid üldkoosolekute otsuseid seaduses ettenähtud korras vaidlustades, mida kostja ega talle kuuluva korteri varasem omanik teinud ei ole.
14.Majandamiskulusid kogutakse korteriomanike koosoleku otsustega kinnitatud majanduskavade alusel. Korteriomanike 27.02.2013 otsuse punktiga 2 on kinnitatud 2013. aasta majanduskava. Kostjale esitatud arvetes toodud tasumisele kuuluvad majandamiskulud on arvestatud korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud majandamiskava alusel. Kuna üldkoosoleku otsust majandamiskava vastuvõtmiseks vaidlustatud ei ole, on majandamiskava alusel arvestatud majandamiskulude suurus põhjendatud ja vastab korteriomanike tahtele. Kostja ei ole esitanud kohtule asjaolusid, mille alusel saaks kohus tuvastada, et kostjal oleks olnud õigus jätta tasumata talle arvestatud majandamiskulude eest. Kostjal ei ole korteriomanikega sõlmitud teistsugust kokkulepet kulude kandmisest kõrvalekaldumiseks.
15.Hageja selgitas kostjale esitatud arvete sisu. Arvete kulureale nimetusega „Elamuhaldus- ja hooldus“ hinnaga 0,366 eurot vastavad majanduskava read 1 („kinnisvara haldamine“ m2 kohta arvutatud summaga 0,147 eurot) ja 2 („hooldustööd“ m2 kohta arvutatud summaga 0,219 eurot). Arvete kulureale nimetusega „Garaaži hooldus“ hinnaga 2,120 eurot vastavad majanduskava read 1.2. („garaažikoht“ kohapõhise summaga 0,959 eurot), 2.2. („garaažikoristus“ kohapõhise summaga 0,999 eurot) ja 2.6 („tõstukse ja autom. hooldus“ kohapõhise summaga 0,167 eurot). Arvete kulureale nimetusega „Garaažikoha hooldusfond“ hinnaga 1,070 eurot vastab majanduskava rida 5.1 („garaaži remondifond“ kohapõhise summaga 1,070 eurot). Arvete kulureale nimetusega „Hooldusfond“ m2 hinnaga 0,107 eurot vastab majanduskavas rida 5 („remondifond“ m2 kohta arvutatud summaga 0,107 eurot). Arvete kulureale nimetusega „Kindlustus“ m2 hinnaga 0,011 eurot vastab majanduskava rida 4 („kindlustus (maja üld)“ m2 kohta arvutatud summaga 0,012 eurot).
16.Arvete kuluridade viimases veerus saadud lõppsumma moodustub majanduskava vastavate
rea/ridade summale vastavalt korteri ruutmeetrite arvule või kohapõhisele arvestusele koos käibemaksuga. Kahe arve kulurea (garaaži hooldus ja kindlustus) puhul on arvetel eksitud, kuid seda kostja kasuks.
17.Hageja selgitas, et arves nr M064800295, mis esitati 11.03.2013, sisalduvad majandamiskulud 2013 märtsi eest ja kommunaalteenuste kulud 2013 veebruari eest. Arves nr M064800348, mis esitati 10.04.2013, sisaldusid majandamiskulud 2013. aprilli eest ja kommunaalteenused 2013. märtsi eest. Arves nr M064800401, mis esitati 09.05.2013, kajastusid majandamiskulud 2013. mai eest ja kommunaalteenused 2013. aprilli eest. Arves nr M064800454, mis esitati 11.06.2013, kajastusid majandamiskulud 2013. juuni eest ja kommunaalteenused 2013 mai eest. Arves nr M064800507, mis esitati 09.07.2013, kajastusid majandamiskulud 2013. juuli eest ja kommunaalteenused 2013 juuni eest. Arve nr M064800560, mis esitati 12.08.2013, kajastusid 2013. augusti majandamiskulud ja kommunaalteenused 2013. juuli eest. Arves nr M064800613, mis esitati 11.09.2013, kajastusid majandamiskulud 2013. septembri eest ja kommunaalteenused 2013. augusti eest. Arves nr M064800666, mis esitati 09.10.2013, kajastusid majandamiskulud 2013. oktoobri eest ja kommunaalteenused 2013. septembri eest.
18.Kostja sai Xxxx elamu korteri nr 31 omanikuks 05.03.2013, mil ta kanti omanikuna sisse kinnistusraamatusse. Haginõude aluseks on kostjale esitatud arved kuupäevadega M064800295 11.03.2013, 10.04.2013, 09.05.2013, 11.06.2013, 09.07.2013, 12.08.2015, 11.09.2013 ja 09.10.2013. Seega ei ole ükski kostjalt nõutav kohustus tekkinud enne 05. märtsi 2013. Xxxx valitsemise varasem õiguslik alus antud kohtuasjas tähtsust ja kohtuasja toimiku koormamine asjas tähtsust mitteomavate dokumentidega ei ole põhjendatud. Kostjal puudub õigus seada hageja õigustatud nõuete täitmiseks tingimusi.
19.08.07.2016 esitatud avaldusega täiendas hageja oma nõuet. Kostja sai korteriomandi omanikuks 05.03.2013, kuid ei ole sellest ajast saadik tasunud mitte ühtegi korteriomandiga seoses hageja poolt koostatud ja esitatud majandamiskulude ja kommunaalteenuste arvet. Seetõttu on hageja nõue pidevalt suurenenud ning on 08.07.2016 seisuga põhinõude osas 5 247,57 eurot ja viiviste osas 587,22 eurot.
20.Hageja suurendas oma nõuet ning esitas kohtule täiendavalt Liivaoja tn 2 korteriomanike üldkoosolekute otsustega kinnitatud majandustegevuse aastakavad 2014., 2015. ja 2016. aasta kohta. Hageja suurendas oma nõuet põhinõude osas 4 656,96 euro võrra. Nõude suurendamise aluseks on hageja poolt kostjale 2013. a novembrist kuni 2016. a juunini koostatud ja esitatud arved, mis on tasumata. 2013. aasta novembri ja detsembri arvetel kajastatud majandamiskulude aluseks on Liivaoja tn 2 korteriomanike 2013 üldkoosolekul kinnitatud majandustegevuse aastakava. 2014. aasta jaanuarist kuni detsembrini esitatud arvetel kajastatud majandamiskulude aluseks on Liivaoja tn 2 korteriomanike 2014. a üldkoosolekul kinnitatud majandustegevuse aastakava. 2015. aasta jaanuarist kuni detsembrini esitatud arvetel kajastatud majandamiskulude aluseks on Liivaoja tn 2 korteriomanike 2015. a üldkoosolekul kinnitatud majandustegevuse aastakava ning 2016. aasta jaanuarist kuni juunini esitatud arvetel kajastatud majandamiskulude aluseks on Liivaoja tn 2 korteriomanike 2016. a üldkoosolekul kinnitatud majandustegevuse aastakava. Hageja palus kostjalt samuti välja mõista hagi nõude suurendamise avalduse esitamise ajaks ehk 08.07.2016 sissenõutavaks muutunud viivise summas 587,22 eurot, samuti tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise seadusjärgses määras.
21.26.08.2016 menetlusdokumendis täpsustas hageja viivise arvestust lähtuvalt seadusjärgse viivise määrast. Kuna ajas oli seadusjärgse viivise määr järkjärgult vähenenud ja on erinevatel perioodidel olnud erinev, otsustas hageja, et aja jooksul muutunud erinevates määrades arvestuse tegemise asemel lähtub ta viiviste nõudes tervikuna (sh tagasiulatuvalt) kostjale soodsamast viimasest määrast. Hageja palus kostjalt välja mõista seisuga 08.07.2016 sissenõutavaks muutunud viivise summas 510,62 eurot.
22.06.03.2017 esitas hageja uue nõude suurendamise avalduse. Kuna kostja ei olnud jätkuvalt tasunud ühtegi hageja esitatud arvet, oli tema põhivõlgnevuse suuruseks seisuga 06.03.2017 6 680,12 eurot. Sissenõutavaks muutunud viivise summa 06.03.2017 seisuga oli 791,55 eurot. Põhinõue on suurenenud seoses arvetega, mis hageja on kostjale esitanud ajavahemikul 08.07.2016 kuni 06.03.2017. Hageja palus kostjalt välja mõista ka tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise seadusjärgse määra alusel.
23.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista hagiavalduse esitamisel ja nõude suurendamisel tasutud riigilõivud kokku summas 475 eurot ning lepingulise esindaja kulud, kokku 2711,46 eurot. Lepingulisel esindajal kulus 556 eurot hagiavalduse esitamiseks ja asjaolude täpsustamiseks, 357,56 eurot kostja esitatud kajale vastamiseks, 536,83 eurot kostja 19.05.2015 seisukohale vastamiseks, 447,36 eurot Harju Maakohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsustega tutvumiseks, samuti nõude suurendamise avalduse koostamiseks. 108,64 eurot kulus esindajal nõude täpsustuse koostamiseks ning 230,07 eurot istungiks valmistumiseks ja sellel osalemiseks. Lepingulise esindaja kulud on hageja tasunud OÜ xxxx poolt XxxxOÜ-le esitatud arvete alusel, millel õigusabi hinnaks 1 tunni eest on 76,69 eurot + käibemaks. Hageja palus lepingulise esindaja kulud hüvitada ilma käibemaksuta, sest hageja on käibemaksukohustuslane.
KOSTJA VASTUVÄITED
24.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja alustas maja hooldamist alates 2012. aasta oktoobrist, aga hagejal ei olnud korteriomanikega sõlmitud lepingut. Eraviisiliselt ostsid korteromanikud teenust hageja eelkäijalt XxxxAS-lt. Hageja ei ole Liivoja 2 majas korteriühistu. Toimikus puudub korteriomanike volikiri hagejale, mis annaks talle õiguse pöörduda kohtusse. Samuti puudub toimikust üldkoosoleku protokoll või korteriomanike üldkoosoleku otsus, kus oleks läbi vaadatud kostja võlgnevused ja antud kostjale võimalus tasuda korteriomanikele võlg mõistliku aja jooksul. Hageja ei saa menetluses esindada korteriomanike huve ja õigusi, sest Liivoja 2 majas ei ole korteriühistut.
25.Enne hagiavalduse esitamist pöördus kostja korduvalt hagejale poole nõudega, et majas ei ole nõuetekohaseid hooldamise teenuseid. Hageja peab teenindama elamu garaaži. Äravoolusüsteemi puhastamist garaažis ei ole hageja kordagi teinud. Hageja hooletuse tõttu ei tööta äravoolusüsteem korralikult ja paljud korteriomanikud ei saa kasutada oma parkimiskohti. Sellega on tekitatud kahju korteriomanike varale. Hageja ei ole arvestanud kostja kaebusi ja esitab regulaarseid kommunaalarveid, kus on eraldi reana garaažikoha hooldamise tasu ja garaaži fond, kuid ei õigusta tasude kogumist. Hageja ignoreerib kostja kaebusi ja keeldub garaaži ruumi teenindamisest. Garaaži halva seisundi tõttu on kostja korduvalt remontinud oma isiklikku sõidukit. Kostja on lasknud teha sõltumatu ekspertiisi garaaži seisundi kohta.
