3-2-1-73-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 29. juunil 2000. a Maris Oleski hagi Kaie Müürsepa, Peep Tammverki, Kätlin Müürsepa, Kristjan Müürsepa ja Jaak Müürsepa vastu üürilepingu pikendamisest keeldumises ja eluruumist väljatõstmiseks teist eluruumi vastu andmata ning tasumata üüri saamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas avalikul kohtuistungil 29. mail 2000. a läbi K. Müürsepa ja P. Tammverki kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. detsembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/1353/99. Istungist võtsid osa M. Oleski esindaja vandeadvokaat V. Kõve ja K. Müürsepa ja P. Tammverki esindaja vandeadvokaat M. Heek. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Kaie Müürsepp ja Peep Tammverk kasutavad kahe eraldi üürilepingu alusel koos täisealiste laste Kätlin, Kristjan ja Jaak Müürsepaga 5-toalist korterit Tallinnas Viiralti 3-10. Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte sõlmis kostjatega 28. juulil 1994. a kirjalikud üürilepingud tähtajaga kuni 1. juuli 1997. a. Korter tagastati ja anti omandireformi õigustatud subjektile üle 1. novembril 1994. a. ORAS § 121 lg 1 (seaduse täiendus 29. 01. 1997. a) järgi loeti üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, s.o kuni 1. novembrini 1997. a. Omandireformi õigustatud subjekt müüs korteri ära 14. augustil 1996. a. Uus omanik, kellele läksid üle üürileandja õigused ja kohustused, teatas kostjatele enne üürilepingu lõppemist 28. juunil ja 3. oktoobril 1997. a, et ta ei nõustu üürilepingu pikenemisega veel viieks aastaks ORAS § 121 lg 3 alusel ja palus korteri vabastada 1. novembriks 1997. a, kuna kostjad olid võlgu 13 kuu üüri ning omanik soovis ise korterisse elama asuda. Viimases teates esitas omanik ka üüri arvestuse ning nõudis üürivõla tasumist enne lepingutähtaja möödumist. Omanik müüs
vaidlustanud kohtus enne lepingute tähtaja möödumist nende pikenemist. Hagejal ei ole õigust nõuda omanikutulu ehk üüri selle aja eest, kui ta ei olnud korteri omanik. Hageja jättis kostjatele esitamata lepingutingimustest tulenevad üüriarved. Tallinna Ringkonnakohtu 17. mai 1999. a otsusega jäeti linnakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muudeti otsuse põhjendusi. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 10. novembri 1999. a otsusega ringkonnakohtu otsus tühistati ja asi saadeti uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Üürilepingu kehtivust tagastatud elamus reguleerib ORAS § 121 ja selle sätted laienevad üürisuhetele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel (ORAS § 121 lg 11). Sellest tulenevalt pidi kohus hagi lahendamisel juhinduma hagis viidatud ORAS § 121 lg 4 p-st 1, mille kohaselt võib üürileandja vaidlustada üürilepingu pikenemist juhul, kui üürnik on korduvalt jätnud täitmata oma lepingujärgsed kohustused või on korduvalt rikkunud muid lepingutingimusi ning üürileandja on oma põhikohustused täitnud ja ORAS § 121 lg 4 p-st 2, mille kohaselt võib üürileandja vaidlustada üürilepingu pikenemise juhul, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale või tema perekonnaliikmele. Hagis viidatud ES § 33 lg 1 p-d 1 ja 2 ei ole käesolevas vaidluses kohaldatavad. Apellatsioonikohtu järeldus, et hageja ei ole õigustatud üüri nõudma, sest vastavalt Kadrioru Majaühisuse ja korteriomaniku kokkuleppele pidid kostjad üüri tasuma majaühisusele, ei ole õige. Üürnike kohustus tasuda üüri üürileandjale (korteriomanikule), tuleneb elamuseadusest, sest vaidlusalustes üürilepingutes ei ole märgitud, kellele peab üüri maksma. ES § 37 lg 1 kohaselt on üüri tasu korteri kasutamise