Tsiviilasi nr 2-05-517 (enne 2/28-1376/05)
Eesti Vabariigi nimel
Harju Maakohtu kohtunik Küllike Johannson, hageja ja tema esindaja Vladimir Kartsevi ning kostjate esindajate Vahur Glaase (Kostja I) ja Laire Lind (Kostja II) osavõtul, arutas 15.veebruaril 2006 avalikul kohtuistungil Tallinnas VK(ik XXX, XXX) hagi EELK(registrinumber XXX) ja LKOÜ (registrikood XXX) vastu sõlmitud ostumüügilepingu nr XXX tühiseks tunnistamiseks. Hagiavaldus ja hageja nõue 24.10.1993 sai tulekahju tagajärjel kannatada hageja kasutuses olev korter XXXja muutus 100% elamiskõlbmatuks, täielikult hävis kogu vara. Vaatamata sellele jätkas majavalitsus üüri arvestamist, mille tagajärjel tekkis hagejal alusetu üürvõlg, mis oli põhjuseks, miks hagejal polnud võimalik oma korterit erastada koos teiste elanikega. Hageja väidab, et oli sunnitud pöörduma kohtu poole ja Tallinna Linnakohtu 04.10.2001 otsusega oli hagejale üüri arvestamine tunnistatud seadusevastaseks ning üürivõlg oli kustutatud. Ka oli Tallinna linn kui omanik kohustatud likvideerima tulekahju tagajärjed, mida pole tehtud. Hageja esitas hagid (tsiviilasi nr 2/31-4562/04 ja nr 2/230-9395/03) Tallinna linna vastu kahjude hüvitamise nõudes, kuna soovis taastada korterit ning muuta korteri elamiskõlblikuks ja asuda sinna elama. Vaatamata ülaltoodule EELK (EELK) ja LKOÜ sõlmisid ostu-müügilepingu, mille alusel LKOÜ omandas EELK-le tagastatud mõttelise osa elamust Tallinnas XXX, sealhulgas ka hageja kasutuses oleva korteri nr 12a. Vastavalt ORAS § 12-1 lg 10 on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Kuna hageja on XXX asuva eluruumi üürnik ja talle ei olnud Kostja I poolt enne ülalmärgitud ostu-müügilepingu sõlmimist pakutud kasutada üüritud eluruumi ostueesõigust ning mõlemad pooled nii müüja kui ka ostja olid teadlikud üürniku ostueesõigusest, siis leiab hageja, et ülalnimetatud tehinguga on kostjad rikkunud ORAS §-ga 12-1 lg 10 ettenähtud eluruumi asukohaga XXX ostueesõigust. LKOÜ juhataja LL vahetas novembris 2004 hageja korteri välisukse luku ning hageja ei pääsenud enam korterisse ja oli sunnitud pöörduma abi saamiseks Põhja Politseiprefektuuri Kesklinna Politseiosakonna poole. Alles siis ütles LKOÜ esindaja, et hageja korter on maha müüdud, mis oli hagejale täielikuks üllatuseks. Mingit ametlikku teatist ülalmärgitud tehingu toimumisest ei ole hagejale kostjate poolt saadetud. Eeltoodu alusel ja juhindudes ORAS § 12-1 lg 10, AÕS § 257 lg 1 ja 5 ning TsMS § 155 lg 1 palub hageja hagi tagada ja tunnistada EELK ja LKOÜ vahel sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust. Kostja I ja Kostja II vastused hagiavaldusele EELK tunnistati Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Tallinna Linnakomisjoni otsusega Tallinnas XXX, endisel kinnistul asunud ehitise ja krundi suhtes õigustatud subjektiks ning talle tagastati mõtteline osa nimetatud kinnistust.
