Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-66-07 Tartu, 20. juuni 2007. a Eesistuja Henn Jõks, liikmed Lea Laarmaa ja Jaak Luik Tatjana Ipatova (endine nimi Nikitina) hagi Julia Volodtðenko, Õnne Õuemaa, Bogdan Poplavski ja Vladimir Primaki vastu ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks, omandi tunnustamiseks, omandi ülekandmiseks ja käsutustehingu tühisuse tunnustamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 6. veebruari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-03-802 Tatjana Ipatova kassatsioonkaebus Hageja Tatjana Ipatova (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Anatoli Jaroslavski Kostja Julia Volodtðenko (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Annemarie Kunila Kostja Õnne Õuemaa (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Annemarie Kunila Kostja Bogdan Poplavski (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Annemarie Kunila Kostja Vladimir Primak (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Annemarie Kunila Kolmas isik Nikolai Volodtðenko (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Annemarie Kunila 21. mai 2007. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 6. veebruari 2007. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.
Tagastada Tatjana Ipatovale kassatsioonkaebuselt 4. märtsil 2007. a tasutud kautsjon 1920 (üks tuhat üheksasada kakskümmend) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tatjana Nikitina (edaspidi ka hageja) esitas 22. augustil 2001. a Tallinna Linnakohtule hagi Julia Volodtðenko (edaspidi ka kostja I), Nikolai Volodtðenko (edaspidi ka kolmas isik), Õnne Õuemaa (edaspidi ka kostja II) ja Bogdan Poplavski (edaspidi ka kostja III) vastu ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks ning omandiõiguse kaitseks. Tsiviilasja menetluse käigus loobus hageja nõudest N. Volodtðenko ja J. Volodtðenko vastu omandiõiguse rikkumise lõpetamiseks, rikkumiseelse olukorra ennistamiseks ja edasisest rikkumisest hoidumiseks. Hageja nõudel kaasas kohus kolmanda isikuna menetlusse N. Volodtðenko. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 8. jaanuaril 1999. a Tallinnas Xxxxxxxx xxx xxx/x asuva korteri nr 1, mis registreeriti hageja nimele hooneregistris. 22. jaanuaril 2001. a omandas B. Poplavski erastamise teel samas elamus asuva korteri nr 3. 24. jaanuaril 2001. a omandas
Õ. Õuemaa erastamise teel samas elamus korteri nr 2. Elamus ei ole muid ehitise reaalosana tsiviilkäibes olevaid eluruume ega mitteeluruume.
2.juulil 2001. a müüs B. Poplavski korteri nr 3 koos selle juurde kuuluva ehitise mõttelise osaga J. Volodtðenkole 120 000 krooni eest. 1. augustil 2001. a müüs Õ. Õuemaa korteri nr 2 koos selle juurde kuuluva ehitise mõttelise osaga J. Volodtðenkole 70 000 krooni eest. Õ. Õuemaa ja B. Poplavski ei teatanud hagejale kaasomandi võõrandamise soovist ega teinud ettepanekut märgitud eluruumide ostmiseks ostueesõiguse alusel. Hageja sai ostueesõiguse rikkumisest teada 21. augustil 2001. a ja esitas 22. augustil 2001. a hagi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. 24. oktoobril 2001. a tasus hageja kohtu deposiiti eluruumide ostuhinna ja notari tasud, kokku 191 879 krooni 45 senti, millega on täidetud ostja kohustused müügilepingute järgi. Hageja palus eelnimetatud müügilepingute järgi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmist asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 131 lg 1 järgi ning tuvastada, et J. Volodtðenkol oli kohustus teha tahteavaldus korterite nr 2 ja 3 omandite üleandmiseks hagejale.
