3-2-1-132-01
Eesti Vabariigi nimel Tartus 22. oktoobril 2001. a Kärt Hübneri hagi Ronald Nermanni, Tarvo Türksoni ja Urmas Türksoni vastu kinnisasja omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 1. oktoobril 2001. a R. Nermanni, T. Türksoni ja U. Türksoni kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. märtsi 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/93/01. Istungist võtsid osa hageja esindaja vandeadvokaat I. Kullerkann ja kostjate esindaja vandeadvokaat J. Tedder. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Hageja Kärt Hübner nõudis AÕS §-de 80, 257 lg 1, 261 lg 1, 263, 264 ja 269 alusel omandiõiguse tunnistamist Tallinnas Kannikese 4 asuvale kinnistule ning omandi kohta kinnistusraamatusse kande tegemist. Hagiavalduse kohaselt tagastati Elli Elis Mandile (Mänd) omandireformi käigus kinnistu Tallinnas Kannikese 4. 12. juunil 1998. a müüs Elli Elis Mand, kelle esindajana tegutses Toivo Türkson, kinnistu kaasomandisse Ronald Nermannile (" mõttelist osa), Tarvo Türksonile (1/4 mõttelist osa) ja Urmas Türksonile (1/4 mõttelist osa) 400 000 krooni eest. Maa tagastamise ja müügilepingu sõlmimise ajal kasutas üürnikuna korterit nr 5 Maia Voolaid, kellel ORAS § 121 lg 10 alusel on ostueesõigus. M. Voolaid sai kinnistu ostu-müügilepingu 15. juunil 1998. a ja esitas
kohustused. 2. juuni 1998. a tööettevõtulepingu sõlmis tellijana Toivo Türkson. Seega ei ole tema poolt võetud kohustus käsitletav müüja kohustusena. AÕS § 269 lg 2 ja § 27 järgi on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama ostjale asja säilitamiseks või hävimise eest kaitsmiseks tehtud kulutused ja asja oluliseks parendamiseks tehtud kulutused. Kostjad ei tõendanud, et nad on asjale teinud vajalikke või kasulikke kulutusi. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu 30. märtsi 2001. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus nõustus esimese astme kohtu põhjendustega. M. Voolaid elas vaidlusaluses elamus alates 1969. a ja peale vara tagastamist sõlmis omaniku esindaja T. Türkson temaga üürilepingu. M. Voolaidil kui üürnikul oli ORAS § 121 lg 10 tulenev ostueesõigus ja avalduse esitamisega astus ta esialgsete ostjate asemele. Nõudeõigus omandile võimaldab õigusjärglust. Linnakohus kohaldas õigesti AÕS § 265. Tööettevõtulepingu järgi tasumisele kuuluv summa ei suurenda ostuhinda. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palusid kostjad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. M. Voolaidil puudus ORAS § 121 lg 10 sätestatud ostueesõigus, kuna ta ei olnud kirjaliku üürilepingu puudumise tõttu elamu tagastamise hetkel üürnik ORAS § 121 lg 11 mõttes. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 231 lg 4, jättes motiveerimata mittenõustumise kostjate põhiväitega, et ei ole tõendatud ORAS § 121 lg 10 sätestatud ostueesõiguse eeldusena üürisuhte olemasolu elamu tagastamise hetkel. Samuti ei käsitlenud kohus kostjate väiteid, et ostueesõiguse teostamise tingimuseks on ostumüügilepinguga ostjale pandud kõikide õiguste ja kohustuste ülevõtmine. AÕS § 265 ei võimalda ostueesõiguse teostajal võtta õigusi ja kohustusi üle valikuliselt, vaid ainult tervikuna. Linnakohus väljus hagi piiridest, asudes tuvastama elamus tehtud ehitus- ja remonditööde seaduslikkust. M. Voolaidi poolt notari juures deponeeritud summa ei vasta ostu-müügilepingus sätestatud ostuhinnale. Lepingu p 5.1.4 kohaselt lisandus ostuhinnale 400 000 krooni ehitus- ja remonditööde maksumus 1 185 800 krooni. Ostjad kohustusid jätkama elamu ehitus- ja remonditöid vastavalt müüja esindaja ja OÜ Haabersti Maja vahel 2. juunil 1998. a sõlmitud tööettevõtulepingule, samas määrati kohustuslikud tegemisele kuuluvad tööd. Seega oli kinnistu maksumus 1 585 800 krooni. Kohus kohaldas vääralt PärS § 2. Omandireformi aluste seadus ega asjaõigusseadus ei võimalda õigusjärglust ostueesõiguse teostamisel. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegiumi istungil jäi kassaatorite esindaja kaebuse ja vastustaja esindaja vastuse seisukohtade juurde. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.
ORAS § 121 lg 10 kohaselt on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. ORAS § 121 lg 11 kohaselt tuleneb eelnimetatud ostueesõigus üürisuhtest, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Kohtud on tuvastanud, et M. Voolaid elas Kannikese 4 elamus alates 1969. a. Elamusuhteid reguleerivad õigusaktid ei näinud siis ette üürilepingu kirjaliku vormi järgimata jätmise tagajärjena üürilepingu kehtetust. Omandireformi aluste seaduse kohaselt jäi elamu tagastamisel varemsõlmitud üürileping kehtima. Seega on seadusega kooskõlas kohtute järeldus, et M. Voolaid oli elamu tagastamise hetkel eluruumi üürnik ja omas ostueesõigust.
Tagastada Ronald Nermannile 30. aprillil ja 11. mail 2001. a tasutud kautsjon summas 600 (kuussada) krooni. J. Odar, H. Jõks, A. Kull
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.