Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-144-02 Otsuse kuupäev Tartu, 2. detsember 2002. a Kohtukoosseis Eesistuja V. Kõve, liikmed H. Jõks ja J. Luik Kohtuasi Maimo Preiverki hagi Hans Luige vastu 331 727 krooni 80 sendi saamiseks ning Hans Luige vastuhagi Maimo Preiverki vastu 29 920 krooni saamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. mai 2002. a otsus tsiviilasjas nr II-2/134/02 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Maimo Preiverki kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 18. november 2002. a Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. mai 2002. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Maimo Preiverkile Anne Preiverki poolt M. Preiverki kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 2018 (kaks tuhat kaheksateist) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.M. Preiverk andis 28. oktoobril 1994. a H. Luigele rendile elamu Tallinnas Aasa 5. Rendileping lõpetati poolte kokkuleppel 16. detsembril 1996. a. Hagiavalduses palus M. Preiverk H. Luigelt välja mõista 1996. a aprillist kuni rendilepingu lõpetamiseni 16. detsembril 1996. a saamata jäänud rendi 48 080 kr, viivise 204 756 kr 80 s, tarbitud vee eest 3 599 krooni ja elamule tekitatud kahju eest 75 292 kr.
2.Vastuhagis palus H. Luik M. Preiverkilt välja mõista makstud 29 920 krooni suuruse rendi ruumide eest, mida hageja talle üle ei andnud. Vastuses hagile leidis H. Luik, et lisaks eeltoodule tuleb rendivõlast maha arvata elamu remondiks tehtud vajalikud kulutused.
3.Tallinna Linnakohtu 31. mai 2000. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ja kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 2 239 kr tarbitud vee eest. Muus osas jäeti hagi rahuldamata. Vastuhagi rahuldati ja hagejalt mõisteti kostja kasuks välja makstud rent (29 920 kr) ruumide eest, mida rentniku kasutusse ei antud. Linnakohus tuvastas, et hageja andis kostjale tähtaegselt 1. novembriks 1994. a üle ühe osa elamust. Elamu teise osa üleandmisega viivitas hageja 1. oktoobrini 1995. a. Kostja tasus kogu elamu eest renti kuni 1996. a aprillini 93 500 kr, kuid viivitas selle aja sees 27 500 krooni suuruse rendi maksmisega ühe aasta, mille eest peab maksma viivist 39 710 kr. 1996. a aprillist kuni rendilepingu lõpetamiseni 16. detsembril 1996 a. on kostjal rendivõlg 48 080 kr ja viivis selle tasumata jätmise eest kuni 22. jaanuarini 1999. a 145 378 kr 80 s. Hageja tõendas, et tarbitud vee eest on kostja võlgu 2239 kr ning see summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kostja on tõendanud, et ta tegi elamule hädavajalikku remonti 16 800 kr eest ja hageja nõustus sellega rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise kokkuleppes. RenS § 10 lg-te 2 ja 3 alusel on kostjal õigus katta remondi maksumus rendi arvel ja 16 800 kr tuleb rendivõlast maha arvata.
Viivisenõue jäeti rahuldamata, kuna hageja viivitas elamu ühe osa üleandmisega kostjale. Kahju hüvitamise nõue jäeti rahuldamata tõendamatuse tõttu. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei pidanud kostja maksma renti elamu selle osa eest, mida hageja talle 1. oktoobrini 1995. a üle ei andnud, ja põhjendamatult makstud 29 920 krooni suurune rent tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista.
