Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-137-02 Otsuse kuupäev Tartu, 29. november 2002. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik Kohtuasi Lilja Vestre ja Toomas Leesmenti hagi Silja-Anu Taru vastu üürivõla saamiseks ning Silja-Anu Taru vastuhagi Lilja Vestre ja Toomas Leesmenti vastu üüri suurendamise põhjendamatuse tuvastamiseks ja õiguse tunnustamiseks maksta üüri varem tasumisele kuulunud üürimäära järgi. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. juuni 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-260/2002 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Lilja Vestre ja Toomas Leesmenti kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 4. november 2002. a Istungil osalenud isikud S.-A. Taru esindaja vandeadvokaat A. Lillo Resolutsioon
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. juuni 2002. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Lilja Vestrele Margus Karindi poolt 23. juulil 2002. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
4.Tagastada Toomas Leesmentile Margus Karindi poolt
22.augustil 2002. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hagiavalduse kohaselt on Lilja Vestre ja Toomas Leesment Tartus Jakobsoni 13 asuva elamu kaasomanikud. Silja-Anu Taru kasutab elamus enne elamu tagastamist Tartu linnaga tekkinud üürisuhte alusel korterit nr 2. Pooled pole sõlminud kirjalikku üürilepingut. Hagejad tõstsid maja hooldamiseks ja remondiks tehtud tegelikest kulutustest lähtudes 2000. a augustist alates põhiüüri 24.35 kr-le/m2, s.t 3 311 krooni 60 senti kuus. 2000. a juulis saatsid hagejad kostjale elamuseaduse (ES) § 375 lg-s 2 nimetatud kirjaliku teate, kus põhjendasid üüri suurendamist. Üüri arvestamisel lähtusid hagejad ES § 37 lg-st 2 ja Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38 kinnitatud "Üüri arvestamise korrast" (edaspidi Kord). Kostja ei vaidlustanud üüri suurust, kuid jättis üüri tasumata. Hagejad palusid kostjalt välja mõista 2000. aasta augustikuu üürivõla 3 433 krooni 55 senti.
2.S.-A. Taru esitas vastuhagi, milles leidis, et hagejad suurendasid põhiüüri põhjendamatult. Ta palus jätta 3 433 krooni 55 senti välja mõistmata ja tunnustada tema õigust tasuda üüri 2.70 kr/m2.
3.Tartu Maakohtu 7. märtsi 2002. a otsusega rahuldati hagi ja vastuhagi jäeti rahuldamata. Kohus mõistis kostjalt välja 2000. aasta augustikuu üürivõlgnevuse 3 433 krooni 55 senti. Kohtuotsuse kohaselt ei vaidlustanud kostja suurendatud üüri, vaid esitas vastuhagi üüri suurendamise põhjendamatuse tuvastamiseks ja õiguse tunnustamiseks maksta üüri varem tasutud üürimäära järgi. ES § 375 lg 4 kohaselt ei vabasta kohtus üüri vaidlustamine üüri tähtaegse tasumise kohustusest. Üürnik on kohustatud tasuma suurendatud üüri seni, kuni kohus pole oma otsusega üüri vähendanud. Hagejad suurendasid üürimäära ja teatasid sellest kostjale seaduses sätestatud korras. Üüri suurendamise teatises oli märgitud üüri suurendamise põhjus. Tõendatud on, et majal on vahetatud
katus ja vihmaveesüsteem, remonditud on trepikoda ja üldkasutatav koridor. Need tööd tehti omaniku kulul. Vastavalt ES § 37 lg-le 2 kuuluvad remondiks (sh renoveerimiseks) tehtud kulutused üüri sisse. Seadusest ei tulene, et üürnikud peavad kandma kapitaalehituslikke kulutusi üksnes juhul, kui neil on pikaajaline üürisuhe. Katuse remont on maja säilitamiseks vajalik ja põhjendatud kulutus. ES §-s 423 käsitletakse kulusid, mis kaasnevad tehnosüsteemide avarii likvideerimisega, ning Korras räägitakse kuludest, mis on vajalikud tehnosüsteemide teenindamiseks avariide korral. Igal aastal on tulnud likvideerida üks kanalisatsiooniummistus ja üle aasta veeavarii. Hagejad esitasid arved ummistuste likvideerimise kohta. Kostja ei ole arveid ümber lükanud. Avariikulude arvestus on põhjendatud. Samuti on reaalne hoolduskulude arvestus 326 krooni 50 senti kuus. Kostja ei ole vaidlustanud 2000. aastal tehtud kulutusi. 