19.septembril 2001. a keelas linnakohus hagi tagamise määrusega J. Volodtðenkol temale kuuluvate korterite nr 2 ja 3 võõrandamise ja koormamise tehingud, seades selleks käsutamise keelumärked hooneregistris. 8. jaanuaril 2002. a keelas linnakohus hagi tagamise määrusega J. Volodtðenkol ja N. Volodtðenkol kõikide toimingute ja tehingute tegemise, mis on suunatud Xxxxxxxx xxx xxx/x elamu aluse maatüki erastamiseks, korteriomandite seadmiseks ja katastriüksuse moodustamiseks, kuni kohtuotsuse jõustumiseni. Sama määrusega keelati Tallinna Linnavalitsusel ja Tallinna Linnakohtu kinnistusametil J. Volodtðenko ja N. Volodtðenko suhtes igasuguste toimingute tegemine, mis on suunatud selle kinnistu maatüki erastamiseks, korteriomandi kinnistamiseks ja kinnistusraamatusse kandmiseks, kuni kohtulahendi jõustumiseni.
1.oktoobril 2004. a teatas B. Poplavski kohtule, et ta omandas Xxxxxxxx xxx xxx/x korterid nr 2 ja 3. B. Poplavski ja J. Volodtðenko 2. juulil 2001. a sõlmitud korteri nr 3 müügileping lõpetati Tallinna Linnakohtu 3. juuni 2004. a tagaseljaotsusega, millega J. Volodtðenkot kohustati tagastama müügilepingu alusel saadud korter B. Poplavskile. Kohtuotsus täideti ja talle tagastati korter nr 3. Korteri nr 2 omandas B. Poplavski 26. augustil 2004. a kaasomaniku ostueesõiguse alusel Õ. Õuemaa ja J. Volodtðenko ning nende abikaasade 1. augusti 2001. a müügilepingu lõpetamise ning ostueesõiguse teostamisel sõlmitud üleandmise kokkuleppe alusel. B. Poplavski müüs 4. oktoobril 2004. a korteri nr 2 V. Primakile. Müügilepingu p 3.1 järgi läks omand üle V. Primakile lepingu tõestamise hetkest.
28.veebruaril 2005. a hageja täpsustas oma nõuet ning esitas nõude ka Vladimir Primaki vastu. Hageja palus tunnustada enda omandiõigust Tallinnas Xxxxxxxx xxx xxx/x asuvatele korteritele nr 2 ja 3 ning tunnustada B. Poplavski ja V. Primaki 4. oktoobril 2004. a sõlmitud müügilepingu p-s 3 sisalduva käsutustehingu tühisust. Hageja palus talle üle kanda 2. juulil 2001. a B. Poplavski ja J. Volodtðenko sõlmitud Tallinnas Xxxxxxxx xxx xxx/x korteri nr 3 müügilepingust tulenevad ostja õigused ja kohustused ning kanda
üle omandiõigus sellele eluruumile ja tunnustada hageja omandit korterile. Samuti palus hageja kanda talle üle 1. augustil 2001. a Õ. Õuemaa ja J. Volodtðenko sõlmitud Tallinnas Xxxxxxxx xxx xxx/x korteri nr 2 müügilepingust tulenevad ostja õigused ja kohustused ja omandiõigus sellele eluruumile ja tunnustada omandit. Nende lepingute järgi palus hageja kohtu deposiitarvelt välja maksta J. Volodtðenkole ostuhind 120 000 krooni ja notaritasu 929 krooni 85 senti, riigilõiv 100 krooni
2.juulil 2001. a sõlmitud lepingu järgi ning ostuhind 70 000 krooni, notaritasu 124 krooni 80 senti ja riigilõiv 100 krooni 1. augustil 2001. a sõlmitud lepingu järgi ning tagastada hagejale enammakstud 324 krooni 75 senti. Hageja leiab, et tema ostueesõigus tekkis AÕSRS § 131 alusel 2001. aastal ning kõik tehingud, mis on suunatud omandi ülekandmisele J. Volodtðenkolt B. Poplavskile ja viimaselt V. Primakile, on tühised, sest kahjustavad ja piiravad hageja ostueesõiguse teostamist. Kuigi keelumärke tekstis on märgitud vaid J. Volodtðenko, ei tähenda see, et keelumärge ei laiene kolmandatele isikutele. Vara käsutamise keelumärge on hagi tagamise abinõu, mis keelab teha käsutustehinguid arestitud varaga, see on absoluutne ja kehtib kõigi suhtes ning vale oleks selline tõlgendus, kus vara käsutus on keelatud vaid menetlusosalistele ja lubatud teistele isikutele. Hagi esitamisega 22. augustil 2001. a teostas hageja ostueesõigust ja igasugused avaldused pidi müüja esitama hagejale. Enne võlaõigusseaduse jõustumist astus ostueesõiguslane müügilepingusse ostja asemele. Haginõude esitamine AÕSRS § 131 järgi on ostueesõiguse teostamine ja müügilepingusse astumine. Lisaks palus hageja tunnustada tema omandiõigust korteritele nr 2 ja 3 ja omand talle üle kanda.