26.Nõue antud tsiviilasjas on varem esitatud tsiviilasjas nr 2-09-47861, kus kostja juba teeb kompromissmakseid. Hageja esitatud arved sisaldavad ka riigilõive ja kohtukulusid juba enne asja lahendamist kohtuotsusega.
27.09.01.2015 vastuses tunnistas kostja hageja nõuet osaliselt. Kostja leidis, et hageja alustas Liivoja 2 hoones tegevust aprillist 2013, enne seda hooldas maja XxxxAS kuni septembrini 2012. Oktoobrist 2012 kuni märtsini 2013 hooldas maja XxxxOÜ, mis nimetati ümber XxxxOÜks. XxxxOÜ ei ole XxxxAS tütarettevõte. XxxxAS müüs XxxxOÜ-le maja hooldamise paketi ilma teavitamata korteriomanikke. Hageja on suurendanud tariife ega ole allkirjastanud ühegi korteriomanikuga kokkulepet. Hageja alustas tegevust ilma korteriomanike üldkoosoleku otsuseta. Korteriomanikele ei antud võimalust organiseerida korteriühistut või valida teist hooldusfirmat.
28.XxxxAS tekitas maja ehitamisega kahju. Kostja oli sunnitud tellima ekspertiisi, et tõendada, et hagejal, kes hooldab maja ja garaaži, ei olnud õigust võtta tasu garaažikoha ja bokside hooldamise eest. Hageja tegevuse tõttu kahjustati korteriomanike vara. Parkimiskohal olid betooni mõrad, mille tulemusena oli parkimiskohal vesi ja panipaiga uks roostetas. Kahju ei ole võimalik enam kõrvaldada, sest drenaažisüsteem on peaaegu täielikult ummistunud. Täpset remondi maksumust saab hinnata pärast betooni avamist. Eksperdi hinnangul võib remondi summa ulatuda 200 000 euroni või suurema summani.
29.Kostja leidis, et hageja tegevus on kahjustanud kostja kinnisvara ja vähendanud kaks korda selle väärtust. Kesklinna parkimiskoha turuhind on hetkel 11 000 eurot (andmed on võetud city24.ee portaalist). Hageja on vähendanud kostja vara väärtust summani 5 500 eurot. Kostja on mitu korda proovinud pöörduda hageja juhatuse poole, et viimane võtaks tarvitusele meetmed garaaži drenaaži suhtes, aga hageja ignoreeris kostja pöördumisi.
30.Hageja osutab majas kütte- ja elektriteenust, võttes aluseks oma tariife, aga lepinguid korteriomanikega ei ole. Korteriomanikel ei ole juurdepääsu elektrienergia arvestite näitudele ja seetõttu ei ole võimalik näitusid kontrollida. Kostja korrektse isikuna on nõus maksma elektri eest korteris ja garaažiboksis AS Eesti Energia tariifide alusel, vee-, kütte-, kanalisatsiooni ja prügiveo eest kuni 30.03.2013. Eelmise perioodi teenuseid maksab korteri eelmine omanik Xxxx. Kostja on nõus tasuma kommunaalkulusid (välja arvatud hageja omavolilised teenused ajavahemikul 01.04.2013 kuni 31.10.2013) summas 301,56 eurot. Hageja igakuiste arvete kohaselt võetakse ka suvel tasu kütte eest. Korteriomanikud ei saa arveid kontrollida, sest hagejaga ei ole allkirjastatud lepingut.
31.Kostja leidis, et hageja määrab kommunaalkuludele igakuiselt lisamakseid. Kommunaalmaksetele juulis-augustis on lisatud 90 eurot. 1229,56 eurot (juuli) + 90 eurot = 1319,56 eurot (juuli summa augusti arves). Kostja teavitas sellest hagejat kirjalikult mitu korda, kuid hageja vastas eitavalt.
32.Hagejal ei ole õigust hagi esitada, sest hageja esindaja volikirja on allkirjastanud hageja seaduslik esindaja, kes ei ole korteriomanik. Hageja ei saa olla korteriomanike esindaja, sest majas ei ole ühistut. Volikiri oleks kehtiv, kui selle oleks alla kirjutanud 51% korteriomanikest. Kostja palus kokkuvõttes võtta arvetest maha garaaži hooldamise tasu ja summad garaaži fondi ajavahemikul 01.04.2013 kuni 31.10.2013.
33.19.05.2015 seisukohtades kordas kostja varasemaid väiteid. Kuna hagejal ei ole õigust esindada korteriomanikke ja pöörduda nõudega kohtusse, saab kostja nõuet tunnistada vaid osaliselt, kuid alles pärast õigesti vormistatud dokumente. Kostja väitis jätkuvalt, et XxxxAS ehitas sissesõidu ja drenaaži parkimiskeldrisse vastuolus ehitusnormidega, samuti asetas ehitaja maja katusele paraboolseid antenne ilma elanike loata. Need rikkumised tekitasid kahju kostja ja tema poja varale ehk autole ja parkimiskohale.
34.XxxxAS müüs elamu hoolduse hagejale ilma korteriomanike loata. Tehingu tegemisest korteriomanikke ei teavitatud. Kuigi XxxxAS ja XxxxOÜ olid registreeritud ühel aadressil ja kasutasid ühte kaubamärki, oli tegemist erinevate ettevõtetega. Hagejalt nõuti elamu hooldamise üleandmise õiguste lepingut, kuid hageja keeldus selle väljastamisest. Oktoobris 2012 teatati teadete tahvlil, et hooldust teostab XxxxOÜ, kellele elanikel paluti maksta kommunaalteenuste eest.
35.Kuna Xxxx maja teenuste osutamise pakett oli müüdud XxxxAS poolt XxxxOÜ-le ilma korteriomanikke teavitamata ja nende arvamust küsimata, ei ole hagejal õigust hagi esitada. Lisaks ei küsitud korteriomanikelt, kas neid rahuldavad hageja tariifid. Hageja esitatud 27.02.2013 protokolli kohaselt oli kohal kuus elanikku. Kostja viitas KOS § 20 lõikele 1 ja § 19
lõikele 1 ja leidis, et kuna osales 6 elanikku, kuid majas on 51 korterit, ei olnud otsused vastu võetud häälteenamusega. Hageja valiku organiseeris hageja koosoleku protokolli kohaselt ise, mis on vastuolus KOS § 17 lõikega 1. Hageja valimiseks oleksid pidanud poolthääled andma 26 korteriomanikku.
36.Hageja viidatud koosolek kutsuti kokku ainult ühel korral ja hageja ei ole esitanud esimese koosoleku protokolli. Hagejal ei olnud õigust koosolekut läbi viia. Alles kolmandas päevakorra punktis otsustati hageja valiku küsimust, kuigi esimeses päevakorra punktis kinnitas hageja 2012. aasta aruande enda kasuks. Kostja leidis, et protokoll nr 17 on tühine ega oma õiguslikku jõudu. Hageja seejuures teadis, et üle poolte korteriomanikest rendivad oma kortereid välja, kuid ta ei teavitanud koosoleku toimumisest kirjalikult. Korteriomanikud ei olnud koosoleku toimumisest teadlikud. Pärast koosoleku toimumist ei saatnud hageja laiali koosoleku protokolli.
37.Kostja leidis, et ta sai alles menetluses teada, et XxxxAS ja XxxxOÜ on erinevad ettevõtted. Kui hageja väitel ta teavitas kostjat või kostja poega koosoleku toimumisest, siis tuleb hagejal seda tõendada. Kostjal tekkis küsimus, miks on koosoleku protokolli numbriks 17, kui varem ei olnud hageja koosolekuid läbi viinud. Protokollis puudusid KOS § 18 lõikes 4 toodud andmed ehk koosoleku kokku kutsumise põhjus ja muud koosoleku läbiviimisega seotud asjaolud. Kohtule esitatud hageja volitus on ebakorrektselt vormistatud, sest puuduvad andmed, kes hageja ettevõtet juhib. Volitus on tühine, sest see ei ole korrektne. Koosoleku nr 17 otsuse tühisuse tõttu on tühine ka volikiri.
38.Kostja on palunud hagejal selgitada, kuidas on kommunaalteenuste summasid arvestatud, aga tema pöördumisi on ignoreeritud. XxxxAS Xxxx maja ehituse ajal ja maja teenindamise ajal tekitanud kostjale ja tema pojale kahju summas 19 000 eurot. 2013. aasta jaanuarist kuni 2015. aasta maini ei viinud hageja majas läbi kohustuslikke abinõusid parkimiskoha teenindamiseks. Parkimiskoha drenaaži on vaja pidevalt puhastada, sest kogunev vesi ajab betooni paiste ja lõhub parkimiskohti. Ilma korteriomanike teadmata on betooni puuritud augud ja kraabitud rajad, mis toovad kaasa kahju elanike varale. Täpset summat remondi tegemiseks võib hinnata pärast betooni avamist, kuid ekspertide hinnangul võib see olla 200 000 eurot või enam. Samas on igakuistel arvetel kajastatud summad garaaži teenindamiseks ja remondifondi täiendamiseks. Kostja palus kohtul maha arvestada kõik kommunaalmaksed garaažiruumide teenindamise eest. Kostja arvates tuli ka menetluskulud jätta hageja kanda, sest hageja ei täida oma kohustusi.
39.Kostja leidis, et hageja osutab majale elektri- ja kütmise teenuseid arvestades isiklikke tariife. Otseseid lepinguid korteriomanikel ettevõtetega, mis pakuvad elektrit ja vett, ei ole. Korteriomanikel puudub ligipääs elektrinäitudele, mistõttu pole võimalik neid andmeid kontrollida. Kostja oli nõus maksma elektri eest korteris ja garaažis AS Eesti Energia tariifide alusel, samuti vee, korteri kütte, kanalisatsiooni ja prügiveo eest. Hageja esitatud arvetes muutuvad tariifid igakuiselt ja suveperioodil võetakse tasu kütte eest. Kostja avaldas, et ta on nõus maksma ajavahemiku 05.03.2013 kuni 31.10.2013 eest viisil, kus kostja tasub märtsi eest kokku 95,43 eurot, aprilli eest 119,72 eurot, mai eest 77,68 eurot, juuni eest 39,49 eurot, juuli eest 44,03 eurot, augusti eest 11,79 eurot, septembri eest 16,95 eurot, oktoobri eest 26,78 eurot vastavalt enda koostatud arvestusele. Kokku oli kostja nõus tasuma 431,87 eurot.
40.Lisaks tunnistas hageja esindaja kohtumisel kostjaga, et kohtukulud on samuti lisatud arvetele, millega kostja ei nõustunud. Hageja keeldus läbi vaatamast kostja avaldust, milles viimane palus need summad arvetelt maha võtta. Kostja leidis, et 12.08.2013 arvele on juurde kirjutatud 90 eurot, 09.12.2013 arvele 58 eurot, 09.10.2014 arvele 471,9 eurot, 11.11.2014 arvele 575,85 eurot. Kokku on arvetele juurde kirjutatud 1195,75 eurot.
