Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-150-05 Otsuse kuupäev Tartu, 13. detsember 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve Kohtuasi Aivar Saaremägi, Mari-Ann Leimanni ja Heda Metsa hagi Olga Reuti vastu üürilepingu pikenenuks lugemiseks ning Olga Reuti vastuhagi Aivar Saaremägi, Merike Saaremägi, Marko Saaremägi, Mari-Liis Saaremägi, Mari-Ann Leimanni, Vello Leimanni, Grete Leimanni, Andreas Leimanni ja Heda Metsa vastu üürilepingu lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 22/586/05 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Olga Reuti kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 28. november 2005. a, kirjalik menetlus Resolutsioon Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuni 2005. a otsus muutmata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.12. mail 2004. a esitasid Arne-Lembit Kööp, Aivar Saaremägi, Mari-Ann Leimann ja Heda Mets Tallinna Linnakohtule hagi Olga Reuti vastu üürilepingu pikenenuks lugemiseks Xxxxxxxxx Xxxxx xx xx asuvas elamus (edaspidi elamu).
25.augustil 2004. a esitas kostja vastuhagi hagejate vastu üürilepingute lõpetamiseks ja hagejate eluruumist väljatõstmiseks. 1. detsembril 2004. a kaasas kohus määrusega vastuhagis protsessi kostjatena Andres Kööbi, Paul-Sander Vahi, Eeva Kööbi, Merike Saaremägi, Marko Saaremägi, Mari-Liis Saaremägi, Vello Leimanni, Grete Leimanni ning Andreas Leimanni. 5. jaanuari 2005. a täpsustas hageja oma väljatõstmise nõuet.
14.jaanuaril 2005. a lõpetas kohus määrusega menetluse hagist ja vastuhagist loobumise tõttu A.L. Kööbi hagis ning kostja vastuhagis A.-L. Kööbi, A. Kööbi, P.-S. Vahi ja E. Kööbi vastu.
2.Hagi kohaselt on hagejad elamus üürnikud ning nendega olid 30. augustil 1993. a sõlmitud üürilepingud viieks aastaks. Elamu tagastati õigusjärgsetele omanikele 1. septembril 1995. a. Hagejate üürilepingud pikenesid 1. septembril 1998. a kuni 1. septembrini 2003. a. Kostja teavitas hagejaid enne 1. septembrit 2003. a, et ta ei soovi olemasolevaid üürilepinguid pikendada, vaid tahab sõlmida uued üürilepingud. Uued üürilepingud saadeti hagejatele posti teel ning kostja oli neile juba alla kirjutanud. Hagejad pakutud lepingutingimustega ei nõustunud ja teavitasid sellest ka kostjat, kuid kostja teatisele ei vastanud. 21. oktoobril 2003. a saatis kostja esindaja hagejatele teate, kus palus 1. novembriks 2003. a vastata, kas hagejad soovivad sõlmida uusi üürilepinguid kostja pakutud tingimustel või mitte. Teatises teavitati hagejaid ka sellest, et kui hagejad uut üürilepingut nimetatud kuupäevaks ei sõlmi ning eluruumi vabatahtlikult ei vabasta, pöördub kostja oma õiguste kaitseks kohtusse. Selle teate peale saatsid hagejad nõutud tähtpäevaks vastused, kus avaldati nõusolekut uue üürilepingu sõlmimiseks, kuid avaldati soovi eelnevalt läbi rääkida teatud lepingupunktid. Kostja hagejatele ei vastanud ega pöördunud oma õiguste kaitseks kohtusse. Küll asus kostja takistama
hagejatel kommunaalteenuste kasutamist. Hagejad said kostjalt teate, kus paluti eluruumid vabastada