2.Kostjad ei tunnistanud hagi. Hageja ei olnud ehitise kaasomanik asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lgte 2 ja 3 järgi. Hageja ei ole kooskõlas AÕS § 264 lg-ga 1 esitanud notariaalselt tõestatud avaldust ostueesõiguse teostamiseks. Lisaks ei täitnud hageja ka kohe müügilepingu järgseid ostja kohustusi, vaid tasus deposiiti raha alles kohtu nõudel. 2. juuli 2001. a leping on lõpetatud kohtuotsusega 3. juunil 2004. a ning 1. augusti 2001. a leping on lõpetatud poolte kokkuleppel
26.augustil 2004. a. Käsutustehingud, mis tehti pärast 2. juulit 2001. a ja 1. augustit 2001. a kehtivad ja ei ole vastuolus võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg-ga 6.
3.Harju Maakohus rahuldas 9. augusti 2006. a otsusega hagi osaliselt. Maakohus leidis, et hagejale tuleb üle kanda B. Poplavski ja J. Volodtðenko 2. juulil 2001. a sõlmitud Tallinnas Xxxxxxxx xxx xxx/x korteri nr 3 ja selle juurde kuuluva ehitise mõttelise osa ostu-müügilepingust tulenevad ostja õigused ja kohustused ,ja tuvastas, et B. Poplavskil on kohustus anda Xxxxxxxx xxx xxx/x korter nr 3 ja selle juurde kuuluv ehitise mõtteline osa hageja omandisse. Hagejale tuleb üle kanda Õ. Õuemaa ja J. Volodtðenko 1. augustil 2001. a sõlmitud Tallinnas Xxxxxxxx xxx xxx/x korteri nr 2 ja selle juurde kuuluva ehitise mõttelise osa ostu-müügilepingust tulenevad ostja õigused ja kohustused. Maakohus tuvastas, et Õ. Õuemaal on kohustus anda Xxxxxxxx xxx xxx/x korter nr 2 ja selle juurde kuuluva ehitise mõtteline osa hageja omandisse. Samuti tunnustas maakohus B. Poplavski ja V. Primaki
4.oktoobril 2004. a sõlmitud müügilepingu punktis 3 sisalduva käsutustehingu tühisust. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõuded omandiõiguse üleandmiseks ja omandiõiguse tunnustamiseks. Maakohus tuvastas, et B. Poplavski ja Õ. Õuemaa, müües vaidlusalused korterid 2001. aastal
J. Volodtðenkole, ei teatanud hagejale kaasomandi võõrandamise soovist ega teinud ettepanekut eluruumide ostmiseks ostueesõiguse alusel. AÕSRS § 131 lg 1 järgi on erastatud eluruum ja elamus asuv mitteeluruum ning nende juurde kuuluv muu osa käibes koos. Seega on erastatud elamu osad, mis ei ole mõne korteriomaniku ainuomand, kõigi korteriomanike kaasomandis ning enne kinnistamist on nad tsiviilkäibes vallasasjadena koos nende juurde lahutamatult