2-06-25558/20 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Hageja sai õigusvastaselt võõrandatud vara omanikuks 13.09.1993. Pooled sõlmisid 01.10.1993 üürilepingu. ORAS § 121 lg 1 kohaselt elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisti. Käesolevas vaidluses on pooled leppinud kokku teisiti: üürileping kehtib kuni 01.07.1997. Edasi on pooled kokku leppinud, et üürileping on pikendatud kuni 01.07.2002. Kohus ei nõustunud hageja esindaja seisukohaga, et tegemist on tühiste kokkulepetega, sest seaduses on sätestatud teisiti. Seadus lubas pooltel sõlmida teistsuguseid kokkuleppeid, reguleerides ainult olukorda, kus üürnik ja üürileandja kokkuleppele ei jõudnud. Pärast 01.07.2002 enam pooled kirjalikku kokkulepet ei vormistanud, mistõttu edasi reguleeris pooltevahelist üürisuhet seadus. ES § 32 lg 3 ja 4 kohaselt kui üürnik, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud ettepanekule, hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist, on üürileandjal õigus kolme kuu möödumisel pärast kirjaliku teate väljastamist pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks. Selle õiguse mittekasutamisel loetakse üürileping pikenenuks esialgses lepingus näidatud tähtajaks. Käesolevat paragrahvi kohaldatakse ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Seega, seadusest tulenevalt pikenes poolte vahel kuni 01.07.2002 sõlmitud üürileping veel viieks aastaks, s.o lepingus seni kokku lepitud tähtajaks. Üürilepingu kehtivuse tähtaega ei arvestata enam elamu tagastamisest, vaid üürilepingus kokkulepitud tähtaegadest. Üüri suurendamise teatis on koostatud 05.06.2002 ja L. Telviku poolt vastu võetud 28.06.2002. ES § 37 lg 2 järgi kuulusid üüri sisse arvestuslikult kulud üürilepingu esemeks olevate ruumide ning nende pindala osatähtsusele vastava hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks), samuti kulud vastava hoone ümbruse osa hoolduseks, tasu üürnikule osutatud ja ostetud teenuste eest ning kasum. ES § 37 lg 4 kohaselt võis üürileandja nõuda elamu renoveerimiseks tehtud täiendavate investeeringute väljamaksmist üürnikult enne elamu renoveerimist üürnikuga sõlmitud kirjaliku kokkuleppe alusel. Riigikohtu tsiviilkolleegium oma 31.10.2003 otsuses tsiviilasjas 3-2-1-117-03 on andnud selgituse, mille kohaselt „Kolleegium mõistab ES § 37 lg-s 2 sätestatud renoveerimiskulude all kulusid, mis olid vajalikud selleks, et viia eluruum seisundisse, millele eluruum selles paikkonnas tavaliselt vastab.“ Selliste kulutuste üüri sisse arvestamiseks ei ole vajalik poolte eelnev kokkulepe. Hageja on arvestanud maja ehituskonstruktsioonide ja tehnosüsteemide hoolduse ning remonttööde katteks erinevaid summasid, näiteks septembris 2002 – 6.25 krooni/m2 kohta; novembris 2002 – 7.10 krooni/m2 kohta; oktoobris 2003 – 10.58 krooni/m2 kohta. Hageja on esitanud tõendid toimunud remonditööde kohta, mida kostja vaidlustanud ei ole: 03.06.2002 elektritööde OÜ Oom Elekter poolt 18 054 krooni ulatuses; 10.11.2002 OÜ Levar arve kuuride lammutamise kohta summas 1000 krooni; OÜ Reidre Ehitus arved 08.09.2003 summas 