1.veebruariks 2004. a. 30. jaanuaril 2004. a saatis hageja esindaja kostjale pretensiooni, milles paluti taastada elamus elamiskõlbulik olukord ja teavitati kostjat, et tal puudub õiguslik alus hagejate väljatõstmiseks. Hagejad pöördusid seejärel üürikomisjoni üürilepingute pikenenuks lugemise nõudes. Üürikomisjon jättis hagejate avalduse rahuldamata, leides, et kostja andis üürivaidlusmenetluse ajal komisjoni avaldused hagejate vastu üürilepingute lõpetamiseks, mistõttu hagejatel ei ole elamuseaduse (ES) § 32 lg-st 3 tulenevat õigust nõuda üürilepingute pikenenuks lugemist. Hagejad on teinud omalt poolt kõik, et sõlmida uus üürileping, läbirääkimisi sooviti pidada vaid teatud lepingupunktide üle. Eelkõige soovisid hagejad kokkuleppele jõuda uue üürilepingu tähtajas, mida nad soovisid pikemaks ajaks kui kaks aastat. Üürileandja pidanuks kohtusse pöörduma mõistliku aja jooksul pärast kolme kuu möödumist teate väljastamisest. Kuna hagejad ise olid sunnitud pöörduma kohtu poole, tuleks asuda seisukohale, et kostja on vastava õiguse kaotanud ning üürilepingud hagejate ja kostja vahel on pikenenud viieks aastaks. Elamuseadust peaks tõlgendama selliselt, et uute üürilepingute sõlmimise ebaõnnestumise korral on tegemist üürilepingute sõlmimisest kõrvale hoidmisega ES § 32 lg 3 mõttes, sest muidu oleksid üürnikud, kes ei tee omalt poolt pingutusi uute üürilepingute sõlmimiseks, eelisolukorras nende üürnikega võrreldes, kes heauskselt lepinguläbirääkimistesse astuvad, kuid kellel ei ole nendest mitteolenevatel põhjustel õnnestunud lepinguid sõlmida.
3.Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta see rahuldamata. Vastuväidete kohaselt lõppesid hagejate üürilepingud 1. septembril 2003. a. Kostja on hagejaid enne lepingu tähtaja möödumist teavitanud üürilepingu lõpetamise soovist, mistõttu ei ole lepingud pikenenud ES § 32 lg 2 alusel. Kostja pöördus 12. ja 13. aprillil 2004. a Tallinna üürikomisjoni poole avaldusega üürilepingute lõpetamiseks. Sellega on kostja realiseerinud oma ES § 32 lg-st 3 tuleneva õiguse nõuda lepingu lõpetamist. A. Saaremägi on kostja esimesele kirjale vastates keeldunud üürilepingu sõlmimisest ebaadekvaatsetel põhjutel, teisele kirjale aga vastamata jätnud. M.-A. Leimann ei ole kostja esimesele kirjale vastanud, H. Mets on keeldunud esimesele kirjale saadetud vastuses uue üürilepingu sõlmimisest valdavalt põhjendamatult. Teisele kirjale vastates keeldusid M.-A. Leimann ja H. Mets küll põhjendatult lepingu sõlmimisest, kuid nendepoolsed ettepanekud lepingutähtaja suhtes ei olnud kostjale vastuvõetavad. Kostja ei olnud kohustatud hagejate pakutud tingimustel uut üürilepingut sõlmima. Üürilepingute sõlmimine ei jäänud ära kostja süül.
4.Vastuhagi kohaselt teavitas kostja 4. veebruaril 2003. a hagejaid üürilepingute lõpetamisest alates
1.septembrist 2003. a kooskõlas ES § 32 lg-ga 2. 11. augustil 2003. a saatis hageja kostjatele ettepanekud uutel tingimustel üürilepingute sõlmimiseks alates 1. septembrist 2003. a. H. Mets lükkas 28. augustil 2003. a ettepaneku tagasi. 21. oktoobril 2003. a saatis hageja kostjatele ES § 32 lg 3 kohase järjekordse kirjaliku teate, milles teavitas, et üüritud eluruumi vabastamata jätmisel kolmekuulise tähtaja jooksul pöördub ta ES § 32 lg 3 alusel kohtusse üürilepingute lõpetamiseks.
