Asjaõigus › Omandiasjad

2(7)

Kostjad kasutavad eluruumi, kuid ei ole tasunud eluruumi kasutamise eest üüri. Kostjad said korteriomandi kasutamisel kasu ka säästetud üüri näol, mille harilik väärtus on vähemalt 2000 krooni kuus. Ajavahemikul aprill 2002 kuni juuni 2003, mil korteri omanik oli OÜ AEGSAM, on 15 kuu eest säästetud üüri 30 000 krooni ja alates juuli 2003 kuni november 2006, mil korteri omanik on hageja, kokku 61 kuu eest 122 000 krooni. Üüri suurust tõendab kinnisvarabüroo hindamisakt, mille kohaselt on üüri suurus 2003 juulis ja 2004 juulis 2000 krooni. Kostjad hagi ei tunnistanud. Hagi on vastuolus seadusega, tõendamata, põhjendamatu. Marina Tšezlova on eluruumi sisse kirjutatud alates 07.09.1962 ning üürnikuna erastas ta korteri 17.01.1997. 17.03.2001 sõlmis ta KÜ Sõle 57 halduslepingu. 1997 detsembris sai ta teada, et tema korter on A.V poolt volituse alusel müüdud 20.01.1997 T.K-le. M. Tšezlova andis volituse A.V-le ainult korteri erastamiseks. Talle ei tõlgitud, et A.V-le väljastatud eestikeelsele volitusele oli märgitud, et viimane on õigustatud korterit ka müüma. M. Tšezlova pöördus avaldusega politsei poole, kes 08.12.1998 lõpetas kriminaalasja menetluse KrMK § 5 lg 1 p 2 järgi kuriteo koosseisu puudumise tõttu. Hageja ei ole omanik, kuna talle ei ole antud üle korteri valdust. Korteri valdaja on kogu aeg olnud kostja. M.M ja OÜ AEGSAM vahel 27.03.2002 sõlmitud ostu-müügilepingu p-s 2.1 on märgitud, et korterit koormab üürileping, mille lõpetamise ja üürniku väljatõstmise küsimuses on käimas kohtuvaidlus. Tallinna Linnakohus 26.04.2004 kohtuotsusega jättis hagi rahuldamata. Kostjad ei ole omavoliliselt elamispinda hõivanud ning neil on eluruumi kasutamiseks õiguslik alus olemas. Üürilepingut neil üles öeldud ei ole. Hageja ei ole kordagi pöördunud kostjate poole nõudega tasuda korteri kasutamise eest üüri, kostjad ei olnud teadlikud, et nende kohustus on olnud tasuda. Eksperthinnang on käsitletav kui dokumentaalne tõend, kuna kohus ekspertiisi määranud ei ole. Hageja nõutav üüri suurus ei ole vastavuses korteri mugavustega. Korteris lülitati elekter välja ja M. Tšezlova oli sunnitud sõlmima Eesti Energiaga lepingu, sest haige poeg ei saa ilma elektrita korteris elada. Enne elektri tagasi saamist pidi maksma ära võla 17 000 krooni. Nõue kommunaalmaksete osas on tõendamata. Hageja poolt hagis toodud andmed ei lange kokku korteriühistu poolt väljastatud maksegraafikuga. Maksegraafikus nähtub, et kostja on tasunud kuni jaanuarini 2004, hagis on märgitud kuni 2002 august ja summas 18 435 krooni. Maksegraafikus nähtub, et endiste omanike poolt on kokku tasutud 13 853 krooni. Oleg Tšezlov on töövõime kaotanud 100%, mistõttu kohalik omavalitsus tulenevalt sotsiaalabi seaduse §-st 14 on kohustatud leidma eluaseme. Töövõimetut kostjat ei saa eluruumist välja tõsta. Tallinna linna esindaja selgitas, et kostjad on võetud arvele Põhja LOV korteritaotlejate nimekirja, kuid järjekord on pikk 953 isikut, kostjate järjekorra number on 872. Kuna kostjatel puudub kehtiv üürileping, siis ei ole selge, millised on eluruumi kasutamise kulud, mida kompenseerida. Haginõue võlgnevuse osas on liiga suur. Kostjate väljatõstmine tooks kaasa rasked tagajärjed ja üüri nõudmine tagant järele on ebaõiglane ning ebaeetiline. Esimese astme kohtu otsus Maakohus rahuldas hagi osaliselt ning tunnistas hageja omandiõigust korteriomandile aadressil Tallinn, X, nõudis korteri välja ebaseaduslikust valdusest, tõstis kostjad välja nimetatud elamispinnalt ning mõistis kostjatelt välja hageja kasuks võla ja saadud kasu kokku 113 291, 80 krooni ning kohtukulud 10 350 krooni. Hageja on juhinduvalt AÕS §-st 81 tõendanud omandiõigust vaidlusalusele korterile. Tõenditest nähtub, et hageja ostis vaidlusaluse eluruumi vallasasjana, mille kohta on vormistatud notariaalne leping 10.07.2003. Hageja on 05.03.2004 kantud korteriomandi X, Tallinnas omanikuna kinistusraamatusse. Kostjad ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et eelmärgitud tehingud on tühistatud või on vaidlustatud nende poolt kohtus. Kostja pöördus

