OÜ T. H. hagi M. T., O. T. ja Ol. T. vastu omandiõiguse tunnustamiseks, korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ning väljatõstmiseks ja 74 435,44 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Linnakohtu 28.09.2005 otsus tsiviilasjas nr 2/28-6082/04
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
M. T., O. T. ja Ol. T. apellatsioonkaebus
Menetluse liik
kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Linnakohtu 28.09.2005 otsus ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Asjaolud
1.17.01.1997 sõlmisid Põhja-Tallinna Valitsus ja M. T. volitatud esindaja A. V. ostumüügilepingu, mille alusel M. T. omandas Tallinnas, XXX asuva korteri. 20.01.1997 sõlmisid M. T. nimel A. V. ja T. K. ostu-müügilepingu, mille alusel korter müüdi T. K.ile, kes müüs selle hiljem M. M.le. 27.03.2002 võõrandas M. M. korteri OÜ-le Aegsam, kes omakorda müüs selle 10.07.2003 OÜ-le T. H. Tallinnas, XXX asuv korteriomand on kantud kinnistusraamatusse 04.08.2003. M. T. on selles korteris elanud alates 1962.aastast ning O. T. ja Ol. T. sünnist alates, s.o vastavalt 1982. ja 1984.aastast.
2.05.07.2004 sõlmitud nõudeõiguse loovutamise lepinguga loovutas OÜ Aegsam OÜ-le T. H. nõudeõiguse M. T., O. T. ja Ol. T.i vastu XXX korteri perioodil 27.03.200210.07.2003 õigusliku aluseta kasutamisest saadud kasu (sealhulgas korteri majandamiskulude ja üüri säästmise teel saadud kasu) saamiseks.
Hageja nõue ja põhjendused
3.OÜ T. H. palus tunnustada tema omandiõigust Tallinnas, XXX asuvale korteriomandile ja nõuda see välja kostjate ebaseaduslikust valduses, korteriomandi vabastamisest keeldumisel tõsta kostjad korterist välja ning mõista kostjatelt hageja kasuks välja XXX korteriomandi kasutamisest saadud kasu eest hüvitis 74 435,44 krooni.
4.Hagiavalduse kohaselt valdavad kostjad hagejale kuuluvat korteriomandit ilma õigusliku aluseta. Nende omandiõigus korterile on lõppenud 17.01.1997 seoses korteri müügiga. Korteriomandi võõrandamisleping ei sisalda kokkulepet, mille kohaselt korter jääks endise omaniku valdusesse. Ka järgnevate omanikega ei ole kostjad üürilepingut ega muud kokkulepet korteri valdamiseks sõlminud. Seega puudub kostjatel õigus XXX korteriomandit vallata.
5.Kostjad on hageja omandit kasutades jätnud tasumata korteri kasutamisega seonduvate teenuste (elekter, vesi, küte jms) eest. Kostjate võlgnevus perioodi august 2002.a. kuni aprill 2004.a. eest on 18 435,44 krooni. OÜ Aegsam on tasunud korteriühistule nimetatud summast 8000 krooni ja hageja 10 435,44 krooni.
6.Kostjad on saanud korteriomandi kasutamisel kasu ka säästetud üüri näol, mille harilik väärtus on vähemalt 2000 krooni kuus. Ajavahemikul aprill 2002.a. kuni juuni 2003.a., mil korteri omanik oli OÜ Aegsam, on 15 kuu eest säästetud üüri 30 000 krooni ja alates juuli 2003.a. kuni juuli 2004.a., mil korteri omanik on hageja, 13 kuu eest 26 000 krooni. Kostjate vastuväited
7.Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjad kasutasid XXX korterit üürisuhte alusel. 17.03.2001 sõlmis KÜ M. T.-ga erastatud eluruumi halduslepingu. 1997.a. detsembris sai M. T. teada, et tema poolt A. V.-le erastamistoimingute tegemiseks väljastatud volituse alusel müüs viimane XXX korteri T. K.ile 20.01.1997. M. T.le ei tõlgitud, et A. V.-le väljastatud eestikeelsele volitusele oli märgitud, et viimane on õigustatud korterit ka müüma. M. T. pöördus politseisse kriminaalasja algatamiseks, kuid Tallinna Politseiprefektuuri poolt algatatud kriminaalasi nr 98022209 lõpetati 18.12.1998 KrMK § 5 lg 1 p 2 järgi kuriteo koosseisu puudumise tõttu.