Oma vastuses 21. oktoobri 2003. a kirjale teatasid H. Mets ja M.-A. Leimann, et ei soovi sõlmida uut üürilepingut kostja pakutud tingimustel. Käesoleva ajani valdavad ja kasutavad hagejad kostjale kuuluvas elamus asuvaid eluruume. 14. aprillil 2004. a esitas kostja Tallinna üürikomisjonile avaldused sõlmitud üürilepingute lõpetamiseks ES § 32 lg-te 2 ja 3 ning üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) § 1 lg 1 alusel. Üürikomisjon ei võtnud avaldusi menetlusse, leides, et üürilepingu lõpetamise vaidluse lahendamine ei kuulu tema pädevusse.
5.Hagejad vastuhagi ei tunnistanud ja palusid jätta see rahuldamata. Hagejate arvates ei ole vastuhagi esitatud mõistliku aja jooksul ning sellest tulenevalt peaksid üürilepingud pikenema. Kostjal oli aega ja võimalus kohtusse pöörduda. Kostjal ei ole alust keelduda hagejatega üürilepingute sõlmimisest.
6.25. oktoobril 2004. a kaasas kohus hagejate taotlusel iseseisva nõudeta kolmanda isikuna hagejate poolel menetlusse Tallinna linna. Kolmas isik leidis, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Kolmanda isiku arvates on hagejad täitnud üürilepingut nõuetekohaselt, seega puuduvad üürilepingu pikendamise takistused. Elamuseaduse § 32 lg-t 3 tuleb tõlgendada selliselt, et selles sätestatud tähtaeg kolm kuud on aeg, mille jooksul tuleb üürileandjal pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks. Selline seisukoht tuleneb Riigikohtu 19. märtsi 2003. a otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-25-03 (RT III 2003, 9, 94). Kostja seaduses sätestatud tähtaja jooksul üürilepingute lõpetamiseks kohtu poole ei pöördunud, vaid tegi seda alles 2004. a augustis. Seega on üürileping pikenenud esialgses lepingus näidatud tähtajaks. Hagejad on korduvalt avaldanud soovi üürisuhte jätkamiseks, kuid eluruumide omanik ei ole andnud hagejatele võimalust lepingu tingimuste üle läbirääkimiste pidamiseks.
7.Tallinna Linnakohus rahuldas 14. jaanuari 2005. a otsusega hagi ning luges A. Saaremägi, M.A. Leimanni ja H. Metsa üürilepingud kostjaga pikenenuks viieks aastaks alates 1. septembrist 2003. a. Vastuhagi jättis kohus rahuldamata ning mõistis kostjalt välja kohtukuluna 2620 krooni iga hageja kasuks. Linnakohtu otsuse kohaselt olid hagejate üürilepingud pikenenud omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 3 alusel kuni 1. septembrini 2003. a. 4. veebruaril 2003. a teavitas kostja hagejaid üürilepingute lõppemisest, tehes ettepaneku uue üürilepingu sõlmimise avalduse esitamiseks. Enne üürilepingute tähtaja lõppemist saatis kostja hagejatele uue üürilepingu. Hagejad H. Mets ja A. Saaremägi teatasid kostjale, et ei nõustu osa üürilepingu tingimustega. 21. oktoobril 2003. a saatis kostja hagejatele uue kirjaliku teate, milles palus hiljemalt 1. novembriks 2003. a teatada, kas nad soovivad sõlmida uut üürilepingut kostja pakutud tingimustel. 31. oktoobril 2003. a teatasid H. Mets ja M.-A. Leimann kostjale, et ei hoia kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest ning on nõus uue üürilepinguga, mille tähtaeg oleks pikem kui kaks aastat. 23. jaanuaril 2004. a palus kostja hagejatel üürilepingu puudumise tõttu eluruumid 1. veebruariks 2004. a vabastada. Kohaldada tuleb ES § 32 lg-t 3, kuna kostja on teinud hagejatele enne lepingutähtaja möödumist ettepaneku sõlmida uus üürileping ning saatnud uue üürilepingu allkirjastamiseks. Tähtsust ei oma