3(7)

küll avaldusega politsei poole, kuid 08.12.1998 lõpetati kriminaalasja nr 98022209 menetlus KrMK § 5 lg 1 p 2 järgi kuriteo koosseisu puudumise tõttu. M.M ja OÜ AEGSAM vahel 27.03.2002 sõlmitud ostu-müügilepingu p-s 2.1 märgitu, et korterit koormab üürileping ei vasta tegelikkusele, kuivõrd puudub üürileping. Seega kostja hilisemad viited eelmärgitud punktile on asjakohatud. Võimalik ei ole sõlmida üürilepingut sh ka suulist ühepoolselt. Menetluse käigus tegi hageja korduvalt ettepaneku üürilepingu sõlmimiseks, kuid kostjad keeldusid. Eelnimetatud lepingu sõlmimist on soovitanud ka PõhjaTallinna Valitsus oma 24.04.2007 kirjas, märkides, et turuhinnaga korteri üürimisel on võimalik määrata perele toimetulekutoetust. Kostjad on kindlal seisukohal, et nemad on korteriomanikud, seega kohaldub AÕS § 80, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ja omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. 17.01.1997 Põhja-Tallinna Valitsuse ja M. Tšezlova vahel sõlmitud korteri ostu-müügilepingu p 9 järgi kaotab müüja ja ostja vahel sõlmitud üürileping kehtivuse ostu-müügilepingu notariaalse tõestamise hetkest ning eluruumide edasine haldamine toimub vastavalt eluruumide erastamise korra p-le 11. Eeltoodust tulenevalt on üürileping, mis kehtis kuni korteri erastamiseni 17.01.1997, kehtetu ja kostjatel ei ole õigust kasutada X korteriomandit kehtetu üürilepingu alusel. M. Tšezlova seisukoht, nagu tõendaks haldusleping tema omandiõigust korterile, on ekslik. Alates 20.01.1997 ei ole M. Tšezlova korteri omanik ning seega ei olnud eluruumi halduslepingul M. Tšezlova ja tema perekonnaliikmete suhtes juba lepingu sõlmimisel õiguslikku tähendust. Kostjate esitatud tõend – Tallinna Linnakohtu 26.04.2004 kohtuotsus – ei oma käesolevas vaidluses tõenduslikku tähendust. Antud kohtuotsusega jäeti hagi rahuldamata põhjusel, et hagi oli esitatud ebakohase isiku poolt, mis sisult tähendas seda, et hagi esitanud OÜ AEGSAM võõrandades menetluse käigus vaidlusaluse eluruumi minetas kostjate vastu eluruumist väljatõstmise õiguse. Käesolevas tsiviilvaidluses puudub vaidlus hageja kohasuse osas. Kuna kostjad ei ole tõendanud, et nemad kasutaksid hagejale kuuluvat asja seaduslikul alusel, siis tuleb kostjatel anda välja hagejale nende ebaseaduslikus valduses olev korteriomand ning korteri vabastamisest keeldumisel tuleb kostjad välja tõsta. Tõenditest nähtub, et kostja Oleg Tšezlov on 100% töövõimetu. Tulenevalt sotsiaalhoolekande põhimõttest tuleb anda abi, kui isiku ja perekonna võimalused toimetulekuks ei ole piisavad (sotsiaalhoolekande seaduse (SHS) § 3 lg 1 p 3). Sotsiaalabi vajav kostja (kostjad) ei tohi võimaliku väljatõstmise korral jääda eluasemeta. SHS § 14 lg 1 järgi on kohalikud omavalitsusorganid kohustatud andma eluruumi isikule või perekonnale, kes ise ei ole suuteline ega võimeline seda endale või oma perekonnale tagama, luues vajaduse korral võimaluse sotsiaalkorteri üürimiseks. Eelnimetatud seaduse kohaselt on kohustused kohalikul omavalitsusorganil, mitte eraõiguslikul juriidilisel isikul. Oleg Tšezlov on 100% töövõimetu, kes ilmselgelt vajab abi kohalikult omavalitsuselt, seega Tallinna linna kohustuseks on leida töövõimetule ja abivajavale Oleg Tšezlovile eluase. Marina Tšezlova ja Olga Tšezlova on töövõimelised isikud, kes peaksid suutma oma elu ise korraldada. Lapsehoolduspuhkusele jäämine ei ole töövõimetus. Samas on kohalikul omavalitsusel alati võimalus abistada ka teisi abivajajaid sh kostjaid. AÕS § 85 lg 1 kohaselt vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt VÕS-s sätestatule. Vastavalt TsÜS §62 lg-le 1 on esemest saadav kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised. Kostja peab vastavalt VÕS § 1037 lg-le 1, mis sätestab, et kui õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutatakse, kasutatakse, ära tarvitatakse, siis rikkunud isik peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse.

