Eesistuja J. Kartau, liikmed G. Kivinurm ja V. Lips
Otsuse tegemise aeg ja koht
21. veebruar 2006.a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-02-180
Tsiviilasi
E.L.i ja A.L.i hagi E.-M.S., A.R. (R.), C.R. (R.), R.R. (R.), T.R. (R.) ja L.R.a vastu üürilepingu lõppenuks tunnistamiseks, õiguse tunnustamiseks mitte uuendada üürilepingut ja kostjate eluruumist väljatõstmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 23. septembri 2004. a. otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
E.L.i ja A.L.i apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
6. veebruar 2006.a
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellandid E.L. ja A.L., apellantide esindaja advokaat N. Kõiv Vastustajad E.-M.S., A.R. (Raist), C.R. (Raist), R.R. (Raist), T.R. (Raist) ja L.R., vastustajate esindaja advokaat P.J. Kolmas isik Pärnu linn, esindaja K.N.
RESOLUTSIOON
1.Pärnu Maakohtu 23. septembri 2004.a otsus tühistada ja teha asjas uus otsus.
2.Tunnistada 2. veebruaril 1981.a sõlmitud üürileping
1.juulil 2002.a lõppenuks.
3.Tunnustada E.L.i ja A.L.i õigust mitte sõlmida E.M.S.ga uut üürilepingut.
4.Kohustada E.-M.S., A.R. (R.), C.R. (R.), R.R. (R.), T.R. (R.) ja L.R.a vabastama Pärnus Mere puiestee 2 korter nr 1 ühe kuu jooksul otsuse jõustumisest.
5.E.L.i ja A.L.i apellatsioonkaebus rahuldada.
Kohtukulude jaotus
Välja mõista E.-M.S.lt, A.R.lt (R.lt), C.R.lt (R.lt), R.R.lt (R.lt), T.R.lt (R.lt) ja L.R.alt igaühelt 2 193 krooni 35 senti kohtukulu E.L.i kasuks.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist
ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Asjaolud ja hagejate nõue
1.Pärnu Linna Rahvasaadikute Nõukogu Täitevkomitee 15. detsembri 1989.a otsusega nr 452 tagastati A.L.ile kui omandireformi õigustatud subjektile Pärnu linnas M2 asuv elamu. 22. juulil 1996.a muutus elamu kinnistu (Pärnu Maakohtu Kinnistusameti Pärnu linna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 365) oluliseks osaks ja A.L. kanti kinnistusraamatusse M2 kinnistu omanikuna. 14. septembril 2001.a. kinkis A.L. 3/5 mõttelist osa kinnistust tütrele E.L.ile ja alates 3. detsembrist 2001.a on M2 kinnisasja kaasomanikud A.L. 2/5 mõttelises osas ja E.L. 3/5 mõttelises osas. M2 korterit nr 1 kasutab 2. veebruaril 1981.a Pärnu linnaga sõlmitud tähtajatu üürilepingu alusel üürnik E.-M.S. koos perekonnaliikmetega.
2.E.L. ja A.L. esitasid 17. juunil 2002.a Pärnu Maakohtusse hagi ja palusid E.-M.S.u ning tema perekonnaliikmete A.R. (R.), C.R. (R.) ja R.R. (R.) vastu esitatud hagis tunnustada nende kui üürileandjate õigust mitte uuendada üürilepingut E.-M.S.uga ning lugeda pooltevaheline üürileping lõppenuks alates 1. juulist 2002.a. Hagejad palusid kohustada kostjaid vabastama eluruum Pärnu linnas M2-1 koos kõrvalruumidega hiljemalt ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest ning eluruumi mittevabastamise korral tõsta kostjad eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata, samuti mõista kostjatelt välja üürivõlg 6 759 krooni 85 senti.
3.Hagiavalduse kohaselt on hagejate ja kostja E.-M.S.u vaheline üürileping alates 1. juulist 2002.a lõppenud ja kostja koos temaga koos elavate perekonnaliikmetega peab eluruumi vabastama. Vastavalt elamuseaduse (ES) §-le 67 loeti tähtajatud eluruumi üürilepingud sõlmituks viieks aastaks alates elamuseaduse jõustumise päevast, s.o 1. juulist 1992.a. 1. juulist 1997.a pikenes üürileping ES § 32 lg 2 alusel viieks aastaks. 14. juunil 2002.a. teatasid hagejad üürnikule, et ei soovi temaga üürilepingut pikendada, ning palusid vabastada eluruumi hiljemalt 15. juulil 2002.a. Kostjad eluruumi ei vabastanud.