kostja 21. oktoobri 2003. a teatis hagejatele, kuna see on tehtud pärast lepingutähtaja möödumist. Elamuseaduse § 32 lg 3 kohaselt tähendab üürniku kõrvalehoidmist asjaolu, kui vaatamata üürileandja ettepanekule jääb üürileping sõlmimata. Seega ei tule teha vahet üürniku põhjendatud või põhjendamatul keeldumisel. Sätte eesmärk on reguleerida pooltevahelist suhet juhul, kui üürileandja teeb üürnikule ettepaneku sõlmida uus üürileping, kuid sellele vaatamata uut üürilepingut ei sõlmita. Seega tuleb nimetatud sätet kohaldada kõigi hagejate suhtes. Üürileandjal tuli esitada hagi kohtusse üürilepingu lõpetamiseks, kuna sellise nõude läbivaatamine ei kuulu üürikomisjoni pädevusse. Kostja avaldused hagejate suhtes üürilepingute lõpetamiseks on üürikomisjon jätnud menetlusse võtmata ning tagastanud avaldajale. Kostja on esitanud hagi kohtusse 25. augustil 2004. a üürilepingu lõpetamiseks ning hagejate väljatõstmiseks. Tõlgendades ES § 32 lg-t 3 koos seaduse teiste sätetega ning lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist, algab ES § 32 lg-s 3 sätestatud kolmekuuline hagi esitamise tähtaeg lepingu lõppemisest. Kuna üürilepingud lõppesid 31. augustil 2003. a, oleks kostja pidanud esitama hagi kohtusse hiljemalt 2003. a novembri viimasel päeval. Seda kostja teinud ei ole, mistõttu tuleb lugeda üürilepingud hagejatega pikenenuks esialgses lepingus näidatud tähtajaks. Vaidluse all ei ole, et kõigi hagejatega on esialgsed üürilepingud sõlmitud viieks aastaks. Üürileandja ei ole kohustatud astuma lepingueelsetesse läbirääkimistesse üürnikuga, vaid tal on õigus esitada kohtusse hagi uue üürilepingu sõlmimiseks juhul, kui üürnikule on mõni uues üürilepingus sätestatud tingimus vastuvõtmatu ning selle tõttu jääb üürileping sõlmimata. Kuna hagi rahuldatakse täies ulatuses, tuleb vastuhagi jätta rahuldamata, sest hagejate üürilepingud on pikenenud ning hagejate väljatõstmiseks puudub alus.
8.Apellatsioonkaebuse linnakohtu otsuse peale esitas kostja, kes palus otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi, samuti mõista hagejatelt välja kostja kohtukulud.
9.Hagejad ja kolmas isik palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja linnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
10.Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuni 2005. a otsusega jäeti linnakohtu otsus lõppjärelduses muutmata, kuid muudeti otsuse põhjendusi. Otsuse kohaselt ei vaielda selle üle, et pooltevaheliste üürilepingute tähtaeg lõppes 1. septembril 2003. a ning et üürileandja tegi üürnikele enne lepingute tähtaja möödumist (apellatsioonikohtu istungil väidetu kohaselt 14. augustil 2003. a) pakkumuse uue üürilepingu sõlmimiseks. 21. oktoobri 2003. a kirjas palus kostja hagejatelt 1. novembriks 2003. a seisukohta selle kohta, kas nad nõustuvad sõlmima üürilepingut kostja pakutud tingimustel. Üürnikud ei nõustunud pakutud üürilepingu kõigi tingimustega. H. Mets teatas sellest kostjale 29. augusti ja 31. oktoobri 2003. a kirjadega, A. Saaremägi 2. septembri 2003. a kirjaga ja M.-A. Leimann 31. oktoobri 2003. a kirjaga. Seega vastasid kõik hagejad kostjale tema määratud tähtaja jooksul. Samas selgub hagejate vastustest kostjale ühemõtteliselt, et hagejad soovisid jätkata üürilepingu alusel eluruumide kasutamist, kuid ei