2000. aasta augustikuus nõutud põhiüür 3 311 krooni 60 senti, veevarustuse ja kanalisatsiooniteenuste tasu 73 krooni 50 senti ja hoone kindlustuse osamaks 48 krooni 45 senti, kokku 3 433 krooni 55 senti on põhjendatud. Kostja ei esitanud ühtegi tõendit selle kohta, milline oli varem tasumisele kuulunud üürimäär ning mis ajast alates otsustas kostja maksta 2.70 kr/m2. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4.Tartu Ringkonnakohtu 27. juuni 2002. a otsusega tühistati maakohtu otsus. Uue otsusega jäeti hagi rahuldamata ja rahuldati vastuhagi. Kohus luges tuvastatuks, et hagejad suurendasid Tartus Jakobsoni 13-2 asuva korteri põhiüüri 2000. aasta augustikuust alates põhjendamatult ja tunnustas kostja õigust tasuda üüri varasema üürimäära alusel. Hagejatelt mõisteti kostja kasuks välja esimese ja teise astme kohtus kantud kohtukuluna riigilõiv 400 krooni ja tasu õigusabi eest 10 915 krooni, kokku 11 315 krooni. Hagejate kohtukulu jäeti nende enda kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt esitasid Jakobsoni 13 maja omanikud 2000. aasta juulis üürnikule kirjaliku teate üüri suurendamise kohta ja teatasid, et 1. augustist 2000. a alates on elamispinna üür 24.35 kr/m2 ning ühe kuu üür 3 311 krooni 60 senti, millele lisanduvad tasu vee ja kanalisatsiooniteenuste eest ning hoone kindlustuse osamaks. Üüri suurendamist põhjendasid omanikud üldise üüri piirmäära tühistamisega Tartu linnas, maja hoolduskulude suurenemisega ja elamu remondivajadusega. Üüri suurendamise õigusliku alusena oli märgitud ES § 37 lg-d 2-4, § 375 lg-d 1 ja 3 ning Korra p-d 6, 7 ja 10. Maakohus tõlgendas neid sätteid ebaõigesti. ES § 37 lg 4 näeb ette, et elamu renoveerimise kulude, mis on ES § 37 lg-le 2 vastavalt üks remondikulude liike, maksmist võib üürileandja üürnikult nõuda üksnes nendevahelise eelneva kokkuleppe alusel. Renoveerimiskulude hüvitamine annab üürnikule ES § 37 lg 4 järgi õiguse nõuda üürileandjalt üürilepingu tähtaja pikendamist. Ka Korra p 8 kohaselt on elamu renoveerimiseks vajalike täiendavate kulutuste hüvitamiseks vajalik kokkulepe üürnikuga. Asja materjalidest ei nähtu, et elamu renoveerimiseks planeeritud kulutuste väljanõudmiseks oleks üürnikuga sõlmitud kirjalik kokkulepe ja pakutud üürnikule võimalust üürilepingu tähtaega pikendada. ES § 37 lg-test 2, 3 ja 4 tulenevalt eristatakse üüri, tasu kommunaalteenuste eest ja elamu renoveerimiskulude täiendavat tasumist. Üür on ette nähtud elamu hoolduseks ja remondiks, elamu ümbruse hooldamiseks,
üürnikule osutatud teenuste eest teenuse osutajale maksmiseks ning üürileandja kasumiks. ES § 37 lg-s 3 nimetatud teenuste eest maksmist ei arvestata üüri sisse. Üürnik ei ole elamuseaduse ega Korra alusel kohustatud lisaks üürile hüvitama üürileandjale elamu remontimise ja hooldamise kulusid, välja arvatud ES § 423 lg-s 2 juhul, kui üürnik, on süüdi avariis, mis põhjustab remondivajaduse. ES § 37 lg-test 2 ja 4 tulenevalt ei ole üürileandjal õigus üüri sisse arvata kõiki neid kulutusi, mida ta kandis elamu remondiks ja renoveerimiseks. Üüri tõstmine on ammendavalt reguleeritud ES § 375 lgtes 1, 2 ja 3. Hageja on kostja üüri tõstnud 24.35 kr-le/m2, kuid ei ole esitanud põhjendusi ega tõendeid, mis annaksid aluse