4.Hagejad tõid uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise alustena esile ES § 33 lg 1 p-d 1 ja 2 ning omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 4 p-d 1, 2 ja 3. Üürnik on jätnud korduvalt täitmata oma lepingujärgsed kohustused, makstes üüriarveid esitatust väiksemas ulatuses, millest hagi esitamise ajaks oli tekkinud üürivõlg 6 759 krooni 85 senti. Üürnik on keeldunud tasumast üüri tema kasutuses oleva keldri ja kõrvalhoone eest, samuti maamaksu ja hoonekindlustust. Hagejad võtsid omaks, et menetluse kestel tasus üürnik nõutud võla ja lisaks veel 10 114 krooni 50 senti, mille hagejad lugesid ruumide kasutamise tasuks. Hagejad loobusid üürivõla nõudest, kuid jäid seisukohale, et üürimaksetega viivitamine oli üürilepingu rikkumine, mis annab aluse mitte pikendada üürnikuga lepingut. Hagejad põhjendasid oma nõuet ka asjaoluga, et üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale E.L.ile, kes peab iga päev oma praegusest elukohast Mõisakülas käima Pärnusse tööle. Hageja A.L. soovib kasutada eluruumi Pärnus suvitamiseks. Vaidlusalune eluruum on muutunud ka varisemisohtlikuks ja vajab kapitaalremonti. Asustatud eluruumis ei ole remondi tegemine võimalik.
5.Pärnu Maakohus kaasas 4. juuni 2003.a määrusega menetlusse kostjana T.R. (R.) ja iseseisvate nõueteta kolmanda isikuna kostjate poolel Pärnu linna. 1. juuni 2004.a määrusega kaasas maakohus kostjana L.R.a. Kostjate vastuväited
6.Kostjad hagi ei tunnistanud ja vaidlesid sellele vastu. Kostjate väitel on nad üürilepingu järgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud. Nendel ei ole üürileandjate ees võlga, vaid juurdemakse. Osaliselt on arveid tasutud hilinemisega, kuna üürileandjad ei võimaldanud tutvumist nõude aluseks olevate
2 (7)
algdokumentidega. Pärast kinkelepingu sõlmimist olid hagejad viivituses, sest A.L. ei võtnud täitmist vastu ja kostjatel puudusid andmed E.L.i üürileandjaks olemise kohta. Poolte vahel on vaidlus kasutatava pinna suuruse osas, hagejad on nõudnud tasu suurema pinna eest ja abiruumide eest, mida kostjad ei kasuta. Kostjad kasutavad 0,408 osa elamust (mitte 0,479 osa nagu hagejate kalkulatsioonis) ja seetõttu ei ole õige üürileandjate poolne maamaksu ja kindlustusmaksete arvestus. Hagejate väited elamispinna vajadusest ei ole õiged, sest neile kuulub vaidlusaluses elamus vaba korter ning hageja E.L. ei tööta tegelikult Pärnus. Iseseisva nõudeta kolmanda isiku seisukoht
7.Kolmanda isikuna kostjate poolel protsessi kaasatud Pärnu linn teatas, et E.-M.S. on arvele võetud munitsipaaleluruumi taotlejana. Pärnu Linnavalitsuse 19. märtsi 2003.a kirjale, millega pakuti üürida eluruumi Pärnus M14-*, kostja ei vastanud. 25. juuni 2004.a seisuga ei ole Pärnu linnal kostjatele sobivat eluruumi pakkuda. Üürnik jättis täitmata seadusest (ES § 37 lg 1 ja 3) tulenevad kohustused tasuda kõrvalkulusid. Samas on Riigikohtu tsiviilkolleegium tsiviilasjas nr 3-2-1-80-00 andnud seisukoha, et üüri ja muude maksete tasumisega viivitamise mõjuvaid põhjusi võib üürnik tõendada ka kohtuistungil. Mõjuvate põhjuste tõendamisel tekib kostjatel õigus üürilepingu sõlmimiseks järgnevaks viieks aastaks. Maakohtu otsus