kuuluva mõttelise osaga elamust. Hageja on Xxxxxxxx xxx xxx/x korteri nr 1 omanik ja samaaegselt selle juurde kuuluva mõttelise osa omanik ning elamu kaasomanik. Hagejal on AÕSRS § 131 lg-st 1 tulenev ostueesõigus vaidlusaluste korterite ja nende juurde kuuluvate ehitise mõtteliste osade võõrandamisel. B. Poplavski ja Õ. Õuemaa on võõrandanud neile kuuluvad korterid koos viimaste juurde kuuluvate mõtteliste osadega Xxxxxxxx xxx xxx/x asuvast ehitisest hageja kui kaasomaniku ostueesõigust rikkudes ja hagejale kui kaasomanikule tuleb kanda üle nimetatud lepingutest tulenevad ostja õigused ja kohustused. Kuivõrd hagejal on õigus nõuda müügilepingutest tulenevate ostja õiguste ja kohustuste ülakandmist, siis tsiviilkoodeksi (TsK) § 242 lg 1 järgi kohustus müüja andma vara ostja omandusse, mis tähendab ostja õigust nõuda asja omandusse andmist ja müüja kohustust anda omand üle. Seega on müüjatel lepingust tulenev kohustus anda korterid nr 2 ja 3 koos nende juurde kuuluva mõttelise osaga elamust üle hagejale, s.o kohustus müügileping täita. Kuna AÕSRS § 131 lg 1 järgi saab ostueesõigust omav isik nõuda vaid ostja õiguste ja kohustuste ülekandmist, ei saa kohus kanda omandit hagejale üle ega tunnustada hageja omandit vaidlusalustele korteritele. Kohus saab üksnes tuvastada, et hagejal on õigus nõuda, et kostjad (müüjad) annaksid omandi üle ja et kostjatel (müüjatel) on kohustus müügilepingute järgi anda asi koos mõtteliste osadega hageja omandisse. Ostueesõigust omaval isikul oli AÕSRS § 131 järgi õigus pöörduda hagiga kohtusse müüja vastu ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Seega ei pidanud hageja tegema ostueesõiguse teostamiseks notariaalselt tõestatud avaldust. Kuivõrd hagi tagamise korras oli seatud korteritele nr 2 ja 3 käsutamise keelumärge ning nende käsutamine hageja ostueesõigust rikkudes toob tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 88 lg 1 ja VÕS § 244 lg 6 järgi kaasa käsutuse tühisuse, siis on nende korterite käsutustehingud tühised.
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, paludes tühistada maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata Tallinnas Xxxxxxxx xxx xxx/x asuvatele korteritele nr 2 ja nr 3 ning nende juurde kuuluva ehitise mõttelisele osale omandiõiguse ülekandmise ja omandiõiguse tunnustamise nõuded.