67 177.40 krooni EHA 39 elamu akende ja uste renoveerimise eest; 01.10.2003 summas 55 528.40 krooni remonditööde eest; 29.07.2003 summas 782 krooni keldriseinte ja trepi paranduse eest; 14.07.2003 summas 1899.80 värava, korstna ja varikatuse remondi eest; 01.10.2004 summas 2419 krooni tulemüüri korrastamise eest ning 06.08.2003 summas 72 249 krooni fassaadi renoveerimise eest. Hageja tellitud remonditööd olid vajalikud selleks, et viia elamu seisundisse, mis vastab selles piirkonnas tavalisele seisundile. Kindlasti olid hädavajalikud elektritööd ja tulemüüri remont juba ohutuse tagamise mõttes üürnikele ning vara säilimise tagamiseks vara omaniku jaoks. Lisaks on tehtud vara säilimiseks vajalikke remonditöid: keldriseinte ja trepi parandus, värava, korstna ja varikatuse remont, fassaadi renoveerimine jne. Asjas ei oma tähtsust see, kas kostja

kasutab verandat, mida samuti remonditi, või mitte. Majale remondi tegemine ei pea toimuma kostja eluruumi osas, vaid peab olema suunatud kogu elamu säilitamisele. Arvestades tehtud remonditööde mahtu, oli üüri tõstmine põhjendatud. Kostja on jätnud tasumata iga kuu 300 krooni, s.o suurendatud üüri määra. Hageja on esitanud nõude üürivõla väljamõistmiseks alates septembrist 2002. Kostja esindaja on esitanud aegumise vastuväite vanema kui 3-aastase võla osas, samuti üüripinna suuruse osas, leides, et kostja peab maksma üüri mitte 54 m2 eest, vaid 51 m2 eest. Hageja on vastuväited nii aegumise kui üüritava pinna suuruse osas õigeks võtnud. 15.03.2007 esitatud hagiavalduse täienduses on hageja teinud ümberarvestused ning selle tulemusena on vähendanud üürivõla nõuet 9 178 kroonini. Hageja on arvestanud kuuri ja keldri pinna koefitsiendiga 0,5 ning on võtnud proportsionaalse osa mitme üürniku poolt kasutatavatest ruumidest (09.09.2002 kiri üüripinna arvestuse kohta, esitatud kohtule kostja poolt), saades tulemuseks 55,86 m2. Üüri on arvutatud esialgu 54 m2 suuruse pinna eest. Kohtumenetluse käigus on hageja oma nõuet vähendanud kostja poolt taotletud suuruseni. Kohus oli seisukohal, et hageja nõue tugineb üürilepingus kokkulepitud üürileantava pinna suurusele ja kostja poolt kuni 04.04.2007 tunnistatud üüritud ruutmeetrite arvule. Hageja on nõudnud 810 krooni suurust üüri, 51 m2 eest oli tal õigus nõuda (15EHA51) 765 krooni suurust üüri. Kostja on tasunud 510 krooni kuus üüri katteks. Kostja võlg alates 15.09.2003 kuni 15.09.2006 on arvestuslikult (36EHA255) 9180 krooni. Arvestades kostja tegelikku tasumist hageja arvutuste kohaselt on võlg 9178 krooni. Viimatinimetatud summa tuleb kostjalt üürivõla katteks perioodi eest 15.09.2003 kuni 15.09.2006 välja mõista. Kuigi üüri tõstmisest teatamine toimus elamuseaduse ajal, on tegemist kestvuslepinguga, seega tugineda saab ka võlaõigusseaduses sätestatule. VÕS § 301 lg 2 kohaselt üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. 765 krooni suurune üür kahe toa, ühisköögi ja kuivkäimla kasutamise võimalusega eluruumi eest ei ole käesoleval ajal Tartu linnas ülemäärane, sest see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist.

