Võlaõigus › Muud

TsiviilasiJõustunudTartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus · 16.01.2006

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
Kohtuasja number: 2-04-2068/1
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Muud
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 16.01.2006
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 9542

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

2-04-897

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Ülo Vijar

Otsuse tegemise aeg ja koht

16.jaanuar 2006 Võru kohtumaja

Tsiviilasja number

2-04-897

Tsiviilasi

Pintmann Vara OÜ hagi AS Wõro Kommerts vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamise ja 333 220,60 krooni nõudes

Pooled ja nende esindajad

hageja Pintmann Vara OÜ, registrikood 10735429, asukoht Jüri 22a Võru, esindaja vandeadvokaadi abi Rando Maisvee; kostja AS Wõro Kommerts, registrikood 10134859, asukoht Vilja 14 B Võru, esindaja Lembit Ülper

Kohtuistungi toimumise aeg

20.detsember 2005

RESOLUTSIOON

Rahuldada Pintmann Vara OÜ hagi AS Wõro Kommerts vastu ja tunnistada AS Wõro Kommerts poolt 8. märtsil 2004 saadetud 9. septembril 2002 sõlmitud üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisust. Rahuldada osaliselt Pintmann Vara OÜ hagi AS Wõro Kommerts vastu 333 220,60 krooni nõudes ja välja mõista AS-lt Wõro Kommerts Pintmann Vara OÜ kasuks 13 911 (kolmteist tuhat üheksasada üksteist) krooni ja 15 senti. Jätta rahuldamata AS Wõro Kommerts vastuhagi Pintmann Vara OÜ vastu 88 563,31 krooni nõudes. Kohtukulude jaotus Välja mõista AS-lt Wõro Kommerts kohtukulu 21 710 (kakskümmend üks tuhat seitsesada kümme) krooni Pintmann Vara OÜ kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

HAGEJA NÕUE JA SELLE PÕHJENDUSED

Sarnased lahendid

Võlaõigus

8.märtsil 2004 esitas AS Wõro Kommerts avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 15. märtsist 2004, kuna AS-i Wõro Kommerts arvates on üürileping vastuolus heade kommetega ja on seetõttu TsÜS § 86 kohaselt tühine. AS-i Wõro Kommerts seisukoha järgi on üürileping vastuolus heade kommetega, sest AS-i Wõro Kommerts tolleaegne juhatuse liige Aigar Pindmaa on selle sõlminud ilma AS-i Wõro Kommerts nõukogu eelneva nõusolekuta, eirates sellega AS-i Wõro Kommerts nõukogu 18. juuli 2002 otsuse punktides 1 ja 8 toodut ning rikkudes ÄS §-is 306 lg 2 sätestatut. OÜ Wõro Vara ei nõustu AS-i Wõro Kommerts toodud põhjendusega ja leiab, et üürileping ei ole vastuolus heade kommetega ega ole tühine, mistõttu AS Wõro Kommerts on kohustatud seda täitma. Üürilepingu sõlmimiseks ei olnud nõukogu nõusolek vajalik. ÄS § 312 lg 4 kohaselt kirjutavad nõukogu koosoleku protokollile alla kõik koosolekul osalenud nõukogu liikmed.18. juulil 2002 Tallinnas väidetavalt toimunud AS-i Wõro Kommerts nõukogu koosoleku protokollil puudub sellel koosolekul väidetavalt osalenud ja seda väidetavalt juhtinud Ivo Moelteri allkiri. Järelikult on selle nõukogu koosoleku puhul jäetud järgimata seaduses sätestatud vorm, mistõttu need nõukogu otsused on TsÜS §-i 83 lg 1 kohaselt tühised. Kui 18. juuli 2002 AS-i Wõro Kommerts nõukogu koosoleku protokollis toodud otsused kehtiksid, ei keela need juhatusel äriühingu nimel üürilepingu sõlmimist. Ülesütlemisavalduses on AS Wõro Kommerts märkinud, et juhatuse liige Aigar Pindmaa on eiranud otsuste punkte 1 ja 8. Punkti 1 kohaselt on juhatusel keelatud mistahes tehingute ja toimingute tegemine, mis ei kuulu tavapärase, igapäevase põhikirjast tuleneva majandusliku tegevuse korraldamisse. AS-i Wõro Kommerts põhikirjas on tema tegevusalad toodud punktis 1.3 ja aktsiaseltsi kui üürniku nimel kontoriruumide üürimiseks üürilepingu sõlmimine kuulub igapäevase põhikirjast tuleneva majandusliku tegevuse korraldamisse. Punkti 8 kohaselt on juhatusel eelnevalt vajalik nõukogu nõusolek ettevõtte mistahes vara ja vahendite ning töötajate, s.h. tööettevõtulepinguliste isikute mistahes vormis kasutamine isiklikuks otstarbeks. Üürileping on sõlmitud AS-i Wõro Kommerts ja OÜ Wõro Vara vahel. Üürilepingu kohaselt sai AS Wõro Kommerts enda valdusse ruumid, mille kasutamise eest kohustus ta maksma OÜ-le Wõro Vara üüritasu. Seega ei ole kasutatud AS-i Wõro Kommerts mistahes vara või vahendeid juhatuse isiklikuks otstarbeks. Järelikult ei ole juhatus 18. juuli 2002 otsuste punkte 1, 8 rikkunud. ÄS § 306 lg 2 kohaselt peab juhatus juhtimisel pidama kinni nõukogu seaduslikest korraldustest. Tehinguid, mis väljuvad igapäevase majandustegevuse raamest, võib juhatus teha ainult nõukogu nõusolekul. Juhatus on kohustatud tegutsema majanduslikult kõige otstarbekamal viisil. AS Wõro Kommerts on ülesütlemisavalduses heitnud juhatusele eelnimetatud sätte rikkumist ette osas, mis puudutab nõukogu seaduslikest korraldustest mittekinnipidamist, kuid juhatus ei ole üürilepingut sõlmides rikkunud nõukogu korraldust.