4.Tallinna Ringkonnakohtu 4. jaanuari 2001. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega jäeti rahuldamata rendivõla ja viivise nõue ning rahuldati kostja nõue enammakstud rendi, 29 920 krooni tagasisaamiseks. Selles osas tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega mõistis hageja kasuks välja rendivõla 46 838 kr 70 s ja viivise 202 479 kr 35 s. Vastuhagi alusel mõisteti hagejalt kostja kasuks välja enammakstud renti 12 100 kr. Linnakohtu otsus jäeti muutmata osas, millega kostjalt oli välja mõistetud 2239 kr tarbitud vee eest. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuvastas linnakohus, et kostja ei tasunud renti 1996. a aprillist kuni lepingu ennetähtaegse lõpetamiseni 16. detsembril 1996. a. Vastavalt rendilepingule pidi kostja maksma renti 5500 kr kuus. Tasumata jäi rent 8 kuu ja 16 päeva eest, s.o 46 838 kr 70 s, ning see tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Linnakohus jättis põhjendamatult välja mõistmata viivise. 15. jaanuaril 1995. a pidi kostja maksma ette viie kuu rendi 27 500 kr, kuid viivitas sellega 361 päeva ja maksis rendi ära 12. jaanuaril 1996. a; viivitamise eest peab ta maksma viivist 39 710 kr. Kostja ei maksnud 1996. a aprillikuust alates renti ja rendilepingu lõpetamise ajaks 16. detsembril 1996. a oli rendivõlg 46 838 kr 70 s. Apellatsioonikohus leidis, et 1996. a aprillist kuni 16. detsembrini 1996. a pidi kostja maksma viivist 20 196 kr ja pärast rendilepingu lõpetamist kuni 18. jaanuarini 1999. a 142 573 kr 35 s. Hageja andis 20% elamust kostjale üle alles 1. oktoobril 1995. a, s.o 11 kuud lubatust hiljem. Kostja ei pidanud maksma renti ruumide eest, mida ta 11 kuu jooksul kasutada ei saanud. 11 kuu jooksul maksis kostja alusetult hagejale 12 100 kr, mis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Vastuhagis ei nõudnud kostja elamule tehtud remondikulude hüvitamist ja kohus ei saanud esitamata nõuet rahuldada. Linnakohus ei arvestanud kostja vastuväidetega rendi ja remondimaksumuse tasaarvestamise kohta ning selles osas ei ole otsust vaidlustatud.
5.Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas Tallinna Ringkonnakohtu 4. jaanuari 2001. a otsuse osas, millega H. Luigelt mõisteti välja rendivõlg 46 838 kr 70 s ja viivis 204 479 kr 35 s. Ülejäänud osas jättis Riigikohus ringkonnakohtu otsuse muutmata. Tühistatud osas saadeti asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Riigikohus märkis otsuses, et asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul tuvastada, milliste lepinguliste kohustuste lõpetamisele oli poolte kokkulepe suunatud. Tuvastati, et pooled lõpetasid rendilepingu kirjaliku kokkuleppega. Kostja leidis, et pärast lepingu lõpetamist poolte kokkuleppel, polnud viivise arvestamiseks enam alust. Samuti palus Riigikohus ringkonnakohtul anda sisuline hinnang kostja väitele remondimaksumuse hüvitamise kohta rendi arvel. RenS § 10 lg-te 2 ja 3 kohaselt on rendile andja kohustatud oma kulul remontima rendile antud vara, kui seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisti; kui rendile andja ei
täida remondikohustust, siis on rentnikul õigus teha lepingus ettenähtud või hädavajalik remont ning nõuda remondimaksumuse hüvitamist või katta see rendi arvel. Kostja ei nõudnud remondimaksumuse hüvitamist, vaid leidis, et see tuleb katta rendi arvel. Õigeks peeti ringkonnakohtu seisukohta, et kuna 1. oktoobrini 1995. a oli 20% elamust kostjale üle andmata, siis ei pidanud ta maksma renti ruumide eest, mida ta kasutada ei saanud. TsK § 191 lg 3 kohaselt ei ole kreeditoril õigust nõuda leppetrahvi tasumist, kui võlgnik ei kanna vastutust kohustise mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise eest. Kuna ringkonnakohus leidis, et kostja ei vastuta rendi maksmata jätmise eest elamuosalt, mida ta ei saanud kasutada, siis ei ole hagejal õigust saada ka selle elamuosa eest maksmata rendilt viivist. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 31. mai 2002. a otsusega osaliselt Tallinna Linnakohtu 31. mai 2000. a otsuse. Maimo Preiverki hagi rendivõla ja viivise saamiseks rahuldati osaliselt. Ringkonnakohus mõistis Hans Luigelt Maimo Preiverki kasuks välja 50 554 krooni ja 36 senti. Kuna hageja andis rendilepingu objekti tervikuna kostjale üle 1. oktoobril 1995. a, ei pidanud kostja tasuma ruumide eest, mida ta ei saanud 11 kuu jooksul kasutada. Ruumide pindala, mida kostja ei saanud 1. oktoobrini 1995. a kasutada, moodustas 20% kogu rendipinnast. Selle pinna eest makstud renditasu summas 12 100 krooni mõistis ringkonnakohus oma 4. jaanuari 2001. a otsusega hagejalt kostjale välja. Kostja ei pidanud tasuma renti ruumide eest, mida ta kasutada ei saanud, mistõttu tuleb tasumisega viivitamise eest viivise väljamõistmisel seda arvestada. Viie kuu rendi tasumisega viivitas kostja