renoveerimine on konkreetse eluruumi osaks oleva ruumi parendamine, mitte aga hoone renoveerimine. Kostjat ei saa sundida tasuma eluruumi, mida ta ei kasuta, parendamiseks tehtud kulutuste eest. OÜ Levar 20.11.2002 arve nr 79 kuuride lammutamise kohta ei ole üüri sisse kuuluv kulu. Kostja ei kasuta kuuri. Kuuri lammutamise kulu ei ole käsitletav ei eluruumi hoolduse ega remondina (renoveerimisena). Samuti on jäetud arvestamata asjaolu, et Tartu linn hüvitas osaliselt hagejale renoveerimistööd. Tähelepanuta on jäetud, et hageja poolt nõutud üür sisaldab halduskulu. Halduskulu on kantseleikulu, sealhulgas üüriarvete postiga saatmise kulu. Halduskulu ei saa ES § 37 lg 2 kohaselt arvestada üüri sisse. Riigikohus on leidnud 29.11.2002 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-137-02, et õiglane ei tarvitse olla olukord, kus eluruumi renoveerimisega seotud kulutused soovitakse tagasi saada lühikese ajavahemiku jooksul. Riigikohus asus seisukohale, et remondikulude kompenseerimine peab toimuma mõistliku aja jooksul. Hageja teadis, et kostjaga sõlmitud üürileping lõpeb 2002. a. Elamu parendused tehakse aastakümneteks. Kostjalt elamu remondikulutuste hüvitamise nõue, arvestades üürilepingu lõppemise aega, on ebaõiglane. Remondi- ja renoveerimistöödeks on hageja planeerinud 15.11.2000, 12.07.2001 ja 05.06.2002 kirjade järgi kokku 111 100 krooni. Hageja on tõendanud elamule tehtud kulutusi summas 128 986.60 krooni, millest enamus ei ole käsitletav ES § 37 lg 2 järgi kostjaga sõlmitud üürilepingu esemega seotud kuluks. Üüriarvete kohaselt on hageja arvestanud remonttöödeks ruutmeetri kohta 2002. a 7.10 krooni, alates 2003 10.58 krooni. Kuus peaks selle arvestuse kohaselt kostja tasuma 362.10 ja 539.58 krooni, aastas vastavalt 4345.20 ja 6474.96 krooni. Kuna hagejale kuuluva elamu eluruumide pind kokku on 489 m2, siis alates 2002. a juulist pidi hageja elamu remondikuludeks saama vähemalt 20 831.40 (7,1 EHA 489 m2 EHA 6 kuud) krooni ja alates 2003. a 62 083.44 (10.58 EHA 489 EHA 12) krooni. Seega pidi hageja nelja ja poole aasta jooksul (2003 – 2007 I poolaasta) saama remonttöödeks üürist raha vähemalt 279 375.48 krooni. Hageja ei ole selles ulatuses elamut remontinud ega remontida kavatsenud. Üüri tõstmist põhjendavate kirjade kohaselt on hageja planeerinud renoveerimiseks, v.a elektritööd ja hooldus- ning halduskulud, 111 100 krooni. Hagejale pidi üürist laekuma enam kui kaks korda rohkem raha kui ta planeeris remonttöödeks kulutada ning tegelikult kulutas. See asjaolu näitab, üüri tõstmine 01.07.2002 ei olnud põhjendatud. Kuni 01.07.2002 kehtinud ES § 375 lg 1 sätestas üürileandja õiguse suurendada eluruumi üüri kokkuleppel üürnikuga üks kord 12 kuu jooksul. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt üüri suurendamise kohta peab üürileandja esitama üürnikule kirjaliku põhjenduse vähemalt kaks nädalat enne käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud kokkuleppe sõlmimist. ES § 375 lg 3 kohaselt võib üürileandja suurendada üüri ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud. 01.07.2000 suurendas hageja üüri viielt kroonilt kümnele kroonile ruutmeetri eest. 01.07.2002 suurendas hageja üüri viieteistkümne kroonini ruutmeetri eest. Kuna hageja viis üüri tegelike kulutustega kooskõlla juba 01.07.2000, siis pidanuks kohus kontrollima, lähtudes ES § 375 lg-st 3, kas üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest, s.o 01.07.2000 arvates muutunud. Hageja ei ole tõendanud, et üüri mõjutavad hinnad on 2000. a võrreldes muutunud. Hageja suurendas üüri 50%. Hageja ei ole tõendanud ES § 375 lg 3 järgi üüri tõstmise aluse olemasolu. Üüri mõjutavad hinnad ei ole ajavahemikus 2000 kuni 2002 muutunud. Kohus leidis, et hageja nõue tugineb üürilepingus kokkulepitud üürileantava pinna suurusele ja kostja poolt kuni 04.04.2007 tunnistatud üüritud ruutmeetrite arvule. Kohus on ebaõigesti aluseks võtnud eluruumi pindala 51 m2. 01.10.1993 sõlmitud üürilepingusse võeti andmed nõukogude ajal kehtinud üürilepingust. Kohtumenetluse käigus kostja mõõtis eluruumi üle.