Üürilepingu sõlmimine ei väljunud AS-i Wõro Kommerts igapäevase majandustegevuse raamest, mistõttu nõukogu nõusolekut ei olnud vaja. Kui seaduse või põhikirja kohaselt olekski nõukogu nõusolek olnud üürilepingu sõlmimiseks vajalik, siis ÄS §-i 317 lg 4 kohaselt ei kehti selline piirang kolmandate isikute suhtes, sh OÜ Wõro Vara suhtes. Üürilepingu sõlmimiseks oli nõukogu nõusolek olemas. Üürileping on kehtinud ja AS Wõro Kommerts on ruume kasutanud ning üürilepingut täitnud alates 9. septembrist 2002. Ei ole võimalik, et nõukogu ei olnud üürilepingust ja selle tingimustest selle aja vältel teadlik kuna AS Wõro Kommerts on ruume kasutanud oma bürooruumidena. Üürilepingu alusel tehtavaid makseid on nõukogu aktsepteerinud ka AS-i Wõro Kommerts 2002. majandusaasta aruandes, kus lisas 10 toodud seotud osapoolte tehingutes on märgitud, et AS Wõro Kommerts on 2002. aasta jooksul maksnud OÜ-le Wõro Vara 101 314, 00 krooni, mis sisaldab ka üürimakseid. Tegemist ei ole heade kommete vastase tehinguga. Üürilepingu punktis 7.2 on OÜ Wõro Vara ja AS Wõro Kommerts leppinud kokku, et mõlemal poolel on õigus öelda leping ennetähtaegselt üles, teatades sellest teisele poolele kirjalikult vähemalt kuus kuud ette. Lepingu ennetähtaegne ülesütlemine ei vabasta üürnikku kohustusest maksta üürileandjale üüritasu ja/või hüvitada talle kulutused lepingu ennetähtaegsele ülesütlemisele eelneva ajavahemiku eest. AS Wõro Kommerts ei ole kasutanud üürilepingu ülesütlemise alusena üürilepingu punkti 7.2 ja ei ole järginud nimetatud punktis kokkulepitud üleütlemistähtaega. Kuna ülesütlemisavalduses puuduvad erakorralise ülesütlemise alused, siis on ülesütlemisavaldus ja seega üürilepingu ülesütlemine tühine. Neil asjaoludel palub OÜ Wõro Vara hagis AS Wõro Kommerts vastu tunnustada AS-i Wõro Kommerts poolt 8. märtsil 2004 saadetud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse tühisust. Seoses kostja vastuväidetega sellele hagile on hageja esitanud oma arvamuse kostja vastusele (tl 79-82). Hageja leiab, et kostja ülesütlemisavaldus on tühine TsÜS § 87 alusel, mille kohaselt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. VÕS § 76 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kestvuslepingute, sh üürilepingute puhul on mõlema poole huviks, et teine pool täidaks lepingut kokkulepitud tingimustel kogu lepingu tähtaja jooksul. Kaitsmaks seda huvi lubab seadus tähtajalise üürilepingu ülesütlemist ainult seaduses või tehingus ette nähtud kindlate aluste olemasolul. Seega näeb seadus ülesütlemise võimaluse ja sellega kaasnevad õiguslikud tagajärjed ette ainult juhtumiks, kui esinevad seaduses või lepingus ette nähtud ülesütlemist õigustavad asjaolud. Juhul kui üürileping on öeldud üles ilma, et esineks seaduses või lepingus toodud ülesütlemist õigustavad asjaolud, ei ole seaduse kohaselt tegemist ülesütlemisega, mistõttu sellega ei kaasne ka seaduses ettenähtud õiguslikke tagajärgi ja tegemist on tühise ülesütlemisega. Kostja on öelnud üürilepingu üles VÕS § 313 lg 1 alusel, mis lubab üürilepingu ülesütlemist ainult mõjuva põhjuse olemasolul. Käesoleval juhul puudub seaduses silmas peetud mõjuv

põhjus. Kuna ülesütlemist lubavat asjaolu ei esine, ei ole ülesütlemine kehtiv, vaid on TsÜS § 87 alusel tühine. Mõjuva põhjusena nimetab kostja üürilepingu sõlmimise heade kommete vastasust. Üürileping sõlmiti kostja ülesütlemisavalduse kohaselt heade kommete vastaselt seetõttu, et üürileping sõlmiti Aigar Pindmaa enda huvides, eirates nõukogu 18. juuli 2002 otsust, rikkudes ÄS § 306 lg 2 tingimust, mille kohaselt äriühingu juhatus peab äriühingu juhtimisel kinni pidama nõukogu seaduslikest korraldustest. See kostja poolt väidetu ei vasta tõele. Kui kostja väidetu olekski õige, ei muudaks see üürilepingut TsÜS § 86 mõttes heade kommetega vastuolus olevaks tehinguks. Samuti ei oleks ükski kostja nimetatud põhjus käsitletav mõjuva põhjusena VÕS § 313 lg 1 mõttes. Tegemist on etteheidetega Aigar Pindmaale, kui kostja juhatuse liikmele, et ta on rikkunud oma esindaja kohustusi. See ei puuduta aga hagejat. Kui Aigar Pindmaa oleks rikkunud esindaja kohustusi, siis oleks kostjal olnud võimalik tehing tühistada TsÜS § 131 alusel, kuid seda kuue kuu jooksul arvates ajast, mil kostja sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing tühistada. Kostja nõukogu oli üürilepingu sõlmimisest ja selle sisust teadlik juba üürilepingu sõlmimisest arvates, mida tõendavad järgmised asjaolud: Üürilepingut täideti 1,5 aastat, ruumides toimus kostja igapäevane majandustegevus, ruumides peeti kostja nõukogu ja aktsionäride koosolekuid. Üürilepingu alusel tehtud üürimakseid on kostja nõukogu aktsepteerinud kostja 2002. majandusaasta aruandes. Asjaolu, et kostja ei tühistanud TsÜS §-s 131 ettenähtud aja jooksul üürilepingut näitab, et kostja arvates ei rikkunud Aigar Pindmaa oma esindaja kohustusi. Kostja on esitanud väite nagu oleks Aigar Pindmaa kostja nimel ja arvel korraldanud ruumide parendamise, milleks kostjal puudus üürilepingu järgi kohustus. Isegi, kui see ka nii oleks olnud, ei annaks see alust üürilepingu üles ütlemiseks. Kostja viitab kriminaalasjale nr 037860003. See kriminaalasi ei oma puutumust üürilepinguga. Kogu kostja vastus on sisuliselt suunatud Aigar Pindmaa, kui kostja endise juhatuse liikme vastu, kuid nõuet neil asjaoludel tema vastu esitatud ei ole.

puuduvad kostjapoolsel ülesütlemisavaldusel õiguslikud tagajärjed ning üürileping kehtib koos sellest tulenevate poolte õiguste ja kohustustega edasi. Üürilepingu punktide 2.1.2, 2.1.3 ja 2.1.4 kohaselt on üürnik kohustatud maksma üürileandjale kalendrikuus tasu ruumide kasutamise eest 22 000 krooni, millisele summale lisandub käibemaks; hüvitama üürileandjale kulutused seoses ruumidele kommunaalteenuste (küte, elekter, veevarustus, kanalisatsioon, prügivedu, valveteenus) osutamisega, kusjuures kulutuste suuruse arvutamisel võetakse aluseks ruumide pindala ja hoone kasuliku pindala suhe; maksma üüritasu ja hüvitama kulutused vastavalt üürileandja poolt esitatud arvele hiljemalt üüritasu ja kulutuste arvestamise kuule järgneva kuu viieteistkümnendaks päevaks. Kostja ei ole üürilepingust tulenevat maksekohustust täitnud, võlgnedes hagejale 110 008, 50 krooni. VÕS §-i 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kuna kostja ei ole talle esitatud arveid tasunud, siis järelikult on ta VÕS § 100 kohaselt oma kohustust rikkunud ja seetõttu on hagejal õigus kasutada VÕS §-is 101 nimetatud õiguskaitsevahendeid, sh nõuda kohustuse täitmist. Neil asjaoludel palub Pintmann Vara OÜ hagis AS Wõro Kommerts vastu välja mõista AS-ilt Wõro Kommerts Pintmann Vara OÜ kasuks 110 008,50 krooni. Hageja esitas avalduse selle nõude suurendamiseks ja palub kostjalt hageja kasuks välja mõista 333 220,60 krooni (tl 207208). Seoses kostja kirjalikus vastuses toodud väidetega nõude suurendamise kohta, esitas hageja sellele oma arvamuse (tl 402-405), viidates järgmistele asjaoludele. Kostja väited hagejale üüritud ruumide valduse, s.h võtmete üleandmise kohta 15. märtsil 2004, ei ole sisuliselt õiged ja on tõendamata. Hagejale ei ole valdust, s.h võtmeid, 15. märtsil 2004 üle antud. Kostja seisukoht, et kostja ei ole kohustatud tasuma üüri ja kulutuste eest alates 15. märtsist 2004, ei põhine sõlmitud üürilepingul, seadusel ega tulene poolte varasemast praktikast.