41.19.02.2017 seisukohtades leidis kostja taas, et kuna majas on läbi viidud ainult üks koosolek ilma kvoorumita, ei ole hagejal õigust kohtusse pöörduda. Esimest kvoorumita koosolekut on
hiljem püütud näidata teise koosolekuna. Hagejalt on mitmekordselt küsitud kohtu kaudu protokolli, aga hageja on nõuet ignoreerinud ja pole protokolli esitanud. Kostja pole siiani saanud kohtult õiguslikku selgitust hageja õiguste puudumise kohta Liivoja 2 maja juhtimisel. Kuna hagejal pole seaduslikke õigusi maja juhtimiseks, pole tal ka õigust nõuda kommunaalmakseid. Selline õigus on ainult maja omanikel, kes ei ole hagi esitanud. Kommunaalmaksete arved sisaldavad arusaamatuid ja põhjendamatuid summasid.
42.06.03.2017 seisukohtades leidis kostja, et menetlus on hageja süül veninud. Kostja on nõus täitma kohustusi tingimusel, et hageja esitab tema soovitud tõendid ja ülevaated. Kohus on kostja positsiooni menetluses moonutanud. Kohus ise avaldas istungil kostja positsiooni. Kostja kordas oma varasemaid väiteid. Kostja püstitas küsimuse, kuidas saab vaidlustada otsust, mis pole jõustunud ja pole formaalselt dokumendina vormistatud. Hilisematel koosolekutel ei tehtud otsust haldusettevõtte valimise kohta. 27.02.2013 otsus on õigustühine ja kostjal on õigus sellele viidata KOS § 24 alusel.
43.Kohus lähtub protokollist, mis toimikus puudub ja viitab olematule hageja õigusele. Kostja oli algusest peale nõus tasuma kõik kommunaalmaksed, kui talle esitatakse tutvumiseks esimese ja teise majaomanike üldkoosoleku protokollid, kuid kohus on asja menetlemisega venitanud, moonutades kostja seisukohti. Menetlus venib hageja ja kohtu süü tõttu.
44.Kostjale teadmata põhjustel muutuvad pidevalt igakuised kommunaalmaksed, kuigi need peavad majandamise aastakava kohaselt olema fikseeritud. Kostja saab oma tegeliku võlgnevuse välja arvutada 20.03.2017. Kostja nõudis, et hageja põhjendaks kommunaalteenuste arusaamatuid muutumisi.
45.21.03.2017 seisukohtades kordas kostja varasemaid väiteid. Kostja ei ole oma maksekohustusest loobunud, aga ta ei ole makseid tasunud, sest hageja on kommunaalmakseid põhjendamatult suurendanud. Samuti on kostja varale tekitatud kahju ebaprofessionaalse haldamisega. Kostja on valmis makseid tasuma alles siis, kui hageja esitab kohtule majaelanike koosoleku protokolli, millega on hageja nimetatud halduriks. Sellist protokolli kohtule esitatud ei ole, mis tõendab kostja vastuväiteid.
46.Hageja on alusetult suurendanud tasumisele kuuluvaid makseid. 31.07.2013 arve kohaselt oli tasumisele kuuluvaks summaks 1229,56 eurot, kuid 12.08.2013 arves on võlgnevuse suuruseks märgitud juba 1319,56 eurot. Juurde on kirjutatud 90 eurot. 12.11.2013 arves oli tasumisele kuuluvaks summaks märgitud 1561,41 eurot, kuid 09.12.2013 arves on võlgnevuse summaks 1696,41 eurot ning juurde on kirjutatud 135 eurot. 09.09.2014 arves on tasumisele kuuluvaks summaks 2632,80 eurot, kuid 09.10.2014 arves on võla summaks märgitud 3104,09 eurot. Kokku on juurde kirjutatud summa 1224,61 eurot. Kommunaalmaksetele on juurde kirjutatud viivised ilma aluseta.
47.Viimasel arvel on võlgnevuse summaks märgitud 6816,12 eurot, aga kohtus nõutakse kostjalt 5247,57 eurot. Vahe on 159,12 eurot. Põhjendamatu juurdekirjutus summalt 1569,12 eurot moodustab 1224,61 eurot, samas kui 1569,12 eurot – 1224,61 eurot = 344,51 eurot. Summa väärtuses 344,51 eurot on samuti põhjendamatult juurde kirjutatud, sest kostjal puudus võlgnevus kommunaalmaksete osas 31.03.2013. Hageja on ignoreerinud kostja pöördumisi juurdekirjutuste osas. Ametliku avalduse esitas kostja 13.11.2014. Kohus on samuti kostja avaldusi põhjendamatult ignoreerinud venitades menetlust. 28.02.2016 saatis kostja uue pöördumise, mida hageja ignoreeris. Järelikult on kostja vastuväited tõendatud.
48.Hageja haldab elamut juba viis aastat ja selle aja jooksul ei ole hageja teinud kohustuslikku äravoolutorustiku puhastamist parkimise alal. Parkimisalal olev betoon ja betoonseinad on kulunud. Kostja on sellest kohut korduvalt teavitanud. 2016. aastaks oli alates hagi esitamise kuupäevast kahju
summa muutunud, arvestades möödunud aega. Reaalse kahjutasu arvestamiseks pidi kostja kaasama hindamisfirma, kes saab arvutada kahjusumma 1-2 kuu jooksul. Sellest lähtudes esitas kostja kohtule 08.08.2016 avalduse lisaja saamiseks. Kohus ei vastanud kostja kirjale, mistõttu ei olnud kostjal reeglipärast võimalust esitada vastuhagi. Kuna kostja on esitanud tõendid parkimisterritooriumi lohaka haldamise kohta, on kostja nõue põhjendatud. Kuna kostja ei ole saanud reeglipäraselt hinnata kahju suurust, palus kostja anda talle lisaaega vastuhagi esitamiseks.
49.Xxxx asuva maja haldamise hinnamäärad, mille hageja võttis vastu 2013, 2014, 2015, 2016 aastatel ja mis on toimikus, erinevad oluliselt hindadest kommunaalmaksetena esitatud arvetes. Seetõttu on kostja poolt kohtule esitatud maja halduse hinnamäärade alusel võimatu arvutada kommunaalteenuste reaalset hinda. Teenuste hinnamäärade oluline erinevus on esitatud lisas, kus kollasega märgitud tasumäärad on kaootilised ja varieeruvad kuude kaupa. Kostja nõudis kohtult enne kohtuotsuse tegemist kohustada hagejat esitama täpsed maja haldusteenuste hinnad vastavalt kommunaalarvetes esitatud teenuse määradega.
50.Hageja on menetluskulusid suurendanud ja nõudnud tasu tööde eest, mida hageja ei ole teinud. Kõik hageja menetlusdokumendid on koopiad dokumentidest, mis esitati varem toimikusse tsiviilasjas nr 2-13-36491 ning muutunud on ainult summad. Kohus võib võrrelda kohtu arhiivis olevaid tsiviilasju. Varem pole kohus võimaldanud kostjal tõendeid esitada. Kostja palus kohtul otsuse tegemisel menetleda ka tsiviilasja nr 2-13-36491 toimikus olevat hagi ja tõendusmaterjali.
KOHTU PÕHJENDUSED
51.Arvestades hageja nõudeid ja kostja vastuväiteid ning hinnates kogumis kõiki tõendeid, leiab kohus, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
52.Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) kostjale kuulub alates kostjale alates 05.03.2013 korteriomand Tallinnas, aadressil Xxxx, üldpinnaga 53,5 m2; 2) hageja on esitanud kostjale haldusettevõttena hagiavalduses märgitud arved korteriga seotud majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest, kuid kostja ei ole arveid tasunud; 3) hageja varasem ärinimi oli XxxxOÜ; 4) Xxxx elamus ei ole asutatud korteriühistut; 5) kostja ei ole pöördunud kohtusse ühegi hageja viidatud korteriomanike üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks.
53.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on õigus jätta hageja esitatud arved tasumata täielikult või osaliselt. Hageja viitas hagiavalduses sellele, et ta on Xxxx elamu korteriomanike 27.02.2013 otsusega nimetatud elamu valitsejaks. Hagejal on kõik elamu valitseja õigused ning hagejale on antud õigus esitada nõue kohtusse kostja kui võlglase vastu. Korteriomanike 27.02.2013 otsust ning hilisemaid otsuseid majanduskava kinnitamiste kohta ei ole keegi, sealhulgas kostja ega tema poeg kui varasem korteriomanik vaidlustanud, mistõttu need on kehtivad. Koosoleku kutse avaldati elamu teadete tahvlil ning seadusest ei tulene nõuet saata koosoleku kutseid postiga või e-posti teel. Kuna tegemist oli korduskoosolekuga, oli see otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust.
54.Kostja kaebused seoses garaaži äravoolusüsteemi puudustega ei saa olla suunatud elamu teiste korteriomanike vastu, kelle huve valitseja esindab. Kostja viited varasemale kompromissile tsiviilasjas nr 2-09-47861 on tõendamata. Kompromiss sõlmiti korteri eelmise omaniku, kostja poja Xxxx ning see kinnitati kohtus 13.08.2012 ehk enne, kui hageja oli esitanud kostjale hagiavalduses märgitud arved. Kommunaalteenuste vahendamisel elanikele ei ole hageja mingeid täiendavaid tariife lisanud ega muutnud summasid enda suva järgi. Arved on kooskõlas
kinnitatud majandamise aastakavade ning elamu kodukorraga. Kostja ei ole esile toonud ühtegi asjaolu, mis võimaldaks tal esitatud arved jätta kasvõi osaliselt tasumata.
55.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja hakkas maja hooldama alates 2012. aasta oktoobrist, kuid ta ei ole sõlminud korteriomanikega lepingut. XxxxAS müüs elamu hooldamise paketi hagejale ilma korteriomanikke teavitamata. Hageja ei ole korteriühistu. Hageja ei ole esitanud korteromanike otsust, kus oleks talle antud volitus kohtusse pöördumiseks ja kus oleks arutatud kostja võlgnevuse küsimust. Hageja esitatud üldkoosoleku otsus on tühine, sest koosolek kutsuti kokku ühel korral ja hageja valitsejaks nimetamise poolt ei olnud 51% korteriomanikest. Hagejal ei olnud õigust koosolekut läbi viia. Korteriomanikud ei olnud koosoleku toimumisest teadlikud, sest neile ei saadetud kirjalikku teadet. Lisaks on sama nõue juba varem esitatud asjas 2-0947861, kus kostja juba teeb kompromissmakseid. Samas tunnistas kostja hageja nõuet osaliselt. Esmalt tunnistas kostja hageja nõuet summas 301,56 eurot ja seejärel menetluse käigus esitatud seisukohtades summas 431,87 eurot.
56.Lisaks leidis kostja, et hageja on jätnud täitmata kohustuse puhastada äravoolusüsteemi garaažis, millega on kahjustatud kostja vara. Vaatamata sellele sisaldavad hageja esitatud arved tasu garaažikoha hooldamise eest ja makseid garaaži fondi. Teisalt leidis kostja oma menetlusdokumentides, et hoopis XxxxAS tekitas maja ehitamisega talle kahju, sest garaaži ehitamisel ei arvestatud ehituslikke nõudeid. Remondi maksumuseks hindas kostja vähemalt 200 000 eurot. Lisaks osutab hageja majas kütte- ja elektriteenust oma tariifide alusel ning määrab kommunaalkuludele igakuiseid lisamakseid, mis tuleks arvetelt maha võtta. Hageja on arvetele juurde kirjutanud 1195,75 eurot. Tariifid muutuvad igakuiselt.