8.Pärnu Maakohus jättis hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt on vaidlusaluse üürilepingu tähtaeg 1. juulil 2002.a lõppenud. VÕSRS § 12 lg-st 2 tulenevalt kuuluvad selles üürivaidluses kohaldamisele enne 1. juulit 2002.a kehtinud seaduse sätted, s.o elamuseaduse (ES) §-d 32 ja 33. Kui kohus tuvastab vähemalt ühe ES § 33 lg 1 p-des 1 ja 2 nimetatud hagi õigusliku aluse esinemise, siis on hagejatel õigus keelduda üürnikuga uue üürilepingu sõlmimisest ja kostjad kuuluvad väljatõstmisele. Maakohus leidis, et hagejatel puuduvad õiguslikud alused uue üürilepingu sõlmimisest keeldumiseks, sest asja kohtulikul uurimisel ei ole leidnud tõendamist, et üürnik oleks jätnud korduvalt täitmata oma lepingujärgsed kohustused või et üürileandjad vajaksid eluruumi endale elamiseks. Hagejad ei ole tõendanud ES § 33 lg 1 p-des 1 ja 2 toodud aluste esinemist ja seega ei ole neil õigust ka keelduda uue üürilepingu sõlmimisest. 9 Esialgses hagis viidatud üürniku võlgnevus tekkis 2002. aasta aprillis, mil üürileandja asus üürnikult nõudma üüri ka väidetavalt kostjate kasutuses oleva keldripinna, kõrvalhoone ja välikeldri eest. Hageja esitatud arvestusest on näha, et 2001. aastast kajastunud võlgnevuse tasus kostja jaanuaris 2002.a ning uus võlgnevus tekkis märtsis 2002. a. Enne kohtumenetluses esitatud tõendeid kindlustusmaksete suuruse kohta ei olnud kostjaile kindlustusmaksete aluseks olevaid dokumente tutvustatud. Järelikult ei täitnud hagejad oma ES § 37 lg-s 3 nimetatud kohustust tagada nimetatud kulusid tõendavate arvetega tutvumine ning üürnikel puudus kohustus tasuda kindlustusmaksete eest. Sama kehtib maamaksu hüvitamise nõude kohta. Hagejad on meelevaldselt käsitanud kostjaid 0,479 osas kinnistust maamaksu kohustust omavate isikutena. Kostjad leidsid, et nende maamaksu summa saab olla vaid 0,408 osas kinnistust. Nad on matemaatiliselt õigesti arvestanud oma maamaksu osa.
10.Kostjad on tasunud üüri nende kasutuses olevalt eluruumilt 450 krooni 15 senti kuus (üürileandja kehtestatud määras 7 krooni ruutmeetri kohta) ning tasunud ka nende kasutuses oleva keldri osa (20 m2) eest ja maamaksu, mis on arvutatud krundi 0,408 osa kasutamise eest. Hagejad on meelevaldselt käsitanud kostjaid 0,479 osas kinnistu kasutajatena ja eeltoodust tulenevalt esitanud põhjendamatuid arveid. Kostjad on tasunud maamaksu õige arvestuse järgi 103 krooni kuus. Kohtule esitatud üüriarvetelt on näha, et kostjatel tekkis 2002.a märtsis kindlustusmakse võlgnevus 131
3 (7)
krooni 15 senti. Ent ES § 37 lg-st 3 tulenevalt puudus üürnikel alus tasuda kindlustusmaksete eest, kuni üürileandjad ei olnud neile tutvustanud makse aluseks olevaid dokumente ja makse põhjendatust. Sama kehtib maamaksu kohta. Seega ei saa rääkida kostjate poolt lepingujärgsete kohustuste korduvalt täitmatajätmisest.
11.Hagejate vajadus ise kasutada üüritud eluruumi ES § 33 lg 1 p 2 mõttes ei ole samuti tõendatud. Hageja A.L. põhjendas eluruumi kasutamise vajadust sooviga suvel Pärnus puhata, kuid kohtu arvates ei ole suveperioodil puhkamine käsitatav eluruumi alaliselt elamaasumisena. Hagejal on olemas alaline elukoht Viljandimaal ning tema soov suveajal Pärnus viibida ei kaalu üles üürniku ja tema perekonna seaduslikku õigust üürilepingu alusel eluruumi kasutada. Hageja E.L.i väide Pärnu linnas töötamisest jäi tõendamata. E.L.i tööandja OÜ S. A. K. on registreeritud Pärnumaal Saarde vallas Tihemetsas, mis jääb hageja praegusele elukohale lähemale kui Pärnu linn. Hagejad ei lükanud ümber kostjate väidet, et M2 elamus on vaba elamispinda (inventariseerimisplaanil ruumid 1-5). Apellatsioonkaebus
12.Hagejad palusid tühistada Pärnu Maakohtu otsuse täies ulatuses ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.