lugeda sellises ulatuses üürimäära tõstmise lubatuks ja põhjendatuks ES § 375 lg 3 mõttes. ES § 375 lg 3 annab üürileandjale õiguse suurendada üüri ühepoolselt üksnes juhul, kui üüri mõjutavad Korra p-s 6 loetletud teenuste hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud. Hagejad ei ole üüri suurendamist põhjendanud sellega, et 2000. aastal on vaja elamu juures teha suuremahulisi remonditöid, mis toovad kaasa ka kulutuste suurenemise. Kuna hagejad ei ole asja materjalidest nähtuvalt tõendanud ES § 375 lg-st 3 tuleneva üüri tõstmise aluse olemasolu, siis ei olnud neil õigust tõsta ühepoolselt üüri 2000. a augustist alates. Eluruumile hiljem tehtud kulutuste kohta dokumentide esitamine ja planeeritavate kulude kalkulatsioon ei anna iseenesest õigust ühepoolselt üürimäära suurendada. Üüri tõstmine võiks ES § 375 lg 3 mõtte kohaselt olla põhjendatud siis, kui kulutused eluruumi korrashoiuks ja eluruumi vastavusse viimiseks eluruumile esitatavate nõuetega suurenevad ning üürileandjale lubatud tulukuse juures ei ole mõistlikult võttes võimalik neid kulutusi teha senise üürimäära alusel makstava üüri arvelt. Kuid ka sellisel juhul peab üürileandja arvestama üürniku huvidega ning mitte kavandama vajalike kulutuste kompenseerimist lühikese ajaperioodi jooksul. Hagejate poolt esitatud kulutuste nimekirja ei saa arvesse võtta, sest seda ei esitatud üürnikele koos üüri suurendamise teatega. Hagejad ei ole põhjendanud ka seda, miks ei ole võimalik plaanitud kulutusi kompenseerida senise üürimäära alusel ja pikema ajaperioodi jooksul. Asjas on tõendatud, et hagejad pole tegelikult kandnud kõiki 2000. aastal plaanitud ja üürnikele esitatud teates nimetatud kulusid.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
5.Kassatsioonkaebuses palusid hagejad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada ning jätta kohtukulud kostja kanda. Ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti ES § 37 lg-d 2 ja 4. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et üürnik ei ole elamuseaduse alusel kohustatud lisaks üürile hüvitama üürileandjale elamu remontimise ja hooldamise kulusid, va juhul, kui üürnik oli süüdi avariis, mis põhjustas remondivajaduse. ES § 37 lg-test 2 ja 4 tulenevalt eristatakse eluruumile tehtavaid remondi- ja renoveerimiskulutusi ning elamu renoveerimiseks tehtavaid täiendavaid kulutusi. Kehtiv õigus ei anna remondi- ja renoveerimiskulutuste eristamise aluseid. Üüri arvestamise korra sätted kitsendavad ES §-s 37 sätestatut. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ta luges põhjendatuks üürimäära 2.70 kr/m2. Kostja ei esitanud lepinguid ega muid dokumente, millel tema tasutav üüri põhineb.
Põhjendamatu on üürniku kõrvalejätmine elamule tehtavate mõistlike kulutuste tasumisest. ES § 375 lg 3 lubab üürileandjal suurendada üüri ka ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud. Seaduses ei määratleta, millised hinnad üüri mõjutavad. Sellisteks hindadeks võiksid olla ehitus- ja kinnisvarahinnad ning elukalliduse kasv tervikuna. Ringkonnakohus on üüri mõjutavad hinnad piiranud Korra p-s 6 loetletud teenuste hindadega. Kohaldades ES § 375 lg-t 3 ja tunnustades üürimäära 2.70 kr/m2, eeldab ringkonnakohus, et aastatel 1992-2002 ei ole toimunud selliseid hinnamuutusi, mis mõjutaksid üüri suurust.
6.Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.
7.Riigikohtu istungil jäi vastustaja esindaja vastuses esitatud seisukohtade juurde ja palus hagejatelt välja mõista kassatsiooniastmes kantud kohtukulu 3 245 krooni.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.