Kuivõrd Tallinna Hooneregistris puudusid arestid või keelud, mis oleksid piiranud XXX mõttelise osa omanikul oma tsiviilõigusvõimet teostamast, siis oli EELK õigustatud sõlmima LKOÜ-ga ostu-müügilepingut. Hagiavalduses väidetakse justkui oleks EELK poolt rikutud hageja õigusi Tallinnas, XXX korteri 12a ostueesõiguse realiseerimisel ORAS § 12-1 lg 10 mõttes, mille kohaselt on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Nimetatud väide on Kostja I arvates asjakohatu, sest EELK ja LKOÜ vahel sõlmitud Tallinnas XXX asuva maja XXX mõttelise osa notariaalse ostu-müügilepingu kohaselt on LKOÜ (ostja) teadlik üürniku seadusest tulenevast ostueesõiguse teostamise võimalusest vastavalt lepingu punktile 2.2.3. Samuti on ostja võtnud endale kohustuse teatada ostueesõigust omavale isikule (hagejale) viivitamata käesolevast müügilepingust ja selle sisust (lepingu p 4.9). Hageja väited selle kohta, et temal ei võimaldatud XXX eluruumi erastamist on asjakohatud. EELK ei ole eluruumide erastamise läbiviimise kohustatud subjektiks Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 6 mõttes. Arusaamatud on hageja väited, mille kohaselt: „Vastavalt ostu-müügilepingu p 4.9 on seega nimetatud leping õigustühine“. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) 5. peatükis (tehingu kehtetus) sätestatakse õiguslikud alused, mis toovad kaasa tehingu kehtetuse. Hageja ei ole toonud oma väidete kinnituseks mitte ühtegi õiguslikku alust, mis tooksid kaasa EELK ja LKOÜ vahel sõlmitud Tallinnas, XXX asuva maja XXX mõttelise osa notariaalse ostumüügilepingu õigustühisuse. Kostja II leiab, et hagejal puudub subjektiivne õigus hagi esitamiseks, kuna hageja õigusi ei ole rikutud. Hagiavaldus on esitatud juhindudes ORAS § 12-1 lg 10 ja AÕS § 257, kuid nimetatud seaduseparagrahvid sätestavad üürniku ostueesõigust ja sellega kaasnevaid asjaolusid, kuid ei ole lepingu õigustühiseks tunnistamise aluseks. Kostjale II teadaolevalt puudusid korteri müügilepingu sõlmimisel kolmandate isikute õigused Tallinnas, XXX asuvale eluruumile. Sellekohast märget ei olnud ka notari poolt tõestatud müügilepingus, millega LKOÜ omandas XXX suuruse mõttelise osa XXX elamust, mille koosseisu kuulusid korter nr 3, korter nr 12a ja mitteeluruum. Vara omandamise hetkel puudusid ehitusregistris arestid, keelud ja/või märked kolmandate isikute õiguste kohta korterile nr 12a. EELK esindaja kinnitusel kasutas korterit nr 3 üürnik ja mitteeluruume rentnik. Korter nr 12a oli vaba kolmandate isikute õigustest. Hagiavaldus on esitatud lähtudes asjaolust, et Kostja I ja Kostja II vahel sõlmitud notariaalse müügilepinguga on rikutud ORAS § 12-1 lg 10 sätestatud üürniku ostueesõigust. Kostjale II teadaolevalt ei ole hageja üürnik. Kostja ei tunnista hagiavaldusele lisatud üürilepingut. Väidetavalt on üürileping sõlmitud 06.01.2003 s o ajal kui Tallinna Linnavalitsuse korraldus XXX asuva elamu XXXsuuruse osa tagastamise kohta oli juba ette valmistatud. Samuti puudub üürilepingu lahutamatuks lisaks olev lepingu eseme iseloomustus ja akt eluruumi XXXüürniku käsutusse andmise kohta. Hageja ei ole XXXasuvat eluruumi kasutanud alates tulekahju toimumise hetkest ehk 1994 aastast. Kostja II saatis 09.10.2003 hagejale kirja, kus teavitas hagejat omandi üleminekust ja palus korteri vabastada talle vajalikest esemetest. Hageja ei ole teatele reageerinud. VÕS § 250 kohaselt võib ostueesõigust teostada 2 nädala jooksul peale teate saamist. Isegi siis kui hageja väidaks, et ta ei saanud Kostja II poolt 09.10.2003 saadetud kirja on hageja hagiavalduses väitnud, et novembris 2004 sai ta teada korteri omandiõiguse üleminekust. Hagi esitamise hetkeks oli ostueesõiguse teostamise tähtaeg aegunud. VÕS § 244 lg 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku notariaalselt tõestatud avalduse tegemisega müüjale. Hoolimata asjaolust, et hageja oli teadlik omandiõiguse üleminekust, ei esitanud ta vormikohast avaldust ostueesõiguse teostamiseks.