13.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole õige esimese astme kohtu järeldus, et kostjad on üürilepingut nõuetekohaselt täitnud ja maksnud hagejatele tähtaegselt üüri, maamaksu ja kindlustusmaksu. Maamaksuteate saatsid üürileandjad kostjatele 10. jaanuaril 2002.a kirja lisana. Seega olid üürnikud maksuarvestuse aluseks olevatest dokumentidest teadlikud ja tunnistasid hagejate arvestust sellega, et maksid 47,9% kinnistu kasutamise eest. Tegelikult kasutavad kostjad 50,7% elamispinnast koos kõrvalruumidega (85,7 m2 kogupinnast 169,1 m2). Kinnistu kaasomanikud maksid 2002.a eest maamaksu kokku 3 594 krooni – A.L. 1 498 krooni ja E.L. 2 156 krooni - , millest kostjate osa on 1 721 krooni 50 senti ehk 143 krooni 45 senti kuus. Kaevatava otsuse väide, et kostjad maksid maamaksu oma arvestuse järgi 103 krooni kuus, ei ühti toimikus olevate dokumentidega. 2002.a eest maksid kostjad maamaksu 2002.a aprillis, juulis ja oktoobris iga kord 103 krooni ning 23. detsembril 2002.a 1 412 krooni 50 senti. Seega tunnistasid kostjad maamaksu võlga 1 721 krooni 50 senti, kuid tasusid selle viivitusega. Kindlustusmakse kulu 890 krooni 95 senti tasusid kostjad samuti 23. detsembril 2002.a, kuigi olid saanud hagejatelt kindlustusmakse kviitungi 2002.a oktoobri alguses. Üürnikud rikkusid üürilepingut sellega, et ei tasunud kõrvalkulusid mõistliku tähtaja jooksul ja tasusid üüri tegelikust väiksema pinna kasutamise eest. Kostjate väide, et nad kasutavad keldrist 20 m2 suurust osa, on paljasõnaline, kuna keldri ja kõrvalhoone võtmed on nende valduses ja teistele isikutele on sinna juurdepääs takistatud kurja koera tõttu. Hagejad on arvutanud kõrvalruumide üüri suuruse kostjate kasutuses olevate eluruumide pindala proportsionaalse osa järgi kogu elamispinnast (47,9%). Kohus on tähelepanuta jätnud, et kui hagi esitamisele järgneva aja jooksul kostjate makstud summad lugeda järgnevate kuude üüriks, siis ei ole kostjad tasunud varasemat üürivõlga, sealhulgas kõrvalruumide kasutamise tasu.
14.Hagejad ei nõustunud maakohtu järeldusega selles, et hagejad ei vaja ise Pärnus elamispinda. Hagejate kinnisasjal ei ole vabu eluruume. M2 elamu inventariseerimisplaanil numbritega 1 kuni 5 tähistatud ruume (1 tuba ja köök) kasutab elamiseks K.K. ja elamu teine korrus on samuti välja üüritud. Asjaolu, et A.L.ile kuulub Viljandi maakonnas elamu, ei välista elamispinna vajadust Pärnus, kus hageja soovib suviti puhata. Hageja E.L.il on kohtule esitatud töölepingust tulenevalt kohustus täita tööülesandeid Pärnu linnas ja sellega oli tõendatud tema vajadus elamispinna järele Pärnus. Kohus jättis tähelepanuta, et Viljandimaal M***külas asuv eluruum, mida E.L. kasutab, ei kuulu temale. Kohus on asja lahendamisel põhjendamatult eelistanud kostjaid, kuivõrd A.R. (R.) ja T.R. (R.) ühisvarasse kuulub korteriomand Pärnu linnas, s. o sama omavalitsusüksuse piirides.