15.jaanuarist 1995. a 12. jaanuarini 1996. a. Lepingust tulenev rendisumma oli 27 500 krooni, millest eeltoodud põhjustel kuulus tasumisele 15 400 krooni. Viivis sellelt summalt (0,4% päevas 361 päeva eest) on 22 237 kr 60 s. Hoone remondiks tehtud kulutusi on võimalik arvestada rendivõla puhul, mille väljamõistmist nõuab hageja. Hageja nõutud 48 080 krooni suurusest rendivõlast ajavahemiku eest 1996. aasta aprillist kuni
16.detsembrini 1996. a arvestas ringkonnakohus maha remondikulu 16 800 krooni. Kostja väitis, et tegi remondiks kulutusi, millest linnakohus luges põhjendatuks 16 800 krooni. Selle summaga nõustus ka hageja rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise kokkuleppes. Kostja seisukoht, et remondikulu tuleb katta rendi arvel, on kooskõlas seadusega. Seadusest ega lepingust ei tulene, et remondimaksumuse katmiseks rendi arvel pidanuks rentnik esitama kindlaksmääratud viisil kindlas vormis nõude. Linnakohtul ei olnud õigust arvestada 48 080 krooni suuruse rendivõla rahuldamata jätmisel enammakstud rendisummasid ega ka kulutusi remondile, sest neid arvestas kohus juba vastuhagi rahuldamisel. Linnakohus arvestas neid summasid ka viivise arvutamisel. Kuna renditasust tuleb maha arvata kostja teostatud hädavajaliku remondi maksumus, siis arvestab kohus viivist nendest summadest, mis pärast nimetatud tasaarvestuse tegemist oleks tulnud hagejale tasuda. Hageja nõue viivise osas, mis on arvestatud pärast rendilepingu lõpetamist, ei kuulu rahuldamisele.
Pooled lõpetasid rendilepingu kirjaliku kokkuleppega. Selles ei nähtud ette rendilepingu kehtivuse pikenemist viivise osas. Pooltel oli võimalus kokkuleppe sõlmimisel rahalisi suhteid täpsemalt määratleda, seda nad aga ei teinud. Pooled ei sõlminud kokkulepet rendiviivise jätkuva maksmise kohta. Rendilepingu kestel viivitasid mõlemad pooled oma kohustuste täitmisega osaliselt, seega ei oleks nimetatud nõude rahuldamine kostja suhtes ka õiglane. Ringkonnakohus leidis, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista lisaks linnakohtu väljamõistetud 2239 kroonile rendivõlgnevus 31 280 krooni ning viivis 29 135 kr 36 s, seega kokku 60 415 kr 36 s. Kohtulahendite tulemusel rahuldati hageja nõue seega 62 654 kr 36 s ulatuses, kostja nõue aga summas 12 100 krooni. Nimetatud summade vahe, s.o 50 544 kr 36 s, tuleb H. Luigelt M. Preiverki kasuks välja mõista.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega mõista kostjalt täiendavalt välja 187 049 krooni. Tallinna Ringkonnakohus mõistis 4. jaanuari 2001. a otsusega hagejalt välja 12 100 krooni ja selles osas on otsus jõustunud. 31. mai 2002. a otsusega tegi ringkonnakohus alusetult ja põhjendamatult selle summa ulatuses veel kord tasaarvestuse. Hageja ei ole kunagi õigeks pidanud kohtute määratud remondimaksumust, 16 800 krooni. Otsusest ei nähtu, millel põhineb kohtu arvestus remondisumma määramisel. Kostja ei ole tõendanud remondi hädavajalikkust ega rendileandja remondi tegemisest keeldumist. Kostja tunnistaja kinnitas, et remonti tegi allrentnik oma vahenditega. Kohus leidis, et rentnikul oli rendilepingu lõpetamise ajaks 48 080 krooni suurune rendivõlgnevus. Kohus on oma suva kohaselt vähendanud enne viivise arvestust rendivõlgnevust. Kostjalt tuleb välja mõista ka 12 770 krooni, sest ta rikkus lepingut kuni rendilepingu lõpetamiseni. Kohus jättis ebaõigesti rahuldamata viivise nõude pärast rendilepingu lõpetamist. Kui rendileandjal on õigus nõuda rendilepingust tulenevat renti, siis on tal õigus nõuda ka viivist selle tasumisega viivitamise eest. Hageja nõudis viivist 18. jaanuarini 1999. a. Kohus tuvastas, et rentnikul esines rendivõlgnevus ja seega oli ta rikkunud oma lepingust tulenevaid kohustusi. Ka TsK § 231 lg 1 kohaselt on rahalise kohustise täitmisega viivitanud võlgnik kohustatud maksma viivist viivitamise aja eest kolm protsenti viivitatud summalt. Kostja ei ole taotlenud viivise vähendamist.