5.Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus rahuldas hagi. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 6. veebruari 2007. a otsusega maakohtu otsuse, rahuldades kostjate apellatsioonkaebuse ja jättes hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ühtlasi mõistis ringkonnakohus hagejalt kostjate kasuks välja kostjate kohtukulud. Ringkonnakohus leidis, et hagejal ei olnud AÕSRS § 131 lg-st 1 tulenevalt Tallinnas Xxxxxxxx xxx xxx/x korterite nr 2 ja nr 3 ostueesõigust, kuna see elamu ei olnud hageja ja kostjate II ja III
kaasomandis. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt omandasid hageja ja kostjad II ja III vallasasjad, s.o eluruumid, mis olid tsiviilkäibes ehitise reaalosadena, mitte mõttelise osana ehitisest. Korteritele vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtuti ühe korteri pinna osast kogu ehitises (elamus) asuvate korterite üldpinnast ja seega oli korteriomanike (hageja ja kostjate II ja III) kaasomandis vaid muu osa elamust ehk 21,3 m2, mis on vajalik ehitise püsimiseks, ohutuse tagamiseks ja korteriomanike ühiseks kasutamiseks ega saa olla tsiviilkäibes reaalosast lahus ega reaalosana määratletav. Elamu muu osa kuulumine korteriomanike kaasomandisse ei muuda kogu elamut mõttelistes osades kaasomandis olevaks AÕS § 70 lg 3 mõttes. Kui kogu elamu ei ole kaasomand mõttelistes osades, ei saa olla kaasomanikke ehitisele kui vallasasjale tervikuna. Tuginedes Riigikohtu analoogsele seisukohale tsiviilasjas nr 3-2-1-156-01, leidis ringkonnakohus, et hagejal ei ole kostjatele II ja III kuulunud korterite osas ostueesõigust. Seega ei ole hagejal alust nõuda ostja õiguste ja kohustuste endale ülekandmist ega omandiõigust kostjatele kuuluvatele korteritele.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Ühtlasi palub hageja mõista kostjatelt välja kassatsioonimenetlusega seotud hageja kohtukulu. Kassatsioonkaebuse kohaselt on vale ringkonnakohtu seisukoht, et hagejal ei olnud ostueesõigust, sest elamu ei olnud hageja ja kostjate II ja III kaasomandis. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 15. detsembri 2005. a otsuse järgi asjas nr 3-4-1-16-05 on erastatud eluruumide omanikud samaaegselt elamu kaasomanikud, kellel on üldjuhul AÕSRS § 131 lg 1 alusel võõrandatava osa ostueesõigus. Sama on kinnitanud Riigikohtu tsiviilkolleegium 7. veebruari 2007. a otsuses asjas nr 3-2-1-143-06.
8.Kostjad paluvad jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kassatsioonkaebuse rahuldamata, leides, et ringkonnakohus ei ole materiaalõiguse normi valesti kohaldanud. Hageja ei ole ostueesõigust teostanud 2001. aastal kehtinud AÕS § 263 ja § 264 lg 1 kohaselt, sest ta ei ole müüjatele esitanud vastavat notariaalselt tõestatud avaldust. Ostueesõiguse puudumise tõttu ei ole hagejal õigust endale nõuda ostja õiguste ja kohustuste ülekandmist ega vaidlusaluste korterite omandiõigust.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ning asi tuleb TsMS § 691 p 2 järgi saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
10.Kolleegium nõustub hagejaga selles, et ringkonnakohus kohaldas valesti AÕSRS § 131 lg-t 1 ja tugines ekslikult Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. detsembri 2001. a otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1156-01 (RT III 2001, 3, 23). Viidatud lahendis käsitles Riigikohus kaasomaniku ostueesõiguse teostamise küsimust enne 29. detsembrit 1994. a kehtinud AÕSRS § 13 lg 5 järgi.
11.Vaadeldavas asjas soovib hageja - korteri nr 1 kui vallasasja omanik ja ühtlasi kolme korteriga elamu asukohaga Xxxxxxxx xxx xxx/x kaasomanik � ostja õiguste ja kohustuste ülekandmist korteri nr 2 osas 1. augusti 2001. a müügilepingu ja korteri nr 3 osas 2. juuli 2001. a müügilepingu järgi.
Nende lepingute sõlmimise ajal kehtinud AÕSRS § 13 lg 6 esimese lause kohaselt võib kuni ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi maakatastrisse kandmiseni ehitist, selle mõttelist osa, reaalosana erastatud eluruumi või elamus asuvat mitteeluruumi, kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa võõrandada ja pärida kui vallasasja.