ES § 37 lg 2 järgi kuulusid üüri sisse arvestuslikult muuhulgas ka hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks) tehtud kulutused. Samas võis üürileandja ES § 37 lg 4 kohaselt nõuda elamu renoveerimiseks tehtud täiendavate investeeringute väljamaksmist üürnikult enne elamu renoveerimist üürnikuga sõlmitud kirjaliku kokkuleppe alusel. Seega eristas ES § 37 elamule tehtavaid kahte liiki kulutusi. ES §-s 37 lg 2 sätestatud renoveerimiskulud oli võimalik arvestada üüri hulka üürnikuga eelnevalt kokkulepet sõlmimata. ES §-s 37 lg 4 sätestatud täiendavad investeeringud kuulusid hüvitamisele vaid kokkuleppel üürnikuga. Elamuseaduse sellise regulatsiooni mõte on, et üürileandja saaks tEHA kulutusi eluruumi viimiseks seisundisse, millele selline eluruum selles paikkonnas tavaliselt vastab ja arvestada selleks tehtud kulutused üüri hulka ilma eraldi kokkuleppeta üürnikuga. ES § 375 lg 3 kohaselt kui üürnik ei ole nõus üüri suurendamise kokkulepet sõlmima, võib üürileandja suurendada üüri ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud. Seega oli vastustajal õigus ES § 375 lg 3 alusel suurendada üüri ühepoolselt ja viia üür kooskõlla tegelike kulutustega. Hageja põhjendas üüri tõstmist 10-lt kroonilt 15-le kroonile 1 m2 kohta sellega, et tõusnud on prügi- ja fekaaliveo hinnad, samuti kulutused küttekollete hooldusele (korstnapühkimisteenus) kojamehe töötasu ja halduskulud. Apellant on nõustunud hageja poolt tehtud kulutustega elamu hoolduseks ja remondiks 128 986.60 krooni ulatuses ning hageja kinnituse kohaselt tööd elamu parendamiseks jätkuvad. Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määrusega nr 38 kinnitatud „Üüri arvestamise korra“ p 6 järgi on hageja poolt üüri tõstmise alusena märgitud teenuste hindade tõus ja kulutused elamu viimiseks seisundisse, millele eluruum selles paikkonnas tavaliselt vastab, sellisteks asjaoludeks, milledega üüri suuruse kindlaksmääramisel arvestatakse. Eelnevaga seoses leidis maakohus õigesti, et üüri tõstmine 765 kroonini kuus 2-toalise ahiküttega korteri eest ei ole ülemäärane ega kõrgem samas paikkonnas asuva ja samasuguse seisundiga eluruumi tavalisest üürist. TsMS § 230 lg 1 järgi kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega pidi apellant tõendama, et hageja põhjendused üüri suurust mõjutavate teenuste hindade tõusu kohta ei vasta tegelikkusele ega mõjuta üüri suurust, samuti seda, et 765 krooni suurune üür on liialt suur selleks, et viia eluruum seisundisse, mis on vastav sama paikkonna tavalistele tingimustele. Apellant ei kummutanud hageja sellekohaseid põhjendusi ei apellatsioonkaebuses ega ka ringkonnakohtu istungil.