9.septembril 2002 sõlmis kostja, mida esindas juhatuse liige Aigar Pindmaa, hagejaga, mida esindas juhatuse liige Aigar Pindmaa, üürilepingu Jüri tn 22A bürooruumide kasutamiseks tähtajaga 10 aastat hinnaga 110 krooni üüripinna ühe ruutmeetri eest, millele lisandub käibemaks. Üürileping ei näinud kostjale ette kohustusi, mis oleksid olnud seotud hageja hoone parendamisega, kuid vaatamata sellele tasus kostja A. Pindmaa poolt kinnitatud arved seoses hagejale kuuluva Jüri tn 22A Võru büroohoone ventilatsioonisüsteemi töödega ja täiendava valvesüsteemi paigaldamisega. AS Wõro Kommerts juhatuse liige A. Pindmaa ei ole pöördunud nõukogu poole saamaks nõusolekut OÜ Wõro Vara varadega seotud kulude eest tasumiseks. Ka see asjaolu on mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. ÄS § 306 lg 2 kohaselt peab juhatus tegutsema majanduslikult kõige otstarbekamal viisil. Üürilepingu kohaselt tuli kostjal tasuda ühe ruutmeetri üüripinna eest 110 krooni, millele lisandub käibemaks, mis on kõrge hind. Kostja on kolinud samaväärsele üüripinnale, mille ühe ruutmeetri eest tasub 60 krooni + käibemaks. Ei olnud vajadust hoida kostja kontorit hagejale kuuluvas majas nii kõrge tasu eest ja nii suurel pinnal. Lojaalsuskohustusena mõistetakse seda, et juhatuse liikmed peavad vältima huvide konflikti tekkimist enda huvide ja aktsiaseltsi huvide vahel. Kostja ei olnud oma juhatuse liikme A. Pindmaa kaudu õigustatud sõlmima üürilepingut hagejaga, kelle esindajana tegutses samuti juhatuse liikmena A. Pindmaa ning kostjal oli VÕS § 313 lg l tulenevalt mõjuv põhjus üürileping erakorraliselt üles öelda. Lojaalsuskohustuse täitmist juhatuse liikme poolt peaks tagama ÄS § 317. Nõukogu koosolek peeti 18. juulil 2002, kus osales ka A. Pindmaa. Nõukogu koosoleku protokoll trükiti käsikirjalise mustandi alusel välja hiljem, kui Ivo Moelter oli Eestist lahkunud ja talle saadeti nõukogu trükitud protokoll allkirjastamiseks faksi teel. Selline tegevus ei ole seadusega keelatud, mistõttu nõukogu 18. juuli 2002 otsused ei ole tühised. ÄS § 321 lg 4 kohaselt nõukogu koosolek protokollitakse. Hageja ei ole esitanud sellist nõukogu koosoleku protokolli, millest nähtuks nõukogu nõusolek üürilepingu sõlmimiseks hagejaga. Seoses hageja täiendavate väidetega, esitas kostja ka täiendava kirjaliku vastuse hagile (tl 8789). VÕS § 76 lg 2 kohaselt tuleb kohustuste täitmisel lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Kui hageja sooritab üheaegselt nii enda kui ka kostja nimel tehingu, mis on tehtud hageja huvides kostja kahjuks, rikkudes seadusega kehtestatud korda, siis ei ole mõistlik eeldada, et kostja sellise lepingu täitmist jätkab. Kostja jaoks on see asjaolu mõjuvaks põhjuseks lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Arvestades TsÜS §-des 115 lg l; 116 lg 2 sätestatut, ei ole tegemist etteheidetega Aigar Pindmaale, vaid pooled on sõlminud tehingu kehtestatud korda ja seadust rikkudes. Hageja kasutas kostja töötajat hagejale kuulva Jüri tn 22A kinnistu koristamiseks.

pea ka üüri tasuma. Seega on kostja tekitanud hagejale õigusvastaselt varalist kahju vähemalt summas 60 512,76 krooni. Üürileping ei näinud hagejale ette kohustusi, mis oleksid olnud seotud hageja hoone või selle süsteemide parendamisega, kuid vaatamata sellele tasus hageja A. Pindmaa poolt kinnitatud arved summas 18 171,60 krooni seoses kostjale kuuluva Jüri tn 22A büroohoone ventilatsioonisüsteemi töödega ja arve summas 11 652,50 krooni seoses täiendava valvesüsteemi paigaldamisega. Seega on hageja tasunud oma arvelt kostja varadega seotud kulutusi, mis ei olnud seotud üürilepinguga, kuid olid vajalikud kostjale. Neil asjaoludel palub AS Wõro Kommerts vastuhagis Pintmann Vara OÜ vastu VÕS §-de 136 lg l; 292 lg 2 alusel välja mõista Pintmann Vara OÜ-lt AS Wõro Kommerts kasuks 81 106, 10 krooni. AS Wõro Kommerts esitas avalduse vastuhagi nõude suurendamiseks 7 457,21 krooni võrra (tl 375-378), viidates järgmistele asjaoludele. Pintmann Vara OÜ ei ole esitanud Jüri tn 22A prügiveoarveid (algdokument) perioodist september 2002 kuni november 2003, põhjendades arvete mitteesitamist nende faktilise puudumisega, millest järeldub, et Pintmann Vara OÜ-le ei ole prügiveo arveid selle perioodi kohta esitatud. Seega ei olnud ka Pintmann Vara OÜ õigustatud AS-le Wõro Kommerts esitama prügiveoarveid ning AS-1 Wõro Kommerts puudus kohustus neid arveid tasuda. Kuna AS Wõro Kommerts siiski tasus OÜ Pintmann Vara poolt esitatud prügiveoarved, siis nõuab AS Wõro Kommerts põhjendamatult tasutud prügiveoarvete summa kokku 2 787,60 krooni tagastamist. AS Wõro Kommerts on tasunud Pintmann Vara OÜ-le põhjendamatult, arvestades AS Wõro Kommerts poolt 174,1 m2 ulatuses ruumidele tegelikult tasumisele kuuluvaga, rohkem: vee- ja kanalisatsiooniteenuste eest on 574,76 krooni, soojuse eest 4 094,85 krooni, prügiveo eest, seoses algdokumentide mitteesitamisega, 2 787,60 krooni, kokku 7 457,21 krooni. Neil asjaoludel palub AS Wõro Kommerts välja mõista Pintmann Vara OÜ-lt AS Wõro Kommerts kasuks summa 88 563,31 krooni. Kostja on täpsustanud oma väiteid ja vastuväiteid veel täiendavas kirjalikus vastuses (tl 233235) ning on esitanud nende tõendamiseks kirjakud tõendid ja tunnistaja.