57.Kohus leiab, et kostja vastuväited hageja nõudele on põhistamata ja tõendamata ega anna alust jätta hageja nõue kostja vastu rahuldamata. Esmalt leiab kohus, et hageja nõue tuleb kostja suhtes rahuldada osas, milles kostja on hagi nõude õigeks võtnud. TsMS § 440 alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista õigeksvõtu alusel 431,87 eurot. Kohus osundab, et kuigi kostja võttis hageja nõude eelviidatud summas õigeks, ei ole ta kohtumenetluse toimumise ajal teinud hagejale ühtegi makset.
58.Kohus leiab, et kostja vastuväited hageja nõudele tulenevalt sellest, et hagejal ei ole õigust kostja vastu hagi esitada ning hageja valitsejaks nimetanud korteriomanike üldkoosoleku otsus on tühine, on põhjendamatud. Korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppe alusel korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid korteriomandiseaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Kooskõlas KOS § 8 lõikega 11 lähevad korteriühistu asutamisel korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle korteriühistule. KOS § 8 lõige 3 näeb ette, et kui korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel tehakse korteriomanike otsus häälteenamusega, kehtib otsus ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud.
59.Pooled ei vaidle selle üle, et Xxxx elamus ei ole asutatud korteriühistut. Korteriühistu asutamine on korteriomanike õigus, mitte kohustus. Antud juhul ei ole korteriühistut loodud, mistõttu on asjakohatud kostja etteheited, et hageja näol ei ole tegemist korteriühistuga. Korteriomandiseaduse järgi on korteriomanike otsused üldjuhul kehtivad kostja suhtes isegi siis, kui kostja ise hääletamises ei osalenud või kui kostja nende otsustega ei nõustu.
60.KOS § 15 lg 1 näeb ette, kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Kooskõlas KOS § 15 lõikega 4 saab korteriomanike otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda otsuse vastuvõtmisest alates ühe kuu
jooksul, välja arvatud siis, kui otsus läheb vastuollu õigusnormiga, millest ei saa korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale kalduda. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole tähtaegselt vaidlustanud ühtegi korteriomanike üldkoosoleku otsust, mille hageja on kohtule esitanud.
61.KOS § 17 lg 1 sätestab, et korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. KOS § 17 lg 2 järgi on otsuse vastuvõtmiseks vaja, et otsuse projekti sisu oleks üldkoosoleku kutses esitatud päevakorras kirjeldatud. KOS § 18 lg 1 kohaselt kutsub valitseja korteriomanike üldkoosoleku kokku vähemalt üks kord aastas. Seega on põhjendamatud kostja etteheited, et hagejal elamu valitsejana puudus õigus kutsuda kokku korteriomanike üldkoosolekuid. Vastavalt KOS § 17 lõikele 4 teavitatakse üldkoosoleku kokkukutsumisest korteriomanikke kirjalikult. Teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, koosoleku kokkukutsumise põhjus ja koosoleku päevakord ning muud üldkoosolekuga seotud tähtsad asjaolud. Üldkoosolekust tuleb ette teatada vähemalt nädal. Kiireloomulise asja puhul ei pea nimetatud tähtaega järgima. Kohus osundab, et kuigi seadus näeb ette koosoleku toimumisest kirjalikus vormis teavitamise, ei reguleeri seadus seda, millisel viisil tuli koosoleku kokkukutsumise kirjalik teade korteriomanikele edastada. Seega ei ole põhjendatud kostja etteheited, et koosoleku kokkukutsumise teade tuli talle saata epostiga või postiga. Hageja on avaldanud, et koosolekute kokkukutsumise teated on avaldatud elamu teadete tahvlil. Kuna kõikidest kohtule esitatud üldkoosolekutest on korteriomanikud osa võtnud, loeb kohus sellega hageja väite tõendatuks, sest teised korteriomanikud said üldkoosolekute toimumisest teada teadete tahvlil avaldatud kirjaliku teate kaudu.
62.KOS § 17 lg 5 kohaselt juhatab üldkoosolekut valitseja, kui ei otsustata teisiti. Seega on asjakohatud kostja etteheited, et hageja kui valitseja on ise korraldanud koosolekute toimumist ja on neid juhatanud. Kooskõlas KOS § 19 lõikega 2 on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui selles osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Samas näeb KOS § 19 lg 3 ette, et kui koosolek on eelviidatud sätte kohaselt otsustusvõimetu, kutsub valitseja kokku uue üldkoosoleku, kes on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata. Uus üldkoosolek kutsutakse kokku otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest alates kolme nädala jooksul, ent mitte varem kui nädala pärast. Seega näeb seadus ette, et kui tegemist on korduskoosolekuga, on see otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust. Alusetud on kostja etteheited, et valitseja valimiseks ning kostja vastu nõude esitamiseks tuli otsus langetada tingimata viisil, kus otsuse poolt oleks olnud 51% korteriomanikest, sest hageja nimetati valitsejaks korduskoosolekul.
63.KOS § 20 lg 1 kohaselt otsustavad valitseja nimetamise ja tagandamise korteriomanikud häälteenamusega. Valitseja võib nimetada ametisse kuni viieks aastaks. Nimetamiseks on vaja valitseja kandidaadi nõusolekut. Valitseja tagandamise suhtes võib kohaldada piirangut, mille järgi võib ta tagandada vaid olulisel põhjusel. Muid piiranguid valitseja nimetamisele ega tagandamisele ei kohaldata. Valitseja nimetamist ega tagandamist ei saa korteriomanike kokkuleppega välistada. KOS § 20 lg 2 järgi võib valitsejat ametisse nimetada korduvalt, kuid mitte varem kui aasta enne tema volituste lõppemist. Seega on valitseja ametisse nimetamise näol tegemist küsimusega, mida korteriomanikud saavad otsustada lihthäälteenamusega. Koosoleku kvoorumi puudumise korral võib korduskoosolek otsustada valitseja nimetamise sõltumata kohalviibinud korteriomanike arvust.
64.Riigikohus on samuti rõhutanud, et kui korteriomandiseaduse või korteriomanike kokkuleppe alusel tehakse korteriomanike otsus häälteenamusega, kehtib otsus KOS § 8 lg 3 kohaselt ka nende korteriomanike suhtes, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud (RK TKo 3-2-1-116-11, p 19). Selleks, et korteriomanike otsus oleks kehtiv, peab otsustatud küsimuse lahendamine olema korteriomanike pädevuses, küsimust võis lahendada häälteenamusega ja otsus on vastu võetud häälteenamusega. Otsus on kehtiv siis, kui see ei ole
tehinguna tühine ja seda ei ole KOS § 15 lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud (samas, p 19). Küsimuse, kas korteriomanike üldkoosoleku otsus kehtib või mitte, peavad omavahel selgeks vaidlema korteriomanikud hagita menetluses (RK TKo 3-2-1-188-15, p 10).
65.Käesolevas asjas puudub vaidlus selle üle, et kostja ega vaidlusaluse korteri eelmine omanik ja kostja poeg ei ole vaidlustanud neid korteriomanike otsuseid, millistele hageja oma nõudeõiguse olemasolu põhistamiseks on tuginenud. Kostja ei ole viidanud ühelegi tsiviilseadustiku üldosa seadusest tulenevale alusele, mille kohaselt võiks korteriomanike otsust valitseja nimetamise kohta pidada tühiseks tühise tehinguna. Kostja väited otsuse võltsituse kohta on jäänud täielikult põhistamata. Sisuliselt on kostja viidanud üksnes sellele, et valitseja nimetamise otsus võeti vastu ebapiisava häälteenamusega. Kostja on kahtluse alla seadnud esimese koosoleku toimumise ning on väitnud, et korteriomanikud ei olnud koosoleku toimumisest teadlikud, sest neile ei saadetud koosoleku kutset. Kohtu hinnangul on need väited põhistamata ja tõendamata.
66.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 27.02.2013 toimus Xxxx elamu korteriomanike üldkoosolek, mille kohta koostati protokoll nr 17 (toimiku 1. kd, lk 31-34). Protokolli kohaselt oli tegemist korduskoosolekuga, millest võttis osa 6 korteriomanikku. Üldkoosoleku päevakorrapunktist nr 3 nähtub, et üldkoosoleku otsusega on korteriomanikud nimetanud valitsejaks XxxxOÜ (mille ärinimi oli alates 06.03.2013 XxxxOÜ, toimiku 1. kd, lk 36). Otsuse punktiga 4 anti hagejale volitus võlglastelt võlgade sissenõudmiseks. Otsuse punktis 5 anti valitsejale volitus kinnisvara korrashoiu tagamiseks vajalike kokkulepete sõlmimiseks korteriomanike nimel. Üldkoosoleku otsuse alusel on hagejale antud volikiri esitada KOS § 21 lõikes 5 sätestatud nõudeid korteriomanike vastu, kes pole täitnud korteriomanike ühiseid rahalisi kohustusi (toimiku 1. kd, lk 35). Seega on antud koosoleku otsusega tõendatud hageja valitsejaks nimetamine ja hageja õigus pöörduda kostja vastu nõudega kohtusse.
67.Kohus leiab, et kui teade koosoleku toimumise kohta avaldati kirjalikult elamu teadete tahvlil, oli täidetud seadusest tulenev nõue kutsuda üldkoosolek kokku kirjaliku teatega. Kuna teised korteriomanikud said korduskoosolekust teada ja osalesid sellel, ei ole tõendatud kostja väide, et korteriomanikud ei olnud koosolekust teadlikud. Kuivõrd tegemist oli korduskoosolekuga, oli koosolek otsustusvõimeline sõltumata selle osalejate arvust. Kostja väide, mille kohaselt 27.02.2013 koosolekule eelnevat koosolekut kokku ei kutsutudki, ei ole millegagi tõendatud. Kohus nõustub siinkohal hageja väitega, et kuivõrd esimene koosolek ei olnud otsustusvõimeline, ei olnud vajalik protokolli koostamine, sest KOS § 18 lg 6 kohaselt tuleb protokollida ainult üldkoosolekute otsused.
68.Hageja õigust olla elamu valitseja ja esitada kostja vastu nõue tõendavad ka hilisemad korteriomanike üldkoosolekute otsused, mis on kohtule esitatud. Xxxx elamu korteriomanike korduskoosoleku protokollist nr 27,02,14 (toimiku 5. kd, lk 110-115, esimese ja kvoorumit mitteomanud koosoleku protokoll nr 18,02,14 on toimiku 5. kd, lk 121-123) nähtub, et koosolekul kinnitati 2013. aasta majandusaruanne ning 2014. aasta majanduskava. Otsuses on ühtlasi märgitud, et suurim majandamiskulude võlgnik oli korteriomanikest kostja.