4(7)

Korteriomandi hooldustasu ja kommunaalteenuste tasu maksmata jätmisega on kostjad tekitanud hagejale kahju 21 291, 77 krooni, mis tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista. Eeltoodu on leidnud tõendamist KÜ Sõle 57 õienditega. OÜ AEGSAM ostis korteri M.M-lt, mille kohta vormistati 27.03.2002 notariaalne leping, mille p 6.2 kohaselt leppisid pooled kokku, et ostja tasub müüja eest korteriga seonduvad maksed ja võimalikud võlgnevused. Hageja omandas OÜ-lt AEGSAM nõude 05.07.2004. Nõudeõiguse loovutamise lepingu kohaselt on OÜ AEGSAM loovutanud hagejale nõude kokku 30 509, 53 krooni, millest 12 509, 53 krooni on korteri majandamiskulud ja 28 000 krooni säästetud üür. Õiendist nähtub, et aprillist 2002 kuni aprill 2004 oli KÜ Sõle 57 määratud haldus- ja kommunaalkulusid kokku 33 428, 28 krooni, millest 8000 krooni tasus OÜ AEGSAM, 5853, 82 krooni hageja ja 14 992, 84 krooni kostjad. Hagejalt on 17.05.2004 ja 28.09.2004 Pärnu Maakohtu tagaselja kohtuotsustega välja mõistetud 3659, 05 krooni ja 3036, 71 krooni kommunaalkulude eluruumis X maksmata jätmise eest perioodidest nov 2003 – märts 2004 ja 01.04.2004 – 17.07.2004. Kohtuotsused on täidetud, mille kinnituseks on panga väljavõtted ja täitekutsed. Kostjate poolt korteri kasutamisest saadud kasu seisneb säästetud üüris. X korteriomandi netoüüri turuväärtus Arco Vara AS Tallinna büroo 17.02.2005 eksperthinnangu järgi oli nii seisuga 2003 juuli kui ka 2004 juuli 2000 krooni. Seega on kostjad perioodil 2003 juuli kuni 2006 november säästnud 46 kuu üüri 92 000 krooni, mis tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista. Võlg ja saadud kasu kokku on 21 291, 77 + 92 000 krooni. Hageja on maha arvanud haginõudest kulutused, mis KÜ Sõle 57 tegi vara säilitamiseks ja parendamiseks (aluseks esitatud arved). Üüri suuruse kohta enne juulit 2003 ei ole hageja tõendeid esitanud (eksperthinnang ei sisalda seda), mistõttu ei pea põhjendatuks enne 2003 juulit üüri väljamõistmist, so 15 x 2000 krooni = 30 000 krooni. Kostjate vastuväide üüri suuruse kohta on paljasõnaline, kuna nende poolt ei ole esitatud ühtegi tõendit. Kostjate ja Tallinna linna esindaja etteheiteid, et eluruum on mugavusteta – seal ei olnud elektrit, mistõttu kostja pidi minema sõlmima lepingu Eesti Energia AS-ga makstes eelnevalt võla 17 000 krooni, on arusaamatud ja kohatud, kuna Marina Tšezlova on järjepidevalt alates 1962 ja teised kostjad alates sünnist kasutanud vaidlusalust eluruumi ning saanud kasutada kõiki eluruumiga seotud teenuseid, mille eest mõistlik inimene ka maksab tasu. Etteheide, et korteriomanik, kes on politseiga minema aetud, ei hoolda korterit kohaselt on kohatu. Tuginedes eeltoodule on põhjendatud hageja kasuks välja mõista kostjatelt solidaarselt kokku 113 291, 80 krooni. Hageja esitas taotluse kostjatelt kohtukulude, so õigusabikulu summas 3540 krooni ja riigilõivu 4810 + 3750 krooni väljamõistmiseks. Tulenevalt TsMS § 60 lg-st 1 tuleb hageja kohtukulud välja mõista kostjatelt, igalt 1/3 osa, mis rahaliselt on 3450 krooni. Kostjatelt kuulub väljamõistmisele hageja kasuks riigilõiv hagi rahuldatud osalt kokku 6810 krooni, mille hageja tasus hagiavalduse esitamisel riigituludesse ja kulud õigusabile vastavalt TsMS § 61 lg 1 p 1 kohaselt kuni 5% hagihinnast. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Marina Tšezlova, Olga Tšezlova ja Oleg Tšezlov paluvad maakohtu otsuse tühistada osas, millega tõsteti nad elamispinnalt Tallinn, X välja ja mõisteti neilt välja 113 291, 80 krooni ning teha uus otsus, millega jätta hageja nõuded rahuldamata. Kohus rikkus õigusnorme ja ei ole arvestanud kõiki asjas kogutud tõendeid ja on teinud ekslikke järeldusi. Eluruumi kasutamise õiguslikud alused on sätestatud elamuseaduse (ES) § 4 lg 1. Juba 27.03.2002 sõlmitud ostu-müügilepingu p-s 2.1 M.M ja OÜ AEGSAM vahel oli fikseeritud, et müüja avaldas ja kinnitas, et korterit koormas üürileping, mille lõpetamise ja üürnike väljatõstmise küsimuses oli käimas kohtuvaidlus. Antud punkt lepingus tõendab, et kostjad ei elanud korteris ilma seadusliku aluseta, vaid neil oli üürisuhe omanikega. Korteri