hageja hoone parendamiseks, kuid kostja tasus hageja hoone ventilatsiooni- ja täiendava valvesüsteemi tööde eest. Ruumide tegelik pind oli üürilepingus märgitust väiksem. Kostja põhjendustest nähtub, et need ülesütlemise põhjused on kostjast endast tulenevad, kostja enda esindaja, juhatuse liikme, Aigar Pindmaa, käitumisest tulenevad. Hageja leiab, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine. Üürilepingu ülesütlemiseks ei olnud vajalik nõukogu nõusolek. Nõukogu 18. juuli 2002 otsuse p 1, 2 ei keelanud üürilepingu sõlmimist ja nõukogu otsusega sellise piirangu kehtestamisel ei oleks see ÄS § 317 lg 4 kohaselt kehtiv kolmandate isikute suhtes, so ka hageja suhtes. Üürilepingu sõlmimine ei ole vastuolus heade kommetega. Hageja selgituste kohaselt (tl 79-82) kostja väited üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuvate kohta ei ole põhjendatud ja ülesütlemisavaldus on TsÜS § 87 alusel tühine. Seega on pooltel vaidlus erakorralise ülesütlemise tühisuse tunnustamise nõude osas eelkõige selle üle, kas üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks oli mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 mõttes või mitte. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04 selgitanud, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel, kuid ülesütlemise aluseks võib olla ka mõni muu VÕS § 313 lg 1 tähenduses mõjuvaks tunnistatud asjaolu. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-24-05 seadust tõlgendanud selliselt, et VÕS §-s 313 lg 2 viidatud juhtudel on põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks eelduslikult mõjuv, kuid VÕS §-s 313 lg 1 sätestatud korral peab huvitatud isik tõendama, et ülesütlemise põhjus on mõjuv. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduses on kostja viidanud VÕS §le 313 lg 1. Seega peab kostja tõendama, et oli alus, mõjuv põhjus, üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04 asunud seisukohale, et üürilepingu erakorralist ülesütlemist õigustab vaid poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Ilma huvide kaalumiseta seda sätet rakendada ei saa. Erakorraline ülesütlemine ei ole iseenesest välistatud, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest. Seega on erakorraline ülesütlemine võimalik ka ülesütlemist taotlevast poolest tulenevatest asjaoludest ja kohtul tuleb vaidluse lahendamiseks anda hinnang, kas kostjal esines mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks, kaaludes ka poolte huvisid.

6.Hageja väidab, et nõukogu koosoleku otsuse punktid 1 ja 8 ei sisalda keeldu üürilepingu sõlmimiseks. Kohus nõustub hageja selle väitega. Otsuse kohaselt oli juhatusel vajalik eelnev nõukogu nõusolek ja p 1 kohaselt oli juhatusel keelatud mistahes tehingute ja toimingute tegemine, mis ei kuulu tavapärase, igapäevase põhikirjast tuleneva majandusliku tegevuse korraldamisse. Põhikirja punktis 1.3 on nimetatud kostja aktsiaseltsi tegevusalad, so tavapärase, igapäevase majandusliku tegevuse alad, kusjuures nendeks tegevusaladeks on muuhulgas p 1.3.7 kohaselt ka kinnisvara haldamine ja rentimine. Üürileping on sõlmitud AS Wõro Kommerts poolt bürooruumide üürile võtmise kohta. Kohus leiab, et põhikirjas nimetatud igapäevase majandusliku tegevuse korraldamise raamesse kuulus ka bürooruumide kasutamine ja nende kasutamiseks üürilepingu sõlmimine. Seega ei ole alust üürilepingut lugeda nõukogu otsuse p 1 kehtivusalasse kuuluvaks, so tehinguks, mille sooritamiseks pidi juhatus omama nõukogu eelneva nõusoleku. Hageja on väitnud, et sisuliselt on nõukogu nõustunud üürilepingu sõlmimisega kuna vaidlusaluseid ruume kasutati bürooruumidena umbes 1,5 aastat ja nendes ruumides peeti tõenäoliselt ka nõukogu koosolekuid, üürilepingu alusel tehtavaid makseid on nõukogu aktsepteerinud 2002. majandusaasta aruandes (tl 6). Seoses selle hageja väitega leiab kohus järgmist. Nõukogu liikmed on andnud allkirjad AS Wõro Kommertsi 2002. majandusaasta aruande kinnitamisel (tl 22-43). Selle aruande lisa 10 sisaldas ka makseid OÜ Wõro Varale, mida kinnitab ka arvete nimekiri (tl 70). Nõukogu liikme Ivo Moelteri elektroonilises kirjas Aigar Pindmaale on käsitletud üürilepingust tulenevat renditasu suurust, kusjuures Ivo Moelter oli AS Wõro Kommerts üks suuremaid aktsionäre OÜ Imco Valdus kaudu (tl 115, 139-142). Üürilepingu objektiks olevaid ruume kasutati bürooruumidena. Neil asjaoludel on põhjendatud hageja väide, et nõukogu liikmetele oli teada ruumide üürimine ja üüritasu suurus aga selline teadmine, nõukogu ühe liikme, suuraktsionäri, kiri Aigar Pindmaale, ei asenda nõukogu otsusega sätestatud eelnevat nõukogu nõusolekut tehingu tegemiseks. Kuid need asjaolud kinnitavad, et üürilepinguga seotud asjaolud olid nõukogu liikmetele teada pikemat aega ning ei ole teada, et 8. märtsil 2004 ülesütlemise avalduse esitamisel oleks ilmnenud mingeid ettenägematuid uusi asjaolusid. Nõukogu otsuse p 8 kohaselt oli juhatusel keelatud ilma nõukogu nõusolekuta ettevõtte mistahes vara ja vahendite ning töötajate mistahes vormis kasutamine isiklikeks otstarveteks. Hageja väidab, et üürileping sõlmiti AS Wõro Kommerts ja OÜ Wõro Vara vahel ja selle alusel sai kostja oma kasutusse ruumid tasudes nende eest üüritasu, mistõttu ei ole alust väitel, et AS Wõro Kommerts juhatus oleks vara või vahendeid kasutanud isiklikuks otstarbeks. Kohus nõustub selle väitega. Seega ei ole AS Wõro Kommerts juhatus sõlminud üürilepingut vastuolus nõukogu 18. juuli 2002 otsuse punktides 1, 8 sätestatuga. Ülesütlemise avalduses on viidatud sellele, et ÄS § 306 lg 2 kohaselt peab juhatus juhtimisel kinni pidama nõukogu seaduslikest korraldustest. Juhatus on kohustatud tegutsema majanduslikult kõige otstarbekamal viisil. Kohus on kohtuotsuses eespool tuvastanud, et AS Wõro Kommerts juhatus ei rikkunud nõukogu otsust, korraldust. ÄS §- s 317 lg 1 on sätestatud, milliste tehingute tegemiseks on seaduse kohaselt vajalik nõukogu nõusolek. Vaidlusalune tehing ei kuulu seaduses nimetatud tehingute hulka, mille tegemiseks on vajalik