69.Xxxx korteromanike korduskoosoleku protokollist 02.03.2015 (toimiku 5. kd, lk 124-131, esimese ja kvoorumit mitteomanud 18.02.2015 koosoleku protokoll on toimiku 5. kd, lk 134136) tuleneb, et viidatud koosolekul kinnitati 2014. aasta majandusaasta aruanne ning 2015. aasta majanduskava. Xxxx korteromanike 29.02.2016 korduskoosoleku protokolli (toimiku 5. kd, lk 137-142, esimese 15.02.2016 kvoorumit mitteomanud koosoleku protokoll on toimiku 5. kd, lk 147-149) kohaselt kinnitati koosolekul 2015. aasta majandusaasta aruanne ning 2016. aasta majanduskava.
70.KOS § 21 reguleerib valitseja õigusi ja kohustusi korterelamus. KOS § 21 lg 1 p 1 kohaselt on valitseja õigustatud ja kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid ja hoolitsema kodukorra täitmise eest. KOS § 21 lg 2 p 1 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel õigus korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid. Samuti on valitsejal KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt õigus esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses.
71.Riigikohus on leidnud, et KOS § 20 lg 1, § 22 lg 5 ja § 8 lg 3 kohaselt on korteriomanike otsused valitseja nimetamise kohta kehtivad ka nende isikute suhtes, kes saavad korteriomanikeks alles pärast otsuste vastuvõtmist (RK TKo 3-2-1-132-05, p 10). Hagi esitamise õiguslikuks aluseks valitseja poolt saab KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta, sest majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks ning majanduskavast nähtub see ulatus, milles valitsejal on õigus majanduskava ellu viia ja selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada (samas, p 10). KOS § 21 lg 2 p 5 järgi võib valitsejal olla õigus esitada hagi oma nimel (RK TKo 3-2-1-163-14, p 15).
72.Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et hagejal oli õigus esitada kostja vastu hagi kostja kui korteriomaniku kohustuste täitmise nõudes. Hageja on nimetatud valitsejaks kehtiva korteriomanike otsusega 27.02.2013. Antud otsus oli kehtiv ka kostja suhtes. Hilisemate korteriomanike üldkoosolekute otsustega on hageja kui valitseja tegevus heaks kiidetud ning kinnitatud majanduskavad, milliste raames ja täitmiseks oli hagejal õigus pöörduda kohtusse nõudega kostja vastu. Kostja väide, mille kohaselt olevat XxxxAS müünud elamu hoolduse paketi hagejale sellest korteriomanikke teavitamata, on alusetu ja tõendamata. Korteriomandiseadusest ei tulene kostja kirjeldatud viisil valitseja õiguste ja kohustuste võõrandamise võimalust. Kostja ei ole enda väidetud tehingu sõlmimist ja selle olemasolu tõendanud ühegi tõendiga. Küll aga on hageja tõendanud, et hageja on nimetatud kehtivalt elamu valitsejaks ning tema kui valitseja tegevus on hilisemate korteriomanike otsustega heaks kiidetud. Kostja etteheide, mille kohaselt ei olevat hageja sõlminud kõigi korteriomanikega lepinguid, on samuti põhjendamatu, sest korteriomandiseadus ei näe ette pärast valitseja nimetamist eraldiseisvate lepingute sõlmimist valitseja ja korteriomanike vahel.
73.Kohus selgitas kostjale 22.02.2017 eelistungil (toimiku 5. kd, lk 183-184), millise nõude on hageja kostja vastu esitanud. Kohus selgitas kostjale, et hagejal on olemas seadusest tulenev nõudeõigus ning korteriomanike üldkoosolekute otsused on kehtivad. Kohus selgitas kostjale KOS § 13 lg 1, § 21 lg 2 ja § 15 lg 4. Kohus selgitas kostjale, et viimane ei saa hageja nõudele vastu vaielda ettekäändel, et ta ei nõustu korteriomanike üldkoosolekute otsustega. Kohus andis kostjale täiendavalt aega oma vastuväidete täpsustamiseks, samuti kompromissi sõlmimiseks hagejaga. Vaatamata kohtu selgitustele kostja oma vastuväiteid nõudele sisulises osas ei täpsustanud ega sõlminud hagejaga kompromissi.
74.Kohus leiab, et ülejäänud kostja poolt menetluse käigus esitatud vastuväited ei võimalda jätta hageja nõuet kostja vastu rahuldamata. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et kostja kanti Xxxx korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse sisse 05.03.2013 (toimiku 1. kd, lk 29-30). Iseenesest puudub poolte vahel antud asjaolu üle ka vaidlus. Kostjal lasus korteriomanikuna kohustus kanda kulusid, mis olid seotud tema korteriomandiga.
75.AÕS § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. KOS § 13 lõikest 1 tulevalt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega.
Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. KOS § 13 lg 2 alusel on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama KOS § 13 lõikes 1 nimetatud suuruses. Eeltoodud sätete kohaselt lasus kostjal kui korteriomanikul kohustus tasuda maksud ja kulutused, mis olid kaasnesid tema korteriomandiga.
76.KOS § 22 reguleerib majanduskava ja aruandluse koostamist. KOS § 22 lg 1 kohaselt koostab valitseja kalendriaastaks majanduskva, mis sisaldab muuhulgas korteriomanike kohustusi kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmise suhtele (KOS § 22 lg 1 p 3), kaasomandi eseme korrashoiuks remondifondi tehtavate maksete suurust (KOS § 22 lg 1 p 4) ning kogu hoones tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri kogust ning maksumust (KOS § 22 lg 1 p 5). Kohus leiab asjas kogutud tõendite pinnalt, et hageja poolt kostjale esitatud arvetel märgitud summad olid kooskõlas korteriomanike poolt kinnitatud majanduskavadega. Kohus ei nõustu kostja paljasõnaliste ja põhistamata väidetega, et hageja on rakendanud kommunaalteenuste puhul enda äranägemisel suvalisi tariife, muutnud kulude suurust kuust kuusse põhjendamatult ning lisanud arvetele alusetuid summasid. Selliseid järeldusi kohtule esitatud tõendite pinnalt teha ei saa. Samuti ei nähtu erinevalt kostja väidetest ühestki nõude aluseks olevast arvest, et need sisaldaksid hageja menetluskulusid seoses käesoleva vaidlusega.
77.Hageja poolt kostjale ajavahemikul 11.03.2013 kuni 09.10.2013 esitatud arvetest (toimiku 1. kd, lk 37-44) nähtub, et kostjal kui korteriomanikul tuli tasuda elamu halduse ja hoolduse eest vastavalt korteri ruutmeetrite arvule. Garaažikoha omanikuna tuli kostjal tasuda garaaži hoolduse ja garaaži elektri eest. Kostjal tuli teha makseid garaaži hooldusfondi ja elamu hooldusfondi korteri ruutmeetrite arvu alusel. Samal alusel tuli kostjal tasuda kindlustuse ja prügiveo eest. Korteri soojuse ja vee soojendamise ning kanalisatsiooni eest tuli tasuda vastavalt tarbitud teenuste mahule. Samuti tuli kostjal tasuda elamu üldelektri eest. Arvel on märgitud ka read päevase ja öise elektrienergia kohta, mida kostjal oleks tulnud tasuda vastavalt tarbitud elektrienergia kogusele, kuid arvel ei ole sisuliselt märgitud tarbitud elektrienergia koguseid ega tasu elektrienergia eest. Seega on alusetud kostja väited, et hageja rakendas elektrienergia eest tasu nõudmisel suvalisi tariife ega andnud kostjale ligipääsu elektrienergia arvestitele.
78.Igal järgmisel hageja esitatud arvel on kajastatud eelmistel perioodidel tekkinud võlgnevus. 2013. aasta märtsi eest esitatud arve osas korrigeeris hageja tasumisele kuuluvaid summasid lähtuvalt sellest, millal kostja 2013. aasta märtsis korteri omanikuks sai (toimiku 1. kd, lk 87-88).
79.Hageja esitatud Xxxx elamu 2013. aasta majanduskavast (toimiku 1. kd, lk 72) nähtub, et kinnisvara haldamise kulu ühe elamu ruutmeetri kohta oli 0,147 eurot ning hooldustööde kulu ühe ruutmeetri kohta oli 0,219 eurot ehk kokku 0,366 eurot ruutmeetri kohta, mis ühtib kostjale esitatud arvetes märgitud elamu halduse- ja hoolduse kuluga ruutmeetri kohta. Garaaži hoolduse kulu tuli tasuda vastavalt omanikule kuuluvate garaažikohtade arvule. Täpsemalt tuli igal garaažikoha omanikul tasuda 0,959 eurot kuus garaažikoha haldamise eest, 0,999 eurot garaaži koristamise eest ja 0,167 eurot tõsteukse ja automaatika hooldamise eest ehk kokku 2,12 eurot, mis ühtib kostjale esitatud arvetel märgitud garaaži hoolduse kuluga.
80.Soojusenergia ja vee soojendamise kulu, samuti vee- ja kanalisatsiooni ning elektrikulu eest tuli igal korteriomanikul maksta vastavalt tegelikule tarbimisele, millele lisandus elamu üldelektri ja üldvee kulu. Maja kindlustamise eest tuli tasuda 0,012 eurot ühe korteri ruutmeetri kohta, mis ühtib kostjale esitatud arvetel märgituga. Remondifondi tuli teha makseid summas 0,107 eurot korteri ruutmeetri kohta, mis ühtib kostjale esitatud arvetel märgitud hooldusfondi maksetega. Garaaži remondifondi tuli igal koha omanikul tasuda kuus 1,070 eurot, mis samuti ühtib kostjale esitatud arvetel märgitud summaga. Prügiveo eest tuli majanduskava kohaselt maksta vastavalt tegelikule tarbimisele, arvestades seejuures lume äravedu. Samuti tuli kulude
summale lisada käibemaks, mis kajastub kostjale esitatud arvetes 2013. aasta eest. Võrreldes kohtule esitatud majanduskava ja hageja arveid, ei saa kohus nõustuda kostja väitega, et arved on koostatud hageja suvaliselt nõutavate tariifide alusel ja et arvetel märgitud summad oleksid kuust kuusse suvaliselt muutunud.
81.Xxxx korteriomandite omanike 15.02.2006 üldkoosoleku protokollist nr 1 (toimiku 1. kd, lk 74-76) nähtub, et sellega kinnitati muuhulgas elamu kodukord. Elamu kodukorra (toimiku 1. kd, lk 77-86) kohaselt tuli elamu haldus- ja hoolduskulud ning kindlustuse kulud jaotada korteriomanike vahel proportsionaalselt lähtudes nende korteri üldpinna ruutmeetrite arvust (kodukorra punkt 3.1.). Ühisosas tarbitavate kommunaalteenuste, sealhulgas üldelektri, üldvee ja kanalisatsiooni eest tasumine pidi toimuma võrdselt jaotatuna kõigi korteriomanike vahel.