Seega omasid kostjad täielikku õigust sõlmida XXXsuuruse mõttelise osa võõrandamiseks.
ostu-müügilepingu
XXX elamust
Kohtu seisukoht hagiavalduse suhtes, kohaldatud seadused, kohtuotsus Hageja on hagiavalduses ekslikult märkinud, et ta oli sunnitud pöörduma kohtu poole alusetu üüri arvestamise tõttu. Tegelikult esitas Tallinna linn Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu hagi VK, MS ja JS vastu võlgnevuse summas 21 925,58 krooni nõudes. Tallinna Linnakohtu 04.10.2001 otsusega tsiviilasjas nr 2/3/220-987/00 jäeti Tallinna linna hagi rahuldamata, sest vaidlusalune eluruum oli muutunud elamiskõlbmatuks mitte hageja süül. 07.märtsi 2005 kohtumääruses hagiavalduse puuduste kõrvaldamiseks juhtis kohus hageja tähelepanu asjaolule, et puuduvad tõendid, et hageja on isik, kellel on õigus käsutada XXX mõttelist osa XXX majast ning asjaolule, et hageja nõue: „Tunnistada EELK ja LKOÜ vahel sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust“ ja hagis kirjeldatud asjaolud (tulekahju) omavahel seotud ei ole. Hageja ei ole oma seisukohta eeltoodu kohta avaldanud. Hageja märgib hagiavalduses, et temale ei ole Kostja I poolt enne ülalmärgitud ostumüügilepingu sõlmimist pakutud üüritud eluruumi ostueesõigust kasutada. Hageja leiab, et ostu-müügilepinguga on rikutud ORAS § 12-1 lg 10 ettenähtud eluruumi XXX ostueesõigust. Kuid hageja viidatud ORAS § 12-i lg 10 ei puuduta üldse tsiviilhagisid ning hagiavalduses viidatud AÕS § 257 lg 1 ja lg 5 ei puuduta lepingu tühiseks tunnistamise aluseid. VÕS § 244 lg 1 kohaselt ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Hagiavalduses on hageja kinnitanud, et novembris 2004 oli ta teadlik korteri müügist. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg on 2 nädalat. Kui kahe nädala jooksul ei teatata ostueesõiguse teostamisest, siis on ostueesõigus minetatud. Sellest tähtajast hageja kinni ei pidanud. Hageja oleks pidanud kahe nädala jooksul minema notari juurde ja väljendama oma tahet, et soovib ostueesõigust realiseerida. Seda hageja ei teinud. Hageja ei ole viidanud ühelegi seadusele, mis keelaks ostu-müügilepingu sõlmimist EELK ja LK vahel . Eeltoodust järeldub, et lähtuvalt TsMS § 4 puudub hagejal subjektiivne õigus nõuda EELK ja LKOÜ vahel sõlmitud XXX asuva maja XXXmõttelise osa ostu – müügilepingu tühistamist. Nendel alustel, millele hageja tugineb ei ole lepingut võimalik tühistada. Vastavalt TsÜS § 98 lg 1 tehingu tühistamine toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Kui teist poolt ei ole, toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega avalikkusele. Sama paragrahvi 2. lõike järgi tehingu tühistamise õigus läheb üle õigusjärglesele, seaduses sätestatud juhtudel aga ka muule isikule. Seega subjektiivne õigus taotleda EELK ja LKOÜ vahel sõlmitud Tallinnas, XXX asuva maja XXXmõttelise osa notariaalse ostu-müügilepingu õigustühiseks tunnistamist on lepingupooltel. V. Kamjanetski ei ole lepingupool, vaid üürnik. Kostja II leiab, et talle teadaolevalt ei ole hageja