4 (7)
Maakohus jättis tähelepanuta hagejate ka hagejate väite, et üüritud eluruum vajab kapitaalremonti ja võib muutuda varisemisohtlikuks. Vastus apellatsioonkaebusele
15.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Hagejad ei ole kogu protsessi käigus endale selgeks teinud, milliseid ruume ja millises ulatuses kostjad tegelikult kasutavad. Samuti ei ole hagejad välja arvestanud, milline saab olla kostjate poolt tegelikult tasumisele kuuluv maamaksu osa. Hagejad esitasid kostjatele maamaksu osas suuremaid nõudmisi, kui neil selleks alust oli. Hagejate väide, et kostjad nõustusid maksma 0,479 osa eest, ei ole põhjendatud. Kohtu järeldus, et kostjad on õigesti arvestanud nende poolt tasumisele kuuluva maamaksu osa suurust (103 krooni kuus) ja seda kogu aeg tasunud, on õige. Nendel kordadel, kui tasuti mitte 103 krooni, vaid muid summasid, tulenes summa suurus sellest, kuidas ja millal hagejad esitasid kostjatele maksedokumendid. Kostjad ei ole viivitanud maksetega tasumisel. Seda tõendavad A.R. (R.) pangakonto väljavõtted. Kostjate käes ei ole ka kogu keldri võtmeid. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
16.Tsiviilkolleegium leidis, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja maakohtu otsus tuleb tõendite ebaõige hindamise ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada ja teha uus otsus asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata.
17.Asja materjalist nähtub, et kostjad kasutavad eluruumi Pärnus M2-* lepingu nr 840 alusel, mille sõlmis 2. veebruaril 1981.a E.-M.S. Pärnu majavalitsusega nr 3. Pärast omandireformi käigus elamuvalduse tagastamist A.L.ile ja viimase poolt kinnistu 2/3 mõttelise osa kinkimist E.L.ile on kinnistu kaasomanikeks hagejad. 14. oktoobril 2001.a sõlmitud kinkelepingu p-st 1.6 nähtub, et kinnistu oluliseks osaks on elamu kasuliku pinnaga 259,2 m2, eluruumid pinnaga 161,5 m2, majandushoone kasuliku pinnaga 37,4 m2, kelder kasuliku pinnaga 4,6 m2 ja kasvuhoone.. Alates kinnistu kaasomanikuks saamisest hakkas E.L. esitama üürnikule tähitud kirjaga arveid, näidates ära nii maksetähtpäeva kui konto numbri (I kd, lk 32-38). 10. juunil 2002.a saatis E.L. üürnikule tähitud kirja, kus tegi veelkord teatavaks, et ta on M2-1 omanik ja palus tasuda nii üüri kui muud maksed ja nende osas tekkinud võla, hoiatades, et vastasel juhul ta taotleb üürivõlglase väljatõstmist (I kd, lk 39). 12. juunil 2002.a saatsid hagejad üürnikule tähitud kirja (I kd, lk 97) üürilepingu lõpetamise kohta lepingutähtaja möödumise tõttu, kuna hagejad keelduvad üürilepingu uuendamisest lepingujärgsete kohustuste üürnike poolt täitmatajätmise tõttu.
18.Kohtusse esitatud hagiavalduses vaidlustasid hagejad ES § 33 alusel üürniku eesõiguse uue lepingu sõlmimisele, keeldusid kostjatega üürilepingut uuendamast ja taotlesid kostjate kohustamist eluruumi vabastama põhjendusel, et kostjad on üürilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud, et hagejad vajavad ise vaidlusalust eluruumi elamiseks ja et vaidlusalune eluruum vajab põhjalikku kapitaalremonti, mida ilma eluruumi vabastamata ei ole võimalik teha. Vastavalt VÕSRS §-le 11 tuleb võlasuhetele, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002.a, kohaldada enne selle seaduse jõustumist kehtinud seadust, milleks selles vaidlusasjas on elamuseadus. Üürileandja võib üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada ES § 33 lg 1 p 1 järgi, kui üürnik korduvalt jättis täitmata oma lepingujärgsed kohustused või rikkus lepingu tingimusi, ES § 33 lg 1 p 2 järgi aga juhul, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostjad jätsid korduvalt täitmata üüri ja ES § 37 lg-s 3 ettenähtud kulude tasumise kohustuse ja kas üüritud eluruum on hagejatele endile elamiseks vajalik.