õiguse eest. Kohus peab andma õigusliku hinnangu majaühisuse poolt üürnikule esitatud arvetele - kas neis sisaldub põhiüür ning tasu kulutuste ja teenuste eest või üksnes kulutuste ja teenuste tasu. Kohus peab tuvastama, kas üürileandja on oma kohustuse, teatada õigeaegselt üürnikele üüri suurus, täitnud või mitte, kuna ORAS § 121 lg 4 p 1 järgi on üürilepingu pikenemise vaidlustamise üheks eelduseks, et üürileandja on oma põhikohustused täitnud. Kui kohus tuvastab, et üürileandja jättis oma kohustuse täitmata, siis tuleb, arvestades asjaolu, et üürilepingus ei ole määratud üüri suurust, hinnata, kas on tegemist üürileandja põhikohustuse täitmata jätmisega või mitte. Apellatsioonikohus ei põhjendanud, miks hageja eluruumi vajadus ei ole tõendatud, miks kohus ei nõustunud hageja või kostjate väidetega ja miks olemasolevaid tõendeid ei arvestatud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu 31. detsembri 1999. a otsusega linnakohtu otsus tühistati. Uue otsusega hagi rahuldati ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel ning kostjad tõsteti eluruumist välja, väljatõstmisel Tallinna linna poolt ORAS § 121 lg 5 nõuetele vastava eluruumi andmisega. Hageja vaidlustas üürilepingute pikenemise tähtaegselt. 28. juunil 1997. a ja 3. oktoobril 1997. a teatas eelmine omanik K. Müürsepale ja P. Tammverkile, et ta ei soovi üürilepingut nendega pikendada. 11. märtsil 1998. a teatas M. Olesk, et ka tema kostjatega üürilepingut ei pikenda, kuna
vajab elamispinda ise. Kuna ES § 34 alusel eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule jääb varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes, on hageja õigustatud üürilepingu pikenemist vaidlustama. Vaidlustatud üürilepingute p 4.1 kohaselt määrab üüri suuruse üürileandja vastavalt tegelikele kulutustele ja Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud metoodilistele alustele ja Tallinna linna õigusaktidega kehtestatud korteriüüri määradele. Vaidlusalusel perioodil reguleeris üüri arvestamist Vabariigi Valitsuse 12. augusti 1993. a määrusega nr 254 kinnitatud eluruumide üürileandmisel rakendatavad korteriüüri arvestamise metoodilised alused, mille kohaselt ei tohtinud korteriüür ületada kohaliku omavalitsuse kehtestatud piirmäära. Kehtestatud piirmääraks pidas hageja 3 krooni 20 senti ühe ruutmeetri eest. Seega arvestades elamispinna suurust, pidanuks kostjad maksma üüri 268 krooni 15 senti kuus. Üürilepingute p 4.2 sätestas, et üürnik on kohustatud tasuma eluruumi kasutamise ja teenuste eest hiljemalt maksustatava kuu 20. kuupäevaks. Kui üürileandja ei ole teatanud korteriüüri suurust hiljemalt maksustatava kuu 10. kuupäevaks, on üürnik kohustatud tasuma üüri 10 päeva jooksul, arvates üüriteate saamisest. Üürilepingu p-de 4.1 ja 4.2 alusel tulnuks hagejal esitada igakuiselt teade üüri suuruse kohta. Nii poolte seletustest kui ka kirjalikest tõenditest nähtub, et hageja ei ole oma kohustust täitnud. Teadeteks üüri kohta üürnikele ei saa pidada eelmise omaniku ja hageja kirju, milles teatatakse, et üürilepingut nendega ei pikendata ja neil tuleb tasuda üürivõlg. Kuna omanikud üürilepingu pooltena ei ole oma põhikohustusi täitnud, on välistatud hagi rahuldamine ORAS § 121 lg 4 p 1 alusel. Hageja on üürilepingu pikendamise vaidlustanud põhjendatult ORAS § 121 lg 4 p 2 järgi. Hageja elab Harju maakonnas Kernu vallas. Vaidlusaluse korteri ostis ta Tallinna elama asumiseks, kuna ta töötab Tallinnas. ORAS § 121 lg 5 kohaselt kostjate väljatõstmisel ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel peab kohalik omavalitsusüksus andma üürniku kasutusse eluruumi, mis