8.Kostjad on elanud XXX kogu elu. Kostjad ei ole eluruumi hõivanud omavoliliselt, vaid neil on eluruumi kasutamiseks ES § 4 järgi õiguslik alus, so eluruumi üürileping. Üürilepingut neil üles öeldud ei ole.
9.Kohtule esitatud maksegraafikust ei nähtu, milliste teenuste eest on arveid esitatud. Hagiavalduses on märgitud, et 18 435,44 krooni on omanike poolt tasutud KÜ-le, kuid tõendid maksmise kohta puuduvad. Nõue kommunaalkulude tasumiseks on tõendamata. Kasu saamise nõue säästetud üüri näol on vastuolus seadusega.
10.Hageja ei ole vaidlusaluse korteriomandi omanik, sest talle ei ole selle valdust üle antud. Korteriomandi valdajad on kostjad.
Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
11.Kohus rahuldas hagi. Otsuse põhjenduste kohaselt ei leidnud tõendamist, et XXX asuv korter müüdi M. T. tahte vastaselt. 17.01.1997 Põhja-Tallinna Valitsuse ja M. T. vahel sõlmitud korteri ostu-müügilepingu p 9 järgi kaotab müüja ja ostja vahel sõlmitud üürileping kehtivuse ostu-müügilepingu notariaalse tõestamise hetkest ning eluruumide edasine haldamine toimub vastavalt eluruumide erastamise korra p-le 11. Eeltoodust
tulenevalt on üürileping, mis kehtis kuni korteri erastamiseni 17.01.1997, kehtetu ja kostjatel ei ole õigust kasutada XXX korteriomandit kehtetu üürilepingu alusel. M. T. seisukoht, nagu tõendaks haldusleping tema omandiõigust korterile, on ekslik. Alates 20.01.1997 ei ole M. T. korteri omanik ning seega ei olnud eluruumi halduslepingul M. T. ja tema perekonnaliikmete suhtes juba lepingu sõlmimisel õiguslikku tähendust. Kuivõrd kostjad ei ole tõendanud nende õigust korterit vallata, siis tuleb kostjatel korter vabastada ja sellest keeldumisel nad korterist välja tõsta.
12.Perioodil november 2003.a. kuni märts 2004.a. on hagejale määratud teenuste eest tasumiseks 4080,05 krooni, sellest oli tasumata 3659,05 krooni, mis on sisse nõutud Pärnu Maakohtu 17.05.2004 otsusega. Perioodil 01.04.2004-17.07.2004 on hagejale määratud teenuste eest tasumiseks kokku 3036,71 krooni, mis on hagejalt sisse nõutud Pärnu Maakohtu 28.09.2004 otsusega. Kostjate poolt tasutud maksed on läinud eelmiste perioodide võla katteks. Korteriomandi hooldustasu ja kommunaalteenuste tasu maksmata jätmisega on kostjad tekitanud hagejale kahju summas 18 435,44 krooni, mis tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista. Kostjate poolt korteri kasutamisest saadud kasu seisneb säästetud üüris. XXX korteriomandi netoüüri turuväärtus Arco Vara AS Tallinna büroo 17.02.2005 eksperthinnangu järgi oli nii seisuga 2003.a. juuli kui ka 2004.a. juuli 2000 krooni. Seega on kostjad perioodil 2002.a. aprill kuni 2004.a. juuli säästnud 28 kuu üüri summas 56 000 krooni, mis tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista. Võlg ja saadud kasu kokku on 74 435,44 krooni. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
13.M. T., O. T. ja Ol. T. palusid linnakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata. Apellandid leiavad, et kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus protsessiõiguse norme.
14.Kohus jättis tähelepanuta, et eluruumi on sissekirjutatud ka A. T., kuid tema vastu hagi ei esitatud.
15.Kostjatel oli eelmiste korteriomanikega üürisuhe, kuigi kirjalikku üürilepingut ei sõlmitud. Korteri valdus ei ole ühelegi korteri omanikule üle läinud. OÜ-l Aegsam oli teada, et korteris elavatel isikutel on üürisuhe, kuivõrd see oli sätestatud M. M. ja OÜ Aegsam vahel 27.03.2002 sõlmitud ostu-müügilepingu p-s 2.1. Kostjad ei ole omavoliliselt hõivanud vaidlusalust pinda ja nende valdus on seaduslik.