5 (7)
19.Kuni 1. juunini 2002.a kehtinud ES § 37 lg 1 nägi ette, et üür on tasu eluruumi kasutamise eest ja et üürileandjal on õigus võtta tasu ka eluruumi teenindamiseks vajalike ruumide ja abiruumide kasutamise eest. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt kuuluvad üüri sisse arvestuslikult järgmised üürilepingu esemega seotud kulud, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta: kulud üürilepingu esemeks olevate ruumide ning nende pindala osatähtsusele vastava hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks), samuti kulud vastava hoone ümbruse osa hoolduseks, tasu üürnikule osutatud ja ostetud teenuste eest ja kasum, kui üürilepingus ei sätestata teisiti. Kasum võib moodustada kuni 10 protsenti üürist. ES § 37 lg 3 nägi ette, et lisaks üürile eluruumi kasutamise eest peab üürnik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ning soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest, katma üürileandja maamaksukulud ulatuses, mis vastab üürniku maakasutusele, ja tasuma hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevatele ruumidele vastava osa. Üürileandja peab üürniku nõudmisel tagama nimetatud kulusid tõendavate arvetega tutvumise.
20.Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hagejad on esitanud ülemääraseid ja põhjendamatuid arveid, mida kostjad ei pidanud tasuma või on teinud seda pärast ES § 37 lg 3 nimetatud kohustuste täitmist, ning et seetõttu ei saa rääkida kostjate poolt korduvast lepingujärgsete kohustuste täitmatajätmisest. Hagejate esitatud arvetest ja kostjate poolt nende tasumist tõendavatest dokumentidest (I kd, lk 32-38, 40-41, 44-63, 118; II kd, lk 82-84) ilmneb, et kostjad ei maksnud korduvalt hagejatele viimase esitatud arvete alusel osaliselt üüri ega tasunud nende poolt tasumisele kuuluvat maamaksu ja hoonekindlustuskulusid, lastes võlal kasvada ja tasudes selle alles asja kohtus menetlemise ajal. Nii tasus üürnik tasumisele kuuluvast 2001.a novembrikuu üürist 450 kroonist 15 sendist 445 krooni 80 senti ja jättis tasumata nii eelnevate kuude võla kui ka maamaksu ja kindlustusmaksu (I kd, lk 32-34).
21.Kostjad vaidlesid hagile vastu muu hulgas ka põhjendusel, et hagejad ei esitanud enne kohtuistungit kostjatele kindlustusmaksu algdokumente ja et hagejatel ei ole ülevaadet, milliseid ruume kostjad kasutavad. Kuni 1. jaanuarini 2006.a kehtinud TsMS § 91 lg 1 kohaselt pidi kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kostjate väited selle kohta, et nad ei saanud maamaksukulusid ja kindlustusmakseid tasuda vastavate algdokumentide puudumisel, ei ole põhjendatud, kuna neil oli vajadusel võimalik ES § 37 lg 3 alusel nõuda kulusid tõendavate arvetega tutvumise võimaldamist. Toimikus puuduvad tõendid selle kohta, et kostjad oleksid keeldunud täitmast hagejate nõuet tutvustada kulusid tõendavaid arveid. Rahakaardi lõigendilt (I kd, lk 34) nähtub, et kostjad lubasid maamaksu tasuda arve koopia saamisel. Hageja E.L.i 10. jaanuari 2002 a kirjale (I kd, lk 39) oli lisatud ka maamaksu kohta maksuteade, kuid ka selle saamisel ei tasunud kostjad maamaksu ja selle osas tekkinud võlga. Kostjad ei arvestanud ka, et maamaksu maksid mõlemad hagejad. Kostjate väited selles osas, et nende kasutuses on ainult 67,3 m2 maad ja et neilt võetakse maamaksu põhjendamatult palju, on alusetu. Kuna hagejad ise ei saa elada majas, võtsid nad põhjendatult seisukoha maa kasutamise ja maamaksu tasumisega tekkinud kulude jagamise kohta üürnike vahel, lähtudes üürnike poolt kasutatavate ruumide proportsioonidest ja muudest asjaoludest, millist jagamist kolleegium peab mõistlikuks. Tunnistaja Ester Kondeli ütlusest (I kd, lk 142-143) nähtub, et tema maja juures igale poole ei pääsegi ning ei pääse isegi keldri juurde, sest seal on kostjate tige koer. See, mis otstarbel keegi majaelanikest maad kasutab, sõltub temast (kas aiamaana, koera hoidmise kohana või muul otstarbel). Hageja on põhjendatult kindlustusmaksu kostjate poolt tasumisele kuuluva osa kindlaksmääramisel võtnud arvesse nii elamispinna kui ka üürniku poolt kasutatavate kõrvalruumide pinna. Kostja väide, et hagejatel ei ole selgust, milliseid ruume ja mis ulatuses kostjad kasutavad, on ekslik, kuna hageja on teadlik kõigist kostja kasutatavatest ruumidest, mis ilmnes ka apellatsioonikohtu istungil hageja esitatud õiendi (I kd, lk 112) ja plaanide uurimisel. Juhul, kui kostjate arvates oli mingi makse summa suurem nende arvestuse kohaselt maksmisele kuuluvast summast, pidanuks kostjad, kui nad oleksid tegutsenud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtete kohaselt, nõudma hagejatelt vajalike algdokumentidega tutvumise
6 (7)
võimaldamist ja üle kandma tasumisele kuuluva summa, aga mitte laskma tekkida võlga ja jätma võla pika aja jooksul tasumata. Nagu nähtub pangakonto väljavõttest (II kd, lk 82), tasuti nii maamaksu kui kindlustusmaksu osas võlg alles 23. detsembril 2002.a. Seega on asja materjaliga tõendatud, et kostjad rikkusid oma üürilepingust tulenevaid kohustusi.