7.Kostja on väitnud ülesütlemisavaldust põhjendades, et üürileping on sõlmitud heade kommete vastaselt. See kostja väide on vastuoluline. TsÜS § 86 kohaselt on heade kommetega vastuolus olev tehing tühine. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega on heade kommetega vastuolus olev tehing tühine algusest peale ja seda ei ole alust üles ütelda. Neil asjaoludel lepingut üles üteldes on ka kostja seega ise asunud seisukohale, et leping ei ole vastuolus heade kommetega. Hageja leiab, et viitamine vastuolule heade kommetega on kostja poolt otsitud põhjus, et mitte järgida üürilepingu punktis 7.2 sätestatud ülesütlemiskorda. Kohus leiab selle kostja väitega seoses järgmist. Kostja on viidanud üürilepingu heade kommetega vastuoluga seoses kostja juhatuse liikme A. Pindmaa käitumisele. Osale kostja poolt sellega seoses viidatud asjaoludele (nõukogu otsuse täitmine, ÄS §-s 306 lg 2 sätestatu järgimine) on kohus andnud hinnangu kohtuotsuses eespool. Kohtuotsuses teiste nõuetega seoses annab kohus kohtuotsuses järgnevalt hinnangu kostja poolt üüritasu ja kommunaalteenuste eest ning parenduste eest tasumisega seoses. Kohus ei ole nende asjaoludega seoses tuvastanud üürilepingu sõlmimisel ja täitmisel kostja heade kommete vastasust, üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuvaid põhjusi. Kostja esindaja on olnud samaaegselt mõlema üürilepingu poole seaduslikuks esindajaks (tl 44, 45, 68-69, 113). Õiendist ja OÜ Wõro Vara osanike nimekirjast (tl 41, 125) nähtuvalt oli AS Wõro Kommerts aktsiate omanikuks OÜ Wõro Vara osalusega 32,7%, A. Pindmaa oli OÜ Wõro Vara osanike nimekirja kohaselt 2002. aastaaruande kinnitamisel 25. juunil 2003 OÜ Wõro Vara osanik. Väärtpaberite nimekirjaga (tl 71) on tõendatud, et Aigar Pindmaa ei olnud 2. jaanuari 2004 seisuga OÜ Wõro Vara osade omanik. Seega kuulus A. Pindmaa sisuliselt kostja aktsionäride hulka ja oli hageja osanik ja see asjaolu ei viita tema huvile kaitsta ainult hageja huvisid kostja huvide arvel. Kostja poolt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega seoses väidab kostja, et kostja esindaja ei esindanud üürilepingu sõlmimisel kostja huvisid kõige paremal viisil, rikkudes oma kohustusi. TsÜS § 131 lg 1 kohaselt võib esindatav tühistada esindaja poolt tehtud tehingu, mille tegemisel esindaja rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega, kui teine pool kohustuste rikkumisest teadis või pidi teadma. Kui esindaja tegutses ühtlasi teise poole esindajana või kui esindaja tegi tehingu iseendaga, eeldatakse, et esindaja rikkus tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. TsÜS § 131 lg 3 kohaselt võib esindatav tehingu vastavalt sama paragrahvi lõikele 1 tühistada kuue kuu jooksul, arvates ajast, mil ta sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing vastavalt sama paragrahvi lõikele 1 tühistada. Tehingut ei või tühistada pärast kolme aasta möödumist tehingu tegemisest.

Seega oli kostjal õigus tühistada vaidlusalune tehing sel alusel ettenähtud tähtaja jooksul TsÜS §-s 131 lg 1 sätestatud alusel. Kostja ei ole seda õigust kasutanud, mis viitab sellele, et kostja enda hinnangul puudusid kostja esindaja käitumises sellised asjaolud, mis oleksid tinginud tehingu tühistamise vajaduse. TsÜS § 131 lg 1 kohaselt, kui esindaja tegutses ühtlasi teise poole esindajana, siis eeldatakse, et esindaja rikkus tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. Kohus leiab, et erinevalt TsÜS §-s 131 sätestatust, ei eeldata VÕS § 313 lg 1 puhul erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuva põhjuse esinemist, kui esindaja tegutses ühtlasi teise poole esindajana. Ülesütlemise avalduse esitanud pool peab tõendama mõjuva põhjuse esinemist, sh esindaja poolt oma kohustuste rikkumist, kusjuures erakorraline ülesütlemine ei ole iseenesest välistatud, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevast asjaolust. Kohus, arvestades ka Riigikohtu poolt antud selgitustega, leiab, et üürilepingu erakorralist ülesütlemist õigustab vaid poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Kohus on andnud kostja poolt viidatud asjaoludele hinnangu kohtuotsuses eespool ja osaliselt ka kohtuotsuses järgnevalt teiste nõuete käsitlemisel ja kohus ei ole tuvastanud kostja, kostja esindaja poolt oma kohustuste rikkumist. Kostja on kohtule esitanud kuriteoavalduste ärakirjad (tl 90-98), mille on Võru prokuratuurile esitanud kostja. Avaldused on esitatud kostja poolt ja nendes on kirjeldatud AS Wõro Kommerts endise juhatuse liikme Aigar Pindmaa väidetavaid ametiseisundi kuritarvitamise juhtumeid. Kohtule on esitatud Aigar Pindmaa suhtes kriminaalmenetluse lõpetamise määrus, kohtuotsus AS Wõro Kommerts hagis Aigar Pindmaa vastu (tl 239-241, 245-253). Seega on esitatud tõendeid kriminaalasja menetlemise kohta üürilepingu sõlmimisel kostja esindajana tegutsenud A. Pindmaa kohta ja kohtuotsus tsiviilasjas, kuid kostja ei ole esitanud kohtule kohtuotsust kriminaalasjas või tsiviilasjas, milles oleks tuvastatud kostja esindaja poolt oma kohustuste rikkumine üürilepinguga seoses. Kostja poolt on esitatud AS Wõro Kommerts 2003. majandusaasta aruanne, audiitori otsus, raamatupidamisõiend, OÜ Wõro Vara osanike nimekiri, OÜ Motelso nõukogu liikmete ja osanike nimekiri, registrikaart ja osanike nimekiri OÜ Vivere kohta, Pintmann Vara OÜ tegevusaruanne, kasumi jaotamise ettepanek, kus on käsitletud ka AS Wõro Kommerts juhatuse liikme Aigar Pindmaa tegevust, AS Wõro Kommerts poolt ülekannete tegemist teistesse äriühingutesse, Pintmann Vara OÜ tegevust (tl 116-118, 120, 125-127, 242-244), kuid mitte vaidlusaluse üürilepinguga seoses. Kostja on esitanud töölepingu 1996. aastast majahoidja tööle võtmise kohta Jüri tn 22A territooriumi korrashoiuks (tl 121-123). Tööleping on sõlmitud 1996. aastal ja see ei tõenda 2002. aastal sõlmitud üürilepingu ülesütlemise põhjusi. Tunnistaja J. T. ei ole tõendanud, et kostja töötaja oleks koristanud hageja hoone territooriumi (tl 467-469). Kohus leiab, et need kostja poolt esitatud asjaolud võivad olla käsitletavad kostja poolt hinnangu andmisel, kostja esindaja, Aigar Pindmaa tegevusele kostja juhatuse liikmena, kuid neid ja teisi kostja poolt toodud asjaolusid ei hinda kohus sellisteks olulisteks, mõjuvateks põhjusteks, mis õigustaksid üürilepingu erakorralist ülesütlemist. Poolte huvide kaalumisega seoses leiab kohus järgmist. Üürilepingu punktis 7.2 on OÜ Wõro Vara ja AS Wõro Kommerts leppinud kokku, et mõlemal poolel on õigus öelda leping ennetähtaegselt üles, teatades sellest teisele poolele kirjalikult vähemalt kuus kuud ette. VÕS § 76 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Üürilepingu, kui kestvuslepingu puhul on mõlema poole huviks, et teine pool täidaks lepingut kokkulepitud tingimustel kogu lepingu tähtaja jooksul. Selle huvi arvestamiseks lubab seadus tähtajalise üürilepingu ülesütlemist ainult seaduses või tehingus ette nähtud kindlate aluste olemasolul. Erakorraline ülesütlemine eeldab ka ettenägematute, erakorraliste asjaolude, põhjuste