nõustunud kostja pakutud tingimustega. Niisugustel asjaoludel ei ole ES § 32 lg 3 otse kohaldatav, kuna see säte on rakendatav üksnes juhul, kui üürileandja on teinud üürnikule pakkumuse uue üürilepingu sõlmimiseks ja üürnik vaikib. Seega on vajalik, et üürnik hoiaks kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest ja jätkaks eluruumi kasutamist. Lepingu sõlmimisest kõrvalehoidmisena ei ole käsitatav olukord, mil üürnik on avaldanud soovi uue lepingu sõlmimiseks, kuid pooled ei ole saavutanud kokkulepet lepingu tingimustes. Kui üürileandja teeb üürnikule pakkumuse uue üürilepingu sõlmimiseks, tuleb üürniku poolt eluruumi valdamine ja kasutamine pärast üürilepingu tähtaja möödumist, kuid ES § 32 lg-s 3 nimetatud kolmekuulise tähtaja jooksul lugeda seaduslikuks. Kui üürnik avaldab selle tähtaja jooksul soovi uue üürilepingu sõlmimiseks, kuigi üürileandja pakutust teistsugustel tingimustel, ei hoidu üürnik uue lepingu sõlmimisest kõrvale. Hagejad avaldasid oma seisukohad kostja pakutud uue üürilepingu tingimuste kohta nimetatud tähtaja jooksul. Sellest tulenevalt ei anna ES § 32 lg 3 kostjale alust nõuda hagejatega sõlmitud üürilepingute lõpetamist ja hagejate eluruumist väljatõstmist. Kuna pooled uue üürilepingu tingimustes kokkuleppele ei jõudnud, oli kostjal õigus pöörduda lepingutingimuste kindlaksmääramiseks hagiga kohtusse. Niisuguse hagi võis kostja sarnaselt ES § 32 lg-s 3 märgituga esitada mõistliku aja jooksul pärast kolme kuu möödumist uue lepingu sõlmimiseks pakkumuse tegemisest. Kuna kostja tegi pakkumuse 14. augustil 2003. a, tekkis tal õigus hagi esitamiseks alates 14. novembrist 2003. a. Hagi lepingutingimuste kindlaksmääramiseks ei ole kostja tänaseni esitanud. Praeguseks on mõistlik aeg niisuguse hagi esitamiseks möödunud. Sellest tulenevalt on kostja oma hagemisõiguse kaotanud ning hagejatega sõlmitud üürilepingud tuleb lugeda pikenenuks viieks aastaks analoogia põhjal ES § 32 lg-ga 3. Ringkonnakohus nõustus kostjaga, et linnakohus on ES § 32 lg-t 3 ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud, millest tulenevalt ei pea vastama apellatsioonkaebuse väidetele selle kohta, et tõlgendus on põhiseadusega vastuolus. Ka esimese astme kohtu menetluses ei ole kostja väitnud, nagu oleks nimetatud säte põhiseadusega vastuolus.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
11.Kassatsioonkaebuses palub kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi, samuti mõista hagejatelt välja kostja kohtukulud. Ringkonnakohus pidanuks kostja arvates kohaldama ES § 32 lg-t 2, millest tulenevalt üürileping ei ole pikenenud, ja jätma hagi täies ulatuses rahuldamata. Riigikohtu 27. aprilli 2005. a otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05 (RT III 2005, 15, 157) järgi ei pikene üürileping, kui üks pooltest on teinud enne üürilepingu lõppemist teisele poolele oferdi uue üürilepingu sõlmimiseks. Samast otsusest tuleneb, et ES § 32 lg-st 2 teeb ainsa erandi ES § 32 lg 3, mille kohaselt pikeneb leping üksnes siis, kui üürnik hoiab kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest. Ringkonnakohus on tuvastanud nii oferdi tegemise kui ka selle, et üürnikud ei ole kõrvale hoidunud uue üürilepingu sõlmimisest. Ringkonnakohus on kohaldanud ES § 32 lg-t 3 analoogia korras, kuid jätnud põhjendamata tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 4 sätestatud eelduste olemasolu, mis annaksid aluse
analoogia kohaldamiseks. Analoogia kohaldamiseks puudus ka alus, sest tekkinud olukorda reguleerib ES § 32 lg 1. Selle sätte alusel võisid üürnikud pöörduda kohtusse ja nõuda uue üürilepingu sõlmimist. Kui pooled vaidlesid uue üürilepingu tingimuste üle, pidi ringkonnakohus Riigikohtu viidatud otsuses antud tõlgenduse kohaselt rakendama võlaõigusseaduse (VÕS) § 26 lahtiste lepingutingimuste regulatsiooni.