asub samas asulas, ei ole vähem heakorrastatud varem kasutatud eluruumist ja elamispinna suurus ning ruumide arv vastab sotsiaalselt põhjendatud normile. Üürivõla nõudes tuleb ES § 28 lg 1 ja 37 lg 1 alusel hagi rahuldada, kuna kostjad ei ole üüri tasumist tõendanud. Põhjendatud ei ole ka K. Müürsepa ja P. Tammverki väited, mille kohaselt on nad tasunud ka üüri, s.o tasu korteri kasutamise eest eluruumi omanikule, Kadrioru Majaühisusele. AS Kadrioru Majaühisuse arvetest P. Tammverki nimele (t.l 69-70) see ei nähtu. K. Müürsepalt tuleb välja mõista üürivõlg alates 1. septembrist 1996. a kuni 1. juunini 1998. a 2 948 krooni ja 40 senti ning P. Tammverkilt alates 1. septembrist 1996. a kuni 1. juunini 1998. a 2 682 kroonija 75 senti. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palusid kostjad Kaie Müürsepp ja Peep Tammverk tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega tunnustati hageja õigust ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel mitte pikendada kostjatega üürilepinguid ning millega kostjatelt mõisteti välja üürivõlg ja saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 4, kuna pole otsuse põhjendavas osas märkinud seadust, mille alusel luges üürilepingud mitte pikenenuks. Kohus on ebaõigesti kohaldanud ORAS § 121 lg 3, mille kohaselt üürileandja võib vaidlustada üürilepingu üksnes käesolevas paragrahvis sätestatud juhtudel. Korteri eelmine omanik ei ole nõuetekohaselt vaidlustanud üürilepingute pikenemist, kuna 28. juuni ja 3. oktoobri 1997. a nõuetes tugines elamuseaduse sätetele, mis ei ole kohaldatavad ning ei ole vaidlustanud pikenemist kohtulikus korras enne 1. novembrit 1997. a. Otsus ei ole seaduslik ja põhjendatud nagu nõuab TsMS § 227. Kohtu seisukoht, et hageja oli õigustatud vaidlustama üürilepingute pikenemist, kuna ES §-st 34 tulenevalt eluruumi omandiõiguse üleminekul jääb varem rikutud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes, on vastuolus seisukohaga lugeda üürilepingud mitte pikenenuks. Väidetavalt 1. novembril 1997. a lõppenud üürilepingud ei saanud üle minna samale omanikule alates 12. veebruarist 1998. a. Selle lepingu punkti 1.4 kohaselt avaldab hageja, et on teadlik korteri suhtes sõlmitud üürilepingust ning võtab üle kõik nimetatud lepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Sellega on hageja omaks võtnud, et ostab korteri, mis on juba koormatud 5 aastaks pikenenud üürilepinguga. Kohus kohaldas vääralt ORAS § 121, kuna ei ole vastuantava eluruumi vastavust ORAS § 121 lg 5 nõuetele tuvastanud ega vastuantavat eluruumi otsuses märkinud. Ringkonnakohus ei ole täitnud samas asjas Riigikohtu 10. novembri 1999. a otsuses antud juhist anda õiguslik hinnang majaühisuse poolt esitatud arvetele - kas neis sisaldub tasu korteri kasutamise eest. Üüriarvete tasumisega hooldusfirmale tuleb üürnike kohustus tasuda üüri lugeda täidetuks. III. Vastus kassatsioonkaebusele Hageja palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata. Kostjate väide, et kohus ei ole otsuses märkinud, mis seaduse alusel on üürilepingud mittepikenenuks loetud, on eksitav. Ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas on kohus viidanud ORAS § 121 lg 4 ple 2. Eelmine omanik vaidlustas üürilepingute pikenemise kostjatele saadetud kirjades õigesti. Ebaõige on kostjate väide, et seda oleks saanud teha vaid kohtulikus korras enne 1. novembrit 1997. a. Kuna kostjad eluruumi 1. novembril 1997. a ei vabastanud, tekkis hagejal hagemisõigus järgmisel päeval. Ringkonnakohus leidis õigesti, et üürilepingud ei pikenenud automaatselt, kuna eelmine omanik teatas sellest enne 1. novembrit 1997. a. ORAS § 121 ei saa tõlgendada selliselt, et pikenemist tuleks vaidlustada enne tähtaja möödumist. Samuti ei võta korteri müük uuelt omanikult õigust vaidlustada üürilepingute pikenemist. ORAS § 121 ei sätesta, et vastuantav eluruum tuleks märkida kohtuotsuses ning kohtul pole kohustust tuvastada vastuantava eluruumi vastavus ORAS § 121 lg 5 sätestatud nõuetele. Kostjate poolt üüri tasumatajätmise mittetunnustamine on vastuolus kõigi teiste asjas kogutud tõenditega. Kostjad ei tee vahet üüril ja kommunaal- ning muude teenuste tasul. Kui kostjad ka Kadrioru Majaühisusele kommunaalteenuste eest midagi maksid, siis ei vabasta see neid üüri
tasumisest eluruumi kasutamise eest korteriomanikule, st üürileandjale. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegiumi istungil jäi kostjate esindaja kassatsioonkaebuse väidete juurde ja palus kaebuse rahuldada. Hageja esindaja leidis, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ei ole alust. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistamisele kostjate väljatõstmise osas. Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et kohus ei ole viidanud seadusele, mille alusel loeti üürilepingud mitte pikenenuks. Kohtuotsuse põhjendavas osas on kohus viidanud ORAS § 121 lg 4 ple 2, motiveerides selle kohaldamist tuvastatud asjaoluga, et eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale. Asjakohane ei ole kaebuse väide, et hageja ei ole õigustatud üürilepingute pikenemist vaidlustama, kuna eelmine omanik ei vaidlustanud pikenemist kohtus enne lepingute tähtaja möödumist. ORAS § 121 lg 1 kohaselt loetakse elamu tagastamisel kehtiv üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile. Sama paragrahvi lõike 3 järgi nimetatud tähtaja möödumisel pikeneb üürileping viieks aastaks. Samas on sätestatud üürileandja õigus üürilepingu pikenemist vaidlustada ning see, et vaidluse korral otsustab pikenemise kohus. ORAS § 121 lg 3 lubab üürileandjal vaidlustada eluruumi üürilepingu pikenemise samas paragrahvis sätestatud juhtudel, kuid ei nõua, et üürileandja peaks seda vaidlustama enne lepingu tähtaja möödumist just kohtus. Seega pikeneb üürileping ORAS § 121 lg 3 alusel veel viieks aastaks, kui üürileandja ei ole enne üürilepingu tähtaja möödumist üürnikule teatanud, et ta üürilepingu pikenemisega ei nõustu. Tuvastatud on, et eelmine omanik teatas 28. juunil 1997. a, s.o enne üürilepingute tähtaja möödumist
kasutusse eluruumi, mis asub samas asulas, ei ole vähem heakorrastatud varem kasutatud eluruumist ja elamispinna suurus ning ruumide suurus vastab sotsiaalselt põhjendatud normidele. Tulenevalt ORAS § 121 lg-st 7 on üürnik ja temaga koos elavad isikud kohustatud nende kasutuses oleva eluruumi vabastama sama paragrahvi 5. lõikes sätestatud tingimustele vastava uue eluruumi saamisel. Seega tuleb kohtul tuvastada vastuantava eluruumi vastavus ORAS § 121 lg-s 5 kehtestatud nõuetele. Eelnevast tulenevalt peab kohus vastuantava eluruumi märkima kohtuotsuses.? Kuna ringkonnakohus ei ole otsuses vastuantavat eluruumi märkinud ega tuvastanud selle vastavust ORAS § 121 lg 5 nõuetele, tuleb otsus väljatõstmise osas tühistada. Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. detsembri 1999. a otsus osas, millega tõsteti Kaia Müürsepp, Peep Tammverk, Kätlin Müürsepp, Kristjan Müürsepp ja Jaan Müürsepp välja eluruumist E. Viiralti 3-10 Tallinnas ning väljatõstmisel eluruumi andmise osas. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo Heek 28. jaanuaril 2000. a tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni. H. Jõks, J. Luik, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.