82.Kostjale esitatud arvete puhul on kooskõlas kodukorra punktiga 3.3. lähtutud korteri üldpinnast suurusega 53,5 ruutmeetrit. Kodukorra punkt 3.5. nägi ette, et korterites tarbitud muude kommunaalhüvede ehk elektri, sooja ja külma vee kogused saadakse korteri individuaalsete arvesti näitude alusel. Üldvee kogus ja vastava üldkanalisatsiooni kogus määrati elamu üldtarbimise ja korterite tarbimise kogusumma vahena (kodukorra punkt 3.8.) ning analoogiliselt määrati elamu üldelektri kogus (kodukorra punkt 3.9.). Arvestite näidud pidi iga korteriomanik teatama elamu haldajale hiljemalt tarbimiskuu 25. kuupäevaks (kodukorra punkt 3.10). Kohus osundab, et hageja poolt kohtule esitatud arved on kooskõlas kodukorras märgitud kulude jaotusega. Kostja ei ole välja toonud ega tõendanud, et hageja oleks kommunaalkulude arvestamisel teinud ekslikke arvutusi või nõudnud kostjalt tasu ulatuses, mis oleks ületanud tegelikku tarbimist või oleks olnud kodukorras märgitud jaotuspõhimõtetega vastuolus.
83.Täiendavalt esitas hageja kohtule tema ja AS Eesti Energia vahel esitatud võrgu- ja elektrilepingu (toimiku 1. kd, lk 90-92) ning elektrienergia müügilepingu (toimiku 1. kd, lk 9396), samuti 05.06.2013 XxxxOÜ-ga sõlmitud elektrienergia müügilepingu (toimiku 1. kd, lk 98101). Hageja esitas kohtule teenuse osutajate poolt nimetatud lepingute alusel esitatud arved (toimiku 1. kd, lk 102-201). Arvetest on nähtuv, milline oli elamu elektri üldtarbimine vastavatel kuudel ja kui palju tuli selle eest tasuda elamu haldajal. Arvestades kodukorras märgitud regulatsiooni, jaotati üldelektri kulud korteriomanike vahel võrdselt, arvestades korterite endi tarbitud elektrienergia koguse maha elamu kogu tarbitud energia kogustest. Kostja ei ole esitatud tõenditele vastu vaielnud ega põhistanud, miks olevat tema arvates hageja nõudnud temalt tasu tegelikke kulusid ületavas osas.
84.Hageja esitatud veevarustuse ja reovee ärajuhtimise teenuse müügilepingust, mis sõlmiti XxxxAS ja AS Xxxxvahel 23.08.2006 (toimiku 1. kd, lk 202-203), nähtub, et lepinguga tagati elamule joogivee ühendus ja kanalisatsiooniteenus. Hageja esitas kohtule AS Xxxxesitatud arved Xxxx elamu kui terviku veevarustuse ja reovee ärajuhtimise eest perioodil 02.04.2013 kuni 30.10.2013 (toimiku 1. kd, lk 204-210). Kostja ei ole esitatud tõendeid vaidlustanud ega põhistanud, miks olevat hageja tema arvates nõudnud tasu tegelikke kulusid ületavas osas.
85.Hageja esitas kohtule XxxxAS-ga 01.04.2012 sõlmitud lepingu jäätmeveo teenuse osutamiseks muuhulgas Xxxx elamule (toimiku 2. kd, lk 2-12). Hageja esitas kohtule antud lepingu alusel esitatud arved perioodil 31.03.2013 kuni 30.09.2013 (toimiku 2. kd, lk 13-52). Kostja ei ole ka nimetatud tõenditele vastuväiteid esitanud ega põhistanud, miks on tema arvates hageja nõudnud korteriomanikult tasu tegelikke kulusid ületavas osas.
86.XxxxAS sõlmis AS-ga Xxxx soojusmüügilepingu nr xxxx (toimiku 2. kd, lk 53-55), mille kohaselt varustatakse Xxxx elamut kütte ja sooja veega. Hageja esitas kohtule antud lepingu alusel saadetud arved, mis muuhulgas puudutasid vaidlusalust elamut (toimiku 2. kd, lk 56-71). Kostja ei ole viidatud tõenditele vastuväiteid esitanud ega põhistanud, miks on hageja tema
arvates nõudnud korteriomanikult tasusid tegelikke kulusid ületavas osas.
87.Hageja esitas kohtule oma konto väljavõtted perioodidel 01.03.2013 kuni 31.03.2013, 01.04.2013 kuni 30.04.2013, 01.05.2013 kuni 31.05.2013, 01.06.2013 kuni 30.06.2013 (toimiku
2.kd, lk 73-205), 01.07.2013 kuni 31.07.2013, 01.08.2013 kuni 31.08.2013, 01.09.2013 kuni 30.09.2013 ning 01.10.2013 kuni 31.10.2013 (toimiku 3. kd, lk 1-137), millest nähtub erinevate kommunaalteenuste osutajate arvete tasumine hageja poolt. Seega on hageja kaudu teised korteriomanikud tasunud mitmete aastate jooksul kõigi nende kommunaalteenuste eest, mis olid elamule vajalikud. Kostja ei ole põhistanud ega selgitanud, millest tulenevalt puudus temal korteriomanikuna kohustus kanda elamuga seotud kulutusi mistahes osas.
88.Koos hagiavalduse täiendusega esitas hageja kohtule kostjale saadetud arved perioodil 12.11.2013 kuni 09.06.2016 (toimiku 5. kd, lk 78-109). Viidatud arved on analoogilised varasemate hageja arvetega. Arvete alusel tuli kostjal kui korteri omanikul tuli tasuda elamu halduse ja hoolduse eest vastavalt korteri ruutmeetrite arvule, garaaži hoolduse ja garaaži elektri eest. Kostjal tuli teha makseid garaaži hooldusfondi ja elamu hooldusfondi korteri ruutmeetrite arvu alusel. Samal alusel tuli kostjal tasuda kindlustuse ja prügiveo eest. Korteri soojuse ja vee soojendamise ning kanalisatsiooni eest tuli tasuda vastavalt tarbitud teenuse mahule. Samuti tuli kostjal tasuda elamu üldelektri eest. Arvetel ajavahemikus 12.11.2013 kuni 11.11.2014 ei ole märgitud kostja korteris tarbitud elektrienergia koguseid ega tasu elektrienergia eest. Alates 09.12.2014 on arvetel märgitud tasu ka päevase ja öise elektrienergia eest. Miks aga oli kostja arvates tegemist hageja poolt suvaliselt määratavate elektrienergia tariifidega, ei ole kostja põhistanud. Igal järgmisel arvel on kajastatud ka eelmistel perioodidel tekkinud võlgnevus.
89.Xxxx elamu korteriomanike koosoleku protokolliga nr 27,02,14 (toimiku 5. kd, lk 110-115) kinnitati 2013. aasta majandusaruanne ning 2014. aasta majanduskava. Kinnitatud 2014. aasta majanduskava kohaselt (toimiku 5. kd, lk 118) kohaselt tuli korteriomanikul tasuda haldamise eest 0,147 eurot ruutmeetri kohta kuus ja hooldustööde eest 0,222 eurot kuus, kokku 0,369 eurot ruutmeetri kohta kuus. Garaažikoha hoolduse eest tuli tasuda 0,959 eurot kuus ja koristuse eest 0,999 eurot kuus, kokku 1,958 eurot kuus. Samuti tuli tasuda garaažis tõstukse ja automaatika hoolduse eest 0,167 eurot kuus. Maja kindlustuse eest tuli tasuda 0,012 eurot korteri ruutmeetri kohta. Remondifondi tuli teha makse 0,107 eurot ruutmeetri kohta. Kommunaalteenuste eest tuli tasuda vastavalt tegelikule tarbimisele. Hageja arved, mis on kohtule esitatud koos hagi täiendusega, on 2014. aasta osas kooskõlas majanduse aastakavas märgitud kulude suurusega.
90.Xxxx korteromanike korduskoosolekul 02.03.2015 (toimiku 5. kd, lk 124-131) kinnitati 2014. aasta majandusaasta aruanne ning 2015. aasta majanduskava. 2015. aasta majanduskava (toimiku 5. kd, lk 132) järgi tuli korteriomanikul tasuda haldamise eest 0,160 eurot ruutmeetri kohta kuus ja hooldustööde eest 0,222 eurot kuus, kokku 0,382 eurot ruutmeetri kohta kuus. Garaažikoha halduse eest tuli tasuda 1,050 eurot kuus ja koristuse eest 0,999 eurot kuus, kokku 2,049 eurot kuus. Samuti tuli tasuda garaažis tõstukse ja automaatika hoolduse eest 0,167 eurot kuus. Maja kindlustuse eest tuli tasuda 0,012 eurot korteri ruutmeetri kohta. Remondifondi tuli teha makse 0,107 eurot ruutmeetri kohta. Kommunaalteenuste eest tuli tasuda vastavalt tegelikule tarbimisele. Sooja vee soojendamise hinnaks oli 3,82 eurot m3 kohta, millele lisandus käibemaks. Hageja arved, mis on kohtule esitatud koos hagi täiendusega, on 2015. aasta osas kooskõlas majanduse aastakavas märgitud kulude suurusega.
91.Xxxx korteromanike 29.02.2016 korduskoosolekul (toimiku 5. kd, lk 137-142) kinnitati 2015. aasta majandusaasta aruanne ning 2016. aasta majanduskava. 2016. aasta majanduskava (toimiku 5. kd, lk 143-144) järgi tuli korteriomanikul tasuda haldamise eest 0,160 eurot ruutmeetri kohta kuus ja hooldustööde eest 0,236 eurot kuus, kokku 0,396 eurot ruutmeetri kohta kuus. Garaažikoha halduse eest tuli tasuda 1,050 eurot kuus ja koristuse eest 1,099 eurot kuus, kokku 2,149 eurot kuus. Samuti tuli tasuda garaažis tõstukse ja automaatika hoolduse eest 0,167
eurot kuus. Maja kindlustuse eest tuli tasuda 0,012 eurot korteri ruutmeetri kohta. Remondifondi tuli teha makse 0,107 eurot ruutmeetri kohta. Garaaži remondifondi tuli teha makse 2 eurot koha kohta kuus. Kommunaalteenuste eest tuli tasuda vastavalt tegelikule tarbimisele. Sooja vee soojendamise hinnaks oli 3,82 eurot m3 kohta, millele lisandus käibemaks. Hageja arved, mis on kohtule esitatud koos hagi täiendusega, on 2016. aasta osas kooskõlas majanduse aastakavas märgitud kulude suurusega.
92.Kuivõrd kostja menetluse kestel üheski osas ei tasunud talle esitatud korteri majandamiskulude ja kommunaalteenuste arveid, suurendas hageja oma nõuet täiendavalt 06.03.2017 menetlusdokumendis. Antud seisukohaga koo esitas hageja kostjale arved ajavahemikul 08.07.2016 kuni 11.01.2017 (toimiku 6. kd, lk 4-7). 2016. aasta eest esitatud arved on kooskõlas elamu 2016. aasta majanduskavaga.
93.Arvete alusel tuli kostjal kui korteriomanikul tuli tasuda elamu halduse ja hoolduse eest vastavalt korteri ruutmeetrite arvule, garaaži hoolduse ja garaaži elektri eest. Kostjal tuli teha makseid garaaži hooldusfondi ja elamu hooldusfondi korteri ruutmeetrite arvu alusel. Samal alusel tuli kostjal tasuda kindlustuse ja prügiveo eest. Korteri soojuse ja vee soojendamise ning kanalisatsiooni eest tuli tasuda vastavalt tarbitud teenuse mahule. Samuti tuli kostjal tasuda elamu üldelektri eest. Arvetel oli märgitud tasu ka päevase ja öise elektrienergia eest vastavalt tegelikule tarbimisele.