üürnik. Kohus tegi kindlaks, et Kostja II selline seisukoht on ekslik. V. K sõlmitud üürileping on registreeritud Tallinna Kesklinna Valitsuse Elamumajanduse osakonnas ning kehtib kuni XXX. Kuid samas ei näe seadus ette, et üürnikul oleks ostu-müügilepingu tühiseks tunnistamise õigust. Hageja on väitnud, et vara tagastamisest ning EELK ja LKOÜ vahel ostu-müügilepingu sõlmimisest sai ta teada juhuslikult seoses uue omaniku, LKOÜ poolt ukseluku lõhkumisega. Hageja ei ole täpsustanud, millal see sündmus aset leidis. Hageja on jäänud väite juurde, et korralduse nr 110-k vastuvõtmisest ega tema poolt üürilepingu alusel kasutatava eluruumiga
tehingute tegemisest, teda informeeritud ei ole. ORAS § 12-1 lg 2 kohaselt on kohalik omavalitsus kohustatud üürnikku informeerima vara õigustatud subjektile tagastamise otsusest enne elamu tagastamist. Viidatud sättele tuginevalt on teiste isikute kõrval ka hagejat teavitatud tähitud kirjaga Tallinna Kesklinna LOV poolt sellest, et vastavalt Tallinna Linnavalitsuse korraldusele kuulub XXX, endisel kinnistul XXX asuvast elamust XXX mõttelist osa tagastamisele EELK. Kostjate esitatud dokumendid (XXX tähtkirjade nimekiri ja AS-i Eesti Post kviitung XXX nende tähtkirjade vastuvõtmise kohta) ning kinnitus, et Eesti Post ei ole tagastanud ühtegi kolmest tähtkirjast, kinnitavad, et hagejat on tagastamise otsusest informeeritud. LKOÜ kirjaga XXX on teavitatud hagejat ostu-müügilepingu sõlmimisest ja palutud hagejat vabastada korter nr 12a hageja isiklikest asjadest. VÕS § 250 kohaselt võib ostueesõigust teostada 2 nädala jooksul peale teate saamist. Hageja on hagiavalduses väitnud, et ta sai 2004 novembris teada korteri omandiõiguse üleminekust. Hagi esitamise hetkeks 21.02.2005 oli ostueesõiguse teostamise soovi esitamise tähtaeg mööda lastud. VÕS § 244 lg 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Hageja ei ole esitanud vormikohast avaldust ostueesõiguse teostamiseks. Kohus, hinnates esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et hageja väited tema teavitamata jätmisest ei ole põhjendatud. Arvestades, et vastav teave väljastati 10.02.2003 kirjaga, oli hiljemalt 15.02.2003 hagejat vara tagastamise otsusest informeeritud. Hageja pidi seaduses sätestatud tähtaja jooksul otsustama otsuse vaidlustamise. Hagejal puudus alus eeldada, et kogu asi on lõppemas ka tema suhtes positiivselt. Tallinna Linnakohtu 06.04.2005 määrusega rahuldati hageja taotlus hagi tagamiseks. Asja arutamisel selgus 17.03.2005 Tallinna notari Sirje Ormani koostatud ja tõestatud korterite müügilepingust, et LKOÜ müüs ja OÜ E (registrikood XXX) ostis muuhulgas EELK-le tagastatud ja LKOÜ-le müüdud eluruumi pinnaga 63,6 m2 XXX- Seega tuleb hagi tagamine tühistada. Eeltoodu alusel ja juhindudes VÕS § 244 lg 1 ja lg 2, § 250, TsMS § 160 lg 3 ja lg 4 kohus Otsustas: Jätta VK hagi EELK ja LKOÜ vastu rahuldamata. Otsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul.
Küllike Johannson / kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.