8.Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu.
4.jaanuari 2001. a otsusega mõisteti hagejalt küll 12 100 krooni välja, ent reaalselt ei ole kostja seda summat kätte saanud, kuna kumbki pool ei ole taotlenud kohtuotsuse täitmist. Hagejal on õigus esitada täitmisel oma vastuväited ning summa tasumata jätta, sest see tuleb lugeda tasutuks ringkonnakohtu uues otsuses tehtud tasaarveldusega. Rendilepingu lõpetamise kokkuleppest ja tunnistajate ütlustest nähtub, et rentnik on 16 800 kr suuruses summas remonti teinud ning katnud remondikulutused rendi arvel. Kohus on õigesti jätnud viivise arvestamata summalt, mida rentnik ei pidanud rendileandjale tasuma. Rendilepingu lõpetamise kokkuleppes ei sisaldu klauslit, mille kohaselt vaidlusalustelt summadelt
saaks jätkata viivise arvutamist. Rendileping lõpetati täies ulatuses.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.
10.Kolleegium nõustub kaebuse väitega, et apellatsioonikohus on põhjendamatult teinud hageja 62654 krooni 36 sendi nõude osas tasaarvestuse kostja 12 100 krooni suuruse nõudega ja selle tulemusel vähendanud kostjalt hagejale sissenõutavat summat. 12 100 krooni sissenõudmine hagejalt kostjale on otsustatud Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. jaanuari 2001. a otsusega. Selles osas on kohtuotsuse näol olemas täitedokument, mida saab esitada täitmiseks. Järelikult on kohus 12 100 kroonise nõude tasaarvestamisel loonud olukorra, kus rentnik võib saada oma nõude rahuldatud topelt: kohtuotsust täites ja tasaarvestuse tulemusel. Sellise olukorra vältimiseks märgib kolleegium, et kohus saab otsuses tasaarvestada samaliigilisi vastastikusi nõudeid, mis otsustatakse sama otsusega.
11.Nõustuda ei saa kassaatori väidetega, mis puudutavad hädavajaliku remondi tegemist, selle maksumust ja kostja õigust arvestada selle remondi maksumus rendist maha. RenS § 10 lg 3 sätestas, et kui rendile andja ei täida temal lasuvat vara remondikohustust, siis on rentnikul õigus teha lepingus ette nähtud või hädavajalik remont ning nõuda rendile andjalt selle maksumuse hüvitamist või teha tasaarvestus rendileandja rendinõudega. Seega, kui hädavajaliku remondi tegi rentnik, siis olid tal RenS § 10 lg-s 3 sätestatud õigused. Kostja tõendas hädavajalike remonditööde tegemist 16 800 krooni väärtuses eelkõige rendilepingu lõpetamise kokkuleppega, milles poolte esindajad märkisid muuhulgas: "Teostatud hädavajalikke remonttöid Aasa 5 elamus 16 800 kr eest." Samuti tehti kostja taotlusel asjas ehitustehniline ekspertiis ja kuulati üle tunnistaja. Ka teised tõendid ei kummutanud rendilepingu lõpetamise kokkuleppes märgitut. Järelikult pidi rendileandja tõendama, et tehtud remonditööd ei olnud hädavajalikud või oli nende maksumus väiksem. Hädavajaliku remondi tegemise luges tõendatuks juba linnakohus. Hageja ei väitnud oma apellatsioonkaebuses, et seda remonti ei teinud kostja, vaid allrentnik. Seega ei pidanud apellatsioonikohus selles osas ka seisukohta võtma. Tulenevalt TsMS § 353 lg-test 1, 2 ja 3 jäävad kassatsioonkaebuses esitatud uued asjaolud, mida oli võimalik esitada varem, kassatsiooniastmes tähelepanuta.
