Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-137-02 Otsuse kuupäev Tartu, 29. november 2002. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik Kohtuasi Lilja Vestre ja Toomas Leesmenti hagi Silja-Anu Taru vastu üürivõla saamiseks ning Silja-Anu Taru vastuhagi Lilja Vestre ja Toomas Leesmenti vastu üüri suurendamise põhjendamatuse tuvastamiseks ja õiguse tunnustamiseks maksta üüri varem tasumisele kuulunud üürimäära järgi. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. juuni 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-260/2002 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Lilja Vestre ja Toomas Leesmenti kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 4. november 2002. a Istungil osalenud isikud S.-A. Taru esindaja vandeadvokaat A. Lillo Resolutsioon
katus ja vihmaveesüsteem, remonditud on trepikoda ja üldkasutatav koridor. Need tööd tehti omaniku kulul. Vastavalt ES § 37 lg-le 2 kuuluvad remondiks (sh renoveerimiseks) tehtud kulutused üüri sisse. Seadusest ei tulene, et üürnikud peavad kandma kapitaalehituslikke kulutusi üksnes juhul, kui neil on pikaajaline üürisuhe. Katuse remont on maja säilitamiseks vajalik ja põhjendatud kulutus. ES §-s 423 käsitletakse kulusid, mis kaasnevad tehnosüsteemide avarii likvideerimisega, ning Korras räägitakse kuludest, mis on vajalikud tehnosüsteemide teenindamiseks avariide korral. Igal aastal on tulnud likvideerida üks kanalisatsiooniummistus ja üle aasta veeavarii. Hagejad esitasid arved ummistuste likvideerimise kohta. Kostja ei ole arveid ümber lükanud. Avariikulude arvestus on põhjendatud. Samuti on reaalne hoolduskulude arvestus 326 krooni 50 senti kuus. Kostja ei ole vaidlustanud 2000. aastal tehtud kulutusi. 2000. aasta augustikuus nõutud põhiüür 3 311 krooni 60 senti, veevarustuse ja kanalisatsiooniteenuste tasu 73 krooni 50 senti ja hoone kindlustuse osamaks 48 krooni 45 senti, kokku 3 433 krooni 55 senti on põhjendatud. Kostja ei esitanud ühtegi tõendit selle kohta, milline oli varem tasumisele kuulunud üürimäär ning mis ajast alates otsustas kostja maksta 2.70 kr/m2. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
üürnikule osutatud teenuste eest teenuse osutajale maksmiseks ning üürileandja kasumiks. ES § 37 lg-s 3 nimetatud teenuste eest maksmist ei arvestata üüri sisse. Üürnik ei ole elamuseaduse ega Korra alusel kohustatud lisaks üürile hüvitama üürileandjale elamu remontimise ja hooldamise kulusid, välja arvatud ES § 423 lg-s 2 juhul, kui üürnik, on süüdi avariis, mis põhjustab remondivajaduse. ES § 37 lg-test 2 ja 4 tulenevalt ei ole üürileandjal õigus üüri sisse arvata kõiki neid kulutusi, mida ta kandis elamu remondiks ja renoveerimiseks. Üüri tõstmine on ammendavalt reguleeritud ES § 375 lgtes 1, 2 ja 3. Hageja on kostja üüri tõstnud 24.35 kr-le/m2, kuid ei ole esitanud põhjendusi ega tõendeid, mis annaksid aluse lugeda sellises ulatuses üürimäära tõstmise lubatuks ja põhjendatuks ES § 375 lg 3 mõttes. ES § 375 lg 3 annab üürileandjale õiguse suurendada üüri ühepoolselt üksnes juhul, kui üüri mõjutavad Korra p-s 6 loetletud teenuste hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud. Hagejad ei ole üüri suurendamist põhjendanud sellega, et 2000. aastal on vaja elamu juures teha suuremahulisi remonditöid, mis toovad kaasa ka kulutuste suurenemise. Kuna hagejad ei ole asja materjalidest nähtuvalt tõendanud ES § 375 lg-st 3 tuleneva üüri tõstmise aluse olemasolu, siis ei olnud neil õigust tõsta ühepoolselt üüri 2000. a augustist alates. Eluruumile hiljem tehtud kulutuste kohta dokumentide esitamine ja planeeritavate kulude kalkulatsioon ei anna iseenesest õigust ühepoolselt üürimäära suurendada. Üüri tõstmine võiks ES § 375 lg 3 mõtte kohaselt olla põhjendatud siis, kui kulutused eluruumi korrashoiuks ja eluruumi vastavusse viimiseks eluruumile esitatavate nõuetega suurenevad ning üürileandjale lubatud tulukuse juures ei ole mõistlikult võttes võimalik neid kulutusi teha senise üürimäära alusel makstava üüri arvelt. Kuid ka sellisel juhul peab üürileandja arvestama üürniku huvidega ning mitte kavandama vajalike kulutuste kompenseerimist lühikese ajaperioodi jooksul. Hagejate poolt esitatud kulutuste nimekirja ei saa arvesse võtta, sest seda ei esitatud üürnikele koos üüri suurendamise teatega. Hagejad ei ole põhjendanud ka seda, miks ei ole võimalik plaanitud kulutusi kompenseerida senise üürimäära alusel ja pikema ajaperioodi jooksul. Asjas on tõendatud, et hagejad pole tegelikult kandnud kõiki 2000. aastal plaanitud ja üürnikele esitatud teates nimetatud kulusid.
Põhjendamatu on üürniku kõrvalejätmine elamule tehtavate mõistlike kulutuste tasumisest. ES § 375 lg 3 lubab üürileandjal suurendada üüri ka ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud. Seaduses ei määratleta, millised hinnad üüri mõjutavad. Sellisteks hindadeks võiksid olla ehitus- ja kinnisvarahinnad ning elukalliduse kasv tervikuna. Ringkonnakohus on üüri mõjutavad hinnad piiranud Korra p-s 6 loetletud teenuste hindadega. Kohaldades ES § 375 lg-t 3 ja tunnustades üürimäära 2.70 kr/m2, eeldab ringkonnakohus, et aastatel 1992-2002 ei ole toimunud selliseid hinnamuutusi, mis mõjutaksid üüri suurust.
eluruumi renoveerimisega seotud suured kulutused soovitakse tagasi saada lühikese ajavahemiku jooksul. ES § 37 lg-s 2 sätestatud remondikulude kompenseerimine peab toimuma mõistliku aja jooksul.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.