5(7)

edasimüümisel kehtis ka üürisuhe. Hageja ei esitanud kohtule tõendeid, et on seaduses kehtestatud korras üürisuhte lõpetanud. Kohus tõlgendas ekslikult antud lepingu punkti. Ka on hageja esitanud kogu aeg kostjatele arveid kommunaalteenuste eest tasumiseks. Üürisuhe on seaduslik alus korteris elamiseks. Kohus rahuldas hageja nõude säästetud üüri 113 291, 80 krooni saamiseks VÕS § 1037 alusel – kui õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit kasutatakse, peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Hageja ei ole kordagi pöördunud kostjate poole korteri kasutamise ajal ettepanekuga tasuda üüri. Samas esitati kostjatele korteri kasutamise ajal arveid tasumiseks kommunaalteenuste eest. Nõude tasuda korteri kasutamise eest üüri ja sellises ulatuses esitas hageja alles kohtusse pöördumisel. Kohtule esitatud eksperthinnangust selgub, et üürisumma suuruse pakkusid hindajad nägemata konkreetset elamispinda. M. Tšezlova selgitas, et korteri remonditase on halb ja ta elas ka teatud aja ilma elektrita. Vastus apellatsioonkaebusele OÜ Total Halduse vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kohtuotsuse muutmata. Tallinna linn peab apellatsioonkaebust seaduslikuks ja põhjendatuks ning palub see rahuldada. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 28.06.2007 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub nimetatud põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-ist 654 lg 6 korrata. Kolleegium kontrollib TsMS § 651 lg 1 alusel apellatsiooni korras esimese astme kohtuotsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale edasi on kaevatud. Maakohus on otsuses piisavalt põhjendanud, miks leidis, et üürisuhet poolte vahel tekkinud ei ole. Maakohus leidis õigesti, et üürisuhte olemasolu ei tõenda ka 27.03.2002 M.M ja OÜ Aegsam vahel sõlmitud korteri Sõle 57-40 müügilepingu p 2.1, millele kaebuses tuginevad apellandid. Nimetatud lepingupunkt ei toonud kaasa mingeid õiguslikke tagajärgi hagejale, kuna tema ei olnud nimetatud lepingu järgi ostjaks (t.l.23). Hageja sai vaidlusaluse korteri omanikuks alles 10.07.2003 sõlmitud korteri müügilepingu alusel ning nimetatud lepingu p-st 2.1 nähtub, et lepingu objekt ei ole registreeritud kellegi elukohana (t.l.15). Viide üürilepingule puudub. Lepingu p 1.2 iseenesest ei loo ega tekita üürisuhet, sest kostjad ei ole nimetatud lepingu pooleks. Maakohus on õigesti leidnud, et kostjad ei ole tõendanud peale vaidlusaluse korteri võõrandamist üürisuhte tekkimist. Asjaolu, et