16.Pärast asja arutamist, kuid enne kohtuotsuse tegemist on ilmnenud asjaolud, mis omavad tähtsust väljatõstmise nõude lahendamisel. Ol. T. on haigestunud ja arstliku ekspertiisi 23.07.2005 otsusega on tuvastatud tema töövõime kaotus 100%. Tulenevalt sellest peaks väljatõstmise küsimuse lahendamisel protsessis osalema ka eestkosteasutus. Ol. T.i sissetulekud ei võimalda üürida või soetada elamispinda. M. T. majanduslikud võimalused on samuti piiratud.
17.Hagiavalduses on märgitud, et kostja on tasunud kommunaalmakseid 2002.a. augustini. Samas nähtub graafikust, et kostjad on tasunud kommunaalmakseid jaanuarini 2004.a. Osaliselt on kostjatel tasumata kommunaalteenuste eest perioodil 2001.a. jaanuar kuni 2002.a. mai. Korteri omanik oli perioodil 2001.a. veebruar kuni 2002.a. märts M. M.. Hageja ei ole sõlminud M. M.ga lepingut nõudeõiguse loovutamise kohta. Seega nimetatud perioodi eest hageja kommunaalkulusid nõuda ei saa. Hageja võla arvestus ei vasta tegelikele asjaoludele. Hagiavalduses on märgitud, et OÜ Aegsam ja hageja tasusid kommunaalkulude eest 18 435 krooni, graafikust aga nähtub, et 13 853 krooni.
18.Viide 28.09.2004 kohtuotsusele ei ole asjakohane. Hagi esitati 06.07.2004 ja selles on märgitud võlg seisuga aprill 2004.a. Kohtuotsusega mõisteti välja 3036,71 krooni perioodi eest 01.04.2004-17.07.2004. Nimetatud periood ei hõlma antud hagis toodud võla perioodi.
19.Kostjad ei valda korterit seadusliku aluseta. Hageja ei ole pöördunud kostjate poole nõudega tasuda korteri kasutamise eest üüri. Kostjad on olnud teadlikud, et nende kohustus on tasuda kommunaalkulude eest. Hageja nõue ei ole kooskõlas võlaõigusseadusega. AS Arco Vara arvamuses toodud hinda ei saa aluseks võtta, sest arvamus on koostatud korteriga tutvumata. Hariliku väärtuse määramisel saab lähtuda konkreetsest korterist, sest suurt tähtsust omab korteri remonditase. Kohus antud nõude osas põhjendusi ei esitanud. Vastus apellatsioonkaebusele
20.T. H. OÜ vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
21.Ringkonnakohus, tutvunud esitatud materjaliga, leidis, et linnakohtu otsus tuleb tühistada ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
22.Apellatsioonkaebusest ja sellele lisatud 12.07.2005 arstliku ekspertiisi otsusest nr 207404 nähtub, et Ol. T. on kaotanud üldhaigestumise tagajärjel töövõime 100% ulatuses. Kuigi nimetatud tõend on välja antud pärast asja läbivaatamist esimese astme kohtus, ei saa seda ringkonnakohtu hinnangul jätta tähelepanuta. Apellatsioonkaebuse väitel on ka M. T. majanduslikud võimalused väga piiratud.
23.Tulenevalt sotsiaalhoolekande põhimõttest tuleb anda abi, kui isiku ja perekonna võimalused toimetulekuks ei ole piisavad (sotsiaalhoolekande seaduse (SHS) § 3 lg 1 p 3). Sotsiaalabi vajav kostja (kostjad) ei tohi võimaliku väljatõstmise korral jääda eluasemeta. SHS § 14 lg 1 järgi on kohalikud omavalitsusorganid kohustatud andma eluruumi isikule või perekonnale, kes ise ei ole suuteline ega võimeline seda endale või oma perekonnale tagama, luues vajaduse korral võimaluse sotsiaalkorteri üürimiseks. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas tuleb kindlaks teha kostjate sotsiaalabi vajadus ning menetlusosalisena protsessi kaasata avalikku huvi kaitsma õigustatud isikuna kohalik omavalitsusüksus. Kuna apellatsioonimenetluses ei ole ringkonnakohtul võimalik uusi menetlusosalisi protsessi kaasata, tuleb kohtuotsus tervikuna tühistada ja asi saata eelmärgitud ülesannete täitmiseks esimese astme kohtule. Eelmärgitust tulenevalt ei käsitle ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väiteid vaidluse sisu kohta. Kohtukulude jaotamise, s.h riigi õigusabi eest tasumisele kuuluvad summad otsustab esimese astme kohus asja uuel läbivaatamisel.
Ülle Jänes
Tiit Kollom
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.