12.Vastuses kassatsioonkaebusele leiavad hagejad, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning paluvad jätta kaebuse rahuldamata.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks.
14.Kohtud on tuvastanud, et kostja on teinud üürileandjana hagejatele enne üürilepingu tähtaja möödumist pakkumuse (oferdi) uue üürilepingu sõlmimiseks. Samuti on kohtud tuvastanud, et hagejad soovisid jätkata üürilepingu alusel eluruumide kasutamist, kuid ei nõustunud kõigi kostja pakutud tingimustega.
15.Riigikohus leidis viidatud otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05, et üürileping ei pikene ES § 32 lg 2 järgi, kui üks pooltest on teinud enne üürilepingu lõppemist teisele poolele oferdi uue üürilepingu sõlmimiseks või avaldanud tahet lepingu lõpetamiseks. Käesoleval juhul avaldas üürileandja enne üürilepingu lõppemist soovi uue üürilepingu sõlmimiseks. Sellega nõustusid ka üürnikud, kuid ei jõudnud üürileandjaga kokkuleppele lepingu tingimustes. Seega ei saa käesoleval juhul lugeda üürilepinguid automaatselt pikenenuks alates 1. septembrist 2003. a.
16.Olukorras, kus seadusandja on jätnud üürilepingute pikenemise küsimused ES §-des 32 ja 33 osaliselt reguleerimata, on kolleegiumi arvates õige kasutada TsÜS § 4 alusel seaduse analoogiat osas, milles regulatsioonid on olemas. Esmajoones puudutab see ES § 32 lg-t 3. Kolleegiumi arvates tuleb olukorras, kus mõlemad pooled on enne üürilepingu lõppemist avaldanud soovi lepingu täitmist jätkata, tõlgendada ES § 32 lõikeid 2 ja 3 selliselt, et üürileandjale jääb valik, kas ta pöördub kohtusse uue lepingu tingimuste määramiseks või nõustub senise lepingu pikenemisega. Seega kaotab üürileandja sellises olukorras õiguse nõuda üürilepingu lõpetamist ainuüksi tähtaja möödumisele tuginedes. Nõudes uue üürilepingu sõlmimist, võib üürileandja saavutada lepingu tema jaoks senistest soodsamatel tingimustel. Lepingu lõpetamise nõue oleks õigustatud juhul, mil üürnikud hoiavad kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest. Käesoleval juhul ei ole aga üürnikud uue lepingu sõlmimisest kõrvale hoidnud. Kui üürileandja mõistliku aja jooksul uue üürilepingu sõlmimist ei nõua, loetakse üürileping hea usu põhimõttest lähtuvalt tagasiulatuvalt siiski pikenenuks senistel tingimustel. Üürileandja ei ole käesoleval juhul kohtult uute lepingute sõlmimist nõudnud, mistõttu on üürnike hagi üürilepingute pikenenuks lugemiseks õigesti rahuldatud.
17.Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele, et kohus oleks pidanud kohaldama VÕS § 26, märgib kolleegium, et asjas ei ole esitatud nõuet üürilepingu tingimuste kindlaksmääramiseks. Vaidlus lepingutingimuste üle on aga eeldus VÕS § 26 kohaldamiseks.
18.Kolleegium peab õiguse ühetaolise kohaldamise huvides vajalikuks märkida, et ES §-de 32 ja 33 põhjal tekkivaid vaidlusi on alates 1. juulist 2003. a pädev lahendama ka üürikomisjon. Üürivaidluse lahendamise seaduse § 1 lg 1 kohaselt võib üürnik või üürileandja pöörduda eluruumi üürilepingust tuleneva vaidluse (üürivaidluse) lahendamiseks üürikomisjoni või kohtusse. Ka ES §-des 32 ja 33 reguleeritud üürivaidlusi. Seega on ES § 32 lg-s 3 nõutava kohtusse pöördumisega võrdsustatav ka üürikomisjoni pöördumine sõltumata sellest, et ES §-des 32 ja 33 on räägitud üksnes kohtusse pöördumisest. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Villu Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.