Kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 25. mai 2001. a otsusega muudeti linnakohtu otsust hagi rahuldamata jätmise põhjenduste osas. Kohtuotsuse kohaselt ei olnud hagejal 7. detsembril 1994. a AÕS RakS § 131 lg 1 tulenevat ostueesõigust, kuna nimetatud norm jõustus alles 29. detsembril 1994. a. Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal reguleeris kaasomaniku ostueesõigust ehitise mõttelise osa müümisel AÕS RakS § 13 lg 5. Vara omandivormi muutmist eluruumide erastamisel omandireformi käigus reguleeris eluruumide erastamise seadus (EES). EES § 3 kehtinud redaktsiooni kohaselt oli erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga elamust, mis olid riigi, kohaliku omavalitsuse või teiste kohustatud subjektide omandis. EES § 3 lg 4 kohaselt kuulusid erastamisele üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid. H. Soosalu erastas eluruumide erastamise käigus Dunkri 3 korteri koos sellele vastav muu osaga elamust, seega omandas ta elamu reaalosa ega ole käsitletav ostueesõigust omava elamu kaasomanikuna. Hageja ei saanud korteri erastamise läbi kaasomanikuks AÕS § 70 tähenduses ning tal ei olnud AÕS RakS § 13 lg 5 sätestatud ostueesõigust. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõigusnormi väära kohaldamise ja protsessiõigusnormide rikkumise tõttu. Hageja oli ostu-müügilepingu sõlmimise ajal ehitise kaasomanik AÕS RakS § 13 lg 5 mõttes. Hageja on kaasomanik ka AÕS § 70 lg 3 järgi, sest elamu kuulub hagejale ja B. Padjusele mõttelistes osades, mille suurus oli määratud protsentuaalselt. Erastamise ostu-müügilepingu tulemusena ei omanda erastaja mitte üksnes tema kasutuses olevat eluruumi kui reaalosa, vaid mõttelise osa kogu elamust ja muutub elamu kaasomanikuks. Samuti ei vasta B. Padjusele omandireformi käigus tagastatud ja tema poolt AS-le Tex Mertal võõrandatud hoone osa ühelegi seaduses nimetatud reaalosa käibes olemise (korteriomand, korterihoonestusõigus, erastatud eluruum jne) võimalusele. Seega on ka hageja elamuosa puhul tegemist mõttelise osaga. Ringkonnakohus ei hinnanud otsuses hageja esindaja esitatud dokumentaalseid tõendeid ostueesõiguse teostamiseks rahalise deposiidi tasumise ja ostueesõiguse tingimuste täitmise kohta, rikkudes sellega TsMS § 231 lg 4. Ekslik on kohtute seisukoht, et hageja nõue on hinnatav nõue. Hageja esitas nõude ostumüügilepingust tulenevate ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks ehk lepingu muutmiseks ning vastavalt tollal kehtinud riigilõivuseaduse muutmise seaduse lisa nr 1 p 1 ap 6 kohaselt oli riigilõiv sellelt nõudelt 100 krooni. III. Kostja AS Tex Mertal vastus kassatsioonkaebusele Kostja nõustus ringkonnakohtu põhjendustega. Kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud ning puudub alus selle tühistamiseks. Hageja esitas dokumentaalse tõendi linnakohtu arvele ostusumma deponeerimise kohta, kuid nimetatud maksekorraldus oli tehtud kaks nädalat pärast linnakohtu otsuse kuulutamist. Hageja ei ole põhjendanud TsMS § 308 lg 1 kohaselt, millisel kaalukal põhjusel ei deponeerinud ta ostuhinda varem ning ringkonnakohus ei olnud kohustatud nimetatud tõendit vastu võtma. IV. Tallinna linna vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses leidis Tallinna linn, et ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et kohaldamisele ei kuulu AÕS RakS § 13 sätted kaasomaniku ostueesõiguse kohta. Hageja erastatud eluruum on tsiviilkäibes ehitise reaalosana. V. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Riigikohtu istungil jäid H. Soosalu ja AS Tex Mertal esindajad esitatud kassatsioonkaebuse ja vastuväidete juurde. Poolte esindajad esitasid taotlused kohtukulude väljamõistmiseks vastaspoolelt kassatsiooniastmes. Hageja esindaja vandeadvokaat A. Pilv palus välja mõista 18 408 krooni ja kostja AS Tex Mertal esindaja vandeadvokaat A. Pohla 7 556 krooni 70 senti. Kolleegium leidis, et alus ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks puudub. Hageja tuletab oma nõude enda kui elamu kaasomaniku seadusest tuleneva ostueesõiguse rikkumisest. Hagejal ostueesõiguse olemasolu või selle puudumine tuleb määrata ostu-müügilepingu sõlmimise ajal, 7. detsembril 1994. a kehtinud seaduse järgi. AÕS RakS § 13 lg 5 tollane redaktsioon kehtestas kaasomandis oleva ehitise mõttelise osa müümisel kaasomaniku ostueesõiguse, erandid sellest ja ostueesõiguse teostamise korra. AÕS § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. EES § 13 järgi tekkis H. Soosalu omandiõigus erastatud eluruumile 20. mail 1994. a. Sel ajal kehtinud EES § 3 lg 1 järgi oli erastamise objektiks korter koos sellele vastava muu osaga elamust. Elamust korterile vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtuti sama paragrahvi teise lõike kohaselt selle korteri üldpinna osast kogu hoone korterite üldpinnas. Seega omandati eluruumi erastamisel korter kui reaalosa ning sellega kaasnes korterile vastava muu osa omandamine elamust. Ka H. Soosalu omandas lepingu järgi reaalosana Tallinnas Dunkri 3 asuva korteri nr 1, mis koosnes kahest toast üldpinnaga 91,9 m2. See tegelikkuses piiritletud omaette kasutust võimaldav eluruum oli reaalosana tema ainuomandis. See, et lepingu kohaselt moodustab reaalosa 38,52% elamu korterite üldpinnast, ei muuda seda reaalosa mõtteliseks osaks. Elamu erastamata osa tagastamisel ei tagastatud seda B. Padjuse ja H. Soosalul kaasomandisse. Elamuosa tagastamise järgselt kuulus H. Soosalu ja B. Padjuse kaasomandisse vaid muu osa elamust. See oli määratletav osana, mis on vajalik ehitise püsimiseks, ohutuse tagamiseks ja korteriomanike ühiseks kasutamiseks ning ei saa olla määratletud reaalosana. Poolte kaasomandis olnud osa ei olnud ja ei ole tsiviilkäibes lahus reaalosast. 7. detsembri 1994. a müügilepingus on määratletud lepingu objekt, milleks oli nii elamu osa, mille kaasomanik H. Soosalu polnud kui ka kaasomandis olnud elamu muu osa. Elamu muu osa kuulumine kaasomandisse ei muutnud kogu elamut kaasomandis olevaks asjaks AÕS § 70 lg 3 mõttes. Seega on õige apellatsioonikohtu järeldus, et 7. detsembri 1994. a müügilepingu sõlmimise ajal puudus H. Soosalul ostueesõigus AÕS RakS § 13 lg 5 järgi, kuna ta polnud kogu müüdava osa kaasomanik. 7. detsembril 1994. a puudus seadus, mis oleks andnud elamu muu osa kaasomanikule ostueesõiguse Kuna H. Soosalul puudus ostueesõigus, siis ei olnud apellatsioonikohtul vajalik anda hinnangut sellele, kas hageja oli nõuetekohaselt täitnud ostueesõigust omava isiku kohustuse tagada esialgsele ostjale viimase poolt müüjale tasutud ostuhinna tasumine. Hageja nõudis asjaõigusena ostueesõiguse maksmapanekut ehitisele kui vallasasjale, mis seisneb

ostja õiguste ja kohustuste ülekandmises, seega omandaja asemele asumises. Hagi oli suunatud müüdud elamuosa omandamisele. Seega on põhjendatud kohtute seisukoht, et ta pidi tasuma riigilõivu hagi esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse lisa 1 p 1 ap 1 järgi hinnaga hagilt, mitte aga määras, mis oli ette nähtud hagile lepingu muutmiseks. Kuna kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, on põhjendatud kostja esindaja vandeadvokaat A. Pohla taotlus kohtukulude väljamõistmiseks hagejalt TsMS § 61 lg 1 alusel. Kolleegium leiab, et vajalik ja põhjendatud kulu on 3 500 krooni, mis tuleb hagejalt välja mõista kostja AS Tex Mertal kasuks tema esindaja poolt kassatsioonkaebusele vastuse koostamise ja Riigikohtu istungist osavõtu eest. Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 25. mai 2001. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Välja mõista H. Soosalult kostja AS Tex Mertal kasuks õigusabi eest 3 500 (kolm tuhat viissada) krooni. J. Odar, H. Jõks, L. Laarmaa

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.