12.Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et 8. maist 2001. a 20. detsembrini 2001. a kehtinud AÕSRS §131 lg 1 sätestas kaasomanikule ehitise mõttelise osa ostueesõiguse, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Samas lõikes oli 1. juulini 2002. a sätestatud kord, kuidas peab kaasomanikust võõrandaja ostueesõigust omavale kaasomanikule võõrandamise soovist teatama, ja ka juhis ostueesõigust omava isiku järgneva käitumise kohta. Nii oli võõrandaja kohustatud kirjalikult teatama teistele ehitise kaasomanikele ehitiseosa võõrandamise kavatsusest, näidates ära ehitiseosa võõrandamise hinna ja muud tingimused. Kui kaasomanik ei kasutanud ostueesõigust ühe kuu jooksul, arvates kirjaliku teate saamisest, oli võõrandajal õigus võõrandada ehitiseosa kirjalikus teates märgitud või kõrgema hinnaga ja samadel või võõrandajale soodsamatel tingimustel. Kui võõrandaja võõrandas ehitiseosa ostueesõigust rikkudes, võis kaasomanik pöörduda kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teadasaamise päevast, kohtusse hagiga talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. AÕSRS § 131 lg 2 teise lause kohaselt oli 2001. aastal ja on praegu erastatud eluruum ja elamus asuv mitteeluruum ning nende juurde kuuluv muu osa käibes koos. Sama lõike kolmanda lause järgi ei kohaldata erastatud eluruumi ja elamus asuva mitteeluruumi võõrandamisel kaasomaniku ostueesõigust, kui kaasomanikke on rohkem kui kuus, ning viiendast lausest tulenevalt laieneb kaasomaniku ostueesõigus ka ehitise muu osaga seotud eluruumile ja elamus asuvale mitteeluruumile. Kaasomaniku ostueesõigust erastatud eluruumile on käsitlenud ka Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium 15. detsembri 2005. a otsuses asjas nr 3-4-1-16-05 (RT III 2006, 1, 2) ja märkinud, et kaasomaniku ostueesõigus erastatud eluruumi võõrandamisel tuleneb AÕSRS § 131 lgst 1 ja lg 2 teisest ja viiendast lausest. Asjas ei vaielda selle üle, et elamus on kolm korterit. Seega tuleb asjas kohaldada lepingute sõlmimise ajal, 2. juulil 2001. a ja 1. augustil 2001. a kehtinud AÕSRS § 131 lg-t 1 ning ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel vaidluse sisuliselt lahendama.
13.Ostueesõiguse rikkumise korral andis enne 1. juulit 2002. a kehtinud AÕSRS § 131 lg 1 kaasomanikule õiguse pöörduda kohtusse ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Seega on ekslik kostjate seisukoht, et hageja oleks pidanud ostueesõiguse teostamiseks esitama müüjatele notariaalselt tõestatud avalduse. Ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi varasema praktika kohaselt oli AÕSRS § 131 lg 1 järgi kaasomaniku kaitsevahendiks tema ostueesõiguse rikkumise korral hagi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Õigused ja kohustused tulenevad müügilepingutest, mille järgi hageja soovib ostja õigusi ja kohustusi üle kanda (vt Riigikohtu 9. juuni 2000. a otsus tsiviilasjas
nr 3-2-1-77-00 - RT III 2000, 17, 187).
14.Hageja soovib nii kostja B. Poplavski (müüja) ja kostja J. Volodtðenko (ostja) 2. juulil 2001. a sõlmitud korteri nr 3 ostu-müügilepingust kui ka kostja Õ. Õuemaa (müüja) ja kostja J. Volodtðenko (ostja) 1. augustil 2001. a sõlmitud korteri nr 2 ostu-müügilepingust talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmist.