94.Vaatamata kohtu selgitustele ei põhistanud kostja üheski osas, miks olid tema arvates hageja arved osaliselt või täielikult põhjendamatud, sisaldasid lubamatuid juurdekirjutusi või suvalisi muudatusi. Kostja esitas samuti kohtule talle hageja poolt 2013. aasta novembris ja detsembris esitatud arved ning 2014. aasta septembris, novembris ja oktoobris esitatud arved (toimiku 4. kd, lk 14-21). Arvetele on kostja teinud oma märkused, kuid milliseid asjaolusid soovis kostja arvetega tõendada, tema seisukohtades järeldada ei ole võimalik. Kostja esitas kohtule ka korteri varasemale omanikule Xxxxile esitatud arved 2013. aasta jaanuarist ja 2012. aasta juulist koos oma märkustega, kuid kostja ei selgitanud, milliseid asjaolusid ta tõenditega tõendada soovib. Kohtu hinnangul on tegemist asjakohatute tõenditega.
95.Kostja esitas kohtule enda volitatud isiku avalduse hagejale 19.11.2014 (toimiku 4. kd, lk 68), milles kostja nõudis hagejalt muuhulgas Xxxx kommunaalteenuste arveid, kus oleks eraldi märgitud menetluskulud käesolevas asjas. Antud avaldus ei saa kohtu hinnangul tõendada, et hageja nõude aluseks olevad arved oleksid mistahes ulatuses sisaldanud hageja menetluskulusid käesolevas tsiviilasjas, sest arvetel endil menetluskulusid kajastatud ei ole ning need on kostjale esitatud vaid põhjendatud ja vajalike korteriomandi majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest. Kostja pöördumine tema väiteid ei tõenda.
96.Koos täiendavate vastuväidetega esitas kostja kohtule osaliselt samad arved, millistele tuginedes oli hageja kostja vastu nõude esitanud (toimiku 6. kd, lk 18-28, samad arved 6. kd, lk 38-41). Milliste väidete tõendamiseks kostja arved uuesti esitas, kostja menetlusdokumendist ei nähtu. Samuti esitas kostja kohtule enda koostatud tabelid (toimiku 6. kd, lk 29-31, sama tabel 6. kd, lk 45-46), kuid mis peaks tabelitest nähtuma ja kuidas kostja nendega põhistas oma vastuväiteid, ei ole võimalik mõista. Kostja ei ole isegi üldsõnaliselt selgitanud, millistele tõenditele või algandmetele tuginedes on ta arvaandmed tabelitesse sisestanud ja millised järeldused ta tegi. Kohus osundab, et kostja koostatud tabelite näol ei ole tegemist tõendite, vaid kostja enda põhistamata seletustega, mis kostja väiteid ei tõenda.
97.Kostja väidetest on järeldatav üksnes see, et kostja ei nõustu arvete selle osaga, mis kajastab eelmiste perioodide võlgnevust ja pidas varasema võlgnevuse summasid alusetult suurendatuteks. Kostja on jätnud ilmselt tähelepanuta, et järgmise kuu eest esitatud arve, mis sisaldas eelmise kuu võlgnevuse summat, sisaldas lisaks põhivõlgnevusele ka arvestatud viivise
summat, mistõttu erines järgmisel arvel kajastatud koguvõlgnevuse summa eelmisel arvel kajastatud põhivõlgnevuse summast. Nimetatud erinevused ei oma aga asja lahendamisel kohtu hinnangul sisulist tähtsust, sest hagiavalduses on hageja esitanud uue ja teistsuguse viivise nõude. Põhivõlgnevuse nõude esitamisel on hageja lähtunud igal konkreetsel arvel märgitud põhivõlgnevuse summast, mitte järgmisel arvel märgitud põhivõlgnevuse ja viivise kogusummast.
98.Kokkuvõttes leiab kohus, et hageja poolt kostjale esitatud arved sisaldasid õigesti ja põhjendatult elamu ja korteri majandamisega seotud kulusid ning olid kooskõlas korteriomanike koosolekutel kinnitatud majandamiskavadega. Kostja vastuväited arvete suurusele on põhjendamatud.
99.Kostja väited, milliste kohaselt olevat hageja nõue sisaldanud samu tasumata arveid, milliste alusel kostja juba tegi makseid tsiviilasjas nr 2-09-47861 kinnitatud kompromissi alusel, on jäänud tõendamata. Kostja on antud vastuväite esitamisel ilmselt jätnud tähelepanuta asjaolu, et kuni 05.03.2013 oli korteri omanikuks mitte kostja, vaid tema poeg Xxxx. Käesolevas asjas ei saa kohtu hinnangul omada tähtsust see, milliseid kokkuleppeid elamu majandamisega seotud kulude osas tegi korteri eelmine omanik.
100.Kostja esitas kohtule Harju Maakohtu poolt tsiviilasjas nr 2-13-36491 tehtud tagaseljaotsuse (toimiku 4. kd, lk 9-13), millega mõisteti Liivaoja tn 2 korteriomanike kasuks kostjalt Xxxxilt muuhulgas välja korteri majandamiskulude ja kommunaalteenuste võlgnevus summas 614,75 eurot ja viivis. Tagaseljaotsus oli tehtud 13.05.2014. Kohus osundab, et tegemist on asjakohatu tõendiga, sest käesolevas vaidluses on kostjaks korteri uus omanik Xxxx. Hageja on esitanud kostja vastu nõude tulenevalt ainult nendest arvetest, mis esitati Xxxxle alates ajast, mil ta sai korteri omanikuks.
101.Kostja esitas kohtule OÜ Xxxx konto väljavõtte (toimiku 4. kd, lk 22), millest nähtuvalt on antud ettevõte hagejale 2013. aasta detsembris tasunud kokku 1886,57 eurot. Mille eest antud summa tasuti, ei ole võimalik väljavõttest järeldada. Maksekorraldustel selgitusteks märgitud numbrid ei ühti nende arvete numbritega, milliste tasumata jätmise tõttu esitas hageja kostja vastu hagiavalduse antud menetluses. Seega ei ole makseid tehtud nende võlgnevuste tasumiseks, millele tuginedes on käesolevas asjas esitanud hageja nõude kostja vastu.
102.Kostja väited selle kohta, et tal on õigus jätta hagejale tasumata garaaži hooldamise ja garaažifondi tehtavad maksed seetõttu, et hageja ei ole puhastanud garaaži äravoolusüsteemi ning tekitanud sellega kostjale kahju, on jäänud põhistamata ja tõendamata. Kostja vastuhagi menetlemisest kohus keeldus ning viidatud kohtumäärus on jõustunud. Millise muu õiguskaitsevahendi kasutamise tõttu on kostjal õigus väidetavate garaaži äravoolu probleemide tõttu jätta hageja arved osaliselt või täielikult maksmata, ei ole kostja vaatamata kohtu istungil antud selgitustele põhistanud ega tõendanud.
103.Kohus osundab, et kostja väited selle kohta, millest olid tingitud garaažis esinevad probleemid, on menetluse käigus olnud vastuolulised. Kostja väitis, et probleemid garaažis olid tingitud sellest, et XxxxAS kui ehitusettevõte rikkus ehitamisel vajalikke nõudeid. Samaaegselt asus kostja hoopis väitma, et garaažis esinenud puudused olid tingitud sellest, et hageja elamu valitsejana jättis täitmata garaaži hooldamise kohustuse. Kohus leiab, et viimane kostja väide on jäänud menetluses tõendamata. Kostja etteheited elamu ehitanud ehitusettevõttele on aga käesolevas vaidluses asjakohatud, sest elamu valitseja ega teised korteriomanikud, kelle huve valitseja esindab, ei ole elamu ehituslike puuduste eest vastutavad. Kostja väited, milliste kohaselt kulub ehituslike puuduste kõrvaldamiseks vähemalt 200 000 eurot, on jäänud paljasõnalisteks.
104.Kostja esitas kohtule väidetavalt elamu garaažis tehtud fotod (toimiku 4. kd, lk 61-66, originaalfotod ümbrikus toimiku 4. kd lk 90), kuid ei selgitanud, milliseid asjakohaseid väiteid ta soovib fotodega tõendada. Ainuüksi fotode alusel ei saa kohus lugeda tõendatuks, et garaažis esinevad probleemid on tingitud sellest, et valitseja on jätnud äravoolusüsteemi hooldamata.
105.Kostja esitas kohtule Ehitusekspertiisibüroo OÜ 17.03.2010 ekspertiisi koos selle täiendusega (toimiku 4. kd, lk 33-36). 17.03.2010 ekspertiisi oli tellinud kosja poeg Xxxx, sest tema arvates olid XxxxAS-lt ostetud korteriomandil puudused. Ekspertiisis tuvastati ülevaatuse tulemusena, et korteri nr 31 parkimiskohas nr 80 seisab põrandal vesi. Põrand on 0 kaldega ja vesi ei voola äravoolutrappi. Hüdroisolatsiooni on samuti arvamuses peetud ebapiisavaks. Arvamuses on jõuti järeldusele, et objekti müüja peaks teostama koos ostjaga puuduste ülevaatuse ja leppima kokku puuduste kõrvaldamises. Täiendavas arvamuses asuti seisukohale, et pinnasevee imbumine garaaži ja seisev vesi garaaži põrandal on ehituspuudus.
106.Kohus osundab, et erinevalt kostja menetluses esitatud vastuolulistest väidetest ei ole parkimiskohas vee seismise probleem ekspertarvamuse kohaselt tingitud mitte veeäravoolusüsteemi ebapiisavast hooldamisest või puhastamisest, vaid tegemist oli elamu ehitusliku puudusega, mille eest on vastutav elamu ehitanud ehitusettevõte.
107.Kostja esitatud Xxxxpoolt 06.06.2012 koostatud ja ekspertiisi nime kandvast allkirjastamata dokumendist (toimiku 4. kd, lk 25-32, osaliselt 4. kd, lk 160-164) võib järeldada, et selle koostaja vaatas 15.04.2012 üle Xxxx elamu ja tegi ülevaatuse käigus fotosid. Ülevaatuse eesmärgiks oli selgitada välja vee sattumise põhjused elamu maa-alusele korrusele. Ülevaatusel tuvastas dokumendi koostaja, et betoonpõrandasse on puuritud talle teadmata eesmärgil augud, millist lahendust ta pidas ebaõigeks põranda kuivatamise jaoks. Dokumendi koostaja on leidnud, et aukude puurimisega rikuti hüdroisolatsiooni, mistõttu hakkas vesi maa-alusel korrusel seisma. Maa-alusel parkla põranda kallet pidas dokumendi koostaja ebaõigeks ning leidis, et kalle tuleks lahendada viisil, kus vesi voolaks ettenähtud trappidesse. Hüdroisolatsiooni on samuti peetud ebakvaliteetseks. Seisukohtade põhistust dokumendist ei nähtu.