12.Apellatsioonikohus on märkinud, et rendist tuleb maha arvata rentniku poolt tehtud hädavajaliku remondi maksumus ja saanud võlgnetavaks rendiks 48 080 krooni - 16 800 krooni = 31 280 krooni. Samuti on apellatsioonikohus märkinud, et viivist saab arvestada summast, mis pärast tasaarvestuse tegemist oleks tulnud kostjal hagejale tasuda. RenS § 10 lg 3 andis rentnikule õiguse nõuda remondi maksumuse hüvitamist või teha tasaarvestus rendileandja rendinõudega. Rentniku nõuet hädavajaliku remondi maksumuse hüvitamiseks käsitles kolleegium otsuse punktis 10 ja leidis, et apellatsioonikohus ei rikkunud menetlusnorme, kui tuvastas, et rentnikul on hädavajalike remonditööde tegemisest tulenev 16 800 krooni suurune nõue rendileandja vastu.
Kui rentnik oleks esitanud kohtusse remondi maksumuse nõude ja kohus oleks selle põhjendatuks lugenud, siis oleks saanud tasaarvestuse teha kohus. Rentnik pole esitanud kohtusse remondimaksumuse hüvitamise nõuet, seega ei saanud kohus tasaarvestust teha. Järelikult sai kohus kontrollida, kas hädavajaliku remondi maksumuse osas on rentnik tasaarvestuse teinud ja kui on, siis sai kohus kontrollida, kas rentnikul oli RenS § 10 lg-st 3 tulenev nõue rendileandja vastu, mida rendileandja rendinõudega tasaarvestada. Tasaarvestuseks piisas TsK § 234 lg 2 kohaselt ühe poole avaldusest ja tasaarvestuse tulemusel lõppevad kattuvas ulatuses nii rentniku nõue hädavajaliku remondimaksumuse hüvitamiseks kui rendileandja rendi ja viivise nõue. Tasaarvestuse tegemisel lõppesid nõuded tsiviilkoodeksi järgi tasaarvestuse tegemise hetkest. Kuni tasaarvestuse tegemiseni oli teisel poolel õigus arvestada oma rahaliselt nõudelt kokkulepitud viivist. Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, millal tehti tasaarvestus ja millisest ajast kohus luges rendileandja rendinõude tasaarvestatud osas lõppenuks.
13.TsK § 191 lg 1 kohaselt loeti viiviseks seaduse või lepinguga kindlaksmääratud rahasummat, mille võlgnik pidi maksma kreeditorile kohustise mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise, eriti täitmisega viivitamise korral. Seega oli viivise maksmine ettenähtud kuni kohustise lõppemiseni, sh võlgniku poolt oma kohustuse nõuetekohase täitmiseni. See, et pooled lõpetasid kokkuleppel rendilepingu, ei lõpetanud rendilepingust tekkinud kohustist ja tulenevalt viivise eeltoodud määratlusest tuleb eeldada ka viivise kui kohustise täitmise tagamise vahendi püsimajäämist. Eelnev ei välista aga poolte kokkulepet lõpetada võlgnetavalt rahasummalt edaspidi nii lepingulise kui ka TsK § 231 lg-s 1 sätestatud seadusliku viivise arvestamine. Apellatsioonikohus märkis, et rendilepingu lõpetamise kokkuleppes ei nähtud ette lepingu osalist pikenemist viivise osas, ega viivise edasist maksmist, kuigi pooltel oli võimalus täpselt määratleda oma rahalised suhted. Apellatsioonikohus on siin ekslikult määratlenud tõendamiseseme, leides, et rendilepingu lõpetamise järgse aja eest viivise saamiseks tuli tõendada varasema lepingu osalist pikendamist või pidid pooled sõlmima uue kokkuleppe. Kuna viivis kui kohustise täitmise tagamise vahend püsib kuni kohustise nõuetekohase täitmiseni, siis ei kuulunud asjas tõendamisele mitte see, kas pooled leppisid kokku, et viivist arvestatakse ka rendiga võlgnetava aja eest pärast lepingu lõppemist, vaid see, kas pooled on kokku leppinud, et nimetatud aja eest ei arvestata enam kokkulepitud ega ka TsK § 231 lg-s 1 kehtestatud viivist. V. Kõve, H. Jõks, J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.