ruume ei kasutatud. Ülesütlemisavalduses ja kirjades hagejale arvete tagastamise kohta on kostja märkinud, et vabastas ruumid 15. märtsil 2004 (tl 14, 108-110). Ülesütlemise avalduses on kostja teinud ettepaneku hagejale ruumid üle võtta. Asjaolu, et hageja hindas tekkinud olukorda kostjast erinevalt ja ei asunud kostja ettepanekul ruumide valduse vastuvõtmisele, ei kinnita, et kostja oleks neid ruume jätkuvalt kasutanud. Hageja väidab, et kostja ei ole valdust, sh võtmeid, 15. märtsil 2004 üle andnud (tl 402-405), kuid samas ei ole ka hageja väitnud, et kostja pärast 15. märtsi 2004 kasutaks üürilepingu objektiks olevaid ruume. Kohus on tunnistanud üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisust. Seega on kohus nõustunud ka hageja väitega, et üürileping kehtis kuni selle ülesütlemiseni hageja poolt. Kui üürileping kehtib, siis kehtivad ka üürilepingust tulenevad poolte õigused ja kohustused. Kuid kohus loeb kohtuotsuse eelmises lõigus tuvastatuks loetud asjaoludega tõendatuks, et kostja pärast 15. märtsi 2004 ruume ei kasuta ja on teinud ettepaneku hagejale ruumid vastu võtta. Kuid kostja on VÕS §-s 313 lg 1 rakendamisega rikkunud üürilepingut. Hageja on kohustuse rikkumisega seoses nõudnud õiguskaitsevahendina VÕS §-de 100; 101 lg 1 p 1 alusel kostjalt kohustuse täitmist. Kostja on leidnud, et selline nõue ei vasta hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetele. VÕS §-de 76 lg 1, 2 ; 7 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele, kuid kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Kusjuures võlasuhtes loetakse mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04 selgitanud, et üürilepingu erakorraline ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest VÕS § 313 lg 1 rakendamisega, toob see endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib tekkida ülesütlemist teostanud poolel kahju hüvitamise kohustus. Kohus leiab, et kuna kostja on lõpetanud üürilepingu täitmise ja kostja poolt üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, siis on kostja rikkunud üürilepingust tulenevat kohustust. Kohus leiab, et neil asjaoludel ei ole VÕS §-de 7 lg 1; 76 lg 1 alusel mõistlik hageja nõue, millega hageja nõuab kostjalt õiguskaitsevahendina küllaltki pika perioodi eest kohustuse täitmist, üüri ja kommunaalteenuste eest tasumist, kusjuures kostja ei ole neid teenuseid tarbinud. Kohus leiab, et Võlaõigusseaduses sätestatud mõistlikkuse põhimõte hõlmab ka õiguskaitsevahendite valikut ja mõistlikuks õiguskaitsevahendiks oleks Riigikohtu selgitusi arvestades nõuda kostjalt kahju hüvitamist, kui hagejale on kahju tekitatud ja esinevad kostja kahju hüvitamise kohustuse tekkimiseks vajalikud asjaolud. Hageja ei ole sel alusel hagi esitanud, mistõttu ei saa kohus lahendada hageja nõuet kostja vastu sel alusel. Ka VÕS § 115 lg 1 kohaselt on võlausaldajal õigus, kui võlgnik rikub kohustust, nõuda kohustuse täitmise asemel kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et kostja peab kandma kõik üürilepingust tulenevad kohustused ajani, mil kostja vabastas 15. märtsil 2004 ruumid, kuid kostja ei ole märtsikuu eest 2004 ka selle ajani üüri ja kommunaalteenuste eest tasunud, viidates sellele, et hageja pidi üürilepingu kohaselt esitama üüritasu ja kommunaalteenuste kohta arved, kuid hageja on esitanud arved kogu märtsikuu eest ja seetõttu on kostja need tagastanud. Kohus leiab, et hageja nõue üüritasu ja kommunaalteenuste eest tasumiseks 1.-15. märtsini 2004 on tõendatud ja kuulub rahuldamisele. Üürilepingu punktides 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4 on kokku lepitud üürniku poolt tasumisele kuuluva üüritasu suurus ja kommunaalteenuste eest tasu arvestamise ja tasumise kord. Kohtuotsuses vastuhagi lahendamisel esitab kohus

