3-2-1-80-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 22. juunil 2000. a Sergei Politševi hagi Niina Tšikalo ja Viktor Tšikalo vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks ning Svetlana Tšikalo vastu eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas kirjalikus menetluses 24. mail 2000. a Sergei Politševi kassatsioonkaebuse alusel läbi Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. jaanuari 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-62/00. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Sergei Politšev omandas 4. detsembril 1998. a eluruumi Estonia pst 18a-9 Kohtla-Järvel. Üürnik Niina Tšikalo, tema abikaasa Viktor Tšikalo ja nende täisealine tütar Svetlana Tšikalo kasutavad seda eluruumi 12. detsembril 1994. a 5 aastaks sõlmitud üürilepingu alusel. Hageja palus ES § 54 lg 1 p 1 alusel üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada ja Niina, Viktor ja Svetlana Tšikalo eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata, kuna nad on jätnud tasumata üüri ja tarbitud teenuste eest rohkem kui kolm kuud. Kostjad hagi ei tunnistanud, kuna üüri ja teenuste eest ei tasutud mõjuvatel põhjustel. Kohtla-Järve Linnakohtu 21. oktoobri 1999. a otsusega jäeti hagi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja Niina Tšikalo ning Viktor Tšikalo väljatõstmiseks ja Svetlana Tšikalo eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamise nõudes rahuldamata. Hagejal puudub alus nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Kostjad jätsid tasumata üüri ja teenuste eest 1998. a aprillist kuni detsembrini, mil hageja ei olnud eluruumi omanik. Eluruumi omandas ta 4. detsembri 1998. a vahetuslepinguga, milles pooled avaldasid, et neile kuuluvate eluruumide osas teenuste võlga ei ole. Alles 13. jaanuari 1999. a vahetuslepingu muutmise kokkuleppes tunnistasid pooled teenuste võlgade olemasolu. N. Tšikalo seletuse ja V. Tšikalo ambulatoorse kaardiga luges kohus tõendatuks, et 1998. a aprillist kuni detsembrini jätsid kostjad üüri ja teenuste eest maksmata mõjuvatel põhjustel. Võlg tekkis V. Tšikalo haiguse tõttu, kuna kogu raha kulus tema ravimisele. Niina ja Svetlana Tšikalo ei ole tööd leidnud. Tervenedes asus V. Tšikalo tööle ja võlg tasuti. Kuna käesolevaks ajaks on kostjad üüri ja teenuste võla tasunud, siis ei ole alust arvata, et nad edaspidi neid makseid ei tasu. ES § 38 järgi võidakse üürilepingus ette näha tingimused ja tähtajad, mille saabumisel ajutiselt äraolev üürnik või tema perekonnaliige kaotavad õiguse eluruumile. N. Tšikaloga sõlmitud üürilepingus puuduvad tingimused ja kord üürniku või tema perekonnaliikmete eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamise kohta. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Viru Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata. Linnakohus jättis hagi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks õigesti rahuldamata. Omandades kostjate kasutuses oleva eluruumi,
läksid vastavalt ES §-le 34 hagejale üle üürileandja õigused ja kohustused. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostjad jätsid üüri või teenuste eest tasumata mõjuvate põhjusteta, mis annaks üürileandjale aluse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist elamuseaduse § 54 lg 1 p 1 järgi. Samuti puudub asja materjalides tasumata üüri ja teenuste arvestus. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohus on rikkunud oluliselt protsessiõiguse norme. Kohus kohaldas ebaõigesti TsMS § 91, leides, et hageja peab tõendama üüri ja teenuste eest maksmata jätmist mõjuvate põhjusteta. Kohus on rikkunud TsMS § 330 lg 4 ja 6, kuna ei andnud hinnangut mõjuvate põhjuste puudumist kinnitavatele asjaoludele ning jättis vastamata apellatsioonkaebuse vastavasisulistele väidetele: Niina ja Svetlana Tšikalo ei tööta juba pikemat aega, samas ei ole nad end tööbörsil registreerinud tööotsijatena, kostjad ei ole varem üürileandjale mõjuvatest põhjustest teatanud. Samuti ei ole kohus vastanud apellatsioonkaebuse p-de 4 ja 5 põhjendusele, et võlgnevuse tasumine ei ole hagi rahuldamata jätmise aluseks ning linnakohus ei teinud otsust ES § 54 lg 1 p 1 alusel Svetlana Tšikalo vastu esitatud nõudes. Apellatsioonikohus ei ole viidanud seadusele, millest tulenevalt hageja nõue ei kuulu ES § 54 lg 1 p 1 alusel rahuldamisele põhjusel, et pole esitatud tasumata üüri ja kommunaalteenuste arvestust. Kuna kostjad ei ole viidanud asjaolule, et arvete mitteesitamise tõttu jäid maksed tasumata, rikkus kohus TsMS § 229 lg 2 ja 319 lg 1 nõudeid. Kostjatele esitasid arveid teenuseid osutavad ettevõtted. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastust kassatsioonkaebusele ei ole esitatud. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada osas, millega jäeti muutmata linnakohtu otsus Svetlana Tšikalo osas. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et 4. detsembril 1998. a eluruumi omandanud hagejale läksid vastavuses ES §-ga 34 üle üürileandja õigused ja kohustused N. Tšikaloga 12. detsembril 1994. a sõlmitud üürilepingu järgi. Seega on hagejal õigus nõuda ES § 54 lg 1 p-s 1 alusel üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ning väljakolimisest keeldumise korral üürniku ja kõigi temaga koos elavate isikute väljatõstmist teist eluruumi vastu andmata, kui nad on jätnud mõjuvate põhjusteta rohkem kui kolm kuud maksmata üüri või tasumata käesoleva seaduse § 37 lg-s 3 nimetatud teenuste ja maksete eest või on võlgnevus üüri ning teenuste ja maksete eest suurem kui kolme kuu üüri ning nimetatud teenuste ja maksete summa. Ekslik on aga ringkonnakohtu seisukoht, et nõudes üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ES § 54 lg 1 p 1 alusel, peab üürileandja tõendama kostjatel mõjuvate põhjuste puudumist. Tõendamist ja tõendite esitamise kohustust sätestava TsMS § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Seega peab nimetatud alusel üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise vaidlustes mõjuvate põhjuste olemasolu tõendama üürnik.
Õige on kaebuse väide, et üürnik peab mõjuvatest põhjustest üürileandjale teatama, kuid üksnes selle kohustuse täitmata jätmine ei ole ES § 54 lg 1 p 1 järgi hagi rahuldamise aluseks ega võta üürnikult õigust tõendada mõjuvate põhjuste olemasolu kohtus. Jättes linnakohtu otsuse muutmata, nõustus apellatsioonikohus sellega, et kostjad ei tasunud makseid 1998. a aprillist kuni detsembrini, s.o rohkem kui kolm kuud, mõjuvatel põhjustel: kogu raha kulus haigestunud Viktor Tšikalo ravimisele ning Niina ja Svetlana Tšikalo on töötud. Linnakohtu otsusest nähtuvalt luges kohus Viktor Tšikalo haiguse mõjuvaks põhjuseks ka seetõttu, et tema uuesti tööleasumisel võlgnevus likvideeriti. Sellega ei rikkunud apellatsioonikohus protsessiõiguse norme, sest TsMS § 330 lg 5 kohaselt ei pea ringkonnakohus otsuses kordama esimese astme kohtu põhjendusi, kui ta jätab otsuse muutmata. Iseenesest on õige väide, et võlgnevuse likvideerimine ei tee olematuks üürileandja õiguse rikkumist, mis ES § 54 lg 1 p 1 järgi annab talle õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Samale seisukohale on asutud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27. novembri 1998. a otsuses tsiviilasjas nr 3-21-116-98. Sellele väitele vastamata jätmist ei saa aga pidada selliseks protsessiõiguse normi rikkumiseks, mis tõi kaasa ebaõige otsuse, kuna esimese astme kohus ei ole põhjendanud hagi rahuldamata jätmist võlgnevuse tasumisega, vaid on lugenud seda mõjuvaid põhjusi kinnitavaks asjaoluks. Samas on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta apellatsioonkaebuse p 5 väite, et linnakohus on Svetlana Tšikalo osas vääralt ES § 531 asemel kohaldanud ES § 38 ja kohtuotsuse resolutsioonis puudub tema osas seisukoht ES § 54 lg 1 p 1 nõude osas. Sellega on rikutud TsSM §-s 330 lg 6 sätestatut. Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. jaanuari 2000. a otsus osas, millega jäeti muutmata linnakohtu otsus Svetlana Tšikalo osas. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Saata asi tühistatud osas samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Sergei Politševile 7. veebruaril 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. H. Jõks, J. Luik, T. Vernik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.