kostjad pidid tasuma kommunaalmakseid selle aja eest, mil nad korteris elasid, ei tõenda samuti üürisuhte olemasolu. Vaidlus puudub selles, et kostjad faktiliselt elavad X korteris ja kasutavad kommunaalteenuseid, mille hüvitamist nõuti. Kostjad leiavad kaebuses ebaõigesti nagu oleks maakohus kostjatelt välja mõistnud üürivõlana 113 291,80 krooni. Hageja nõudis kostjatelt nende poolt korteri kasutamisest saadud kasu (säästetud üüri) väljamõistmist. Vaidlus puudub ju selles, et kostjad elavad X korteris, mille eest nad üüri maksnud ei ole. Maakohus tuvastas õigesti, et kostjad valdavad korterit ilma seadusliku aluseta. Maakohus on õigesti kohaldanud materiaalõiguse norme. Kostjad ei ole maakohtus vaidlustanud eksperthinnangut X üüri suuruse kohta. Ka kaebusest ei nähtu, miks ei vaidlustatud eksperthinnangut maakohtus. Kaebuses esitatud paljasõnalised vastuväited ei anna alust nimetatud tõendi teisiti hindamiseks. Ülaltoodu alusel ei anna apellatsioonkaebuses toodud väited alust kaevatava otsuse muutmiseks ega tühistamiseks. Kaebus tuleb jätta rahuldamata ja kohtukulud apellantide kanda.

6(7)

Vastustaja esitas taotluse kohtukulude hüvitamiseks osutatud õigusabi eest kokku summas 4720,00 krooni. Kolleegium leiab, et kuni 01.06.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1, 8 ja 61 lg 1 alusel on kulutused õigusabile summas 4720,00 krooni vajalikud ja põhjendatud ning taotlus kuulub rahuldamisele. Kulutused õigusabile tuleb kostjatelt välja mõista solidaarselt hageja kasuks. Harju Maakohtu 28.09.2004 määrusega määrati kostjatele riigi õigusabi osutajaks vandeadvokaat Piret Simm. Esindaja taotles riigi õigusabi tasu määramist kohtuotsuse õigusliku analüüsi, vastuväidete koostamise ja konsultatsiooni eest, kokku 5670,00 krooni (ilma käibemaksuta) Kolleegium leiab, et esindaja taotlus tuleb rahuldada. Justiitsministri 21.12.2006 määrusega nr 39 muudetud „Riigi õigusabi osutamise eest makstava tasu arvestamise alused, maksmise kord ja tasumäärad ning riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatus ja kord“ § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt on isiku esindaja tasu tsiviilasja kohtulikuks menetluseks ettevalmistumise ja kohtulikus menetluses osalemise eest 210 krooni iga poole tunni kohta. Õigusabi tasu 5670,00 krooni tuleb üle kanda Advokaadibüroo Digesta arvele. Sama määruse §-st 6 tulenevalt maksab tasu välja Eesti Advokatuuri juhatus.

R. Allikvere

U. Loonurm

A. Tänav

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.