10.AS Wõro Kommerts on esitanud vastuhagi Pintmann Vara OÜ vastu 88 563,31 krooni nõudes ja on selle kohta esitanud õiendi AS Wõro Kommerts poolt tasutud arvete kohta, Jüri tn 22A tehnilise projekti, arhitektuurse plaani, AS-le Wõro Kommerts esitatud rendi ja kommunaalteenuste arved (tl 149-187). Põhiosa vastuhagi nõudest põhineb väitel, et üürilepingus on üüriobjekti suuruseks 200 m2, tegelikult on üüriobjekti pindala 174,1 m2, mistõttu on kostja alusetult tasunud suuremat üüritasu ja tasu kommunaalteenuste eest, arvestades, et üürilepingu p 2.1.3 kohaselt toimus kommunaalteenuste eest tasumine üüritud ruumide pindala ja hoone kasuliku pindala suhtena (tl 143-148). AS Wõro Kommerts on esitanud selle väite tõendamiseks tehnilise projekti ja arhitektuurse plaani, ehitusregistri teatise (tl 150-151, 236-238). Pintmann Vara OÜ on hagile vastu vaieldes väitnud, et kostja AS Wõro Kommerts kasutuses oli pinda vähemalt 200 m2, mida tõendab lepingu lisaks nr 1 olev plaan (tl 203-205). Selle nõudega seoses leiab kohus järgmist. Vaidlusalusel perioodil poolte vahel kehtinud üürilepinguga on tõendatud, et pooled leppisid kokku, millised pinnad üürile antakse, millised on nende ruumide pindalad. Lepingu kohaselt anti rendile Võrus Jüri tn 22 asuva hoone IV korrusel asuvad ja lepingu lisas nr 1 piiritletud ruumid pindalaga 200 m2 . Teistsuguses suuruses pindalaga ruumide üürile andmise väide vastuhageja poolt eeldaks üürilepingu muutmist. TsÜS § 77 lg 1, 3 kohaselt võib tehingut teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud ja poolte kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta muus vormis üksnes siis, kui pooled on selles kokku leppinud. Pooled on üürilepingu sõlminud kirjalikus vormis ja kohtule ei ole esitatud kokkulepet, et lepingut saaks muuta muus vormis kui kirjalikus vormis. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et pooled oleks kirjalikus vormis kokku leppinud lepingu muutmises üüripindade suuruse osas. Lepingut üüripindade suuruse kohta ei saa muuta ilma poolte kokkuleppeta lepingu üks pool, AS Wõro Kommerts. Kohus leiab, et tõendatud ei ole ka vastuhageja väide, et rendipindade tegelik suurus on väiksem, kui üürilepingus. Üürilepingu p 1 kohaselt on üürile antud Jüri tn 22 asuva hoone IV korrusel asuvad ja lepingu lisas nr 1 piiritletud ruumid pindalaga 200 m2 . Pintmann Vara OÜ on kohtule esitanud lepingu lisa nr 1 (tl 206) ja selgitab, et vastuhageja kasutuses oli IV korrus tervikuna: nõupidamiste ruum 46,5 m2, juhataja kabinet 19 m2, büroosaal 108,9m2, kööginurk

5,7 m2, tualett 1,8 m2, trepikoda 15 m2 ja lift 3,1 m2 kogupinnaga 202,3 m2 . Peale selle oli vastuhageja kasutuses terrass suurusega 96 m2 (tl 203-205, 268-271). Vastuhageja väidab, et Pintmann Vara OÜ esitatud sisekujundusplaan ei ole lepingu lisa (tl 233-235). Vastuhageja ei ole seda oma väidet tõendanud ega esitanud omapoolselt üürilepingu lisa nr 1 ruumide kohta. Samas ei ole vastuhageja vaidlustanud, et Pintmann Vara OÜ poolt esitatud üürilepingu lisana esitatud plaanil on Pintmann Vara OÜ poolt nimetatud üüripindade suurus 202,3 m2 . Ka vastuhageja poolt esitatud plaanil on märgitud IV korruse brutopinnaks 217,2 m2 (tl 238). Pintmann Vara OÜ esindaja väidab, et vastuhageja poolt esitatud tehniline projekt on esialgne ja nende järgi ei ole hoonet ehitatud (tl 268-271). Kohus nõustub selle väitega. Kostja poolt esitatud tõendid ei tõenda tegelikult üüriobjektina kostja kasutusse antud ruumide tegelikku suurust, vaid 2000. aastal koostatud projektis ja arhitektuurilises plaanis toodut. Üürile antud ruumide loetelu ja suuruse mõttes ei oma tõenduslikku tähendust kostja poolt selle kohta koostatud õiend (tl 192). Neil asjaoludel leiab kohus, et lähtuda tuleb poolte üürilepingus ja selle lisas nr 1, mis on esitatud Pintmann Vara OÜ poolt, toodud ruumide pindaladest. Neil asjaoludel vastuhagi osas, mis põhineb üüripindade suuruse vaidlustamisel ja on esitatud enammakstud üüritasu ning enammakstud kommunaalteenuste kulutuste tagasinõudes, ei ole tõendatud ja rahuldamisele ei kuulu. Vastuhageja on tasunud üüri ja kõrvalkulutuste eest lepingus ettenähtud ulatuses ja see on kooskõlas ka VÕS §-des 271; 292 lg 1 sätestatuga. Vastuhageja väidab, et üürileping ei näinud ette AS Wõro Kommerts kohustusi, mis oleksid seotud Pintmann Vara OÜ hoone või selle süsteemide parendamisega. Kuid AS-le Wõro Kommerts on esitatud arved ventilatsioonitööde teostamisega seoses summas 18 171,60 krooni ja täiendava valvesüsteemi paigaldamisega seoses 11 652,50 krooni tasumiseks. Valvesüsteem paigaldati esimesele korrusele ja see ei parendanud AS Wõro Kommertsi tingimusi. Vastuhageja oli üürilepingu alusel kohustatud üürilepingu ja VÕS §-des 271; 292 lg 1 sätestatuga arvestades tasuma ainult asja eest, mis ta sai kasutamiseks ja kõrvalkulusid, mis on tehtud selle asja kasutamiseks (tl 143-147). Pintmann Vara OÜ väidab, et nii ventilatsiooni- kui valvesüsteemi paigaldamist soovis hageja ruumide kasutamise kvaliteedi tõstmiseks, olles seetõttu ise valmis kandma ka esialgsed paigaldamiskulud (tl 205). Kohus peab vajalikuks märkida, et vastuhageja AS Wõro Kommerts on üürilepingust tulenevate nõuete esitamisel viidanud kahju õigusvastase tekitamise sätetele, mis ei kuulu aga vastuhagi lahendamisel kohaldamisele kuna reguleerivad lepinguväliseid kohustusi, vastuhagi on aga esitatud lepingust tulenevate õigussuhetega seotud vaidluse lahendamiseks. Arvetega (tl 96-98) on tõendatud, et AS Wõro Kommerts on tasunud büroohoones tehtud ventilatsioonihooldustööde eest kokku 18 171,60 krooni ja täiendava valvesüsteemi paigaldamise eest 11 652,50 krooni. Samast nähtub, et need arved on esitatud AS-le Wõro Kommerts vahetult tööde teostaja poolt, mitte hageja poolt ja valvesüsteemi tööde puhul on näidatud tellijaks AS Wõro Kommerts. Nende tööde eest AS Wõro Kommerts poolt tasumine kinnitab Pintmann Vara OÜ väidet, et tööde tegemine toimus kokkuleppel AS-ga Wõro Kommerts. Üürilepingu p 5.1 kohaselt üürniku poolt või tema vahenditega ruumidele tehtud parendused, mida ei ole võimalik ruumidest eraldada, kuuluvad üürileandjale. Lepingu lõppemisel või lõpetamisel hüvitab üürileandja nende maksumuse üürnikule juhul, kui selles on kirjalikult kokku lepitud. Kohus leiab, et AS Wõro Kommerts vahenditega on tehtud ruumide ventilatsioonisüsteemile ja valvesüsteemile parendused, mida ei ole võimalik ruumidest eraldada. Üürileping on lõpetatud. Kohtule ei ole esitatud poolte kirjalikku kokkulepet, et üürileandja hüvitab üürilepingu lõpetamisel üürnikule nende parenduste