15.Kuna korteritega nr 2 ja 3 on kohtumenetluse ajal 2004. aastal tehtud mitmeid tehinguid, siis esitab kolleegium mõned kaalutlused ka nendega seonduvalt. Kuna 2. juulil 2001. a müüs B. Poplavski korteri nr 3 J. Volodtðenkole, tuleb hinnata, kas J. Volodtðenko omandas selle lepingu järgi B. Poplavskilt korteri nr 3. Kolleegium juhib tähelepanu 1. juulist 2002. a kehtiva TsÜS § 88 lg-le 1, mille kohaselt on kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing tühine. Tühine on ka täitemenetluses tehtud käsutus, mis rikub eelmises lauses nimetatud käsutuskeeldu. Kui kostjal J. Volodtðenkol oli kohtumäärusega keelatud korterite võõrandamine (I kd, lk 30) ja ta andis Tallinna Linnakohtu 3. juuni 2004. a otsuse täitmiseks B. Poplavskile üle korteri nr 3 omandi ja 26. augusti 2004. a omandi üleandmise kokkuleppe alusel (I kd, lk-d 289-291) korteri nr 2 omandi, siis võivad tema käsutused lähtuvalt TsÜS § 88 lg-st 1 olla tühised.
16.Kostja B. Poplavski on esitanud kohtule avalduse (I kd, lk 279), et ta on korteri nr 3 omanikuna ja elamu kaasomanikuna esitanud 28. juunil 2004. a notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse kostja Õ. Õuemaa ja kostja J. Volodtðenko 1. augustil 2001. a sõlmitud korteri nr 2 ostumüügilepingu järgi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Samuti võib vajada vastust küsimus, kas B. Poplavski oli kaasomanik 1. augustil 2001. a, et teostada ostueesõigust 1. augusti 2001. a korteri nr 2 ostumüügilepingu järgi. Kui B. Poplavski 1. augustil 2001. a ehitise kaasomanik ei olnud, ei olnud tal ka AÕSRS § 131 lg 1 järgi korteri nr 2 ostueesõigust. Kui B. Poplavski oli 1. augustil 2001. a ehitise kaasomanik, siis oli tal AÕSRS § 131 lg 1 järgi õigus pöörduda kohtusse ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teadasaamise päevast.
17.Kuna kostja B. Poplavski müüs väidetavalt 4. oktoobril 2004. a korteri nr 2 kostja V. Primakile (I kd, lk-d 300-304), tuleb hinnata seda, kas B. Poplavski oli õigustatud omandit üle andma ja kas omand läks V. Primakile üle. Kui B. Poplavski andis 4. oktoobril 2004. a omandi V. Primakile üle, siis tuleb võtta seisukoht VÕS § 244 lg 6 kohaldatavuse kohta. Kui asjas ei saa VÕS § 244 lg-t 6 kohaldada, tuleb võtta seisukoht selles, kas V. Primak sai omandada korteri nr 2 heauskselt.
18.Hageja soovib hagis tunnustada tema omandiõigust korterite nr 2 ja 3 suhtes. Kolleegium märgib, et võlaõigusliku müügilepinguga ei kaasne iseenesest asjaõiguslikku tagajärge. Seega saab ostueesõigust omav isik ostja õiguste ja kohustuste ülekandmisel nõuda müüja kohustuse - anda vara ostja omandisse - täitmist. Riigikohus on 7. veebruari 2007. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-143-06 (RT III 2007, 6, 47) märkinud, et TsÜS § 68 lg 5 alusel on kohtuotsusega asendatav ka tahteavaldus vallasasjaks oleva korteri suhtes ostueesõigust teostanud isikule korteri omandiõiguse üleandmiseks.
Samas otsuses märkis Riigikohus, et AÕSRS § 13 lg 6 kaheksandas lauses sätestatud ehitise või selle osa vallasasjana käsutamise võimalus täitemenetluses hõlmab ka kohtuotsuse vabatahtlikku täitmist (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-06 - RT III 2006, 44, 373). Tuginedes öeldule, leiab kolleegium, et AÕSRS § 13 lg 6 kaheksandast lausest tulenevalt on vallasasjaks olevat ehitist või selle osa võimalik käsutada pärast 1. märtsi 2006. a täitemenetluses ka juhul, kui ostueesõigust teostati varem ning müüja peab kohtuotsuse alusel täitma ostueesõigust teostanud isiku suhtes vallasasjaks oleva ehitise või selle osa omandiõiguse üleandmise kohustuse.
19.Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemustest. H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.