22.Kolleegium leiab, et hagi on põhjendatud ja käesolevas asjas on alused ES § 33 lg 1 p 1 kohaldamiseks. Kuna kostjad tuginesid ES § 33 lg 1 p 1 kohaldamisele vastu vaieldes hagejate kui üürileandjate poolsele lepingurikkumisele, mis seisnes nii algdokumentidega tutvustamata jätmises kui ka ebaõigetes andmete esitamises, tuleb tsiviilõiguses üldtunnustatud hea usu põhimõtte alusel (TsÜS § 138) kontrollida, kas väidetav rikkumine leidis aset ja kas sellest tulenevalt oleks ES § 33 lg 1 p 1 kohaldamine kooskõlas hea usu põhimõttega. Hinnanud kõiki asjas esitatud tõendeid, leiab kolleegium, et hagejad on võimaldanud kostjatele nende nõudel algdokumentidega tutvuda ning ei ole ka esitanud selliste ekslike andmetega arveid, mis oleks takistanud kostjatel oma lepingulisi kohustusi hagejate ees täita. Arvestades asja materjale ja poolte käitumist on ES § 33 lg 1 p 1 kohaldamine kooskõlas hea usu põhimõttega.
23.Asjaolu, et kostjad hiljem tasusid võla, ei vabasta kostjaid vastutusest üürilepingu rikkumise eest. Riigikohtu tsiviilkolleegium leidis oma otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-40-99 (RT III 1999, 19, 186), et üürivõla maksmine enne hagi esitamist ei muuda olematuks üürnikupoolset üürilepingu tingimuste rikkumist, mis ES § 54 lg 1 p 1 alusel annab üürileandjale õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Riigikohtu tsiviilkolleegium leidis kohtuasjas nr 3-2-1-89-05 (RT III 2005, 35, 341), et üürivõla tasumine enne või pärast hagi esitamist ei välista ka ES § 33 lg 1 p 1 kohaldamist. Linnakohtu otsus tuleb tühistada ja lugeda üürileping lõppenuks 1. juulil 2002.a, tunnustada hagejate õigust mitte sõlmida uut üürilepingut kostjatega ning kohustada kostjaid vabastama eluruumi koos kõrvalruumidega ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
24.Kuna hagi kuulub rahuldamisele ES § 33 lg 1 p 1 alusel, ei pea kolleegium vajalikuks käsitleda hagi rahuldamise võimalusi ES § 33 lg 1 p 2 alusel, samuti elamus kapitaalremondi tegemise vajaduse põhjendusel. 25.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi tuleb menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kohaldada enne 1. jaanuari 2006.a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Seoses hagi rahuldamisega tuleb hageja kohtukulud panna kostjate kanda. Hagejad on taotlenud 21 110 krooni õigusabikulu väljamõistmist seoses asja menetlemisega kolme astme kohtutes. Kolleegium leiab, et vajalikuks ja mõistlikuks õigusabikuluks on 12 000 krooni, mis tuleb koos 1 160 krooni suuruse riigilõivukuluga kostjatelt välja mõista E.L.i kasuks. Seega peab iga kostja tasuma 2 193 krooni 35 senti kohtukulu.
Jaan Kartau
Gaida Kivinurm
Valdo Lips
7 (7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.