maksumuse. Seega ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele AS Wõro Kommerts nõue nende parenduste hüvitamiseks. AS Wõro Kommerts nõuab vastuhagis Pintmann Vara OÜ-lt prügiveo eest tasutud 2 787,60 krooni väljamõistmist kuna selles ulatuses ei ole esitatud algdokumente, mis kinnitaks Pintmann Vara OÜ poolt sellise kulutuse kandmist. AS Wõro Kommerts põhjendab seda nõuet viidetega Raamatupidamise seaduse §-dele 4 lg 2, 3; 6; 7. Muude kulutuste osas ei ole AS Wõro Kommerts sel alusel nõuet esitanud. Selle nõudega seoses leiab kohus järgmist. Üürilepingu p 2.1.3 kohaselt kohustub üürnik hüvitama üürileandjale kulutused seoses ruumidele kommunaalteenuste ( küte, elekter, veevarustus, kanalisatsioon, prügivedu, valveteenus) osutamisega. AS Wõro Kommerts on oma nõuet põhjendanud sellega, et Pintmann Vara OÜ ei ole esitanud vastuhagiavalduses märgitud ulatuses prügiveokulutusi tõendavaid algdokumente perioodi kohta septembrist 2002 kuni november 2003. Pintmann Vara OÜ on esitanud kommunaalteenuste kohta algdokumendid, arved, kuid prügiveo kohta vastuhagis väidetud perioodil arveid esitatud ei ole (tl 272-364). Pintmann Vara OÜ on esitanud väite, et need algdokumendid prügiveo kohta on AS-l Wõro Kommerts olemas kuna AS Wõro Kommerts on teinud prügiveo kohta arvestusi (tl 402-405, 407). AS Wõro Kommerts ei ole väitnud, et talle ei oleks sel perioodil prügiveoteenust osutatud. VÕS § 292 lg 2 kohaselt peab üürileandja üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. AS Wõro Kommerts on ka sel perioodil prügiveoteenuse eest tasunud, seega on AS Wõro Kommerts tunnistanud selliste prügiveo kulutuste esinemist ja tal on olnud võimalus VÕS § 292 lg 2 kohaselt tutvuda kõrvalkulu, prügiveo kulu, tõendavate dokumentidega. AS Wõro Kommerts kulutused prügiveole kuus vaidlustatud perioodil on ligikaudu samad kui perioodil, mille kohta on algdokumendid esitatud. Kohus leiab, et selles olukorras ei ole alust hagi rahuldada ainult sel põhjusel, et Pintmann Vara OÜ-l ei ole praegu esitanud algdokumente prügiveokulutuste kohta. Neil asjaoludel ei ole ka vastuhagi tõendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Seega lõppkokkuvõttes: on tõendatud ja kuulub rahuldamisele Pintmann Vara OÜ hagi AS Wõro Kommerts vastu üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tunnustamise nõudes; on tõendatud osaliselt ja kuulub rahuldamisele osaliselt 13 911,15 krooni ulatuses Pintmann Vara OÜ hagi AS Wõro Kommerts vastu 333 220,60 krooni nõudes; ei ole tõendatud ja rahuldamisele ei kuulu AS Wõro Kommerts vastuhagi Pintmann Vara OÜ vastu 88 563,31 krooni nõudes.

Menetluskulude jaotamise osas rakendab kohus enne 1. jaanuari 2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud menetluskulude jaotamise ja nende kindlaksmääramise korda. TsMS § 60 lg 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. TsMS § 61 lg 1 p 1, 2 kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest; 1) hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale; 2) hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Kohus on rahuldanud Pintmann Vara OÜ hagi AS Wõro Kommerts vastu erakorralise ülesütlemise tühisuse tunnustamise nõudes. Selle nõudega seoses on hageja tasunud riigilõivu 60 krooni. Kohus leiab, et hageja vajalikuks ja põhjendatud kuluks õigusabi eest TsMS § 61 lg 1 p 2 alusel tuleb määrata selle nõudega seoses, arvestades töömahtu, 30 000 krooni. Seega kuulub selle nõude rahuldamisega seoses kostjalt hageja kasuks sissenõudmisele kohtukulu 30 060 krooni. Hageja nõue 333 220,60 krooni hüvitamiseks on rahuldatud osaliselt 13 911, 15 krooni nõudes. Kohus leiab selle nõude kohtukulude jaotamise osas järgmist. Selle nõude rahuldatud osale vastab riigilõiv 1 050 krooni. Selle nõude rahuldatud osast oleks 5% (13 911,15x0,05) 695, 56 krooni ja kohus leiab, et hageja vajalikuks ja põhjendatud kuluks õigusabi eest selle nõudega seoses oleks 600 krooni. Seega kuulub kostjalt hageja kasuks sissenõudmisele selle nõude osalise rahuldamisega seoses 1 650 krooni. Kostja vastuhagi 88 563,31 krooni nõudes on jäetud rahuldamata. Kohus leiab vastuhagiga seoses kohtukulude jagamise osas järgmist. Sellest nõudest oleks 5% (88 563,31x0,05) 4 428,17 krooni ja kohus leiab, et hageja vajalikuks ja põhjendatud kohtukuluks õigusabi eest selle nõudega seoses oleks 4 000 krooni. Seega kuulub kostjalt hageja kasuks sissenõudmisele kohtukulu kokku 30060+1 650+4 000=35 710 krooni. Kostja kohtukulu, mis on seotud Pintmann Vara OÜ hagiga erakorralise ülesütlemise tühisuse tunnustamise nõudega, tuleb jätta seoses hagi rahuldamisega, kostja kanda. Kostja kanda tuleb jätta ka kostja kohtukulu seoses kostja poolt esitatud vastuhagiga, kuna see nõue jäeti rahuldamata. Pintmann Vara OÜ hagi AS Wõro Kommerts vastu 333 220,60 krooni nõudes jäi rahuldamata 333 220, 60-13 911,15=319 309,45 krooni osas, millest 5% oleks 319 309,45x0,05=15 965,47 krooni ja kohus leiab, et kostja vajalikuks ja põhjendatud kohtukuluks õigusabi eest selle nõudega seoses oleks 14 000 krooni. Seega kuulub hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele kohtukulu 14 000 krooni. Arvestades vastastikku väljamõistmisele kuuluvate kohtukuludega, tuleb lõppkokkuvõttes välja mõista kostjalt hageja kasuks kohtukulu 35 710-14 000=21 710 krooni.