9.Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 2 kohaselt kuuluvad asjas kohaldamisele 30. juunini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadus, elamuseadus ja Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38 kinnitatud "Üüri arvestamise kord" vastavas redaktsioonis.
10.Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et elamu renoveerimise kulusid oli üürileandjal õigus üürnikult nõuda üksnes kokkuleppel üürnikuga. ES § 37 lg 2 järgi kuulusid üüri sisse arvestuslikult muuhulgas ka hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks) tehtud kulutused. Samas võis üürileandja ES § 37 lg 4 kohaselt nõuda elamu renoveerimiseks tehtud täiendavate investeeringute väljamaksmist üürnikult enne elamu renoveerimist üürnikuga sõlmitud kirjaliku kokkuleppe alusel. Kolleegium jääb tsiviilkolleegiumi 2. oktoobri 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-101-02 (RT III 2002, 24, 280) väljendatud seisukoha juurde, et ES § 37 eristas elamule kahte liiki renoveerimise kulutusi. ES § 37 lg-s 2 sätestatud renoveerimiskulud oli võimalik arvestada üüri hulka üürnikuga eelnevalt kokkulepet sõlmimata. ES 37 lg-s 4 sätestatud täiendavad investeeringud kuulusid hüvitamisele vaid kokkuleppel üürnikuga. Seega on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et elamu renoveerimise kulude hüvitamist oli üürileandjal õigus üürnikult nõuda üksnes kokkuleppel viimasega. Kolleegium mõistab ES § 37 lg-s 2 sätestatud renoveerimiskulude all kulusid, mis olid vajalikud selleks, et viia eluruum seisundisse, millele eluruum selles paikkonnas tavaliselt vastab.
11.1. juulini 2000. a kehtis Tartu linnas üüri piirmäär 5 kr/m2. Pärast üüri piirmäära tühistamist sai ühepoolselt üüri suurendada ES § 375 lg-s 3 sätestatud korras. Ringkonnakohus heitis hagejatele muuhulgas ette, et nad ei tõendanud ES § 375 lg 3 järgi üüri tõstmise aluse olemasolu. Hagejad on ühe üüri tõstmise alusena märkinud ka prügiveo kulude suurenemise. Korra p 6 järgi on prügivedu teenus, mida üüri suuruse kindlaksmääramisel arvestatakse. Hagejad on esitanud kohtule tõendid, millest nähtub prügiveo teenuse hinnatõus.
12.Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et õiglane ei tarvitse olla olukorda, kus
eluruumi renoveerimisega seotud suured kulutused soovitakse tagasi saada lühikese ajavahemiku jooksul. ES § 37 lg-s 2 sätestatud remondikulude kompenseerimine peab toimuma mõistliku aja jooksul.
13.Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et hagejate esitatud kulutuste nimekirja ei saa arvesse võtta, kuna seda ei esitatud üürnikele koos üüri suurendamise teatega. Esimese astme kohtu toimikus (lk 30) on elamu omanike 10. juuli 2000. a teade üürnikele üüri suurendamise kohta 1. augustist 2000. a. Samas teates on märgitud kulud ja osutatavad teenused, nende kirjeldus ning maksumus aastas, ühes kuus ning hind kroonides eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Teatest on näha, kuidas on saadud üür 24.35 kr/m2. Kuna kostja esitas selle teate vastuhagiavalduse lisana, siis pidi kohus põhjendama, miks see tõend ei kinnita üüri suurendamise põhjustest teadasaamist kostja poolt. Asja uuel läbivaatamisel tuleb hinnata, millist liiki renoveerimistöödega oli tegemist ja kas hagejad tõendasid ka ES § 375 lg 3 aluseid üüri tõstmiseks. Kui kohus leiab, et põhjendatud on vaid osa kulutustest, saab hagi rahuldada osaliselt.
14.Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 4 nõudeid. Kostja palus vastuhagis tunnustada õigust tasuda üüri 2.70 kr/m2. Ringkonnakohus ei ole vastuhagi rahuldamisel põhjendanud, miks ta luges põhjendatuks üürimäära 2.70 kr/m2. Hagejad ei ole aktsepteerinud üüri 2.70 kr/m2.
15.Kostja kohtukulu kassatsiooniastmes saadud õigusabi eest 3245 krooni hüvitamine otsustatakse asja sisulisel läbivaatamisel. H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.