108.Täiendavalt esitas kostja sama isiku poolt väidetavalt koostatud, kuid taas allkirjastamata pöördumise (toimiku 4. kd, lk 180), milles on väidetud, et 2015. aasta märtsis tehti garaažis korduv ülevaatus. Ülevaatuse käigus selgus, et probleem on endiselt lahendamata. Xxxx poolt väidetavalt koostatud uues seisukohas asuti erinevalt varasemast järeldusele, et probleem on seotud hoopis drenaaži süsteemiga, mis on ummistunud ja pumbaga, mis ei tööta. Põhistused kohtule suunatud pöördumises puuduvad. Koos kirjaga kohtule esitatud fotodest (ümbrik toimiku 4 kd, lk 181) ei ole võimalik järeldada, kes need on teinud ja millal ning millised asjaolud peaksid fotodest kohtule nähtuma.
109.Kohus leiab, et ainuüksi allkirjastamata ja väidetavalt Xxxx koostatud kohtule suunatud pöördumine ei tõenda kostja väiteid, et garaaži hooldus oli hageja poolt jäänud nõuetekohaselt teostamata. Allkirjastamata dokumendis puuduvad põhistused ning see on vastuolus sama isiku poolt varem koostatud teise arvamusega. Samuti on väidetavalt Xxxx koostatud arvamus vastuolus OÜ Ehitusekspertiisibüroo ekspertarvamusega.
110.Ühtlasi ei ole kohtule esitatud tõendeid Xxxx pädevuse kohta. Kostja ei ole tõendanud, et väidetavalt asjatundja arvamuse koostanud Xxxxl oli olemas ehitusekspertiiside teostamise pädevus. Ehitusseaduse (redaktsioonis, mis kehtis arvamuse väidetava koostamise ajal ehk seisuga 06.06.2012) § 41 lg 1 nägi ette, et isikul on lubatud ehitada, projekteerida, teha ehitusuuringuid, energiaauditeid, omanikujärelevalvet, ehitusprojektide ja ehitiste ekspertiise, väljastada energiamärgiseid ning tegeleda ehitusjuhtimisega, kui ta on ettevõtja äriseadustiku tähenduses ning tal on olemas vastav majandustegevuse registri registreering ja õigussuhe EhS §-s 47 nimetatud pädeva isikuga või peab füüsilisest isikust ettevõtja ise olema pädev tegutsema
vastutava spetsialistina.
111.EhS § 47 lg 1 p 1 sätestas, et vastutav spetsialist on isik, kes on pädev kas ehitamise, projekteerimise, ehitusuuringute tegemise, omanikujärelevalve, hoonete energiaauditite ning ehitusprojektide või ehitiste ekspertiiside tegemise, hoonete energiamärgiste väljastamise või ehitusjuhtimisega tegelemise juhtimiseks ja kontrollimiseks ning nõustab ettevõtjat, et oleks tagatud ehitusseaduses ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud nõuete järgimine. Vastutaval spetsialistil pidi EhS § 47 lg 2 järgi olema ehitamiseks, projekteerimiseks, ehitusuuringute tegemiseks, omanikujärelevalve või ehitusprojektide või ehitiste ekspertiiside tegemiseks või ehitusjuhtimisega tegelemiseks omistatud kutsekvalifikatsioon kutseseaduse või erialane kõrgharidus ja erialane kolmeaastane töökogemus. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et tema esitatud arvamuse väidetavalt koostanud isikul oli olemas pädevus ehitusekspertiiside teostamiseks. Ehitusseadusest ei tulenenud mistahes ennast ehitusinseneriks nimetava isiku pädevus teostada ehitusekspertiise. Eeltoodut arvesse võttes ei ole kohus väidetavalt Xxxx koostatud ja allkirjastamata pöördumisi usaldusväärseteks tõenditeks, mis tõendavad kostja väiteid.
112.Kostja esitas kohtule ka Xxxxja Xxxxkirjalikud seletused (toimiku 4. kd, lk 200-201), kus nimetatud isikud on kinnitanud, et nõuetekohase hoolduse puudumine on kahjustanud nende kinnisvara. Millist vastuväidet hagile soovis kostja nende seletustega tõendada, tema seisukohtadest järeldada ei ole võimalik. Kostja esitatud väljavõttest portaalist city24.ee (toimiku
4.kd lk 67) nähtub, et garaažiboksi koos panipaigaga müüdi Lootsi tänaval hinnaga 13 300 eurot. Millist asjaolu soovis kostja antud tõendiga tõendada ja kas tõend oli asjakohane ka hageja nõudele vastu vaidlemisel, kostja seisukohtadest järeldada ei ole võimalik.
113.Koos vastuhagiga esitas kostja kohtule kinnisvara halduse ja hoolduse teenuste osutamise ning kommunaalteenuste ostu-müügilepingu eritingimused (toimiku 4. kd, lk 157-159). Dokumendist võib järeldada, et leping ei olnud sõlmitud mitte menetlusosaliste, vaid XxxxAS ja Xxxxvahel. Kostja ei ole väitnud, et sooviks antud lepinguga tõendada mõnda asjaolu, mis seondub tema vastuväidetega hagile, mistõttu on tegemist asjakohatu tõendiga.
114.07.02.2013 saatis korteri eelmine omanik ja kostja esindaja Xxxxe-kirja hageja esindajale Xxxx(toimiku 4. kd, lk 37), milles ta pidas põhjendamatuks enda võlgnevust korteri kommunaalkulude eest summas 479,58 eurot. Xxxxnõudis selgitust, millal võetakse midagi ette garaaži drenaaži defekti kõrvaldamiseks. 14.02.2013 saatis Xxxx Xxxxteise e-kirja (toimiku 4. kd, lk 38), milles ta muuhulgas nõudis, et Xxxxsaadaks talle hageja ja XxxxOÜ vahel sõlmitud lepingu Xxxx maja haldamise osas. 18.03.2013 saatis Xxxxhageja esindajale kolmanda e-kirja (toimiku 4. kd, lk 39), milles ta soovis saada selgitusi enda võlgnevuste kohta. Xxxxavaldas arvamust, et hageja on XxxxAS õigusjärglane ning nõudis jätkuvalt lepingu väljastamist talle õiguste ülemineku kohta. Milliseid vastuväiteid hageja nõudele soovis kostja esitatud tõenditega tõendada ning kuidas on esitatud tõendite pinnalt võimalik jätta hageja nõue kostja vastu rahuldamata, ei ole kostja põhistanud. Kohtu hinnangul on tegemist asjakohatute tõenditega juba ainuüksi seetõttu, et käesolevas vaidluses ei ole kostjaks Xxxx.
115.09.08.2013 saadeti uus e-kiri e-posti aadressilt xxxx, kuid kes antud pöördumise esitas, ei ole kohtule esitatud tõendist võimalik järeldada, sest pöörduja nime avaldatud ei ole (toimiku 4. kd, lk 40). Ka antud kirja puhul ei ole kostja selgitanud, millist vastuväidet tema kiri tõendab ja kuidas on tegemist asjakohase tõendiga. Kohtu hinnangul on tegemist asjakohatu tõendiga, mis ühtegi kostja vastuväidet nõudele ei tõenda.
116.Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et hageja nõue kostja suhtes kuulub täielikult rahuldamisele. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus ka osas, milles kostja ei ole hageja nõuet õigeks võtnud. Hageja nõudis kostjalt põhivõlgnevusena 6680,12 euro
väljamõistmist. Kohus on kostja õigeksvõtu alusel rahuldanud juba hageja nõude summas 431,87 eurot. Täiendavalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 6680,12 eurot – 431,87 eurot = 6248,25 eurot. Kogumis tuleb kostjalt hageja kasuks põhivõlgnevusena välja mõista 6680,12 eurot.
117.Kuivõrd kohus rahuldas hageja põhinõude kostja suhtes, tuleb VÕS § 113 lg 1 alusel rahuldada ka hageja viivisenõue. Hageja palus kostjalt seisuga 06.03.2017 sissenõutavaks muutunud viivisena välja mõista viivise seadusjärgses määras summas 791,55 eurot. Hageja palus kostjalt välja mõista ka tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise seadusjärgse määra alusel. Kostja hageja viivisenõudele ning viivise arvestustele (toimiku 5. kd, lk 150 ja lk 162, toimiku 6. kd, lk 8) eraldiseisvaid vastuväiteid ei esitanud. Kostjalt tuleb hageja kasuks seisuga 06.03.2017 sissenõutavaks muutunud viivisena välja mõista 791,55 eurot. Alates 07.03.2017 tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhivõlgnevuse sumalt 6680,12 eurot kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni.
118.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 8 järgi määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks hagita menetluse sätete kohaselt.
119.Hageja palus menetluskuludena kostjalt välja mõista hagiavalduse esitamisel ja nõude suurendamisel tasutud riigilõivud kokku summas 475 eurot ning lepingulise esindaja kulud kokku 2711,46 eurot. Hageja selgitas, et lepingulisel esindajal kulus 556 eurot hagiavalduse esitamiseks ja asjaolude täpsustamiseks, 357,56 eurot kostja esitatud kajale vastamiseks, 536,83 eurot kostja 19.05.2015 seisukohale vastamiseks, 447,36 eurot Harju Maakohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsustega tutvumiseks, samuti nõude suurendamise avalduse koostamiseks. 108,64 eurot kulus esindajal nõude täpsustuse koostamiseks ning 230,07 eurot istungiks valmistumiseks ja sellel osalemiseks. Hagejale osutati õigusabi hinnaga 76,69 eurot tunnis, millele lisandus käibemaks. Hageja palus lepingulise esindaja kulud hüvitada ilma käibemaksuta, sest hageja on käibemaksukohustuslane.
120.Kostja vaidles hageja menetluskuludele vastu ja leidis, et kulusid on alusetult suurendatud. Kostja leidis, et kõik hageja menetlusdokumendid antud asjas on koopiad dokumentidest, mis esitati varem toimikusse tsiviilasjas nr 2-13-36491 ning muutunud on ainult summad. Kohus nende kostja vastuväidetega ei nõustu. Kostja esitas kohtule ärakirja tsiviilasjas nr 2-13-36491 esitatud hagiavaldusest, mis on sarnane käesolevas asjas esitatud hagiavaldusega, sest tegemist oli analoogilise nõudega, mille esitamisel tugines hageja analoogilistele õiguslikele alustele. Eeltoodu aga ei tähenda kohtu hinnangul, et hageja esindaja ei pidanud kulutama aega selleks, et formuleerida kohane nõue, kontrollida üle võlgnevuse summa ja koostada nõuetekohane hagiavaldus. Muus osas on kostja väited samasisuliste menetlusdokumentide esitamise kohta jäänud tõendamata.
121.Kohus leiab, et hageja lepingulise esindaja tunnitasu suurus on mõistlik ja põhjendatud ning kooskõlas vaidluse keerukusega. Samuti leiab kohus, et hageja lepingulise esindaja poolt menetlustoimingute tegemiseks ja dokumentide koostamiseks kulunud aeg on mõistlik ning kooskõlas toimingute vajalikkuse ja kohtule esitatud dokumentide mahuga. Kostjalt tuleb hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 3186,46 eurot, millest 475 on tasutud riigilõivud ning 2711,46 eurot on hageja lepingulise esindaja kulud. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt TsMS § 177 lg 2 kohaselt välja mõista viivis menetluskulude summalt 3186,46 eurot alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.